投稿一覧2019.04.30マンションの機械式駐車場における問題には何があるか?TweetPocket「国土交通省・マンション総合調査」(平成25年度)によれば、都心では約40%ほどのマンションに機械式駐車場があるそうです。原因で多額の費用が必要となることなど、真剣に考える人はまず、いないでしょう。この記事では、マンションの機械式駐車場に関する問題をまとめました。新築マンションの購入などを考えているようでしたら、ぜひご一読下さい。1.高額なメンテナンス費用〜大規模修繕1回分に匹敵〜機械式駐車場の費用は、ランニングコストと、リニューアルコストです。毎年の維持管理費と、耐用年数が到来した時の設備更新費です。維持費は1台あたり年に約1万円程度で、30台分あれば、毎年約30万円が維持費として必要になります。築後20〜30年目を迎える頃には、耐用年数が到来し、新品に交換するなら1パレットあたり100〜150万円ほどのコストが発生します。30台で考えるなら3,000〜4,500万円もの費用が必要と言われています。毎年の定期的な維持費以外にも、耐用年数が比較的短い部品等の交換も必要なため、20〜30年のサイクルで見ると、大規模修繕工事の1回分に匹敵するコストが必要と言われています。1回目の大規模修繕工事は、仮に凌ぎきれても、2回目・3回目は分かりません。これまでの修繕積立金では不足するかもしれません。その場合、修繕積立金の値上げ、若しくは一時金を徴収される可能性が考えられます。2.マンションの長期修繕計画に含まれていない場合がある一般的に長期修繕計画は30〜35年周期で作成されます。大規模修繕工事は12年周期で計画されることがほとんどです。向こう30年の修繕計画に合わせて、積立金を値上げしたりして、準備をします。ところが、このような長期修繕計画に、機械式駐車場の維持・更新に掛かる費用が計上されていないマンションがあると言うのです。機械式駐車場の維持・更新費用は、大規模修繕工事1回分に匹敵するほど、高額であるのに関わらず、です。いう、私のマンションも計上されていませんでした。1回目の大規模修繕をギリギリのお金でやり繰りした直後に、管理会社が提出してきたのです。やり終えたばかりの大規模修繕工事に負けないくらい高額な、「機械式駐車場の長期修繕計画」を。管理会社が作成する長期修繕計画は、疑ってかかりましょう。疑ってかかると得することはありますが、信用すると損することしかありません。3.長期修繕計画も信用ならないもし、機械式駐車場の空き台数が多く、無駄に維持管理費用が垂れ流しになっているようなら、平置化なども検討されるべきです。空き台数もほとんどなく、住民の方々も機械式駐車場を存続させることに異議がない場合。そんな場合には、機械式駐車場に関する長期修繕計画も立案しておくべきです。更新タイミングや必要な工事費などが見えてきます。この長期修繕計画に基づき、将来の一時金徴収や積立金値上げが必要か否かの話し合いをすることができるようになります。いえ、管理会社などが作成してきた長期修繕計画を鵜呑みにしてはいけません。竣工時から同じ管理会社の場合は、長期修繕計画の金額が高止まりしている可能性があるからです。実際、私のマンションでは、長期修繕計画が改定されるたびに、予定の工事金額が倍々ゲームのように上がっていましたが、誰も気づいていませんでした。信用してはいけない、ということです。将来の計画などの話し合いを行うための材料とするなら良いのですが、工事金額などを鵜呑みにしては絶対にいけません。4.耐用年数が終わったら入れ替える?部分的?それとも、平置にする?修繕積立金には限りがあります。銀行などから借入をする場合でも、限界があります。考えても、機械式駐車場の部品交換や更新費用が足りないような場合、どうすれば良いのでしょうか。いった場合は、機械式駐車場を全部、あるいは一部撤去して平置きに変えるという方法があります。ピット式駐車場の場合は、砂などを入れて埋め戻すような場合もあります。現在では、雨水などが侵入しないように、鉄板などでカバーするやり方が多いようです。将来、また機械式駐車場の需要が出た場合に、カバーを取り外し、設備を入れ替えれば、また使用が再開できる、ということです。機械式駐車場の空きが多いような場合、平置き化にすることで、無駄なメンテナンス費用を節約することができます。5.法律上の問題〜駐車場附置義務〜マンションを建築する場合、自治体から条例に基づき、最低限の駐車場台数を設置する義務が課せられていることがあります。(駐車場附置義務、と言います。)これは、繁華街など、立地条件が良いマンションほど、適用される場合があるので、注意が必要です。駐車場附置義務が影響する場合としては、住民の半数以上が駐車場を使っていない場合が考えられます。このような場合は、費用対効果を考えれば、機械式駐車場を平置化して、不要なメンテナンス費用を節約することが効果的と考えられます。駐車場附置義務の設置台数ギリギリだった場合、1台でも駐車場を潰せば付置義務を満たさなくなり、建築基準法違反になってしまいます。なってしまうと、例えば、将来の建て替えなどが不可能になってしまう可能性があります。機械式駐車場の平置き化や廃止する場合、この駐車場附置義務についても、注意するようにしましょう。6.駐車場使用料は一体何に使われているの?駐車場が満車の場合でも注意が必要です。駐車場使用料が、キチンと駐車場のメンテナンスに使われているかどうか、チェックしましょう。私のマンションでは、駐車場使用料が、不要な工事(しかも、駐車場とは関係ない工事です。)に頻繁に使用されていました。その結果、いざ、メンテナンス費用が必要となった場合、資金が不足している、という有様でした。その原因は、管理規約にもあるようです。「管理費」に充当されるようになっていたらしいです。マンション標準管理規約では、駐車場の維持管理費用及び修繕積立金に充当するよう、記載がされています。