表面利回りと比べ、より現実的な数値になる。冒頭に上げた例1(建築費1億円、家賃7万円の部屋が15戸のアパート)において、年間必要経費が200万円であったとすると、実質利回りは10.6%((1260万円−200万円)÷1億円)になる。表面利回り12.6%よりも下がっていることがわかるだろう。必要経費の項目についてよりイメージをつけやすくするため、概算値を以下にまとめる。利回りは満室時を想定した数値だ。参考値としてはよいのだが、アパート経営・マンション経営を行ううえで満室状態がずっと続くことなどありえない。空室が出ることを考慮する必要がある。年月を重ねれば物件は老朽化して修繕費や管理コストが高くなるし、家賃を下げざるを得なくなるおそれもある。長期的な収支計画を立てるうえでは、これらの想定をしておくべきだ。計算どおりにいくことなどありえないが、将来的に起こりうるリスクを先に知っておいたほうが安心だ。空室を含めた収支を計算するため、まずは空室率の計算式を確認しよう。例1で、3戸が平均5ヶ月間空室であったとすると、空室率は【(3戸×5ヶ月)÷(15戸×12ヶ月)=8.3%】だ。この空室を含めた利回りは【実質利回り×(100−空室率)】となるので、例1にあてはめると【10.6%×(100-8.3)=9.7%】である。表面利回り12.6%、実質利回り10.6%と比べるとその差が明らかだ。周りに新しいアパート・マンションが建って競争が激しくなったり、物件が老朽化したりと、家賃を下げざるをえなくなるケースは多々ある。例1(建築費1億円、家賃7万円の部屋が15戸のアパート)において、7万円の家賃を6.5万円、6万円に値下げした場合の表面利回りと実質利回りを見てみる。実質利回りの年間必要経費は200万円とする。家賃7.0万円:表面利回り12.6%、実質利回り10.6%家賃6.5万円:表面利回り11.7%、実質利回り9.7%家賃6.0万円:表面利回り10.8%、実質利回り8.8%この例では、家賃を5千円下げると実質利回りが1%近く下がった。利回りが下がれば投資回収までにかかる期間も伸びるので、家賃下落を事前に想定しておかないと10年後・20年後に慌てることになる。空室発生や家賃下落による利回りの変化を見てきたが、利回りが変化すると投資回収にかかる期間はどのくらい変化するのだろうか?利回りと投資回収期間の関係を表にまとめるので、参考にしてほしい。利回りの計算方法や変化について見てきたが、利回りの高い物件を建て、その利回りを維持するにはどうすればいいのかを説明する。読んでいただけくと分かるのだが、30年〜40年という長期間を見据えたうえで最も利回りがよい方法というのは一概には決まらない。様々な要素が関連しているので、一方を優先すれば他方が劣ってしまうことが見られる。答えはないので、あなたの考え方に最もマッチした方法を選んでほしい。(1)構造によって建築費と家賃設定が変わる建築費が小さいほど利回りは高くなる。建築費を大きく左右するのは構造であり、【木造<軽量鉄骨造<重量鉄骨造<鉄筋コンクリート(RC)造<鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)造】と、丈夫で重い素材を使うほうが建築費が高くなる。建築費が小さくなれば利回りは大きくなる。建築費が高い構造のほうが家賃を高く設定できる。立派なマンションの大半はRCまたはSRCだ。そのため建築費が小さい構造のほうがよいとは言えない。建築費についての記事:アパート・マンション経営における建築費と資金について(2)耐久性の高い構造のほうが老朽化による家賃下落や修繕費を抑えられる丈夫で重い構造のほうが耐久性が高く、老朽化や修繕費を抑えることができる。木造は建築費を抑えられるが、そのぶん耐久性は低く、築年数がかさめば家賃を下げることになりやすい。RC造やSRC造は建築費が高いぶん耐久性が高く、築年数が経過してもしっかりしているために家賃下落が抑えられる。直近の利回りは木造が最も優秀だが、賃貸経営を行う数十年間の収益を考えたらRC造やSRC造のほうが優秀であることも多い。通常、30年もすればRC造・SRC造以外は建て替えが必要になる。建築構造についての記事:アパート・マンション経営における構造(木造・鉄骨・RC・SRC)の選び方(3)空室率は物件のデザインや間取り、管理体制で減らすことができる空室率を下げるには、入居者を獲得する魅力を高め、管理体制を整えることが重要だ。入居者確保には、物件のデザインや間取りが影響する。外観がおしゃれであったり、女性専用などターゲットを絞って特徴的な建物にしたりすると他の物件と差をつけられる。テラスハウスやメゾネットといった間取りも人気だ。管理体制についても、入居者が安心して生活できる居住環境を整えてくれる管理会社を選ぶことで退去率を下げられる。人気を集められるデザインや間取りにすると、空室率が下がるだけでなく家賃設定も高めにできる。空室対策についての記事:アパート・マンションの空室率を下げるために知っておきたい空室対策テラスハウスについての記事:テラスハウスの賃貸経営を行うメリットとデメリットとは(4)間取りを狭くして戸数を増やすほうが利回りは上がる一般的に、広い部屋を少なめに作るよりも、狭い部屋を数多く作るほうが利回りは上がる。これは家賃相場が部屋の面積に比例しないためだ。部屋の広さを2倍にしても、家賃は2倍にはならない。入居者にとっての魅力は考慮していないので、狭いことで人気がなくならないよう注意が必要だ。部屋を増やせば壁の数が増えるので敷地面積の有効活用になるかどうかも気をつけよう。まとめ利回りの知識は収入や返済計画を考えるうえで絶対に外せない。正確に把握している人はそれほど多くないので、業者から浅い説明を聞いただけで賃貸経営を開始してしまう人がたくさんいる。ここに書かれている内容を理解しておけば、業者に一歩踏み込んだ質問や収支シミュレーションの依頼をすることができるので、他のオーナーに差をつけ、長期的な安定収入を得ることができるだろう。利回りを検討するには、複数業者から提案を受けて比較する必要がある。当サービスでは優良企業を無料でご紹介しているので、ご希望される場合はトップページの土地活用無料診断を利用してほしい。全35ページにわたる、土地活用のノウハウが詰まった小冊子を無料でプレゼントします。土地を有効に活用できるか不安ではありませんか?インターネットや書籍で調べても情報がたくさんありすぎて、何を信じていいのかわからないのではないでしょうか。・業者の良し悪しを判断するポイント・絶対に失敗しないために知っておくべきことといった情報をあなたに全て公開します。これまで一般の方が知り得なかった情報や業者の心理や業界裏情報も満載です。小冊子は無料でダウンロードできます。次のページで目次をご確認ください。*メールアドレス(公開はされません。重視することはあとから変更できますので、現在のお気持ちで選択肢してください。4SMSにて活用プランの控えを送信しています。入力後1秒でお手元に届きますので正しくご入力ください。加盟業者からお電話が来ることはありませんのでご安心ください。5ご入力は任意ですが、業界裏事情満載の小冊子を無料でお送りしておりますので、ご入力いただく事をオススメします。私達が相談員として対応します!お客様の口コミ!中立な立場で丁寧に対応してもらえたので安心できました。アパート経営アパートを考えていましたが、新たなプランを提案してもらえました。本サイトはセカイエ株式会社によって運営されています。掲載されている情報は予告なく変更される場合がございます。土地活用の窓口のロゴマークおよび知的財産権は、セカイエ株式会社に帰属します。