マンションを売る方法!売れないマンションを高く売却する流れ・成功のコツマンションを売る方法!売れないマンションを高く売却する流れ・成功のコツ【更新日】2020-02-17ツイート不要なマンションを売りたいと思っても、まず何から手をつければ良いかわからない...そんな人が山ほどいます。査定にも出してないのに、ネットの「マンションを売ると100%損!」なんて記事を読んで勝手に落ち込んでる...あなたもそのタイプではありませんか?マンションを売る人は、ただただ不動産屋の言うことを聞いて結果失敗した人と、自分で積極的に対策をして高く売った人の2通りに分かれます。基本的な知識を知っているだけで成功率は大幅にアップするのです。マンション売却の流れは、以上の6ステップで進んでいきます。今回は、特にはじめてマンション売却に取り組む方に向けて、手続きの流れと一つ一つの手続きの方法を詳しく紹介していきます。1マンションの査定を仲介業者へ依頼まず、売りたいマンションがいくらで売れそうか、不動産会社に査定をしてもらいます。どの不動産会社に依頼をしても査定額は出してくれますが、マンション売却は査定➝価格が気に入れば契約の流れで進むので、査定を依頼する業者は契約先の候補であるべきです。近場の業者というだけでなく、検査・保証サービスや担当者の人柄などもしっかり考慮して査定依頼をしましょう。査定を依頼してから媒介契約まで約1~2週間かかりますが、このときに以下の3点を意識するのが大事です。必要書類の準備2査定額に納得すれば媒介契約を結ぶ複数の業者に査定を依頼したら、金額を見比べて契約する業者を選びます。販売活動を業者に委託する代わりに、成約のあかつきには仲介手数料を支払うという契約(媒介契約)を結びます。媒介契約には3種類の方法がありますが、以下のような内容の違いがあります。なし※あくまで最低限の報告義務であり、業者によってはそれ以上連絡があるところもあります。業者は1社契約してくれた人の物件を優先的に扱うので、よっぽどのことがない限りは(専属)専任媒介契約がおすすめです。おすすめするケースもあります。新築時のパンフレットなどマンションの維持費・管理費が明記されている書類リフォームをした際は、当時の図面・計画書など耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書などその他(地盤調査報告書など、必要に応じて提出3販売活動時に売り手がすべきこととは?媒介契約を結ぶと、約2ヶ月から1年の販売活動期間に入ります。広告掲載や問い合わせへの対応は仲介業者がおこなってくれますが、売り手自身もすべきことがてんこもりです。その中でも特に重要な手続きが、売り出し価格の設定です。売り出し価格は売り手自身の独断で決めることができますが、それによって利益と成約にかかる期間が大きく変化するので注意が必要です。オーソドックスなのが、査定額と同じ価格で売り出す方法です。適正額ということで買い手も納得しやすいですし、プロのお墨付きがあるので説得力が増します。利益にこだわりたいなら、査定額よりも高値に設定して売り出すこともできます。この方法で売れるのが理想ですが、「面積・間取り・立地に対して価格が高すぎる」と思われ、売れ残るリスクもあります。逆に、査定額より価格を下げて売り出す方法もあります。金銭的には損ですが、お得物件なので早期に買い手がつきやすく、急な転勤がある方などにおすすめの方法です。自分はどの方法が良いのか、しっかり考えていきたいですね。4購入希望者が出たら内覧準備へ広告をポータルサイトなどに掲載してしばらく経つと、仲介業者に内覧希望の問い合わせが来ます。「その日は都合がつかない」などあるでしょうが、売買は買い手が気に入ってお金を出してくれないと成立しないので、なるべく彼らのスケジュールに合わせて時間を空けましょう。マンションの内覧は、主に以下のようなところが見られます。逆に言えば、こうした良く見られるポイントは事前に改善しておき、当日はPRできるくらいの余裕が欲しいですね。価格交渉に関してですが、基本的に買い手優位で進むのである程度の値下げは覚悟しましょう。後述しますがパンフレットなど客観的な書類を多く持っていると、値段にケチを付けられたときに反論しやすいのでおすすめです。売買契約は、買い手と売り手が集まり、契約書を読み上げて最終確認をします。確認する内容は主に以下の項目です。売買契約には以下の必要物を持参していきます。忘れがないようにしましょう。手付金など代金の2割程度を領収書とともに持参するのが一般的。健康保険証などが一般的マンション売却を成功させる方法マンション売却を成功させるためには、築年数やアクセスの良さなど“変更できないポイント”も重要ではあります。その他にも売主が対応できる細かいポイントの積み重ねで、売却価格を上げることは十分可能です。ここからは、マンション売却を成功させるポイントを詳しく解説していきます。部屋の修繕履歴をまとめておくマンションの購入を検討している方は、もしかしたら購入後に高い費用の支払いが発生するのではないか?