大田区の民泊解禁を検証2016年1月29日に東京都大田区は、全国で初めて民泊を解禁しました。1月27日に消費者生活センターで、規則とガイドラインの説明会が行われました。今回はその内容を検証したいと思います。民泊は国家戦略特区の特例を利用して行います。使用する建物などを同区に申請すると、書類審査や施設検査などを経て、問題がなければ約2週間で民泊事業者として認定されます。加えて、近隣住民への説明やその内容を詳細に書面化することも求められます。転貸で行う場合には、オーナーからの転貸許可証と所有者であることを証明する書類を発行してもらわなければなりません。転貸は、かなりハードルが上ったという印象です。テロ対策のため顔写真など滞在者の詳細なデータは3年間保存し、宿泊中の施設の利用状況も把握しなければなりません。ホテルや旅館でさえ行っていない「顔写真の保管」をすることの意義が不明です。極めつけは、6泊以上の縛りがあることです。6泊で契約して途中でキャンセルすることは可能なようですが、契約期間中は他のお客さんの予約を入れることは不可だそうです。これは収益的にかなり苦しいです。以上のことから大田区の民泊解禁の問題点は、下記のごとくだと感じました。正直な印象は「大田区内で民泊事業を行うことはかなり厳しくなった」です。私が大田区内でAirbnbを展開しているのなら、まず撤退すると思います。規制がきつく収益性が合わないからです。今回の「規制強化」は世界的に急拡大しているシェアリングビジネスの流れから日本が取り残される原因となりそうです。新しいビジネスチャンスが、官の規制のために潰されようとしているのかもしれません。個人的にはちょっと残念ですが、今回の一連の顛末から新しいビジネスアイデアに遭遇したら、まず実践することが大事だと思いました。土100年定期の結末は?2015.12.30の日経新聞で、現実社会で複利効果が有効なのか否かについての非常に興味深い記事があったのでご紹介します。新潟市にあった新潟貯蓄銀行(現在の第四銀行)が1915年(大正4年)に募集した「100年」定期預金が2015年に満期になり、預金証書を受け継いだ方から同行へ問い合わせが数件あったとのことです。現在では他に類を見ない「100年」定期預金は、大正天皇の即位の大礼を記念して募集されたそうです。当時は、第1次世界大戦で輸出が伸びた好景気の時期でした。利率は年6%で、複利効果で当初1円預けると100年後の満期時には339円になります。単純計算では預入れ金額の339倍になる計算でしたが、通貨価値下落によって満期金額の通貨価値は劇的に減少しました。当時の初任給は小学校教員で10~20円程度なので、100年前の1円は現在でいうと1~1.5万円の通貨価値があったようです。戦後のインフレ等で通貨価値が激減したため、通貨価値がほぼゼロになりました。資産形成の書籍を紐解くと、必ずと言っていいほど複利効果の有効性を説く下りがあります。現実社会では超長期に渡って元本の価値が維持されることは無いため、超長期の福利効果は机上の空論です。私自身は資産形成の複利効果を完全否定する者ではありませんが、単純に預金の複利効果のみで資産形成可能であるというおとぎ話は信じるべきではないことが証明されたと思います。不動産投資に前のめりは危険!日経新聞に興味深い記事がありました。首都圏の分譲マンション価格がバブル期並みに上昇し、地価の上昇も全国に広がりつつあります。一方で、分譲マンション価格の高騰に逆らうように都心まで1時間前後の通勤圏にもかかわらず、マンション賃料が極端に下落している地域があります。相模原市では単身向けの家賃が2万円台と直近のピークの半分程度に下がり、バブル前の昭和期並みになってしまいました。キャンパスの移転です。青学大の学生をターゲットにしたマンション建設が活発であったため、大学が移転したことで極端な供給過多となったのです。同様のことは千葉県松戸市や東京都八王子市や日野市でも発生しています。値下がりが顕著なのは駅から徒歩15分以上で築年数の古いワンルームマンションだそうです。単身向けのマンションを造り続けた結果、2010年ころから部屋が余り始めて値下げ競争が広がったとのことです。賃貸需要が伸びないにも関わらず、全国的にマンション建設は増加傾向にあります。これは2015年から相続税が引き上げられたためで、賃貸マンションの需給関係は全く無視されています。不動産に関しては需給関係が一度崩れると、その負の影響が何十年単位で継続します。需給関係の崩れは郊外から発生しますが、やがて都心にまで波及してきます。少なくとも現在の相続税制が続く限りは、マンション建築の勢いが止まることはないでしょう。このように不動産賃貸業では負の連鎖が将来的に持続することになります。移民を認める等の大胆な政策変更が無い限り、不動産賃貸業の負の連鎖を止めることはできません。このような状況を考慮すると、不動産賃貸業は「終わりつつある業界」と言わざるを得ません。少なくとも郊外では超長期投資が成り立つ可能性は低いので、不動産経営を行うのであれば、できるだけ都心の物件で実践するべきだと思います。少なくとも現在の状況で郊外の物件購入は非常にリスキーです。ポートフォリオの分散のために不動産投資から完全に撤退することはありませんが、私は不動産の割合を引き続きポートフォリオの半分以内に抑えていこうと思います。猫飼育OKの特約事項例2015.11.16の全国賃貸住宅新聞に興味深い記事が掲載されていました。「賃貸市場に猫ブーム到来」です。猫が帰る物件は需要に対して供給がまだまだ少ないです。今回は猫共生物件の実態についての取材でした。物件オーナーの視点では、猫可物件にすると下記のようなことが発生することから、できれば避けたい方が多いと思います。ペット嫌いの入居者を逃がす恐れ臭い、汚れ対策に保守の負担が高まる建物の清掃管理の仕事が増える原状回復時に課題を残す猫を飼っていた入居者が退去した後の部屋を原状回復するにはかなりの費用がかかることが多いです。費用をかけても臭いを除去できないことまであります。このため競争力のある物件においては猫を許可する理由が見当たりません。必然的に競争が激しく客付けに苦労している物件のオーナーが、猫許可にするか否かを検討することになります。私も過去に所有していた物件では猫を許可にしている物件がありました。一度空室になるとさまざまな空室対策のテクニックを駆使しても客付けに苦労する物件だったので、やむを得ず猫を許可したのです。