分譲マンションローンが残っている分譲マンションを上手に売る方法!2019/6/10ローンが残っているのに、本当に売却することなんてできるのだろうか?と心配になることはありますよね。築年数が、10年以上となってくると物件価格も低下していきます。購入してから10年未満のマンションとなるとほとんどの場合が、ローンが残っているのではないでしょうか。ローンが残っている分譲マンションを売るには、いつくかの項目があります。この手順を守って、ローン残債がある不動産売却の経験豊富な不動産会社を見つけることで、ぐんと売却成功が近くなります。今回は、ローンが残っているマンションを、うまく売却する方法をご紹介していきます。信頼できる不動産会社探しが大切ですローンが残っている分譲マンションでも売却は可能ローン残債があるマンションは売却可能か?ずばりお答えするなら、売れると申し上げます。冒頭でもお話していますが、ほとんどのマンションでローンが残っている状態で売却することになります。融資している金融機関にしても、不動産会社にしても住宅ローンが残っている物件の取引には慣れているといえます。どれだけ返済が終わっているか?は、売却に大きな影響があります。住宅ローンを支払うのが正直しんどくなってきて、分譲マンションを手ばなすことになったということもあるでしょう。ローン残債がある分譲マンション売却について、掘り下げていきたいと思います。住宅ローンを組む場合、金融機関から融資を受けていると思われるのですが、融資した金融機関は抵当権を設定します。ローンが残っているマンションは、売却金額で金融機関に返済をして、抵当権を抹消してから、買主に引き渡す必要があります。この抵当権抹消するにも、法務局への届け出が必要となってきますから、司法書士と言った専門家に頼む場合は、手数料がかかります。ローン残債と売却金額について最も良いバランスというのは、ローン残高+各種手数料<売却金額という図式になる必要があります。ローン残高をうわまわる売却金額が必要だということです。このようになろうと思ったら、ローンをかなり返済しておく必要があります。買ったばかりで売却というのは、難しいということになります。売却が不可能ということではありません。売却はできるけれども、購入して間がなくてローンがたくさん残っている場合は、売却金額がローンを下回ることはむずかしいということです。ローンが残っている分譲マンション売却の流れここでは、ローン残高に対して売却金額が上回る売却を目指すため、スピーディーに売却を完了できる流れについてご紹介していきましょう。以下が流れとなってきます。7つの項目があります。この項目をじっくり丁寧に進めていくことで、ローン残債があるマンション売却を成功させる近道となります。売却価格の相場を確認まず、同じマンションの別の部屋や、近隣で同じタイプのマンションがいくらで売却されたかを調べておきましょう。大方の売却価格を把握しておくことは非常に大切なことです。ローン残高よりも高く売りたいと、相場を無視した金額を決めることはおすすめできません。仲介をお願いする不動産会社に対しても、信頼感をなくしてしまいます。スピーディーに売却するために、あまり売却金額を高く設定しない、つまり高飛車にならないこと、そして低く見積もりすぎて、卑屈にならないということです。中古マンションというのは、少し割安で購入できるということで人気があるのです。駅から近い、設備が使いやすい、新しいなどは高く売れる要素です。卑屈になることなく、適正価格で売却することを常に心がけてみてください。複数の不動産会社に一括査定を依頼まず、不動産一括査定サイトで、自分のマンションについて複数社に査定を依頼してみましょう。設定していた売却価格と遠くない、少し上回る査定額をつけてくる不動産会社を選ぶことがおすすめです。出してきた査定額について、丁寧に根拠を述べてくれるかどうかも重要な見極めポイントです。複数社での査定依頼の場合、不動産会社によって金額がまちまちになってきます。査定額を高くすれば依頼してくれるんじゃないか?と思っているだけの業者に入らいしない方がいいです。して、高い査定がだせるのか?きっちりと説明ができる業者を選んでください。出してきた査定額、対応などを見極めて、不動産会社の絞り込みを行い、媒介契約を結びましょう。自分のマンションがあるエリアについて営業実績がある不動産会社も選ぶポイントとなります。不動産会社選定を行ってからは、1社の不動産会社との交渉となってきます。訪問査定をしてもらって、売却金額も決める必要があります。大切な募集広告を作成していかなければなりません。そのために物件写真の撮影、住環境の良さなど不動産会社担当者と協力して進めていきます。自分が持っているマンションの良さを、営業マンが効果的に買い手希望者に伝えてもらう必要があります。不動産会社とタッグを組んで、マンションのアピールポイントを見つけることをサポートしてもらいましょう。購入希望者を見つける募集広告を公開することで、反響があります。不動産会社にアクセスしてきますから、購入希望者からの問い合わせなど、スピーディーに誠実に対応するようにしましょう。人気エリア、築浅物件などは複数の買い手希望者が現れることがあります。こちらが提示している売却価格を理解していて、支払う能力がある買い手を不動産会社が選別していきます。不動産営業の経験が豊富な営業マンですと、問い合わせが来た時点で、冷やかしなのか、本気かがわかると言われています。スピーディーに売却を終えるためにも、本気の客をセレクトしてもらう必要があります。物件に興味が出てくると、必ず実物が見たくなります。そのために内覧を行う必要があります。退去しているなら、オープンハウスなどにして、多数の来客者に内覧を行うシステムもありますが、大体、人気物件の場合、1件、2件の内覧で買い手がきまります。内覧で「買うか、買わないか」を決められてしまうと言っても過言ではありません。