2019年10月9日ファミリータイプの物件(区分、戸建て問わず)を売ろうか、貸そうか、迷う人はいると思います。住んでいた家を引っ越す貸していた部屋が空室になりそうなど、売ろうか迷うタイミングは色々とあるかと思います。貸せば家賃収入が得られます。貸すか売るか迷ったとき、少しでも高く売りたいのであれば、空室で売った方が良いのです。ファミリータイプの物件は、圧倒的に空室物件のほうが売れやすいのです。※2019年現在、住宅ローンを使って人に貸し出す行為は、一部の不正により厳格化されているため、仮に正当に住んでいた経緯があったとしても、住宅ローンのまま貸し出すという行為には注意してください。融資が通りやすく、次のような人がターゲットにされます。・年...今所有している物件がいくらで売れるのか気になる!という方は以下から一括査定をしてみてください。数日で査定レポートが返ってきます(複数社から返ってくるので売値レンジ把握に役立ちます)。まとめ実需のほうが高く売れる理由ワンルームと違い、ファミリータイプの物件は、そこに実際に住もうと思って物件の購入を検討する人が大半です。自分が住むことを、実需と言います。実需の場合、投資とは違い、数字が全てではなくなります。投資用の物件であれば、自分が住むわけではないので、エリアへの過度なこだわりは不要です。流れの中で、投資として勝てるのか、効率が良いのか、などを多角的に分析して購入します。○○区でないと買わない!なんて言っている人は、不動産投資の玄人ではないことを証明しています(不動産業者にカモられていることでしょう)。不動産投資は、投資です。勝たなければ意味がありません。買って、貸して、売って、100万円利益が出た!だけではなく、100万円の利益を出すために取ったリスクはどのくらいか(いくらの借入があったのか)、かかった期間はどのくらいだったのか、などを分析して購入を決めていきます。要するに、投資効率など、数字面が重要になってくるのです。それが、投資用不動産です。実需はどうでしょうか。数字的に○○だから!といって奥様を納得させられますか?させられませんね。実需は、自分が住むため、数字が占める重要度は格段に下がります。物件A:投資としては効率が良さそうに見えるが、奥様が嫌だと言っている物件B:投資効率は若干劣りそうだが、奥様が大変気に入っているさて、このような物件があったとき、どちらの物件で決まると思いますか?99%、物件Bで決まるでしょう。南向きがいい!スーパーが近くにある方がいい!コンビニが近くにある方がいい!公園が近くに欲しい!子供が通う小学校まで徒歩10分以内がいい!など、投資として考えるときに重要ではない要素が、実需では重要になります。投資と実需では見る観点が違うため、実需の方が、高く売れる可能性があるのです。前述した通り、奥様が気に入っている物件Bが気持ち高かったとしても、物件Bで決まるのです。融資の要素も鍵を握ります。投資用不動産で使うアパートローンより、住宅ローンの方が審査も甘く、融資でNGになる可能性も低くなります。オーナーチェンジ物件は投資用扱いオーナーチェンジ物件とは、既に入居者がいて、家賃収入がある状態の物件を指します。簡単に言うと、第三者が既に済んでいるので、買っても自分が住めないということです。自分が住めないのであれば、実需がターゲットになるはずがありません。なると、完全に投資用としての扱いを受けます。すると、数字面で勝負していくのです。数字面で勝負しないといけないので、実需と比較すると、売れる値段は下がります。投資用を高く買おうとする人はいないからです。オーナーチェンジと実需では、実需のほうが5%ほど高く売れる可能性があります。それだけではありません。ファミリータイプの物件は、そもそも面積の広さから、投資としてはあまり効率の良いものではないケースが大半です。よって、オーナーチェンジだと、非常に買い手が付きにくいのです。購入時から投資効率を計算した上で、戦略的にファミリータイプの区分を買っているような場合は、別です。まとめファミリータイプの物件は、空室の時が売り時です。支払いローンがある場合は、空室期間中のローン支払いが苦しい!と思う人もいるかもしれません。空室になっている方が圧倒的に物件へのアプローチがあり、売れやすくなります。高く売りたいのであれば空室!早く売りたいのであれば空室!です。不動産のウソ発見器プロフィール会社員1年目で不動産を購入。33歳で東京23区主要駅徒歩7分以内を中心に6棟55戸の不動産を所有し(半数近くはJR山手線内側エリア)、年間家賃収入4,400万円・キャッシュフロー1,700万円・総資産6億円超え(うち不動産は約5億円)を達成。不動産業界の「罠」と「ウソ」を暴き、一人でも多くの人が不動産で失敗しなくなることを願う。祖父は元大手テレビ局取締役。不動産投資の裏側を知る。