と心配しています。表面上は良いマンションに見えても、設備の劣化が激しければ購入後すぐに修繕費用がかかってしまい、結果的に損をしてしまいますよね?こうした不安を取り除くために、売却前にこれまでの修繕履歴を簡単にまとめてあげましょう。その内容を購入希望者に共有すれば、大体いつ、いくら必要になるのかが分かります。ご近所づきあいを改善しておくマンションの部屋を購入するリスクとして、気の合わない住民が住んでいるかも知れないという点があげられます。詳しく近隣住民はどんな人か、騒音には厳しくないかなどを聞いてきます。あなた自身が近隣との関係を気づけていない場合、何を言っても嘘っぽく聞こえてしまいます。逆に近所付き合いが良ければ、事前に購入希望者へ合わせて、グッと成約に近づけることもできます。成約の最後のポイントとして、ご近所づきあいが関わってくるケースは意外に多いのです。内覧の対応は女性側(妻)を立てるべし家に対する評価の仕方は、男性が理想的・女性が現実的な傾向にあると言われています。実際、内覧でチェックされるのは台所の広さや水回りなど、女性のほうが目を配っている箇所のほうが多いです。夫婦のどちらか一方が内覧の代表に立てる場合は、妻を立てることをおすすめします。内覧の導線・シナリオを立てる内覧はまず玄関を入って、リビング・キッチンを確認し、そこから奥の部屋を見ていく流れになります。訪問者がどんな行動をするか100%は予想できませんが、ある程度のシナリオを立てることはできる訳です。しても見せたい部屋や眺めがあるなら、そこに向けて引き付けをすることもできます。したシミュレーションが、本番にはかなり役立ちます。売れないマンションを高く売るのは容易なことではありません。売却価格-税金・手数料の手残り価格を最大限増やすことは十分できます。マンションが売れないのは、築年数が古くなっているというのが大きな理由です。築年数が古くなるほど税金も安くなるので、手残りから考えると意外に売却代金ほどの価格の乖離はない可能性も十分あります。不動産会社によってはキャンペーンを実施しているところもあり、そちらを合わせれば特典込みで手残りをより多くすることもできます。売れないマンションを無理に売ろうとすると、逆に売れなくなるので、視点を変える必要があります。マンション売却は平均3~6ヵ月かかるマンション売却は手続きが多く、スムーズに進んだとしても数か月はかかってしまいます。中には1年近くかかるケースもありますが、運とタイミングも売り手と買い手のマッチングで重要なので、必ずしも販売期間が長引くのが悪いことではありません。前述のとおりマンションを売る際に感じるストレスは多くが「売りたいのに全然売れない...」というところから来ています。あまりにストレスが溜まると、成約を急ぐあまり買い手の人柄をじっくり見ようとしなかったり、一方的な値下げ交渉もハイハイと応じてしまうことが多いです。そのときは「やっと売れた...」という達成感があっても、高額な資産をおざなりに手放せば後々振り返って必ず後悔します。した後悔をしないためにも、「〇〇万円まで値下げをしても、それ以下は絶対下げない」というように、自分の中に基準を設けておくのが大事です。マンションがなかなか売れないなら一旦契約を解除するのも一つの手!マンションを売り出したものの、成約まで至らず悩んでいる方は、一度売却を休止するのも一つの手です。現在、中古建物を買う人の多くはSUUMOやライフルホームズのようなサイトから希望の物件を探します。したサイトは新着掲載されたものから表示される仕組みなので、売り出し期間が延びるほど人目に付きにくくなります。広告が買い手に届かないのに、「価格が高すぎるのかなあ...」など関係ないところで悩むのは無駄にストレスをためるだけです。この場合は、一旦マンション売り出しをやめ、売り出し価格をもう一度考え直した上で新たに売りましょう。広告が上位表示されれば、あっという間に成約するケースも多いですよ!マンションを3ヶ月未満でスムーズに売るコツマンション売却で最もストレスを感じるケースは、なかなか売れない場合です。そのため、販売活動の長期化を防ぐことが、売り手のストレスを最も和らげることにつながります。査定額・対応を参考に絞り込んでいくマンション売却時、多くの方は以下の流れで業者選びをします。待つ再び他の不動産会社を探す...セオリーとして、査定額は複数社のものを比較するのが良いと言いますが、上記の方法では効率が悪いことは素人目に見ても明らかでしょう。一括査定サイトに個人の連絡先と物件を記入すれば、地域に対応している業者に一括で査定依頼をすることができます。その査定額を基にまず2,3社に絞り込み、更に販売プランや担当者の対応を比較すれば、効率良く契約先を決定できますし、1社ごとに業者選びをするより、優良業者の見落としが減ります。掃除をすると内覧の成功率が格段にアップする業者と契約すると、マンションの宣伝をチラシやネット広告を使っておこなっていきます。物件のPRが上手い業者なら、SUUMOやアットホームなどの大手ポータルサイトに広告を掲載し、1日5件以上の問い合わせ・内覧希望の連絡を集めます。