汐留」の募集を開始します。開示情報に基づいて検討してみました。」の1室を担保にした不動産投資案件です。運用期間は3か月、利回り6%です。今回から利回りが8%→6%になりました。対象物件は東京都港区新橋に所在する2014年5月築、13階建て、総戸数56戸のマンション「AXAS汐留」の1室(約26m2)です。新橋駅と、大江戸線・ゆりかもめの汐留駅からそれぞれ徒歩3-4分の距離、且つ住所が東京都港区でアクセス・立地は良いです。その分、前面道路は幹線道路なので交通量・騒音は相当だと思います。周囲はどちらかというとオフィスビルが多い立地ですね。私の分析では本案件のキャップレートは以下のようになりました。東京都港区なので、結構突っ込んだ水準になっていますね。優先出資レベルならかなり余裕があります。賃料が割高かもスーモで検索すると家賃水準は大体11-12万円前後のようです。対象不動産の現行家賃は12.7万円なので、対象物件は高層階の部屋か、単純に割高な賃料設定になっているかのどちらかです。割高賃料の場合は契約更新のタイミングで賃下げリスクがあります。私の推測ですが、この部屋の入居者は新築時から同一人物なのではないでしょうか。対象物件は2014年5月築、現在の賃貸借契約は2016年7月締結とあるので、新築からほぼ2年です。新築時に入居した方が2年単位で契約を更新していると考えると、新築時のプレミアムが乗った賃料がそのまま引き継がれている可能性があります。敷金がゼロ!?対象物件は敷金・保証金がゼロです。ネットで検索すると現在募集されている部屋も敷金ゼロで募集されているようです。礼金ゼロはありますが敷金ゼロは珍しい契約です。退去時の原状回復費用がリザーブされていないことになるので、別に賃借人が費用を負担する契約になっているのかもしれません。まとめ対象物件は築5年、港区新橋に所在する築浅マンションで、アクセスは良好です。一方で家賃は割高な可能性があり、敷金等のリザーブが無い可能性もあります。立地・築年重視という方にはお薦め出来る物件だと思います。FANTASの投資家登録はこちらからどうぞ↓ランキング参加中ブログランキング参加中です。元銀行員のひとりごと関連記事デュアルタップがfunds(ファンズ)から卒業する日は近いかもファンズが3月22日から募集を開始した「台東区XEBECファンド#2」ですが、即日満額資金が集まりました。不動産担保型ローンファンド第242号クラウドバンクが不動産担保型ローンファンド第242号を募集中です。6....記事を読む【案件分析】ヘルスケア・プレリート第4号ファンドA第14回「チャーム奈良三郷」プレリートファンドが「チャーム奈良三郷」の募集を行っています。開示された情報を元に投資しても良い案件か、自分なりに分析しました。本日午後6時から募集を開始した「フィル・パーク東京スカイツリーリバーサイドファンド#1」ですが満額成立しました。募集金額1億円、期間1年、金利3%でした。31号LENDEXが1/23午後3時から不動産担保付きローンファンド31号の募集を始めます。いつも通り公開情報に基づいて案件分析を行いました。25号の融資実行が予定より遅れている旨の連絡がありました。昨日2019/1/21午後7時からCREALが「メインステージ押上IV」の募集を行いました。掲題の案件について公開情報をベースに案件分析をしました。...記事を読むマネオは延滞中の借手に追加融資している?マネオが2月22日付けのリリースで、延滞中の一部案件について元利金の回収を行った旨を発表しています。京町屋案件ですが、もちろん直ぐに満額成立しました。本案件の分析記事はこちら↓です。心から愛する元銀行員。ソーシャルレンディング業界のご意見番として、独自の視点で事業者や投資案件を分析するほか、資産運用全般について語ります。銀行員時代はストラクチャードファイナンス部門に在籍。東京のほかシンガポール、ロンドン、ニューヨークのビジネスシーンで培った感覚をもとにお届けします。勉強会を開催したときの様子はこちら個別相談も受付中です。お申込みはこちらブログランキング参加中です。クリックして頂けると嬉しいです。元銀行員のひとりごと.。