投稿一覧2018.09.24【忙しい人必見!】国土交通省が調べた大規模修繕の費用TweetPocketそろそろマンションの大規模修繕の時期を迎える方。理事として大規模修繕の準備をしている方。専門委員として、大規模修繕工事を仕切ろうとしている方。マンション購入に当たって、将来の大規模修繕について調べようとしている方。この記事は、そんな何らかの形で大規模修繕工事に関わる人たちに向けて書きました。具体的には、ぜひ、参考にしてもらいたい資料をご紹介したい、ということです。それは何かというと、国土交通省が初めて行った大規模修繕工事に関する調査のことです。この「初めて行った」という点がポイントです。最近、不適切な設計コンサルタントにより、高い工事費をふっかけられるトラブルが増えているそうです。その傾向を踏まえて、国土交通省が専門知識がない一般の人向けに、大規模修繕工事の相場感などについてまとめた資料になります。貴重な資料と思いますので、これを活用しない選択肢はない、と言っても過言ではありません。この調査は、平成29年5月から7月にかけて、全国規模で行われてます。対象期間は直近3年間、調査対象は設計コンサルタントの実績のある会社134社で、回収したサンプル数は944サンプルです。データ時点も新しく、かつ、国土交通省が実施している点も信頼できるポイントです。グラフや表などで視覚的にも内容が分かるようにまとめられいます。いう意味では専門家ではない一般の方でも分かりやすく作られていますが、1点、気をつけなければいけない所があります。それをこの後、説明していきたいと思います。国土交通省が初めて調査したマンション大規模修繕工事の調査名は、「マンションの大規模修繕工事に関する実態調査」です。調査の趣旨は、お抱えの工事業者に談合させて、工事費を釣り上げる悪徳設計コンサルタントによるトラブル増加を受けて、管理組合が参考にできる資料を作成する、というものです。調査も行われているので、自分のマンションと同じくらいの規模のデータで比較すると、分かりやすく、とても参考になります。気をつけて欲しいことがあります。簡単に言うと、この資料の金額より、実際の工事費は高く出るはずです。設計監理料が含まれていないからです。耐震改修工事も含まれていません。この資料の金額よりも工事費が高すぎる、って思った時でも、実は問題ない妥当な工事費水準だった、ということが起こり得ます。具体的にどういうことなのでしょうか。2.工事費といっても種類は様々!この調査に含まれないものは何?実際の工事費とこの調査の金額における違いについては、実は大したことではありません。(金額的に、ということではなく、作業としてそこまで大変なものではない、ということです。中で、この国交省調査には含まれないものが次の項目です。耐震改修工事費など、金額が大きいものも、調査の中には含まれていません。耐震改修工事費は別として、消費税やコンサルフィー、設計監理料などが含まれていない理由として、工事費の何%という形で一定のレンジに収まるからです。この調査は工事費を比較検討するためのものなのです。工事費として支払う総額と調査に記載の金額を比較しても意味がないのです。3.例えばあなたのマンションだと?3-1.控除方式では、実際に自分のマンションに当てはめて、比較検討してみましょう。そんなに大変なことではありません。自分たちのマンションの大規模修繕工事費の見積書を用意して下さい。その最終的な工事費から、調査に含まれないものを抜いていきます。1消費税を抜く消費税を抜きましょう。意外と影響が大きいです。2「工事業者以外に支払うもの」を抜く「工事業者以外に支払うもの」とは、コンサルフィー、設計監理料のことです。ここは少し面倒くさいマンションもあるかもしれません。呼び方が色々あるからです。趣旨としては、「工事業者に支払うもの」だけ残して、それ以外は抜く、ということです。3耐震改修工事費を抜く1981年より前に建てられたマンションは、いわゆる旧耐震と呼ばれる建物になり、地震に対する強度を強めるために、耐震改修工事が行われる場合があります。この耐震改修工事費も、国交省の調査には含まれておりません。金額も大きいので、抜いた後の工事費と抜く前の工事費では大きな差があるはずです。以上が国交省の調査に合わせて調整する項目ですが、考え方次第で逆のアプローチもあります。それは実際の工事金額から消費税などを抜いていくのではなく、国交省の調査金額に税率などを掛ける方法です。これは一項目ずつ抜いていく方法より簡単ですが、若干正確さは劣るかもしれません。消費税などは税率が決まっていますが、コンサルフィーや設計監理料などは、マンション次第でフィー料率が変わることもあるためです。