退去後の部屋の状況は酷いもので、自分の物件が負のスパイラルに入っていることを痛切に感じ取りました。2013年以降は資産の浄化を進めたため、幸い現在ではペット可の物件は皆無です。高利回り物件購入で資産規模を拡大していくステージは卒業しているので猫物件は自分には関係無いと思っていました。今回の記事を拝読すると、猫可でも収益性を確保できそうなヒントがありました。飼育している猫が原因のトラブルは、飼い主である賃借人が損害賠償に応じる勧告や指示に従わない場合は飼育を禁止にし、悪質と判断した場合は契約を解除して損害賠償を請求することがある上記のような特約事項にするとトラブル発生をある程度抑えることが可能とのことでした。猫を飼っている方は猫可物件が少ないことを理解しているため、これだけの条件であっても飲む可能性が高いと思います。入居以来コツコツと25万円を貯めて、昨日に晴れて猫飼育の申し込みをされたとのことでした。これなら仕方ありません。猫と一緒に暮らしてくれることを期待したいと思います。バブルもそろそろ終了?2015.11.5に、無許可で中国人観光客向けの「民泊」を営んだとして、京都府警は旅館業法違反(無許可営業)の疑いで旅行会社顧問と旅館業者役員を近く書類送検する方針を固めたというニュースがありました。旺盛なインバウンド需要の追い風を受けて、全国的にAirbnbのホストになる人が激増しています。法的にはグレーゾーンなのですが、今回の案件は派手さが目立ったため摘発されたようです。中心部はまだまだ需給関係がタイトですが、郊外では収益性を確保できなくなってきています。この事件は遠い街の出来事と高をくくっていましたが、このニュースのために融資内諾していた決済間際のゲストハウス物件が、融資不可になった(!)との連絡がありました。モロに影響受けてます(笑)。今回は2番手からの逆転物件だったので、敢えて融資特約無しの契約です。したがって、手付流しを避けるには現金決済しかないのですが、決済間際での銀行のちゃぶ台返しは勘弁して欲しいですね。最悪のケースでは現金決済の心積もりで購入交渉を進めていたので手付け流しはあり得ませんが、このような形での融資不可は初めての経験(銀行融資不可自体が初めて)だったので少し驚いています。今回の書類送検の影響がいつまで続くか分かりませんが、遠い街の事件にも関わらず銀行融資に影響が出始めているため、ひとつのターニングポイントとなる可能性もあります。私の方針としては、今回に新規購入する物件は旅館業法に則って簡易宿泊所の許可を取得する予定です。簡易宿泊所の許可取得により、AirbnbだけではなくExpedia等のOTAにも集客チャンネルが開けます。民泊に対する規制が強化されると、雨後の筍のように増加した民泊マンションが淘汰されて、旅館業法の許可がある物件の収益力がアップします。このため、今回の事件は私にとって悪い話ではありません。何よりも宿泊施設運営という自分にとっての未知の領域に踏み込むワクワク感が堪りません(笑)。早く物件の決済を終えて、旅館業法の許可を取得したいと思います。日本国債の格付け引き下げ米国の大手格付会社であるスタンダード・アンド・プアーズ(S&P)は、日本の長期国債の格付けを、21段階中で上から4番目の「AAマイナス」から「Aプラス」に1段階引き下げました。S&Pの日本国債の格下げは2011年1月以来です。格付大手3社は米国のS&Pとムーディーズおよび英国のフィッチです。ムーディーズとフィッチも1年以内に日本国債の格付けを1段階引き下げています。S&Pによる日本国債の格付けは中国や韓国と同等でしたが、今回の格下げで中国や韓国以下の格付になりました。格下げの理由としてアベノミクスが国債の信用力を回復させるのは難しい点などを挙げています。今回の日本国債の格下げは、市場からもマスコミからもさほど大きな扱いを受けていません。リーマンショックで最後のトドメを刺されたために、今では一般人にさえも省みられなくなっています。そもそも国の経済規模を無視してバランスシートにのみ着目して政府が発行する債券の評価を行うこと自体がナンセンスです。ギリシャなどの小国でさえも世界経済を揺り動かす影響を与えました。ギリシャのような小国と比べると日本は圧倒的な経済大国です。その日本政府が発行する債券がデフォルトに陥った場合の世界経済に対する影響を予測することは不可能です。言っても広義のデフォルトの発生は否定できません。広義のデフォルトとは、インフレや通貨安による「円価値の毀損」です。現時点ではまだ資源安の追い風を受けているため、アベノミクスが成功する可能性は残されています。資源価格が高騰し始めると状況が一変します。日本国民としてはもう少し通貨安が続くことを祈りつつ、資源高から制御不能なインフレの発生が不可避になった際の対策を今から打っておくべきだと思います。不動産投資もトレンドの潮目か?2015.8.24号の全国賃貸住宅新聞に不動産投資家の近況を伝えるコーナーがありました。顔なじみの方もちらほら載っていたので興味深く拝読しました。不動産投資の内容もさることながら最も興味深かった点は、現時点でそれなりの規模の不動産投資家になっている方は、2010~2011年にかけて不動産投資を始めた方が多い点です。私のように2004年ごろから開始している方は少数派のようです。その理由を考察する上で、2008年のリーマンショックは外せないでしょう。ご存知のようにバブル崩壊後に不動産価格が最安値をつけたのは2003年ごろです。その後にミニバブルが発生して2006~2007年に不動産価格はひとつのピークを迎えました。2008年に発生したリーマンショックでミニバブルは脆くも崩壊します。物件価格は2003年ほどには安くなりませんでした。物件価格の絶対値としては2009~2012年の方が高めです。その後、2013年から自民党政権に代わって日本経済は息を吹き返します。その波にのって不動産価格も2006~2007年のミニバブル越えを果たしました。2009~2012年に割安に物件を購入した層が、2013年以降の不動産価格高騰期に物件を売却することで巨額のキャピタルゲインを得ました。今回の記事に載っていた方はこの時代の波に上手く乗ることができたのです。2003~2004年ではなく、2010~2012年なのでしょうか?それは銀行融資のハードルが2003~2004年に比べて、2010~2012年で大幅に下がったからです。物件価格は多少割高なものの、銀行融資の窓が開いたためにチャンスをモノにできたのです。このように、2000年代に入ってからも目まぐるしくチャンスの窓が開いては閉じています。