西川ノーマン裕子ロサンゼルスで不動産エージェントをしています。アメリカでの不動産の購入・売却・リースや、日米間の転居をお手伝いしています。不動産セミナーmarvistamarinadelreyロサンゼルス不動産情報カリフォルニア不動産契約downtownla<history2019.102019.82019.62019.32019.1<カリフォルニア州レントコントロール「AB-1482」についての速報カリフォルニア州全域を対象に、レントコントロールが制定されることが決まりました。比較的新しい物件にも賃料や退去の規制がかかることになります。その内容とポイントについて、速報を日本語でまとめましたのでご参照ください。Control」などとも呼ばれます。Eviction(立ち退きの正当理由)の2つの側面で規制が制定されます。■カリフォルニア州レントコントロールのポイント:1)既存のCityのレントコントロールはそのまま継続されます。Cityでは対象にならない物件で、州のレントコントロールの対象になる物件は、州の規制が制定されます。2)空き室の賃料設定についてはレントコントロールの対象外となります。(現状と同様)■カリフォルニア州レントコントロールの対象物件:カリフォルニア州レントコントロールでは、基本的にすべての賃貸物件が規制の対象になります。その中で、対象とならない「例外」と、「その例外の例外」があります。◎レントコントロールの対象外の物件(例外)とは?1)一戸建て、コンドミニアムを1組のテナントに貸している場合は対象外。(例外―1)持ち主がREITやCorporationなら、一戸建・コンドミニアムでも対象。Bedroomを3人のルームメイトに貸していた場合、3人が1組のルームメイトとして契約していれば対象外。roomで別々の3人に貸している場合はレントコントロールの対象。2)Duplexは2ユニットを別々の2組に貸していると対象。Residenceとして住んでいたら対象外。3)その日から遡って15年以内の建物は対象外。今年築15年で来年築16年になると対象。4)ホテル、モーテル、キャンパスハウスは対象外。◎Cityの規制と州の規制がオーバーラップする場合は?(例)1)ロサンゼルス市・サンタモニカ市・ウエストハリウッド●Cityのレントコントロールは1978年より古い物件が対象。●州のレントコントロールは、築15年より古い物件が対象。➡1978年以前の物件には各Cityのレントコントロールが適応。1979年~築15年の物件にはカリフォルニア州のレントコントロールが適応。unit以上の物件が対象。unit)以上が対象。unit以上の物件にはCityのレントコントロールが適応。unitにはカリフォルニア州のレントコントロールが適応。1947.12):1年間に値上げできる賃料に上限が設定されます。CPI(消費者物価指数)の合計または10%の低いほう。CPIは4月~4月は同じ=2019年4月のCPIを次の4月まで引用。8.3%が上限のレートと思われます。◎基準の賃料:過去12か月の一番低い賃料をベースにする。(キャンペーンなどで2か月無料にした場合でも、平均を計算するのではなく無料期間以外の賃料をベースにする)◎値上げの回数:1年間の間に値上げできるのは2回まで。◎実施日:2020年1月1日からカリフォルニア州レントコントロールが開始。現在レントコントロールがなく、新たにかかる地域では、2019年12月31日までは規定以上の賃料アップが可能。2020年1月1日になると、2019年3月15日の賃料を基準にした上限(8.3%)の賃料に戻さなければならない。Month契約になった場合でも、貸主からは「退去してください」と言えなくなったということです。「退去してください」と言えるのは以下の場合となります。住む※これについての文言が契約書に記載されていなければならない。不動産マーケットへの募集告知から降ろしている必要がある。※パミットが必要な大規模な工事。ペイントやマイナーな修繕は退去理由にならない。◎リロケーション費と支払い:リロケーション費は1か月分の家賃相当額。ノーティスを出して15日以内に支払う、または最後の1か月分を免除するかのいずれか。◎退去を言い渡せる対象者:テナントが12か月以上続けて住んでいる場合。途中から家族の1名が入居してきた場合、全員が1年以上住み続けた時点か、その中の1名が2年以上住み続けた時点で退去を告げられる。■カリフォルニア州レントコントロールの期限:2030年までの時限的な法律となります。*今回のカリフォルニア州レントコントロールはテナントの居住がより守られる内容となり、対象物件のテナントはきちんと家賃を支払ってルールを守って住んでいる場合は退去を言い渡されることがなくなります。