市区町村役場の固定資産税課で閲覧請求しましょう。このどちらかの書類で被相続人(亡くなられた人)の不動産の資産状況を確認しましょう。ここには所有する不動産の一覧が表示されています。以前のこのブログでもご説明した通り、公衆用道路の固定資産税は非課税(免除)となっていることがあります。公衆用道路は見落としがち!?公衆用道路については、以前のブログでご説明しましたので、ご参照ください。公衆用道路とは、一般の通行のため使用されている道路のことで、公道もあれば私道もありますよとお伝えしました。私道の場合は一般市民(法人などの団体を含む)の所有となりますので、当然ながら売買や相続などで名義人つまり所有者が変更になることもあります。理由は非課税(不課税)だからです。所有者に毎年徴収する固定資産税の税額をお知らせするものです。この不動産の評価額は〇〇円です。よって、固定資産税と都市計画税の金額は〇〇円ですよと通知した上で、税額を徴収する趣旨で発行されています。自治体のサービスによりご丁寧に不動産の所有者に向けて、不動産の評価額を、しかも毎年お知らせしてくれている訳ではないのです。いうことは、徴収する税額がないのなら記載する必要もないと言えなくないわけで、非課税(不課税)の不動産を記載することによって誤解を招くと考える自治体もあるのではないでしょうか。)の役割なのですから、登記されていない土地や建物もこの明細書には記載されます。登記の有無にかかわらず、固定資産が存在する事実があるのなら、その不動産には課税されるからです。これには、不動産が所在する自治体が把握している固定資産の情報が記載されます。登記されている不動産のほか、登記されていない不動産も表示されますし、固定資産が非課税の不動産も表示されます。その理由は、この証明書の目的が、その名前の通り、固定資産の評価額を証明するというものだからです。これは、明細書と違い、証明書だからです。)」は課税(税を徴収)するために送ってきます。これは無料で届きます。)」は、例えば不動産の所有者が融資を受けるためとか、相続の手続き(所有権移転登記)をするときとか、所有者の権利関係を証明してくれるものですから、お金(発行手数料)がかかります。公的な証明力を有するものです。似た名前の書類でも、発行されている目的が違うのです。固定資産証明書の趣旨としては、課税される不動産はもちろん、非課税の不動産であっても土地としては評価額があるわけで、しかしその税額は0円であることを、その理由も付記して(たとえば講習用道路のため)証明する必要がありますから、自治体が把握している情報を記載して証明しようというものです。その他、注意すべきこと課税明細書は毎年届きます。こちらから請求しないと、内容を見ることはないという違いがあります。そのために、市町村から一方的に届く課税明細書だけを見ていたとすると、非課税物件の存在自体を知らなかった、親から聞いていなかった、忘れていた、とかいうことが、”現実的に起らないとは限らない”と言えますね。実際、相続手続きを依頼されたときに、亡くなられた方(例えばご主人)の相続のはずなのに、その前の代(例えばおじいちゃん)からの相続時に手続きの漏れが見つかるケースがあります。そんな場合は、前回に手続きが漏れていたおじいちゃん名義の財産も一緒に、相続手続きをする必要が生じるのです。これを数次相続と言いますが、結構大変なことになるケースがあります。手続きは完了していたと思っていたのですから。おじいちゃんが亡くなられたのは、随分前のことですよね。いうことは、数十年経過しているケースもありますよね。その間、相続人が増えていて、その方から署名押印がいただけない状況となったなら、おじいちゃんの名義を、自分(依頼者)に移すことはできなくなります。この忘られていた非課税の土地には、公衆用道路が多く見られます(その他もあります)。忘れられたかと原因を推測すれば、主に以下の理由が考えられます。課税明細書に記載のある不動産のみを対象にした先代の相続時は、相続税に気を取られていた公衆用道路なので、すでに市町村の所有だと思っていた1は前述のとおりですね。2のケースは、多くの財産があったのでしょう、相続税対策で税理士の先生が手腕を振るわれ、様々な控除などで適切な処理と手続きをされたお陰で、相続税の納税額を低く抑えられたようです。そのためか、不動産の共有者や持分が随分複雑となり、次の相続は大変じゃないのという状況になっている面があったりします。税の面ではさすが税理士さん!と関心しますが、会社の株式などもあってご苦労された跡は見えます。公衆用道路の名義が先代のままでした。この税理士さんは普段から会社の顧問などをされていた優秀な方のようです。相続に強い税理士さんもたくさんいらっしゃいます。専門の違いというところだったのでしょう。この場合、相続税に関しては税理士さん、登記に関しては司法書士さん、遺産分割協議書に関しては行政書士に任せるのが、ベストの選択ではなかったでしょうか。この中で、手続きの中核を担う専門家(つまり旗振り役)を明確にしておけば、財産調査においても漏れが生じなかったと思います。行政書士に依頼していただければ、遺産分割協議書の作成を前提として財産調査を行いますし、税に関する部分は税理士さん、登記部門は司法書士さんと連携して業務を行っていきます。行政書士は資格柄、相続税が発生する場合は税理士さん、不動産登記申請が必要な場合は司法書士さんと連携しなければ、業務が完了しないことが多くあります。他の士業者との連携が、とても重要なんです。税理士さんは相続税が絡む相続手続きだけなら、単独で行えます。司法書士さんは、登記の名義変更(所有権移転)のための相続なら、書類の作成も含めて単独で業務されます。名寄せで共有持分の田や畑・山林の存在も調査を納税義務者ではない場合には共有持分であっても、課税明細書は届きません。名寄せなどで確認をしましょう。まとめ相続は複雑な場合、専門家のよる手続きでも遺産の漏れが散見される場合があります。資格による専門性の違いですから、士業を選ぶポイントも意識しておきたいですね。原因の多くは、測量時の誤差程度に留まるのですが、面積が大きく違う場合は、登記簿上の宅地の面積に「公衆用道路」の部分が含まれていたりする場合が考えられます。