期間制限については、悪意の買主からは解除や損害賠償が一切請求できないとすると、考える必要がありません。(ただし、特に理由があるときは請求できることがあり、その場合は期間制限の原則に従って1年となります。その意味で「(1年)」と記載しています。)以上、買主が善意の場合と悪意の場合の「理想形」をそれぞれ見てきました。これは、先に見た「3つの原則」を、買主善意と買主悪意の場合とに分けて、表に落とし込んだだけです。難しくはないと思います。なるのか分からない場合は、前の節に戻って考えてみてください。実際の民法では、この理想形から少しずつ離れていく形で、売主の担保責任が定められています。理想形そのままではないのかというと、理由は色々なものがあります。「理想形から離れていく理由」をしっかりと理解していれば、いつでもこの理想形から実際の規定を導くことができます。理由付けの検討に入りたいところですが、その前に、民法の規定を少し整理して、理解しやすい形にしておきたいと思います。民法ではこの順で規定されているので、民法や宅建士のテキストでもこの順で紹介され、解説されるのが通例です。この順で学習していくよりも、似た概念どうしをまとめておき、それらの異同を比較しながら理解するほうが実は効率的です。そこで、この記事では6つのケースを、概念的に近いもの2つずつで組み合わせ、3つのグループにします。すると、そのグループ内では、○×や期間制限がほぼ連動しますので、記憶したり理解したりしやすくなります。「隠れた瑕疵」をひとつのグループにします。「どこが概念的に近いんだ?」と思われたかもしれません。私の考えでは、この2つのケースはどちらも目的物が不良品であるという共通点があるんです。用益権付着は、土地に地上権などの権利がついているので、他人が利用できてしまうという点で、不良品です。「隠れた瑕疵」はそのまんまですが、隠れた欠陥があるので不良品です。どちらも不良品に関する規定なので、1つのグループにしておきます。後で述べるように、この「目的物が不良品」のグループが、最も理想形に近い形で規定されています。「数量不足」をひとつのグループにします。いうのも、この2つのケースはどちらも目的物が一部不足しているという点で共通しているからです。「一部他人物」は一部が他人のものなので、不足しています。「数量不足」はそのままです。一部、不足しています。一部不足しているという点で共通する規定なので、1つのグループにしておきます。後で述べるように、この「目的物が一部不足」のグループは、代金減額が認められるという点で理想形から離れていきます。「担保権実行」をひとつのグループにします。私の考えでは、この2つのケースはどちらも目的物が全部不足しているという点で共通しています。「全部他人物」の場合は、はじめから売主のものでないものを売り渡しているので、最終的に買主のものにはならないときがあり、そのとき「全部不足」します。「担保権実行」の場合は、売買契約の時点では買主は所有権を手に入れられるのですが、担保権を実行されると所有権を失いますので、そのとき「全部不足」します。「全部不足」という点で共通しているので、1つのグループにまとめます。後で述べるように、この「目的物が全部不足」のグループは、期間制限がなくなってしまう点で理想形から離れていきます。「全部不足」という言い方はちょっと普通の言い方ではないので、違和感をもたれかもしれません。先の「一部不足」と対照させるために、わざとこういう言い方にしています。気にしないでください。ここまで前置きとして「3つの原則」から導いた「理想形」と、「3つのグループ」について考えてきました。難しい話は無かったと思います。売主の担保責任を理解する(1)買主が善意の場合これは一般のテキストではあまり見られない解説の順序になると思いますが、売主の担保責任は、まずは善意のパターンのみを全て理解して、その後に悪意のパターンのみを考えるほうが理解しやすいです。この節では、善意のパターンだけを見て行きましょう。理由が無ければ、買主善意の場合の売主の担保責任は、この理想形に一致するはずです。何らかの理由があれば、この理想形から外れていきます。