恵比寿のI投資はもっぱら実物の不動産のみ。数年で7棟72室利回り20%超を実現させた、新米大家のブログです。なんでも好き勝手に記録していきます。(※当ブログの画像・テキスト等を、事前の承認なく複製・配信等の行為をすることはかたくお断り致します。入札してみることにしました。以下の書類一式を入手しました。全部空室と惨憺たる状態です。再生に手間と費用の覚悟が必要ですが何とかなりそうなサイズと手頃さに興味を持ちました。返金先口座の控えを準備しました。明朝に当該物件を確認して、その足で地方裁判所に出向きます。管理会社とも情報を交換しましたが、なんとかなりそうです。再生費用の概算金額も算出しました。(飲み会)』3月13日(水)19:30から飲み会をします。楽しい交流会をしましょうということになりました。今回は“大家さん限定”の募集とさせて頂きます。スカイラウンジとスカイデッキになります。乾杯前にミニセミナーを予定しています。会場は少し早めに開放して、夕方から交流会も楽しめるようにしたいと考えています。原状回復費用を元借主に請求するために小額訴訟をすることになりました〜の続きです。夜間窓口で受付を済ませました。提出直前に、和解を「受け入れる/受け入れない」等を質問書に回答しました。ほかにも「証人の立会いが可能か?」とか、、この場合は管理会社になりますが、担当者に事前に意思確認をしていなかったので、不明とします。「間取り図」を求められて郵送しました。”が異なる点について質問されます。一般商習慣に基づくものであることを口頭で説明すると納得いただき、ようやく資料一式が整いました。時間帯について13:30〜と14:30〜の二つの選択肢を与えられ、その場で日時が決定します。日程は都合が悪い場合、ずらすことが可能と知ります。曜日については、原則水曜日と言われました。送達された連帯保証人(被告�A)から電話を頂戴します。裁判を取り下げてほしいことをお話頂きました。折り返し都合の良い時間帯を確認して電話を切ります。進展を管理会社に報告すると、前夜(日曜日)に被告�@から電話があったことを知ります。再三の連絡が付かなかった理由は「入院していたから」というものでしたが...(火)火曜日の早朝、管理会社から電話がありました。被告�@から管理会社へ、一部入金があったようです。被告�Aから一括で返済頂く話が進んでいるので、ややこしくなります。一部の返済をもって示談とし、裁判を取り下げると、完済前に返済が滞っても“同じ内容では裁判できない”ので注意が必要です!と担当者にも念を押されました。午後、被告人�Aに約束どおり折り返しをしました。したら出ないのでは?心変わりもあるかも?という憂いも杞憂におわりほっとします。振込先口座と金額をお伝えすると明日中に手続きをすることをお約束頂き電話を切ります。(今後)明日入金があれば、次は裁判の取り下げを行います。管理会社より被告人�@への返金も必要です。原告側は「追加の証拠書類と証人の準備」をすすめることになります。審理当日に、出廷しなかったら?債務・和解が確定しても、支払いに応じなかったら?差し押さえの方法は?色々と備える必要があります。2月のセミナー/イベントは16日、23日です。DVDがリリースされました!】8名の講師による、最新の欲張り丸分かり不動産投資大全となっています。星輝さんら著者の方々ほか、百戦錬磨の大家さん達も参加予定と伺っております。楽しい会になろうかと思います!!書き切れなかった内容をその場で知ることが出来ることもセミナーの醍醐味と思います。皆様には、ご本人に「ここだけの内緒の話」を聞き出してほしいと思います。発売前の本も付きますので、一日も早く椙田氏の秘密を御覧になりたい方に朗報です。僕の話を聞いたチャイニーズの女の子は、すぐにサンフランシスコで不動産の仕事をしている友人に連絡をして、情報収集しました。米国で不動産投資をするという決断を下しました。来月1人で渡米し、3日間で家を買ってくるそうです。彼女は持ち前のバイタリティで、東京都心にもいくつもの物件を所有しています。今度もオールキャッシュ買い!