調べてみたいと思います。2019年02月21日tonerikoさんいつも「みんなの管理組合.com」をご利用いただき、ありがとうございます。「みんなの管理組合.com」では、組合員登録をしていただくことでアドバイザーの回答をご覧いただくことができます。組合員登録は、どなたでも無料でできます。ヘッダーにある「新規組合登録」ボタンからご登録ください。引き続き、「みんなの管理組合.com」をお楽しみください。アドバイザーの回答を見るためには、組合員登録をしてください。佳夫さん石山様、ご回答ありがとうございました。サルのメリットは分かるのですが、費用がネックになって前に進まない状況です。費用を上回るもっと具体的なメリットを示さないと、「専門知識がある」というだけでは住民の皆さんが納得してくれず、困っているところです。住民は「高すぎて、費用対効果が悪い」という判断なのです。丁寧なご回答、感謝いたします。2019年02月22日tonerikoさんメリットの説明は、難しいのですが、このサイトによくある様に、法律の解釈、規約の解釈等様々な意見が出されます。ここで内部分裂し総会が紛糾する。解決できることが半年以上かかる様々です。それに対してコストをどう捉えるかが問題かと。弁護士費用などですぐ百万単位です。いがみ合い等多くの問題が発生してきます。大規模修繕工事の様に億単位の出費のほんのわずかなコストかと考えます。自分がマンション管理士だからかもしれませんが。小生が資格にチャレンジしてみたのもそのような環境だったかもしれません。佳夫さん皆さんの回答を読んだ上で。素人集団を強調しますが、それはみなさん同じじゃないでしょうか?私も畑違いの仕事をしていて、工事のことなどわかりません。ネットで調べればマンションの工事をやってくれる地元の業者はたくさんでてきます。今期も、修繕委員会で見積もりをとり、結局、管理会社が800万だった工事が600万で済みました。前に出て興味や関心をもって勉強してみるとか業者に問い合わせてみるとか、してみるといいのではないでしょうか?また、「必要のない工事をさせられた」とありますが、それも、ひとつひとつこのサイト等で「築○年でこの工事は早いでしょうか」と聞いたり、調べられることはあると思います。サルをいれるいれないの前に、もっと自分たちでやれることがあるのではないかと思いました。管理会社につくってもらったら、20年間の工事すべてを管理会社に発注していることがわかり、あ然としているところです。「これからは絶対にこんなことはさせない!」と決意しているところです。得した得したしうまいさんしうまい様、ありがとうございました。確かに、自分たちでやれることはもっとあると思います。住民の多数がマンション管理に興味が無く、自分たちでやれることをやっていないのが実情です。理事を追及すると、住民間に軋轢を生むので、歯がゆい思いがしているところなのです。2019年02月22日tonerikoさんうちの管理組合も私以外はそんなものですよ。誰かが前に出て始めないと変わらないですね。「出る杭は打たれる」で私もずいぶん厄介者扱いされてますが(笑)2019年02月22日しうまいさんこのサイトが役に立ちます。~公平・透明なしくみで未来につなぐ~https://kouji-jsm.jp/無料でいろんな相談にのってくれますよ。うちも今回無料で建物調査診断をやってもらいます。2019年02月25日しうまいさんtonerikoさんのコメントにある「不具合もないのに交換」「相見積もりを取らない」など、あきらかな手抜きですね、当マンションと全く同じです。乙管理者は善良なる管理者の注意をもって管理事務を行うものとする」とありますから、手抜きによって被った損害の大きさ(≒ぼったくりの度合い)によっては、背任罪にも相当するのではないかと思います。サルの具体的な効果を予測するのは難しいので、「現在の管理会社がいかに悪質か」をこれでもかと説明するほうがてっとり早いかもしれません。管理業者が守るべき倫理規定と利益相反禁止規定が入っており、公的な審査や監視機関が存在するにもかかわらず、日本の法律にはありません。