家を購入する機会は、一生に何度も経験するものでは有りません。長期の住宅ローンを組んで、そのローンが払い終わるまでは、土地建物には抵当権がつけられます。住んでから不具合があったり、気に入らないからといって簡単に移り住む事はできないのです。以前、私共の事務所に「中古で家を買ったのですが、雨漏りするので買った業者に修理を依頼したら『そちらで直してください。』と言われたのですが・・・」という相談を受けたことがあります。これは、購入時の売買契約の内容によって対応が変わってきます。新築を購入すれば保証(瑕疵保証)が有りますが、中古住宅の場合は、基本的に「現況取引」が前提となります。比較的新しく、全体の売買価格に建物の比率が大きい時は、売主の瑕疵担保責任が有り契約書にも記載されますが、比率が小さい時は、瑕疵担保責任が無い場合も有るので注意が必要です。残念ながら、先ほどのケースは買主自身で補修せざるを得ませんでした。中古住宅購入後のその他のご相談このようなご相談も良く受けます。カビがものすごく酷い。購入後直ぐに給湯器が壊れた。等この様な事も珍しく有りません。読者の皆様には、中古物件購入後に後悔していただかない様、このレポートを書きました。皆様の物件探しのお役にたてて頂ければ幸いです。敷地の条件ばかりは、建物のように修繕が利く訳ではありません。敷地選びに失敗は許されないのです。他人(業者)任せにせず、しっかりと自分の目で確認しましょう。中古住宅を購入するにあたり、皆さんが真っ先に条件を挙げるのは立地でしょう。○○駅の近くで通勤も楽々、スーパーまで歩いて数分、子供の学校も近い、まさにパーフェクトで言うことなしの様に思います。優先される条件ではありますが、この様な表向きのことだけでなく、敷地選びには、もっと重要な事もあります。それでは、項目別にしていくつかあげてみたいと思います。一.なぜ売り出されたの?「なぜこの物件は売りに出ているのだろう?」と気になりませんか?家族の事情なのか?周囲の環境の変化なのか?例えば隣にマンションが建って日当たりや見晴らしが悪くなったとか、増築や建替えをすると建築基準法上の問題がある等、築年数の浅い割に安い物件などは、なにかしら問題がある場合が多いので調べておいた方が良いでしょう。二.敷地境界を確認しようどこからどこまでを購入しようとしているのかを、必ず自分の目で確認してください。境界線はどこになるのか、塀がたっていれば自分の敷地にあるのかそれともお隣なのか、敷地の縦横の長さくらいは、敷地測量図の数字に照らし合わせ自分の目で確認しましょう。境界杭などがない場合や境界があやふやな時は、隣家とも相談して土地家屋調査士に依頼し、境界をはっきりさせる必要があります。現地に赴いた際に全面道路の幅員も計って下さい。復員が4m未満の場合は、建築基準法上では道路とみなされない専用通路となります。専用通路であれば、その通路の所有の状態も確認しておきましょう。不動産業者に地積測量図を見せてもらいましょう。ひとつ、前面道路が4m未満の場合、新たに増築や新築をしようとした場合、セットバックをしなければなりません。(セットバックとは、道路幅員が4m満たない道路は、道路中心より2m後退したラインを敷地境界とみなし、新しく建築する場合は、その境界を基準にする)詳しくは建築士に確認下さい。三.再建築可能か敷地の条件によっては、再建築の際に今建っている建物より小さな建物しか建築できない場合があります。敷地の接道部分が建築基準法で定められた2mより短いと再建築もできません。敷地を選ぶ際は、建蔽率や容積率・全面道路の幅・敷地の接道面の長さなども調べておきましょう。分からなかったら、自治体の建築指導課に図面を持っていけば、将来、今と同じように建てられるかどうか教えてくれます。四.土地についている権利関係がないかを確認する購入しようとしている中古住宅に、抵当権はついていないですか?ローンで住宅を購入すると、普通、債務者は抵当権の設定をします。抵当権のついた物件は、そのまま売却することはできません。購入前に登記簿謄本で確認してみましょう。登記簿謄本には、色々な権利関係が記載されておりますので、抵当権以外の権利関係についても確認できる事ができます。