(出典:webio辞書)何となく、英語と同じ意味ですが、英語上では生物か否か、有形が無形かで、「being」と「entity」を使い分けるのでしょう。4.もう少し定義を調べてみましたもう少し「entity」の定義を深掘りしてみました。view(出典:オンライン版ロングマン現代英英辞典)「buisiness」を表現する言葉、だということです。attitude」のことです。いった感じでしょうか。unit」として分類される「buisiness」である、ということです。5.派生した言葉もあるようですビジネス用語としての「entity」ですが、さらに細分類されます。profit(出典:オンライン版ロングマン現代英英辞典)ここでいう「involved」とは、「result」という意味で、要は、利益のために売ったり、買ったりしている会社、という意味と理解しています。」だったりする、というものです。entity」とは異なり、主に税金別に分けられているもの、と説明している英語のサイトもありました。purpose」には、専門的な意味がありそうなのですが、ここでは割愛させて頂きます。entity」は法律面から区切っあ「entity」といつことです。6.英語のサイトでは?「entity」か使われている文章をいくつか集めて加工してみました。不動産関連のサイトを中心に調べました。「今が売り時」こんな言葉を聞けば、売り時を逃さないかどうか、気になってしまいます。利上げ傾向など、中古マンションの正しい売り時は一体いつなのでしょうか。「中古マンションに売り時はない」と私は思っています。(後で書く、例外ケースを除きます。)東日本レインズが1月22日に公表した「首都圏における2018年(1~12月)の不動産流通市場の動向」によると、中古マンションの新規登録件数は20万6,901件で、初めて20万件を超えたようです。ちなみに、この数字は過去最高であり、首都圏全域で前年を上回る件数だった、とのことです。2018年の首都圏の中古マンション市では成約価格の上昇が続いている状況です。「今が売り時じゃないか?」と考える方もいるかと思います。「中古マンションに売り時はない」ので、安心して下さい。2.高い時に売っても高く買わなきゃいけない例えば、数年前にマンションを購入したマンションに住んでいる方。そのマンションを売ると、住むところがなくなります。次の家を見つけてから、今の家を売るのが普通のやり方です。この場合、今の家を売るのと、次の家を買うのが、ほぼ同時期になります。2020年のオリンピック前の時期で、不動産価格が高止まりしている時期に売ったとしても、買う場合も高いのです。3.高い時に売って得するのはこんな人たちちなみに、不動産価格が高騰している時に売って得するのは次のような人たちです。不動産会社などに買取ってもらう場合は、不動産価格が高騰している時が良いです。買取った不動産を転売して利益を出すビジネスモデルのため、転売価格も高くできるのであれば、仕入れ値である買取価格も高くできるのです。繰り返しますが、自分で住んでいるマンションを売って、新たに住む家を買おうと思っている人は、価格高騰期に売っても得はしません。(買う価格も高騰しているからです。)4.オリンピック前の2019年こそ売り時では?そうは言っても、やはり価格高騰期(記事執筆時点では2019年、東京オリンピック前です。)に売った方がお得なんじゃないか、という方もいると思います。確かに、中古マンションの価格は、新築マンションが上がるのに合わせて、上がっていきますので、景気がよく価格が高騰している、さらには低金利で購入者のローンが組みやすい状況の方が売りやすいのは確かです。それは先ほど言ったような空き部屋の場合などは売り時かもしれません。住み替えを考えている人にとっては、住み替え先の価格も高いわけですので、あまりお得感はない、と思われます。売るだけ売って、価格が下がるまで賃貸に入る方法などを考えている方もいると思いますが、あまりお勧めできません。敷金や礼金などのイニシャルコストがかかること。価格高騰期は賃料も高いです。賃料は価格と違って、契約で決められていますから、なかなか賃料を下げられません。(住みたい家か見つからない、価格がなかなか下がらない場合は、高めの賃料をずっと払い続けることになります。)5.自分が住んでいるマンションの売り時は自然体で決めましょうこれまでのことをまとめます。・価格が高い地域から安い地域へ引越す人(東京23区の家を売って、地方圏に家を買うケースなど)・自分で住んでない物件(空き部屋、もしくは賃貸中の物件)・空き部屋を買い取ってもらう場合こういう人たちです。自分で住んでいるマンションを売って、住み替え先を購入する予定の方は、高くも売れますが、買う価格も高くなります。「売り時はとくにない」と言うことができると思います。6.売り時を考えるよりも買い時を考えて準備する住み替えの場合、売り時がないのなら、いつ売ればいいのか。それは、買いたい物件が見つかった時です。