春日ホームの小栁と申します。本日は、“不動産の業務に従事する立場から見た、ストック物件の現状と将来”についてお話させていただきます。回が、NPO法人(申請中)福岡ビルストック研究会の、第一回目の勉強会になります。向かって活動を始めています。本会の名称にもある“ストック”とは、老朽化したビル又は、そのもの本体(外観、間取り、設備、内装など)が陳腐化してしまっているビルのことを差します。ストック物件には様々な問題があります。おける問題点”についてですが、物件のオーナーは、不動産管理会社へ、賃貸管理業務を依頼しています。その不動産管理会社の報酬は、通常、「毎月のテナント賃料の**%相当額」となります。この報酬形態の場合、次の様な問題があります。例1)物件が満室時の報酬が100%とする場合、空室率が5%であれば、報酬も5%減ることになります。よって、これはテナントの契約状況での成功報酬であり、空室率が高ければ高い程、報酬が低くなることになります。ストック物件は、空室率が高い方と位置付けられるので、その不動産管理会社の報酬は低くなります。例2)A物件はユニット数が30戸で、月額テナント賃料が1,000,000円です。30戸で、賃料が700,000円とします。動産管理会社の報酬がテナントの賃料の10%とした場合、A物件の場合は100,000円、ストック物件Bの場合は70,000円となります。規模が同じ位なら、不動産管理会社としての業務も同じ位になりますが、この場合、このストック物件の方が、報酬が低いことになります。おける問題点”ついてです。不動産仲介の報酬は、テナントが物件の契約に至ったときに発生します。ここで問題になるのは、転換率です。換率とは、物件の問い合わせ数などに対しての契約までに至る数のパーセンテージを表したものです。トと契約が出来ることになります。この数値が低ければ低いほど、最も手間がかかり、なかなか契約に至りにくいということになります。通常、転換率が低く、不動産管理会社にとって、とても手間がかかるので、それに伴って、不動産仲介における報酬の利益率も低くなります。広告媒体などへ、物件の広告を掲載する場合、少なからず、費用は掛かります。その費用を回収するためには、それ相応の反響がなければなりません。問合せから契約に至るまでの転換率が悪い物件は、広告に掲載することが難しいのです。これが、ストック物件のプロモーションに関する問題です。“物件の収益低下に伴う問題”として、まず、“物件の物理的(メンテナンス)状態が悪くなる”という問題です。伴って、収益力が低くなり、運営費が多くなっていくことにあります。するよりも、賃料の値下げや、インセンティブを多くしたりする方が、実質の投資率も良く、理解し易いのです。物件を長い目で見ると、決して良い選択ではない場合が多くあります。それは、将来、物件の収益(物件の価値)が低くなるからです。い目で物件を見ているオーナー又は不動産管理会社は、物件の物理的(メンテナンス)状態よりも、目の前の収益を重視します。軽視していることになります。悪いストック化の原因の一つは、こうした状況で進むのです。次に、“未回収損(賃料滞納)が多くなる”問題についてです。物件の老朽化に伴って、物理的にも機能的にも陳腐化し、テナント賃料も安い物件は、次の様な問題があります。テナント賃料低下よるテナント獲得の方法をとってしまう物件は、必然的に、見込みテナントの収入レベルが低くなってきます。これは、一般的に、テナントの賃料滞納のリスクが増えるということになります。融機関などでは、社会の経済状態にもよりますが、ローンの利率を決める際、倒産又は破産率などを考慮します。テナントの賃料滞納率も高くなると言えます。不動産管理会社は、物件のオーナーに対し、「テナント賃料の保証」をしているので、「テナントの賃料の滞納」があった場合は、不動産管理において、最も高いリスクの中の一つと言えます。理をしたがらないこと。」「収益が低下したストック物件は、そのほとんどが、陳腐化した、悪いストック化への悪循環を繰り返してしまうこと。次からは、“ストック物件の将来”についてです。度で進めば、さらに物件のストック化が進みます。福岡都心部の人口増加よりも、物件(住宅)の供給の方が多いからです。本全体の人口の減少が始まり、将来のストック化をさらに加速させる心配もあります。建物とは、物理的に耐用年数があるので、取り壊しをいずれすることになります。その期限は曖昧で、専門家ですら判断することが難しいほどです。現在その不動産物件の用途・使用方法が、最大限に有効利用していないと判断した場合も、建物を取り壊すことが、ひとつの選択として存在します。既存の建物を利用することが、ほとんどの場合、最大限の有効利用となっています。本における不動産の有効利用を考える上では、建物の物理的耐用年数が重要な要素となります。その限度を「100年」や「半永久的」と社会的に認識されている場合がほとんどです。造りなおすことは、あまり考えられていないのです。し、日本の場合、気候や建物の施工方法にもよりますが、その限度を、「30年〜50年位」と認識されています。80年位は耐用できるとしても、その建物が築40年位を過ぎていれば、その不動産をその先運用することにおいて、“様々な問題があります。