その後、購入希望者の物件見学=内覧を行いますが、この内覧がマンション売却では最大の関門となります。購入希望者が広告を見て受ける印象と、実際に物件を見た印象にギャップが生まれやすいからです。このギャップを埋め、買い手の期待に応えることが、内覧の成功につながります。ここからは、内覧成功のポイントをいくつか紹介していきます。玄関・水回りは重点的に掃除する「人の最初の印象は見た目で9割決まる」なんて言いますが、マンションも扉を開けて目に飛び込む玄関や奥のリビングの様子が、部屋全体の印象を大きく左右します。玄関の整理整頓・清掃や、人が入ってきたときに日光が入ってくるように物を避ける、カーテンを開けておくといった対策をしておきましょう。水道、お風呂、トイレなどの水回りもしっかり掃除しておきましょう。水アカなどが目立ちやすい部位なので、放置していると”中古感”が出てしまいます。購入希望者は中古と言えど新築同様のきれいさを期待して来るので、自分でできるところまでは綺麗にする、どうにもできない部分はクリーニング業者に頼むのがおすすめです。交渉・契約前には必要書類をそつなく集めるのが大切ですが、必要書類にも以下の2点を準備するのをおすすめします。新築時のパンフレットマンションの管理規約は、ペッの飼育の有無、室内での喫煙の可否など、利用する上でのさまざまなルールが記載されています。これがあると買い手が引っ越し後の生活をイメージしやすくなり、契約を結びやすくなります。次に持っておきたいが、マンションが新築されたときのパンフレットです。広告代理店などのプロが書いているで、物件PRの参考になりますし、間取りや構造などを相手に伝えやすいです。近くのレストランのパンフレットも有効?買い手が気になるのは、マンションの間取りや面積だけではありません。どこで買い物をすれば良いのか、辺りは静かか、趣味をエンジョイできる環境かなど、引っ越し先の地域についても気になっています。そこでおすすめしたいのが、自分の好きな場所の写真や、お店のパンフレットなども用意しておき、契約時に見せてあげる方法です。よっては相続税などがかかりますが、売却する場合も新たに税金が課されます。ここからは、それぞれの税金の内容について解説していきます。印紙税は、売買契約書に印紙を貼って提出します。課税額はマンションの売却額に比例して、以下のようになります。印紙は買い手に提出する分と自分が保管する分に貼るのが一般的なので、上の金額を2倍したのが出費となります。マンションを売却するときに住宅ローンがまだ残っているケースはかなり多いです。住宅ローンは建物を担保にしているので、買い手に渡すときにはこの担保を外さなければいけません。単純にローンを完済するだけでは担保は外れず、抵当権抹消登記という手続きをおこなうのですが、その際に登録免許税として土地・建物合わせて2,000円がかかります。住み替えの場合は住所変更登記も必要ですが、この際も免許登録税として1,000円がかかります。譲渡所得税マンション売却利益が出た場合、すなわち購入費よりも売却額が大きかった場合、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は譲渡所得×税率で求められますが、肝心の譲渡所得は以下の計算式で算出されます。マンションは価値が築年数の経過により低下するので、その分(減価償却費)を差し引きます。※不動産の減価償却に関する詳しい情報はこちら!➝不動産売却で重要な税金の減価償却って?更に、譲渡所得にかけられる税率ですが、これはマンションの所有期間が5年を超えるかどうかで大きく変わります。詳しくはこちらをご覧ください➝不動産売却でかかる税金は5年で大きく変化する!譲渡所得税は確定申告をして納める譲渡所得税というのは通称で、実際は所得税と住民税に加算されるのがこの税金の特徴です。譲渡所得税が発生したら、引き渡し年の翌2~3月に確定申告をおこないます。確定申告のタイミングで、まず所得税を支払います。その後、5月頃に住民税納付書が届きます。こちらに納税額の記載があるので、基本的には6月・8月・10月・翌1月の末日に、年4期に分けて納付をします。ちなみに、末日が土日の場合は翌月曜日が納付期限となります。投資用マンションを売却すると、建物の部分に消費税がかかります。納付をするかどうかは、2年前の課税売上が1,000万円超である場合のみです。普段買い物をするときは消費税はあまり気になりませんが、中古マンションが1,000万円で売れたら8%の80万円を支払わなければいけません。売却検討者は、事前にこうしたリスクを理解しておきましょう。高額ですが、課税は売却費用>購入費の場合のみです。通常は築年数が経過すればマンションの価値はその分下がるので、税金がかかるケースは滅多にありません。その一方で、不動産にマンションを売るよう依頼した全ての方にかかってくるのが仲介手数料です。売却額×3%+6万円マンションが500万円で売れた場合、仲介手数料は500万円×3%+6万円=21万円となります。