収益物件の特徴を知ろう|利回りと優良物件の秘密TwitterFacebookGoogle+はてブPocket「タワーマンション」というと、ステータスがあり、プレミアムなマンションのイメージを持つ人もいると思います。タワーマンションは通常のマンションとは別物なので、価格も違いますし、マンション内の価格差も大きく違います。住戸によって、眺望面や陽当たりが異なるという点も特徴です。タワーマンションは通常のマンションよりも、購入時の見極めが難しいということです。物件自体の価格がどうなのか?という点もありますし、マンション内での価格差もあるので、どの部屋が一番お得か?も考えなくてはいけません。住戸によって条件が異なるのも厄介な点です。そこで今回は、そんなタワーマンションの価格について詳しく解説していきます。タワーマンションの平均価格やどんな層が購入しているか?更に、マンション内での価格差も解説していくので、タワーマンションの購入を検討している人は参考にしてみてください。タワーマンションの平均価格はいくら?もちろん、タワーマンション価格はマンションによって異なります。タワーマンションの多くは主要駅の近くに建築されているので、平均すると通常のマンションよりも高くなることが多いでしょう。駅から離れている物件などはシャトルバスなども出ている関係で、その分価格が高くなりやすいです。タワーマンションはマンション内にフィットネスルームやラウンジ、バーなどを併設することもあり、その共用施設の充実度も価格に反映されています。豊洲やお台場、勝どき・月島などの湾岸エリアはタワーマンションが増えており、2LDK8,000万円超、平均価格が7,000万円というタワーマンションも出てきています。タワーマンションはどんな人が購入しているのか?次に、タワーマンションはどのような人が購入しているか?という点を解説します。マンションに限った話ではないですが、購入層によって価格は変動するので、どんな人が購入するかは重要な要素なのです。タワーマンションの購入者について上述したように、たとえば湾岸エリアで分譲された、平均価格7,000万円のマンションには購入希望者が殺到しています。7,000万円のマンションが購入できる層は年収が1,000万円ほどの人達です。世帯年収1,000万円なので、共働きで共に正社員であれば十分購入できます。平均7,000万円ということは、主に中層階が7,000万円ということです。上昇階は7,000万円超で億超えもあると思われるので、その金額を購入できるのは年収2,000万円、3,000万円クラスでしょう。タワーマンションは何故需要があるのか?さて、このようにタワーマンションの需要は高いと言えますが、なぜタワーマンションは増えているのでしょか?タワーマンションに住む人の目的は以下の点と考えられます。住むため相続対策のため外国人投資家が投資のためもちろん、そのマンションに居住するために購入する人が多いでしょう。それだけでは、さすがにここまで需要が高くならないので、ほかにも相続対策などがあると思われます。現金で持っているよりも不動産で持っている方が、相続時の評価額は7~8割程度になるからです。富裕層の人は価格が高いタワーマンションを購入することで、相続税評価額を下げ、結果的に相続税を節税しているということです。そのほかにも円安を受けて、外国人投資家が投資目的で購入している事例もあるため、全体的にタワーマンションの需要が高まっているのです。オリンピックの影響により地価はますます高騰する?前項の外国人投資家が購入する話に付随しますが、外国人の富裕層は東京オリンピックの開催によって、ますます東京のタワーマンションに注目したと思われます。東京オリンピック招致が決まったこともあり、訪日観光客が増えており、日本に人が集まるようになってきました。オリンピック開催地である湾岸エリアは、そもそも人口流入が多いエリアです。そんなエリアでタワーマンションを購入しておけば、賃貸需要は高まり収益が上がりやすいです。そのため、円安であるこの時期にタワーマンションを購入する層が多くなり、タワーマンションのニーズがさらに上がったというわけです。タワーマンションの家賃相場について次に、実際にタワーマンションを購入するのではなく、借りるときの家賃相場を見てみましょう。購入時に高く買っていることも多いため、総じてタワーマンションの家賃相場は高くなりやすいです。一概には言えませんが、タワーマンションの家賃相場は、そのエリアの通常のマンションよりも2割ほど高いケースが多いでしょう。マンションを賃貸に出すときは、周辺の競合しそうな物件をチェックします。その物件の家賃と比較して、自分の物件が優位であれば高く設定し、物件として負けていれば安く設定するというわけです。