不動産業者に依頼して日付の新しい謄本を見せてもらうか、物件の管轄の法務局に行けば、自分で謄本をとることができます。建物の構造は大丈夫?あの阪神大震災以後も日本各地を大きな地震が何度も襲っています。近くでも山崎断層という活断層が発見されており、予断を許しません。中古住宅を購入する際は、構造についても心配があるものだと思います。一般の住宅の工法も現在では色々な種類があります。在来工法(木造軸組み工法)・ツーバイフォー工法・プレハブなど様々です。ツーバイフォーやプレハブ住宅は、比較的建てられた時期が新しいものが多いので、大地震の経験も少なく、耐震力の判断ができる実績も少ないですが、一般住宅では特に何工法が強い弱いという問題では無く、それぞれの工法ごとに、建築基準法で構造上満たしておかなくてはいけない条件があります。それが最低限であるか、ゆとりを持った設計になっているかでも違いますし、その設計通り施工されているかも重要な要素です。建築の決まり事を記した建築基準法の耐震施工基準は、1981年以降に新基準になり、より厳しいものになりました。いって、単純にそれ以前に建てられた住宅は、新しい住宅よりも強度が劣っているという訳ではありません。建物の構造は信頼できる専門家に任せるこればかりは見えない部分のことですので、専門家の判断に委ねるしかありません。必要な場合は、補強工事のおおよその金額を聞いておけば物件購入時の予算やリフォームの予算を立てるときの参考にできます。耐用年数は22年ですが、メンテナンスや管理の状況によって、耐用年数は変わってきます。新築する場合と違って中古住宅の建てられた時のいきさつや、増改築の経緯などは大切な情報です。建てられたときの情報をできるだけ集めてみましょう。建築時の確認通知書や検査済書があれば安心です。検査済書があれば、新築時に第三者のチェックがされているという事になります。法律上は、全ての住宅には行政の確認済み証と検査済証が交付されているはずですが、建売住宅や一部の注文住宅では、確認はとっていても検査済み証はとらないといった事例が多く、現実的には中古物件に検査済書等の書類が添付されることは、ほとんどありません。それだけで建物の良し悪しがわかる訳ではありませんが、造られた時に、行政等の第三者によって検査を受けた物件なのかどうか分れば、ひとつの参考になります。築年数に関わらずチェックするポイント修繕などのメンテナンスの有無以外にも建物の立地や使い方で傷み方もまちまちです。築年数の比較的新しい建物でも、床下などの目に見えない部分もチェックしておきましょう。目に見えない部分の補修費の方が一般的には工事費が高くつきます。これまでに増改築があった場合等は、既存部分と増築部分の繋ぎ目のところや後付のベランダやテラスなどに問題が起き易いので注意してください。現地を見に行った時には、すでにリフォームが施されている場合があります。リフォームが済んでしまってからでは傷みかたの状況が分りにくくなりますので、できればリフォーム前に見せてもらえるのが良いと思います。それから、中古購入後に増改築をしたいと考えているならツーバイフォー工法やプレハブ・RC工法などは壁を抜いたりする事は困難で不向きです。その点、在来工法なら間取り変更や増改築は容易にできます。建物の外回りや中身をチェックする外回りをチェックする住宅の傷み具合や耐震性は、建物の形、外観を見るだけでわかる事も有ります。土台は家の要ですので、チェックしておきましょう。鉄筋がはいっているのか?床下換気口の数は十分にとれているのか?床下の換気が悪いと、湿気が床下にたまり、構造材を傷めてしまいますので要注意です。建物のかたちは駐車場の上に2階がある場合など、1階に大きな空間(ピロティ)がある場合は、特別な施工をしていない限りは木造住宅には不向きです。壁が無いので、地震で揺れたときに建物が捻れたり、柱が動いてしまうので非常に壊れやすいです。コーナーに出窓がある場合などは、建物の角に筋交がないということですので地震のときに壊れやすいです。2階部分の配置2階の壁が1階の壁や柱の真上に乗っていない場合は、注意が必要です。