貴長隆その時、ノートPCの時計は昼の12時になろうとしていた。静かな事務所の中で電話が鳴り響く。私「はい、ありがとうございます。男「なぁ⤴、お前どういうつもりやねん。今日は、寒くもないのに肩がすくみ、両脇の筋肉がピクピクと震える。昼飯前で減っていた腹も一気に胃が縮んで食欲が失せた。訪問せずに相手から来てくれるなんてありがたい話だが、相手の感情を逆なでしても一円の得にもならないので、その場はキチンと対応した。私「大変失礼いたしました。2度と送らないようにリストから削除させていただきます。一方的に電話を切られてしまった。これでは、リストを削除できないではあ~りませんか。私は、すぐさま着信履歴から電話をかけた。処分の制限に関する登記(いわゆる差押)された物件を対象に物上げアプローチをしていると稀に意図しない人からのラブコールをもらうことがある。「もう、大丈夫なので送らないでください」という人や「売却が終わって、そこには住んでないので」(転送で届く)という人もいれば、「お前ら不動産屋に何ができる!?人の物件を安く買いたたいて、それを高く売って儲けるだけやろ!」と核心を突いてくる人もいますが、場数を踏んでいないと、ここで気持ちが萎えてしまい「任売は割に合わんな」とモチベーションがダダ下がりになる不動産営業マンも多いハズ。そんな時は考えてみてほしい。任意売却案件に繋がる可能性の高いものに「処分の制限に関する登記」というものがあり、それには競売開始決定(裁判所で既に配当要求終期の公告)された案件も含まれているが、競売開始決定される前段階のものをターゲットにする。ここで、そのターゲット絞り込み方を間違えると、意図しない人からのラブコールが頻繁に入ることになるので注意が必要だ。絞り込むには、オンラインの登記情報サービスなどを使って「所有者事項」じゃなく「全部事項証明」で調べていく必要がある。所有者事項は1件で144円に対し、全部事項は1件334円と所有者事項の2.3倍ものコストがかかる。非常に勿体ない気もするが、所有者事項で調べると「所有者名」と「旧住所かもしれない住所」のたった2つしか分からない。相続登記なら「現在住民票のある住所」で登記しているので、所有者は、高い確率でその住所に住んでいる。処分の制限に関する登記(差押登記)においては、市税事務所などの債権者によっては、差押えする段階で所有者の住所を「住民票のある住所」に職権で変更する場合もあるが、変更しない債権者も多いので、その場合は所有者が物件を購入した時に住んでいた「旧住所」であることが多い。全部事項で調べる13のメリット処分の制限に関する登記を全部事項で調べた場合は次のようなメリットがある。無駄な訪問やDMを減らせるので時短になるこれだけのことが分かる全部事項は、有効に活用したい。334円×100件=33,400円その差額は、33,400円―14,400円=19,000円程度。ランク分けすることで捨てる情報も多いのでDMではなく訪問でアプローチしている場合は、ゾッとするほどアプローチ活動の時間に差が出てしまう。不動産を売る根源的な理由はたった2つしかない。・お金に困って売らざるを得ない時である。任意売却は後者の「お金に困っている人」が対象であり、お金が無い(収入が低い)ことへの羞恥心は誰もが持っているため、初期段階で債務者の方から相談にやってくることは少ない。任意売却物上げアプローチについては、この絞り込み(ランク分け)のやり方によって結果が大きくかわる。任意売却の物上げに関してうまく行かない時、あなたからの悩み相談や質問に経験者が24時間以内にメールにてお応えします。詳細はこちら<次回は、ランク分けについて>あなたが一人社長なら、フルコミッションの営業マンなら、この「処分の制限に関する登記」から効率よく物上げする為には、どのようにランク分けをすると効果が出やすいのかについて私の大阪での経験に基づいて書いてみようと思います。―この記事が参考になったら、ぜひ「いいね」や「シェア」をお願いします。計18年間経験し、2017年1月独立。2010年に立ち上げた物上げマニュアルショップ「REパートナーズ」は、実体験に基づいた任意売却の物上げノウハウを全国300名以上の不動産営業マンへ提供している。不動産仲介にとって業務効率化は非常に大切なテーマです。本ページでは各シチュエーション別に業務効率化できるおすすめツールを紹介しています。売上げUP・業務効率改善を検討している不動産会社様はぜひチェックしてください。転職希望者向け新築マンション販売の仕事内容と年収を徹底解説!よく街中でモデルルームの案内をしている営業マンを見かけますよね。モデルルームの案内をしている営業マンは「新築マンション販売」に分類されます...物件調査を学ぶ地区計画を見落とすな!用途地域の調査で注意しよう土地の購入を希望しているお客様から、老人ホームの建築ができるか尋ねられた場合、まずは用途地域を調べます。けに効果的な初回ファーストコンタクトメール(物件あり)のテンプレート文を掲載しています。実際に効果のあ...物件調査を学ぶ再建築不可物件でよくある間違いに注意!工事可能な範囲を解説します中古住宅の売買では、再建築不可物件を扱うことがあります。一度更地にすると再建築できないということは周知されていますが、どこまで修繕ができる...営業スキルを学ぶターゲットマンションの選定方法と回り方【物上げ】マンションを仕入れる際にはしっかりとターゲット選定を行わなければいけません。