ちょうどいま値上がりトレンドですから良いタイミングと思います。物件のスペックは以下の通りです。$125,000※検討時のレート(83円換算で約1,038万)COZYホームとあります。窓もペアガラスへと交換済み、パントリーも十分とのこと。※パントリーとはキッチンの横にある収納だなのこと。“売り”はショッピング、公園、学校が近いという住環境の良さを資料で謳ってありました。ちなみに「ショートセール」でも「REO」でもないことを、資料では強調されていたのですが、シュートセールとは僕の理解だと“任意で債権額に満たない金額で売却すること”です。この場合、債権者に債権の一部を放棄してもらうため、そのプロセスに時間が掛かることがネガティブ要素と思われます。債権者(主に銀行)が担保権を実行してオーナー物件となったもので、売主(銀行)とのタフな交渉が敬遠されるためなのかな?と想像します。offers!!とありました。14軒もの家をなんと渡米翌日のわずか一日で巡ったのですが、かなりハードでした。出来る限りを効率よく案内してくださったR氏には本当に頭が下がります。事務所に戻る車中、これまで見て周った家々の感想を話し合い、彼のお勧めは1軒目の白くて新しい家でしたが、僕はカレッジタウンにある4軒目の落ち着いた家に満額で買付を入れたいことを伝えます。良い感じで熟成を重ねた感じがとても魅力的に映りました。唯一買い付けが入っていた家で、その分チャンスも薄いとは思いましたが、縁があれば買えるだろうという気持ちでした。買い付けに必要と言われた残高証明と小切手帳を準備してありました。事務所に到着すると、買い付けを出しました。帰国してしまうので返事をすぐにほしい!ことを電話で売主側の業者に力強くフォローしてくれました。電話をおくと、「売主と今日中に連絡を取ることは難しいので、ましてや一番手もいるから期待しないでくれ。その頃になると外はすっかり真っ暗です。ランチは彼にご馳走して頂いたので、ねぎらいの気持ちを込めて約束のディナーに招待しました。地元でも評判というステーキハウスに付くと、人気だけあって、20分ほどラインに並びます。興奮した声で、買付が通ったことを教えてもらいます!時間外には仕事をしないだろうし、今夜返事はもらえるはずがないと決め付けていただけに、その気持ちを恥じると共に、嬉しさで一日の疲れが吹っ飛びました!食事はリブアイステーキが最高でビールで乾杯できないことが心残りでした。食事中、R氏はしきりにミラクルだと繰り返して頭を振っていました(30回くらい笑)。そんな様子をみると、僕のテンションもますます上がります。食事を終えるとR氏、今夜中に書類を出来るだけ作成してしまおう!ということで、ふたたび事務所に戻りました。時間は22時を過ぎていて、ひとけのないオフィスは真っ暗で静まり返っていました。「渡米の続き19」へ続く日々のモチベーションアップに、人気ブログランキングにご協力頂けるとうれしいです。つづき�@』3月13日(水)19:30から飲み会をします。楽しい交流会をしましょうということになりました。今回は“大家さん限定”の募集とさせて頂きます。スカイラウンジとスカイデッキになります。乾杯前にミニセミナーを予定しています。会場は少し早めに開放して、夕方から交流会も楽しめるようにしたいと考えています。原状回復費用を元入居者に請求するために小額訴訟をすることになりました。事前に用意したものは、2枚からなる訴状を原告用、被告用�@(元入居者)、被告用�A(連帯保証人)、そして裁判所用の4セット。それから以下の資料も用意しました。不備の無いように説明下さいました。一般的なケースにまつわる話に終始しましたが、とても分かりやすく不安も解消されました。遅くても14:30までに入らないと手続きが間に合わないことなど、とても懇切丁寧に教えて頂き、助かりました!アドバイスの14:30迄という時間に遅れること10分、「今日中には無理かな?」と思いつつも、簡易裁判所の入り口をくぐると左手にある「民事係」の受付表を取得して待つこと5分、なんと窓口違いであることに気がつき、2:45ごろにようやく最初の目的地である「簡易民事手続き案内」のドアをくぐりました。