現時点ではスウェーデン経済は安定していますが、将来に渡って保証されているわけではありません。制度が安定しているからと言って、私なら他人任せの人生を歩むことはまっぴらごめんです。自分の人生は自分が責任を持って切り開いていきたいと思うからです。不動産は資産ではなく負債!?Yahoo!ニュースで興味深いニュースがありました。私たちのような不動産経営者にとっては「何を今更言ってるの?」ですが、一般の方にもようやくこのような認識が広がってきたようです。(住宅用地特例)見直しなどで、これまで空き家の状態で放置していた不動産所有者が注意を払い始めたようです。現在の日本ではリゾートマンションだけではなく、農地や山林ではない非線引き都市計画区域(いわゆる無指定区域)なども”負債”だと思います。無指定区域に土地を所有していると、利用価値が無いにも関わらず、それなりの固定資産税を徴収されるからです。不動産神話が崩壊するまでは、これらを所有することに一定の価値があったかもしれません。ことが無い限り、経済的な利用価値の無い不動産の価格が上昇することは考えにくいです。先祖代々の土地だからという理由だけで、所有し続ける方も多いと思います。不動産を所有することよりも、自分達が幸せになることの方が大事なことではないのか?と思います。経済的に利用価値の無い不動産は早めの対応を心掛けるべきなのかもしれませんね。日経平均18000円台乗せをどう考える?本日の東京市場で終値でも日経225が18000円の大台乗せを達成しました。約7年ぶりとのことで、日本市場の底堅さを示していると思います。これほど株式市場が活況を呈していると、普通の株式ブログや投資ブログでは盛り上がりを見せるのですが、何故か当ブログ(HP)では全くと言っていいほど話題になりません。言ったことが原因と思われるかもしれませんが、私の所有株式の大半は日経平均4桁台で取得しています。私は超長期逆張り投資家なので、株式市場が上向きで活況を呈している時ほどやることが無く、皆の騒ぎから完全に取り残されます。放置状態なのでブログに書くこともありません。本当に最近つまらんです。本日は終値でも18000円台を達成しましたが、データ収集と過去問好きの私は、自分が株式市場に参戦してからの日経平均の超長期チャートを確認しました。これをみると私が日本市場で戦った14年間では、まだ2度しか本格上昇が無いことが分かります。14年間も毎日株式市場を眺めているのですが、経験的にはまだたったの「2回目」なのです。現在株式市場で活発に取引している個人投資家のほとんどは私よりも経験年数が短いことが予想されます。上のチャートからも分るように、14年間で真の地獄は3回で、株価の循環は1.5回でした。10年間で天国と地獄を一通り経験をすることになります。10年以上生き延びて利益を出せれば「合格」だと思いますが、それ未満の期間では、利益を出していてもビギナーズラックかもしれません。このようにシビアに考えると、今の状況から更に買いあがるのはどうかな?と私は思います。1990年代の米国の例もありますが、現在日本でその再現はちょっと難しいのではないでしょうか。火サービス提供者へのシフト先日の勉強会で講師の方が、ホリエモンの「不動産業界に新しい波がやってきている」という記事について触れていました。この方は大家+不動産業者なので、業者目線でこの記事に注目したようです。モバイルブロードバンドインターネットの劇的な普及によって、情報の非対称性が解消する傾向にあります。その大きな流れの結果、中抜き業者の利益率が低下しつつあるという指摘です。これは様々な業界で進行中の地殻変動ですが、最終的にはほとんどの業界で中抜きが進行して、その位置で収益をあげていた企業は利益を出すことが難しくなることが予想されています。このことは、資産形成を考える上でも重要なことで、自分の属しているビジネスがその業界でどこに位置しているかを充分に再確認する必要があります。自分の所属しているポジションが中抜き産業に位置するのなら、将来的な業態変換や他業種への参入などを検討するべきかもしれません。最近までは顧客に近い立場の企業や人間がより大きな力を持っていました。これからは顧客に近いだけでは、その力を維持することが難しくなるかもしれません。営業等の中抜きポジションから、何らかのサービスを提供する側にシフトする必要がありそうです。今は絶好調であっても変化の激しい世の中なので、私も軸足をサービス提供者にシフトするつもりです。年収1000万円で値段を気にしなくなる!?今日も楽待の不動産投資新聞で笑える記事が配信されてきました。「値札を見る、見ない」の調査を実施しています。被験者は40歳前後の3名で、それぞれ年収2000万円、1500万円、1000万円でした。このうち、一番上の年収2000万円の方の結果は下記のごとくです。打ち合わせなど利用しますが、値段は気にしません。行ったとしてもファストフード店でコーヒーを飲む程度。値段がいくらかなんて、意識したこともありません。会社のスタッフを連れて毎日のように行きます。総額も知れていますし、メニューの値段は見ません。ワインをボトルで注文する際も見ません。コースで注文することがほとんどです。コースの金額はよっぽどの高級店じゃないかぎり見ませんが、ワインの価格だけはチェックしますね。それほどワイン通でもないので、2万円程度のワインでOKです。寿司屋はよく行きます。新宿や渋谷だと見ませんが、銀座や新橋だと値段を見ます。倍以上違う場合がありますから。飲んで食べて一人3万円程度に収まるよう、ちょっと考えて注文します。外食では基本的に、相手が女性でも男性でも、友人でない限りは僕がおごります。50万円を越える機器を買うときには、ちょっと悩みます。私なら下記のごとくです。・コンビニ、スーパー:10円単位でガン見します。打ち合わせなど利用しますが、コスパ重視です。今日も行ってきました(笑)。100%株主優待券利用なので、ここ10年ほど自腹はゼロです。メニューの値段はガン見します。常にコスパを比較しています。事前にコースの内容を確認して行きます。ワインはフルボトルでオーダーしますが、いつも身が引き裂かれるような思いです(笑)。・高級寿司店:ほとんど行きません。物件や株式などのデューディリジェンスが趣味なので、掘り出し物がみつかれば億円単位でも即決します。これは趣味の買い物ではないですね(笑)。Japanで、所得に関する興味深い記事があったのでご紹介します。州ごとの所得格差がかなり大きいのですが、驚くべきことに最下位のアーカンソー州でさえも、年間で22万8298ドル(約2700万円)稼ぐ必要があるとのことです。最高位のコネチカット州では、67万7608ドル(約8000万円)も稼がなければいけないそうです。この金額を毎年コンスタンとに稼ぐことは日本では少しハードルが高そうですね。ちなみに日本の「上位1%」の所得階級は、平成23年度時点で約2000万円程度でした。米国の最下位のアーカンソー州を遥かに下回る金額であっても、日本では「上位1%」に入ることができます。円安の影響も多少あると思いますが、経済が発展し続ける国と20年以上停滞している国の差は大きいと思います。米国において、年収2000万円程度では富裕層とはとても言えないようです。私たちも日本という狭い国の中だけで満足するような井の中の蛙にはならず、世界に目を向けて切磋琢磨するべきだなと思いました。水LAの音楽ビジネスで成功するには?2015.1.24号の週刊ダイヤモンドの特集記事は先日のブログ内で記載したようにソフトバンク会長の孫正義氏でしたが、これ以外にも興味深い記事があったので、ご報告します。米国のロサンゼルス(LA)は歌手やミュージシャンになることを夢見る若者がやってくる街ですが、テクノロジーが進化した今では、有名スターになることだけが音楽会で成功する道ではないそうです。名前が表に出なくても音楽会で成功する道が存在するのです。自分で作った曲の著作権を資産として守れば、それが利潤を生む源になります。交渉相手のレコード会社はハーバード大学などを卒業したMBAのエリートです。このような人を相手にした交渉の場で自分に不利でない契約を締結するためには経済と法律の知識が必須だそうです。このような分野の音楽家は、ルックス・若さ・個性よりも作曲の才能のみで勝負することができます。視聴者はテレビ番組内で流れている音楽を作った人の存在など気にしていないからです。LAの音楽ビジネスで成功している方が主張することは、「自分で考えて、行動できる人だけが勝つ」だそうです。国も分野も全く異なりますが、私もこの方の主張に同意します。日本国債10年が0.1%台に突入!今日は投資戦略関連の話題を書くつもりでしたが、お昼ごはんを食べている際に驚きのニュースを目にしました。なんと、東京円債市場で10年国債利回りが一時0.195%と0.2%を下回ったそうです。世界的にみると実はもっとすごい国があります。1月15日のスイスショックの余波により、16日にスイスの10年国債利回りは史上初めてゼロを下回りマイナスとなりました。私の常識では、長期金利の下限は”ゼロ”でした。スイスではマイナス金利がじりじりと長い年限にまで浸透しており、ついには10年国債の利回りまでマイナスとなりました。ドイツでは5年債利回りがマイナスとなっていますが、10年国債の利回りは0.44%です。日本では残存4年までの国債はマイナスとなっていますが、5年国債は0.001とかろうじてプラスです。長期金利のマイナス化はないと考えていました(正確には金利がマイナスになるなど考えたことが無い)が、スイスによって私の常識が破壊されてしまいました。なってくると、私の金利に関する知識では現在進行形の異常事態を理解することが不可能です。長期国債の空売りは、金利の下限がゼロだから「負けの無い戦い」だと思っていました。スイスのマイナス金利によって、根底からこの戦略が間違っていることが証明されてしまいました。う~ん、世の中理解できないことが起こるものです・・・。現在起こっていることは事実ですが、異常事態であることには間違い無いと思います。月スイス中銀の教訓に学ぶ昨日、スイス・フランの急激なボラティリティの増大によって、FX業者が苦境に立たされていることを記事にしました。本日はスイス国立銀行が突然スイス・フラン防衛を放棄した背景を探ってみたいと思います。スイス国立銀行が1ユーロ=1.20スイスフランの上限を設定したのは2011年9月です。上限を超えてスイスフランが高くなりそうなら、スイス国立銀行が無制限のスイスフラン売り介入をすると宣言しました。主要通貨で人為的に相場を抑える仕組みは異例です。当初はスイス国立銀行があまり介入しなくてもスイス・フラン高は収まっていましたが、2012年にギリシャのユーロ離脱が危ぶまれた際に介入額が増えました。欧州中央銀行が量的緩和に動くとの観測に加え、原油安を受けた新興国通貨の下落もスイス・フラン買いの材料になり、スイス中銀の外貨準備はGDPの7割を超える規模に達してしまいました。市場の流れに抵抗して介入を続ければ、ユーロ建て資産の含み損が膨らみ、中央銀行の健全性が損なわれます。このように市場の圧力に耐えられなくなって、通貨政策を放棄せざるを得ませんでした。一国の中央銀行と言えども、巨大なレバレッジを利かせた投資資金の前には力の限界があるようです。歴史を紐解くと、長期にわたって実勢相場と乖離した通貨価値を維持することは中央銀行といえども困難です。この観点からは、スイス・フラン以上に中国・人民元の動向が気になるところです。