現在進行形でチャンスの窓が開いている分野はありますが、不動産に関してはかなり微妙な状況だと思います。これは、百戦錬磨の不動産投資家といえども、昨今の物件価格上昇のあおりで物件の仕入れが一時期ほど上手くいっていないことからも読み取れます。米国のように超長期にわたって不動産相場が強気に推移する可能性も否定はできません。木タワマン節税も風前の灯?相続税増税の影響は不動産市場に大きな影響を与えます。私の近所でも相続税の負担を減らすために、利回り度外視の1棟新築マンション建設ラッシュが発生しています。いう価格でがどんどん売れています。売却後半年ほどすると表面利回り5%にも満たないであろう1棟新築マンションが建設されます。既存家主の私からすると、収益性度外視の1棟新築マンションは地域の相場を悪化させるので何とも迷惑な話です。相続税増税は既定路線なので、しばらくこの流れは続くと諦めています。1棟新築マンションとならんで人気の相続税対策は、おなじみのタワーマンション購入です。人気の理由は、眺望の良さや資産価値が下がりにくいことに加えて相続税対策になる点です。不動産の相続税評価額は、更地>建物付き土地>賃貸物件の順なので、賃貸物件購入で大きな節税効果を期待できます。タワーマンションは戸当たりの土地持分が小さいため相続税評価額が大きく下がります。タワーマンションを賃貸に出せば、相続税評価額は更地の約2割まで下がることもあります。このため、タワーマンションを利用した相続税の節税対策は非常にメジャーになっています。速報税理7月11日号」が、タワーマンション節税について「評価方法がパブリック・コメントにかけられる模様」と報じました。タワーマンションを一網打尽にするような規制は現実的ではないという見方が業界では強いようですが、私はこの考え方は国税を甘くみているのではないかと思います。いずれにせよ、現在のようなタワーマンション節税対策が永久に効力を発揮し続けることは考えにくいです。両者の危うい均衡の上に成り立つ手法だからです。単年度決算の個人所得税や法人所得税と異なり、相続税対策は極めて長いスパンとなります。タワーマンション節税のように誰でも簡単に対処できる手法は、相続税対策においては逃げ切れないと思います。不動産業者が煽っている収益性の低い新築1棟マンション建設やタワーマンション購入などの相続税対策は、極めて危険なので近寄るべきではないと思います。日経新聞に興味深い記事がありました。国税当局が富裕層の課税強化に乗り出しており、「取れるところから取る」という強い姿勢が垣間見えるとのことです。注目するべき内容として国税当局が注視する富裕層の選定基準が日経新聞の取材で明らかになりました。下記が国税当局による大口資産家の主な「選定基準」だそうです。個人との取引内容を報告する「支払調書」などの資料を基に対象者を抽出します。その中から保有資産の収益性や流動性が高い人物を重点対象としてリストアップし、「7年一巡」を目安に税務調査しているそうです。狙った獲物からお金を捕る気まんまんですね。よると、所得1億円超は約1万6千人で、高額の財産を相続した人などを合わせれば、国内の大口資産家は2万人を超えるそうです。これらの方がターゲットです。税収不足のため将来的にターゲットを拡大することは不可避なことが予想されます。富裕層は海外に脱出するか法人に資産をシフトすることで資産を防衛する必要がありそうですね。月号の特集はサブリースに関するものでした。その中で興味深い記事があったのでご紹介させていただきます。サブリースはなかなか上手く考えられており、知識の無い資産家から法律を盾に資産を収奪する絶好の手法です。後の2者が前者の地主を喰い物にしており、後者は前者よりも絶対に損をしない仕組みになっています。地主からは分かり辛いようで、ますます犠牲者(=サブリース利用者)が増加しています。サブリース業者を使って新築マンションを建築した時点でほぼ負けが確定しているのですが、今回の特集で傷口を広げないように応戦する手法を解説していました。100%地主が負けのところを90%負けにする程度のことではありますが、全く何もしないよりはマシだと思います。そのうちでコレは!という記事がありました。それは、家賃の減額請求が来たときに安易に印鑑を押さないことだそうです。印鑑を押さなければサブリース会社は調停を経て裁判を起こさなければなりません。この場合、2~3年は戦わなくてはいけないので、サブリース会社にとっても大きな負担になります。したがって法的には弱者である地主側にも交渉の余地が出てくるのです。サブリース会社から裁判を起こされそうになった場合に、初めて印鑑を押しても遅くはないそうです。このため、まずは印鑑を押さずにNOと言い続けることが重要です。大荒れに荒れる金融市場!先週後半から金融市場はすごいことになっていますね!先週土曜日時点でシカゴ市場(GLOBEX)のCME日経225先物が19000割れしていたので、週明けの24日も東京は暴落だなぁと思っていました。24日のNY市場があそこまで崩れるとは正直想定していませんでした。産金株に本格参戦しているので、NY市場のオープニングは確認しているのですが、いきなりの大暴落!でびっくりしました。株式市場の暴落以上に驚いたのは、為替の急激な動きです。ドル円相場が1日で5円も動いたのを見るのはリーマンショック以来です(3.11のときは記憶に無いです)。為替も株式市場も極めて不安定な状態になっています。今回の変動は9.11、リーマンショック、3.11に匹敵する変動率である印象ですが、前3者はいずれも暴落のトリガーがはっきりしていました。今回の暴落は中国経済の減速等が原因ではあるものの、突然発生したサプライズの事件はありません。このため、ここまで大きな変動率に至るとは、正直想定していなかったのです。先ほど東京市場がクローズしてから株価を丹念に確認しましたが、まだ購入を検討できる株価ではありません。今回は私の想定範囲を超えている変動なので、注意して相場の動きを見ていこうと思います。私は現物のみなので究極的にはノーリスクなのですが、信用取引を行っている投資家は大変な思いをしているはずです。これだけ上下に変動すると、どちらに動いてもハイレバレッジでは即死してしまいます。プット・オプションの売り手に関しては目も当てられない惨劇だったでしょう。私事ながら、NY市場の産金株もかなりの暴落を演じました。今朝起きたら、KGCの10%下の指値があっさり購入できていました(笑)。