(11月4日号)の週刊エコノミストに記事が出ていました。45億円の資金繰りがつかず日本初のREIT破綻となったニューシティーレジデンス。そのきっかけとなった案件を見てみましょう。とおり、リファイナンス(借り換え)に応じなかったのは中央三井信託銀行だけだったそうです。たくさんのREITに融資しています。この投資法人はかなりの問題児だったので、一概に中央三井信託銀行を責めるのは気の毒ですが。がらみのリファイナンスには要注意ですね。07年5月のピーク時比http://markets.nikkei.co.jp/kokunai/hotnews.aspx?site=MARKET&genre=c1&id=AS2D02002%20021120082007年5月のピーク時に94兆円の時価総額を誇ったREITですが、今現在、30兆円まで下落しています。1年5ヶ月で3分の1になってしまっています。「最近、よく眠れないんです」という投稿を掲示板でみかけるようになりました。不動産バブルがはじけたといっても、現物の不動産価格は3分の1にはなっていません。ピーク時のせいぜい1割〜3割り程度の下落でしょう。それなのにREITに7割引きの価格がついているということは、REITの仕組みのせいです。REITの多くは、投資家から集めたお金と同じぐらいのお金を借りて、物件を購入しています。投資家から500億集めたとすると、もう500億円を銀行からの借り入れや投資法人債を発行して調達しています。返済の優先順位は次のとおりです。後ろにいけばいくほど劣後になります。REITは(c)の部分を買うようなモノです。不動産価格が下がっているときは(c)の価値が大きく下がります。(a)と(b)は不動産価格が上がろうが下がろうが、基本的にたいした影響はありません。(a)と(b)は総資産の50%ぐらいなので、もし不動産の価格が50%下がれば影響を受けますが、REITはそこそこ優良な物件に投資しているのでそこまで下がることがないからです。銀行は損しない仕組みになっているのです。その代わりに、不動産価格が暴騰しても銀行が受け取る利益は金利しかありません。このまま、世界経済が低迷して、不動産価格の下落が続けば、銀行は自己の利益を優先しますから、貸し渋り、貸し剥がしにあって破綻するREITも出てくるでしょう。日本ではまだ1つしか破綻していませんが、REIT先進国のアメリカでは過去にたくさんのREITが破綻しています。REIT2008年11月01日REITの鑑定評価額は実態とかけ離れている先月9日、日本初のREIT法人の破綻がありました。その翌日はストップ安を連発し、REIT全面安となりました。その後、東証REIT指数は一時、700を割り込んだものの怒涛の勢いで回復し、昨日の終値は863まで戻しました。一部ではREIT指数は底を打ったとの話も聞かれます。不動産市況を取り巻く環境はなんら改善の兆しはありません。そんな中、日本レジデンシャル投資法人から物件売却のニュースリリースがありました。約2億円(7%の差)掲示板を見ていると「7%の損で済んで良かった」と好意的にとらえている方もおります。この物件をよく見てみましょう。約29億8千万円7%どころではなく、評価額に比べて12%も安く売っています。鑑定評価の問題点は、依頼主からお金をもらって「鑑定させていただく」という立場であることから、どうしても評価が甘くなってしまいます。厳しい評価をすると顧客がよそに逃げてしまいますからね。100%不動産バブル前に仕込んだ物件ですね。稼働率100%を続ける優良物件です。ここの投資法人は不動産バブル絶頂期である2006年〜2007年頃に高値で大量に物件を仕込んでしまっています。鑑定評価額は信じられるのでしょうか?考えただけでも恐ろしいです。東証REIT指数連動ETFが登場2008年9月18日に野村アセットマネジメントから東証REIT指数連動のETFが登場します。買い手にとってはメリットの多い商品です。気になる信託報酬は0.336%とのこと。売買の手数料も株と一緒なのでお使いの証券会社で株を売買するときの手数料しかかかりません。参考までに投信と比較してみます。株の売買手数料と同じETFの有利さが際立っていますね。(02/16)最近の記事(06/30)【これは便利】ネット配信してる映画のレンタル最安値を探す方法(06/30)【知ってる?】amazonの売れ筋商品ランキング。