一方で、アパートを購入してフルリモデルをし、高い家賃を設定できる部屋にして賃貸経営をしようと考える投資家にとっては少し難しい状況になります。今後は空き室のある状態で販売されている物件や、家賃が相場より低過ぎない物件を選ぶこと、またテナント向けの居住ルールブックや規定を充実することなどが大切になってきそうです。何かご質問などありましたらお気軽にご連絡ください。※まだ詳細が明確に定義されていない部分もあるため、内容が変更になることもございますが予めご容赦ください。Properties所属アメリカ・ロサンゼルスの不動産の購入・売却・リースと、渡米・移住、アメリカから日本への帰国をサポートします。RE/MAXのフランチャイジーです。H2Nが持つ日米の不動産ネットワークを駆使して、心を込めてお手伝いいたします。Postアメリカ・プロパティータックスの支払いと期限ホームオーナーにとって、忘れてはならないのが固定資産税。Officeから郵送で固定資産税のBillが届きますが支払いの期限や方法についてまとめました。1.プロパティータックスは7月1日~6月30日が設定期間アメリカのプロパティータックスの設定期間は、毎年7月1日から6月30日までです。その年の1月1日時点のタックスの評価額をベースに固定資産税が計算され、10月ごろに各ホームオーナーの手元に請求書(Bill)が届きます。支払いは2回に分けて期限が設けられていて、それぞれ期限より支払いが遅れるとペナルティーが発生します。4月10日まで固定資産税の計算:固定資産税評価額の約1.25%(ロサンゼルス周辺の場合)新たに物件を購入した場合は、その購入価格が固定資産税評価額になります。手元に郵送されるBillにあるバウチャーを利用して、小切手で支払うことも可能です。小切手送付の際は、メモ欄にAIN(固定資産税番号)と住所を記載しておかれることをお勧めします。クレジットカードやデビットカードでも支払いできますが、手数料がかかりますのでご注意ください。※支払い金額に対して2.25%かかります。例)$10,000のプロパティータックスの支払いだと$225になります。オンラインでも、以下の方法で金額を確認することが可能です。Taxesをクリックすると下記に飛びます。Payment」をクリックすると下記に飛びます。Paymentをクリックします。Taxの金額が表示されます。Countyのウェブサイトhttp://www.ttc.ocgov.com/3.FAQいくつかのFAQをお作りしましたのでご参照ください。Q1.第1期と第2期分を一度に払っても良いでしょうか?➡一度に払ってもOKです。期限を遅れない限り、1回でも2回に分けても、年内中に支払うことも可能です。その年のご自身のタックスリターンの状況によって、年内に2回分を支払うほうが有利かどうかが異なりますので、会計士さんとご相談ください。Q2.今年家を買いました。Billに記載されている額が購入した金額から計算した予想額より安くなっています。➡1月1日の固定資産税評価額をベースに計算されたBillが、一般的には先に届きます。低い場合が多いため、最初に届くBillはそれに基づいた低い金額になっていります。Taxという形で追加額が計算されて送られてきます。(表2をご参照ください)何かご不明な点があれば補足説明させて頂きますので、ご連絡ください。Properties所属アメリカ・ロサンゼルスの不動産の購入・売却・リースと、渡米・移住、アメリカから日本への帰国をサポートします。RE/MAXのフランチャイジーです。H2Nが持つ日米の不動産ネットワークを駆使して、心を込めてお手伝いいたします。日本から専門家4名が訪米して最新の情報をご紹介する貴重な機会です。90292★ご希望の方は個別相談(1組20分)⇒セミナーお申込の際にお知らせください。90505★ご希望の方は個別相談(1組20分)⇒セミナーお申込の際にお知らせください。1人10ドル(各回参加につき)⇒ペア割引:2人で15ドル、3人で15ドル※お支払いは当日現金をご準備ください。千重さん日本のシニア向け施設はどんどん質がアップしていますが、そのトレンドや具体的な施設の内容、入居された方がどんなきっかけで選び、生活がどのように変わったかなどの事例をご紹介します。最近注目されるサービス付き高齢者住宅の詳しい情報、こういった施設を選ぶ時のポイント・契約書の注意点、日本で高齢期を過ごす場合のファイナンス、介護保険サービスと介護認定申請の手順など、盛りだくさんの内容です。「移住したい地方都市ランキング」上位の街の不動産価格や賃料比較など、とても興味深いお話です。