知人のマンションでは、管理規約を改定し、ことなきを得ましたが、住民に全く専門知識がない場合、不要な、しかも高額なメンテナンス工事が知らず知らずのうちに、管理会社主導で行われているかもしれません。7.まとめいかがだったでしょうか。機械式駐車場は「金食い虫」と言われてしまっています。その事実を知らない人が多いです。機械式駐車場の正しい使い方を知らないことなどが原因で、事故が発生していたりもしています。空き台数が多いから、マンション外部の人に勝手に貸し出したりしていませんか?もし収益事業に認定されてしまうと、税金を払う必要が出てきて、やらなきゃ良かった、っていうことにもなりかねません。機械式駐車場の問題をしっかり把握して、自分たちで勉強する姿勢は必須です。TweetPocket2019.04.30機械式駐車場での事故とは?事故情報を調べて気を付けるTweetPocket機械式立体駐車場は、土地が限られた都心などでは、狭い土地でも駐車場台数を多く確保できることから、広く普及しています。一方で、事故などの発生もあると聞きます。機械式駐車場の事故にはどのようなものがあるのでしょうか。1.事故の発生件数などは?機械式駐車場は、日本全国で約54万基あり、自動車1台分にすると、約287万台分があるそうです。(平成25年3月時点)また、商業施設や事務所ビルだけでなく、共同住宅にも多くの機械式駐車場が設置されています。これらの機械式立体駐車場で、人が挟まれるなどして大けがをしたり、亡くなったりする事故が発生しています。政府広報オンラインによると、2007年度から2013年度までの7年間で、207件の事故が発生し、うち10件が死亡事故、16件では重傷者が出ているようです。発生場所を確認できた事故145件のうち約40%が、共同住宅の機械式駐車場で発生しているとのことです。(出典:政府広報オンラインホームページ)2.事故の原因は?同じく政府広報オンラインでは、2つの事故事例が紹介されています。幼児同伴時の安全策がないこと・緊急時の取扱を利用者が理解していないことが挙げられています。共同住宅では、当然のことながら小さい子供を連れた家族が機械式駐車場を利用することが想定されます。機械式駐車場は入出庫の操作の際に時間がかかるため、その間、小さい子供が設備の中に入り込んでしまうことも考えられます。今後、このような幼児や緊急時の安全策などが、しっかりと対応されていくことが望まれますが、まず、幼児が巻き込まれる事故が発生していることを自覚し、操作時には十分気を付けることが重要です。普及するきっかけは、商業施設でした。したがって、取扱に関して知識を有する商業施設等の専任操作員などが操作することが前提として設計されていました。先ほど挙げた共同住宅の事故などでは、緊急時の対応等に十分な知識のない利用者が操作しています。このような設計・製造の段階の前提と、実際の利用段階でのズレが、事故発生の原因の一つと指摘されています。事故の内容などを把握して、利用者自身で対策をたてることは可能でしょうか。報告等に基づき、これまでに発生した重大事故の情報提供が行われています。情報提供が行われています。4.国土交通省導入したチェックリストこれまで記載してきたように、機械式駐車場の普及に伴い、利用者が機械に挟まれ死亡するなどの事故が発生しています。機械式駐車場の部品等の劣化が原因となる事故は確認できませんが、こちらは設備自体に安全装置などがあるため、設備の不具合による事故ではなく、操作する人や周囲の人の不注意などが、事故の原因となるようです。このような事故等をうけ、機械式駐車場の安全点検を強化する要請がされてきました。実は、機械式駐車場には法的な点検義務がありません。(エレベーターは、建築基準法により定期検査が義務付けられています。)したがって、安くない点検・メンテナンス費用を負担して、定期的な点検を実施するかどうかは、共同住宅の場合であれば、管理組合が決める事項とされています。定期点検は、点検業者との委託契約が結ばれるのが一般的です。先ほど記載したように、法定の義務がないことなどから、点検項目や頻度などは、統一されておらず、点検の精度にも業者ごとにばらつきがあるのが実情のようです。)に200に及ぶ点検項目が記載されています。点検実施の頻度に関する目安も記載されています。同指針によれば、事故防止において重要な装置については、1~2か月ごとに作動状況を確認するように記載されています。(人感センサーや非常停止ボタン、警報などの安全設備)5.まとめいかがだったでしょうか。機械式駐車場は共同住宅の長期修繕計画を考えるうえで、「金食い虫」と言われているほど、メンテナンス等に費用が嵩む設備です。拘わらず、エレベーターと異なり法定点検の義務はなく、点検業者ごとのサービスも不均一なのが実情です。利用者に対する十分な指導等がなされない結果、死亡事故や重傷事故などが発生しています。取り扱う業者に期待することは、利用者目線に立ったメンテナンス計画の立案や、死亡事故を発生させないようなきめ細かいサービス・点検等ではないでしょうか。TweetPocket2019.04.29機械式駐車場の耐用年数とは?機械式駐車場にも寿命がある?TweetPocket機械式駐車場は、狭い土地でも、駐車場の収容可能台数を増やすことができるメリットがあります。機械式駐車場は、駐車場需要があるのに、土地がない、という都心立地向きの設備です。機械式駐車場の寿命(耐用年数)はどれくらいなのでしょうか。平面と立体に分けられます。平面駐車場というのは、よく町でみかける砂利をしいた駐車場だったり、郊外のスーパーなどのアスファルト舗装された駐車場です。アスファルト舗装などの定期的なメンテナンスは必要でしょうが、基本的には土地の耐用年数は無限、と考えられています。立体駐車場はどうでしょうか。立体駐車場は、駐車スペースへの格納方法により2つに分けられます。機械によって駐車スペースまで移動してもらう「機械式」の2種類です。