現役税理士が、皆様の税金に関するさまざまな疑問を解決し、さらにはお得情報をお知らせします。所得税twitterfacebookhatenabookmarkline不動産投資の規模が大きくなると多くのメリットを受けられるのですが、あまり知られていません。その基準についても理解されている方は少ないようです。そこで今回は、不動産所得の事業的規模について説明いたします。5棟10室基準|事業的規模とは?事業的規模のメリット不動産貸付の規模が一定以上の「事業的規模」に該当すると、次のメリットが受けられます。家賃収入から必要経費を差し引いた不動産所得から、さらに青色申告特別控除65万円を差し引くことができます。(ただし、貸借対照表の提出などが必要です。10万円しか認められませんから、事業的規模を満たすことによって、所得の圧縮ができて、結果として所得税・住民税の節税につながりますね。135万円(2)青色専従者給与が認められる不動産貸付が事業的規模になると、妻や子供といった家族に対して給料を支払うことができ、その給料は全額が必要経費と認められます。35万円というように、ますます所得が圧縮され、税金が少なくて済みます。青色専従者給与はいくらでも認められる訳ではありません。勤務の実態にあった金額までが必要経費とできるのです。青色専従者に給料を1円でも支払うと、たとえ年間103万円以下でも、配偶者控除や扶養控除は受けられません。(3)未回収家賃を必要経費にできる不動産貸付をやっていると、家賃を回収できないことも起こります。ない場合には、未回収が確実となった年ではなく、収入として計上した年の所得から、その滞納分の収入がなかったものとして取り扱われます。(4)災害による損失を必要経費にできる火災や地震で不動産貸付資産が損害を受けることもあるでしょう。その場合は、被害の全額をその年の必要経費として計上することができます。事業的規模の場合には、災害による損失がその年の不動産所得より多額で差し引けない場合には、他の所得の黒字から差し引くことができます。ない場合、災害による損失の計上は、その年の不動産所得の金額が限度となり、それを超えた金額について翌年以降に損失の繰り延べをすることはできません。事業的規模のデメリット不動産投資の規模が事業的規模になると、メリットだけではなく、デメリットもあります。それは、個人事業税が課税されることです。差し引く前の不動産所得から、290万円を差し引いた残額の5%が税額となります。投資用不動産が次のいずれかにあてはまった場合に、事業的規模と判定することになっています。(形式基準)(1)戸建て住宅を5棟以上貸しているまたは、(2)マンション・アパートを10室以上貸しているこの事業的規模の判定基準を「5棟10室基準」といっています。戸建てとマンションの両方を貸している場合それでは、戸建て住宅を3棟貸していて、4室のアパートを貸している場合はどうなのでしょうか。戸建て住宅数では、5棟基準を満たしていません。マンション・アパートの10室基準も満たしていません。それでは、この場合は、事業的規模に該当しないのでしょうか。いえいえ、そんなことはありません。「5棟10室」基準ということは、マンション・アパート2室で戸建て住宅1棟に換算できるということなのです。先ほどの例では、4室のアパートを貸している=戸建て住宅2棟に換算できます。戸建て住宅を3棟も貸していますから、合計で戸建て住宅5棟を貸していることになって、事業的規模と判定されることになるのです。5棟10室を満たしていない場合でも事業的規模を判定されることもある5棟10室は、形式的基準です。絶対基準ではありません。貸している1棟がとても広いければ、5棟10室基準を満たしていなくても、事業的規模とみなされることがあります。したら・・・と思ったら、税務署へ確認してみましょう。月極駐車場を貸している場合は、その駐車場の台数を事業的規模の判定に加えられないのでしょうか。じつは、事業的規模に駐車場の貸付台数を含めることができます。駐車スペース5台分を1部屋に換算していいということになっています。いうことは、貸し駐車場だけで50台貸付していれば、10室に換算となりますので、それだけで事業的規模ということになります。いうことは、駐車場台数10台で戸建て住宅1棟に換算できることになります。「1:2:10」ということになりますね。投資用マンションを不動産会社に一括借上げ(一棟丸ごと貸し付けること)をしてもらっている場合の事業的規模の判定はどうなるのでしょうか。したら、一括借上げなので、いくらそのマンションが10室以上あったとしても、カウントとしては1棟となってしまうのではないか、とも思います。一括借上でも、通常どおりマンションの部屋数で事業的規模を判定していいのです。一括借上げをお願いしていても、そのマンションの部屋数が10室以上あれば、事業的規模となるのです。共有の建物を貸し付けている場合の事業的規模の判定はどうなるのでしょうか。共有の場合は、各自の持ち分ごとに部屋数を判断するのではありません。建物全体の部屋数で事業的規模を判定できます。65万円の適用を受けることができますね。共有は、面倒なことが多いですが、事業的規模の判定においては、共有は有利ですね。スポンサーリンクまとめ今回は、不動産所得の事業的規模について説明いたしました。さまざまの場合の事業的規模の判定について理解いただけましたでしょうか。事業的規模を意識して、そのメリットを充分活用しましょう。ブログランキングへ※お断り※記事の内容は、投稿日現在の税法等の規定によっております。税制改正等により最新情報でない場合もありますので、ご了承ください。その他2019/7/11還付加算金|税金還付にも利息がつく。サービス、介護ベッド・用品代、レンタル等で対象になるもの領収書の収入印紙への割印(消印)について。PET検査は?電気代、ガス代、水道代の消費税はいつから10%に変わるのか(経過措置)※各記事は、投稿日現在の法律等に基づいています。したがって、各記事の税制などを適用する際には、最新の法律等を必ずご確認してください。navigationarrowuphome。