う~ん、相場はやはり全く読めないモノですね。時代で変わる経営者のスタイル2015.8.3の全国賃貸住宅新聞で興味深い記事がありました。全賃オーナーの亀岡大郎氏と全賃新聞に頻回に広告を発注している会社社長との対談記事である「亀岡大郎のトップ対談」です。亀岡大郎氏は大正15年生まれで、戦後日本の経済界を記者として生き抜いてきた方です。大企業の社長に取材したことを誇りにしているようです。「亀岡大郎のトップ対談」では、毎回のように亀岡大郎氏がいかにすごい経営者と懇意であったのかを自慢する場面があって、年甲斐の無いヒトだなぁと思いながらも微笑ましいです(笑)。そんなおちゃめな亀岡大郎氏ですが、今回は珍しく良いことをおっしゃられていたのでご紹介します。経営者に求められるスタイルは時代とともに変わるとのことです。昭和30年ごろは労働争議の時代だったので腕っ節が強くないと経営者は務まりませんでした。昭和40年ごろは世界のマーケットの要請に応じる設備投資のための借金名人が経営者の鏡だったそうです。昭和50年になるとトップセールスで世界中に商品を売りまくるセールスの達人が経営者になりました。バブル後は大型M&Aを成功させる権謀術数に長けた策略家が花形でした。今の時代では財務などの専門知識に長けた経営の実務家が求められているとのことです。このように俯瞰すると、時代によって求められる経営者のスタイルはまるっきり異なることが分かります。不動産でソーシャル・レンディング?2015.7.20号の全国賃貸住宅新聞で興味深い記事がありました。「ネット上で不動産小口投資サービス」です。事業テナント用の土地活用を行うロジコムの子会社LCレンディングの記事です。LENDING」を開始したそうです。ソーシャルレンディングとは、ネット上でお金を借りたい人と、貸したい人を結びつけるクラウドファンディングです。米国株投資を行っている方にはニューヨーク証券取引所に上場したレンディング・クラブ(ティッカーシンボル:LC)でおなじみのサービスで、金融の世界では革命的なビジネスモデルと言われています。ソーシャルレンディングは、お金を貸したい人とお金を借りたい人をウェブ上で直接結びつけるP2P(ピア・ツー・ピア)レンディングが代表的です。LENDING)で結びつける仕組みです。確かにソーシャルレンディングではありますが、これっていわゆる不動産私募ファンドではないのでしょうか(笑)。「ソーシャルレンディング」という呼称を使用しているところが商売上手だと思います。ソーシャルレンディングは(米国株の)株式投資家にとって常識的な知識ですが、日本の不動産投資家のほとんどは知らない呼称だと思います。記事を誤解しているだけかもしれません。先日の楽待の不動産投資新聞で興味深い記事がありました。某大家さんが融資交渉先のメガバンク支店長から聞いたという「メガバンク支店長の教え」です。詳細はリンク先を精読していただきたいと思いますが、私の感想を述べてみたいと思います。このメガバンク支店長は下記のようなアドバイスをしたとのことです。フローを厚くすること相続は3代先まで考えて対策しなさい1に関して、不動産で成功している人はどんどん繰り上げ返済してキャッシュフローを厚くしているとのことですが、私は全く逆の意見です。本当に資金が必要な局面では銀行はアテになりません。2003~2004年や2008~2009年の経済危機の際には、キャッシュフローの厚さよりも自己資金をどれだけ所有しているかが優良物件を獲得できるか否かの分かれ目でした。資金の有効利用の観点からは、資金をベタ済みしておくよりも繰り上げ返済してキャッシュフローを厚くする方が推奨されると思います。経済状況が厳しくなると現金が強さを発揮します。今後も経済危機が発生する度に、現金の強さが再確認できると思います。このため、現在のような状況下では浪費を戒めて、キャッシュを積み上げることに専念するべきだと思います。銀行の立場からも繰上げ返済するよりも、自己資金を積み上げる方が望ましい状況です。このメガバンクの支店長の真意は分かりませんが、少なくともポジショントークで無いことは確かだと思います。資産所有法人の株価評価がマイナスになっている場合が多いです。このように自社株評価がマイナスであるうちに、株を子供や孫に譲渡することで、3代先まで考えた相続対策を行うことは合目的です。この点は完全にメガバンク支店長に同意します。何事も最初の枠組みで、その後の成長性が決まります。枠組み作りは税制を熟慮しながら慎重に構想を練り、実行に移すときにはその都度の経済状況に従って、うまくオペレーションしていくことが理想です。続落!今日も中国株式市場は前日比8%安でオープンしました。不安心理は東京株式市場にも波及して日経平均株価は2万円を割り込んで今年最大の下げを記録しました。今回の中国株式市場の下げは、1990年台初頭の日本のバブル崩壊にと似通う点が多いことが話題になっています。世界全体のGDPに占める中国の割合は14%ですが、バブル崩壊時の日本と全く同じ規模です。名目GDPに対する株式の時価総額の割合は、1990年の日本が140%に対して中国でも直近で100%を超えており、バブル化しているとの見方があります。個人投資家の狼狽売りが下げを主導している構図も似ています。信用取引で買った個人が株価下落で追加の証拠金の差し入れを迫られ、持ち株の換金売りがさらなる下げを呼んでいるのです。このように共通点が多い中国株式市場の状況ですが、最大の問題は中国当局の株価対策の効果が全く無い点です。年金を通じてPKO行おうとしていますが、株価は下げ止まっていません。同時進行的にギリシャ危機が話題になっていますが、ギリシャの場合はギリシャ国債をECBなどの公的機関が所有しているため、民間に危機が波及するリスクは限定的です。これと比較して中国の場合には、金融市場が世界とつながっているため、危機の連鎖が発生する危険性がギリシャよりも高い可能性があります。地理的にもギリシャよりも中国問題の方が影響を受け易いです。今回の中国株式市場の急落が中国の不動産バブル崩壊の引き金をひくことになるのかは分かりませんが、緊急事態に備えて現金比率を高めていこうと思います。所有物件の路線価の結果は?相続税などの計算の基準となる路線価が公表されました。全国平均では7年連続の下落となりましたが、下げ止まりの傾向が強まり、三大都市圏では、海外の投資資金などを背景に去年よりも上昇しました。