購入した2012年からの実質利回りの一覧表に加えて、年ごとに運用実績が変動している理由や賃貸タイプを変更した理由についてもコメントをいれています。平均は3.1%って出ているけど、これはハワイの不動産的にはどうなんだ?ハワイ不動産投資の実質利回りはだいたい1.5%~4%と言われているから、一般的な水準だと思うよ。表の数字は管理人が購入したハワイ不動産の2012年から2018年までの平均を取ったものです。計算されますが、管理人の不動産物件は平均3.1%で回っているという結果になりました。固定資産税などの税金や諸経費を引いて、ざっくり毎月1000ドル程度のキャッシュインがある感じです。年ごとに損益・実質利回りの変動は激しいものがありました。コメントをつけて解説していきます。2.2%平均55,37542,93312,4423.1%2013年のように実質利回り6.2%まで上がる年もあれば、2017年のように実質利回り1.7%に落ち込む年もありました。それでは、年ごとに運用実績が変動している理由を確認していきましょう。0.8%2012年の利回りが0.8%と低いのは何でなんだ?部屋のリフォームが長引いてしまったからだよ。管理人がハワイ不動産で失敗したこととしてリフォームが挙げられます。具体的には、リフォーム工事の着工が遅れて、せっかく購入した不動産物件を運用していない時期があったわけです。その一方で、部屋の維持費や固定資産税などの支出は発生していたため、損益が悪化してしまいました。リフォーム工務店の方とうまくやり取りできていれば、工事着工までの間にホテルレンタルをするなどして売上を立てられたはずなので悔やまれるところですね。※リフォームの顛末については「ハワイ不動産のリフォーム」をご参照ください。6.2%2013年の利回りが6.2%と高いのは何でなんだ?リフォームが完了して、グレードの高い部屋としてホテル貸し出しされるようになったからだよ。管理人が購入した部屋は、かなり古い内装だったので、全面リフォームを行いました。リフォーム代として65,000ドルも投じたので、グレードの高い部屋になったようです。リフォーム直後のグレードの高い部屋ということで、ホテルプログラム運営会社も優先的に宿泊客を回してくれた結果、2013年は高い利回りとなったと考えています。2.2%何となく年々、実質利回りが低下している気がするんだけど...このコンドミニアム全体でリフォームした部屋が増えたからだと思う。管理人が購入したハワイの不動産は1965年に建てられたもので、建物としてはかなり古いコンドミニアム物件です。部屋の内装はそれぞれのオーナーが適宜リフォームを行うため、私が購入した当時はまだまだ古い内装の部屋がたくさんありました。そのような古い内装の部屋が2014年以降、次々と新しい内装にリフォームされていったので、そちらに高い宿泊料金で申し込んだお客さんが回されるようになったと考えられます。管理人の所有している部屋は宿泊単価が低いお客さんに提供されることが多くなったというわけで、これが原因で収益性が落ちていったと考えています。リフォームが多い物件は購入しないほうがいい?他の部屋でたくさんリフォームが行われているコンドミニアムは購入しないほうがいいってことか?必ずしもそういうわけじゃないよ。リフォームされた部屋が増えたら、コンドミニアム全体の価格があがるからね。リフォームした部屋が増えると自分自身が保有している部屋の収益性は悪化しますが、その一方で不動産物件全体の評価は上がります。毎月のキャッシュフローが減るかわりに、将来の売却したときのキャピタルゲインが増える可能性が高まるわけです。実際に「ハワイ不動産の価格推移」でも述べているように、保有している不動産物件の評価額は上がっているので、リフォームされた部屋が増えるのは悪いことばかりではないと考えています。2.2%2018年から長期賃貸に切り替えたのはなぜなんだ?ホテルレンタルの実質利回りが低下したからだよ。管理人が所有しているハワイ不動産物件は、2012年から2017年までの間はホテルレンタルとして運用していました。徐々に実質利回りが低下していったため、変動の激しいホテルレンタルではなく、安定性の高い長期賃貸に切り替えることにしました。長期賃貸とは、私たちが普通にマンションやアパートなどを借りる形態のものです。長期賃貸のメリットは借り手が継続してくれている限り、月額固定の金額が入ることです。ハワイの観光業の景気動向にも影響を受けにくくなります。「ハワイ不動産の固定資産税」でも述べていますが、固定資産税もかなり割安な区分になります。長期賃貸のデメリットはホテルレンタルほどの収入は見込めないことです。あと、オーナー自身が宿泊利用できなくなります。借り手にすぐに出ていってもらうことも難しいです。長期賃貸に切り替える直前の2017年の売上は想定以上に悪かったのですが、これは2017年9月頃にホテルプログラム運営会社に対してホテルレンタルから長期賃貸に切り替える旨の連絡をしたためだと思っています。当然ですが、長期賃貸に切り替えるということはホテルプログラム運営会社から別の不動産管理会社に切り替えるということです。ホテルプログラム運営会社としても、契約が切れるオーナーの部屋を宿泊に回す義理はないので、9月から12月にかけて部屋が宿泊に回されにくくなったことが収入低下の主な要因だと考えています。これがなければ2017年の売上はもう少し良い数字が出ていたと思われます。不動産物件の賃貸タイプを長期賃貸に切り替えた2018年の実質利回り2.2%は、部屋の貸し出し相手が観光客からハワイ在住の方に変わるため、ハワイ在住者向けとしてはこれくらいの数字なのだろうと思っています。ためにハワイ不動産を購入。このサイトはこれまでの運用実績をまとめたものです。ハワイ不動産購入を検討されている方の参考になると嬉しいです。ためにハワイ不動産を購入。このサイトはこれまでの運用実績をまとめたものです。ハワイ不動産購入を検討されている方の参考になると嬉しいです。・管理人がお世話になっている専門家の方々スポンサーリンクタイトルとURLをコピーしました。