反対の壁には、書類記入用の席が用意されていました。ブースに8人、待合席に3人ほど占めていましたが、そんなに混んでいる様子でもありません。順番が巡ってきました。「請求の原因(紛争の要点)」の具体性にかけると指摘を受け、書き直しを言い渡されます。適した訴状用紙を手渡され、書き方を教わると、いったん退席してひとり書類と格闘します。鉛筆と消しゴムが場内に用意されていました。久々に手を真っ黒にしつつ、ようやく書き上げると番号札をとって2度目の相談に臨みました。いつのまにか、たくさんの人で混みあっていましたが、観察すると、相談者の付き添い人が多く、実際にはそんなに待たされることもありませんでした。二度目の担当者は、一度目とは別人でした。訴状を誰がみても理解できるように仕上げる訳ですから、なるほどっと思いました。趣旨説明から入りましたが、さすが2度目は担当者の反応も良く、これで合格か!?と思いましたが、なんと訂正箇所を付箋で何箇所も指摘されます。●●(名前)」はとか、「〜ら」は、とか、、それから原告(自分)が物件所有者となり賃貸人の地位を承継した経緯など、細かく明記するように指導されました。みたび訂正を施し、三度目の担当者(別人)に訴状資料を持ち込みました。受付終了の16:45にギリギリセーフ。体は汗ばみ、顔も赤く火照っていましたがどうにか仕上げました!担当者にO.K.をもらい、2時間の格闘が無駄にならずに済みました。担当者の取り計らいで夜間窓口で訴状を受け付けましょうということになり、地階にある売店で書き上げたばかりの訴状を3部コピーして、収入印紙と郵便切手を購入すると無事に「訴状の受付」をすることが出来ました。要した時間はおよそ3時間でしたが、その場に残って仕上げた甲斐はあったと思います。郵便切手は以下の通り。電話があって証拠書類として物件売買契約書と部屋の間取り図の提出を求められました。本日、全てを整えて郵送の手続きも終えたところです。被告の移行申述があれば、通常訴訟手続へ移行されるそうです。備忘録をかねて記させて頂きました。星輝さんら著者の方々ほか、百戦錬磨の大家さん達も参加予定と伺っております。楽しい会になろうかと思います!!書き切れなかった内容をその場で知ることが出来ることもセミナーの醍醐味と思います。皆様には、ご本人に「ここだけの内緒の話」を聞き出してほしいと思います。発売前の本も付きますので、一日も早く椙田氏の秘密を御覧になりたい方に朗報です。2月のセミナー/イベントは16日、23日です。DVDがリリースされました!】8名の講師による、最新の欲張り丸分かり不動産投資大全となっています。面白い物件』ネットで物件情報を見ていて気になるものがあれば、直ぐに電話してしまいます。先日気になった物件は190万円と380万円の戸建。門扉を壊せば1台分は確保できそうです。外溝工事を見込むと取得費に加えて別途200万円くらい見ておいたほうが良さそうです。現地に詳しい担当者に折り返し電話を頂戴すると190万円→180万円で取引可能なことが判明しました。敷地内に枯れた井戸がある事実も分かります。井戸を埋める現場を見学したこともありますが、気になる人もいると思います。恵比寿駅徒歩5分で“ほこら付きの商業ビル”をみかけたこともあります。後者は、賃料5.2万円で入居者付きのオーナーチェンジ物件でした。管理会社の管理費がゼロ円(更新料のみ徴収)ということでした。築年数も平成時代と比較的新しく、これはほしいかも!と翌日指値も念頭におきながら電話すると一足違いで買い付けがはいったあとでした。惜しいことしました〜この物件、地元で(7)の業者さんの取り扱いでした。オーナーが歳を取って、経営が面倒になったり、まとまった現金が欲しいということでしょっちゅうこんな感じの売り物を扱っているとのこと。電話の最中に、「俺、もうきょうは疲れちゃったから明日電話ちょうだいヨ」という感じで、とても気さくなところもあって、この数日間で3度も電話で盛り上がりました。経験者ならではのお話はいつ伺ってもとても楽しく勉強になります。