したがって、日本で第三者的な見地を求める手段のひとつとして、コンサルを雇うべきだと説得するしかないと思います。日本の管理会社の手口や本音、欧米との比較など、日本のマンション管理の根本的な問題は、以下のサイトでお読みになれます。委託業務費明細から逆算すると、管理会社は「相当な」マージンを取っているいると思われます。サルを雇っても費用効果はあるのではないかと個人的には思います。管理会社の委託業務内容には、組合運営業務などマンション管理士の業務とダブっている部分があります。こと、その部分を信頼できるマンション管理士に移して管理契約から外してしまう、という方法もあるのでは。管理会社は抵抗するでしょうけれど、管理会社はゴマンとありますので。得した得した台風さん台風さん、ご丁寧な回答を本当にありがとうございます。「管理会社の委託業務内容には、組合運営業務などマンション管理士の業務とダブっている部分があります。こと、その部分を信頼できるマンション管理士に移して管理契約から外してしまう、という方法もある」という部分を検討してみたいと思います。本当にありがとうございました。2019年02月21日tonerikoさん私も小規模の部類なのでコンサル利用には迷っています。利用するとすれば以下のような限定的なものになります。(その分安くなります)・中小規模向けの限定的なサービス。見積りチェック(+競争見積り取得)・建物点検などハード中心。・主に電話・ネット対応。(サービス内容は調整できると思います。中小向けのサービスを扱っていないコンサルはあるかもしれません。)あるい管理コスト適正化などの単発の依頼になると思います。管理会社に相見積りをとらせてもほとんど効果はありません。(リベートのため)tonerikoさんが競争見積りを取られてはいかがでしょうか?規模や内容にもよりますが、安くなるはずです。その見積り結果により管理会社の提示額が割高であることを明示できれば、コンサル採用の根拠も示せると思います。ハード中心のサポートにすれば、効果(費用の削減額、見積取得の手間など)を評価しやすいと思います。少数派かもしれませんが、20戸程度のマンションで活用されているところがあります。(標準的なサポートと思われます。)以下のブログの方です。得した得したガラパゴスさんお返事ありがとうございます。私たち自身で相見積もりを取るにはどのようにやったらいいのか、ご存じなら教えていただけませんか?恥ずかしいのですが、素人なので、そのレベルから分からなくて困っています。2019年02月24日tonerikoさん私も素人で知識と経験がまだまだ少ないです。以下のような手順で行っています。1.管理会社から見積書を入手します。2.明細の金額欄を塗りつぶします。(訂正:合計欄も)※あるいは塗りつぶした見積書をくれるかもしれません。3.ネットなどで業者を探して塗りつぶした見積書を使ってメールで見積依頼します。※交流会で出会った熱心な管理組合の人などから業者を教えてもらうこともあります。※案件によりますが、できるだけ地元の業者を選択します。(移動距離のコスト、アフターなどのため)4.現場を見てもらいます。※対応は自分たちで行います。管理員は受付以外は対応してくれないと思います。※小さな案件の場合は、写真を撮ってメールだけで対応できる場合もあります。※工事が今必要かどうか、もっと安くする方法がないかなど質問してもいいかもしれません。5.メールで見積書を受け取ります。※案件の規模が大きくなれば見積数を増やしています。※個人的ですが、業者とのメールのやりとりや対応したときの印象も含めて評価します。※必要な場合は、理事会に呼んでプレゼンしてもらうこともあります。※上記の説明は中規模程度の案件までです。大規模改修工事や給排水管改修工事など大きな案件の場合は、別になります。相見積もりについては、別の質問としてこの掲示板で投稿されてはいかがでしょうか?他にも私の知らないこと、抜け、注意点などがあると思います。過去の質問にもないようです。今でなくても疑問点や問題が発生したときにでも。2019年02月24日ガラパゴスさんガラパゴスさん、ありがとうございます。私が理事会役員になったら、相見積もりをとるようにします。