ファーストインプレッションで決めて貰うように、清潔感、設備の充実度など内覧を行う前に準備しておきましょう。内覧まで来た客なら、かなり本気度が高くなってきますので、来客のデータなども不動産会社任せにするのではなく、売り主の方でも、ノートに名前や家族構成などはデータとして残しておいてください。自分が大切に住んできたマンションですから、大切にしてくれそうな人に譲りたいですよね。買い手希望のデータ分析は、マンションを確実に売るために必要です。不動産会社が作成してきます。内容をしっかり確認して契約を締結しましょう。売却代金(+自己資金)でローンを完済この時点で、売却代金がローン残高を上回っていることが理想です。なるためには、まず、一番の相場を把握する段階で、ローン残高と売り上が金額とのバランスを考えることです。検討してみて、もう少しローン返済してから、売却しようかと考えなおすことも必要です。賃貸に出して、しばらく様子を見ることも可能です。どれくらいの売れるのか?を把握してから、売却への手続きを進めていってください。ローンの残っている分譲マンションを売る際の注意点ローンが残っているマンションを売却するときには、4つの注意点があります。項目別にお話していきます。残高について説明しておいてください。売却金額を決めるときの情報として必要です。不動産会社がローン残高を把握していると、購入希望者が複数出てきたときに、ローン残高を考慮しながら交渉してくれます。「こんなに残っているのか?売り急いでいるのかな?」など余計な勘繰りをされてしまう恐れもあります。値引き交渉にもつながっていきますから、ローン残高の公表は慎重に行ってください。事前に銀行側へ一括返済すると相談しておくこと抵当権を抹消してもらう必要がありますから、必ず事前に銀行へ不動産を売却することを知らせておく必要があります。買主からもらった売却金額で、ローンを全額返済して、同時に抵当権を抹消してもらいます。これを同時決済と呼びます。自宅売却の場合、ローン残高が残っていて、売却金額で返済する人がほとんどです。銀行も不動産会社も手続きについては、慣れているといえます。前もって、同時決済のことを相談しておくと、大きなトラブルは起こりにくいと考えられます。抵当権抹消に係る書類を準備するのにもある程度時間がかかりますから、2週間前までには、銀行へ連絡しておいてください。買い替えるなら住み替えローンを利用する転勤や、ご近所とのトラブル、子供が入学時期で学区を変えたいなど切実な理由で持ち家を処分して、引っ越すことってあります。そんな時は、住み替えローンも選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。この住み替えローンは、売却金額がローン残高を下回る場合にのみ可能です。この状態を「担保割れ」と言います。売却金額が2400万円、ローン残高が2700万円となる場合、差額の300万円がローン残です。今度購入予定のマンションが、3400万円とすれば、銀行から3700(3400+300)万円を借り入れるということです。この売却と購入の決済日を揃える必要があります。手続きには慣れていますから、住み替えローンが必要になることはあらかじめ伝えておけば大丈夫です。ローンの支払いがきついなら任意売却も検討する住宅ローンの支払いが3か月遅れると、信用機関に滞納している事実が信用情報として登録されます。そのまま放置していると、強制的に融資していた金融機関が担保となる不動産を所有権者の承諾なしに売却することができるというのです。不動産会社が売却することができる状態が任意売却です。これよりももっと厳しい状態は、裁判所がオークション形式で売却することになる競売があります。今回は、任意売却についてお話します。任意売却は、不動産会社が一般的な不動産売却と同じ方法ですから、周りに住宅ローンを延滞している事実はわかりません。そのため、市場相場と変わらない金額で売却することが可能となってきます。売却金額から支払うことができて、持ち出し金はゼロですみます。売却金額よりもローン残高がうわまわり、ローン返済が必要な場合、普通滞納していると、一括返済になるのですが、残りのローンに関しても、分割で返済することができます。この任意売却に関しての相談先は、弁護士、税理士など専門家をアドバイザーにしている不動産会社でも対応可能です。信頼できる不動産会社探しが大切ですここまで、ローン残債があるマンションを売却する方法についてお話してきました。同時決済、住み替えローン、任意売却などにおいても、実績がある不動産会社を選ぶことが大切です。「うちは、不動産売却について、特にローンが残っている不動産売却は特に経験方法ですよ!」という不動産会社は多くいます。ホームページなどでも実績がある、経験豊富と明記されています。これって書くのは自由です。不動産会社を選ぶ際に、ホームページなどの宣伝文句だけでなく、先程の項目でも話していますが、税理士、弁護士など専門的な知識があるアドバイザーアドバイザーが存在するかどうかもチェックポイントとなります。所有しているマンション近隣での実際の取引経験があることも、大きなポイントです。マンションの売却相場を調べる方法!同じマンションでも価格は異なる!同じマンションでも、売却価格が違う時ってありますよね。インターネットで不動産情報を閲覧しているときなど不思議に感じることがあります。今回は、気になる分譲マンションの売却で損しないために、査定方法についてお話していきます。基本中...記事を読む分譲マンションを高く売る秘訣!ベストな売り時と不動産会社の選び方マンションを購入したのはいいけど、転勤、住み替えなどで売却することになってしまった。なれば、売却しかないと思いがちですが、賃貸に出すという方法もあります。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。