ついての詳細と判断能力があるうちに手配をする任意後見契約の手続き、後見人の役割と業務範囲、また身元保証制度とその必要性などについて詳しく解説します。冨田昌秀さん2025年には、65歳以上の5人に1人が認知症患者になると言われている中で、日本の認知症ケアの現場はどうなっているか?認知症ケアに対する国の考え方や地域全体で気づくことができる地域包括ケアシステムの推進、早期発見と早期治療の大切さと自分・家族が認知症になった時の備えなど、長年認知症ケアに従事する日本の看護師の生の声をお届けします。◎セミナーのフライアはこちらからダウンロードできます。税務やファイナンシャル関係の手続きについてお話しします。Properties)日本帰国の際に、お家の売却、貸し出しをスムーズに行うための準備と計画、スケジュールについて解説します。羽田真一(日本通運)帰国の際の引っ越しの手続きや、失敗しないための事前の準備などについてお話しします。◎セミナーのフライアはこちらからダウンロードできます。Post【セミナー開催】リタイア後の住み替え「持ち家を売却する?賃貸に出す?契約成功の10大ポイント」リタイア後は、アメリカで住み替えをして、ダウンサイジングされる方。アメリカの自宅を処分して、日本への完全帰国を考える方。様々な選択肢がありますが、現在の持ち家を資本として資金計画を立てられることと思います。将来お家を売却される場合、賃貸に出される場合の両方について、それぞれの成功の秘訣を10大ポイントにまとめて解説いたします。なっても30年ローンが組める?・ローンの残存期間が短いなら、リファイナンスで期間延長すれば毎月返済額を減額。洋さんをスピーカーにお招きします。日本へのお引越しの際の注意点などをお話しします。税務やファイナンシャル関係の手続きについてお話しします。Properties)日本帰国の際に、お家の売却、貸し出しをスムーズに行うための準備と計画、スケジュールについて解説します。関する正確な知識を持つことは大変重要です。今回は、日本での税務の基礎知識をご紹介するとともに、帰国前に準備しておくべきこと、また税額を抑えるためのオプションなどについて、具体例を挙げながら解説いたします。310-951-8233※個別相談会:1:30pmから1組20分(8組まで)で設定させていただきます。下記の情報をお知らせの上お申し込みください。こちらで内容を確認し、時間帯を設定の上、ご連絡させていただきます。おいて株式デリバティブに関連する金融商品開発業務に従事。2004年に同社退社後、2005年より税理士法人プライスウォーターハウスクーパースに入所。金融部にて国内外の金融機関・不動産ファンド・M&Aファンド等への税務コンサルティング業務、および移転価格部において金融機関・メーカー等に対する移転価格コンサルティング業務を行う。企業の国際税務関連業務に従事するとともに、個人富裕層向け税務顧問や海外資産への投資に関連する税務セミナーの講師も務める。西川ノーマン裕子(ひろこ):日本で大学卒業後、リクルートにて住宅情報誌の編集長を務める。PROPERTIESにてウエストサイド、サウスベイ等の不動産売買やリースに携わる。日本や他州とのネットワークも豊富。将来の住み替えを漠然と考えている方、具体的なプランをお持ちの方へ向けて、リタイア後の住まいを考えるためのセミナーを開催します。費用はどのくらいか?持ち家の処分や日本へ住み替えする際の注意点などについてご説明します。310-951-8233-------------------------------------------------------------------------------*詳細は下記または添付のフライアをご覧ください。下記リンクからフライアをダウンロードできます。小谷洸弘:日本の大手IT会社の海外法人の社長、副社長を歴任。リタイア後は経営コンサルタントとして活躍。現在はオレンジカウンティーで家族が立ち上げたOC介護ホームズを運営する傍らボランティア活動で健康や介護に関する講演や映画上映会等を開催する。西川ノーマン裕子(ひろこ):日本で大学卒業後、リクルートにて住宅情報誌の編集長を務める。PROPERTIESにてウエストサイド、サウスベイ等の不動産売買やリースに携わる。日本や他州とのネットワークも豊富。PostロサンゼルスMetroの延伸で注目されるエリアはどこ?ロサンゼルスは広くて車がないと移動が難しいと言われますね。実は公共交通機関であるMetroも、拡充に力を入れています。メトロというと地下鉄をイメージする人も多いと思いますが、ロサンゼルスにはメトロ電車とメトロバスの2種類があります。行政も電車や地下鉄、バスの利用を広げたいと力を入れています。