民法が実際にはどのような形で担保責任を規定しているのか、理想形と違う場合はどういう理由で違っているのか、それらを詳しく見て行きましょう。グループ1:目的物が不良品グループ1は、目的物が不良品である2つの場合、すなわち「用益権付着」と「隠れた瑕疵」です。1年まず「用益権付着」のところは、理想形そのままです。何も覚えることはありません。次に「隠れた瑕疵」のところを見ましょう。こちらは、9割がた理想形なのですが、「善意」の横に「*」と書いてあります。ここが理想形と違います。実は、隠れた瑕疵がある場合、買主が売主の責任を追及するには、単に善意であるだけでなく、無過失であることが要求されています。他のケースに比べて、やや買主に厳しい条件が課されているのです。通常の「善意」よりも狭い範囲でしか買主は保護されないため「*」と書いています。買主が善意であるだけでなく無過失であることまで要求されているのはなぜでしょうか。その理由を考えることが大事です。隠れた瑕疵というのは、色々なものが有り得ます。綿密に調べなければ分からないものから、ちょっと調べたら分かるものまで様々です。ここで、ちょっと調べたら分かる程度のことまで、単に知らなかったというだけで買主が売主に責任を追及できると仮定しましょう。そんなことになっていると、売主はもう怖くてモノを売れません。売主自身は、「少し調べれば分かるようなキズ・欠陥の有無については、買主も当然購入前に調査するだろう」と思って取引に入るからです。民法は、ちょっと調べたら分かる程度の瑕疵については、その責任は買主にあることにしました。知らなかった(善意)というだけでは、売主への責任追及はできません。ある程度自分でも調べた(無過失)けど瑕疵があった、という事態になって初めて、売主の責任を追及できる、ということにしたのです。言い換えると、「買主は自分の希望で購入するのだから、ちょっと調べたらわかる程度の瑕疵の有無は、自分で調べなさい」という姿勢を民法はとっていることになります。以上の議論で、「*」のところは理解できたと思います。1年こちらもかなり理想形に近いですが、異なる点は、代金減額が認められていることです。「一部他人物」の場合も、「数量不足」の場合も、代金減額が認められています。それは「買主が入手できなかった部分がどの程度なのかが、具体的に分かる」ことが関係しています。何m2が他人物だった、または不足していたということは、調べればすぐに分かります。不足している量が具体的にわかりさえすれば、その不足分に対応する金額を算出することができます。金額を算出できるのであれば、その分の代金減額の請求を買主に認めることは、「買主の保護を最大化する」という原則にもかないます。積極的に認めていくべきでしょう。いうわけで、この「グループ2:目的物が一部不足」では、理想形にプラスαで代金減額請求が認められています。無制限こちらもほぼ理想形に近いですね。理想形と違う点は、期間の制限が無いことです。して、「全部不足」の場合は期間制限がなくなってしまうのでしょうか。ヒントは、「全部不足」においては、他のケースと違い、買主の受ける被害があまりに大きいというところにあります。「全部他人物」のケースは、他人物であるとは知らされぬまま売買契約を結び、後になって他人物だと分かり、しかも結局手に入らなかったというケースです。「担保権実行」の場合は、担保権がついていることを知らずに買ってしまい、その後担保権者が担保権を実行し、買主は手に入った所有権を担保権者にとられてしまうというケースです。どちらの場合も、買ったはずのものが一切手元に残らないという点で、結果が重大すぎます。その責任は基本的に売主のほうにあります。すれば、期間に制限を設けていた理由、つまり「買主が売主に対し責任を問える期間を制限して売主を安心させよう」という要請に応える必要は、無くなります。売主の安心よりも、買主の保護を優先すべきだからです。そこで、民法は「全部他人物」と「担保権実行」の場合には期間制限を除外して、契約後は期間無制限で担保責任を認めることにしました。いうことで、「全部不足」の場合の期間無制限については、「所有権が最終的に買主の手に入らないという結果の重大性」からの帰結だと理解しましょう。