上で挙げたのは法定の上限額(仲介手数料として顧客から取れる最高額)ですが、慣例上この金額をピッタリ払うケースがほとんどです。節約する方法マンションを売る多くの人が気をつけたい2大コストは、譲渡所得税と仲介手数料です。仲介手数料について説明しますが、こちらは3つの方法で節約することが可能です。値引き交渉を成功させる大手業者の値引き特典を使う季節のキャンペーンを利用する素人がプロに値引き交渉をするのは難しいので、最初から値引きサービス・キャンペーンが用意されているところと契約するのが最もスムーズでしょう。20%税率は所有期間5年を超えると上のように半減するので、これを待つのも一つの手です。所有期間が10年を超えると軽減税率の特例でさらに課税額が下がります。(譲渡所得-6000万円)×5%+240万円その他にも、今のマンションを売って新居に住み替える場合は、買い換え(交換)特例を使い、所得と損益通算することができます。利用できる条件が買い換え特例は厳しいので、こちらを事前にチェックしておきましょう。→不動産売却で損失が発生したら税金に注意!繰越控除特例で節税しよう築浅・ワンルーム・タワマン...タイプ別にマンション売却の方法を解説マンションと一口に言っても、さまざまなタイプがあります。タワマンとワンルームの1階なら同じマンションとはいえ、査定額から適切な売り方まで大きく異なるでしょう。ここからは、マンションのタイプ別に紹介していきます。上で紹介したマンション全体に共通するポイントや流れを合わせてチェックしておいてください!築浅マンションは売却理由をしっかり伝えよう買ったばかりのマンションをすぐ売る羽目になったという方も多いです。離婚をした方から、投資チャンスが早く来たというポジティブな理由の方までさまざまですが、基本的に築年数が浅ければ浅いほど内装や設備もしっかりしており、需要も高いです。→マンション購入から1年で売却するのってあり?ただ、築年数があまりにも浅いと、買い手はまず事故物件の可能性を疑います。ルーフバルコニ―付きマンションは売却が難しい...内覧準備には共用部分もチェック!ルーフバルコニー付きのマンションは通常の物件に比べて高価格が付きやすいです。雨漏りや水漏れの可能性は普通のマンションとは比べ物にならないほど高いので、注意しましょう。この手のマンションは買い手もルーフバルコニー目当てで集まるので、いくら自分の部屋を綺麗にしてもルーフバルコニーが期待外れだと成約に結び付きません。した、部屋以外のところに魅力があるマンションは、共用部分の準備をどうやっていくかも考えていきましょう。→ルーフバルコニー付きマンションの売却には注意が必要!デザイナーズマンションはその個性がアダとなることも...大手不動産会社へ依頼するのがおすすめ!現在、おしゃれなデザイナーズマンションが高い人気です。したマンションは、同じような競合物件と比較しても付加価値があり、高値売却されやすいです。あまりにも個性的なデザインの場合は買い手の趣味趣向と食い違うことも多く、マッチしにくくなります。デザイナーズマンションの魅力はブランド力ですが、都市部に住む若者ほど、こうしたネームバリューに魅力を感じがちです。都市部に店舗が多く、ネットを使った宣伝も得意な大手不動産会社に売却を依頼するのがおすすめですよ!→デザイナーズマンションを売却するコツワンルームマンションは内覧準備と消費税に注意!首都圏で特に需要が高いワンルームマンションは、居住用の他に投資用としても人気です。居住目的の場合は、内覧で狭さをいかにカバーするかが重要となりますが、おすすめは天気の良い午後1~2時に内覧の時間を設定し、バルコニー側のカーテンを全開にして換気することです。バルコニーからリビング、玄関側にまでまっすぐ日光が入るように荷物も整理整頓しておくと、実際よりも面積が広く、綺麗に感じます。投資目的の場合は譲渡所得税などの他に消費税もかかります。数年前は大人気だったタワーマンションですが、今、首都圏で新築されるマンションの4分の1がタワマンタイプで、そこまで珍しくなくなっています。→タワーマンション売却前に知りたいことただ、タワマンの構造上、魅力はやはり高層階にあるので、1、2階は売れにくいので注意しましょう。→タワーマンションの低層階(1階・2階)は売れにくい?高値売却するポイント低層階が売れにくい傾向は、普通の分譲マンションにもあります。1階の部屋を売却する場合は注意しましょう。※近年、タワーマンションの高層階に住むことが健康に悪影響を与えているという説が提唱されています。一般的には知られておらず、仮説の域を出ませんが、今後タワマン売却の逆風となる可能性もあるので注意しましょう。→子供を殺す前にタワマンを売るべき!不動産会社がひた隠す高層マンションの健康被害マンション売却を成功させるにはどの不動産会社と契約するかが最も重要ここでマンション売却に関わる苦労を少しでも減らすために、どのようにすればストレスなく売ることができるかについて書いていきたいと思います。マンション売却において1番大切なことはなんといっても不動産会社の選択です。