2019/04/28問題だらけ。したいサラリーマンの方、たくさんいらっしゃいます。「投資」なので、儲からなくては何の意味もありません。不動産会社(例えば私)だけが儲かっても意味がないし、そのような営業自体が、お客様にとって大迷惑なのです。前まで金融機関が返済能力がないサラリーマンにも融資をじゃぶじゃぶ貸し付けていました。そのせいか、投資用不動産の値が立地に関係なく、不動産の収益力に関係なく価格ばかりが上がっていき、利回り商品としての魅力は低下しました。それでも、バカ素人(ごめんね。極端にわざと書きますね。)は儲かると勝手に都合よく思い込み、営業マンの半ば言いなりのようになって購入しちゃう。出口戦略も計画し、儲かる物件と予想ができ、総合的に検討してプラスが発生するのであればそれはおおむね安心といえます。けっこうな数の人が、将来、たぶん破たんするであろうレールの上に乗って進んでいることを自覚していないことに怖さがあるのです。今日は、そんなことを書いちゃおうかなと思います。(ちなみに、全ての物件がダメという事もありません。いい物件はたくさんあります。不動産投資は儲かります。これは本当です(笑)。100,000,000円の物件で表面利回りが2%なら、年間2百万円の家賃収入があります。ここから固定資産税などの税金を差し引いても、どんなに少なくても年間1百万円以上は残ると思います。10年所有すれば1千万円の儲けとなるわけです。おぉ!!っと思ったあなたはバカ者です(笑)。多くの人は、金融機関の借入を利用されますが、借入金利で3~4%が目安だと思います。表面利回りが5%だったとしても手残りはたったの2~1%です。府中市あたりで表面利回り5%なんてものは絶望的です(笑)。借入で購入なんてありえません。(まぁ、今の銀行は貸してくれませんが、、、(笑)。)維持管理費は半端じゃない維持管理費が結構かかるの知っているかな?・10年程度間隔の大規模修繕。ローン返済は大家の自己負担。所得に対する所得税どうでしょう。表面利回り7%金利3~4%残りが、4~3%。残りの範囲で、維持管理費用を余裕をもってまかなえるでしょうか?う~ん。私はスリルを求めたくはないので、ちょっとどうかな、、、と思います。低金利で借りるとかできないと、ちょっと無理なのではとも、、、、。損したら節税になります!って、、、本末転倒な話し(笑)多くの人は、収入が増えるとか将来の年金の為、という理由で投資用不動産を購入されると思うんですが、だんだん目的がすり替わってきて、営業マンの言いなりになっていることが多いんですよ(笑)。儲からなくても将来自分の資産になればいい、という目的に変わってしまう人がいます。節税対策になるからいいかな。いう人は、既に投資用不動産購入に失敗しています(笑)。ローン返済が年間100万円とします。家賃収入が80万円とします。年間で20万円ほどポケットマネーを使って返済(損)をすることになります。サラリーマンやっている人が給与所得500万円だとします。20万円損が出ているから、損益通算をすると、500万円ー20万円=480万円が所得になるので、この20万円相当にかかる所得税と住民税が安くなる(還付される)というわけ。毎年20万円も負担しているのに、数万円だか、数千円の還付なんて全く合わないぜ!(笑)。建物の減価償却費の計上はメリットになります。あっても全体としてみれば大したメリットにはならないと思いますけどね。将来、売ればいいじゃないですかって、ほんとかよ?の話し営業マンの多くはこれ言うんだよね。これってね、将来的に、その地価が横ばいか、上昇している時ならいいのね。その確約誰がするの?営業マンがするの(笑)?どこの会社か知らないけど、たかだか一会社員が?何を根拠に?何を裏付けに???私を信用して下さいって???全く保証などないよね。損失が確定することもあるんですよ。それをよく理解しておくことが大切です。利回り7%っていいの?府中市内で駅から15分以上歩くような物件だったら絶対にアウトだね。