駐車スペース160台、現在の入居率は6割、現況利回り14%以上、満室想定20%超というものを見つけました。面白そうな物件って意外とあるものだなってつくづく思います。『渡米の続き17』は今回お休みします。日々のモチベーションアップに、人気ブログランキングにご協力頂けるとうれしいです。ポータルサイト“楽待”から、このたび第15回目となるコラムがリリースされました。自分で損害賠償請求することに。過去において、家賃を踏み倒されたことは3度ありました。いずれも物件を購入して間もなくの出来事で、以前から住んでいた方々との間に起きた事故でした。酷い部屋だと片付けに30万円、原状回復に100万円超、それに未納家賃を合わせると200万円からの被害を被りました。皆さん数ヶ月から半年以上にわたる家賃は未納のまま、行方知れずとなりました。最終的に管理会社と協議の結果、債権を放棄するという苦い経験となりました。部屋の明け渡しから残置物の処分まで立ち会うことも無く済みました。原状回復工事の費用も補償されています。小額訴訟をすることになりました。自分で訴えを取り仕切るのは初めてで不安もありますが管理会社ご指導の下、訴状も完成させ、証拠書類も揃いました。紛争の要点をまとめるコツも初めて学びました。連帯債務者の重責を思い知ります。今週中に簡易裁判所へ出向く予定です。余談ですが、別物件の管理担当者から最近おきた滞納事例を伺いました。笑すぐにでも入居出来るほど綺麗な仕上がりだったそうで、この件についは、家主も取立てを諦めたそうです。予定は御座いませんので、予めご了承ください。2月のセミナー/イベントは16日、23日です。DVDがリリースされました!】8名の講師による、最新の欲張り丸分かり不動産投資大全となっています。同市内における売家在庫数が、去年12月からのわずか2ヶ月間で500軒も消えた(売れた)ことを教えてもらいました。当地の不動産価格は一斉に値上げされました。数ヶ月前(調査した当時)の価格はすでに過去のバーゲンプライスです。僕にとっては2割から3割増しのインパクトとなっています。いった(国の)人たちのお金が入っているのでしょうね?またこれは一過性なのか、それともこれから本格的な上昇をみるのか?とても興味があります。R氏にも意見を伺ってみたいと思いました。プール付きの家の並びに13軒目がありました。このエリアは、学校や公園が近いこともアピールポイントとなっていました。物件のスペックは以下の通りです。延べ床サイズや間取りはまったく別物です。この家は、敷地ギリギリの左手に2台用のガレージ、右手側に母屋があり、breezeway(ブリーズウェイ)と呼ばれる屋根付きの通路が中央にあって左右が結ばれていました。R氏によれば、この渡り廊下のような通路部分に壁を設けて、部屋を簡単に増やせるとのこと。通路の屋根は母屋とガレージの一体型で立派な梁も2本通っていました。壁で囲って、電気を配線し、エアコンダクトを増設して、窓を設けて、といった工事内容で済みそうです。増築における建築許可等については詳しく伺うことを忘れてしまいました。母屋中央の玄関をはさんで左右に腰高の窓が二箇所あります。明らかに築年数にそぐわない艶のある白いサッシを観察するとペアガラス(FIXタイプ)へと更新されていました。建物外壁の色はこげ茶(下部)と薄いアズキ色(上部)のtwo-toneで地味目、前面の庭の芝生は見事に枯れていたので、さらに玄関横にあるボロボロの郵便受けも手伝い、とても寒々しい印象でした。塗装と芝生で見違えることは、これまでの経験でイメージできていたので、素材が良くて価格も安いこの家は僕の資料では3番目に良い!!となっていました。中に入ると、左手はダイニングルームとなっていて、その奥に大きなアイランドキッチンもみえます。四口コンロも一直線に並んでいるという豪華さ。使いこなす人がどれだけいるのかなって思うとオーバークオリティに感じます。この画像をみた女性(日本人)はみなこのキッチンがある家に住みたい!と高評価でしたから、やはりキッチンの充実が家の魅力に直結していると実感します。ちなみにアメリカでは現在ステンレスキャビネットが流行っているとか...