これは大手の不動産会社を選べばいいというものではないので、大変難しいです。受動的に仲介先を選ばないよくある失敗の例として折込チラシなどで「資産家の息子さんがこのあたりの~という条件のマンションを探しています」などの文句に飛びついてしまう場合が挙げられます。これはほとんどが詐欺であり、ただの宣伝文句なのでつられてしまわないように注意しましょう。これにつられてしまうと前述したような悪循環に陥ってしまう場合があります。同じように「地域No1!」などの広告文句にも注意しましょう。不動産の情報というのは会社同士で共有されているので明確な地域No1というものは決めようがありません。基本的に派手な宣伝文句ばかりを発している会社は信用しないほうが無難でしょう。実績と人柄を冷静に観察し、信頼できる営業マンを見つけることが苦労の少ないマンション売却への近道です。中古マンションのおすすめ仲介業者はどこ?では、中古マンションの売買仲介におすすめの不動産会社はどこなのでしょうか。リバブルと全て大手でした。➝マンション売却でおすすめの仲介業者は?評判の会社ランキング・業者選びのコツやはり、テレビCMの放送量も多く、有名な不動産会社に多くの人が依頼するようですね。知名度だけではなく、こうした大手業者は地方の中堅会社にはないような検査・保証サービスを提供しているので、築年数の経った中古マンションも安心して預けられます。【要注意】売り上げ実績だけでマンションの仲介先を選ぶのは危険!その理由は?上で紹介した大手業者は実績も十分なので、依頼をすれば良い値段でスムーズに売ってくれることでしょう。売上実績だけで仲介先を決めるのは非常に危険です。この実績というのは個人の物件を仲介だけでなく、法人の物件(ビルなど)の売上高も入っているからです。居住用マンションよりもビルを売ったほうが高額利益は発生するので、大手業者ほど法人物件の仲介を重視する傾向があります。仲介業者を検討する際は、総売上高の他に個人用物件の仲介実績はどうか、過去に利用した方の口コミ・評判はどうかなどもチェックしましょう。※不動産売却プラザでは、個人用物件の仲介業者を探す人のために、おすすめの業者ランキングを紹介しています。売上だけでなく利用者の口コミ・評判も加味しているので、ぜひご覧ください!➝不動産売却プラザが選ぶ!初めての不動産査定・売却におすすめ仲介業者ランキングマンション売却は複数社の査定額を比較するのが大切!契約先は査定額を比較して選ぶのが大切です。査定額は各社が「うちならこれくらいで売れますよ」と出した金額なので、高いところに売却を依頼すれば、その分高く売れやすくなります。過去の取引データの管理がネットで容易にできるようになったこともあり、査定の精度は近年高まっています。そのため、査定額を比較することが近年、より重要となっているのです。前述の一括査定サイトを使い、スピーディに比較をしましょう。マンション売却の成功とは?事前に考えておきたい目標設定の仕方マンション売却を成功させたい!と、ほぼ全員の売主が思っていることと思います。マンション売却の成功とは一体何なのでしょうか?マンション売却で成功といえるのは、高く売れた時、早く売れた時などが思い浮かびます。マンションの売却価格はこちらのような“変えられない”要素が大きく関わります。マンションを売る時、どう頑張っても隣の新築マンションより高く売れる可能性は低いです。評価の低いマンションを高く売ろうと頑張っても、買主は割高と感じてしまい、売れ残ってしまいます。マンション売却の目標は相場を基準に設定する特にマンションの売却価格は立地によって大きく変わります。マンションの売却相場が3,000万~3,500万円なのに対し、日本の中でも地価の低い秋田県は1,100~1,200万円ほどが平均になります。3倍の相場差があるところを売主の努力だけで追いつくのは非常に難しいため、相場を無視した目標設定は逆に危険です。ローン残債を返さなければいけない、転勤まで時間がないという方は、高すぎる目標を設定することで売却が間に合わなくなってしまいます。高く売るなら相場・適正価格の1割増しが限度マンションを少しでも高く売りたいなら、相場・適正価格の1割増しを基準にするのがおすすめです。前述の通り、マンションの価格帯はエリアや築年数によって大方決まってしまいます。マンションの相場以上で高く売るには、以下の3要素がポイントとなります。高く売ってくれる不動産会社に依頼をする部屋の第一印象を良くする高く売れるタイミングに売るただ、この要素を守ったとしても価格が2倍以上高まるということはほぼありません。相場を加味すると、最大でも1割増し程度で売り出すことをおすすめします。早く売る場合は利益とのバランスを考慮する早く売りたい時、最も手っ取り早い方法は値下げをすることです。同じクオリティの周辺物件よりも値段がお得なら、買主に早めに見つかり、成約を取れやすくなります。買主からすれば相場より値段が低ければ低いほどお得です。利益を無駄に下げれば、そもそもマンションを売り出した意味がないですよね?