住宅ローンの頭金を100万増やすと、借入金が100万減ります。単純に借入金が減るだけでなく、返済期間が短縮となりその期間に支払うはずだった利息を減らすことができるのです。どのくらいの効果があるのか詳しくしく見てみましょう。以下に示したのが住宅ローンの返済計画表です。回数:支払い回数→毎月の支払いなので12回で1年分。利息部分:返済額のうちの利息分(これを払っても借入金は変わらない)元金部分:返済額のうちの元金分(これが減ると借入金が減る)ぱっとみて分かるように、ずっと返済額は一定です。1回目は元金が最も少なく、利息が最も多くなっています。このように最初は利息を多く支払い、回数が増えるにつれて利息分が減り元金分が増える仕組みとなっています。支払い回数が少ない時期に多く返済した方が、支払う利息が減ることになります。0借入金を100万円増やしてみましょう。借入金を100万増やすと、借入金は1900万となるため返済スタートは22回目からになります。返済回数1~21回分が無くなくり、一気に22回目へワープしたことになります。返済期間は、「22回分=1年10ヶ月分」が短くなりました。この期間支払うはずだった利息:48万円が削減となります。頭金を100万増やすと・支払総額が減る(利息:▲48万減)・返済期間も短縮(1年10ヶ月短縮)となることが分かりました。これを、返済期間の途中に追加で返済すれば頭金と同じ効果が得られます。これが「繰り上げ返済」と呼ばれています。支払う利息は回数の少ない時期が多いため、繰り上げ返済は早い時期に行った方が効果が大きくなります。効果が大きいのは、0回目の支払いとなります。「頭金」=「0回目の繰り上げ返済」といえます。20年目(240回目)に繰り上げ返済した場合、利息分は大きく減っているので節約効果は、返済当初に比べて小さくなっていきます。20年目に100万円繰り上げ返済すると約13万円が節約できます。28年目に100万繰り上げ返済した場合では、約1万円程度の節約しかできないことになります。10年後繰り上げ返済(住宅ローン減税重視)住宅ローン控除は、10年間:毎年の年末残高の1%が最高限度(但し、支払った税金以内しか戻らない。借入金残高の1%が戻ってくるわけではない)となります。借入金の金利が1%以下であれば、頭金を増やさずローン減税を受けた方良いでしょう。テクニックとしては、10年間住宅ローン控除を受け、11年目に繰り上げ返済をするれば良いことになります。払えるお金がある時にさっさと支払うことをオススメします。10年後に確実に払える保証はありませんので。【あわせて読みたい関連記事】<→マイホームの登記を自分ですると20万節約できる方法(体験談)><→ハウスメーカーのおすすめは?ランキングは?工務店はどう?><→マイホーム諸費用を110万安くした実体験を紹介します><→マイホームでのオススメ設備。あってよかった設備(体験談>)<→住宅ローンを安くするカラクリ。(新しいウィンドウで開きます)関連Tweetマイホーム購入体験談SNSでもご購読できます。*メールアドレス(公開はされません。*次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。上に表示された文字を入力してください。