2005年7月から、中国・人民元は米ドルへの固定から管理フロート制(管理変動相場制)へ移行しています。使途が明確でない限り人民元の取引が認められておらず、投機資金が流入する余地が小さいため、中央銀行が容易に相場変動を制御できるという中国特有の仕組みのため相場管理が可能です。急激な中国経済膨張を背景とした人民元の価値は、実勢と乖離していることは間違いないため、今後スイス・フランで発生したような事件が発生する可能性を否定できないのではないでしょうか。スイスフランに設定された1.2の上限を撤廃する決定をしました。この突然の発表を受けて、瞬間的にユーロが大暴落を演じました。これは、スイス国立銀行が1ユーロ=1.20スイス・フランでフランの上昇を抑え込む無制限介入を突然放棄したことを意味します。この影響で、欧州を中心にリテールFX業者で膨大な損失が発生しました。現時点で判明しているだけ、上場会社であるアルパリとFXCMが事実上の倒産に至っています(FXCMはルーカディア・ナショナルから救済)。6位のIGグループも深刻な状況に追い込まれています。FX業界では下記のように、上位の2強が日本のFX業者で、3位以下に欧米のFX業者が位置しています。今回は、スイス・フランの取扱いが多い欧州のFX業者を中心に、瞬間的に膨大な損失が発生したようです。破綻いくら予想外とは言え、極度のボラティリティが発生すると上場企業と言えども瞬間的に破綻するほどFX業者は不安定な業界のようです。巨大なレバレッジのリスク管理はプロでも難しいのでしょう。現時点で日本のFX業者への影響は限定的のようですが、今回の教訓を私は重く受け止めています。FX業者を通じて通貨の長期投資を行うことは危険な行為だと思います。私は極力財務状態の堅牢な大手金融機関を親会社に持つFX業者を選別しているつもりですが、上場企業といえども瞬間的に倒産するほど不安定な業界においては、やはり完全にリスクを回避することは難しいです。私は、堅牢な大手金融機関を親会社に持つFX業者で、低レバレッジのポジションを持つことで外貨預金の代わりにしていましたが、この投資戦略についても少し再考の余地があるかもしれません。月2015年の大発会雑感2015年初めての株式取引である大発会の前場は一時230円を超える下げになったものの、後場に下げ幅を縮小して42.06円安の17408.71円で取引を終えたようです。取引期間中のボラティリティは大きかったものの、まずは無難な滑り出しと言って良いのではないでしょうか。2012年末に安倍政権が成立してから日本株では目立った買場は見当たりません。私の気持ち的には、株価が上がって欲しい気持ちと下がって欲しい気持ちが半々です。株価が上がれば所有株式の時価総額が上昇しますし、大幅に下がれば買場がやってきます。そんな私の気持ちとは当然ながら無関係に、相場は強気と弱気が交錯したような展開で2015年が始まりました。昨年は株式よりも為替で大きな動きがありました。1ドル120円の水準は短期的には円安に振れ過ぎている印象なので、今年は更なる大幅な円安は起こらないのではないかと予想しています。日本の株価も自律的に大きく動く可能性は少ないです。世界ではさまざまな火種が燻っています。これらのリスクが顕在化したときに、相場が大きく動く可能性はあります。そのときに威力を発揮するのは、やはり現金ではないかと思います。2012年末から2年もの間、大規模な買場が無かったのでひたすらキャッシュを積み上げてきました。今年は資金も十分に溜まっているので、久し振りにスリリングな買い物をしたいものです(笑)。土ついに生活保護費が削減へ時事通信のニュースで、ついに来たかといく記事を見かけました。以下、ニュースからの抜粋です。政府は26日、生活保護費のうち家賃に当たる「住宅扶助」を2015年度から引き下げる方針を固めた。具体的な減額幅については、財務省と厚生労働省で調整し、年明けの予算編成で決める。”一般の方にとっては、あまり興味の無いニュースだと思います。生活保護の方がメインの顧客であるスペックの低い物件(=通称、福祉マンション)オーナーにとっては死活問題です。一般国民としては、生活保護の闇に切り込む今回の政府の決定は歓迎するべきニュースだと思います。そこまで財政的に追い詰められているという証左でもありますが、概ね良い方向性でしょう。市場原理から乖離した高過ぎる生活保護費の削減は、福祉物件経営を直撃します。返済が終了している文化アパート等では問題無いですが、”投資商品”としての福祉物件は大幅に利回りが低下します。私が昨年売却した物件は、1/3程度が生活保護受給者でした。その地域では競合物件の乱立によって需給関係が悪化したたため、最期には割高な家賃を取れる生活保護受給者の激烈な獲得合戦が発生しました。道義的・常識的に考えて明らかな”社会の歪み”だと感じたので、将来性に見切りをつける形で、私は生活保護受給者を対象とする物件の売却を開始することにしました。先月の物件売却をもって、生活保護受給者が入居する所有物件は無くなりました。相応の利益を得た上で何とか沈みゆく泥船から脱出できたのですが、新規に物件を購入する方は注意するべきだと思います。物件保有と売却の見極め2014.12.15号の全国賃貸住宅新聞に興味深い記事がありました。栗本社長の「不動産投資で資産を拡大させるために重要な出口戦略のポイント」です。栗本社長の170棟にも上る収益物件の売買経験から得た講演です。建物には保有しているだけで「劣化」と「需要減少」の二つのリスクを負っています。収支のまわっていない物件を先祖伝来だからという理由で保有し続ける方が居ますが、この二つのリスクを充分に考慮したうえで保有を継続するのか売却するのかを決める必要があります。売却する場合にはどれくらいの収益見込みが必要なのかというと、栗本社長の経験則から5年間のキャッシュフローで得る利益以上にキャピタルゲインが出るときが売却時期だそうです。この基準は若干目標値が低いという印象がありますが、私の所有する物件の利回りが低い(購入時表面利回り10%程度、現在の市況では6~7%程度)からかもしれません。15~20%を超えるような高利回り物件であれば、5年間のキャッシュフローで得る利益が大きいため売却目標値は上がります。目安の数字なので、この程度のメド感が大事なのだと思います。火2016年から子ども版NISAを創設!なかなか興味深いニュースを見かけました。2016年度から、0~19歳を対象とした子ども版NISAが創設されるそうです。両親や祖父母が子どもや孫の名義で投資する場合、年80万円までを非課税となります。子ども版が通常のNISAと異なるのは引き出しに制限がかかる点で、18歳になるまで非課税では引き出せないそうです。途中で引き出す場合は過去に生じた利益に課税されます。子ども版の創設は、祖父母や親の世代から子や孫の世代に資産を移転する狙いがあります。安倍政権の株価対策の一翼を担う税制改革なのかもしれません。ニュースでは非課税枠の拡大を主な論点にしていますが、私は、子ども版NISAの最大のメリットは100%確実に「名義預金」を回避できることだと考えています。相続税対策として生前贈与は有用な対策のひとつですが、最大の問題点は周到な手続きを踏まないと名義預金として税務署に否認される可能性があることです。従来は名義預金として否認されることを確実に回避するには、信託を利用するしか方法がありませんでした。信託は手続きが煩雑で税理士への支払報酬もバカになりません。子ども版NISAを利用することで確実に「名義預金」を回避できる可能性が高まりました。実際の制度運用が始まってみないと分かりませんが、かなり期待が持てると思います。NISAそのものに関しては全く使い物にならないダメな制度だと思いますが、その制度的な不備を割り引いても子ども版NISAに関しては使えるのではないかと考えています。火ムーディーズの格下げに市場は無反応ムーディーズは1日、日本の政府債務格付をAa3からA1に1ノッチ格下げました。格下げの理由は財政赤字の中期的な削減目標の達成可能性などについて、不確実性が高まったためとしています。ともほとんど動きがありませんでした。市場は完全にムーディーズの日本国債格下げニュースを無視しているようです。一応、サプライズの格下げだったと報道されているようですが、実際の現場ではあまり重要視されていないようです。格付会社は、ムーディーズを含めて大手3社で世界の市場を牛耳っています。米国のサブプライム問題で格付会社の評価が地に落ちて以来、私も格付会社の情報をほとんど見なくなりました。2002年の金融恐慌では、私も目を皿のようにして四季報の格付情報を確認していました。今にして思えばバカバカしい話ですね(笑)。ようなオーラを発していました。ムーディーズが日本国債を格下げした際には、日本国政府がムーディーズに対して公開質問したほどです。日本国債の評価に関してはCDS(クレジット・デフォルト・スワップ)を見る良いという話もありますが、CDS市場の参加者の数や種類が偏っているため、実情を正確に反映しているわけではありません。何が正しいか分からない世の中ですが、少なくとも格付会社の市場に対する影響力はほどんと消失したように思えます。一民間企業に市場を見渡すほどの能力があると思う方が間違っているのでしょうね。週明けの東京市場で株式は大幅高となりました。一時的にですが日経平均株価は17000円台を回復しています。私は2001年ごろに日本株式市場に参戦しているので、意識の上で14000円ぐらいが基準です。2000年台に入って日経平均の下値が切り下がってきたので、この5年ほどの間に日本株式市場に参入してきた方にとっては12000円前後が基準かもしれません。いすれにせよ、現在の17000円を伺う水準は、バブル崩壊後の相場感からは既に割高な水準に達している気がします。このような割高感をあっさり捻じ伏せる力を黒田総裁はまざまざと見せつけました。言って、日銀がここまで一方的に市場で猛威を振るうとは夢にも思っていませんでした。小泉政権以降は、政府や日銀が市場からせっつかれて後手後手の対応しかできないイメージが定着していました。日銀の力は、かくも巨大だったのです。ここまで完全に市場をコントロールしていると何でも思い通りのことができると錯覚しがちですが、実は日銀も薄氷を踏む思いで金融政策を実行していると思います。舵取りを誤ると市場が制御不能となる危険性が日に日に高まっているからです。株仲間と話をしても皆一様に浮かれています。冷めた私は、彼らを見ているとますます不安に駆られます(笑)。世の中はユーフォリアに包まれていますが、意外と私の出番は早く回ってくるのかもしれません・・・。それまではキャッシュポジションを高めて粛々と臨戦態勢を整えようと思います。今日のボラは尋常じゃなかった!今日の日銀の追加金融緩和は驚きましたが、それ以上に驚いたのは市場のボラティリティの大きさでした。1時間ほどで円ドル相場が2円も動くのをライブで見たのはリーマンショック以来です。株価の上昇も凄かったですが、円相場の下落の方が私にとってインパクトが大きかったです。株式に関しては金融緩和の本命である不動産株やJ-REITの爆騰振りにも驚きました。ビルファンド、ジャパン・リアル・エステイトなどの基幹銘柄は、軒並み7~15%超の上げを演じました。日銀の金融緩和恐るべしです。J-REITがポートフォリオの中核を占める私はホクホクのはずですが、何となく釈然としない気持ちがあります。本当にこんなことをしていて大丈夫なのか?という漠然とした不安感です。日本と米国とでは経済の基礎体力が違いますが、金融緩和を終了する目前の米国と真逆の方向に舵を切った日本の異常性を感じているのです。