関連記事:機械式駐車場とは?機械式駐車場の仕組みについて【簡単解説】2.法定耐用年数とは?では、耐用年数、とは一体何でしょうか?機械・設備などが使用に耐えられる年数。いうものなど、使い方などによって、色々と呼び方が変わります。耐用年数は、駐車場設備、というよりは、その建物自体の耐用年数になります。立体駐車場の建物構造で多く見られる鉄骨造のように、30年を超える耐用年数となります。立体駐車場の法定耐用年数は以下のとおりです。自走式立体駐車場(建物)鉄筋コンクリート造・・・38年また、一般的な機械式駐車装置と呼ばれている構造物としての駐車場の法定耐用年数は15年です。それでは法定耐用年数を過ぎた立体駐車場はどうなるのでしょうか?取り壊されてしまうのでしょうか?この法定耐用年数は、税金の計算のために、法律により定められたものです。実際の使用可能な耐用年数とは異なることが通常です。使用可能であるケースがほとんどです。3.機械式駐車場の耐用年数は?適切な維持管理を行っていても、土地とは異なり、所有している限り永遠に使用できるわけではありません。機械式駐車場の法定耐用年数は15年です。法定耐用年数は税金計算目的のため、やや短めに設定されています。通常であれば、20〜25年は使用できる、という話を聞きます。ありますが、それぞれの法定耐用年数は15年よりも短いのが一般的です。20年以上使用するためには、それぞれの装置に応じた周期での交換が必要になります。4.リニューアル・更新についてどんなにしっかりとメンテナンスを行ったとしても、将来的には必ず耐用年数には終わりがきます。耐用年数の終わりを迎えた場合、その先も使用を継続したければ、設備のリニューアル・更新が必要になります。機械式駐車場のリニューアルには、費用がかかります。一般的に機械式駐車場は金食い虫、と言われているように、メンテナンスだけでなく、リニューアル・更新にもお金がかかります。一方で、適切なメンテナンスを行っていなければ、耐用年数も短くなってしまうことに気をましょう。近年、駐車場は若者の自動車離れや、車の大型化などにより、駐車場の需要は減少傾向にあります。稼働率が低いマンションでは、装置自体を撤去し、駐輪場として利用している場合もあります。適切な維持管理を行い続けても、土地とは異なり、永遠に使用できるわけではありまさん。設置後、20年を経過した当たりでは、設備の更新、または撤去のいずれを選択するかを真剣に考えなければならないでしょう。そのような住民の足元を見た、管理会社などの不必要な工事提案もある、という話を聞きます。更新か、撤去か、という問題はマンション全体の問題です。慎重に検討し、失敗のないようにしたいものです。TweetPocket2019.04.29機械式駐車場とは?機械式駐車場の仕組みについて【簡単解説】TweetPocket機械式駐車場は、マンションや事務所ビルなどで設置されています。機械式駐車場は1種類ではなく、収容台数や動作方法によって数種類あります。それぞれ異なるメリットおよびデメリットがあります。この記事では、機械式駐車場の種類と、メリットおよびデメリットについてまとめました。1.そもそも機械式駐車場とは?そもそも機械式駐車場とは何でしょうか。駐車場所までの移動を機械で行うという意味です。「自走式」の駐車場と言います。機械式駐車場は、都心のような限られた土地においても、駐車台数を増やすことができるため、昭和50年代頃から、居住用のマンションでも機械式駐車場が利用され始めています。現在では主に商業地等を含む都市圏を中心に利用されています。2.機械式駐車場の種類は大きく2種類ある機械式駐車場の種類は、以下の大きく2種類あります。・上下にのみ動くタイプ・上下左右に動くタイプそして、上下左右に動くタイプは収容台数や使い勝手は良いのですが、上下にのみ動くタイプに比べて、メンテナンス費用が嵩むというデメリットがあります。それぞれのタイプには、地上や地下、構造に応じて以下のものがあります。車を上下に2台とめるタイプの機械式駐車場です。地上二段式は一般住宅に多く採用されているタイプです。パレットと呼ばれる車載台が昇降することで、それぞれの車を取り出します。・下段は上段パレットにより雨や日光を遮ることができます。・上段は地上から高い位置にあるため、下段よりも防犯性に優れています。・敷地面積の有効活用ができます。・平面式の駐車場に比べて、上段のパレットは車の出し入れに時間がかかります。4.ピット二段式ピット二段式とは、地下構造を有する装置のことです。車を上下に格納するという点では地上二段式と同じですが、下段パレットが地下部分となる点で違いがあります。ピットを大きくすると、三段式にすることも可能です。・下段は地下部分に格納されるため、上段パレットにより雨や日光を遮ることができます。・下段は地下部分に格納されるため、上段よりも防犯性に優れています。・敷地面積の有効活用ができます。・地下部分は、大雨等による浸水被害が発生する可能性があります。)・平面式の駐車場に比べて、上段のパレットは車の出し入れに時間がかかります。(特に三段式の最下段。一台分の空きパレットを利用し、各パレットが上下左右に動くことで、指定のパレットを呼び出すタイプの駐車場です。3段以上することも可能です。地下構造にする場合と、地上部分で三段式にする場合のどちらもあります。・上段は地上から高い位置にあるため、下段よりも防犯性に優れています。・地下部分に格納されるため、上段パレットにより雨や日光を遮ることができます。・呼び出し時の車の位置によっては、入出庫に時間にばらつきがあります。・地下部分は、大雨等による浸水被害が発生する可能性があります。6.垂直循環方式パレットを垂直方向に循環して動作させることにより、入出庫位置までパレットを呼び出すタイプの駐車場です。1階部分に入出庫部分が設置されているケースが多いです。・格納される全てのパレットへの侵入が困難なため、防犯性に優れます。