そこまで大きくズレることはないので、時間をかけたくない時は、国交省の調査金額から計算する方法も有用と思われます。ちなみに、コンサルフィー・設計監理料は合わせて工事費の10%が多いようです。(もちろん業務内容によりますが、あくまで一般的な水準です。1.10(コンサルフィー・設計監理料)で出せます。4.規模とか設計監理料とか細かいことは気にすんな??規模戸数別とか、消費税とか、設計監理料とか、そんな細かいことはできない、直接比較しちゃってもいいんじゃないの?と思われる方もいるかと存じます。影響は結構大きいのです。逆からのアプローチから考えてみても、消費税だけでも8%、コンサルフィーで相場の10%ですから(悪徳コンサル・管理会社なんかだと20%とかです。)、少なくとも20%の違いが生じます。工事費が5,000万円の場合、20%だと1,000万円の誤差です。いちいち内容確認するのが面倒くさい方は、逆からアプローチ(国交省の調査金額に税率などを掛ける方法)をしてみてください。正確ではないですが、大きく外すことはありませんので便利だと思います。そのままの数字で比較しないで下さい。意味がありませんし、判断を誤ることがあるので決してやらないで下さい。5.国土交通省の初調査は役立くけど、使い方に注意!「マンションの大規模修繕工事に関する実態調査」は、国交省が初めて行った大規模修繕工事費に関する調査で、一般の管理組合の人たちにとって、とても役立つ貴重なデータです。データなのですが、使い方に気をつけましょう。使い方を間違えると比較対象を間違えることになり、役立つデータが一瞬にして、まぎらわしい、意味のないデータになってしまいます。使い方自体はそんなに難しいことではありません。簡単な方法もあるので、ぜひ、この記事を参考にしてデータを使ってみて下さい。この調査の趣旨は悪徳な管理会社やコンサルにだまされないように、マンション住民・管理組合が自分たちでチェックするための材料提供です。この調査は正しく使えば、非常に役に立つ貴重なデータとなり得ます。その趣旨の通り、大規模修繕で損をしない、騙されないように、必要最低限の使い方に気をつけましょう。適正な工事料金で、大規模修繕工事を行いましょう。TweetPocket2018.09.17【忙しい人必見!】大規模修繕費用の相場TweetPocketこれから大規模修繕工事を控えているマンションにお住まいの方。進行中のマンションにお住まいの方。修繕委員だけど、工事費の見積書の見方が分からない方。マンションに建築の専門家がいなくて、どうしていいか分からない理事長の方。単価を使った検証をすることで、素人でも「アレ?おかしいな?」と思うところが分かります。疑問点が見つかれば、納得いくまで専門家や工事業者に質問しましょう!この記事では、大規模修繕工事に当たって、主に単価水準からの検証方法・意義について、記載しています。「自分は専門的知識がないから、管理会社さんにお任せしましょう。」そんなことを言っていると、とんでもない損をしますよ!素人相手に、お買い得な工事をしてあげる程、管理会社や工事業界は甘くありません。「専門的知識がありません」という言葉は、「騙しやすいから、どうぞ高い工事費をぼったくって下さい。」と言っているのと、そこまで変わらないと思います。実際、私の住んでいるマンションでも、建築の専門知識を持っている住民がいない中で、管理会社に任せる方向で進んでいたところ、出てきた工事費の見積は相場の2倍強!それでも管理会社を信じてやまない住民は、「じゃ、管理会社さんにお任せしましょう。」という方向で変わりませんでした。(知識がないというのは本当に恐ろしいことです。)ちょっとおかしいな、と思った私が友人などに話を聞いたところ、ぼったくり度合が明らかになったのです。実際にこのようなケースは多いようで、国土交通省も警鐘を鳴らしています。その国土交通省が発行しているデータを分析すれば、建築の素人でも、悪徳管理会社や工事業者に、立ち向かうことができるのです。相場は、いくつかのパターンがあるので注意!一般的に大規模修繕工事費の相場は、1戸当たり70万〜130万円、さらにその2倍前後まで幅がある言われています。(つまり、総戸数が100戸のマンションだと、工事費の総額としては、7,000万円〜1億3,000万円が相場、ということになります。)だからと言って、この大きな幅の中に、あなたのマンションの大規模修繕費が入っていれば良い、という訳ではありません。マンションのパターン・タイプに応じて、相場はさらに4つに分けられます。自分のマンションがどこのパターン・タイプに属するのかを判断しなければなりません。