トップページ田原都市鑑定の最新の鑑定コラムへはトップページへ前のページへ次のページへ鑑定コラム全目次へ1375)宮崎市の田は�u当り1096円(但し公売価格)宮崎市に関する記事が続いたが、今回で最後とする。宮崎市の田の価格は、どれ程であろうかと思い、調べて見た。宮崎市のホームページに、市の税務課が税金滞納の強制取り立て手段の一つである公売の公告をしていた。公売対象として、動産、不動産がある。不動産の中には、宅地とか、戸建住宅、マンション、山林、農地がある。農地には、田、畑がある。2015年9月29日(コラムの執筆時は2015年8月8日時であり、約1ヶ月半後である)公売期日の宮崎市の公売公告の中で、15件の不動産公売の公告がなされていた。その内訳は、宅地4件、農地11件である。農地のうち、田9件、畑2件である。田の一覧は下記である。�u当り価格の計算は田原による。0.435宮崎市に所在する田の価格は、�u当り1,096円である。この価格は、公売価格であり、農地の取引市場で形成される取引価格ではない。公売は、債権の強制換価の手段の一つである。自由な意思で取引される市場で形成される価格とは、性格が異なる。公売価格は、公売という強制換価という特殊要因が絡んで形成されている価格である。債権の強制換価の代表的なものは、裁判所が行う「競売」である。裁判所の競売価格は、競売という特殊要因を考えて、通常は市場価格に0.6とか0.7の競売要因という名目の価格修正が行われる。宅地の場合でも、農地の場合でも同じである。行うものであるが、公売における不動産価格(見積価格と呼ばれる価格)は、裁判所の競売価格と同じ考え方で決定される。競売要因で市場価格の0.6とか0.7の価格修正が行われると云っていても、それが伝聞証拠では、云っていることに信用性は無かろう。実際にその様に行われているのかという証拠を示すのが、信頼性を得る一番の方法であろう。宮崎裁判所管内の競売案件には、農地(田、畑)の競売案件は、この記事を書いている時点ではない。熊本裁判所管内を調べたところ、田の競売案件があった。3点セットと呼ばれるものがある。最近は、それがネットでも公開される様になった。3点セットとは、物件明細書,現況調査報告書及び評価書の3点の書類である。この中の「評価書」は、競売対象の不動産の価格をどの様にして求めたかの求め方が述べられている。その価格算出過程の記述の中で、上記事件番号の評価書の3頁には次のごとく、記載されている。」つまり、熊本の当該田の属する地域の田の標準価格は、�u当り800円であるが、本案件は競売の強制換価であることから、その競売という特殊要因修正として0.6の修正を行っているということである。本案件の競売価格は、�u当り480円であるということである。この競売要因修正0.7或いは0.6の数値の算出方法について、私は正規分布を利用して証明した。その論文の大意は、当鑑定コラム251)「早期売却価格」の記事で述べられている。宮崎市の田の公売価格の平均は、�u当り1,096円であるが、これは農地の市場価格ではない。�u当り1,827円程度ということになる。宮崎市に農地の公売として、田9件、畑2件があるが、他の九州の県庁所在地の都市にも同じ様にそんなに多くあるのだろうかと疑問を持ち、県庁所在都市のホームページで調べて見た。この鑑定コラム記事を読まれる人は、筆者の不動産鑑定士の田原と云う人は、余程暇な人であると思われるかもしれないが、そんなに暇ではない。忙しいが、気になったので、他の仕事を放り出して、ネットに向かって調べたのである。調べなければ、物事は分からない。宮崎市から反時計回りで、各県庁所在都市の不動産公売状況を記す。(大分市)市のホームページのトップページから、不動産公売の情報を得ようとしたが、どこにあるのか分からない。ホームページに設けられているキーワード検索の窓に、「不動産公売」の文言を入力して検索すると、「インターネット公売」の項目が現れた。大分市は、インターネットで公売しているようである。「インターネット公売」の内容を見ると、次の公売案件が表示された。