・全ての車が外壁等により格納されるため、雨風や日光等による劣化等を防ぐ効果があります。・エレベーター方式に比べると、メンテナンスが容易で、費用もかかりません。・呼び出し時の車の位置によっては、入出庫時間にばらつきがあります。・大型装置のため、作動音・振動音が発生します。上下左右に配置されたパレットを、上下左右に動作させることにより、車を入出庫させるタイプの駐車場です。・格納される全てのパレットへの侵入が困難なため、防犯性に優れます。・垂直循環方式に比べると、騒音の程度が小さいです。・呼び出し時の車の位置によっては、入出庫時間にばらつきがあります。・垂直循環方式に比べると、メンテナンス費用がかかります。状態等により異なります。国土交通省の「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」によると、駐車装置は20~25年程度で取替え、昇降装置は10年程度、安全装置は5年程度で修繕・取替え、排水ポンプは10年程度で取替え、という目安が記載されているます。この他に、パレットや支柱等の鉄部塗装も必要です。関連記事:機械式駐車場の耐用年数とは?機械式駐車場にも寿命がある?9.機械式駐車場に法定点検はある?機械式駐車場には、法律で定められた定期検査等の義務はあるのでしょうか。エレベーターは建築基準法により定期検査が義務付けられています。一方で、機械式駐車装置には法的な点検義務がありません。人身事故等が過去に発生しているように、使用に際して危険を伴う機械装置であることは確かです。したがって、法律で定められていはいなくても、定期的な保守点検が不可欠と言えます。機械式駐車場に使用されている部品等は種類が多く、また耐用年数にもばらつきあるため、適切な維持管理を行わないと故障の原因となります。上記のようにタイプによってメリット・デメリットが大きく異なります。マンションによっては、全戸数分の台数がない場合もあります。したがって、マンション購入の際には、以下のようなポイントについて、事前に確認しておくことをお薦めします。・過去に人身事故が発生したことがあるか・ゲリラ豪雨が発生しやすい地域かどうかTweetPocket2019.04.25不動産価格を比較する方法とポイント【簡単解説】TweetPocket不動産価格を比較しようとしても、何をしていいか分からない.........という方。この記事では、比較のポイントを絞ることについて、解説しています。1.目的別に比較すべき対象が変わる?例えば、新築マンションを探しているけど、それぞれのマンションで、どこを比較すればいいか分からない、という方。中古マンションを探しているけど、どこに注目して比較すればいいか分からない、という方。それぞれの目的に応じて、重視するポイントは異なります。不動産価格は複雑な要素が入り組んで決まっているので、一つ一つを念入りに比較したのでは、とてつもない時間がかかる割に、効果はあまり得られないでしょう。重要なのは、自分の目的が何なのか、そして、比較するべき重要なポイントを絞れるだけ絞ることです。不動産の価格の決まり方が違うからです。価格の決まり方に関係ない、もしくはあまり影響がないことまで、細かく調べるのはナンセンスです。逆に、価格に重大な影響を及ぼす要因については、ポイントを絞ってしっからと調べるべきなんです。こんなに沢山の項目の比較なんてやってられない!と思いますよね。以下では、そんな方のために、各目的や用途別に、比較すべきポイントを、重要なものに絞りました。路線価に着目しましょう。路線価を比較すれば、土地価格の違いが分かります。総額から土地価格を引けば、建物価格の目安が分かります。路線価を調べて、比較しましょう。関連記事:【簡単解説!】路線価で土地価格を計算するには?・中古マンション室内であれば、リフォームをどのくらいしているか、が重要です。1点、借金をしているかいないか、をチェックして下さい。管理が悪いと、修繕積立金の管理がザルになり、小修繕にお金を使い、大規模修繕の時にお金が足りず、借金をしてしまうことになります。投資目的の場合は、グロス利回りと空室率を確認して下さい。広告に出ているのは、空室がない時のグロス利回りです。空室率が大きい、または大きかった場合は、要注意です。おける利回りと不動産価格との関係は?4.坪単価の比較だけではダメなのか?坪単価の比較は、物件ごと、というよりは、年ごとで行うことに意味があります。不動産価格の推移をグラフなどで比較する場合には、坪単価に単純化して比較した方が分かりやすい、ということがあります。目的や用途ごとに様々な比較ポイントがある中で、坪単価だけを比較する効果というのは薄いです。目的をはっきりさせましょう。目的別に注目すべき要因が異なるからです。ポイントを絞って、より効果的な比較を行いましょう。TweetPocket2019.04.25不動産価格が適正かどうかを調べる方法【簡単解説】TweetPocket不動産を買いたい場合、売りたい場合。本当にこの価格で買っていいのだろうか。この価格で売って損はしないだろうか。そんな時、基準となるのが「適正な価格」です。不動産の適正な価格はどのように分かるのでしょうか。不動産の適正価格を知る方法として、様々な方法が巷では紹介されています。そんな様々な方法でも、本質的には、2つに絞られます。専門家に依頼するかの、どちらかです。ここでいう専門家は不動産鑑定士です。時価を決定するのは、不動産鑑定士の独占業務となっているためです。不動産業者の査定価格というのは、あくまで時価の参考にはなりますが、時価そのものではありません。調べる方法を、グループ分けしました。時価と売買価格しかありません。(詳しくはこちらの記事で解説しています。時価と乖離することもあり得ます。売買価格は調べるものではなく、結果として分かるものなんです。公的指標や査定価格、売り出し情報を調べて自ら時価を推測するか専門家である不動産鑑定士に依頼するかの2者択一になります。