続いて、買主が悪意の場合を考えていきます。悪意の場合は、理想形からの逸脱がいっそう多くなりますので、理由づけをより細やかに検討することが重要になってきます。-(1年)特に理由が無ければ、買主悪意の場合の売主の担保責任はこの理想形に一致するはずです。理由のあるときは、この理想形から離れていきます。-「用益権付着」の場合は理想形と完全に一致しています。「隠れた瑕疵」のところは、1か所だけ理想形から外れています。その場所は、買主の善意悪意の部分です。「悪意」の横に「*」を置いています。これは「善意有過失」の場合を含むことを示しています。いうことかというと、先述のように、隠れた瑕疵・買主善意のケースでは、買主は善意であるだけでなく無過失であることまで要求されていました。通常の「善意」よりも狭い範囲でしか買主は保護されない、ということでしたよね。「善意で有過失」の場合はどうなるかというと、悪意の場合と同じ扱いになります。上の表の隠れた瑕疵の「悪意」は、「善意有過失」の場合を含むと考えてください。通常の「悪意」よりも意味が広いため、「*」を置いています。言い換えると、隠れた瑕疵があっても買主が「悪意または善意有過失」の場合には、保護されないということです。ここまで、特に難しいことはないかと思います。-ほぼ理想形と同じですが、「一部他人物」のときだけ、代金減額が認められることになっています。これはなぜでしょうか。一部他人物の場合で、かつ買主が悪意の場合というのを、具体例でイメージしてみましょう。土地の売買契約において、売主が「この土地の一部は他人のものなんだけど、後でその部分も取得してちゃんと売り渡しますよ」という条件で売買契約を結ぶのが、その例です。買主は、一部が他人のものであることを知らされていますが(悪意)、それが後でちゃんと手に入ると思って取引に入ります。ところが、後になって、その部分が手に入らないという状況になってしまうわけです。いう状況になると、売主が得た代金に対して、買主が得たモノは不当に少ないことになってしまいます。場合はどうでしょうか。これは、数量が足りていない(たとえば契約書上100m2の土地と記載しているところ、実際は80m2しかない)ことを買主は何らかの形で知っていて(悪意)、それでもいいと思ってその契約内容で取引したわけです。すると、後になって「やっぱ少ないよ!代金減額してよ!」と買主が言いだすのは筋違いです。買主は後で不足分が手に入ると期待していたわけではないはずですし、他に汲むべき事情もありません。いうわけで、「数量不足」の場合には代金減額請求を認める必要が無いのです。最後に、目的物が全部不足の場合です。理想形とは全く違う形式になっているように見えますが、冷静に、順序立てて、そうなった理由を考察していきましょう。期間制限についてまず、期間無制限のところは善意のところと同じです。結果が重大すぎるので、期間制限を撤廃しています。解除について次に、「解除」のところを考えます。場合はともに解除請求が認められています。これはどういうことなのでしょうか。ここで注目したいのは、「全部他人物」の場合も、「担保権実行」の場合も、買主は所有権が最終的に手に入っていないのに、売主は代金丸儲けというものすごい不均衡が起きていることです。理想形に従うだけだと、解除請求はできないことになるので、この不均衡を解消できません。そのため民法は理想形から離れて、解除を両方の場合で認めています。解除すれば、買主は代金返還請求することができ、不均衡をリセットすることができます。買主は悪意なんだから、そこまで認めてやる必要はないのでは?と思う人もいるかもしれません。シーンを思い浮かべてみましょう。この場合、売主のほうから「今回の目的物は他人物ですが、必ず私が取得してあなたに引き渡しますよ」と言って取引に入るのです。その後、その言葉は裏切られるのですが、売主の言葉を信じた買主にはそれほど落ち度があるとも言えません。シーンも考えてみましょう。はじめ売主は「この目的物には担保権がついてますけど、担保権が実行されないように私が責任を持ちます、大丈夫ですよ」と言って買主に所有権を取得させます。その後、その言葉は裏切られ、担保権が実行されてしまい、買主が所有権を失う、という話ですから、こちらも買主にはあまり落ち度が無いのです。