土地活編集部0土地活用をする際に誰もが利回りに注目するだろう。あればできるだけ大きな利益を得たいと思うのは当然だ。利回りには2種類あることをご存知だろうか?また、その数値が何を表しているのか、正確に理解しているだろうか?この記事では、お持ちの土地でアパート経営・マンション経営を行う場合を例とし、土地活用において極めて重要な利回りを正確に理解するための知識をまとめる。目次1.利回りとは何か2.2種類の利回りとその違い(1)表面利回りは収益性を大まかに捉えるのに便利(2)実質利回りは経費を加味したより実践的な数値3.より現実を想定した収支計算(1)空室率を考慮した収支計算(2)家賃下落を考慮した収支計算4.利回りと投資回収にかかる期間の関係5.利回りに影響を与える要素とその対策(1)構造によって建築費と家賃設定が変わる(2)耐久性の高い構造のほうが老朽化による家賃下落や修繕費を抑えられる(3)空室率は物件のデザインや間取り、管理体制で減らすことができる(4)間取りを狭くして戸数を増やすほうが利回りは上がるまとめ1.利回りとは何かまずは、利回りとは何かを理解しよう。利回りは【支払った建築費に対し、1年間で回収できる割合】を表す数値だ。例をあげて見てみよう。<例1>建築費1億円、家賃7万円、部屋が15戸のアパート1年間の家賃収入は1260万円(7万円×15戸×12ヶ月)。これは建築費1億円のうち12.6%にあたるので、利回りは12.6%。利回りからは建築費を何年で回収できるのかがわかる。例1で言えば、1年間で建築費の12.6%を回収できるので、8年目に建築費の全額を回収できることになる(100÷12.6)。この計算を見て以下のような疑問を感じた方もいるだろう。「空室が出る可能性は考えなくていいの?」そのとおりだ。例1は、説明を簡単にするために必要経費を一切無視している。このような必要経費を無視した利回りを表面利回りと言い、経費を加味した利回りを実質利回りという。利回りは満室時の家賃を想定して計算するので、空室率は考慮していない。実際に賃貸経営が始まると、実質利回りよりもさらに収益率は下がるのだ。2.2種類の利回りとその違い前述のとおり、利回りには表面利回りと実質利回りの2種類がある。表面利回りは収入ベース、実質利回りは利益ベース(収入−支出)だと考えるとわかりやすい。HPやチラシ、提案資料などに書かれているのは表面利回りだ。費用を加味せず収入ベースで考えるので、別名「粗利回り」とも言われる。計算がシンプルなので、大まかな収益性を把握するのに役立つ。経費を一切考慮していないので、実際の利回りは必ず表面利回りを下回る。新築当初の単年度の指標でしかないので、10年、20年と経過すればさらにギャップが大きくなる。表面利回りを真に受けてしまうことがないよう、注意してほしい。実質利回りは必要経費を加味した、利益ベースの利回りだ。