不動産業者の査定価格は、あくまで仲介手数料、または買取のための提案価格です。売主や買主の希望が織り込まれた売買価格と同様に、不動産業者の希望が織り込まれている査定価格は、時価と乖離することがあります。不動産の適正価格、つまり時価を自分で調べる方法をそれぞれ簡単に解説します。これらの指標は「一物四価」という呼ばれ方で広く知られています。下記の表は、一物四価の特徴をまとめたものになります。それぞれの簡単な解説は以下の通りです。(詳しく知りたい方は、こちらをご覧下さい。毎年1月1日時点の土地の時価として公表している価格。目的は、一般の土地取引の指標とされています。公示地価と同じく、土地の時価を示す指標ですが、都道府県から公表されます。基準日も毎年7月1日時点です。贈与税の税金を計算する目的で、毎年1月1日時点の土地価格として公表している価格です。価格水準として、公示地価、つまり時価水準の80%の水準です。固定資産税や不動産取得税等の税金を計算する目的で、土地や建物等の固定資産について公表している価格です。公示地価や相続税路線価と異なり、3年ごとに見直しが行われ、公表されます。土地は、時価の70%程度の価格水準となっています。売り主と買い主の双方が合意し、売買契約書に記載される価格が成約価格です。(「実勢価格」とも言います。)インターネットで不動産業者が公開している情報は、次で説明する売り出し価格になります。成約価格は値引き後というイメージです。いうサイトから調べることができます。(個人情報の関係で場所は特定できませんが、成約価格が分かる貴重なサイトです。実際に販売チラシなどの広告に掲載される価格です。ポストに投函されている販売チラシや、インターネットで検索して入手することができます。中古マンションなどの売買では、値引き交渉が行われることが多いので、ある程度の値引き幅を上乗せした価格となっていることに注意が必要です。物件がいくらで売れるのかを査定した価格のことです。最近ではインターネット上で、AIが査定してくれるサイトもあるようです。リフォームに必要な費用、周辺環境などを反映するためには、現地調査が必須です。机上査定と言われ、やや精度が落ちます。現地を調査してからの査定額も、分析方法や資料などを考慮すると、後ほど説明する不動産鑑定士による鑑定評価額とは異なり、時価ではないことに注意しましょう。不動産価格には、高騰期と低迷期の波が存在します。不動産の適正価格を知るためには、現在の情報を集めるだけではなく、過去の推移と今後の傾向についても調べる必要があります。予測値を公表しています。他にも、信託銀行だったり、不動産仲介会社なども不動産鑑定をしている会社もあります。地元で有名な不動産鑑定事務所に相談する方法もあります。5.まとめいかがだったでしょうか。繰り返しになりますが、不動産の適正価格を調べる方法は、2つにまとめられます。不動産鑑定士に依頼するかです。不動産鑑定士に依頼するのは費用がかかりますが、細かい分析作業を任せられる、また、時価の証明書として不動産鑑定評価書が手に入るという良いところもあります。一方で、自分で調べる方法は、公的指標から成約価格、将来トレンドまで自ら調べることになり、時間と手間がかかる分、費用を節約できるというメリットがあります。どちらを選ぶかは、予算と時間に応じて、選択されるのが宜しいかと思います。関連記事:【時間がない方必見!】不動産価格を検索できるサイトまとめTweetPocket2019.04.24【簡単解説】マンション価格の推移と今後の予測についてTweetPocket建築費が上がったり、新築マンション価格が高騰していたり、マンション価格には波がありますよね。この記事では、マンション価格の推移についてまとめています。1.マンションはいつ買うのがオススメか?まず、結論から先に言いますと、マンションに買い時はありませんということです。買い時によって、失敗や成功、ということは本来、あり得ないはずなんです。マンションを購入したり、と、こういう無理な行動をすると、大抵は失敗します。自分が納得できる物件を見つけることです。自分が満足できる物件があれば、時期は関係なく買うべきです。高い時に売れたとしても、代わりに買う物件が高ければ、あまり効果はないですよね。いえ、マンション価格の高騰や下落が、物件自体の特徴に全く影響を与えないか、というと、そうではありません。2.マンション価格の影響を受けるポイントマンション価格の高騰や、地価の下落などが、物件自体に与える影響には、主に以下のようなことが考えられます。2-1.部屋の広さマンション価格は、建築費の水準に強く影響を受けます。建築費が高い時は、利益を上げるためには、販売価格を高くする必要があります。販売価格を上げるのにも限界があります。住宅ローンが組めなくなるからです。いう場合、住宅ローンの上限を超えないように、部屋の面積が小さくなっていく傾向があります。3LDKの場合、70平米が基準になると思われます。価格高騰期には、70平米未満の部屋が多くなります。逆に、価格低迷期には、70平米を超える部屋が多くなります。部屋の広さにこだわりがあるなら、価格高騰期の購入は避けた方が良いかもしれません。(面積にこだわりがなければ関係ありません。建築費と同様に、地価はマンション価格に強く影響を与えます。マンション開発には、まず、土地を仕入れる必要があるからです。地価が高い時は、販売価格に利益を乗っけて、元を取ろうとします。体力のあるデベロッパーであれば問題ないでしょうが、地価が高い時に、広大な敷地面積を仕入れるのは、リスクが伴います。広い敷地、ゆったりとした敷地にこだわる方などは、地価が低迷している時が、マンション購入には良い時期かもしれません。3.今後のマンション価格の推移はどうやって決まる?マンションに買い時はない、とは言われても、部屋の広さや敷地面積に影響があるなら、気にした方がいい、と考える方もいると思います。