建築屋さんが使う言葉で「乗りが悪い」といいますが、特に2階部分の隅柱(角の柱)の下に、1階の壁(梁や桁)や柱がなければ建物の骨組みは相当無理をしています。地震や台風の力は、建物の弱いところに集中します。無理の無いバランスの取れた骨組みかどうかは、2階の乗り方に問題無いかで判断できます。外壁がモルタルの場合は、ひび割れやカビがないか探してみてください。モルタルなどの湿式工法では寒暖の差などで細かなひび割れ(ヘアクラック)ができる場合があります。ヘアクラックを放っておくと壁内に水が入り込んで構造材を傷めている可能性がありますので要注意です。屋根の形が複雑になると谷になる部分ができます。その谷の部分には雨水が集まるので、雨漏りの原因になり易いです。関西では、昔から台風の通り道の為、瓦の下に土をいれて建物全体を重くしている事が多いので、その屋根の重さは40坪ほどの家で約3トンから4トン程度あります。最近は土を入れない空葺きやスレートやガルバリウム鋼板を使用した軽い屋根材もあります。中身を覗く間取りやインテリアだけに目を奪われてはいけません。手間ですが床下を覗いてみてください。台所に床下収納庫があれば、そこから床下が覗けます。なければ和室の畳を上げれば床下に入ることができます。カビ臭くないか、土が湿っていないか、風の通りはどうか等確認してください。床下が湿気ているようでしたら、コンクリートの上の土台をドライバー等で刺して見てください。簡単に入るようなら腐っています。シロアリが出ていないかもチェックしておきましょう。屋根裏を覗くと、屋根を支えている木材を見ることができます。その木材の接合部分に隙間があったり、ズレたりしていないかを確認したり、金物を止めているボルトが緩んでいないか、錆びていないかを見ましょう。湿気た所が有ったりすると雨漏りや結露の疑いがあります。結露が有るということは、屋根裏の換気が十分にとれていないという証拠です。この様な状態では、夏になると熱がこもり、真下の部屋の温度にも影響します。結露は、木の寿命を縮めたりカビで室内の空気を汚したりします。建具を実際に動かしてみましょう。建具の建て付けだけでも分かることが有ります。引っ掛かりが有ったり、閉めたときに隙間が空いたりする部分が有れば、柱が傾いていたり建物が歪んでいる可能性が有ります。床にビー玉を置いて転がるようなら床が傾いていますが、厳密に瑕疵保証を疑うなら床の傾斜測定をした方が良いでしょう。壁のひび割れ内装でビニルクロスが裂けていたり、土壁の場合では端や角に隙間が大きく開いていたりすると建物が変形している場合があります。注意して見てみましょう。※但し、木造の住宅のクロスはりの場合は、柱の季節の湿度の差による収縮でクロスに割れが生じる場合があります。建物のモジュールも確認しよう家を建てる際には、江戸間や京間、本間などと一般的にいわれるモジュールという単位があります。江戸間と本間を比べた場合、同じ6帖間でも10%位、本間の方が平面的に広くなります。リフォームする際の施工面積の単位はm2数で計算されますので、本間の方が施工面積の広い分、金額も高くなります。本間の方が廊下や建具の開口も広い為、勝手は良いです。強度等には関係しませんがチェックしておくと良いでしょう。現場チェックは雨の日を選ぼう中古物件を購入するときの常套手段は雨の日に現場を見に行くことです。晴れた気持ちの良い日には分らない不具合をチェックできます。軒裏や壁に水シミはできていないか、実際に雨漏りがないかをチェックできます。床下浸水がないか、下水はあふれてきていないか、道路や隣から水が流れてきていると地盤不良の恐れもあります。2階に上がったら天井のシミも確認しましょう。あと、窓廻りも雨漏りの多い場所です。水溜りがないかもチェックしましょう。設備関係のチェックは入念に水廻りのチェック水廻りのチェックは入念に行ってください。リフォーム時でも水道の配管工事のやり直しなどは、想像以上に高くつきますし、水漏れや結露があると周囲の木を腐らせてしまっている可能性が有ります。配管の割れが無いか?水漏れは無いか?また周囲に結露が無いか?確認できれば周りの木の様子も調べてみると良いです。浴室については、造成浴室の場合は、タイルの目地が寒暖の差等で割れ、隙間から水漏れがしている事があります。