購入資金のほとんどを融資に頼る方はアウトだね。(もう、そんな買い方はできませんが。)借入金利4%だったら、その差はたったの3%だけ。言うと、これじゃもう投資じゃないです。維持管理費用(ランニングコスト)がかかることを絶対に忘れてはいけません。例外として、プロであったり、自己資金を相当入れて空室が生じた時でも微動だにしないようなキャッシュ・フローが出ているなら良いと思います。購入目的によるところなので、目的にあっているのであればどのような利回りであっても良いかと思います。損失を被ることになるのです。地主さんで被害を受ける方が特に多いんですよ。「数億円を銀行から借り入れて(借金作って)、自分の土地に建物(アパート、マンション)を建築すると相続税対策になりますよ。不動産仲介会社のアドバイスは、よく検討するべきだし、怪しければ遠慮なく断るべきです。何度来られても、何度見積もりを作ってくれたとしてもです。本当にメリットがある場合は良いんですけど、長い目で見ればリスクのにおいがするものはやっぱりやめておくべきなのです。何事もバランスが大切なのです。大丈夫?不動産価格は、高くなるところ、横ばいのところ、低下するところ、三極化しています。その立地の将来性を、よく考えましょう。金利4%、期間20年なら、毎月の返済額は61万円。(総支払額1億4543万円)利回りが7%だったら家賃収入700万円。年間の損失は30万円とランニングコストが赤字になります。「ローンの期間35年を、45年の長期にしましょう。金利4%、期間35年なら、毎月の返済額は45万円。(総支払額1億8596万円)利回りが7%だったら家賃収入700万円。年間のプラスは160万円。その他ではランニングコストが損失分です。金利4%、期間45年なら、毎月の返済額は40万円。(総支払額2億1570万円)利回りが7%だったら家賃収入700万円。年間のプラスは320万円。その他ではランニングコストが損失分です。だいたい、45年もローンを借りたら、その間にどんだけの維持管理コストがかかると思ってんだい。大規模修繕スゴイ費用だからね。築後45年以上の物件だよ。今現在、築後45年の物件の家賃ってどう?どんだけの修繕費用累計なの?維持するのも大変だよね。家賃も必ず低下するし。今後、45年間家賃が維持できる地域は限定されるでしょ。それらを考えると、本当に大丈夫なの?ってことになるわけ。営業マンは、売りたいからローン期間45年っていうのね。お客様の利益や将来の事なんて、全く考えていないのがよくわかるでしょ?(笑)売りたくてウソ言う輩が多くて、どうしようもないよね。心ん中じゃ、バカかこいつ?と思えてしまったよね。私は絶対に紹介しないというかできません。購入するべき理由があったり、自己資金一括みたいに潤沢な資金で購入を検討されるなら良いけどね。家賃保証のウソ家賃保証35年。だいたい2年ごとに再契約だから。周辺相場が下がれば、保証家賃も下がる。そんなことやってたら、家賃保証額がローン返済額を下回るのはあっという間だから。家賃と空室率とローン金利が永遠に変わらない前提だから、そもそもこのシニュレーション自体がほぼ詐欺と同義でしょ?でも、小さい字で但書が書いてあるので、不動産会社は正当に逃げられるのです(笑)。リスクはお客様が全てもって、売上だけ利益だけは不動産会社が持っていくというわけです。だまし営業がうまい人が勝ち。笑顔が素敵な新人が勝ち。同情してもらってなんぼ。経験豊富な営業マンが勝ち。妙に説得力のある話しで百戦錬磨。調子のいい奴が勝つ不思議な業界です(笑)。家賃収入が変わらない前提と、大規模修繕の大支出を軽く考える怖さ。家賃収入は、年間1%づつ下がると仮定します。10万円の家賃なら2年後の更新の時は98,000円。退去された場合、シミュレーションの通り貸せないこともあります。その場合、95,000円の募集になるかもしれません。一気に3年分の低下となりました。こんな事が一室でも起こってしまえば、他の部屋だって同じような事になりかねません。