この場合、買い手は、その購入費用の大半をキャッシュで用意しないといけません。その事実に伴って、売り側は、売却価格を安くするしかありません。その他に、建物の修繕があります。エレベーターの取替えなど、多額の費用を要する修繕が近い将来必要になります。テナントなどは知っておかなければなりません。建物が耐用年数まで、まだ時間が残っているのにも関わらず、早期に取り壊しをしないといけない結果になるからです。その耐用年数をもとに、不動産の最大限の有効利用を考えなければなりません。すれば、正しい投資判断をすることができます。次に、“ストック化した物件の諸問題”についてです。トック化している物件または、物件のストック化が進んでいる現状は、何らかの問題があるからです。知識不足の問題、運用計画の問題”などの問題となる要素があります。問題”について...。よる管理不動産の運用は、必ずしも、物件のオーナーの為に、“物件を最大限の有効活用する形態ではない場合が多くある”ということです。“収益低下の問題”について...。陳腐化した物件は、収益の低下に伴い、次のような悪循環があります。収益低下→支出の減額→メンテナンスの繰越→物件の物理的状態の悪化→テナント賃料の低下→未回収損の増加→収益低下→...何も対応策をしなければ、物件は年数と共に収益力は低下していくので、経済状況が変わらないかぎり、この悪循環は続きます。“物件の陳腐化の問題”について...。テナントのニーズは時代と共に変化します。30年前の物件では、現在のテナントのニーズには合わないのです。それを改善するためには多額の費用と、計画の分析をする必要があります。“市場の問題”について...。日本全体の人口が着実に減少していきます。それに伴い、テナントも減少していくのは、必至です。物件のストック化は進んでいます。現在の住宅供給の過剰を意味します。知識不足の問題”について...。とんどの不動産管理会社は、物件が陳腐化し、その影響による、ストック化の諸問題を初めて体験しています。手段を知らない場合が多いのです。その場を凌いでいるケースが多いのです。“運用計画の問題”について...。物件の建築当初は、安易な統計資料の基に運用計画書が作られています。それは、現在の経済状況に沿っていないものがほとんどです。実際に物件を運用し始めて、その過去の実績と、物件の耐用年数を基に、その物件の将来における投資分析をし直す必要があります。以上の方法“など”により、物件のストック化とその問題の要因を知ることができます。そのストック化した物件を、いくつかの代替案として、その運用方法を投資分析することが出来ます。動産物件の種類や用途がそれぞれ違うように、その物件のオーナーの考えもそれぞれ違っています。持つことのステータスなど、様々です。オーナーは、自分の投資に対して求めるものが満たされるかどうか、その代替案を比較することになります。肢”として、考えなければなりません。そこで、「ストック活用の意義」を、「ストックを活用する」ことに限定し、その「意義」を、物件のオーナーの求めるものにそって、「ストック活用」の運用計画案を提案します。ひとつの例として、次に挙げる物件の場合で考えてみましょう。物件の家主は、物件がストック化して、テナント賃料が年々減っていることに悩んでいました。これからも物件を持ち続け、将来に亘りキャッシュフローが増加することを望んでいます。改善案を家主へ持ち掛けました。」A物件の現状の概要は...。30,000,000円・抵当額100,000,000円・市場の還元率:10%。“当面の想定”として、運営費が以後毎年2%ずつ増えていき、EGIが以後毎年3%ずつ減っていく。“問題解決の改善提案の内容”は・・・。新たに20,000,000円の資本を投下し、以下のことを行います。3DKの間取りが陳腐化しているため、間取りを2LDKにする。外壁の状態が悪かったので、外観も見栄えのする建物にする。水周りの設備を入れ替えて、グレードアップする。“当面の想定”として、運営費が以後毎年1%ずつ減っていき、EGIは以後毎年3%ずつ増えていく。ここで、A物件を、今後現状維持をした場合と、代替案の場合とをそれぞれ投資分析をします。すると、以下の様な結果が出てきました。「現状維持」の場合...。“ROI=9.42%・資本回収=該当せず・NPV=-368,497・IRR=9.87%・価値の上昇=-16,884,528。”「代替案」の場合...。“ROI=7.55%・資本回収=3年・NPV=1,328,714・IRR=10.34%・価値の上昇=-5,330,104。1,697,211円高いということになります。場の還元率10.00%よりも、0.34%上回っています。状維持」の方が、10,000,000円以上も下回っています。総合的に言えることは、「代替案」でいくと、「現状維持」に比べ、初年度の投資利回り(ROI)は低くなるが、5年後の時点では、内部収益率(IRR)が上回っており、その時点での物件の価値も10,000,000円以上、上回っていると想定できます。この物件の、5年後のことだけを考えると、「代替案」の方が、合理的に良いと判断することができ、物件のオーナーの目標に沿った改善提案であると言えるでしょう。考えることができます。関連する記事はまだありません。福岡ビルストック研究会.。