売り出し価格を値下げしても、追加で買主から値引きを希望される可能性があります。マンションを早く売る場合は値引き交渉も考慮して、トータルで適正価格の最大1割減にとどめるような価格設定がおすすめです。マンション売却には運とタイミングが影響!売れなくても諦めない「マンションが全然売れずに苦労した」という人も多いです。そもそも現在の社会状況として日本人口は大幅に縮小傾向にあります。現在の数値のまま推移していくとすれば2025年には人口の内、3人いれば1人は65歳以上になってしまうという時代です。このようにそもそもマンション購入者の母数自体が年々減っていっている時代に不動産を売るわけですから、苦労しないわけがありませんよね。不動産売買は査定を依頼してから建物を引き渡すまで半年程かかります。長期に渡る作業だからこそ、さまざまな負担が発生してしまいます。マンションが売れ残ると精神的に辛いマンション売却は、制限時間内に成約を目指すようになります。数か月後に転勤がある、ローン返済期限までにまとまったお金が欲しい場合などは、時間が迫ってくるのに購入希望者がなかなか現れない不安に苛まれていきます。マンション売却における苦労の最も大きなものは「なかなか売れない」というシチュエーションです。契約手続きや、確定申告、掃除や整備、査定というように面倒な作業はたくさんありますが、それより何より買い主が現れなければどうすることも出来ません。1つの例として、大手不動産会社にマンションの販売活動を依頼した場合、殆どの物件はインターネットのアクセスの多い不動産情報サイトに物件の状況をあげ、買い主が手をあげてくれるのを待つだけという状況になりますが、買い主がいるというから契約したのに、全く契約がとれないまま3ヶ月なんてこともよくあります。自分が長年愛着を持って暮らしたマンションを気に入ってもらえないという点も、かなり精神的にこたえます。売れ残るとより目に止まりやすくなるように、徐々に物件の価格を下げていくしかなくなります。1度価格を下げてしまうと買う側としては「もっと値段が下がっていくのではないか」と考える心理が働き、より売れないという悪循環にはまってしまう場合が多いです。運良くマンションが売れたとしても、売った後に買い主からクレームが来て、トラブルに発展なんてこともたまにあります。このように、マンションは常に簡単に売れるものではありません。覚悟を持って不動産会社と契約することも必要でしょう「とりあえずマンションを持っておく」という選択肢はない不動産は築年数が経つごとに価値を急激に落とします。そのため、長期的な利益を見込む賃貸よりは、物件を一番よい時期に売り出す方が利益につながりやすいです。→マンションは売ったほうがお得!売却と賃貸のメリット比較また、自分の権利が残ったまま不動産を貸し出すというのは非常に危険な行為でもあります。他人が住んでいる以上、そこで大きなトラブルが起きても対処しにくいですし、場合によっては巻き込まれてしまう可能性もあります。頃合いを見て権利を手放せるというのも、売却の大きなメリットです。売れずに苦しい時期もあるかと思いますが、我慢が大切です。不動産は地域によってある程度価格が決まっているので、方法を試してみてもなかなか高額売却にいたらないこともあります。一度媒介契約を結ぶと業者に販売活動を任せっぱなしになるので、売り手ができることは限られます。そのため、査定を依頼する前に知識の習得や相場調査などを周到におこなうことが、結果的に差がつくポイントでもあります。マンション売却の注意点!こんな時はどうする?マンションを売る理由は人によってさまざまですが、その分置かれている環境も違います。それぞれ注意しなければいけないポイントも異なるため、事前にしっかり確認する必要があります。ここからは、マンション売却の注意点をケース別に解説していきます。住宅ローンが残っているマンションでも売却は可能です。引き渡し時は売却代金をつかって完済しなければいけないので注意が必要です。査定をした段階でローン残高を払えるかどうかチェックをする必要があります。ローンを一括返済する場合、銀行に電話をしなければいけません。一括返済手数料が別途かかるので注意しましょう。相続発生前にマンションを売る場合は、現金化後に遺産分割ができるのでスムーズというメリットがあります。相続税の課税は土地・建物ではなく時価にかかるので、割高になってしまいがちです。どちらを優先するか考えましょう。遺産分割協議が終了する前に売ることもできますが、相続人全ての同意書が必要になって面倒です。最後に、所有人の名義を売主本人に変えておくことが必須になります。3賃貸しているマンションを売る方法は2通り賃貸しているマンションを売る際は、賃貸中のまま売る方法と、現在住んでいる人に立ち退いてもらって売る方法の2通りです。賃貸マンションに居住者がいる場合は、入居者はそのままでマンションの所有権を売買する方法があります。これをオーナーチェンジと言います。その一方、賃貸利用者をマンションから立ち退かせて、空室になってから売却する方法もあります。