不動産の価格高騰期には、不動産の購入も控えるべき、という意見がありますが、それは少し違うと思います。本当に自分が探し続けてきた理想のマンションが見つかったのなら、価格高騰期だろうが何だろうが、購入すべきだと思います。逆に言えば、高い価格で買うことになっても、今住んでいる家も高く売れるのですから。TweetPocket2019.03.21借地権の権利金とは?経済的利益に認定課税に立退料?TweetPocket「権利金」という言葉を聞いたことがあると思います。部屋を借りる時とかに、良く使われる言葉です。「敷金」や「保証金」とは違います。建物の賃貸借と、土地の賃貸借でも、取扱いが異なります。この記事では、土地の賃貸借における「権利金」について、調べたことをまとめました。1.権利金と保証金の違いそもそも、権利金とか保証金とは何でしょうか。先ほども書いように、賃貸借の時に受け渡しがされるお金です。「賃料」とは違います。「賃料」は、毎月、借りている人(借主)が、貸している人(貸主)に支払うお金です。権利金とか保証金は、グループでまとめると、「一時金」という分類でまとめられます。「一時金」という通り、毎月、ではなく、あるタイミングで支払れるお金です。それは、契約した時です。権利金や保証金といった「一時金」は、契約時に、借主から貸主へ支払れます。権利金と保証金は何が違うのか。保証金は「預り金的性格」の一時金、と言われます。預かったものは、いずれ返します。「預り金的性格」の一時金(保証金や敷金もそうです。)は、契約時に借主から貸主に支払れますが、契約「終了」時に、借主に返却されるお金です。権利金はどういう一時金でしょうか。権利金は、「賃料の前払的性格」の一時金と言われます。保証金と異なり、賃料は貸主が預かっいる訳ではないので、契約終了時でも、借主に返却されません。権利金とは、契約時に貸主に対して支払われっぱなし、のお金なのです。この、借主に対して返却される、されない、が、保証金と権利金の大きな違いとなります。税金がかかる、かからない、で言えば、保証金は収入ではありませんので税金はかかりません。権利金は「賃料の前払的」な一時金ですので、貸主の収入となります、したがって、権利金は課税対象となります。2.借地権の種類により権利金や保証金は変わるこの記事のはじめに、「土地の賃貸借」における権利金のことをまとめる、と書きました。建物の賃貸借よりも、土地の賃貸借の方が複雑で、かつ、分かりづらいです。土地の賃貸借の種類には、借地権や賃借権、使用借権などがあります。ここでは、建物の敷地として使われる「借地権」について、書いていきます。借地権とは、建物所有を目的として土地を借りた時の権利のことです。青空駐車場として借りた場合は、借地権とは認められません。借地権として区別されるのか。それは、借地権は法律によって強く保護されるからです。具体的には、借主(専門用語で「借地権者」といいます。)に対して、法律の手厚い保護があると思って下さい。法律とは、借地借家法のことです。注意ですが、借地借家法の前の法律である借地法も含まれます。(「旧法」と言われます。これに対して、借地借家法のことを「新法」ということもあります。.........などです。貸した土地が戻るか、戻らないかで大きく2グループに分類することができます。貸した土地が戻る借地権と貸した土地が戻らない借地権の2つがあるんだ、とくらいに思っておいて下さい。ここで、権利金と保証金の違いについて、思い出して下さい。契約終了時に返却されるか、されないかでしたね。これを、2つの借地権のパターンと組み合わせてみて下さい。貸した土地が戻ってこない、ということは、契約が終わらない、ということでもあります。旧法借地権の場合、契約を終わらせるためには様々な条件や立退料が必要となり、契約を終わらせることが難しいのが実態です。(そのため、貸した土地が戻ってこない、と言われます。)ここで一時金を思い出して下さい。二種類の一時金の大きな違いは、契約終了時に返却されるか、されないか、です。貸した土地が戻ってこない借地契約の場合に、契約終了時に返却される一時金の授受が行われた場合、その一時金は半永久的に返却されないことになります。貸した土地が戻ってくる借地権の場合、契約終了時に返却される一時金(保証金、敷金)が授受されることは少ない、と考えられます。反対のことを言えば、貸した土地が戻ってくる借地権の場合、契約終了時に返却される一時金(保証金、敷金)が授受されることが多い、と考えられます。(何故なら、税金がかからないからです。契約終了時に返却されない一時金(権利金)の場合は、税金がかかります。)の場合、権利金が授受されることが多いです。土地が戻ってくる借地権(定期借地権)の場合、保証金が授受されることが多いです。旧法借地権や新法普通借地権のように、土地が戻ってこない場合は、権利金が授受されることが多いですが、この場合の権利金は、借地権の「価格」としても捉えることができます。