先週、大阪に出張してきました。研究熱心なグループの建築現場の視察とセミナーへの参加です。「若本さん、僕は今回眠っていた闘志に火をつけられたよ!」と連絡を受けました。日本の住宅生産の現場には改善余地があるということです。大阪で新しい出会いを得ました。『マンションってどうよ?』というサイトを運営しているNPO法人住宅情報ネットワークの今村理事長と荻野事務局長です。本町の事務所(中央区北久宝寺町)に立ち寄ってきました。http://www.m-douyo.jp/関西限定ですが、新築マンション購入の悩みに100人の専門家が答えます。複数の専門家から回答を得られるので、とても参考になるでしょう。理事長の今村さんは、『マネーコンシェルジュ』として活躍されている若手税理士で、メルマガ『税金を払う人・もらう人』も発行しています。(私も創刊時から購読しており、税金がとても身近に感じられます。http://www.mag2.com/m/0000133180.htm事務局長の荻野さんは、元業界人で、マンション販売の現場に詳しい方です。100%消費者側に立ちながら、消費者の声をディベロッパー側に伝えてよりよいマンション開発を促すなど、その姿勢に共感を持ちました。私のメルマガと併せて、荻野さんのメルマガを読むことをお勧めします。別の形で協力することになりました。欧米に比べて中古住宅の市場が未整備といえます。中古住宅よりも新築の需要が高いのです。日本がおよそ9.6戸、イギリスは3.2戸です。イギリスの3倍、アメリカと比べても1.5倍の新築が建てられています。空家も増える中、毎年110万戸の新築が供給されているのです。新築住宅の需要も翳りが見えてきました。そこで、経済的負担が少ない中古住宅の市場が見直されようとしています。先月も、大地震の空白地、福岡が大きな地震にみまわれました。私も学生時代を博多で過ごし、友人もたくさんいるのでビックリしました。中古住宅でまずチェックするのは、大地震で倒壊しないことです。消費者側で確認できるのは、築年数ですね。古い耐震基準で建てられた建物でした。今からおよそ24年前に制定されました。当時建てた日本の住宅の耐用年数が26年と言われているので、これより以前の中古住宅を買う人はほとんどいないと思います。これ以前の建物であれば、建て替えたほうが無難です。経済的には、手を加えるよりも、よほど安く済むでしょう。平成12年4月以降に契約された物件がお勧めです。(^O^)築年数で言えば5年未満。住宅の基本構造部分の欠陥や雨漏りに対して施工者側に10年間の保証が義務付けられたのです。以下の3つの大きな柱があります。住宅のトラブルを「素早く」「公正に」「円滑に」解決していくために、国の指定を受けた専門機関が設けられました。最近は、中古住宅に対しても検査を受けられるようになっています。実際、築5年未満程度の中古住宅はお買い得です。同じ規模の住宅よりも2~3割程度は安くなっているでしょう。営業に掛かる経費を、もう購入者が負担しなくていいからです。価格的にお買い得だからといって飛びつかないようにしましょう。立地や価格だけでなく、建物自体の価値も判断しなければなりません。一般消費者が判断できるのは、築年数や間取り程度です。本当に、基準どおりの施工が出来ているとは限りません。現場では手抜きが横行していたようです。検査があるので手抜きは出来ないけど、バブルの頃はひどかった。初老を過ぎた、型枠職人さんとしばし現場で昔話を聞いたのです。違法建築を続けている業者も少なくありません。耐震性能や耐久性は素人目での判断は難しいでしょう。そこで、インスペクター(住宅の検査官)の登場です。消費者がインスペクターを雇い、中古住宅の査定をします。不動産価格を査定する『不動産鑑定士』ではありません。建物の状態を鑑定する『インスペクター』という専門家です。設計上の耐力壁などの確認だけでなく、実際に基礎の配筋検査や筋交いの有無、防火性能などを確認していきます。せやリフォーム業者に直接相談するよりも、インスペクション業務を手掛ける建築士事務所などに相談しましょう。数少ないインスペクターですが、これから確実に増えていくでしょう。素人判断で中古住宅を買うほど、将来のリスクが大きいことはありません。これから何十年も住んでいく家となるのですから、やはり賢く買い物をしたいものですね・・・。読んでみて、家づくりに参考になる本を紹介します。NET住宅サーチ」がタッグを組んで生まれた2万人の相談実例をまとめた書籍です。30名のカウンセラーの回答は、トラブル解決のヒントになるでしょう。↓http://www.cms-hiroshima.com/mailmag/books2.htmアマゾン・ドット・コムですぐに書籍が購入できます。住宅ローン減税も、中古住宅に対して条件がゆるやかになりました。築年数が撤廃され、「一定の耐震基準を満たしていること」という条件のみつけられ、築20年を超えた木造住宅でもローン減税が摘要されます。この「一定の耐震基準」というのが『新耐震基準』です。これまで、日本の中古住宅は「古家付きの土地」という位置付けでした。大手メーカーの建物でも、たとえ著名な建築家の作品でも同様です。20年も経てば、建物自体の価値はありません。耐久性をPRしても、市場価値でいえばほとんど無いのです。将来は変わっていくでしょう。ヨーロッパのように成熟した社会に日本も突入しています。購入したときよりも高い値段で次の購入者が現れるような社会です。ある社会資本を有効活用することで、豊かさを実感できます。中古住宅もこれから流通量が増えていくでしょう。これから新築を購入される方も、10年後、20年後の中古市場を見越して「性能が確か」で「可変性の高い」住宅の購入をお勧めします。土地はまだまだ下がる可能性・・・“大”ですよ。(-_-;)では、今週のワンポイントアドバイスです。*☆1.昭和56年施行の新耐震基準を満たした建物が最低基準2.平成12年以降の中古住宅が狙い目。若本が書いたコラムに参考情報が載っています。今年から、わが家の次男が小学校に入学します。保育園の卒園式の前夜、急に高熱を出して緊急入院です。小さな体に、点滴や酸素マスクなどがつけられ骨髄液まで採られて精密検査を行っていました。皆さんも健康には留意して下さい。カードは持っていますが、こちらは脳死判定や心肺停止がなければ役に立ちません。仕事でもプライベートでも、生きているうちに社会に役立ちたいものです。今の住宅業界を変えること!皆さんのお力も是非お貸しください。『住宅コスト削減術』や『業者選びのコツ』、『欠陥住宅を防ぐ方法』から『住宅ローン攻略法』まで、生涯にわたって豊かさに影響する住居費のコントロール方法を週刊で提供していきます。