場合の悪意買主は、やや不用意ではありますが、それほど責められるわけでもありません。そのことを頭に入れておくと、解除が認められることに納得がいきやすいと思います。損害賠償について最後に、損害賠償です。「全部他人物」に関しては、理想形通り損害賠償請求は認められていません。場合には損害賠償請求が認められています。ちなみに、買主悪意の場合に損害賠償が認められるのは、この「担保権実行」の場合だけです。民法はこのケースをよほど特別扱いしているようです。それは、一度所有権が手に入ったのに、それを後になって丸ごと剥奪されるというところに理由があります。比較のために、まず「全部他人物」の場合を考えてみましょう。「全部他人物」では、買主は始めから完全な所有権を手に入れていませんし、買主もそれを認識した上で売買契約しています。契約後、買主に損害が起きないようにする責任は、基本的に買主側にあると考えられ、売主への損害賠償請求を認めてやる必要はありません。それとは対照的に、「担保権実行」の場合は、担保権の実行に先立って買主は一度完全な所有権を手に入れています。売主は「担保権の実行なんてされませんから、大丈夫です」と言っているので、買主はそれを信用して、その目的物の使用収益を開始することになります。購入した土地の上に住宅を建てて住んだりするわけです。その後、ある日突然担保権が実行され、目的物の所有権を丸ごと失います。土地に家を建てて住んでいたとしても、もう住めなくなるかもしれません。一度手に入ったと思っていたのに、それを覆されるというのはかなりの大ごとです。損害は計り知れない大きさになります。いうわけで、民法は、「担保権実行」の場合には買主が悪意でも損害賠償を認めよう、ということにしたのです。この記事のまとめ以上で全てのパターンを確認してきました。この記事のポイントをまとめておきます。売主の担保責任を理解する上で重要なことは、「原則を貫いた理想形を想定できる」「理想形を少し逸脱したものが実際の民法の規定になっている」という視点である。理想形から逸脱する理由をおさえておけば、売主の担保責任を暗記していなくても、いつでも理想形から民法の規定を導くことができる最後に一覧表を示しておきます。無制限もうお分かりの通り、赤字部分が「理想形から逸脱している箇所」を示しています。ここまでの話の理解度テストをしてみましょう。表の赤字部分のひとつひとつについて、どういう理由で逸脱するに至ったのかを自分の言葉で言ってみてください。理由をすぐに言えたら、売主の担保責任の理解は完璧です!以上、長くなりましたが、売主の担保責任を理解するための考え方をご説明しました。繰り返しになりますが、考え方が分かってしまえば、もう売主の担保責任の表を暗記する必要はありません。必要なときはいつでも理想形を思い浮かべ、正しい思考プロセスを経て○×を導いていただければと思います。ブログ等でご紹介をお願い致します。情報を必要としている一人でも多くの人に読んでいただき、「良かった!」「助かった!」と思ってもらうのが私の願いです。あなたのお力をお借りできれば嬉しく思います。コメントや質問・要望なども励みになります。お手すきの際にお寄せくださいませ。私が引越す際に調べたことをまとめてみました。その2)【宅建士合格ブログ】引越しを考えているあなたへ。引越し等で住所が変わったり、結婚等で氏名が変わったりした宅建士が必ず行う手続きがあります。この記事では「変更の登録」と関連事項についてシェアします。宅建士コラム「2月から宅建試験の勉強を始めるのは早過ぎる」なんてウソだ。【宅建士合格ブログ】宅建試験の対策を2月から始めるメリットとデメリットについて率直に語ります。宅建士コラム契約書と37条書面の違いは何?契約書と37条書面を分けた実例は?【宅建士合格ブログ】契約書と37条書面は全く違うものなんです。両者の違いを解説します。契約書が37条書面を「兼ねない」ケースの実例も合わせてご紹介。20:36長文なのにお読みいただき、こちらこそありがとうございます!分かりにくい点等あれば、ご指摘ください。05:05ありがとうございました。18:50これのおかげで本試験で1点取れました。