(こういうと難しく聞こえますが、実にシンプルで簡単ですので、身構えずにこの後の説明を読み進めて下さい。より異なる大規模修繕費の相場は、先程のように、1戸当たり70万〜200万円近くまで幅広いです。この幅広い相場が4つに分けられるのですが、何をもって、分けるのか?まず、第一に戸数で分けます。戸数の多い少ないは、つまりは建物の大小ということです。一般的に戸数が少ない方が、大規模修繕費の1戸当たり単価は高くなる傾向にあります。次に建物の高さ・階数で分けます。中でも高いウェイトを占める足場代に大きく関係する項目です。タワーマンションの場合、足場が組めず、昇降式足場という方法を使うことが多いため、1戸当たりの単価は高くなる傾向にあります。最後に、施設の有無、大小などで分けます。1戸当たり単価が高くなる傾向にあります。機械式駐車場は維持管理のために修繕費が高くなる傾向があります。(廃止・撤去を検討しているマンションもあります。)自分のマンションがどのタイプなのかを判断する方法は、イメージとして、まず戸数で分類し、1戸当たり100万円の単価を基準に、階数や施設の有無で、それより下回るか、上回るかを考えていくのが良いでしょう。(タワーマンションは最終的に2倍にして考えましょう。大きく分類して大体1戸当たり90万円くらいかな、と思っても、タワーマンションの場合はその2倍、180万円前後を目安にしておく、ということです。具体的な相場と根拠データそれでは、具体的な相場データを見ていきましょう。2018年5月11日に国交省が発表したデータが参考になります。回数別また、1戸当たり単価のサンプル全体に占める割合としては、次のように説明されています。・1戸当たり75万円〜100万円:30.6%・1戸当たり100万円〜125万円:24.7%・1戸当たり50万円〜75万円:13.8%これは戸数や築年数などが分けられていませんが、全体的に75万円〜125万円の金額の中に約半分の工事は含まれる、ということが示されています。工事回数別の1戸当たり単価の平均値としては、次のように説明されています。・3回目:1戸当たり80.9万円1回目の工事から徐々に平均単価は逓減していってます。(3回目の工事費が下がっている理由として、積立額不足で十分な工事を行えていないマンションがあることが考えられます。)この中で、最も1戸当たり単価の大きい1回目の工事を中心に、戸数別に見ていくと、概ね次のような単価を目安にできると考えられます。少ない戸数ほど1戸当たり単価は割高になる傾向が見られます。戸数が増えるほど1戸当たり単価は逓減していく傾向ですが、途中デコボコしているのは、おそらく一定規模を超えるマンションには豪華な維持費のかかる施設があったりする影響が考えられます。4.レンジが広すぎ、でも逆に分かりやすい?ここまでご覧になった方で、75万円〜125万円て、レンジが広すぎるけど、本当に参考になるの?と思われた方もいると思います。確かにその通りで、ズバリうちのマンションの工事費はいくらだ、と査定するためには不向きなデータです。レンジが広い分、逆にレンジから外れた場合は注意が必要です。レンジから外れた工事費に何も質問が出ないようなマンションのことを、管理会社や工事業者は素人扱いします。マンションの住民が全員素人だと踏んだ管理会社は、レンジの2倍近くの工事費をふっかけてきます。(実際にあった話です。)つまり、レンジから外れている場合は要注意、ということです。工事費が高い可能性もありますし、質問しない場合には、管理会社や工事業者からナメられてしまうことも考えられます。タイプによりレンジが大きく異なる先程説明した通り、戸数や工事回数別、施設の豪華さによって大規模修繕工事の単価水準は異なります。違うタイプの相場を参考にしていたら、判断を誤るので注意が必要です。タワーマンションの場合は、通常の相場の2倍近くかかるケースもあるようなので、注意が必要です。相場をチェックする場合、まず自分のマンションを理解しましょう管理会社や工事業者から大規模修繕工事の見積りが出てきた場合、内容を確認することになると思います。その場合、まず、自分のマンションがどのパターン・タイプに属するかを、正しく判断することが重要です。大規模修繕工事の単価は戸数や工事回数(築年数)、階数、施設の豪華さによって大きく異なります。管理会社や工事業者にナメられて、ぼったくりな工事をされる前に、まず、自分のマンションについて、基本的なタイプをしっかりと抑えて、単価水準による検証を行ってみましょう。(単価レンジから外れている場合は要注意です。見積書の見方は分かりますか?金額などを見て、アレ?おかしいな?