住宅CMサービス広島(ダブルスネットワーク株式会社)広島で「家づくり」のお悩みごとを丁寧に解決していく(コンストラクション・マネジメント)CMサービスです。メールマガジンに記載されている情報は配信日時点のものです。記載内容が最新の情報と異なる場合があります。家づくりという大きな「事業」に失敗しないノウハウを提供していきます。どこにも影響されない中立的な立場で、住宅業界の実態も伝えます!あなたの家づくりのセカンドオピニオンとしてお役立てください。-●こんにちは、発行者の若本です。前回の増刊号では、出版プロジェクトに対するエールをお願いしました。皆さんから、多くの温かい声を寄せていただきました。\(^o^)/エールをお寄せいただいた方に返信メールを送りましたが、3名の方はエラーとなって返ってきました。編集後記にお名前を挙げておきますのでご確認下さい。書籍プレゼント抽選の対象となりますので宜しくお願いいたします。今年最後の完成見学会を開催する運びとなりました。師走のあわただしい中ですが、広島近郊の方は是非ご来場下さい。http://cms-hiroshima.com/download/newsletter_vol4.pdf※3MBを超えるPDFデータです。ブロードバンド環境でのアクセスをお勧めします。4ページ分のニュースレターです。今週の本文の始まりです。リフォームか建て替えかで迷っている方が多いようです。築年数が20~30年前後の場合は判断に困りますよね?少し手を加えるだけで、十分快適な生活が出来そうです。何より、建て替えに比べると費用を抑えることが可能です。テレビ番組の影響も大きかったですね。1千万円未満で、大改造をすれば、住まいが劇的に変わります。「リフォームの匠」も登場してきました。「800万円くらいで、あんなに変わるんだ!」お茶の間で見ている分には、うらやましく思うかも知れません。外敵や自然の猛威から「家族と財産を守る」ことです。見た目に新築同様としても、将来きっと後悔する時期が来るでしょう。最近、自然の猛威による災害が増えています。地震だけではなく、水害や竜巻などでも家屋が大きな損傷を受けています。現在の耐震強度に満たない建物がたくさん出てきました。確認申請も不要で、役所のチェックさえ入らないのです。耐震強度が基準の70%程度だったとしたら・・・(-_-;)でも見た目にはまず気づかないでしょう。私のところにメール相談が入りました。「リフォームか建替え(新築)か迷っている」という相談です。大手2社から概算見積をもらっている段階でした。私は「3つの判断基準」をお送りしました。以下、私のアドバイスを転載いたします。こんにちはこのたびはお問い合わせいただきありがとうございます。リフォームの計画からスタートされたということですが、築年数によっては建替えたほうがいいでしょうね。私は以下のような判断基準をご説明しています。1.昭和56年以降の建物か・・・2.その構造体、基本性能で今後何年過ごされるのか・・・3.将来建て替えが必要になった場合、予算的な裏付けはあるのか・・・1.については、昭和56年に耐震に関する建築基準法が変わりました。それ以前の建物は、仮に手抜きや施工ミスがなかったとしても、耐震強度に不安があります。当てはまりませんが・・・2.については、現在のご夫婦の年齢がひとつの判断基準となります。本性能を維持させるか、あるいは途中で建て替えということになります。昭和40年代に建てられた住宅の平均耐用年数は30年弱といわれているので、仮に1.5倍の年数を使用したとして、何歳になられるかということも考えなければなりません。3.については、上記のように仮に建て替えが必要になった場合、きちんとした資金計画があるかどうかです。保険料のアップによって、ますます老後の生活にお金が必要です。自体が変わってきます。現在、50代のご夫婦で、教育費も不要になり、築20年程度の建物をリフォームしようということでしたら私もリフォームをお勧めします。何よりも、今の住まいの不満が明確なので、大きなコストを掛けずに満足いく結果を出すことも可能です。目視ででも建物を見てみない限り、リフォームで大丈夫だとは言えません。リフォームは意外と多くの予算が掛かります。新築とは逆で、地盤を除いて「想定通り」に進むことはまずありません。解体して「驚く」ということも少なくありません。新築でさえ坪40万円で出来るから、リフォームは半額くらいで出来るだろうと思うかも知れません。構造体に手を付けることなく、表面仕上げだけを直せば、そのくらいの金額で十分収まることもあるでしょう。構造体に手をつけない限り、建物の基本性能はアップしません。壁下地を剥がして、構造補強を行い、断熱材やサッシを取り替えて、ようやく、基本性能を上げることが可能です。それでも、基礎は補強されたわけではありません。1千万円前後のお金を払って、安全性の低いままの家でいいのでしょうか?それ以上支払うのであれば、私は「建替え」を勧めます。1.解体費用と処分費が余計に掛かる。矯正するのに余計な手間が発生する。3.生活しながらの仕事になるため、家具の移動や養生、作業スペースの確保など、作業が非効率的になる。4.壊してみなければ分からない部分が多いため、どうしても見積に予備費をみてしまう。営業段階でも新築と変わらないくらい手間が掛かる。大量発注も業務の効率化も困難なリフォームが安く出来るはずがありません。数社から相見積をとって安くやらせるほど、シロウトには見えない部分の手抜きをするしかないのです。見た目がきれいになったとして、あと何年その家で暮らしますか?私は戦後に建てられ、昭和56年以前の木造住宅で、1千万円を超える工事予算の場合は、基本的には建替えを勧めます。いうのが話題になりました。法令が変わって基準に適合しなくなるケースを指します。一定規模以上の建物には、新しい法令に適合するよう行政指導がされます。法律に適合するよう工事をしなければ所有者が罰せられます。増築等の工事が伴わなければ、現在の法律に不適合でも放置されてきました。自動車業界の「車検制度」のような強制力はないのです。車検切れの車が、一般道を走っていることは、ほとんど考えられません。全国に数多くの人たちが生活しているのです。リフォームをされる方は、こんなことも知っておいて欲しいのです。現行の法令は、「あなたの家族と財産を守る」最低限の基準です。今週のワンポイントアドバイスです。http://www.cms-hiroshima.com/clumn/vol_8.htm↑コラム『劇的ビフォア&アフター』(若本が以前書いたコラムに、参考情報があります。本支店を一斉に閉鎖したというニュースがありました。私の事務所にも同社からDMが届いていました。未開封のまま放置していましたので、今回開封してみました。金持ちはさらに「不労所得」で配当が得られるような錯覚があります。今、巷で「サラリーマン大家さん」の本もたくさん出ています。近未来通信のような、大規模な詐欺行為ではないにしても、すべてのリスクは「投資家」にあると考えなければなりません。全国の自治体でも不祥事が続いていますね・・・(-_-;)県知事や市長など、首長の犯罪までも明らかになっています。常識を外れたスタッフ経費の計上が問題になっています。家づくりも、本当に私たちが負担すべき経費以外に、どれほどの「元請経費」が水増しされているのが・・・?本当は、他人事ではない問題なのです。