「ヴィンテージマンションでの暮らしに憧れる」こういった話を聞いたことはありませんか?“ヴィンテージマンション”は、比較的あたらしく流布した言葉なので「意味が分からない」「どんなマンションのこと?」と疑問に思う人も多いと推測します。そこで今回、ヴィンテージマンションとはどんなマンションのことを指すのか、そして不動産投資を行う目線でヴィンテージマンションにはどんなメリット・デメリットがあるのかを、分かりやすく解説してみました。通常マンションであれ戸建てであれ、築年数が経つにつれて資産価値は下がるものです。ヴィンテージマンションとは、築年数が経っていても価値が変わらない、または上がるマンションのことを言います。※ちなみに、ヴィンテージマンションは“和製英語”です。築年数が経っている物件では、もちろんヴィンテージマンションとは言えません。ヴィンテージマンションと呼べるマンションには、築年数が経っている(築10年~)ほかに、いくつかの条件があります。・管理がきちんとされており、古くても安全上問題ないこと「築年数が経ったマンションの売却に何とか拍車をかけたい」という不動産会社の意図もあってか、かつてよりもヴィンテージマンションの解釈が広くなっているという意見もあります。......etc.ヴィンテージマンションの入居者層は?ヴィンテージマンションの入居者層として挙げられるのは、まず住環境意識が高い人たちです。のちの項目、「ヴィンテージマンションで不動産投資をするメリット」にも繋がることですが、住環境意識が高い人は入居マナーが良い傾向があります。ヴィンテージマンションに住むこと自体にステータスを感じる人たち。ハイステータスな高収入者が、これに大きく該当するでしょう。レトロな外観とトレンドを抑えた内装にギャップを感じる、ハイセンスな若い世代の人たちからの需要も、近年高まっています。ヴィンテージマンションの運用に伴うターゲティングを行う場合は、上記で挙げた入居者層からイメージを膨らませてみましょう。ヴィンテージマンションで不動産投資をする3つのメリットでは仮に、ヴィンテージマンションを購入して不動産投資を行う場合。マンションに個性があり、近隣マンションとの差別化を図れるある一定層からの根強い人気があり、家賃を下げなくても入居者が入りやすい経年数が経ちさらにプレミア価値がつけば、キャピタルゲインを得られる【1】マンションに個性があり、近隣マンションとの差別化を図れるヴィンテージマンションの検索に特化したサイト、『東京ヴィンテージマンション』などに目を通すと分かりやすいですが、ヴィンテージマンションはそれぞれに強い個性があります。......etc.こうした強い個性のおかげで、ありきたりではなく近隣マンションとの差別化を図りやすい・入居者募集時にセールスポイントを作りやすいというメリットがあります。先ほど「ヴィンテージマンションとは?」の項目でも触れましたが、ヴィンテージマンションがヴィンテージマンションと評価されるためには、価格が高いことが1つの必要条件となります。ヴィンテージマンションの需要はコスパのいい物件に住みたい“以外”のところにあるので、家賃を下げなくても一定の需要があり続け、入居者が途絶えにくいのです。逆に、ヴィンテージマンションの場合は下手に家賃を下げると、狙うべき入居者層(高収入者や、住環境意識の高い人など)から注目されなくなり、他の入居者層からは「ちょっと住むには高いな......」と躊躇される、“中途半端な立ち位置”になってしまうでしょう。【3】築年数が経ちプレミア価値がつけば、キャピタルゲインを得られる現代の不動産投資は、キャピタルゲイン(売買差益)ではなく、インカムゲイン(家賃収入)で利益を積み上げていくことが主な目的です。ヴィンテージマンションの運用の場合は少し特殊。築年数が経ち物件の希少価値が上がって、投資用ヴィンテージマンションの価格が購入時よりも高騰したら、本来の不動産投資では出にくいキャピタルゲインが出ることに期待できるのです。ヴィンテージマンションで不動産投資をする2つの大きなデメリットヴィンテージマンションで不動産投資をすることには、もちろんデメリットも存在します。購入価格が高く、ローンの負担が大きい設備・構造に欠陥が見つかった場合の大規模修繕リスク【1】購入価格が高く、ローンの負担が大きいヴィンテージマンションと分類されるための1つの条件「価格が高い」は、もちろん“投資目的で購入する”場合にも当てはまります。ローンを組むとしたら、多額の頭金を用意する必要があったり、月々の返済額が大きかったり、返済期間が長かったりと、他の種類の投資用マンションを購入するケースと比べて、かなり負担が大きいのではないかと推測できます。ローンの総額が大きければ、ただでさえ厳しい不動産投資ローンの審査が、さらに1段階厳しくなるかもしれないことも、想定しておかなくではいけないでしょう。【2】設備・構造に欠陥が見つかった場合の大規模修繕リスクただ築年数が古ければいいのではなく、築年数が古くても管理が徹底されて安全に入居できることが、ヴィンテージマンションのあるべき姿。管理組合や管理会社に致命的なミスがあれば、ヴィンテージマンションを投資用に購入・運用を開始後に構造上の欠陥が見つかり、莫大な修繕費用がかかるリスクがあります。どれほど深い“味”があるとしても、入居率に影響しそうな古く使い勝手の悪い設備は、やはり多額のお金をかけてリノベーションをする必要があるかもしれません。※区分オーナーになっている場合は他のオーナーの合意も要るため、なかなか骨が折れます。基本的に、修繕積立費用や維持管理費用と称されるお金が、ヴィンテージマンションの場合は高くつくと想定しておいたほうがよさそうです。【まとめ】ヴィンテージマンションの運用は少なくとも初心者向けではないかも?自己資金が潤沢ならば検討しよう以上、ヴィンテージマンションとは何か、そして不動産投資の視点から考えられるメリット・デメリットについて、まとめました。ヴィンテージマンション自体がハッキリと定義されているものではないため、ケースバイケースだとは思いますが、相場よりも大幅に高い価格のマンションへの投資は、少なくとも不動産投資の初心者向けではないかもしれません。「自己資金(貯蓄など)が潤沢にある場合は、選択肢に入れてもよいかな?」くらいの認識が、妥当かと思います。「どうしてもやっぱりヴィンテージマンションへの投資が気になるという人......」も、新築マンション投資や中古アパート投資など、他の不動産投資のメリット・デメリットをしっかり調査し、そのうえで慎重に決断していただきたいところです。