タワーマンションは、その「物件としての評価」がほかの物件よりも勝っています。具体的には、タワーマンションという「ステータス」だったり、共用施設の「豪華さ」だったり、「眺望・陽当たり面」です。そのため、2割ほど高く設定しても問題ないと考える人が多いというわけです。タワーマンションは階数によって値段差が違うタワーマンションは階数によって価格差が違います。階数によって価格が異なるのでは通常のマンションにも言えますが、タワーマンションは更に特殊な価格設定をしています。その仕組みを理解しておけば、お得な住戸はどこかが分かってきます。一時期「タワーマンションカースト」という言葉が有名になりました。要は、高価格の上昇階に住んでいる人の方が、下層階に住んでいる人よりも地位が上になるということです。それほどまでに、タワーマンションは階数によって価格差があるとも言えます。タワーマンションの階数の価格差について実際に、首都圏、関西圏で20階以上のタワーマンションで、2014年以降に販売したマンションの価格差は以下の通りです。6棟この価格差は、さすがに通常のマンションでは考えられない価格差です。上記を見る限り、価格が10倍異なるケースもあります。これは、恐らく広さも違いますし、向きなども異なるのでしょう。2,500万円の住戸がある一方で、2.5億円のマンションがあるということです。この価格差が、通常では考えられない価格差がというのが分かると思います。「タワーマンションカースト」という言葉ができているとも言えます。タワーマンションの下層階が買い時さて、そんな価格差が大きいタワーマンションですが、その中でもお得な住戸は下層階であると言えます。その最も大きな理由は、新築分譲時の売却方法と中古で売却する方法が異なるからです。とバランス良く売りに出します。中古で売却するときは、所有者の意思によって売却されるので、1つの住戸しか売却されないこともあります。売却時期が重なれば複数戸が同時に売られることはありますが、それでも同時に売られるのは数戸程度でしょう。価格を見比べることはできますが、中古で売却するときはそれができないということです。人は、「比べられるもの」があるからこそ、高額なお金を出してモノを買います。タワーマンションも、「下層階」という存在があるからこそ、価格の高い高層階にプレミアム感が生まれるということです。言い換えると、新築時には高層階はプレミアム価格が乗っており、それは中古時には通用しません。下層階の方がお得な買い物になるのです。東京のタワーマンションの購入価格と家賃の相場さて、では最後に東京のタワーマンションの購入価格と家賃相場を参考までにお伝えします。エリアや時期によって価格は変わるので、あくまで参考程度に見ておいてください。東京のタワーマンションの購入価格について以下は、東京の色々なエリアのタワーマンションをピックアップして、価格を算出した表になります。23階建て上記のエリアは、東京の中でも一等地と呼ばれる場所にある物件も含まれているので、もちろんもっと安く売却している物件もあります。東京都心の良いエリアでタワーマンションを購入しようとすると、このくらいの価格帯になる点は頭に入れておきましょう。東京のタワーマンションの家賃相場についてまた、タワーマンションを賃貸したときの家賃は以下の通りです。80万〜このように、通常の物件よりも高いケースがほとんどです。上記の物件の中には、上述した「通常のマンションより2割増し」では効かない物件もあるでしょう。それは、「タワーマンションの最上階」など、周辺の物件よりも飛びぬけて条件が良い住戸があるからです。タワーマンションは高さによっても価格が全然違うので、粘り強く色々な物件を探せば、リーズナブルな物件もあるかもしれません。タワーマンションの賃貸時には、敷金・礼金に注意しましょう。上記のラ・トゥールシバコウエン(月額36万円)を賃貸し、敷金・礼金がそれぞれ家賃2か月分だったとします。この場合、敷金72万円、礼金72万円となり、合計で144万円もの初期費用が必要ということです。家賃が上がるということは、初期費用も上がるという点は注意しましょう。タワーマンションは購入価格以外にも高い維持費がかかってくるので注意が必要!このように、タワーマンションは通常のマンションと別物と考えた方が良いでしょう。そもそもの価格も賃料も高いですし、階数によって価格差が大きく違うという特徴もあります。高くなりがりなので、そのランニングコストも加味して検討しましょう。友達になるRSSこの記事を書いた人nakamura不動産ディベロッパーに従事し、用地仕入れ・営業・仲介など、不動産事業全般の経験があります。現在も事業の1つとして不動産事業に関わっています。正確、かつ不動産事業や経験者ならではの視点で、コンテンツ作成を心がけています。