そんな方のために、今後のマンション価格の推移をどうやって調べるか、ということをまとめました。マンション価格に影響を与える基本的事項としては、主に以下のものがあります。所得水準と金利は、マンション購入者が借りることができるローンの総額に影響を与えます。所得水準が高ければ高いほど、借入ができるローンは増えます。その反対に、金利が低ければ低いほど、借入ができるローンが増えます。所得水準が高くて、金利が低ければ、マンション価格は高騰する傾向がある、という訳です。地価や建築費は、一般の商品でいうところの材料費です。材料費が上がれば、利益を出すためには、販売価格を上げなければなりません。地価や建築費が高騰している時は、同じようにマンション価格も高騰する傾向にあるのです。最後に新築マンション価格です。これは、中古マンションの価格に影響を与えます。新築マンションの価格が上がれば、相対的に中古マンションの価格も上がります。その反対に、新築マンションの価格が下がってくれば、中古マンションも価格をさげなければ売れなくなります。4.マンション価格の今後の予想は?では、基本的な事項を踏まえ、具体的に今後のマンション価格の展開について考えてみましょう。ホームページ東京23区のマンション価格予測です。このように具体的に価格動向を予測してくれている資料は珍しいのですが、グラフを良く見ると、あることが分かると思います。波があるということが分かると思います。一つ、次のグラフを見て下さい。)こちらは、過去からのマンション価格の推移を確認したい場合に分かりやすいグラフです。価格高騰期や、価格が最も低い時期は、15年周期でくることを前提にすれば、おおよそ何年後が価格高騰期なのか、とか、価格が下がる時期なのか、ということが予想できます。このグラフはマンション価格ではなく、土地価格、つまり地価の推移を表したグラフです。(出典:「地価にみる日本の今」伊藤裕幸)このグラフにも波がありますよね。不動産価格は、全般的に波がある、ということなんです。この波は15年周期ともいわれております。関連記事:【時間がない方必見!】不動産価格の推移をグラフで調べる方法5.中古マンションは「管理」を絶対にチェック!最近では、駅徒歩10分圏内かどうかで、価格が2極化している、と言われます。言って、徒歩15分の物件が全く売れないわけじゃありません。今後、働き方改革などで電車通勤が少なくなるようなことがあれば、徒歩15分の物件も売れやすくなるかもしれません。そのように時代の移り変わりによって価格への影響が変化することがある一方で、絶対的に不変なポイントもあります。マンションは管理を買うと言われますが、まさしくその通りです。管理の良し悪しは、大規模修繕などを通して、所有者の出費に直結するからです。管理の状態が悪く、修繕積立金も貯まっていないマンションの場合、中古マンションの購入価格以外にも、積立金の値上げや、場合によっては一時金の負担など、突然の出費が発生する可能性があります。その反対に、管理の良いマンションでは、築年数が経過していても、グレードアップ工事を実施したりするなど、資産価値を一定に保っているようなマンションもあります。一時金などの出費の心配もありません。新築マンション動向をチェックすることよりも、まず管理がしっかりしているかどうかを最優先にチェックすることが必須です。6.まとめいかがでしたでしょうか。繰り返しますが、マンションに買い時はないです。自分がどういう立地に住みたいかどういう部屋に住みたいか広さは?間取りは?ということを突き詰めていくことが、最重要です。私の知人でも、安く買って高く売った、という話を聞いたことがあります。様々な価格の種類が世の中には氾濫しています。1.不動産価格は、色々あるように見えて本質的には2種類しかない不動産価格は、一物四価や実勢価格など、価格の種類が様々あるように言われていますが、本質的には2種類しかありません。この記事では、様々な不動産価格を、この2種類の価格にグループ分けして、なぜ価格が決まるのか価格に影響を与えるものは何かという視点で、不動産価格の決定の仕方について、解説していきます。2.不動産の価格に影響を与えるもの不動産の価格に影響を与えるものには、どのようなものがあるのでしょうか。所在している地域の特徴。土地であれば、面積や建ぺい率・容積率等の、道路の幅、隣接地などに嫌悪施設がないか等。建物であれば、構造(木造、鉄筋コンクリート造等)、面積や築年数、維持管理の状況等。先ほど時価のグループの中に、「鑑定評価額」という価格が入っていたのを思い出して下さい。「鑑定評価額」は不動産鑑定士によって分析・判定された「不動産の時価」のことです。(厳密には、「正常価格」についての「鑑定評価額」です。鑑定評価額にも時価に相当する価格以外の種類があります。)ですから、上記の価格形成要因は、時価に影響を与える要因である、ということです。一つの価格である「売買価格」も、同じような要因で決定されるのでしょうか。基本的には時価と同じです。マクロ的な経済情勢の下、地域や個別性を反映して価格が決まります。売主と買主の関係が価格に影響することです。時価との違いは、この点のみである、と言ってもいいと思います。時価と異なり、売主と買主の関係が売買価格に与えるケースとして、以下のような場合が考えられます。以上のケースは、つまり、実際の売買では、時価よりも高く売れたり、安く売れたりすることがあり得る、ということです。売買価格の場合は、時価に影響する要因に加えて、上記のような売主と買主の要因が強く影響することを、忘れないで下さい。これらについては、実際の売買の順番通りに見ていくと理解がしやすいと思います。自分がいくらで売却したいのか、その希望価格のことです。通常であれば、ポストの販売チラシなどから、大体どれくらいで売れるのか、ということを自分なりに調べてから、不動産業者に問い合わせて査定してもらうことになります。