窓の廻りは外気との温度の差による結露で傷んでいる場合があります。造成浴室は、必ず浴室内のタイルや窓の廻り等の傷み方もチェックしてください。電気の容量は大丈夫?近頃、パソコンやエアコンをはじめ電化製品を使用することが益々多くなってきています。最近建てられた家は、それらの事を見越して十分な容量の電気が宅内に配線されています。古い住宅は、その当時に必要であった容量の配線しか施されていませんので、エアコン・テレビ・ドライヤ・電子レンジなどを同時に使用すると、すぐにブレーカーが落ちてしまう事が有ります。中古住宅を購入する際は、まずその家の分電盤をみれば総容量を確認することができます。既存の容量が20~30A(アンペア)位ですと電化製品が多いお家の場合では、少々不安です。電気の容量についても考えておきましょう。物件価格やリフォーム工事費の他にも必要な費用があります。不動産仲介会社に依頼すると仲介手数料が必要になりますし、公庫や銀行ローンを借りる場合にも、手数料や保証料などの費用が必要になります。住宅ローンを組む上での注意点は、ボーナス返済を出来るだけ少なくする、或いは、無しにする。頭金を購入額の二〇%以上あると、返済に余裕が出来る一昔前の右肩上がりの時代は年収もボーナスも上がり、ボーナスカットやリストラ等は考えもしなかったが、今はなにが起こるか分からない。住宅ローンを組む際には、月々の返済額を平準化するようにしなければならない。その他、資金に余裕が出来た時には、繰上げ返済を上手に活用し、支払い期間も短縮できる。金融機関によって、繰上げ返済に手数用が掛かる銀行と、ネットバンキングを使うことで、手数料が不要な銀行もあるので事前に調べることをお勧めします。リフォーム費用も含めて新築を買うより得か中古住宅を購入する時、その物件がリフォーム済みで、そのまま住める状態なら良いですが、購入後になにかしらリフォームの手を加えないといけない場合がほとんどです。そんな時、おおよそのリフォーム金額も物件購入時の予算として見ておく必要があります。購入前には見えない部分、気がつかなかった部分の補修なども有ると思います。物件価格にリフォーム費を加えて、新築と変わらないようでは意味がありません。リフォームの見積りをとってみるのも良いと思います。売りたくなった時に売れるの?(不動産の財産的価値)立地や近隣の環境などにもよりますが、昨今の中古住宅市場では、築後1年で1割程度、価値が下がるといわれます。ある不動産業者に聞いたところ築20年位ですと建物価格は殆ど無くなる様です。なると、築20年程度の建物付の物件の売買価格は土地の評価格だけということになります。建物の価値がない物件の場合、建替え費用も考慮するこういった物件の売買の場合、建物に問題があっても売主に責任は生じません。買主がそのリスクを負うということになります。その建物を解体して建替えをする場合、解体費用は概ね3~4万円/坪はかかります。購入費を検討する際に、こういった費用も見込んでおかないと結局は高い買い物をする事になります。土地の価値をしっかりと見極める土地に関しては、皆さんの価値観ではなく、路線価や一般的な人気が基準で価格が決まります。現在の建築基準法では建替えの時に家が小さくなってしまったり、再建築ができないなどの土地は安く買うことができるでしょうが、売るときにかなり値が安くなってしまうか、最悪の場合は売ることすら困難です。周囲の販売事例なども参考にし、物件の価値を見極めましょう。理想のリフォームはさて、目ぼしい物件も見つかった次の段階のお話になりますが、リフォームについてお話させていただきたいと思います。現在のリフォームの技術をもってすれば、中古住宅を外観、中身ともに新築同様に仕上げる事が可能です。それには多額の費用が必要になってきますので、中古物件を探した意味がなくなってしまいます。理想のリフォームの為には、今回のリフォームの目的を持って項目別に整理して、必要な部分から検討していきましょう。例を目的・項目別にして見ていきましょう。バリアフリーにする和室と洋室の間には、敷居があるので段差がある場合が殆どです。最近はリフォームの際に一番要望が多い工事項目です。