今年の路線価は全国の平均で去年を0.4%下回り、リーマンショック以降7年連続の下落となりましたが、下げ幅はこの7年で最も小さくなり、下げ止まりの傾向が強まりました。自分の所有物件の路線価を調べてみました。メインの4物件では2勝0敗2引き分けで、まずまずの成績だと思いました。実際の路線価は下記のごとくです。)しかし、実勢価格の上昇ぶりと比べると非常に控えめだと思います。これではますます路線価と実勢価格の差が大きくなっていきます。相続や贈与には有利な状況です。興味本位ではあるのですが、既売却物件の路線価も調べてみました。こちらは0勝1敗1引き分けでした。路線価の推移を見る限りでは売却して正解だったのかもしれません。水ギリシャのモラルハザード日経新聞の興味深い記事がありました。デフォルト懸念のくすぶるギリシャからのニュースです。詳細は、日経新聞を参照願いますが、ギリシャでは、かつて裕福だった中間層の間で戦略的デフォルトがごく普通に行われるようになっているそうです。ギリシャでは2001年にユーロが導入された後、国内銀行が貸し出し競争に走り、多くの人々が多額の借り入れを行いました。リーマンショック後も、人々はライフスタイルを変えませんでした。その後に厳しい調整を強いられた結果、庶民の蓄えは大幅に減り、国家のデフォルト懸念から多くの人々が支払いを完全に止め、経済活動が事実上凍結しているそうです。非常に多くの人が税金の申告をやめてしまっただけに留まらず、ギリシャ政府自体も納入業者への支払いを凍結したため、経済の大半を占める小企業の経営が苦しくなっています。企業間の代金の支払いはほぼ止まってしまい、ギリシャの銀行は住宅ローンの戦略的デフォルトによって元利返済が滞っていることに悩まされています。国民のモラルハザードのため債務再編を行った住宅ローンの約70%で元利返済が止まっており、左派政権自身が低所得住宅保有者を差し押さえから守っていることが、問題の悪化に拍車をかけています。6年間にわたって疲弊した状況で暮らしてきた後、ギリシャの中産階級は祖父母から相続した貴重な財産を手放すことにも慣れてきました。アンティークのバイヤーにとっては、本物の経済的混乱が起きたときだけにチャンスが訪れますが、ギリシャでは第2次世界大戦以降は起きなかったそうです。昨年に仕事を失ったマルガリータさんは、以前楽しんでいたが今では手が届かなくなった小さなぜいたく(外国での休暇やヨガ教室、毎年一つ買っていたプラダのバッグ)を数え上げているとのことです。私はこの記事を読んで、日本の将来を連想しました。この記事の主人公のマルガリータさんが日本の高齢者や生活保護受給者に重なるのです。実力以上の生活をしているのは両者に共通します。日本の財政悪化も放置すればギリシャの二の舞になる可能性が高いです。これは債権者が国内に居るか否かは関係ありません。いつまでもこのままの状況が続くとは考えない方が良いと改めて思いました。金ギリシアで富裕層の高級車購入増加6月13~14日のギリシャ政府とユーロ圏財務相会合(ユーログループ)との交渉は合意に至らずに終了しました。このため、ギリシアがデフォルトする可能性が増しています。お隣のキプロスが2013年にデフォルトに陥った時には、10万ユーロ(1380万円)以上の預金者には特別課税を政府が課して80億ユーロ(1兆1040億円)の税収を得ました。兄弟国でのデフォルトおよび預金封鎖事例を真近で見てきたギリシアの富裕層は、ギリシャ政府が同じようなことを実施するのではないかと懸念しています。預金封鎖が現実味を増してきたギリシャでは、富裕層の高級車購入が増加しているそうです。メルセデスやポルシェなどの高級車の販売は、3月は前月比で47.2%、4月は27.9%増加したと報じられています。同様のケースはロシアでも起きました。ウクライナ問題の制裁後にロシア通貨ルーブルが下落を始めた途端に、ポルシェなど高級車の販売が急増しました。昨日のブログでもご紹介した書籍にも、ハイパーインフレ下の経済では現物資産を購入することで、貨幣価値の下落を防止する行動が有効であったことが史実として残っています。今回のギリシアのケースでは、ハイパーインフレ下のかつてのドイツで価値ある家具や楽器が購入されたように、ギリシアの富裕層は高級車を購入しているようです。世界最大の債権国である現在の日本では遠い国の話のように思えますが、知識として知っておいて損は無いと思います。介護事業は儲からない?2015.5.18の全国賃貸住宅新聞に興味深い記事がありました。破産したコバヤシ・ファシリティーズの承継物件建て直しについての記事です。コバヤシ・ファシリティーズの破綻は以前にブログでご紹介しました。当時、コバヤシ・ファシリティーズの倒産は、単なるディベロッパーの破綻だと思っていました。全賃の記事を読んだ限りでは、どうも介護事業のつまずきもあったようです。コバヤシ・ファシリティーズのから高齢者住宅の運営権を承継したゴールドエイジコンストラクションへのインタユー記事なのですが、入居率が95%を超えているにも関わらず、毎月の収支は赤字とのことです。少ないからだそうです。それなら家賃や介護報酬を値上げすればよいのでは?と思いました。介護報酬は介護保険により報酬が規定されています。家賃は年金から拠出している方がほとんどなので、容易に値上げすることはできません。このため、稼働率を高めるほかには売り上げを伸ばす方法がありません。したがって、効率的な人員配置による人件費削減で支出を抑えるしか利益を生み出す方法が無いそうです。正直に言って、これはかなり厳しい状況だと思います。損益分岐点が高い事業は非常にリスキーです。ビジネスは成長分野と見做されて盛り上がりましたが、基本的に国に首根っこをつかまれている分野なので、政策しだいでどうにでも転んでしまう怖さがあります。この記事内でゴールドエイジコンストラクションは家主に支払う家賃の減額交渉について言及してません。遠くない将来に家賃の引き下げ交渉は必至ではないかと思いました。世の中にはおいしい話が続く状況はなかなか無いようですね。私の日本株式のポートフォリオの1/6を占める電力株ですが、連日の年初来高値更新でお祭り状態です。3年で+50%程度のパフォーマンスに甘んじてきましたが、ようやく動き出したようです。3号機が新規制基準に「適合していると認められる」とする審査書案を提示したためです。日経225も快調な値動きですが、電力株は日経225のパフォーマンスをかなり上回っています。電力株が上がっても傍観しているだけなので、実質的には何も変わりません。何もしなくても毎日数十万円ずつ評価額が上昇していくのは気持ち良いものです。