第5号】2015/10/16おはようございます。不動産鑑定士の松田です。予約受付中」のボードが登場しています。毎日を丁寧に過ごしていきたいものです。コラムふたつの金融商品(不動産の証券化と・・・).........................................................................................................私は、昭和47年に東京の大学に入学した。家庭教師から土木作業員まで、多様なアルバイトをした。山谷の日雇い労働者からは勉強させてもらった。彼らは、2日働いて1日休むスケジュールで、スキーの費用調達のため週6日働く私を、冷ややかに眺めていた。大学2年から、東京競馬場と中山競馬場の飲み物の自動販売機を管理するアルバイトを始めた。50円入れると、紙コップが落ちて、コーヒーやコーラが出てくる自動販売機である。卒業するまでの3年間続けた。昭和51年に大学を卒業した私は、岐阜の銀行に就職した。ダメージを受けたのは金融機関(銀行)である。幾つもの銀行が吸収合併された。)その後も不動産市場は低迷した。銀行単独では、不動産に対するファイナンスが困難になったのである。間接金融(銀行借入)と直接金融(証券市場での資金調達)の併用である。平成15年から始まったJリートが代表的なものである。この仕組みを機能させるには、投資家が必要になる。投資家の保護とともに、不動産の証券化が普及する基盤が整備された。不動産の証券化を学ぶことにした。外資の銀行に電話したり手紙を出したりして、資料を頂いた。不動産は専門外の株式市場の専門家であった。私には、不動産の証券化が進展する確信があった。その確信の根拠となったものは、競走馬用のファンドである。競走馬用のファンド(小口化)は、すでに私が競馬場でアルバイトをしていた時期から存在していた。概ね10年程度で、大規模馬主が携わる主な業種が変わっている。現在は、ゲーム機メーカーの経営者等、その時代ごとに利益を上げる業種に変わっている。同時に、目まぐるしく変化する時代を乗り越えていくためのリスク分散にもなっている。不動産はさらに金額が大きく、それゆえにリスクも大きい資産である。投資の小口化によるリスク分散が可能である「不動産の証券化」の仕組みが有効であると考えた。「出資者は、馬なら、100万円を投資して1円も戻ってこなくても仕方がないと諦める。不動産の場合は、(投資金の)100円が99円になっても文句を言うぞ。不動産に証券化を取り入れるのは難しいという意見であった。同一の金融商品取引法等の規制下で取引されている。「競走用馬ファンドは、収入が保証されるものではありません。元本保証をするものではないことが明記されている。Jリートの目論見書にも、概ね同様な文句が並んでいる。競走馬のファンドは、大きなリスク(馬という動物)の細分化であり、Jリートや投資ファンドは、金額の大きなもの(不動産)の小口化である。賃貸アパート・マンションのオーナー様必見!土地活用は本当に相続対策として有効なのか?不動産の専門家として、誰も語らない土地活用の盲点についてお話しております。日時:2015年11月11日(水)18:15~20:30場所:ウィンクあいち1007号室(名駅)知識がなければ何もしないのが最良の結論になる可能性が高い時代です。講師と参加者双方向の交流・情報交換の場としています。参加者のみなさまからは「勉強になった」「話の切り口が変わっている」等、ご好評いただいています。大局観を失わず、地道に努力するこのメールマガジンは、弊社スタッフが名刺交換させて頂いた皆様、弊社セミナー等に参加された方々にお送りしております。ご意見・ご要望がございましたら、ぜひお聞かせください。nihon-land-engineering@n-le.jpこのメールマガジンのバックナンバーはこちらからご覧下さい。-最後までお読みいただきありがとうございます。あなたの健康と幸せをお祈りしています。第104号】2019年第4回目不動産考える力アップ!セミナー「2020年以降の不動産市場を考える」を開催致しました。http://f-tpl.com。