線香花火の最後の残り火でなければ良いのですが・・・。日本でも出国課税始まる?!2014.10.22のNHKニュースで、政府税制調査会は多額の株式などを保有する資産家が海外に移住する方法で課税を逃れるのを防ぐため、出国時に株式などの含み益に課税することを検討すると報道されました。具体的には1億円を超える金融資産を持つ富裕者が海外に移住する場合に、株式等の含み益に対して所得税を課するそうです。アメリカ・フランス・ドイツなどが導入しています。現時点では、国税庁によると年間100人程度が対象となる見込みです。金融資産1億円超を所有する者がターゲットで、転勤などで海外に一時的に住み、日本に戻る予定のある人には課税しないそうです。日本に戻る予定のある人は、納税の猶予を申告すれば課税を免除されます。このニュースを見たときに少しドキッとしましたが、よく考えると現時点では一般国民へのポーズに過ぎないようです。自己申告で「将来、帰国する予定です」と書けば課税を免除されるからです。本気で富裕層のキャピタルフライトを抑制するには、米国のように出国税に見合う担保を差し入れることが必要でしょう。火ついに生活保護バブルの宴も終了か?毎日新聞のニュースで興味深い記事があったのでご紹介します。27日、2015年度予算編成で生活保護費を引き下げる案をまとめ、同日の財政制度等審議会で示した。雇用環境の改善にもかかわらず生活保護の受給者が増え続けている実態がある。政府は既に昨年から段階的に保護費を削っており、さらなる引き下げには受給者の反発が必至だ。生活保護の受給者は、今年7月現在で216万人に上り、過去最低だった1995年の2.5倍に拡大。生活保護費は約3.8兆円に膨らんでいる。削減対象は受給者の家賃などに充てる「住宅扶助費」で、地域や世帯ごとに基準額(東京都は単身世帯で月5万3700円)が決まっている。財務省は低所得世帯(収入が年300万円未満)の家賃平均より2割ほど割高になっているとして、基準額を同世帯の家賃水準まで引き下げると主張している。税金をまじめに支払っている一般国民としては喜ばしいことだと思いますが、生活保護の方をターゲットにしていた一部の家主やブローカーにとっては、いよいよ来たか・・・というニュースだと思います。記事の中に「低所得世帯の家賃平均より2割ほど割高」とありますが、実際の家賃相場と住宅扶助費の乖離がもっと大きい地域も多いです。実際、私が昨年売却した物件のエリアでは5割以上の乖離がありました。生活保護受給者も心得たもので、住宅扶助費の上限の物件にしか入居したがらず、がんばって働いているため生活保護を受けることをできない低所得世帯の方と完全に立場が逆転していました。このような異状な状態が長く続くはずがないという思いが、所有物件の売却理由のひとつでした。この影響は、住宅扶助費と実際の家賃相場の乖離に着目した収益不動産の販売業者にも影響を与えます。生活保護の入居者ばかりの収益物件は、物件の実力よりもかなりお化粧された賃料収入が計上されているので、実際の物件力よりも高い価格で取引されています。長年続いた生活保護バブルの宴も終了間近なので、不動産投資家としては、このような物件を騙されないように注意していく必要があるなと思いました。今日の東京市場でも株価は大幅に下落しました。NY市場に引きずられる形での下落でしたが、なかなか下落スピードが凄いですね。NYが下げる理由が私にはよく分かりません。経済のファンダメンタルに関して米国は堅調であり、株価がここまで急激に下落する理由が見当たらないのです(私には見つけることができないです)。理由はどうあれ、株価が凄い勢いで下落していることには間違いないので、何かお買い得銘柄が無いかを普段より少し時間を費やしてチェックしてみました。どの銘柄もまだまだ高くて買えそうな価格ではありませんでした。私の中では2002年や2008~2009年の株価が基準になっているので、非常に高く感じてしまうのです。私の予定には物件の大規模修繕は控えておらず、また現状では目ぼしい物件も無いため、いつでも戦闘可能な状態なのですが、現在の水準ではまだまだ我慢が必要なようです。毎日株価の下落を眺めているとついつい欲しくなるので、しばらく株価のチェックをやめた方が良いのかもしれません(笑)。人生何事も我慢が必要ですね。日経新聞に興味深い記事がありました。(FRB)は、リーマン・ショック以来続けた量的金融緩和を終了して、来年にも利上げが見込まれています。量的金融緩和は、債券相場を持ち上げて長期金利の低下を促す政策です。金融政策の正常化でこの効果がはげ落ちたら、少なくとも2種類の混乱が考えられます。債券相場が下落すれば各国の政府や企業が発行する債券の利回りは上昇して新発債の利払い負担が膨らみます。一つは、金融システムに及ぼす悪影響です。債券を大量に抱えた金融機関は損を抱えて体力を落とし、貸し渋りの姿勢を強め、実体経済を圧迫する可能性があります。いずれにせよ、米国の量的金融緩和終了は大きな変化を引き起こす可能性が高く、その場合の日本への影響は国債価格の下落圧力なのかもしれません。円安・インフレ・金利上昇のトリプル安が現実化する可能性を否定できず、アベノミクスの正念場となるのかもしれません。個人的には、長期固定金利での融資の獲得に尽力したいと思います。5電力会社は、太陽光発電など再生可能エネルギーの固定価格買い取り制度(FIT)に基づく新規申込を中断することを9月30日までに発表しました。各電力会社とも、管内の余剰電力の増えすぎで供給が需要を上回り、需給バランスが崩れてしまうことが原因と発表していますが、2012年7月に始まったFITの根本的な問題が浮き彫りになりました。前述した各5社では、管轄している全ての地域での新規買い取り契約を中断していますが、東京電力と関西電力では「一部地域のみ制限を行っている」とのことです。一部地域・兵庫県の淡路島南部で、10kw以上の太陽光をはじめとした再生可能エネルギーの買い取りを制限しています。現在制約が発生しているエリアと今後制約が想定されるエリアを発表しています。3社は太陽光発電の買い取りを今までどおり行っていますが、電力の需給バランス次第では今後買い取り制限が行われるかもしれません。私が現在着工している太陽光発電設備も上記の制限がかかっているエリアですが、3月の申請なのでぎりぎり間に合ったようです。半年遅れていたらとおもうとゾッとしますね。今週から基礎工事が始まり、予定では11月中旬ごろに完成予定です。滞り無く工事が進んで、早く売電できる態勢にしたいと思います。完成した暁には投資家仲間で見学会を実施する予定です。ONLINEで「?」な記事があったので、ご紹介します。買った方が安い...マグロ1匹分、手に入れる方法この記事のタイトルを見て、どういう印象を抱くでしょうか?タイトルだけみて「ふるさと納税」を思い浮かべる方は皆無だと思います。記事の内容が全くタイトルに合っていません。記事のどこを読んでも「買った方が安い」とは書いていません。記者の頭の中では「納税=無駄な支払」という等式が成り立っているのでしょう。正解は「納税=国民の義務」です。私はこのキャッチーなタイトルに引かれて記事を読みましたが、納税者に対する悪意を感じて後味の悪さを覚えました。新聞社は公共の機関に近い役割を果たしているので、真面目に納税している納税者を馬鹿にするような記事を書くのは勘弁して欲しいなと思いました。新聞社に対する愚痴はこの程度にして、このマグロ1匹のふるさと納税はなかなか使えると思います。以前、金森さんのメルマガにもありましたが、少数の高額な商品を扱う方には垂涎の的だと思います。私がこのような事業のオーナーなら、お得意さんを招待してプライベートでマグロの解体ショーを行います。必要経費は解体する方に支払うお金だけなので、素晴らしい接待にも関わらず極めて安上がりです。お得意さんのハートを鷲掴みにすること間違いなしですね(笑)。残念ながら私の顧客はどちらかと言えばマスが対象なので、この手を使えないのが残念です。木スターバックス、ありがとう!9.23に、米スターバックスはTOB(株式公開買い付け)を通じて2015年初めをメドにスターバックスコーヒージャパンを完全子会社化すると発表しました。日経新聞によると、スターバックスは15年3月期も4期連続で最高益を更新する見通しで、米スターバックスは日本の成長力を取り込み、鈍化傾向にあるグループの収益力を底上げする狙いがあるそうです。私は株主優待券狙い(笑)で2003年に私・妻・法人名義で3株購入しています。この時は下のチャートのように株価は大底を這っており、3株の平均購入価格は126円でした(当時は12600円/1株)。今回のTOB価格は1465円です。このため、(1465-126)×300株=401700円の譲渡益が発生することになりました。買値の約11倍での売却であり、ピーター・リンチ風に言うと”テンバガー”です。購入からの11年間で2枚×3株×11年間=66回も無料でスターバックスに行ったことになります。毎回、一番高価なコーヒーをオーダーしていたので、少し寂しくなります。直近では配当が15円/株だったので、買値に対する配当利回りは11.9%でした。得られたので非常に満足です。売却後にはスターバックスに行く機会は減るので少し残念ですが、これだけ儲けさせていただいたので感謝したいと思います。不動産市況の過熱感凄いですね!毎月ネットで配信される満室経営新聞は無料にも関わらず、なかなか興味深い内容なので愛読させていただいたいます。内容についての感想などを述べてみたいと思います。2部構成でしたが、1部は元投資家の現不動産業者の方の”買える投資家になる!”でした。タイトルからして、昨今ではそんなに買うのが難しいのか?という印象でした。内容的にはやや買い煽りっぽい内容でしたが、「実際にはシビアに判定するが、ポンポン買ってあなた(=不動産業者)を儲けさせてあげるよ!というフリをすることがポイント」というところに感銘を受けました。2部は、チャレンジ生という不動産投資家を目指す方が持ってきた資料を編集長さんが批評するという企画でした。何件か実際の物件資料を掲載されていますが、どれも私の感覚では、マジでこんな物件買うんですか~?という物件ばかりです(笑)。このレベルの物件を喜んで持ち込むほど優良な物件が少ないとなると、不動産市況の過熱が地方にまで波及していると判断せざるを得ないですね。私の不動産に対する見方はかなり保守的、かつ今流行のス○○スキームを利用した出口戦略とは無縁なので、全然結果を出していないところが、全く説得力ありません(笑)。その気になれば、ス○○スキームを利用することで一生食うに困らない資産を作るチャンスの窓が開いているのかもしれませんが、私の能力および資産運営のスタンスではその波に乗ることは不可能でしょう。○○スキームの犠牲者にはならないように、不動産市場市況に踊らされない信念を貫きたいと思います。カメはウサギにはなれないということですね(笑)。金ついに1ドル109円台に突入!今朝の東京外国為替市場でついに1ドル109円台に突入しました。6年ぶりの円安水準らしいですが、報道を見る限りでは、米経済の回復への期待からドル買い・円売りが一層進んだそうです。私は7カ国の通貨バスケットを組んでいるので、各通貨の値動きもウォッチしているのですが、円はドルだけでなくほとんどの主要通貨に対して大幅に下落しています。円安の原因が本当に「米経済の回復への期待から」なのであれば、ドルの独歩高になるはずです。