欲を言えば、全電力会社が早く復配に踏み切って欲しいと思います。各社が復配するのはまだ先だと思います。長期投資家の立場では、株価上昇と同じぐらい配当も重要です。2012年の電力危機で電力株への投資を開始しましたが、私の意識の中では復配が完了して初めて一連の投資活動が完結することになります。昨日の築古木造戸建投資のように早く完結したいものです。個別企業の問題では投資不可!2015.5.11にシャープと東芝がストップ安まで売り込まれました。バーゲンハンターの私は、その後もこの2銘柄をウォッチしていましたが、両銘柄とも残念ながらその後の株価は期待を裏切るものでした。翌日の5.12以降はストップ安付近の株価に留まっているのです。細かく見ると企業の収益性や将来性の違いのために、シャープはじり安・東芝はじり高の展開です。チャート的にも東芝などは、もう少し株価が下がれば購入を検討してもよいかもしれないと思っていただけに少し残念です。仮に東芝株を購入することになっても、これは厳密には投資ではなく投機です。逆張り派の私の株式を購入するタイミングから考えると、この両銘柄は絶好(?)の購入タイミングに思えるかもしれません。私は個別企業の経営危機やスキャンダルでは手を出さないことにしています。東芝やシャープなどの日本を代表する企業であっても、個別企業内の要因で株価暴落した場合には、そのまま倒産してしまうリスクを払拭できないからです。気持ち的には、もう少し下がれば東芝株を購入したかったのですが、考えることは皆同じようで、絶妙な株価で踏みとどまっているのがニクイところです(笑)。期待はできないですが、もう少しこの2銘柄の株価をウォッチし続けたいと思います。株価がさらに下がって購入したとしても、それは「投資」ではなく「投機」ですが・・・。私は金森重樹氏の言動に注目しています。おっしゃられることが全て理に適っていて、しかも机上の理論ではなく結果を出しているからです。そんな金森氏の記事があろうことか日刊SPA!に載っていました(笑)私の中では日刊SPA!は、週刊ポストと同じクラスの娯楽誌です。その日刊SPA!に金森氏の記事があったので、日刊SPA!はどのように金森氏を扱っているのか、逆に興味が湧いたので一読してみました。「ネオ富裕層・錬金術」という見出しが踊っているあたりは、さすが日刊SPA!です。記事の内容は宮古島に建設されたメガソーラー発電所のことでした。総工費は6億円で、銀行からの借り入れをフル活用して、自己資金を極力抑えたそうです。以下、日刊SPA!からの抜粋です。「年間売上1億円です。投じた自己資金は6000万円ほどですから、税金を支払っても1年ちょっとで戻ってくる計算になる。「経費として計上できるので、2%で借りたとしても実質1%。虎の子を張るより借りて資金効率を上げたほうが全然いい」と、日刊SPA!読者のほとんどが理解できないであろうことを述べています(笑)。効果は一生続くので、面倒くさくても習慣づけると大きな武器になります。お金を残したいと考えるなら、まず収入の数分の1で生きて行ける暮らし方を身に着けること。それで、残ったお金を投資に回すのです。高価なものは、税金で減価償却できるようになったら買えばいいんです。株やFXには手を出さず、形があるものに投資するのも金森流だ。「実体があるものを調べまくって、覚えながら投資していくほうが間違いはないと思う。不動産の現物投資はいい案件だと1年目で手金が回収できるものもあります。タネ銭が少なくても始められるものは探せばあります。行政を味方につけるのも有効。日刊SPA!の記事とは思えない、金森氏の金言の数々にただただ脱帽です。月シャープが大型減資を検討!今日の東京株式市場では、シャープと東芝がストップ安となり話題になりました。シャープは99%の大型減資、東芝は不適切会計問題で2015年3月期の業績予想を未定に変更したことが原因です。両社とものっぴきならない理由ですが、今回はシャープの大型減資を考察してみました。東芝に関しては下落幅しだいではおいしい買い物となる可能性があるので、もう少しウォッチする必要がありそうです。シャープの大型減資のニュースには驚きました。競争が激化しているため収益が振るわないことが原因ですが、いよいよ単独での生き残りが難しくなった印象です。今回の大型減資では主力取引行のみずほ銀行と東京三菱銀行から2000億円規模の債務株式化(DES)の資本支援を受ける方向で合意しているとのことです。100%減資ではないため、株主の持ち分は変わらないですが、その後の資本支援で発行済み株式が増えれば株主の持ち分が目減りする可能性が高いです。「既存株主の大虐殺」が行われようとしています。既存株主にとっては倒産するより多少ましですが、極めて大きな損失を蒙ります。今回のシャープの事例からも分かるように、日本では株主よりも従業員の方が重視されているようです。今回の大型減資は株主と従業員の利益相反が際立っています。いう「事件」を目撃すると株式投資の怖さを再認識させられます。私はシャープに投資していませんが、フロー型企業への投資は怖いですね。事業継承のポイント2015.4.6の全国賃貸住宅新聞に興味深い記事があったのでご紹介します。「事業継承を本気で成功させるには?」というテーマでコンサルタントの方が事例を挙げて説明されていました。事業継承は難しい課題です。最大の問題は、適切な後継者が居ないことです。一代で創業した社長に匹敵する能力を有する後継者は、確率的には極めて小さいからです。これは、中小企業などのオーナー企業だけではなく、上場している大企業にも当てはまります。基本的に会社の舵取りをする能力は、サラリーマンに必要とされる能力とは全く別モノだからです。それでも大企業はまだ頭数が揃っているので選択肢は豊富ですが、中小のオーナー企業の場合、有能な後継者が親族に見当たらないケースが多々あります。このような場合、会社の存続を願うなら親族以外からも探し出す必要があります。事業継承を成功に導くためには、下記のような5つのポイントがあるそうです。)について早い時期に説明する継承予定者は、覚悟を持って責任を持つと決めること継承予定者は、自らが何事も率先して動くこと。謙虚さは常に忘れないこうなりたいというビジョンを持つ。自分の信頼できる組織・人材を作ることいずれも、言うは易しですが、実行するのは難しそうなポイントですね。今のところ私には経験がありませんが、遠い未来に事業承継で悩むことになりそうです。2015.4.13号に表題のような記事が載りました。