資産価値レポートについて、榊淳司自らがそのコンセプトを語ります。夕刊フジやzakzakの連載で活躍する住宅ジャーナリスト・榊淳司。テレビ出演や各種雑誌へのコメント、また執筆にも多数の実績があります。多くの人々が憧れるタワーマンションが実は厳しい「限界」にあることを赤裸々に語る。価格:864円+税で販売中9冊目の著書です。すべてのマンションに課された十字架とは?廃墟になる運命がヒタヒタと迫りくる。価格:930円+税で好評発売中8冊目の著書。★マンションは日本人を幸せにするか。★住宅ローンは10年完済で!これからの時代、もう、家でムリをしない。★新築マンションは、買ってはいけない?購入前に知っておきたい8つのリスク。★誰も書かなった、書けなかった、マンション選びの究極ノウハウ。★20年後、タダ同然になる家を買うか。●注意情報コスモスイニシア日本綜合地所フージャースプロパスト(アイウエオ順)最近、業界内で年内・年明けの動向に「注意」が集まってる4社です。●JV案件の志を疑う2みなさまからのご相談で、最近めっきり増えたのが「売主の会社が倒産したらどうなるのでしょう?」あるいは「契約して手付金を納めたけれど、再生法が申請された。なるのでしょう?」といった種類のものです。問題は・瑕疵担保責任などのアフターケアです。新築マンションの引渡し後のトラブルは案外多いものです。安心できるとは限りません。私が知る限り、大手でもかなり問題は発生しています。業界ではこういう問題が発生した場合の対処を「クレーム処理」と呼んでいます。半身不随常態か、あるいは名前も中味もまるっきり変わってしまっているか・・・・というのが最大の問題だと思います。中には、保険に入っている場合もあります。その時は保険でカヴァーできるはずですが、それにしても元々責任のある会社が対処するのとおのずとやり方が変わってくるのではないでしょうか。売主がJVで何社もある場合はどうなるのでしょう?いわゆる、民法でいうところの共同債務になるはずです。それぞれの持分に応じて補修の費用を負担しなければならないのです。「だったら別に問題ないじゃない」という声が聞こえてきそうですね。JV全社がすんなりと負担を承諾すればなんの問題もありません。ところが・・・どこの社会にもいるでしょ、変なのが。JVの中にもいるかもしれません。「なぜこの業者なんだ」なーんてゴネ出して判子を押さなかったらどうなるか・・・もちろん、その間は補修工事を行なえません。補修工事が遅れて不利益をこうむるのは、そのJVのマンションを買って住んでいる人。JVに参加している企業が多ければ多いほどこういった「変な人」による履行遅延が起こりやすくなります。分譲・引渡しが完全に終わってから、JVの1社が再生法を申請したとします。補修工事が遅れるのではないでしょうか。的な謳い文句をよく見かけます。それは「日本を代表する企業○社全部が合意しないと、アフターケアひとつできない事業だからご注意」と読み替えてもいいのではないでしょうか。売主が1社なら、決定権者はひとり、あるいは社内の数人。「JV9社」となると、決定権者は「×9」なのです。「これは速やかに処理しなければ会社の信用に関わる」という意識が働きます。自然、対処もスピーディなはずです。例の「赤信号みんなで渡れば・・・」の気持ちが生まれ、9社それぞれの心理的な責任意識は希薄になると思います。JVプロジェクトの批判ばかり書きました。●JV案件のメリットそれは、中の1社が途中で倒産してもその持分を他の企業が肩代わりして責任を引き継ぐ、という契約があらかじめ為されていることです。その点、購入者側にも安心できます。ひとつあるとすれば、それぞれの参加企業がもつ得意分野がマンションづくりにに反映されること。電力系や電機メーカー系が参加していれば「オール電化」、ハウスメーカー系が参加していれば戸建て用の建材やプラン作りのノウハウを活かせる、とかです。以上、JVプロジェクトの項を一応終えます。ご意見・ご感想、そしていつもの通りご批判もあればコメントでどしどしお寄せください。●さて、榊からいつものお願いです。今まで2回「榊淳司の注目のマンション情報」を配信しましたが、もしこの2物件のモデルルームに行かれた方はぜひ感想をコメントでお聞かせください。榊はとても興味があります。発売される「日経マネー」に掲載される榊淳司の「失敗しない不動産投資」コラム。実際に買って住む方にはあまり関係ないかもしれませんが、ひとりでも多くの方に買って読んでいただければ幸いです。●原稿のご依頼は、このブログのコメントからご連絡ください。当方よりメールで返信差し上げます。●メール配信のお知らせ「榊淳司の注目のマンション情報」の第3弾を現在計画中です。今度は、ちょっと変りダネのマンションを紹介しようと思っています。これまで榊がご相談にたいする回答を返信させていただいた方にはメールにより自動配信させていただいています。不用の方は、コメントをお寄せいただく際に、その旨書いて置いてください。↑↑↑こちらでメルマガを登録してください●ご相談をいただいているみなさまへ回答が遅れ気味で申し訳ございません。各ご相談へのアドバイスを書いてお送りしたいと思います。すべての方まではできないと思いますが、だいたい4,5日以内にはお送りするように心がけています。それ以上経っているのにこない、と言う方は申し訳ございません。手作業で行なっているので、見逃した可能性があります。恐れ入りますが、もう一度こちらのからコメントからお送りください。○その他必要と思われる条件など、こちらが判断する上で必要と思われるアウトラインをある程度お知らせください。首都圏、近畿圏の方については土地勘を交えたアドバイスを差し上げられる場合があります。申し訳ございませんが、市場データやHP情報による一般的な見解をお伝えしています。comment※こちらへ書き込みいただいたコメントは、承認後全て表示されます。専用フォームからお願いいたします。