物件がいくらで売れるのかを査定した価格のことです。現地や部屋を見ないで行う机上査定と、現地を見てから行う本査定(呼び方は色々です。両者の違いは、主にリフォームに必要な費用、周辺環境といったところです。当然ですが、机上査定より本査定の方が精度が高いですが、分析手法や収集データなどを比較すると、後ほど説明する不動産鑑定士による鑑定評価額より精度は劣ります。実際に販売チラシなどの広告に掲載される価格です。意外と安いなとか、あれこれ考える元になる価格のことです。中古マンションなどの売買では、値引き交渉が行われることが多いので、ある程度の値引き幅を考慮した価格となっていることが多いです。売り出し価格に対して提示する価格です。通常は、いくらかの値引きをしますが、あまりに値引き幅が大きいと、売主から断られる可能性もあります。売り主と買い主の双方が合意し、売買契約書に記載される価格が成約価格です。この成約価格こそ、売買価格です。(「実勢価格」とも言います。成約価格、つまり売買価格へ至るまでのプロセスに過ぎません。先ほども言いましたが、この成約価格は時価とは異なるものです。それは、売主と買主がどのように歩み寄ったかによって、時価より高くなったり、安くなったりするものです。「行政機関」から公示される「土地」の「価格」に関する「目的」に応じた「4種類」の「指標」のことです。下記の表は、一物四価の特徴をまとめたものになります。以下、それぞれの簡単な解説です。固定資産税評価額?」をご覧ください。毎年1月1日時点の土地の時価として公表している価格。目的は、一般の土地取引の指標とされています。公示地価と同じく、土地の時価を示す指標ですが、都道府県から公表されます。基準日も毎年7月1日時点です。贈与税の税金を計算する目的で、毎年1月1日時点の土地価格として公表している価格。価格水準として、公示地価、つまり時価水準の80%の水準になります。固定資産税や不動産取得税等の税金を計算する目的で、土地や建物等の固定資産について公表している価格。公示地価や相続税路線価と異なり、3年ごとに見直しが行われ、公表されます。土地は、時価の70%程度の価格水準となっています。一物四価と呼ばれる公的指標の中で唯一、建物価格が算定されています。総務大臣の定める固定資産評価基準によって算出されているため、時価水準とは異なります。不動産の売買価格は、実際の取引された事例から分かります。その売買価格が高いか、安いかを判断するための時価は、どのように分かるのでしょうか。先ほどの一物四価の公的指標は、時価がベースとなっているものであり、これらの公的指標を調べることで、時価水準は分かります。そもそも、この時価水準自体、どのように判定されているのでしょうか。不動産鑑定士による鑑定評価額です。この鑑定評価額が、時価の根拠となるものです。)は、時価とは認められませんので、注意しましょう。5-1.不動産鑑定士とは?不動産鑑定士とは、不動産の適正価格を判断できる唯一の国家資格です。先述した、不動産の価格を形成する要因を分析し、不動産の経済価値として、鑑定評価額を決定することができる、唯一の資格者です。(不動産鑑定士以外の者は、時価を決定できません。不動産鑑定士の鑑定評価手法は、主に以下の3つです。「積算」という、工事費などを見積る考え方で価格を試算する手法です。コストアプローチに分類されます。分かりやすく言うと、新築価格から、経年減価を引いた価格です。出したい不動産と、特徴や立地条件などが似ている不動産の成約価格等(取引事例、と言います。)を使って、価格を試算する手法です。マーケットアプローチに分類されます。採用する取引事例の選択は、高度な分析力と経験が必要です。価格に利回りを掛けると、儲け、が計算されますよね。その数式を逆算して、儲け、つまり賃料等に基づく収益から、不動産価格を求める手法です。投資用不動産の価格は、収益還元法によって求められます。インカムアプローチに分類されます。6.まとめいかがだったでしょうか。世の中に氾濫する様々な不動産価格。時価と売買価格の2種類にまとめることができます。時価は不動産鑑定士により決定されます。者は時価を決定できません。)売買価格は、取引当事者(売主と買主)の交渉により決定されます。売買価格(つまり、実勢価格)は高かったり、安かったりしますが、時価はブレません。おける利回りと不動産価格との関係は?TweetPocket不動産投資、という投資方法は、昔に比べると一般化してきました。その一方で、プロではないサラリーマン投資家を狙った偽装工作などが問題になっています。実は、そんな偽装工作などは、「利回り」をごまかすために行われていたのです。不動産投資で「利回り」とは、非常に重要な概念です。この記事では、利回りのことを知らない方にも、とっつきやすいような書き方で、不動産価格の利回りを解説しています。1.利回りをイメージから勉強〜注意点も一緒に分かる〜利回りとは、何でしょうか。意味を見ると、その不動産を買ったら、どれくらいの収入があるか、というパラメーターです。利回りは割合のため、「%」として表示されます。利回りは、どのくらいの収入があるかという割合なので、当然、高い%の方が儲かるので、喜ばれます。5%より10%の方が良くて、10%よりも20%の方が良いわけです。ここは、当たり前のようですが、非常に重要なところです。利回りは高いほど儲かるという風に覚えておいて下さい。賃貸物件で利回りをイメージします。賃貸物件を借りたら、オーナーに家賃を払います。この家賃がオーナーの収入となります。家賃は月額?それとも、1年分?これは、1年分を使うのが常識となっています。理由は、みんな使っているからです。みんなが使っている、イコール比べられるからです。そこで、他の物件と比べるために、主に2種類の利回りが使われています。グロス利回り(表面利回り)とネット利回り(実質利回り)です。一般的な不動産投資家は、グロス利回りとネット利回りで分析していることがほとんどです。3.