(なぜなら、半永久的に戻ってこないなら、それは実質的に売買と同じ、とも考えられるからです。)次は、「権利金の性格」について、書いていきます。「賃料の前払的」な性格がある、と書きました。権利金の性格としては、それだけではありません。「借地権の価格」としての性格も持っています。「借地権設定の対価」という表現になります。「設定」というのは、要は「貸した」ということです。借りた人は「借地権者」です。)「対価」とは、見返り、とか、報酬、という意味です。土地を貸してあげた見返りとして、「借地権の価格」である権利金を、借主からもらう訳です。貸した場合にもらうのは、「賃料」ですが、この場合は借地権の「価格」と考えられています。その理由は、先ほども書いたように、土地が半永久的に戻ってこないから、貸す、というよりも、売った、という方がしっくりくるからです。完全に売ったわけではない。なると、何が起きるか。稀に、貸主に土地が戻ってくることがあります。一般的に、貸した土地が戻らない借地権、と言われている旧法借地権や新法普通借地権において、土地が戻る場合とはどんな時か。このような借地権が「半永久的」と言われる理由は、契約期間が半永久的に「更新」されてしまうからです。細かい条件がありますが、法律によって借主は強く保護された結果、貸主からは「更新」を拒否できないことになっています。それでも「更新」を断りたい場合はどうするか。(専門用語で「更新拒絶」と言います。法律的には、以下の2つが必要だ、とされています。1更新を断るだけの、しっかりとした理由(専門用語で「正当事由」と言います。)2お金(専門用語では「立退料」と言われます。)ここで、難しいのは「お金」です。「正当事由」については、法律上、大体このようなこと、というのが決まっているので分かりやすいのですが、「立退料」って一体いくら?という話になるわけです。買った土地を返せ、って言うのなら、払ったお金を返してよということです。半永久的に戻ってこない借地権だから、実質的に買ったものだとして、「借地権の価格」相当の権利金を、借主は地主に払います。地主に対して返却することになると、権利金は払い過ぎ、だと思いませんか。権利金の「払い過ぎた」部分だと考えると分かりやすくなると思います。(実際には様々な考え方があるので注意しましょう。「賃料の前払的」性格がありますね。すると、契約が途中で終わった場合は、払いすぎた前払部分は返却しなければならない、と考えられます。前に、権利金は借主に返却されない、と書きましたが、その例外になります。(権利金が返却されないのは、あくまで、貸した土地が戻ってこないことが前提となっているからです。)4.一時金(権利金と保証金)の税務上の取り扱いは?「税務上の取り扱い」とは、要は、どうやって税金を払うか、ということです。権利金は課税されれ保証金は課税されないということです。権利金から見ていきます。課税のされ方は、権利金であれば一律、ではありません。総合課税と分離課税に分かれます。総合課税と分離課税とは?となると思いますが、ここでは理解を早めるために、無理矢理簡単に説明します。総合課税とは、所得が低い人にとってメリットがある方法です。分離課税とは、高所得にメリットがある方法です。日本は所得が多い人ほど、所得税が大きくなる国だからです。総合課税では、権利金が所得とみなされます。分離課税では、権利金は所得とは別に処理されます。権利金の課税の取り扱いのポイントは、この1点です。権利金の金額の大きさによって、所得が増えるか・増えないかが変わります。その基準となるのが、土地の価格です。土地の価格の1/2以上の権利金が授受された場合は、土地の売却とみなされ、他の不動産売買と同じように分離課税となります。権利金収入は、所得とは別に課税の対象になります。土地の価格の1/2未満の権利金が授受された場合は、あくまでも土地の賃貸とみなされ、不動産賃貸収入と同じように総合課税となります。この場合の権利金収入は、所得に合算されます。それでは、保証金の場合はどうでしょうか。保証金は、前にも書いたように、非課税となります。保証金に関係するものの中には課税されるものがあります。(運用益、と言います。)保証金は、賃貸開始時に借主から預かって、賃貸終了時に返します。保証金自体には利息がつかないので、預かった金額をそのまま、借主に返却することがほとんどです。(契約で違った取り決めがされていることもあります。)ただ、預かっている保証金は、全くお金を生まないのでしょうか。単純に、この保証金全額を銀行に預けていると考えて下さい。銀行では利息が発生します。この利息相当分は、保証金を運用した収入、として課税対象になります。その他にも、あまりにも保証金が高額な場合は、「経済的利益」というものを算出して、先ほどの権利金と合算して、総合課税か分離課税かを判断するようになります。(「経済的利益」とは、保証金の運用益のことです。基準年利率による複利現価率)」という数式で求められます。)5.