って気付けなければ、余計にお金を払ってしまうかもしれません。この記事では、大規模修繕工事の見積書を、単価という切り口からチェックしていく方法を解説しています。私のマンションでは、建築の専門家が住民の中にいませんでした。大規模修繕工事の期に当たった理事会の人たちは大変です。(ちなみに私のマンションは輪番制です。)同じように大変な思いをされている方々に、少しでも役に立てれば、という思いから、自分なりに色々調べたことをまとめました。同じような立場の方がいれば、ぜひ参考にして頂ければと思います。商品などの1個当たりの価格です。単価にもいろいろ種類があります。1平米当たり、1戸当たり、1枚当たりなど.........。この単価について、おおまかな相場を知っていることで、工事費が高いか、安いかを検証することができます。おおまかな相場についてはこちら!「【忙しい人必見!】大規模修繕費用の相場」2.単価のレンジから外れた異常値を見逃さない!立地、規模や築年数など、全ての条件が全く同じマンションは世の中に存在しません。工事費の総額を並べても、規模の大小(延床面積、と言われるものです。)に注意しながら、比較する必要があります。その点、単価は総額を平米や個数で割ったものですから、規模の大きさは関係なく、単純に価格が高いか、安いかを比較することができます。(ただし、築年数が新しいか、古いかは、注意しなければなりません。)単価の相場はピンポイントに◯◯円、と出るのではなく、◯◯円〜◯◯円、というように幅(レンジ)がある場合がほとんどです。幅があるかと言うと、工事費の場合だと使う材料や面積などによって、ある程度の誤差が生じるからです。この単価の幅の中で、低い場合や高い場合などで、工事費の水準感を把握できますが、最も注意すべきなのは、レンジに入っていない場合です。この場合、理由として考えられるのは、特殊な工事か、または、ぼったくりな工事費が出されているか、のどちらかです。相場の単価レンジから外れていることを説明できる、きちんとした理由がなければ、それはぼったくりな工事費である可能性が高いと考えられます。3.具体的な単価の相場それでは、比較に使う単価の相場を順に説明していきます。単価は、平米や戸数など、単位当たりで異なるものなので、比較する際には注意して下さい。・鉄部塗装工事:1平米当たり2,000〜3,000円4.単価だけでなく、数量も気をつけましょう!単価だけ気をつければ良いのか、と思われている方、気をつけるのは単価だけではありません。工事費は単価だけで決まるものではないからです。単価×数量という計算式で、工事費は算出されます。単価には問題がなくても、数量が不正に計算されている場合は、工事費自体が間違った金額になることがあります。どのように数量を検証すれば良いのでしょうか。この基準を使えば、誰が計算しても、ほぼ同じ数量が計算される、というものです。単価の検証も重要ですが、これに乗じる数量も同じくらい重要です。相見積の間で大きく数量が異なっている場合、計算根拠を工事業者に質問してみるのも良い検証方法だと思われます。5.単価の相場を知ることで、アレ?おかしいな?と思える数量については、共通の基準があるために、それほど大きな異常値は出てこないかもしれません。(逆に数量で異常値があった場合、非常に問題があると思われます。単価で検証することで、アレ?おかしいな?と気付くことができます。単価で検証することで、注意すべき点を浮かび上がらせることが出来るのです。6.単価での検証を切り口に、異常値があれば質問してハッキリさせましょう大規模修繕工事費を分析しろと言われても、建築の素人には難しいことです。いって、全てを工事業者や管理会社に任せっきりにすると、必ず損をします。(素人で、かつ、勉強意欲のない人たちは、必ず、カモられます。)そんな時、単価から大規模修繕工事費を検証することは非常に役立つ方法です。工事業者などへの質問の仕方はただ一つ、単価の相場と工事費の関係はどうなっていますか?と聞けばよいのです。相場を外れて高い工事費が出ている部分については、しつこいくらい、理由を質問することをオススメします。こちらも参考にして下さい!「【忙しい人必見!】国土交通省が調べた大規模修繕の費用」TweetPocket2018.09.02【忙しい方必見!】大規模修繕の設計監理料TweetPocket大規模修繕工事が迫っている!修繕委員会になった!コンサルタント会社のフィー水準が妥当かどうか分からない!そんな方いらっしゃいますか?この記事では、大規模修繕工事の費用のうち、工事監理料(または設計監理料とも言います。)について記載しています。私の住んでいるマンションは戸数が少なく、居住者の中に建築の専門家もいませんでした。