直近の不動産市場の勢いは全く衰えていないようで、東京都心部の物件は5%台が主流だそうです。中には3~4%台での取引もあるようで、都心部の物件の過熱感が良く分かります。ここまで利回りが低いと、レバレッジを考慮しない場合にはREITの方がまだマシだと感じるほどです。私のメインのエリアでは6~7%台が主流であり、まだ東京都心部ほどの利回り低下は無いのですが、物件自体が枯渇しており新規で購入しようと思っても「タマ」が無い状況です。記事では、このような激しい不動産価格上昇を受けて個人投資家による短期転売が激増しているようです。確かに私の周囲でも転売を得意とする投資家が目立っている印象です。このこと自体は悪いことではないのですが、現在の状況はいわゆる「ババ抜き」だと思います。都心に引きずられて上昇している郊外物件(政令指定都市も含む)は、購入に対して慎重になるべきでしょう。転売によるキャピタルゲインを得るためにお化粧された収益物件を、最近では以前に増してよく見かけるようになりました。売却する方に悪気は無いですが、このような物件を嵌め込まれたら人生が終わります。このような物件が成約するたびに、将来的に人生を終わらせるであろう方が量産されています。少なくともお化粧されて商品化された物件には近付かないことが吉だと思います。み」「満室」で現所有者が購入後2年以内の物件は危険な香りがします。転売目的の投資家は極めて優秀です。彼らと同レベルで物件運営できると考えるべきではないでしょう。ご存知の方も多いと思いますが、本日は終値でも日経225が2万円台に突入しました。日経225は恣意的な指数なので「2万円」という数字に大した意味は無いですが、心理的なひとつの壁ではあります。私の中では、日経225の2万円台越えよりもTOPIXの値動きの方が興味があります。何といっても相場の動きを理解するには日経225よりもTOPIXの方が正確です。下図はTOPIXの30年チャートです。見て分かるように、今回はTOPIXが1600越えを達成しています。1990年のバブル崩壊後の最高値圏を推移しており、今後の株価の動きが気になるところです。今回の株価上昇は円安でお化粧されているイメージがありますが、実は過去の最高値圏と比較して現在の為替レートが極端に円安というわけではありません。少なくとも現時点では安倍政権および日銀による金融政策は成功していると考えるべきでしょう。世間ではアベノミクスに否定的な意見が多いですが、やはり一番重要なのは現実に起こっていることです。トレンドの変換点への備えは万全を期す必要がありますが、現在の状況下は資産を保有する者にとっては理想的です。holdするか、現金化してクラッシュに備えるか、判断が問われる局面ですね。今日の東京株式市場で、日経平均株価(日経225)は、取引時間中としては、情報技術関連の銘柄が急騰した2000年4月17日のITバブル以来、15年ぶりに2万円の大台を回復しました。日経225は2万円台を回復したと騒がれていますが、より市場の動きを正確に反映すると言われている東証株価指数(TOPIX)は、1596ポイントと、2007年の1800にもまだまだ及びません。日経225はかなり数字に恣意性が混じっているので、2万円台回復を手放しで喜ぶわけにはいきませんが、ひとつのターゲットであったことは確かです。本日の東京外国為替市場で1米ドルは120円でした。最近は円安傾向ですが、意外にも2000年4月の為替相場は110円程度であり、現在の株価は2000年当時に近似すると言ってよいでしょう。マスコミでは景気回復の実感を伴わない株高と揶揄するところもありますが、株高による資産効果もあり少なくとも資産家層の消費姿勢は旺盛なようです。安倍政権による金融緩和が始まって2年ですが、株価の動向を見る限りでは金融政策は奏功していると思われます。この1年は少なくとも日本では大きなイベントはありません。市場に大きな変化があるとすれば、海外の出来事が要因となる可能性が高いです。未来を予測することは不可能ですが、何か突発事件が発生して市場が暴落しても、すぐに対応できる態勢を整えたいと思います。焼津のマグロは損なのか?今日、お昼ご飯を食べていると、職場の年配の方から「焼津のマグロいいよ!」と言われました。「焼津のマグロ、ですか・・・?」と訝しげに返答したところ、どうもふるさと納税のことだったようです(笑)。何でも10万円の寄付で、半年間毎月マグロが送られてくるとのことでした。コレが結構美味しいらしいのです。そこで、私も早速Googleで焼津市のふるさと納税を調べてみました。確かに焼津の10万円以上コースでは、マグロが半年間毎月送られてくるようです。焼津市は市のPRと地元産業の振興のために、還元率を50%に設定しています。これはイイ感じだなと思いましたが、Googleの検索の下の方に読売新聞の「買った方が安い...マグロ1匹分、手に入れる方法」という記事を扱ったサイトがありました。何気なく開いてみると、マスコミにありがちなキャッチーなタイトルを批判するブログでした。確かにこのタイトルでこの内容では、釣りのためのタイトルと言われても仕方無いと思いました。ふるさと納税でよく言われるのは、「結局、寄付するよりも買った方が安い」という主張ですが、納税と購入を同一視している全く話にならない論法です。このようなふるさと納税へのやっかみとは裏腹に、特典品を新たに投入する自治体が相次ぎ、寄付金獲得合戦は全国的にますます熱を帯びてきている様相です。今年からは控除率が10%→20%となったため、2000円の控除のみで寄付可能な範囲が一気に2倍となりました。昨年と同じペースでは、全然寄付金額が追いつきません。ふるさと納税の宴は続きそうなので、今年もハイペースで各自治体に寄付を進めていこうと思います。それにしても焼津のマグロはなかなか興味をソソリますね(笑)。日あの人気物件は今・・・2015.3.16号の全国賃貸住宅新聞に興味深い記事があったのでご紹介します。「あの人気物件は今」というコラムの「家具付きの先駆なるも狭さで失敗」です。1985年前後から今で言うサービスアパートメントが登場しました。当時はそうした言葉は無く、単に家具付き物件と称していたようです。最近の大規模分譲マンションではコンシェルジェサービスも散見します。当時は時代が早すぎたようで、途中でサービスを停止して一般賃貸化している例が多いとのことです。そのうちのひとつで築地の物件の現状をリポートされていました。