権利金の認定課税とは?「権利金の認定課税」という専門用語があります。これはどういうことでしょうか。この場合の「認定」の意味合いとしては、「あるものとみなして」という意味が近いと思います。)、権利金を授受するのが普通なのに、あえて授受されなかった場合です。そんな場合、本来、課税される権利金がないのですから、税金は発生しない・・・・・・とはならないのです。このような場合には、権利金が授受されたものと「みなして」、つまり「認定」して、課税されてしまいます。(地主や借主が個人や法人かで異なり、計算方法なども色々ありますので、詳しい税金算出方法は、ここでは書きません。)ただし、権利金が授受されていなくても、認定課税されない例外があります。一つは、権利金の代わりとなるくらい高い賃料(地代)を払っている場合です。(つまり、権利金を払わないことで、別に得をしていない場合、ということです。)この賃料の水準は専門用語で「相当の地代」といいますが、イメージとしては、1年間の賃料合計が、その土地価格の6%程度である場合のことを言います。一つは、要は「売買とは違います」ということを証明することです。地主に土地が戻ってこない借地権を、権利金も払わずに手に入れた場合、「無料」で土地を手に入れたことになります。税務署は、そういうお得すぎる話には税金をかけようとするのです。いうことではない、ということを証明すれば、税務署も許してくれます。いうこと、とは、無料で土地を手に入れたわけではない、具体的には将来しっかり土地はお返しします、ということを届け出ます。(この届出書は「土地の無償返還に関する届出書」と言います。)また、定期借地権の場合はどうでしょうか。ここまで読んで頂いた方は、もうお分かりかもしれませんが、定期借地権には「認定課税」そのものの適用がありません。いえば、定期借地権は、地主に土地が戻ってくる借地権です。契約終了しても借主に返却されない権利金ではなく、借主に戻ってくる保証金が授受されることが多いのです。権利金の授受慣行がない、と考えられるのです。そのため、定期借地権には「認定課税」そのものが適用されない、と考えられています。6.権利金の償却とは?前払地代?「償却」という専門用語があります。払ったり、もらったりしたお金を、バランスよく何年かに分けることです。これをすることによって、収入や費用が毎年安定します。逆に、お金が大きいものに対して、「償却」ができない場合、ある1年だけ収入が大きすぎたり、費用が大きすぎたりしてしまい、バランスが悪くなってしまいます。(1発屋のお笑い芸人をイメージすれば、何となく分かると思います。稼ぎすぎた次の年、仕事がなくなったら、住民税の支払いとかきつそうですよね。権利金は契約時に、結構大きい金額が借主から地主に支払われます。権利金は償却できません。支払った方としては、契約期間満了時に全額を費用とすることになっています。費用とすれば、利益(所得)が減る。税金を減らすことができるのですが、契約期間満了時まで費用にできないのであれば、実質、税金は減らせないことになります。(なぜなら、権利金が授受されるのは、地主に土地が戻ってこない借地権の場合だからです。)また、もらった方としても、結構大きい金額が、その年の収入となってしまうことで、税金の金額が大きくなってしまうことがあります。不便だな、と思われていましたが、平成17年度の税制改正で変わりました。変わったかと言うと、いわゆる「償却」のようなことができるようになったのです。契約書で権利金のことを「地代の前払い」と明記することで、契約期間中にバランスよく、収入、もしくは費用として計上することができるようになりました。権利金をもらう地主にとっては、毎年の地代分として課税されることには変わりませんが、一度に大きな課税金額となる権利金と比べると、少しずつ課税される、ということで、課税上のメリットは大きいものとなっています。一つの物を数人で所有することです。それぞれが所有する割合を割り当てられます。この割合のことを共有持分、と言います。不動産も共有することができます。不動産の共有の例としては、分譲マンションが挙げられます。(何を共有しているのかは、後ほど書きます。この用語たちが、それぞれが意味を持っています。面倒くさそうに見えますが、順を追って考えれば、スムーズに理解できると思います。一つの物を、複数人が、共同で、割合的に所有することです。共有に関連する用語である「区分所有」とは、どのような意味を持っているのでしょうか。区分された一つの物を、一人で所有することです。一人で所有するので、明らかに共有とは違います。「区分」という言葉をつけるのか。「区分所有」という言葉の間に言葉を埋めて、意味を確認してみると分かりやすいです。「区分」された一つの建物を一人で「所有」することです。「区分」されるのは土地ではなく、「建物」です。「建物」を「区分」する、とはどういうことでしょうか。区分とは、くぎって分けること。区別していくつかに分けること。