「すべての人に不動産投資という選択肢を」を掲げ、本当にためになる情報だけを提供しているRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で、「不動産投資」を解説し読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。佐野比呂之マンションを売却すると、売却で得られた所得に対して税金がかかります。税金を納める時に、税額を決める計算方法などの知識が必要になるでしょう。そこで、マンション売却益に課される税金と、税の負担が軽減される特例について詳しく解説していきます。住宅ローン控除を適用している場合の注意点まとめポイントは、大きく3つあります。「譲渡」により所得を得た場合の税金について、まず基本的なことをみていきましょう。不動産の売却損益は申告分離課税制度が適用される不動産売却によって出た利益が「譲渡所得」です。これには所得税と住民税がかかります。不動産の売却に係る税金は譲渡所得の中でも給与や配当など、他の所得と「分離」して計算されます。これを「申告分離課税」と言います。所得税はその人が得た所得を総合して計算するのが原則(「総合課税」)ですが、この譲渡所得は不動産そのもののキャピタルゲインに着目して課税するので他の所得と「分離」して課税することとしています。ちなみに譲渡所得は、実際の不動産売買金額から、不動産会社への媒介手数料など売却するためにかかった費用(譲渡費用)と売却する不動産の取得費とを合算した額を控除した金額のことです。譲渡所得=総収入金額ー(資産の取得費+譲渡費用)また、取得費に関しては、所有期間分の減価償却をすることが必要です。建物は、その建物の購入代金がそのまま取得費になるわけではなく、期間を経るごとに価値が減少すると考えます。「不動産投資と節税に関わる減価償却とは。計算方法と注意点」をご覧ください)。居住用不動産と投資用不動産では同じ物件でも居住用不動産の方が減価償却期間が長いことにも要注意です(自己利用なので価値の目減り方が遅いことが理由)。減価償却期間=投資用不動産の減価償却期間×1.5税率について不動産を売却するケースでは、所有期間が重要となります。不動産譲渡所得にかかる所得税および住民税の税率は、その不動産の所有期間によって異なります。5年を境に短期譲渡所得と長期譲渡所得に区分され、それぞれ異なる税率で課税されます。5年判定では購入日から実際の売却日ではなく売却した日の属する年の1/1時点で5年超であることが必要なので要注意です。短期譲渡所得について譲渡する年の1月1日時点で所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得とみなされます。かかる税率は、所得税30%、住民税9%、合計税率は39%と高率です。所有期間の考え方ですが、相続の場合はどのように考えたらいいでしょうか。マンション(土地・建物)を相続した場合で、その相続した土地および建物を売却する場合、所有期間の考え方は、相続人が相続して不動産の所有者になった日からではありません。被相続人(なくなった人)がその不動産を所有した日から保有期間を数えます。相続してから売却するまでの期間については制限はありません。長期譲渡所得について譲渡する年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得とされます。かかる税率は、所得税15%、住民税5%、合計税率は20%です。住居用財産を譲渡した場合なら減税措置がある売却する不動産が住むことを目的とした物件であれば、各種の減税措置が用意されています。減税措置を受けるためには、個人が住んでいる家であること、家屋とともに譲渡される敷地であること、などの条件があります。10年以上所有した建物と土地に対してはさらに細かい減税措置があります。減税措置については後ほど詳しくみていきます。譲渡所得にかかる税金の支払い税率および減税措置がわかったところで、どのような税の計算をするのか、そして確定申告についてみていきましょう。譲渡所得の税額は以下の式で計算できます。計算の結果がマイナスになる場合には課税されません。5%また、2037年までは基準所得税額に対してこの他に復興特別所得税の0.315%(15%×2.1%)がかかります。譲渡所得税は確定申告で譲渡所得税は、「確定申告」が必要です。確定申告する場合には、申告書のほかにもさまざまなの書類を添付する必要があります。譲渡所得の内訳書は、売却後に税務署から送られてくるので、なくさないようにしましょう。確定申告は、税務署に直接申告をしに行くか、多忙な人は国税庁のホームページからオンラインで確定申告ができる「e-tax」というサービスもあるので覚えておきましょう。インターネットで確定申告をするためには、事前に必要な機材を揃えるなどの準備が必要です。居住用不動産に係る不動産譲渡所得の税金の計算に関していくつかの特例があります。どのようなものかを見ていきましょう。譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という制度があります。売却翌年の2月15日~3月15日の間に確定申告をして「譲渡所得の内訳書」を添付しましょう。「1人につき最大で3,000万円」なので、例えば夫婦で共有する物件の売却で7,000万円の譲渡所得があったとします。すると各人3,000万円の控除で、合計6,000万円もの控除が可能です。居住用不動産の所有期間が10年以上の場合に限り「3,000万円の特別控除の特例」と併用して、軽減税率の特例が適用されます。6,000万以下の部分に対しての税率が10%(住民税は4%)になります(6,000万を超える部分に対しては15%、住民税は5%のままです)。=6,000万円×14%+(課税長期譲渡所得-6,000万円)×20%(税率)なおこれらの特例は、配偶者および子どもや父母・祖父母など孫直系血族等に譲渡する場合には使えません。以下であることなど、一定の要件を満たす場合、「買い換え特例制度」が適用されます。買い換える物件の方が売却した価格より高い場合のみの特例です。譲渡益については本来譲渡所得税が課されますが、買い換え特例を利用すると売却時点での売却はなかったことになり、売却益の額に関わらず税金がかかりません。買い換える物件の方が売却した価格より高い場合のみの特例です。3,500万円でマンションを売却し、5,000万円で別のマンションを買った場合は、課税されません。5,000万円でマンションを売却し、3,500万円で別のマンションを買った場合は、1,500万円について課税されます。この特例を使う場合は、先に説明した3,000万円の特別控除および10%の税率となる特例は使えなくなります。この特例も、配偶者および子どもや父母・祖父母など孫直系血族等に譲渡する場合には使えません。譲渡した場合に発生した譲渡損失は給与等の総合課税の所得等と損益通算することはできず、残存した損失の翌年以降への繰越はできません。居住用不動産の譲渡損失に関しては総合課税の所得等との損益通算が可能であり、かつ残存した損失の翌年以降3年間の繰越も可能です。不動産を買い替えるときに売却不動産に係る特例と購入不動産に係る特例は併用できない点も要注意です。(住宅ローン控除)との併用はできませんので、どちらの特例を使った方が有利か事前にシミュレーションが必要になります。まとめマンションの売却益には、税金がかかります。売却のタイミングによっては税率も変わります。マンションの売却益は大きな金額になることも多いため、かかる税金も多額になる可能性があります。適用できる特例は利用しましょう。忘れずに確定申告をしましょう。記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。前のページ不動産投資での融資、どの金融機関を選ぶのがベスト?次のページリフォームローンの金利を徹底解説!初心者でもわかる選び方のポイントこの記事を読んだ人におすすめ不動産売却2018.11.26マンション売却時の注意点について。technologiesが運営しています。technologiesが運営する不動産テック総合ブランドです。従来の不動産業界が抱えているアナログさや多数の業者が介入する取引は、顧客体験として非常に複雑で分かりづらいものでした。RENOSYは、AIやRPAなどのテクノロジーを活用した各種サービスを通じて、これまでにない不動産体験を提供していきます。technologiesが運営しています。