現実にはドルの独歩高というよりは、円の独歩安という方が正しい状況です。NZDなどの資源国通貨を、2008~2009年にUSD、GBPをおのおの数百万円単位のロットで購入しているので、この1ヶ月ほどのラリーで更に相当な含み益が形成されました。これ自体は喜ばしい話なのですが、先日も記事にしたように私は日本円の購買力低下を真剣に危惧しています。この程度の円安で踏みとどまってくれるのであればよいのですが、これ以上の円安はちょっと警戒感が必要かもしれませんね。水ふるさと納税の金額拡充へ少し前のニュースなのでご存知の方も多いとは思いますが、私は今まで知らなかったのでご報告していきます。税金軽減上限2倍−−来年度から」以下、毎日新聞からの抜粋です。政府は、出身地などの地方自治体に寄付すると居住地での税金が軽減される「ふるさと納税」制度を、2015年度から拡充する検討に入った。税金が軽減される寄付の上限額を現在の2倍に引き上げ、手続きも簡素化して、年末に決定する15年度税制改正に盛り込む方針。地方への寄付を活発化させる効果を狙っており、来春の統一地方選をにらんで「地方重視」を掲げる安倍晋三政権の目玉政策にしたい考えだ。寄付する人の居住地は大都市が多いため、引き上げで都市部の税収減につながる可能性が高い。総務省は「税収全体に占める比率は小さく、大きな問題にならない」とみている。これは非常にありがたい話だと思いました。この手の話題は、ブーム化すると縮小される運命にあると思っていましたが、ふるさと納税は思いがけず拡充させる方向とのことです。まともに税金を支払っている人はかなりの少数派なので、多少大判振る舞いしても全く影響が無いためだからだと思います。考えるとまともに税を支払っている身としては少しブルーな気分になりますが、まぁ大筋で良い話であることには間違いありません。今年は約40万円ほどふるさと納税する予定ですが、来年は一気に80万円~100万円に増額しそうです。手続きの業務負担が増えそうですが、まだ自分の家族内で何とか消費できる量だと思うのでがんばろうと思います。今日も円安進行!今日の東京市場でも引き続き円安が進行しました。あっという間に1ドル107円台です。私はFXも現物の通貨(7か国の通貨バスケット)でも投資していますが、FXは非常に低レバレッジであるため追証の心配が無いのでほぼ放置しています。いすれにせよ、現在の円安の流れのおかげで日本円ベースでの時価は順調に上昇しています。株式の時価評価の上昇と異なり、円安による日本円ベースでの資産増加はあまり嬉しくありません。円安という現象は、端的に言うと日本円の購買力が落ちることを意味します。このため、自分の所有する資産の大部分が円ベースの資産である場合、国外から見ると資産が減少することになるからです。円安になると輸出産業の競争力が増すので、日本の世論では「円安は飯良いこと」と捉えられますが、自分の所有するお金の価値が落ちることになるので、私は円安があまり好きではないのです。現在の円安傾向は「往って来い」にはならない可能性があります。将来にわたって二度と1ドル=100円未満にはならない可能性があるのです。そんな悲観的な未来を予想するのは嫌ですが、本当にそうなりかねないところが怖いところです。自国通貨は強いままであって欲しいものです。全米オープン決勝進出、錦織やったね!既に日本中でフィーバーしていますが、錦織圭が全米オープンテニスで世界ランキング1位のジョコビッチに、セットカウント3-1で勝利して決勝に駒を進めました。日本人選手で四大大会のファイナリストは初めての快挙です。私は中学生の頃からテニスをしていたので分かるのですが、錦織の快挙は本当に凄いことです。遥かに凄い実績だと思います。男子プロテニスの世界は個人競技の中では最多の競技人口を擁して、世界中の国から選りすぐりの才能が集まってきますが、その中で四大大会決勝に残ることは、その時点で世界のトップ2に入っていることを意味します。決勝は2日後ですが、チリッチに勝利して優勝すれば日本テニス界100年の夢がかなうことになります。正直なところ、私が生きているうちに日本人選手が四大大会決勝に残ることなどあり得ないことだと思っていました。その歴史的な決勝を放送するのはwowwowのみとのことです。wowwowでしか視聴できないことへの批判の声が多数あがっているようですが、これは全くナンセンスな話です。同様の批判は、西ドイツのボリス・ベッカーが全英オープンテニスで初優勝したときにも起こりました。このときにも西ドイツ国内では有料放送でしか視聴できなかったことへの批判が起きたようです。安定した地上波で視聴したいですが(ウチにテレビはありませんが・・・)、今回wowwowが得る利益は、民放が全米オープンテニスの放映から撤退した後も細々と放映を続けていたwowwowの経営判断の賜物だからです。今回の錦織の快挙は本当に凄いことですが、wowwowの経営努力も光っています。石の上にも3年とはいいますが、やはり挫けずに継続することも重要なことなのかもしれません。長期金利の下落続く長期金利の下落(長期金利の高騰)が続いています。(長期金利)は0.5%挟みの展開が続いています。人類史上類をみない低金利の攻防です。これは、すでに2015年10月の消費税10%上げを織り込んだ金利である可能性があります。この低金利は景気の悪さの裏返しであり、来年の消費税10%上げにより更に景気が低迷する可能性が高いと債権市場のプレーヤー(=金融のプロ)は考えているのです。少なくとも現在判明している政治・経済の材料からは、低金利と景気の低迷は続く可能性が高いということになります。このあたりの考え方を自分の資産経営に落とし込んでいる最中なのですが、予想することはなかなか難しいです。今後1年程度は低金利が続く可能性が高いのであれば、株式や不動産の本格的な買場はまだまだ来ない可能性が高いです。不動産に関しては個別の条件も大きく影響するので、お宝物件がひょっこり出てくる可能性は否定できません。マーケット全体としては少なくとも買場ではない可能性が高いです。売場か?というと、私はどちらかと言えばそうだと考えています。実は現在、不動産ポートフォリオの組み換えを検討しています。ターゲットの物件は、それほど収益性は高くはないものの単体で黒字を確保しており含み益(=売却益)も見込めます。懸念材料はまだ地価の下落が止まらないエリアであることと、RCですが築年数が25年超になっていることです。買主サイドからは融資をぎりぎり30年引けるので、買い易い築年数ではあります。8年間保有している割には売却益が十分とは言えず、また家賃相場的にはまだまだ戦える価格帯なのでもう少し所有し続ける選択肢も悪くありません。長期固定金利なのでインフレ対応済みなことも悩みを深くしています(笑)。結論を出しにくいのですが、そろそろ決断しなければと思っています。土バフェットも現金ベタ積みBLOGOSに興味深い記事がありました。「大幅に現金ポジションを増やしたウォーレン・バフェット氏」です。詳細は、BLOGOSを参照いただきたいのですが、バフェット率いるバークシャー社が保有する現金は約550億ドルで史上最高水準に達しているのに対して、個人投資家が保有する現金ポジションは14年ぶりの低水準となっています。記事の中では、バークシャー社が巨額の現金を積み上げているのは、次の買い場をじっと待っているためではないかと推察しています。本当のところは分かりませんが、現時点で魅力的な投資対象が無いことは理解できます。私もいろいろな分野にちょこっとずつ頭を突っ込んでいますが、ほとんどの分野で投資できるタイミングでは無いと判断しています。不動産価格も劇的に上昇していますが、相続案件の売りが断続的にあるのでチャンスがときどき転がっています。別にポジショントークをしているわけではないですが、私もバフェット氏と同じようにめぼしい投資対象が無いので現金を積み上げている状況です。私にとってもまだまだ春(種を蒔く=投資対象を購入する時期)は遠そうな気がします。週刊ダイヤモンドで興味深い記事を見かけました。AIG富士生命が販売してい「がんベスト・ゴールド」は現在発売中のがん保険で最良の保険と言われていました。明らかに条件やコストパフォーマンスが良すぎる保険であるため2014年6月末で販売終了してしまいました。)でのみ、2014年9月末まで販売予定とのことです!早速、どれだけ有利ながん保険なのか調べてみました。とも終身型であり、給付回数は無制限、そして上皮内がん(=内視鏡で根治できる早期癌)も悪性新生物(=通常の癌)と同等の扱いです。がん診断給付金の最高額は300万円と100~200万円の他社に比べて高額です。たしかに他に類を見ない有利さのようです。これは何としても9月末までに加入しておく必要がありそうです。りそなへGO!ですね。火REITも短期的には天井か?2014.8.18付けの日経新聞で「REIT連日高値、長期マネーの利回り選好」という記事がありました。以下、日経からの転載です。(REIT)が気を吐いている。上場銘柄全体の値動きを示す東証REIT指数は6日続伸し、年初来高値を更新した。株式に相当する投資口価格の上昇で利回りは低下傾向にあるものの、世界的な金利低下で相対的な利回り妙味は消えず、中長期投資家の買いが入っているようだ。中略モルガン・スタンレーMUFG証券の大室友良アナリストは「賃料は上昇し始めたばかり。サイクル的に今後2~3年は上昇が続く見通しで、分配金の引き上げ傾向も続くだろう。(日本の)長期金利もあと1~2年ほどは低位安定が続く見通しで、REIT相場は当面、堅調な推移が見込める」と長期的な上昇を見込んでいる。天下の日経新聞とモルガン・スタンレーMUFG証券のアナリストが”買い推奨”するぐらいなので、順張りの短期トレードしている方は、そろそろ市場から降りることを検討した方が良いかもしれません。予想を外すことにかけては凄い能力を発揮する日経新聞なので、このような予想記事を見かけたときは、メシの種が転がっているようなモノです(笑)。日経新聞の推奨とは逆のポジションを張る必要があります。私の経験上では、日経新聞の買い推奨よりも売り推奨の方がより強いシグナルである印象ですが、少なくとも日経新聞の推奨に従うことだけは避けるべきです。2008~2009年にかけて長期保有目的で大量のREITを購入した私としては、中・短期のトレードに興味は無いので高みの見物ですが・・・。富裕層の海外資産は4億5000万円/人!昨日のNHKで、日本人の富裕層が海外に持つ資産が少なくとも2兆5000億円に上ることが、国税庁のまとめで初めて明らかになったというニュースがありました。今年から始まったことを受けて、国税庁がまとめたものです。NHKニュースによると、去年末の時点で5539人が、海外に合わせて2兆5142億円、1人当たりにすると4億5000万円の資産を持っているとのことでした。これはあくまでも海外だけの資産です。財産の種類別は、株などの有価証券が1兆5603億円と全体のおよそ62%を占めるそうです。海外だけで、これだけ多額の金融資産を所有していることに驚きました。今年の確定申告期限までに申告した方は、氷山の一角だと思われます。罰則規定と税率の観点から、どのタイミングで申告を開始するかを様子見している方が多いと予想されるからです。これらの5000人の方に比べれば、国内の金融資産を合わせても3億にも満たない私は、まだまだ小さな存在だということがよく分かりました。精進しなければいけませんね。中国のジニ係数が0.73に!昨日の日経新聞ニュースで衝撃的なニュースがありました。