グロス利回りとネット利回りグロスとネット、と言われて、すぐにイメージできる方はなかなかいないと思います。理想と現実ということです。理想が、グロス利回り現実が、ネット利回りだと思って下さい。価格で割ったものだからです。理想的な利回りですよね。満室だったら、これくらい儲けることができるという%が、グロス利回りです。空いてる部屋からは、実際は家賃もらえませんよね。家賃をもらっても、固定資産税だとか、保険に入ったりだとか、壊れた所を直したりだとか、色々と出費があるはずです。これらの、マイナスを反映した利回りが、ネット利回りです。理想的なグロス利回りではなく、現実的にマイナスや費用までも計算した利回りになります。いうか、グロス利回りは理想上の利回りだから、基本的にネット利回りだけで考えた方が良いのでは?と考える方もいるかと思います。その通りで、理想を表したグロス利回りだけに捉われると、大抵は失敗します。現実的な空室のマイナスが反映されていないからです。言って、全ての物件をネット利回りで分析するのも大変なんです。ネット利回りは空室の計算や費用の見積もり、計算など、手間がかかります。価格というシンプルなグロス利回りが良く使われています。(計算の手間が少ないからです。)4.利回りの使い方では、利回りはどのように使うのでしょうか。先ほども説明しましたが、グロス利回りとネット利回りでは、長所と短所が異なります。グロス利回りは計算の手間がかかりませんが、最終的な意思決定には向きません。ネット利回りは、実質的な収入割合が分かるため、最終的な意思決定に向いていますが、計算に手間がかかります。各利回りの使い方として、1グロス利回りで、沢山の物件の中から、数件を絞り込む2ネット利回りで、細かくチェックするというのが、それぞれの短所を補う利回りの使い方です。5.利回りの見方〜高ければよいのか?〜利回りは価格に占める収入の割合、と説明しました。高ければ高いほど良いのですが、利回りの高さだけで全てを判断するのは危険です。どんな投資でも共通しているのですが、ハイリスク・ハイリターンという考え方です。利回りが高いリターンが大きいリスクが大きいということです。投資額の回収についても考えてみて下さい。ネット利回りが20%の場合、5年で100%になります。5年で投資額の分の家賃収入を獲得できる、ということになります。ネット利回りが10%の場合、10年で100%となります。10年で投資額を回収することができる、ということです。投資額は回収してからが、実際の儲けになります。利回り20%でも5年でようやくトントン、というのでは、意外に儲からないな、と思う方もいるでしょう。「キャピタルゲイン」という儲けがあります。買った時よりも高く売って、売却益を得ることができます。この売却益が、「キャピタルゲイン」です。(これに対して、家賃収入が「インカムゲイン」と呼ばれるものです。「キャピタルゲイン」がビッグボーナス、というイメージです。6.まとめいかがでしたでしょうか。不動産投資で良く使う利回りには、主に2つあります。グロス利回りとネット利回りです。分かりやすく言うと、グロス利回りは「理想」で、ネット利回りは「現実」です。それぞれには長所と短所がありますので、上手く使いこなしましょう。関連記事:【時間がない方必見!】不動産価格の推移をグラフで調べる方法TweetPocket2019.04.23生前贈与したときの不動産価格は?TweetPocket生前贈与をした土地の価格が110万円を超えると「贈与税」という税金がかかります。贈与税は税率が高いです。この時の土地の価格はどのように計算すればよいのでしょうか。1.そもそも生前贈与とは?生前贈与とは何でしょうか。生きているうちに配偶者や子などに財産を贈与すること。[補説]年間の贈与額が基礎控除額を超える場合、相続税よりも高率の贈与税が課される。(出典:デジタル大辞典)贈与者が、生存中に受贈者に財産を贈与すること。超える受贈者には、贈与税がかかる。(出典:とっさの日本語便利帳)贈与の場合、毎年110万円の基礎控除、と呼ばれる免税ラインがあります。このラインを超えた場合に、税率が高めの贈与税が課せられます。不動産の場合は110万円を超えるケースがほとんどです。税金を計算する基となる、不動産価格の計算方法が重要となります。不動産とは、一般的には土地と建物のことです。しえ、生前贈与の場合も、不動産価格、と言ったら、この土地と建物の価格のことを指します。土地や建物など不動産の評価方法や株式等の財産に関する評価方法など、相続税・贈与税を算出を目的とした評価基準を示したものです。この財産評価基本通達では、土地と建物では、評価方法が異なりますので注意して下さい。土地の価格は、毎年国税庁が発表する「路線価」を基準に算出されます。路線価についてはこちらの記事をご覧ください。関連記事:【簡単解説!】路線価で土地価格を計算するには?また、相続税の路線価は、時価の80%です。土地面積という式で、土地の目安価格を求めます。0.8をしないことがポイントになります。(この方法を「路線価方式」と言います。この倍率をかけた金額が、税金計算に使用しる金額の目安となります。(この方法を「倍率方式」と言います。建物価格の場合は非常にシンプルです。建物の固定資産税評価額そのものが、税金計算で使用する建物価格となるためです。言って、この建物価格が、本当の売買時に参考となる時価を表しているかというと、そうではありませんので注意しましょう。不動産価格を調べる方法【簡単解説】5.まとめいかがでしたでしょうか。したがって、いわゆる「時価」と呼ばれる価格とは異なることに注意しましょう。従って計算された土地価格は、少し安めに計算されます。)また、土地価格の実際の計算は、奥行や形状によってさまざまな補正率を使用することから、一般の方にはとっつきにくいかもしれません。路線価に面積を乗じた計算式でも、ある程度使える目安を出すことができます。ご参考になさって下さい。