そんな中で、管理会社に大規模修繕工事の仕切りをお任せしたところ、出てきた見積りは、何と積立金残高の約2倍!管理会社が取るフィーは何と20%!専門知識がなくても何となく高いな〜、とは思っていました。居住者から特に反対意見も出ませんでした。このままではまずいと思い、アレコレ調べてみた結果のうち、工事監理料について、まとめました。設計監理料の相場は、工事金額の3〜5%と言われています。この設計監理の中には、事前に行う建物診断費用が含まれている場合があります。実施した建物診断があれば、交渉して工事監理料を減額してもらいましょう。2.設計監理の目的は?どこに頼むのが良い?設計監理業務を外注する趣旨は、第三者的な立場で工事を企画・チェックする業務のため、自分たち管理組合で行うよりも、外注した方が適正な工事実施のためには望ましいです。手抜き工事をしていないかどうか、という目的のチェックには効果的です。設計監理業務は建築士事務所やコンサルタント会社、管理会社などが行います。参考記事:【忙しい方必見!】大規模修繕のコンサルタントとは?管理会社は、普段からマンションに関わっているので、事情を良く分かっているという点はメリットですが、管理会社に任せきりにすると、適正なフィー水準かどうかの検証が難しくなります。管理会社以外の場合、多くは入札などで選ぶことになると思いますが、入札金額以外の知識がなく選定が難しかったり、入札手続きの手間がかかるといったデメリットがあります。第三者的な立場で大規模修繕に関わってもらえるため、良い会社と出会えれば、公平で適切な工事が実施できると思います。入札手続きなどの手間や、選定にかかる時間が特に問題にならないようでしたら、管理会社を含めて入札を実施することも良いかと思います。私のマンションでは、あまり時間をかけることが出来ず、マンションの方たちも手間をかけたくない、という方が多かったので、管理会社にお願いしました。(ただ、実施済みの建物診断費用分の減額交渉をしたり、フィー水準はしっかり検証しました。)3.設計監理の具体的な業務は?設計監理業務は、「設計」と「監理」業務に分けられます。「設計」業務は、大規模修繕工事のための設計図を作成し、工事の予算を見積る業務です。「監理」業務は、主に品質・工程・安全の監理を行う業務です。工事着工前の工事説明会補助に始まり、工事中のクレーム対応、工事完了後の完了検査など、第三者的な立場から工事をチェックする業務です。専門用語としては、「工事監理」と「監理」は違うようなので気をつけましょう。「監理」の中に、建築士の独占業務である「工事監理」が含まれます。監理と(現場)管理は異なりますので、監理を行う会社が必ず現場に常駐するとは限りません。4.設計監理は必ず必要か?設計監理業務は本当に必要かどうか。昔は工事を受注した業者が設計監理業務を行っていましたが、さまざまな問題が発覚したことから、今では公共事業でも第三者としての設計監理業者を工事に入れるようになっています。さまざまな問題というのは、例えば、手抜き工事、耐震偽装などです。工事監理業務を外注することにより、手抜き工事が行われていないか、設計図通りに工事が施工されているか、予定スケジュール通りに工事が施工されているか、という観点で第三者のチェックが入ります。することで、工事業者も手を抜かず、良い工事を実施することができるようになります。5.設計監理はまずは管理会社に頼んでみよう私のマンションでは、工事の検討期間が残り少なく、専門知識をもっている住民の方もいなかったことから、管理会社に設計監理業務を発注しました。(但し、後日、管理会社の建築チームの人数が少ない関係で断られました。結局、外部の設計事務所を選びました。)管理会社はマンションを良く知っているし、コンサルタント選定が得意な方などがマンション住民にいなければ、管理会社に設計監理業務を依頼することをオススメします。(ただ、私の場合は専門家の知人に相談して、設計監理料の相場を確認しました。それが工事金額の3〜5%です。規模や工事内容によっては10%ということもあり得るらしいのですが、一旦、3〜5%を一つの目安として検討すれば良いと思います。)6.まとめ昔は施工業者が自ら設計監理を行なっている場合が多かったようですが、最近では、公共事業でも第三者的な設計監理業者が必要とされてきています。設計監理業は管理会社だけでなく、建築事務所やコンサルタント会社などに発注することが可能ですが、設計監理料の相場としては、工事金額の3〜5%を目安になります。このレンジを外れるような場合、理由を確認し、場合によっては相見積を取るなど、別途対応することが必要です。