この方法は高く売れやすいですが、その分、入居者を説得させる手間と立退料がかかるので注意しましょう。4遠方のマンションを売る際は代理人を立てるとスムーズ遠方のマンションを売る際は、現地の不動産会社に仲介を頼まなければいけません。売却前には散らかったマンションの清掃・整理整頓が必要になるので、現地に行く時間のない方は大変になります。都合がつかない場合は、親族や知人などに代理人を依頼する必要があります。遠方のマンションを売る場合は交通費や郵送料などがかかってくるので、こちらも頭に入れておきましょう。5入居中のマンションを売る際は空室にしてからが良い?住んだままでもマンションを売ることができますが、いつもより掃除や整理整頓はしておく必要があります。住んだままマンションを売る時に、最大の関門になるのが内覧です。住みながら売りに出している場合は同席が必要ですし、子どもが走り回ったりしていると成約率が下がってしまいます。逆に、どれだけ住み心地が良いかをPRできれば良い結果が生まれることも多いです。今の住まいを売って新居を購入する場合、売却と購入の手続きを同時にこなさなければいけません。この時、先に住まいを売ってから新居探しをする売り先行と、先に新居を購入してから売る買い先行の2パターンがあります。基本的におすすめなのは売り先行です。最初に売却価格がわかることで新居購入にかけられる予算がわかり、新居選びの幅が広がるのが大きなメリットです。住まいを売ってから新居を見つけ、契約を結ぶまでの時間は数か月間しかないので、緻密な計画を立てる必要があります。6共有のマンションを売る際は3つの方法がある夫婦や親族で共有しているマンションを売る場合は、まず持ち分の割合をチェックする必要があります。その上で、売り方を以下の3種類から選んでいきます。片方の持ち分を売る全員の持ち分を売る共有者全員の同意を得てマンションを売る合同で売却する場合が手間は一番かかりますが、その分利益も高まります。マンション売却経験者の体験談を紹介!実際にマンションを売り始めないと分からないことも多々あります。そこで今回は、マンション売却を実際に経験した方々の体験談を紹介していきます。新婚時に購入した分譲を夫の転勤を機に売り、一戸建てを建てる計画でした。売る準備ができてから転勤まで2か月半しかなかったので時間には相当こだわりましたね。こだわったのは値段設定です。今の状態ではいくらで売れるのかではなく、いつまでにいくら必要かを逆算した上で価格設定をするようになりました。私たちの場合は夫の会社のほうで補助金が出たこともあり、そこまで高い金額は必要としていませんでした。貯金も引っ越しのために準備していたので、当面の資金と引っ越し後にかかる費用を計算して、そこから売り出し価格をつけました。相場よりも少し低かったことがあり、2か月弱で成約を結べました!じっくり高く売れなかったのは悔いが残る部分もありますが、期限を考えるとよい判断だったと思います。子どもが生まれるのをきっかけにより広いマンションに住みかえようと思い、今のマンションを売ることにしました。代々お世話になっている不動産屋に相談しにいったのですが、そこで出された見積もり額では満足のいく広さの部屋を購入できそうになかったので、一括査定サイトを利用しました。査定額が1割ほど高くなっただけでなく、売るスピードも速くなったので、すでに新居の契約を進めていた私にとってはありがたかったです。マンションを売る時はただ高く売るだけでなく、時間も気になるもの。両立させるには一括査定サイトの利用は不可欠だと思います。相続したマンションを売ろうと思い不動産屋に見積もりに出した時、「どうせ古いマンションだし高く売れないだろうな」と思っていましたが、意外に結構な額で査定してもらいました。なると見の周りのあれやこれやも売却価格でまかなえるのでは?と思うようになり、結果的に相場の1.5割増しで売り出すことに。買い手がなかなか見つからず、半年経って相場通りに値段を戻しました。内覧に来た人から「このマンション半年も売れ残ってるんですか?...」と怪訝な顔をされたりして、結局相場以下まで下げてやっと売れるという、なんとも情けない結果になりました。売却成功のためには売り出し価格はかなり重要です。結果的に適正価格で売るのが一番お得なのでしょうね。マンション売却に関するよくある質問集はじめてのマンション売却は分からないことばかりで苦戦することが多いと思います。そこでここからは、マンション売却に関するよくある質問に対して回答していきます!Q1.フローリングのキズや壁の汚れはそのままでも売れる?売る前にリフォームすべきか否かはマンションを売る際に最も多い質問の一つです。→マンション売却はリフォーム・ハウスクリーニングが必要?結論から言うと、そのまま売り出してOKです。中古マンションの購入希望者はリフォーム前提で物件を探しているので、逆に売り手の好みで壁紙を張り替えるのは危険です。不動産会社も築年数やアクセスなどを重視するので、査定額にも影響はありません。ハウスクリーニングなどで綺麗にしておけば、内覧時のウケは良くなるので、しっかり準備していきましょう。