2014」によると、所得分配の不平等さを示すジニ係数が、2012年には0.73に達したとのことです。これは、にわかには信じ難い数字です。ジニ係数0.73がどれほどすごい数字かというと、中国の上位1%の富裕層が全国の3分の1以上の財産を保有している一方で、最下層25%が保有する財産は全国のたった1%程度とのことです。ジニ係数は、数値が1に近づくほど格差が大きいことを意味します。ジニ係数が0.4を上回ると社会が不安定になり、騒乱多発を警戒すべきラインとされています。0.73は軽く騒乱多発するラインを超えています・・・。いうか、このままでは近い将来に革命が起こっても不思議ではありません。ちなみにOECD諸国では2008年ごろの少し古い数字ですが、日本が0.329、ドイツが0.295、アメリカが0.378となっています。あの格差大国である米国など全く相手にならないような凄まじい格差社会を形成しているのが中国なのです。中国の1995年のジニ係数は0.45、2002年が0.55で、2012年が0.73でした。凄まじい勢いで格差拡大に拍車がかかっていることが分かります。中国では権力者が不正蓄財を働くため、格差拡大に歯止めがかからないようです。当ブログでは政治的な話題はしないことにしているので、中国共産党の施政方針についてとやかく言うつもりは無いのですが、あまりにも現実離れした数字に驚いて思わず書いてしまいました。個々が富裕層を目指すことは、社会の活力を考えた場合には推奨されることです。弱肉強食社会も度が過ぎて社会が不安定化すると、困るのはむしろ富裕層だと思います。普段から高額所得者をいじめ過ぎる日本国はケシカラン!(笑)という主張をしている管理人ではありますが、中国ほどの凄まじい格差社会になるのはちょっとご遠慮願いたいですね。考えると多額の税金を払うことにも意味があるのかなと思いました。日コンシューマーXが日本の救世主?今朝の日経で興味深い記事がありました。若い家族、都心より地元「コンシューマーXの実像」です。詳しくは日経を参照して欲しいのですが、要約すると都会や流行への関心が薄く、地元志向を強める若い世代を消費の救世主とみなして、その生活スタイルを礼賛しています。確かにこれらの「マイルドヤンキー」の消費額を年間20兆円強と試算されており、日本経済の救世主と見なされても不思議ではありません。彼らのライフスタイルを礼賛するのはいかがなものかと思います。日経の記事の主旨からは、このような安定した日常生活を伴う幸福の追求を推奨しているように見受けられます。これらの”現状維持が素晴らしい”という主張を真に受けると被害を被るのは私たちです。世界は凄い勢いで変化しており、現状維持に甘んじることなく向上心を抱き続けるのならば、迷わず都会に出て勝負するべきだと思います。現実には「マイルドヤンキー」は恵まれた存在です。彼らの購買力を支えるのは、総額1500兆円とも言われている日本の金融資産の7割を握っている高齢者だからです。これらの高齢者の支えがあるからこそ、彼らは現状維持の幸福な生活を送れていますが、急速な高齢化の波はいずれこれらの金融資産を食い潰してしまいます。なったら、高齢者の富に依存した「マイルドヤンキー」経済は崩壊してしまう可能性が高いのです。何のバックグランドも無い者は、このような日経の世迷言に耳を傾けることなく、冷静に世の中の流れを感じるべきだと思います。再稼働に向けた安全審査を進めている九州電力の川内原子力発電所1、2号機の合格証明書にあたる「審査書案」を16日に公表すると発表しました。電力会社の株価は14日に軒並み3~4%ほど上昇したので、これは何かアルなと思っていたら、その日の夕方に上記の発表があったようです。自分が情報カーストの最底辺であることを改めて確認できました(笑)。電力株の株価水準を確認すると、知らぬ間に随分と上がっています。北海道電力への本格参戦を検討していた時期の1.5倍程度にまで戻しているようです。今の価格ではもう買えないですね。「それでは今回の電力株の下落でオマエはどの程度の株数を拾ったのだ?」と言われるとツライところです。実は欲の皮が突っ張って、もう少し安くなるまでガマンしようと思っていたらいつの間にかスルスルと上昇して手の届かないところにまで上がってしまいました・・・。典型的なダメダメパターンですが言い訳をするならば、現在所有している北海道電力の平均購入株価を上回る株価での参入は、どうしてもポリシーに反するのでできなかったのです(言い訳)。このあたりの波乗りはかなり不器用で、自分の才能の無さを痛感しているのが、せめてもの救いかなと思っています。投資分野においては根拠の無い自信は身の破滅につながるので要注意です。それにしても夢よもう一度で、電力株が軒並み30年来最安値を更新する日がまた来ないかなあと思っています。世の中そんなに甘くないので、そのような日は多分二度と来ないでしょうね(笑)。日メルセデスって意外と高価ですね先日、メルセデス・ベンツのCクラスを7年ぶりに全面改良したというニュースがありました。-----------------------------------------------------------鉄より軽くて硬いアルミニウム合金の使用率を前モデルの1割から5割に引き上げるなどして、ボディー重量を約70キロ・グラム軽量化した。燃費性能は最大3割向上し、1リットルあたり最高17・3キロ・メートルという。価格は419万~644万円。-----------------------------------------------------------フムフムと読んでいましたが、最後の一文に驚きました。価格が419万円~644万円(!)なのです。言ってメルセデスのCクラスは、トヨタでいうところの「カローラ」クラスだと思っていました。それが最低でも419万円とは恐れ入りました。私は90万円(実質60万円)で購入した2006年式のメルセデス・Eクラスに乗っていますが、軽自動車よりも安い(!)と思っているから満足しているだけで、419万円(Eクラスなら最低600万円から)も出して乗ろうという気は全く起こりません。確かに車内空間は静寂で、走りも滑らかなため非常に乗り心地は良いです。毎日乗るならともかく週末ドライバーには新車は少し勿体ないですね。自動車を節税対策で購入する人がいますが、購入金額の全額を節税できるわけではないので(節税金額=購入金額×税率)、やはり購入金額の絶対値にこだわるべきだと思います。自動車を購入するなら安い中古がベストですね。菅官房長官は11日の記者会見で、株式の売却益などが非課税になる新税制「NISA(ニーサ)」について、「現状では(非課税枠の)限度額は1人年間100万円だが、これを倍増することができないか検討していきたい」と述べたとのことです。甘利経済再生相も意欲を示しており、投資資金の株式市場への呼び込みに躍起のようです。ためには株高が必須であり、株高を演出するためにあらゆる手段を講じているのが実態です。)やゆうちょ銀行も利用しようと画策しています。NISAにとっては政権のバックアップもあり明らかに追い風ですが、以前も記事にしたように額面が倍増したところで、根本的な問題が改善しないかぎり、投資家はNISAに近づかない方が無難だと思います。ちなみに、根本的な問題とはNISAの非課税期間が5年に限定されていることです。5年経過以後は非課税期間終了時の時価が取得価格となるため、その時点の株価が取得価格よりも下落していると節税どころか増税になってしまいます。この制度上の致命的な欠陥が改善されないかぎり、真の長期投資家はNISAを利用するべきありません。世間の風潮だけで利用するのは御法度で、投資家たるもの制度を完全に理解した上で、利用の是非を判断するべきだと思います。今朝の日経で興味深い記事がありました。新発3カ月物の国庫短期証券(短期国債)の利回りが10日に、証券会社などの業者間取引で一時マイナス0.002%と、初のマイナスをつけました。欧州中央銀行(ECB)が6月に導入した新たな金融緩和策の影響が、日本の市場にも波及してきたため欧州の資金が日本の短期市場に流れ込んできたとのことです。6月5日にECBは、銀行の余剰資金を貸し出しに向かわせるも気的で金融機関がECBに預ける余剰資金に手数料を課す「マイナス金利」政策を決めました。実際には欧州域内の短期の国債市場に流れ、1カ月物の独短期国債の利回りはマイナスに転じました。長期金利にも低下圧力がかかっているようです。私は国債の金利は0%が最低だと思っていました。この考え方を前提に国債のショートの理論的な上限を計算していますが、根本的に考え方を改める必要があるかもしれません。Journalに興味深い記事がありました。詳細はWSJを一読していただきたいと思いますが、感想を述べたいと思います。「100万ドルや1000万ドルにもはや昔のような価値はない」です。現時点での日本円換算で1億円や10億円に、もはや昔ほどの価値は無いとのことです。たしかに円安になってしまったこともあり1億円はあまりたいした金額では無いですが、10億円はそれなりの価値があるように思えます・・・。思っている時点で世界的なレベルでは論外なのでしょうね。「私は賢いかもしれないが、スタート時点で有利だった」は日本でも当てはまると思います。何だかんだ言って、成功した起業家や一代で富裕層に到達した人は、例え成人時点で両親が落ちぶれていても、それなりの学歴を有しているケースが圧倒的に多いと思います。売買益をコンスタンとに積み上げることは極めて難しいです。holdであっても元手となる資金が大量に必要なため、全くゼロから富裕層に到達することは難しいです。「家族は私を嫌い、私の財産を愛している」はキツイですね(笑)。本当にそうなってしまったら、生きている意味が無くなってしまいます。”稼ぐ能力”を愛してくれているのなら、ある意味で本望かもしれません・・・。一度は観戦したいワールドカップ!ブラジルで開催されているワールドカップもいよいよベスト8が出揃いました。残念ながら日本代表は予選リーグで敗退ですが、熱い試合は観ている者を感動させます。ミーハーな私はワールドカップ南アフリカ大会の前から、試合を直に観戦したいと思うようになりました。残念ながら4年前のワールドカップにも、そして今回も直接試合を観戦することは叶いませんでした。このニュースのように観戦者の9割が富裕層というデータもあるようですが、経済的な制約をクリアできても社会的な制約もあるので海外に長期間観戦旅行に行くのはなかなかハードルが高いのが現状です。乗り越えることができる各国の選りすぐりの人達なのでしょう。私もたくさんの制約から解放されて観戦旅行に行ってみたいものです。いう2つの制約を受けるケースが多いと思います。30歳半ばまでに出産を終えた場合、子供が成人するのは50歳台半ばです。その頃、親は80歳近くになっているケースが多いと思います。なると子育てが終了したらすぐに、親の健康問題が頭をもたげてきます。これでは人生があまりに楽しくないですね。周囲を見渡すと50歳前後でリタイアして世界中を旅行している人が多いです。この方たちに共通しているのは、比較的若くして子供を生んで育て上げたことです。一度リタイアについてお話を御伺いしたことがあるのですが、50歳台が子育てと両親の健康問題から解放される唯一の窓ではないか?とのことでした。このような社会的な制約を理解しつつも、旅行の時間を取れないということは「時間貧乏」なので、まだまだ目指すべき地点に到達していない証拠だと考えています。「いつか」ではなく、2018年のロシア大会に間に合うようにがんばろうと思います。