人間の感覚的には、大きな段差は意識して回避できますが、小さな段差はとてもつまずきやすいです。実際スリッパ等で移動していると、居室間でつまずきやすいので、できるだけつまずきやすい小さな段差は解消しておくべきです。水廻りを入れ替えるキッチン・お風呂・トイレ・洗面など入替えが必要な場所をピックアップしましょう。キッチンやお風呂には給湯器も関係してきます。古いものですと交換が必要な場合がありますので見ておきましょう。浴室が造成浴室の場合は、タイル目地からの水漏れで土台が腐っていたりサッシ周りの結露で窓枠の下地が腐っていたりします。浴室の工事は、そういった点にも気をつけましょう。いった見えない下地部分を取り替える場合は、腐っている部材を取替え、防腐処理をきちんとしてくれる業者を選択することが重要です。和室を洋室に替える和室を洋室に変更する場合は、殆どの場合、壁・天井も一緒に工事する事になります。土壁で柱が見えている真壁をクロス貼りに変更することが多いからです。隣の部屋と行き来する間口や建具などの取り合いも考えましょう。間取りを変更する中古物件は、部屋数が決まってしまっているものを購入する訳ですから、購入時に間取りを変えたいなどの希望がでることも考えられます。間取りを変更するような工事は、柱を抜いたりしなくてはいけない場合がありますので、この様な工事の時は、建築士に依頼しましょう。必要でない柱はありませんので、抜けばその分補強しなければいけません。専門家の判断がなければ難しい工事です。等々、項目別に整理してリフォーム全体を考えていきましょう。インテリアやリフォームの際に意匠的な事をお考えでしたら設計事務所に依頼するとよいと思います。近頃、リフォーム工事によるトラブルをテレビや新聞などでみる機会が多くなりました。実際に国民生活センターには、年間1万件を超えるリフォームに関する苦情や相談が寄せられ、年々その数は増える一方です。中でもお年寄りや弱者を狙った訪問販売による被害が大きな割合を占める様になりました。原因のひとつには、請負金額500万円未満の住宅リフォーム工事に従事するには、法律上は許可や資格は必要なく、新築のように役所に建築確認申請の提出することも殆どいらない為、建築の経験が全くない、誰にでも簡単に開業できてしまうのです。(建築士等の国家資格も不要)住宅工事の経験の無い業者が、リフォーム業界に多数参入したこともあり、トラブルの増加に拍車をかけているのです。このようなトラブルに巻き込まれるのは、安易にリフォーム業者を選んでしまった為にほかなりません。この様な状況のなかで、どのようにして良い業者を選択すればよいのか・・・テレビや新聞の広告でみたから安心だと言う訳ではありません。自分でしっかりと業者選択できる目を養いましょう。住宅リフォーム工事を掲げる業者の種類はたくさんあります。他に電気屋さんや水道屋さんまでと選択に困ってしまうほどです。それでは、どんな業者にリフォームを依頼するのがベストなのでしょう?それぞれに特徴がありますので、そこから比較してみましょう。修繕工事から、トータルリフォーム工事まで幅広くこなします。多くの参入があり、急速に増加したため、中には住宅の専門的知識に乏しい業者もいます。規模が小さい店が多く営業だけの業者も多いので要注意。住宅メーカーネームバリューもあり施工例や資料、カタログなどが豊富で安心感がありますが、その反面、その費用が見積りに反映され、総額が高くなる場合があります。小さな工事は嫌がる事があります。見渡せば、必ずありそうな地元の業者。住宅の構造の変更を伴う戸建ての増改築が得意です。地域密着を掲げ、アフターサービスを含め細かな対応をしてくれるとこもあります。新築中心でリフォームの実績は少ないところもあります。新築中心であったためにリフォームの場合は、使用する設備機器や建材関係が一辺倒で、提案も野暮ったい事があります。大きな工務店や勉強熱心な工務店は最近の傾向や流行をよく知り、提案力もあるようです。大工さん大工さんに直接依頼することも考えられますが、職人さんは昔かたぎの一本気で融通が利かない人が正直多いです。自分の考え良かれで施工のバリエーションも少なくて、色々な提案などは期待できない場合が多いです。