マンションの床・壁の取り扱いに関しては、こちらにより詳しくまとめています!➝売却マンションのフローリングの傷を処理する!➝マンション売却時に床は綺麗にすべき?➝マンション売却時に壁紙は張り替えるべき?Q2.分譲を売るときは角部屋のほうが有利?賃貸の場合、角部屋から決まっていくのが一般的ですが、中古売買でもこの傾向はあります。→マンションの角部屋は売却に有利!ただ、例えば3階建てのマンションなら、1階の角部屋よりは3階の中部屋のほうが売れやすいです。角部屋はあくまで同じ階の他の部屋より売れやすいという程度です。Q3.部屋でペットを飼っていたんだけど伝えるべき?ペットの飼育が可能なマンションは、同じ築年数・間取りの物件の中でも高額売却されやすいです。→ペットを飼育していたマンションは高額売却しにくい?ただ、売り手がペットを長年飼っていた場合は、ニオイやひっかきキズが目立ち、内覧時に嫌な顔をされることがあります。消臭スプレーをしても、クロスの裏側までニオイが染み込んでしまう場合もあるので、売却前からニオイが付かないように消臭クロスを敷いておくのがおすすめです。基本的に聞かれなければ自分からペットを飼っていたと伝えなくてもOKです。ニオイやキズが取れない場合はしっかり申告して値下げをしましょう。「確かにデメリットはあるけどこの値段なら買います!」という方は待っていれば必ずあらわれます。Q4.電気などインフラの切り替えは売る側がするの?ご契約の電気、水道、ガス会社にはもちろん引っ越し前に売り手自身が連絡するようにしましょう。電気の契約停止を忘れ、引き渡し後も高いプランのままという場合は、応急処置としてアンペアを下げるという方法もありますが、トラブルになりかねないので必ず手続きをしておきましょう。→マンション売却時の電気切り替えQ5.住宅ローンが残っているマンションでも売れる?これも良く質問されますが、残債があってもマンションを売ることは可能です。この場合は買い手から代金をもらったらその場でローンを完済しなければいけません。住宅ローンを借りている場合、マンション自体が担保となっているので、それを外す手続き(抵当権抹消登記)が必要です。詳しくは、こちらの記事をご覧ください!→マンション売却にローン残債はどうする?Q6.過去に人が亡くなった部屋も売ることは可能?一緒に住んでいた親がその部屋で亡くなったという場合も、問題なく売却することができます。孤独死で長年放置していた部屋を相続した場合などは、伝える以前に、ニオイの付いた壁紙の貼り替えなどが必要でしょう。自然死ではなく自殺が起こった場合は、買い手の穏やかな生活を阻害する恐れがあるので、必ず伝えるようにしましょう。→マンション内の病死は売却に影響する?→事故物件でも売れる?訳あり不動産の売却についてQ7.兄弟で分割相続したマンションはどうすれば売れる?親のマンションを家族で分割相続した場合、あなたの独断で売りに出すことはもちろん出来ません。他の家族(共有名義人)としっかり話し合い、満場一致で売る方針になったなら、代表者が手続きをおこない、代金を分割するのがセオリーです。人によっては売ることに反対だったりして、議論すればするほど関係に亀裂が入ることもあります。ならないように、不動産会社や弁護士を立てて話し合うのも1つの手です。→共有名義のマンションの注意点と売却方法Q8.ある業者に相談したら別の会社から電話がしつこく来る...ネットで査定申し込みをしたり、不動産会社に相談したりといったことが一度でもあると、なぜかその後、多数の不動産会社から勧誘の電話が来ることがあります。極秘のマンション保有リストにあなたの物件情報が登録され、流出したのが原因です。腹立たしいですが、実は、リストの売買自体は違法ではなく、実際に名簿屋というリスト売買を生業にする業者も存在しています。不動産会社がしつこい勧誘をすることは違法なので、警察や国民生活センターに必ず相談しましょう。→マンション売却のしつこい電話勧誘を断る方法!Q9.契約の直前で売るのをキャンセルするのは可能?売買契約を結ぶ前の段階なら、売るのを取りやめることもできます。この段階なら、賠償金も発生せず、リスクは0です。売買契約を交わし、これからカギの受け渡しという段階でキャンセルをすると、賠償金が発生します。買い手1人に対してならまだ良いですが、彼が買い換えのために他の業者と契約していたりすると、賠償金が膨れ上がる可能性もあるので注意しましょう。→マンション売却のキャンセル対策Q10.売却代金の受け取りは振込?現金?マンションの売却代金は口座振込か小切手でもらうのが一般的ですが、希望して買い手の許可が出れば現金受け取りも可能です。大金を持ち歩くのはリスクが高く、その辺のカフェやファミレスで授受するのは禁止されています。基本的には不動産会社の事務所でおこなうようになるので、業者の許可も取っておきましょう。和歌山のマンションを売る!売却相場と高く売るポイント和歌山のマンションを高く売るにはどうすれば良いのでしょうか?詳しく解説していきます。