平成26年度の路線価の結果は?昨日に全国の路線価(平成26年1月1日現在)が発表されました。管理人はいつも7月1日が楽しみです。自分の所有する物件の銀行評価の趨勢が判明するためです。今年は東京、大阪などの都市部で地価上昇が顕著となりました。アベノミクス効果なのかかもしれませんが、不動産所有者にとっては喜ばしいニュースです。私の所有する基幹物件は6つです。対前年比での路線価の変化は上昇2ヵ所、不変3ヵ所、下落1ヵ所でした。上昇幅は2ヵ所とも3%強、下落幅は1.5%です。上昇地点の物件の価格が高いので、総合的には所有物件の担保評価は増加しています。自分の所有物件の中でも、都心に近い物件の方が有利であることが確認できました。下落している1物件に関しては25年連続で下落中のようです。この物件は郊外の物件ですが、まだ下げ止まらないことが恐ろしいです・・・。路線価が上昇している物件は、都心に近くて好立地です。運営も本当に手間が掛からず、所有し続けることが非常に楽です。いずれも学生時代からの憧れの立地の物件でもあるので、このまま所有し続けたいと思います。超富裕層は資産インフレでも現金温存ロイターに興味深い記事がありました。世界の超富裕層は2013年初頭からの金融資産の急激な価格上昇にも関わらず、利益を生まない現金を大量に抱え込んでいるとのことです。ダウ平均株価は過去最高値を更新し、MSCI世界株価指数は過去1年半で30%近く上昇しましたが、超富裕層の資産の約40%が投資されないまま銀行口座に眠っていると推計しています。ための流動性確保、株式と債券は持続不可能な水準に達したと判断している等、さまざまな理由が挙げられています。実際問題として超富裕層と言っても千差万別な人々の集まりだと思いますが、彼らがこの1年半ほどの間に現金の割合を劇的に増やしていることは、直感的には理解できます。富裕層ではないですが、2013年初頭からは小額不動産の現金買いを除いて、ほとんどの投資をストップしてキャッシュが積み上るに任せています。理由は「今は買うべき時期ではない」という自分の直感に従っているからです。私はあまのじゃくなので、皆と反対の行動を採ろうと意識しています。世界の超富裕層と一般投資家のスタンスは真逆のようなので、全ての人と反対の行動を採ることはできなさそうです。周囲と逆方向に進むという自分のポリシーには反しますが、一般投資家と同じ方向に進むよりも世界の超富裕層と同じ方向に進む方が何となく安心できます。金すぐ現金化できる金融資産はいくら?楽待の読者アンケートで【すぐに現金化できる金融資産はいくら?あなたは平均以上?】という記事がありました。相変わらず、覗き見的な記事が多い楽待です(笑)。要点は下記のごとくです。Q1:今、すぐに現金化できる金融資産はいくらありますか?A1:300万円未満22.6%300万円以上13.7%500万円以上12.8%700万円以上9.6%1000万円以上14.8%1500万円以上5.2%2000万円以上6.8%3000万円以上6.8%5000万円以上5.0%1億円以上2.1%2億円以上0.2%3億円以上0.5%マジですか~?というぐらい金融資産の薄さが目立ちます。楽待読者は大家さん予備軍が多いことも影響しているのでしょうが、読者の半数以上が金融資産1000万円未満という衝撃的数字です。他人事ながら、これだけ金融資産が薄くて不動産経営が成り立つのでしょうか?ちょっとしたRC大型物件を所有している場合、金融資産1000万円未満では突発的な事故が発生すれば即死するレベルです。私なら怖くて不動産経営できません・・・Q3:あなたのメインバンクは、「メガバンク」ですか?「信用金庫」ですか?A3:メガバンク45.3%地銀32.8%信金・信組14.1%農協0.2%その他7.5%これも私的には意外な数字で、メガバンクが半数近くもあります。一般的にはメガバンクは敷居が高い印象ですが、2007年頃までの住友銀行のフルローン融資の名残でしょうか?ちなみに私の場合、2年前に三菱銀行から門前払いをくらってしまいました。曰、お取引実績が無い方に融資はできないとのことでしたが、まだまだ修行が足りないからで直して来い!ということなのでしょうね(笑)。なる6地域を定めた政令を閣議決定しました。この中では、マンションの空き室などを宿泊施設として利用できる旅館業法の特例を設けることが盛り込まれています。6地域の中で東京圏と関西圏のにおいては、10日以上の滞在は旅館業法の適用外となり、部屋を自由に貸し出すことができる見込みです。一般的に、旅館やホテルは不特定多数の人が短期間に入れ替わり宿泊する施設であることから、公衆衛生の確保などの観点からフロント業や宿泊者の記載の義務といった旅館業法の規制があります。従来は30日以上の滞在で旅館業法の対象外となりましたが、10日以上の滞在で空き部屋を自由に貸し出すことができるようになります。今回の国家戦略特別区域による規制緩和は、東京圏と関西圏に不動産物件を所有しているオーナーにとっては新しい選択枝ができたことを意味します。国の方針として国際競争を勝ち抜くため、もともと競争力のある地域に規制緩和を導入して、さらに競争力を上げようという意志を見て取れます。今回の国家戦略特別区域を定めた政令の閣議決定をみると、やはり不動産を所有するなら「より中心に!」が合言葉だと思いました。東大卒は社会で成功できない?内藤忍さんの「勉強のできる」東大生が、社会に出て「成功できない」理由が興味深いです。要約するとその理由は下記のごとくです。管理人的には、ちょっと違う気がします。負のバイアスが掛かっているのではないでしょうか?自分で東大卒は素晴らしい!とか言ったら袋叩きですから(笑)。東大に進学する時点で、その目的が「リスクを取らない人生を歩むため」である人が多いからです。本人はそう思っていなくても両親にはそのような気持ちがあるはずです。私の周囲を見ても、内藤さんがおっしゃられるように受験勉強で勝ち残る能力と実社会で成功する(ここではお金持ちになるという意味)能力が異なる能力であることは間違い無さそうです。したがって、受験勉強で超一流でなくても、世の中で成功できる可能性は大いにあると思います。自分の子供には比較的少しの努力で達成できる「一流大学卒という学歴」の取得は勧めますが、それに失敗したからと言って成功への道が閉ざされるわけでは決してないことを伝えようと思います。モノは言いよう全国賃貸住宅新聞の2014.4.28号の1面に思わず笑ってしまう記事があったのでご紹介します。ファスナー大手のYKKが黒部の自然を生かした複合型集合住宅を開発です。------------------------------------------------------------YKKは同社の社宅跡地を活用して黒部に自然エネルギーを用いた集合住宅と商業施設を開発すると発表した。地上3階、地下1階の住宅棟2棟に計36戸を擁し、太陽熱、地中熱などでエネルギー消費量を一般の住宅より約6割削減できる。「落葉樹の利用で夏期の緑陰と冬期の陽だまりを確保」と言った設計ビジョンを語った。------------------------------------------------------------「落葉樹の利用で夏期の緑陰と冬期の陽だまりを確保」とはよく言ったものです。新しく植生するのか、既存の山林を借景するのかは不明ですが、管理者的に落葉樹は運用コストが嵩むため忌避されるモノです。加速する仲介手数料ゼロ全国賃貸住宅新聞の2014.4.28号に興味深い記事がありました。オーナーズエージェントアートアベニューの藤澤雅義社長による「加速する仲介手数料ゼロ」です。記事の感想を下記に記載します。0」などと提示されている物件は5.7%だったそうです。3~4年ほど前にはほとんど見かけなかったですが、空室率の上昇とともにこのような動きが観察されるようです。現状では備考欄にさりげなく記載されているだけで、あまり目立っていません。大々的に宣伝しにくいのではと藤澤社長は分析しています。うたっている業者の7割は「客付け業者」で3割は「管理会社」と思われます。空前空室率の影響でオーナー側からADが多く支払われるようになったので、入居者側から仲介手数料をもらわなくてもよいとする業者が現れたのです。これには、入居者側から仲介手数料を支払う意義がどれだけあるのか?という根源的な疑問が発せられていることも原因です。ネットで自分で検索してそのままその物件に契約する人が4割以上に達している状況では仲介業者の存在意義が薄れてきているのです。武器にしてエンド客に直接働きかけることでコストカットを志向し始めています。次のように2極化することが予想されます。なんとか自前でエンドに直接働きかけようとする会社この際にネックになるのは現状では1階にある路面店舗での仲介です。今後はインターネットによる集客の更なる普及によって、1階にある路面店舗はあまり問題視されなくなっていく可能性があります。この現象はいわゆる”中抜き”です。数年前からこの変化を感じていたので、私は友人と賃貸直接募集ナビを展開しています。このシステムはオーナー主体ですが、世間では管理会社も動き出しているようです。楽待の読者アンケートで【不動産投資家の1ヶ月のお小遣い、生活費、貯蓄額はいくら!?】という記事がありました。読者の3人に1人が回答したとのことで結構な母集団のようです。要点は下記のごとくです。Q1:あなた一人分の一ヶ月の生活費はいくらですか?A1:月5万円から20万円未満で全体の過半数を占めた。平均的な日本の世帯感覚が維持されているようで好感を持てました。Q3:現実と理想の生活費の差はどれだけありますか?A3:「理想と現状は一致」は全体の4分の1にとどまり、4分の3の人は生活費が理想よりも足りないと回答している。人間、欲には限りが無いようですね(笑)。Q4:毎月、ご自身の自由になるお金(お小遣い)はいくらか?A4:月3万円から10万円未満で過半数を占めた。新生銀行の調査によれば、2013年のサラリーマンの小遣いの平均額は月3万8457円。私には”お小遣い”という概念が無いので何ともコメントしようがないです・・・。”経費”という観念でお金を使います。Q5:平均して、月にいくら貯蓄をしますか?A5:20万円未満までの範囲で7割以上を占めた。これは少し厳しい数字だと思います。この程度の金額しか貯蓄できないようでは減価償却分にとても追いつていないのではないでしょうか?市況の良い時期に売り逃げないかぎり、単なる利益の先食いだと思います。楽待編集部のまとめ:月の生活費では現実と理想の金額に開きがあり、7割以上の人が足りないと回答。欲しいという本音を読み取れた。小遣いや貯蓄額についても、もっと増やしたい人が多いだろう。これらの問題は、副収入があればすべて解消される。その手段として、不動産投資が選ばれているのかもしれない。不動産業者と購入希望者のマッチングサイトなので仕方ないですが、”小遣いや貯蓄額を増やすために副収入があればすべて解消される”という考え方で不動産賃貸業を始めるのは極めて危険だと思いました。与沢さん破綻の感想ネオヒルズ族として一世を風靡した(?)フリーエージェントスタイルホールディングス代表取締役会長の与沢翼さんが26日に自身のフェイスブックで「資金が完全にショートしました」と、会社が破たん状態にあることを明かしました。私も与沢さんのフェイスブックを拝見しましたが、案外さっぱりした風な印象を受けました。これまでの「金持ちキャラ」を演じることのプレッシャーから解放された様子が伺えます。与沢さんの販売手法は「プロダクトローンチ」として知られています。