キッチンとダイニングルームに隣接してそれら二つを足したほど大きなリビングルームがありました(玄関のある部屋)。四面中一面だけチョコレート色の木壁となっていました。したらこの木板が隠し扉となっていて引き出しや本棚になっているのかも?という期待もむなしく、そのような機能はありませんでしたが。床はベージュ色の毛足の長いカーペットがキッチンとバスルームを除く全面に敷き詰められていて、この頃になると、遠慮なく土足で歩き回ることに馴れてしまっていました。三つの寝室はどれもこぶりで、マスターベッドルームが中でも一番大きいつくりとなっていました。僕的には丁度良いサイズ、この広さに不満はまったくありませんがこちらの基準だと狭めなのかも知れません。「小さい窓」と「暗い照明」の下に、この色彩では心もどんよりしてしまうのではと心配になります。真っ黒いボディに灰色の小さな目、噴き上がった潮も灰色でした。広い裏庭にでると大きな木が2本生えていて、あしもとの枯れた芝生には無数のフンが転がっていました。飼っていたのでしょうね。一日中走り回れる最高の環境であることに気がつきます。飼い主も散歩は不要でしょうし、泥棒避けや子供の情操教育にもつながることでしょう。シャッターモーター等、不備のないことをざっと確認しました。スプリンクラーの設置がないことと、屋根の一部が破損していることを資料に書き加えてここを後にします。14軒目に続きます!日々のモチベーションアップに、人気ブログランキングにご協力頂けるとうれしいです。日本語と四ヶ国語を話す友だちがいます。僕も最初は日本人と信じて疑いませんでした。聞いてみようと思っています^^彼女は起業家を発掘する仕事をしています。所属は米国の企業で、これまで本国と中国のベンチャーをいくつも育て上げたとのこと。「まったく元気がなくて寂しい...」とこぼしていました。米国や中国での実績だと、優秀な人材はたいてい三年もしないうちに会社を飛び出して独立してしまうそうです。そんな彼らを支援することで多くの成功者を輩出してきたし、そういった風土が備わっているのが国の強みだと力説していました。彼女の目を通した日本という国は優秀な人ほど冒険しないとのこと。成功を成し遂げた起業家は企業家となって、その地位から離れないので後進が育ちにくいとも言っていました。新しい事業なり違う人生を歩むイメージが欧米には多いように思います。20代でリタイアしてしまう成功者の話は僕も沢山聞きましたが、まさにアメリカ的だなって。今年はさらなる拡大を目指して奮闘中です。出会いは2010年の春でした。僕の元を訪ねてこられ、地方高利回りを目指すことを宣言されました。その手には50回以上読み込まれたというボロボロになった二作目が握られていたことは忘れもしません。最初に彼に抱いた印象はなんでもそつなくこなすタイプ。エリートサラリーマン。エグゼクティブパーソン。寄り道などしない、ましてや額に汗する大家業とはかけ離れた存在にうつりました。知るほどに、手を抜くことができない一途な性格と、目標実現のために諦めない粘り強さ、どんな苦労も厭わないその姿勢に感動と尊敬の思いが深まっていきました。寝具を持ち込んで真冬の空室に泊り込みなんてことがありました。僕もいつか来た道です。その頃はよく物件近くの温泉をご一緒し、リフォームプランや今後の戦略など裸で語り明かしたことも今では良い思い出です。昨夜、彼と久しぶりに遅くまで電話をしました。人生を豊かにするために必要な不動産以外のことに話題が流れ、これまで漠然と信じてきたことに共通の理解を得て嬉しくなりました!今後はもっと真剣に自分の人生と向き合っていきたいと思います。Sさんの本は、まだ未完成です。今からとても楽しみです。2月のセミナー/イベントは16日、23日です。DVDがリリースされました!】8名の講師による、最新の欲張り丸分かり不動産投資大全となっています。最近とくに意識して日本で活躍する外国籍の方々と交流を楽しんでいます。「ぜひ合わせたい人がいる」と以前から伺っていたJ氏とついに対面を果たしました。僕のひとつ下、サザンの桑田氏にそっくりな風貌をしていました。