おとり物件に騙されるな!!賃貸不動産業者の内情と心理おとり物件の営業トークと対処方まとめ春ですね。4月の入学、就職などを控え、3月は新天地の新居を探す方も多いでしょう。実は格好のカモなんです。゚ネット広告などで、すごく良さそうで安い掘り出し物の物件が載ってたからといって、その物件を必ず借りられるとは限らないんですよ。́)いや、他の人に借りられる前に、見つけたらすぐに電話して、すぐに見にいって、すぐに借りればいいとかそんな問題でもないんです。まとめ賃貸不動産屋のおとり物件に騙されるな!!〝おとり物件〟〝さくら物件〟〝おとり広告〟とかって聞いたことないですか?まぁ、おとり広告は不動産に限りませんが、おとり物件ってのは不動産、とりわけ賃貸の不動産屋では普通に存在するんですよ。悪徳業者ってわけでもなく、大手でもです。ネットで探す場合でももちろんですよ。おとり物件、おとり広告とはいったいどんなものなのでしょうか。〝おとり物件〟を掲載した〝おとり広告〟は、不当景品類及び不当表示防止法の規定により、公正取引委員会が以下のように指定しています。※全くの架空物件であったり、広告と実際とか全く違ったりする場合。※物件はあるけど入居していたり、その業者で扱えなかったりする場合。※合理的な理由もなく案内を拒否したり、悪い点を指摘してその物件から興味をそらし、他の物件を勧めたりする場合。1のような露骨で完全なおとり物件を広告する業者は今ではほとんどないですが、2と3は実に多く存在します。3のお客さんに諦めさせる手法は千差万別で、不動産業者側の内情としてはおとり物件であったとしても、それがおとり物件であると外から言い切れない場合もあるでしょう。賃貸不動産業者の内情と心理ネットや雑誌で掘り出し物件を見つけ、すぐさま電話をし、そのお目当ての掘り出し物件がまだ開いていることを確認し、その不動産屋さんに出向くってパターンが多いと思います。早く来てくれたらな~。」な~んて感じで他の物件をいろいろ案内されて、気付いたらいつの間にか「全然、思ってたんと違う!」って部屋を契約しちゃってたりする訳なんです。この、もう他の人に決まったって切り返しは、昔から一番多いです。これは、上記の〝不動産のおとり広告に関する表示〟2にあたります。確かにその物件は存在するけど、空き部屋が無いってやつです。不動産屋が店頭に出している看板などの場合は、単に入居者が決まっても面倒で貼り替えてないってこともよくありますが、電話で空き確認をして、すぐに行ったのに、行った瞬間、もう決まっていた。「では、お部屋を見にいきましょう。」ってことになって、大家や管理会社などに電話をして(電話してるふり)、「すみませ~ん、さっき、決まっちゃったみたいです。」なんて言われるパターンもあるでしょう。次、3の「物件の取引は出来るけど、そもそも取り引きする気の無い物件」です。これ、どういうことかといいますと、実際に空き部屋はあるし、その不動産屋さんで扱えるので厳密にはおとりではないのですが、その不動産屋としては別の物件を契約させたいって事があります。そのような事をしたがるかと言いますと、まずは、自分のところの管理物件であったり、専任媒介契約を結んでいる物件があれば、まずはそこから空きを埋めていきたいという気持ちが働くんです。仲介不動産業者は、家主などの貸主側との媒介契約というものを結ぶのですが、専任媒介契約というのは、一般媒介契約と違って貸主側が1つの不動産屋としか契約せずに、完全にそこに任せる形を取ります。その不動産業者は信頼されて任されているわけですから、その信頼に応えるために空き物件を埋めていかなければならないのです。空室がある状態だと、専任媒介契約を解約されてしまうでしょう。管理物件や専任媒介契約を結んでいる場合でなくても、家主側から仲介手数料ではなく広告料という形でお礼が出る物件があるんですね。仲介手数料よりも遥かに高いこともあります。仲介手数料は貸し主と借り主の双方から家賃の1ヶ月分(プラス消費税)以上を受け取ることは出来ないのですが、広告料という形でなら制限がありません。家主側としては、物件に見合わない高い家賃でも、この広告料をたくさん出すことで、仲介不動産業者の営業マンが、部屋を探している人がその物件を気にいるように積極的に営業してくれるというメリットがあるのです。この広告料(広告費)のことを業界ではADと言います。物件台帳の裏などに〝AD2〟などと書いていれば、その物件の契約を取れば、その不動産業差は家主側から家賃の2ヶ月分の広告料が貰えるという意味です。良さそうでもないその物件を、営業マンが妙に勧めてくるようであれば、その広告料欲しさに、その物件で契約を取ろうとしているということです。おとり物件の営業トークと対処方3のパターンのおとり物件は、実際すごく良い物件だけど、そこで契約を取りたくないので、そもそも案内に連れていきたくないってことがあります。部屋を内覧させたら、まずそこで決定してしまうだろうからです。それでは、その物件が見たくて来たのに、不動産屋がその物件を見せたくないときの切り返しトークを少し書いていきますね。●まだ空いてはいるんですが、押さえられてしまってますね。間違いなく契約するでしょうから、見に行くだけ時間の無駄ですよ。●(入居希望日を確認した上で)空き予定の物件なんで、まだ部屋は見れませんし、お客さんの入居希望日には間に合いませんね。●今、空いているのは北向きの部屋しか残ってなくて、1階ですしもの凄く暗くて最悪ですよ。●(地元の人でなかったら)その辺、ガラ悪いんですよね~。●隣に住んでる人が、かなりややこしい人みたいなんですよ。●(女性なら)男性の大家さんなんですけど、しょっちゅう見回りをしてるんですよ。●(男性なら)それ、レディースマンションです。●それ、ウイークリーマンションなんです。●(内見は出来ないとした上で)壁が薄い、(北向きなら)すぐにカビる、(最上階なら)夏場はサウナ状態になる、オートロックだけど横からすぐに入れる。・・・・まぁ、そのお客さんの特性を見極めた上で、あることないこと言って、必死に「じゃ、やめとこ。」って言葉を引き出しにかかります。不動産屋がおとり物件で宣伝するのは、ズバリ集客出来るからです。対応してもらうのが一番でしょう。会社の決まりとか、手続き上とか、なんやかんやと理由を付けて、店まで足を運ばせようとするところは、やめておくのがベターです。逆に電話で「その物件はもう決まってしまいましたね。」と言ってくれるところは、信頼出来る可能性が高いので、それこそ店に行ってじっくり話を聞くのもありですね。担当社にもよりますが、業界最大手は昔ながらの賃貸不動産屋からの脱却を図ろうとしています。仲介手数料半額は有り難いですね。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。