昨今の新しい商品や技術に対して知識不足の方が多いのも事実です。意匠的なリフォームに強いと思います。敷居の高い感じがしますが、よく相談にのってくれて提案してくれます。住宅の基礎的な事から最近の流行の傾向まで良く知っていますので、例えばインテリア等も含めてトータル的に相談したいのなら設計事務所が良いと思います。最近は施工も請け負っている場合があり、設計者が職人さんの監理もしてくれるので安心です。以前は新築だけの対応が多数でしたが、リフォームでも対応する会社が多くなりました。年数の経過した建物は古い建築基準で建築されている為どうしても、新しい家より耐力がありません。そのような耐震にも力をいれている専門家です。大きなところでは、自社でリフォーム部門を持っていて、売買と一貫してリフォームの提案をしているところがありますが、通常はリフォーム店などに外注しているケースが多いです。不動産会社を介してのリフォーム店の見積もりになりますので、総額が高くなってしまうケースがあります。「○○ショップ」などの統一したブランドで自社系列の代理店を中心に展開。設備部材関連のリフォームが得意です。結局は自社商品を買ってもらうためのショップですので、他の色々なメーカーのものは使用しにくいです。電気屋さんや水道屋さんの場合それぞれの得意分野に特化したリフォームをしているケースが多いようです。水道屋さんならお風呂やキッチン等の水廻りのリフォームを得意としているようですが、工事する他の部分との取り合いや住宅全体に対する知識はあまりない場合がありますので、トータルで依頼する場合は注意が必要です。リフォーム業者の選び方まとめ以上は、あくまで一般的な業者の種別と得意分野です。同じ種別の業者でも個性がある場合がありますので、実際に業者を選択する際は、施工実例等の実績をよく確認して見極めましょう。工事をした物件を案内してくれたり、お客さんの声を聞けたりすると尚安心です。他に、マンションリフォームの場合、マンション特有の制約が多いので、マンションリフォームの実績があり、その分野を得意としている業者がよいでしょう。相見積りをとり、同じ条件・希望を伝えるある程度業者の選択ができたら実際に見積書を取ることになりますが、複数の業者に相見積りをとる場合、比較検討するために、各業者に対してできるだけ同じ条件・希望を伝えるようにしましょう。見積書は各々の業者で書式が違います。面積のとり方もまちまちで、項目毎に比較するのは非常に困難です。同じ床工事でも既存の床の上に貼る場合と下地からやり直す場合がありますので、施工の詳細についてもよく確認が必要です。あるだけで内訳明細について記載のない見積書や使用する材料や設備機器などのメーカー名や品番、定価が記載されていないと少し不安です。業者が出してきた見積書をみて、単純に見積り金額の総額の多寡だけを比べて即断してはいけません。見積書の前提となっている工事の内容や部材が違えば当然金額も変わってきます。簡単に大幅な値下げに応じるような業者は、あわよくば高値で受注しようとしていた訳であり、避けたほうがよいでしょう。発注する業者が決まったら必ず見積りや工事明細、工程表などが添付された工事請負契約書を交わしましょう。口約束だけではダメです。言った言わないのトラブルが発生することがあります。見積り部分の他で追加工事がでそうな場合は、契約前に見積り金額を確認しておき契約後の追加・変更工事についても複写式の用紙に書いてお互いに保管するようにしましょう。住まいは、そこで生活する方の人柄すら窺えるものです。古い住宅でも、きちんとメンテナンスされていれば美しい外観や耐久性を維持することができますが、手を加える事無く、放りっぱなしでは住まいも寿命を縮めてしまいます。本書では、良い中古物件を選んで頂く為のノウハウを記しましたが、これから中古物件を購入し、そこに住まわれる皆様に住まいを大事に使っていただく事も願いのひとつです。購入前に複数の物件をご覧になり、本書で記した内容にあてはまる物件でも、購入後、リフォームを検討される場合は、前もって専門家の意見を取入れると、より安全に物件選定ができます。当サイトが皆様の中古物件探しとリフォーム業者選びに少しでもお役に立てれば幸いに思います。