十数年に一回しか役員が回ってこないので、それ以外の期間は管理会社の言いなりなのが疑問なのです。2019年02月28日tonerikoさん理事でなくても相見積もりが取れると思います。現在、私は理事ではありません。理事会から見積書を請求して、自分で見積を取って提案しています。総会で決定された修繕工事などに相見積もりを提案しています。(総会に出席して相見積もりが必要なことを発言します。自分で取るために請求します。)あるいは、定期的な清掃・点検などの支出項目を削減するために見積を提案しています。(こちらは作業内容を確認します。)なお、来期は自分の番ではありませんが、事理に立候補して内定しています。管理規約で輪番制が決まっていなければ、理事に立候補してなれると思います。私のところでは、昔は立候補(推薦?)などで決めていましたが、15年程前に理事会の決定だけで輪番制に変わりました。管理規約化していません。管理規約を確認してみてください。他にも理事でなくてもやれることはあります。私はやりませんでしたが、仲間を集めて理事会に要望することもできます。(一人では弱いので)他の方が言及されているNPO法人などに相談されても、いくつかの対策を提案してくれると思います。2019年02月28日ガラパゴスさん【もっと安くお願いする方法はないでしょうか?】→tonerikoさんのマンションの所在地によりますが、各地にマンション管理士会が有ります。全都道府県までは無いようですが、ほとんどのところには有ります。『マンション管理士会』等でネット検索してみてください。各地のマンション管理士会によって、電話や面談で無料相談をしているようです。行政でも分譲マンションの管理に関する相談を(マンション管理士が)受けているところも有ります。得した得した新米理事さんお返事ありがとうございます。私自身はコンサルにお願いしたいのです。ほかの住民の方は、コンサル費用に眉をひそめます。彼らが納得するような材料がほしいのです。2019年02月21日tonerikoさんtonerikoさんコンサルタントをお願いする前提を読み落としていました。新米理事さん12次へ最後へいつも「みんなの管理組合.com」をご利用いただき、ありがとうございます。「みんなの管理組合.com」では、組合員登録をしていただくことでアドバイザーの回答をご覧いただくことができます。組合員登録は、どなたでも無料でできます。ヘッダーにある「新規組合登録」ボタンからご登録ください。引き続き、「みんなの管理組合.com」をお楽しみください。アドバイザーの回答を見るためには、組合員登録をしてください。佳夫さん石山様、ご回答ありがとうございました。サルのメリットは分かるのですが、費用がネックになって前に進まない状況です。費用を上回るもっと具体的なメリットを示さないと、「専門知識がある」というだけでは住民の皆さんが納得してくれず、困っているところです。住民は「高すぎて、費用対効果が悪い」という判断なのです。丁寧なご回答、感謝いたします。2019年02月22日tonerikoさんメリットの説明は、難しいのですが、このサイトによくある様に、法律の解釈、規約の解釈等様々な意見が出されます。ここで内部分裂し総会が紛糾する。解決できることが半年以上かかる様々です。それに対してコストをどう捉えるかが問題かと。弁護士費用などですぐ百万単位です。いがみ合い等多くの問題が発生してきます。大規模修繕工事の様に億単位の出費のほんのわずかなコストかと考えます。自分がマンション管理士だからかもしれませんが。小生が資格にチャレンジしてみたのもそのような環境だったかもしれません。佳夫さんいつも「みんなの管理組合.com」をご利用いただき、ありがとうございます。「みんなの管理組合.com」では、組合員登録をしていただくことでアドバイザーの回答をご覧いただくことができます。組合員登録は、どなたでも無料でできます。ヘッダーにある「新規組合登録」ボタンからご登録ください。引き続き、「みんなの管理組合.com」をお楽しみください。アドバイザーの回答を見るためには、組合員登録をしてください。千鶴子さんさっそくのお返事ありがとうございます。