本格的にその手法を日本に広めたのは与沢さんが最初で、その爆発的な販売力に熱心な信者が多数生まれたのだと思います。「プロダクトローンチ」で販売する内容がネットビジネスの集客法だったことが、今回の破綻劇の遠因だったと思います。販売手法は間違っていなかったけど、ビジネスモデル(販売する商品)がネズミ講的だったので行き詰ってしまったのです。今回の1件で一番驚いたのは、与沢さんが「朝日新聞」「アエラ」「週刊ダイヤモンド」で好意的に取り上げられていたことです。バラエティー番組はともかく、これらの権威ある紙媒体で好意的に取り上げられたことで、私の中では既存のマスコミに対する信頼感が一層低下しました。取材能力の不足が根底にあるのでしょうが、既存の権威あるマスコミよりも、私たちのような一般人の方の感覚の方が正しいことが多いのでしょうね。土マスコミ業界の凋落2014.4.18のJ-CASTで興味深い記事がありました。今春「入社ゼロ」に幹部ら衝撃」です。---------------------------------------------------------------大学生の就職先として人気が高いマスコミ。なかでも朝日新聞といえば、東大を始め「銘柄大学卒」ばかりが入社する、と思われていた。ところが、2014年春に同社に入社した東大生はなんと「ゼロ」。東大生から、朝日新聞は見放されたのだろうか――。---------------------------------------------------------------詳細はJ-CASTに譲りますが、何を今更・・・という感想です。マスコミ業界のビジネスモデルは陳腐化している上に、巨大な固定資産(負債)を抱えています。現状では将来の展望が全く見通せないので、目端の利く学生なら敢えて沈みかけている泥舟に就職して自分の将来を託する気になれないでしょう。就職の選択枝の多い東大生なら、純粋に自分の希望にしたがって就職活動することが可能です。株式投資に関してはやや違う観点で考える必要があります。自分の就職の際には”売り”は無いですが、株式投資の場合には”売る”ことができるからです。とことんまで業績が悪化して業界の存亡が危ぶまれるようになれば、購入するチャンスがあるかもしれません。何と言っても大きな既得権益を保持しているので、人件費が削減されると業績が有る程度回復して低位安定する可能性を秘めているからです。従業員的には好ましくない状態ですが、株式投資家としては購入を検討できるかもしれません。最後になりますが、目端が利く(?)はずの東大生が”新御三家”としてDeNA、グリー、サイバーエージェントを挙げているのはいただけないです。いつごろの情報かにもよりますが、2014年現在であれば、少し勉強が足りないのかもしれません。省エネ住宅は省エネでは無い!?全国賃貸住宅新聞の2014.4.14号の取材のウラ窓に興味深い記事がありました。「省エネ基準をみたした家は数あれど、実際に光熱費を抑制できているものはそれほどない」と省エネセンター出身の研究者が告白されています。エアコンは容積に対して能力が決まるため、吹き抜けのリビングに設置するものは床面積×2倍の能力が必要だそうです。断熱・気密性能は素晴らしくても、間取りに全てを台無しにされた家ばかりだそうです。たしかに、そういう視点で見ると、最近の人気のある間取りは省エネをかけ離れていることが分かります。古い3DKのマンションをリノベーションして1LDKに間取りを変更することが流行っていますが、これなど広いリビングのため光熱費が従来の倍かかります。実は、私の家は築33年の築古木造戸建なのですが、キッチンが狭く(6畳)リビングというものが存在しません。このため、妻から再三にわたってリノベーションを要求されているのですが、「光熱費節約のためには今の狭い部屋の方が有利!」と弁明できるかもしれません(笑)。保険料額表を確認しました。健康保険に関しては、標準報酬が月額121万円を越えると介護保険第2号被保険者に該当する場合には、折半分で69756円でプラトーに達します。次に厚生年金保険に関しては、標準報酬が月額62万円を越えると折半分で53072円でプラトーに達します。標準報酬が月額121万円(=年収1452万円)を越えると医療保険や年金などの社会保険料負担が69756円+53072円=122828円のプラトーに達するのです。限界税率が50%に達する年収2340万円以上では限界税率が50%でプラトーに達します。比べて社会保険料の方が、高額所得者への搾取度合いがまだ軽いことが分かります。限界税率が50%の状態では勤労意欲がかなり減退します。自分の時間とお金を交換している状態でないのなら、たとえ50%であっても手元に資金が残るのでお金儲けの手綱を緩めるべきではないと思います。自分の時間と交換してお金を儲けている場合は、限界税率50%はかなりキツイですね・・・。貴重な資源である自分の時間を守るために、仕事量を減らして年収コントロールを考慮するべきでしょう。残念ながら管理人の場合は、どちらかと言えば後者に分類されます。上記のことはよく理解しているつもりですが、実際に自分の時間を作るため、敢えて仕事量を減らすことは非常に勇気が要ります。自分の時間には限度があるので、真剣に自分の時間とお金の価値を比較検討してみるべきです。場合によっては、年収を上げ過ぎないという”勇気”も必要かもしれません・・・。年収1000万円で限界税率が急上昇!週刊ダイヤモンドの2014.3.22号で興味深い記事がありました。限界税率とは、所得の課税対象額(課税標準)がある水準から増大したとき,その増大分に適用される税率のことです。モデル世代(片働き4人世帯の給与所得者、2014年)において税・社会保険料に児童手当の有無も考慮して、年収100万円の増加に対する広義の限界税率を試算したところ、年収が900万円から1000万円に増加するときに51.89%となるということでした。100万円の年収増に対して手取りの増加は48.11万円となり半分以下です。1000万円を越えると限界税率は40%弱に下がり、徐々に上昇していきます。900万円→1000万円で限界税率が急上昇するのは、児童手当の所得制限ラインが関係しています。年収1000万円はサラリーマンにとってある種の目標としても意識されるだけに、この前後の所得で急激に負担が増加することがないように、歪みのない税・社会保障制度が望まれると結んでいます。確かに、限界税率が50%を越えると勤労意欲が減退します。一般的には、モデル世帯において年収2340万円を越えると限界税率50%となってプラトーに到達します。社会保険料込みの限界税率はどのような推移をたどるのでしょうか?興味があったので、調べてみました。賃貸物件の反響数を上げるには?全国賃貸住宅新聞の2014.2.10号に反響数の多い検索傾向という記事がありました。最近の入居希望者はインターネットで検索して物件情報を収集します。したがって物件のインターネットでのアクセス数を稼ぐことが重要になります。曜日別の検索傾向では水・木・金と週末にかけてアクセス数が増える時間別の検索動向は12時前後と21時~24時これらの入居希望者の検索傾向を頭に入れた上で、インターネット対策を練る必要があります。上記の記事を参考にして、管理人が今繁忙期で実践していることは下記のごとくです。賃料などの条件変更は木曜日に行う物件情報が更新されると”新着”情報として扱われて、Yahoo!不動産などの検索サイトでは上位表示されるからです。空室対策は日々変化していきますので、全賃などの媒体で常に最新の動向を把握する必要があると思います。水ビットコインがエライことになってます!昨年からビットコインについて注目していましたが、25日に東京に本拠地のあるマウント・ゴックス(Mt.Gox)が取引を停止したため、ビットコイン価格が急落しています。以下、日経新聞の抜粋です。インターネット上で流通する仮想通貨ビットコインの価格が25日、急落した。2つの主要取引所の売買価格(平均)は一時、1ビットコインあたり420ドル前後と下落率が前日比で20%を超えた。東京都内の企業が運営する取引所大手「マウントゴックス(Mt・Gox)」が25日に全面的に取引を停止した影響が出た。政府は26日、実態の把握に向けた情報収集を始めた。海外を中心に数十万人の会員を擁するマウントゴックスは米東部時間の25日午前(日本時間26日未明)、ウェブサイト上の英語の声明で「顧客保護のため全ての取引を当面停止する」と述べた。取引停止の経緯など詳細には言及しておらず、ビットコイン取引への警戒感が強まったことが価格急落につながった。米紙ウォール・ストリート・ジャーナル(電子版)は25日、ニューヨークの連邦検察がマウントゴックスをめぐる問題の捜査に着手したと報じた。同検察がマウントゴックスに召喚状を送り、書類の保全を命じた。マウントゴックスは技術的な問題を理由に、2月上旬にビットコインの引き出しを一時停止。同社に預けた資産が凍結された状態の会員の間で動揺が広がっていた。米欧メディアによると、発行済みビットコインの約6%(直近の価格で約400億円相当)が同社の取引所内にあるという昨年の夏ごろには、あれほどもてはやされたビットコインですが、大手取引所であるマウント・ゴックスの事実上の消滅によって重大な局面に立たされているようです。このような混乱が発生すると中央銀行のような管理者の居ない仮想通貨は脆弱さを露呈しました。国家の枠組みさえ変える可能性のある仮想通貨ですが、今後の動向に注目したいと思います。従来型の資産であれば絶好の買場である可能性が高いですが、何の資産的な裏づけも無い仮想通貨なので、さすがの私も逆張りで買いに向かうことはできそうにないです。公務員はマンション経営できないの?2月10日付けの産経新聞からの転載です。設立し、代表取締役に就任して年間約7千万円の収入を得ていたなどとして、管財課の男性副課長(51)が懲戒処分(同日付で依願退職)を受けた。副課長は勤務時間中に公用パソコンを使い、知人女性3人らと少なくとも1万5千通の私用メールをやり取りしていたほか、競売物件サイトを閲覧したり、銀行のサイトで所有物件の入金状況を確認したりしていた。その後、この副課長から不動産経営のノウハウを学んで不動産会社の役員となり、年間1530万円の賃料収入を得ていた政策推進課の男性係長(46)も停職6カ月の懲戒処分を受けた。市の調査に対し、副課長は「不動産業に興味を持って始めた。株の売買と同じで問題ないと思った」、係長は「投資という認識だった」とそれぞれ釈明したという。-----------------------------------------------------このニュースを知って、少し驚きました。勤務時間内に公用パソコンを用いて不動産経営をしたのはマズイですが、文脈からは公務員の身分では不動産経営自体を禁じられているふうに見受けられます。休日や帰宅後に不動産経営をすることが就労規定に抵触するのなら驚きです。確かに経営者の立場からは、従業員は自分の会社の仕事に専念して欲しいと思います。帰宅後や休日などのプライベートの時間まで従業員を規則で拘束するのは如何なものかと思います。それが認められるのなら、従業員は奴隷と何ら変わらないことになってしまいます。現在日本において公務員は非常に恵まれた立場におり、一種の特権階級であることは厳然たる事実です。その特権に対する妬みがあるのでしょうが、今回の事案は少しかわいそうな気がしました。消費税非課税が最善いよいよ、今年の4月から消費税が8%に増税されます。