最近はシェア自転車の設置も進められていて、現在は市内に約1400台配置されているそうです。※メトロバイク・シェアのWebsiteはこちらhttps://bikeshare.metro.net/Metroの電車の路線で、現在拡張を予定されているのは主に次の2つです。1.クレンショー/LAXライン新設この路線は、ダウンタウンからサンタモニカまでを東西につなぐエキスポラインの途中の駅からロサンゼルス空港隣接の駐車場エリアまで延伸する路線。Bl/Aviationまで。工期の完了は2019年秋を予定が、2020年夏に延期の見込み。Blに沿って西へ進み、UCLAのあるWestwoodまで延伸される予定。観光の中心地や大学をつなぐ路線となり、観光客や学生の乗降客にとっては便利な路線になりそう。工期は区域ごとに以下のような予定とのこと。メトロ電車・地下鉄の延伸によって、今後街の整備が進みそうなエリアは、ミッドウィルシャーから南、カルバーシティー東部、イングルウッドなどではないでしょうか?駅が開設されるとその周辺が整備され、交通機関の利用者も増えます。従って、将来的にはそのエリアがより便利になり不動産価値が上がっていくことは予想できるかと思います。これからも色々な開発情報をチェックしていきたいですね。Properties所属アメリカ・ロサンゼルスの不動産の購入・売却・リースと、渡米・移住、アメリカから日本への帰国をサポートします。RE/MAXのフランチャイジーです。H2Nが持つ日米の不動産ネットワークを駆使して、心を込めてお手伝いいたします。住宅を選ぶ際に、どこの市に住みたいかという条件を入れるかと思いますがその際に注意しないといけないのは、住所で表示される「市」と行政の「市」が時々異なることがあるということです。ロサンゼルスでよくこの例に挙げられるのが、カルバーシティーとトーランスです。Angeles市の行政管轄となっています。Codeの「90501」「90502」は共に郵便番号としてはトーランスです。Carsonの行政管轄になります。CityやTorranceの学校に行けると思ったら違っていたということがありますのでご注意ください。Codeなどの境界線をマップ上に表示することができますのでそちらでチェックされることをお勧めします。Codeは以下のようなサイトでチェックすることができます。http://www.usnaviguide.com/zip.htmhttps://www.unitedstateszipcodes.org/またCityの境界線は、以下のようなサイトをご参照ください。Properties所属アメリカ・ロサンゼルスの不動産の購入・売却・リースと、渡米・移住、アメリカから日本への帰国をサポートします。RE/MAXのフランチャイジーです。H2Nが持つ日米の不動産ネットワークを駆使して、心を込めてお手伝いいたします。Electionの際に、カリフォルニア州の不動産関連の新法案(Proposition10と5)をご紹介しました。/可決してほしかったので残念...という結果となりました。10:「レントコントロールの現状の特別法案を撤廃する」という法案でしたが否決されました。レントコントロールは現状維持の内容となり、ほっと胸をなでおろしました。州内のどこでもレントコントロールが設定されたり、コンドミニアムや一戸建てまたは築年が新しい家にまで規制が広がる可能性もありました。市場は大混乱、それによって不動産価格も下がるような大変なことになっていたと思われます。法案の否決によって不動産マーケットへのマイナス影響は避けられました。10の法案内容の記事はこちら。5:「55歳以上の買い替えに有利な固定資産税の引継ぎを拡張する」という法案で、オームオーナーにとって有利になる内容でした。これは否決されました。反対が多い結果になりました。60)は引き継がれますのでご安心ください。州の不動産協会は次の一般選挙でも再度、拡張を推進するという姿勢です。60)は以下の通り:・55歳以上の買い替えで、売却した自宅の固定資産税が低い場合、次に購入する家の固定資産税が高くてもその金額を引き継ぐことができる。・購入する家の価格が、売却する家と同額か低い場合のみ有効。・一生に1回だけ使える。・州内の11カウンティ-内で有効。5の改正案では、次に買う物件の価格が高くても対象にし、一生に何度でも利用でき、州内の全カウンティ-を対象にするというものでした。5について詳しくはこちら。Properties所属アメリカ・ロサンゼルスの不動産の購入・売却・リースと、渡米・移住、アメリカから日本への帰国をサポートします。RE/MAXのフランチャイジーです。H2Nが持つ日米の不動産ネットワークを駆使して、心を込めてお手伝いいたします。