合併といったM&Aの仕事をしていると聞きました。才能よりも努力という話が心にささりました。酔いが進むにまかせて時給は6万円!なんて中々聞けない話もありましたが、日曜日でも仕事が入ることがあって心が休まらないとのこと。大きなお金も動くので責任の大きさもプレッシャーもとびっきりと思います。色々な投資を試みた結果、たどり着いた方法は不動産投資ということです。豪と日本で展開されていて不動産話で盛り上がりました。世界を放浪する計画を立てているとか。夕暮れのなか、12軒目に到着します。一帯は平屋建てしか見当たりません。家の佇まいや樹木のサイズなどどれも一緒で、きっと同じ時代に開発されたであろう落ち着いた街並みでした。訪れた時間帯もあったと思いますが、ちょうど庭でブランコにのって遊ぶ子供達やヘルメットを付けて自転車にのった男の子を見かけて、子供が安心して外で遊べる治安の良さに安心感を覚えました。物件のスペックは以下の通りです。$115,937※検討時のレート(83円換算で約963万)まずこれまでと違うリスティングプライスの半端加減が気になりました。何かこだわりを感じます。家に入る前に、ひきで屋根を撮りました。自分で入れたコメントを聞きなおすと「屋根もまだまだ大丈夫でしょう〜」なんてしゃべってました。奥に煙突がみえていることからも暖炉があることが分かります。ちなみにこの家は1961年の築でした。玄関には照明が灯っていました。これまで見てきた家々の半分は玄関の照明が灯っていました。照度センサーとかではないようです。R氏に事情をきくと、空き家は空き巣に狙われるので、その対策で明るくしているとのこと。家が売り出し中というのは必ずフロントヤードにエージェントの看板が建っているのでばればれです。広い家に対して、玄関の照明がひとつ灯っていても気休めのような気もしましたが、とにかくそういう説明でした。空き家は狙われるとのこと。そんな説明を聞きながら僕の北関東にある物件でも、エアコン室外機が2つも窃盗にあったことを思い出していました。芝生は枯れていました。スプリンクラーが止まっているためでしょう。これまでの家々でとても気になったのが、このスプリンクラーの散布角度。家の壁に向いているものがいくつもあったのですが、(散布直後はしっくいの壁が思いっきり濡れていました)R氏に指摘すると、角度は簡単に調整できるから心配ないと説明されました。僕はこれまでそこに住んできた人がそうしたことに無頓着であることに違和感を感じました。玄関をくぐりすぐ右手にファミリールームがありましたが、窓が割られた部分がコンパネと添え木で内側より塞いでありました。泥棒がはいったのだろうという説明でした。奥にすすむと、カウンタートップが白いタイルで覆われているアイランドキッチンと壁側一面もキッチンという、、キッチンだらけの開放的なキッチンルームがありました。隣接するリビングルームには暖炉がありましたが、おまけのような狭さに珍しく思います。このリビングから中庭のプールが見えました!!吐き出しの窓を通じてさっそく中庭に出ることにします。equipment!と手元資料にありましたが、フェンスに囲まれて、地中に掘り込まれた楕円形のきれいなプールがありました。フェンスも装置類も新品でした(モーターを格納する小屋は無く、取り壊された跡があって、機械類はむき出しでしたが。季節外れなのにプールは完璧にメンテナンスされていていつでも入れる状態でした。これまで巡ってきた家々と比べても安い部類なのに、プール付であることに気持ちが高まりました。彼の表情は浮かない様子。・保険料が高くなる・プール付とそうでない家の賃料に差が小さいというものでした。訴訟社会であることを考慮するとリスクに見合った賃料がいただけるエリアでないとプール付は賃貸に不向きと感じました。13軒目に続きます〜日々のモチベーションアップに、人気ブログランキングにご協力頂けるとうれしいです。・損切りからスタートのアパマン経営!・にゃんこママのBlogです。×この広告は180日以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。