これに伴い住居系家賃が非課税であることの問題を提気する動きが活発化しています。家主的には仕入れが課税にも関わらず、家賃が非課税ではたまったものではありません。それなら家賃も課税にすれば良いのか?というと、そう物事は簡単ではないと思います。賃料の下落傾向が続く中では、家賃が課税になっても増税分を転嫁できない可能性が高いからです。下手に課税になると、家賃に転嫁できないにも関わらず消費税の納税義務も新たに発生して家主に大きな負担になる可能性が高いからです。家主にとって最良の税制は、家賃が非課税のままでのインボイスの導入でしょう。インボイスが導入されると、仕入れでの消費税課税が還付されるので、家賃を課税にするまでもなく問題は全て解決されます。非課税業界へインボイスが導入されることを期待したいものです。興味深い記事がありました。バッファローITソリューションズが、九州電力傘下の九州通信ネットワークと提携して賃貸住宅向けに無線インターネット接続サービスを九州エリアで開始したそうです。バッファローは無線LAN機器のトップブランドです。管理人も所有マンションにバッファロー製の無線LANを使用しています。気になる価格は、月額利用料が1棟あたり8000円で、導入費用は月額5000円×72回分割払い(=36万円)です。同商品は2階以下の低層階の木造、軽量鉄骨の住宅に提供されています。管理人の物件は3階建重量鉄骨でしたが、これよりも条件は厳しく設定しているようです。私の場合と比較してイニシャルコストは3倍、ランニングコストは2倍ですが、導入のために使った私の時間や労力を考えると、悪くない価格設定だと思います。導入だけ御願いするパターンが同じ料金設定で可能ならば、一度も自主導入したことがない不動産オーナーなら検討してもよいかもしれませんね。最新鋭のバッファローの無線LANは相当強力なので、自主導入してもあまりトラブルは起こらないと思います。日経平均が大幅続落!今日の東京株式市場は、米株安や円高を受けて全面安の展開となりました。日経平均株価(225種)の終値は、前日比610円66銭安の1万4008円47銭と、前日から併せて1000円近くの下落となっています。このような大幅な下落をリアルタイムで見るのは久しぶりです。前回の2013年5月の暴落の際には旅行に行っており、暴落を知ったのは帰宅してからでした(笑)。etc.)には値頃感が無いのですが、急激に下げ幅を広げる株価を見ているとワクワクして思わず購入しそうになります。私の13年間の株式投資歴の経験からは、まだまだ雰囲気が暗くないです。2002年や2008年は、少し大袈裟かもしれませんが「このままこの世が終わってしまうのではないか?」という悲愴な気持ちになったものです。出口の見えない暗いトンネルの中を彷徨っている感覚は全然無いので、逆張り派投資家の出番はまだ来ていないのだと思います。2002年や2008年に悲壮感を感じた理由は、ダラダラと2年程度株価が下がり続けたことが原因だと思います。下がれ、下がれ!と言っていると皆の反感を買うので今日はこのあたりで終了にしておきます。今日の日経平均は大幅に3日続落しました。前週末に比べ295円安い1万4619円でした。前週末の米国市場での株価下落や外国為替市場での円高・ドル安を受けて、売りが優勢だったようです。高値水準なのですが、こういう軟調な相場展開は大好きです(笑)。いうヤマシイ心がむくむくと頭をもたげてくるのです。私がウォッチしている業界はJ-REIT・電力・総合商社ですが、今日一番の下落は電力業界でした。関西電力と北海道電力の下げが酷かったようです。J-REITは全く買えるようなレベルの株価ではないのですが、総合商社(三井・三菱)と電力の一角はもう一声下落すれば打診買いもアリかなと思っています。総合商社は新興国経済が危機に瀕しているので、今後も軟調な展開が継続することが予想されます。三井物産の資産ポートフォリオは、本来なら日本国政府自身が旗振りして押さえるべき資源を大量に所有しています。新興国がガタガタに崩れるような危機が発生すれば、三井物産を狙いに行こうと考えています。いずれにせよ、期末に向けてどんどん株価が下がって欲しいものです。日アルゼンチン・ペソが暴落!アルゼンチン・ペソが23日のブエノスアイレス市場で暴落しました。24日には1ドル=8.005ペソで取引を終え、前日比でほぼ横ばいで、ひとまず下げ止まった感がありますが、予断を許さない状況です。以下、WSJからの転載です。23日に中国で発表された1月の製造業景況指数(PMI)が低調だったことを受け、途上国が(先進国の)金融緩和策の終了後の状況を乗り切れるかについて懸念が広がった。した懸念を背景に、アルゼンチンペソなど複数の新興国通貨が大きく売られた。マーケットの不安心理の引き金となったのは、中国情勢と言われています。中国製造業PMIの芳しくない結果に加え、1月31日に償還期限が来る4.96億ドル相当の信託商品(理財商品)がデフォルトする可能性が高まっていることが原因です。アルゼンチン経済が今回のペソ暴落の原因と言う向きもありますが、トルコ・リラや南ア・ランドも下落幅を広げており中国発の新興国不安であることは明白です。以前から囁かれていた中国のシャドーバンキング問題がここに来て世界経済を攪乱する元凶となりつつあります。私としては現金のポジションを高めつつ、チャンスが来ればすぐに出動できる体勢を維持したいと思います。平成28年から資産内容が筒抜けいよいよ平成28年度からマイナンバー制度(国民総背番号制度)が開始されます。これは、平成25年5月「マイナンバー」制度の関連法が国会で成立し、平成28年1月から番号の利用が開始されることになったからです。開始時期に備え個人番号が記載された紙の「個人番号カード」が送付されます。つきのICカードに切り替えることもできます。三つですが、施行3年後の平成30年10月を目処に、民間や医療への利用拡大を検討することになっています。(2013/5/9)からの転載です。住民登録番号をパスポート取得からインターネット上の本人確認まで幅広く利用している韓国では、不正アクセスによる番号の流出や盗用による被害が多発。米国でも社会保障番号の不正取得による「成り済まし」犯罪の損害額が年間約500億ドル(約5兆円)に上ったとの政府調査があり、両国は個人番号の収集や利用を制限する方向に政策を転換した。実際に運用が開始されないと分かりませんが、平成28年以降は個人情報がダダ漏れになると思っておいた方が良さそうです。高額所得者や資産家への逆差別も甚だしいので、「資産は法人へ」という流れを加速させるべきだと感じました。土すごい人が居るものです!今月号の満室経営新聞を拝読しました。今月号の特集は”2014年大家の大報告会”で、有名大家さんの自己紹介的な記事でした。その大家さんの中でトップに登場したのが、札幌の佐藤元春さんでした。佐藤さんは35棟661戸を所有するメガ大家さんです。実は、私はこの”メガ大家さん”というフレーズにあまり良い印象を持っていません。所有戸数が多いのは単にバランスシートが大きいだけだからです。所有戸数や年間家賃収入の多さ、総資産(負債額)を自慢気に披露するのは、ある種のダマシだと感じています。重要なのは見た目の図体の大きさではなく、純資産(総資産の時価評価-有利子負債)だと考えているからです。このように第一印象はあまり良くなかったのですが、記事を読んでみると”この人は本物だな”と感じました。おっしゃられていることが全て腑に落ちるのです。佐藤さんの成功はある意味タイミングが良かったからです。そのタイミングを手繰り寄せることができたのは、佐藤さんの独特の嗅覚に寄るものです。印象に残ったのが、書店に新たに設置された”不動産投資”コーナーを見て、「ここが売り時だ」と感じて所有物件を売却されたところです。「平積みになっている本とは逆の手法で考えるため、時流を読み解く意味で本屋さんをよく利用しています」は至言だと思いました。投資家としての嗅覚だけではなく、札幌の不動産市場を知り尽くしており、経営者としても一流であることが分かります。世の中は本当に広いものですね。火2013年の株式・不動産市場を振り返る2013年の日本時間帯での最後の株式市場が昨日に終了しました。1年を通じた総じて強気な相場が大納会でも継続して、特に不動産・J-REITが最後まで買われて終了した感があります。2013年の大納会となった30日の東京株式市場は、9営業日続伸した。日経平均株価の終値は、前週末比112円37銭高の1万6291円31銭となりました。昨年の大納会終値と比べると、5896円高となり、56.7%も上昇しています。私の周囲でも財布のヒモもかなり緩んでおり、世の中はなかなか2年前と比較して明るくなっている印象です。政治の決断が、かくも大きな影響を国中に及ぼすことに今更ながら驚きました。日米欧3極の中央銀行が揃って超金融緩和を継続する歪は、根雪のように重く堆積し続けています。民間から中央銀行に移された債務問題が表面化することは、「いつ発生するのか?」だけの問題です。このことに関しては国家は破綻するを一読することをお勧めします。国家は破綻する――金融危機の800年ハーバート大学のカーメン・M・ラインハートとケネス・ロゴフ教授の評価はビジネスインサイダー誌で学生にメッタ切りにされて地に落ちましたが、それでも国家は破綻するは国家破産研究の教科書だと思います。来年なのか数年後なのかは分かりませんが、巨大な経済的津波に対する対策を日々考えているところです。孤独死少短の4社比較表2013.12.16発行の全国賃貸住宅新聞の記事に、孤独死少短の4社比較表が載っていました。全国的に空室率が上昇しており、単身高齢者の受け入れも一般的になってきています。大家の立場からは、単身高齢者は孤独死のリスクを常にはらんでいます。実際に孤独死が発生した場合の損失を少しでもカバーするために現在利用できる保険が下記の表にまとめられています。1棟単位のものはなかなか利用しづらいですが、自分の所有している物件の入居状況に応じて、必要に応じて保険を利用することも考えるべきなのでしょう。水ハッピーリタイアを探る?満室経営新聞の12月15日号を拝読しましたが、今月号の特集は「ネオ☆ハッピーリタイアを探る!」でした。不動産投資はやり方次第で理想的な収入源となりますが、その夢を叶えた2人の有名サラリーマン大家さんへのインタビューでした。有名サラリーマン大家さんとは、赤井誠氏と水澤健一氏です。赤井氏のブログやHPでは私もよく勉強させていただきました。水澤氏は日本最大級の大家さんコミュニティ「大家さん学びの会」を主催しています。お二人ともサラリーマン大家さんでしたが、今年に会社を退職してリタイヤされたそうです。サラリーマンから逃げ出したのではなく、新しい世界を切り開くために前向きな目的でリタイヤされました。このこと自体は非常に共感を覚えたのですが、リタイヤ後の財務状況を拝読すると少々心許なさを感じました。赤井氏は不動産収入の手残りが2000万円とのことでしたが、ここから更に生活費が控除されます。不動産では経年的に物件価値が落ちてくるので、その分の減価償却費や修繕費も控除しておくべきです。したがって、手残り2000万円といっても新たな投資に使えるフリーCFは、数百万円程度になるのではと予想されます。赤井氏のような成功しているサラリーマン大家さんであっても、リタイヤした場合には手残り金額がこの程度にしかならないことに愕然としました。上手に運営しても不動産賃貸業で大儲けすることは難しそうです。日本国内への配送に適用されます。