この物件は専有面積17m2前後のワンルームで、賃料10万円~でベッド・デスク・TVが付いており、フロントでは各種取次からベッドメーキングまで提供していたそうです。現在ではサービスはもちろん家具も撤去されており、単なる普通のワンルームマンションになっています。このマンションは投資家向けに分譲されたワンルームマンションです。建物全体は大手管理会社が担当しているため、さほど劣化していないようですが、住民の質はかなり変わったようで属性が悪化したため家賃も7万円ほどだそうです。敗因は共用部が無かった点に加えて部屋が狭く、管理・サービスを一貫して提供できなかったためと考察されています。部屋の狭さをソフト面で長期にわたってカバーすることは容易ではなさそうです。極狭の分譲ワンルームマンションは、相当な立地面のアドバンテージが無いかぎり、「お化粧」を施して時期を見て売却することが望ましいと思います。金これって、安愚楽牧場と同じでは?2015.3.23号の全国賃貸住宅新聞で興味深い記事がありました。「コバヤシ・ファシリティーズ倒産」です。コバヤシ・ファシリティーズって何?という方がほとんどだと思います。コバヤシ・ファシリティーズとは、生活支援型シニア賃貸マンションや住宅型有料老人ホーム「ライフコート」の建築請負を主体に事業を展開していた企業です。「家主と地主」で、頻回に派手なブチ抜き広告を打っている会社だったからです。広告では「医療関係の建築に特化」を謳っており、一見非常に信用力が高そうな印象を受けました。この広告をみてこの会社に工事を発注した方も多いと思います。法的な責任は無いと思います。広告を受託するにあたり、その会社の信用調査まで施行する義務は無いからです。ある程度の信用を置いています。これが裏切られたわけですから(そもそも信用する方が悪いという話がありますが)、ちょっといただけないです。今回の教訓は、いくら新聞や雑誌に立派な広告が掲載されていても、そのこと事態を信用力の判断材料にしては、絶対にいけないということだと思います。大きな工事を発注する際には、帝国データバンクや東京商工リサーチなどの信用調査会社で必ず信用情報を取得するべきだと思います。自分の身を守るために、このことはベターではなくマストだと思います。ちなみにコバヤシ・ファシリティーズのHPには、2015.3.27現在で自社が倒産したという告知はされていないようです・・・。「備える」の重要性2015.3.16号の全国賃貸住宅新聞に重い内容の記事があったのでご紹介します。高齢者住宅ビジネス勘所というコラムの「要介護高齢者の住まいを考える!」です。コラムの中で東京都北区の高齢者住宅で発生した入居者に対する集団虐待を考察していました。この住宅は医療法人が運営している低価格が売りの高齢者専用住宅です。マスコミでは「入居高齢者に対する身体拘束および虐待」が大問題になっていますが、実はこのことは本質ではないそうです。この事件が発覚してからも退去したいとう相談は無く、全員が引き続き入居を望んでいるとのことです。ここの部分が高齢者介護の本質で、入居者の家族にとって退去するという選択肢は無いようです。これは、お金の無い高齢者やその家族にとって、自宅で世話のできない認知症などの高齢者の行き場はなく、たとえ劣悪な環境であっても「戻ってこられては困る」が本音なのだそうです。低負担で入居できる特別養護老人ホームは入居審査が厳しいので利用することができません。したがって中途半端な経済状態の方は、自助努力で解決するしか方法がないという現実があります。これは生活保護を受けることのできない低所得者の問題にも共通します。小嶋氏はこの問題を解決するためには経済的に「備える」ことが重要であり、備えることが高齢者介護の本質だと主張されています。高齢者介護は自分年金をどう準備するかであり、この準備ができない者は、厳しい言い方になるが、「死ぬ」ことによってのみ家族に貢献できるとおっしゃられています。ストレート過ぎる表現だと思いますが、高齢者介護の現場を熟知されている小嶋氏の言葉には重みがあると思います。経済的に備えることは次の世代の家族のためでもあるようです。土あなたの物件の2015年公示地価はどうでしたか?3月18日に国土交通省が1月1日における公示地価を発表しました。三大都市圏では住宅地と商業地が2年連続で上昇するなど、回復基調が鮮明になってきているようです。路線価の発表の方が担保評価に直結するため直接的なインパクトがありますが、公示地価は路線価発表の前哨戦的な意味合いなので、マクロレベルでの地価の動向を探る上では非常に参考になります。私の所有物件の近くの標準地の今年の公示地価を確認したところ、全ての地点で上昇していました。自宅裏の標準値は昨年比で4%超の上昇で、同じ県内の住宅地では上昇率1位でした!まさか近くの標準地が県内一の上昇率だとは思いもよりませんでした。実際の地価上昇率は4%程度ではないと思います。直近の取引事例ベースではありますが、10~20%は上昇しています。公示地価はかなり控えめな印象ですが、行政があまりエキセントリックな数字を公表すると悪い影響が出るからなのでしょう。いずれにせよ、自分の所有物件の地価が上昇するのは良いことだと思います。地価上昇分だけ銀行の担保評価が上がるので、新規の物件を購入する際に有利になります。このことは一度財務状況が好転しだすと、どんどん順回転し始める好例だと思います。地価上昇は都心部のみで、全国的には地価は下げ止まっていません。不動産価値の二極分化がますます進行しているのです。都心の一等地の物件を購入することを目指すべきだと思います。いつもながら網羅的な特集で勉強になりますが、一点だけ気になったところがあったので意見を述べてみたいと思います。高福祉国家の実像で、これがスウェーデン人の暮らしですというコーナーで実例を挙げて紹介されていました。下記に特徴を記載します。貯金はほとんどしない1~3は私のイメージどおりでした。1に関しては18歳まで無料、それ以外でも年間の自己負担上限は1万円程度だそうです。見て良さそうですが、日本と同じレベルで医療にアクセスできるのでしょうか?23は、労働者にとっては悪くないように見えますが、負担率が企業側の方が高いため、経営者サイドからみると日本以上に過酷な状況のようです。4は、意外と所得税の税率は低いと思いました。低所得者も含めてほぼ同率の所得税を支払わなければならないので、この点が日本とかなり異なる点です。5は、手厚い年金制度があるため、日本人のように老後用の貯金をする人はほとんど無いとのことです。