ありがとうございます。20:22はっさんさん、本試験の受験お疲れ様でした!お役に立てたのなら私としても嬉しいです。15:51今年度、宅建を受けるものです。非常にわかり易く、内容が理解できました。つまずいてた箇所だったので非常に、勉強になりました!有難う御座います。21:13うちださん、コメントいただき、ありがとうございます。お役に立てたようで嬉しいです!今年も10月が近づいてきていますね。14:21宅建じゃなくて行政書士試験ですが、これを読んで民法で点取れるようになりました。19:16たつやさん、コメントありがとうございます!数年後には民法改正があり、担保責任の条文も改定されるようです。20:44教科書的では分かりにくくて、分かりやすい解説を検索してたどり着きました!とても参考になりました。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。宅建士合格ブログ84宅建士入門10通信で宅建士9フォーサイト宅建士14スタディング宅建士13ユーキャン宅建士10独学で宅建士18宅建と転職1宅建士コラム16就職・転職42管業・マン管22フォーサイト管業・マン管11スタディング管業・マン管10管業・マン管コラム4【雑記】その他16検索ブログ管理人:Kiryu宅建士に一発合格した経験を持つ30代男性。1月から参考書選びを始められるなんてスゴいです。応援しています(*^o^*)宅建士おすすめテキスト11冊比較ランキング(独学用)くく2020.01.11独学で勉強することを決意しましたが参考書選びに困っていました。たけちゃんさんのコメントがすごく参考になりました。フォーサイトで「合格レベル」を目指しつつ、「そこからさらにもう一工夫する」のがやはり良い戦略なんだと思います。たけ...騙されるな!フォーサイト宅建講座の口コミ評判12件を検証した結果たけちゃん2019.10.28あっ。言い忘れましたけど、自己採点は38でしたので、マークミスがなければ、初挑戦の1発合格です騙されるな!フォーサイト宅建講座の口コミ評判12件を検証した結果たけちゃん2019.10.28今年の試験を初めて受けまして、6月にフォーサイトの通信教育を申込みました。この口コミの悪い方を参考にして、やっぱり不安になりました。本もチラッと読んだだけだっただし、毎日やっていたのは道場破り...騙されるな!フォーサイト宅建講座の口コミ評判12件を検証した結果お問い合わせ当ブログへのご意見・お問い合わせはこちらへ。宅建士合格ブログ84宅建士入門10通信で宅建士9フォーサイト宅建士14スタディング宅建士13ユーキャン宅建士10独学で宅建士18宅建と転職1宅建士コラム16就職・転職42管業・マン管22フォーサイト管業・マン管11スタディング管業・マン管10管業・マン管コラム4【雑記】その他16検索ブログ管理人:Kiryu宅建士に一発合格した経験を持つ30代男性。1月から参考書選びを始められるなんてスゴいです。応援しています(*^o^*)宅建士おすすめテキスト11冊比較ランキング(独学用)くく2020.01.11独学で勉強することを決意しましたが参考書選びに困っていました。たけちゃんさんのコメントがすごく参考になりました。フォーサイトで「合格レベル」を目指しつつ、「そこからさらにもう一工夫する」のがやはり良い戦略なんだと思います。たけ...騙されるな!フォーサイト宅建講座の口コミ評判12件を検証した結果たけちゃん2019.10.28あっ。言い忘れましたけど、自己採点は38でしたので、マークミスがなければ、初挑戦の1発合格です騙されるな!フォーサイト宅建講座の口コミ評判12件を検証した結果たけちゃん2019.10.28今年の試験を初めて受けまして、6月にフォーサイトの通信教育を申込みました。この口コミの悪い方を参考にして、やっぱり不安になりました。本もチラッと読んだだけだっただし、毎日やっていたのは道場破り...騙されるな!フォーサイト宅建講座の口コミ評判12件を検証した結果お問い合わせ当ブログへのご意見・お問い合わせはこちらへ。その他ご利用上の注意点・免責事項ブログ管理人の自己紹介スポンサーリンクタイトルとURLをコピーしました。