私のマンションでは立体駐車場やエレベーターについて、不具合もないのに「交換時期」と言われて修理費等を支出しています。管理会社は何度言っても相見積もりをとりませんので、不信感が募っています。こんな時こそコンサルをお願いしたいのですが、ほかの住民に月額数万円もの費用をかけるメリットを指摘したいのです。2019年02月21日tonerikoさん実際に私がしたケースですが、管理会社が大きな工事の見積もりを出して施工寸前だったのですが、ちょうどそのころ私が顧問に入り、おかしいと思いましたので他社に相見積りをかけました。管理会社も自分のところで手配し、3社の相見積りを提出していて、3社とも同じような金額だったので、皆さんはそんなものだろうと思われていたようです。私にしてみればあまりに高額に思えましたし、他のマンションでも同じような工事もしていましたのでおかしいと思ったのです。結果1千万以上の差が出ました。(これは大規模修繕ではありません。)管理会社に問い詰めても、仕様が違うなどの言い訳をしていましたが、私は管理会社の仕様に合わせて見積もり依頼をしていました。損失を食い止めることができました。1千万以上というと、私の料金の10数年以上の金額です。こんなことばかりでなく、日々管理会社が出してくる工事や修繕の見積もりに、皆さんが言いなりに支払っているかもしれません。工事が必要だと言われたら、素人だからわからないし、そういうことなのだろうと思われていませんか。長計に工事の時期となっているからやらなければいけないと言われて、そうなのだ思っていませんか。大きな工事は組合も相見積もりを取りたいけれど、どうやってとるのと思われていませんか。そもそも見積もりは管理会社が取ってくるものだと思っていませんか。今迄当然だと思っていた、またこれからの無駄な支出を食い止めるだけでも、コンサル料が浮くくらいかもしれません。一つのことで不審に思って相談するのでしたら、スポットや無料相談で済むと思いますが、日々の問題は顧問でないとわからないのではないでしょうか。皆さんにおかしいことをおかしいと思う力があればいいのですが、何がわからないか、わからないこと自体がわからないという状態なのではないでしょうか。いうことも、少しずつではあると思いますが、皆さんが関心を持ち、力をつけるをサポートするのもコンサルの使命だと思っています。これは工事の費用を節約するのとは違う財産のなるのではないでしょうか。これは形にならない、目には見えない利益だと思います。そんなことにお金を払うのはもったいないと思われたら、コンサルは雇わないほうがいいでしょう。費用対効果を考えるのでしたら、ぜひそのことも考えていただきたいと思います。委託費見直しや管理会社変更などは、スポットで済んでも、日常的な問題にはやはりドクターとして顧問がいいのではないかと思います。千鶴子さん祖堅さま、ご丁寧な回答ありがとうございました。「日々管理会社が出してくる工事や修繕の見積もりに、皆さんが言いなりに支払っている」まさに、その通りなのです。素人集団なので、一般的にいくらくらいするものなのかや、どうやって相見積もりをとればいいのかすら分かりません。それで私はコンサルにお願いしようと提案しているのですが、料金を聞いて、他の住民がドン引きしている状況です。説得しても理解してもらえず、途方に暮れているところです。2019年02月21日tonerikoさん多分皆さんが本当に危機感を感じていないのではないでしょうか。「やばいよなぁ、どうする?」ぐらいで、それを解決するのにお金をかけるのはどうかなと言うところでしょうか。本当に大変な事態だと思っていればおのずと助けを求めるはずです。現状では無理にコンサルを入れたとしても、コンサルも気の毒だと思います。皆さんが危機を理解できないのに、その危機を回避するような仕事をしても、なんのこっちゃということになりかねません。時間をかけて、今の危機を皆さんで理解できるような状態にしてからのほうがいいのではないでしょうか。千鶴子さん私たちは、マンション管理特化型Q&Aというプラットフォームを通じて、「こんなサービスが欲しかった!」と言われるサイトを目指して進めていきたいと思います。