今日はある売主さんを責めるつもりはまったくありません。歪んだ需要と供給の関係で仕方のないことだと思っています。昨年の暮れに相談を受けました。僕の友人の知り合いのKさんです。僕はKさんとは初対面でした。Kさんは医師をされている独身青年です。不動産投資を希望しています。募集と賃貸管理の専門家の「意見を聞きたい」とのことでした。彼に余計な不安感を与えたりせっかくのチャンスの芽を摘んでしまうのは避けようと思って前向きな気持ちで話を聞いていました。少なくとも「慎重に考えた方がいいよ」なんて野暮なアドバイスはしない、と決めていました。不動産投資の専門家は購入するまでのノウハウを語るけど大事なのは購入後の経営ですよね。「そういう話が聞きたかったのです」とKさんは身を乗り出していました。1時間くらいKさんの話を聞いた頃には僕の立場は「絶対に反対!」というものに変わっていました。「これを買ったら一生の重荷になります」くらいの事を言ってしまいました。言わずにはいられなかったのです。来週に本契約を控えていると言っていたKさんからはその後の報告はありません。僕のアドバイスを受け入れたなら報告があるはずなので、きっと決心は変わらなかったのでしょう。余計なことを言ってしまったかな、とも思っています。僕の予想も(もちろん)100%ではないからです。売主の方が僕のブログ読者さんかも知れないので、かなりボカして説明させていただきます。所在地は東京23区内です。23区といっても外側です。土地は40~50坪で、そこに40~50坪のアパートを建てます。Kさんは木造新築物件を紹介されたのです。(容積率100%の一種低層かな?と予想します)駅から少し歩くので単身者向けという立地ではないといえるでしょう。僕らが昔に提案していた「標準的1K」の半分くらいの広さ・・・、つまり10平米くらいの部屋をギリギリに入れてありました。僕らが仲介や管理をしていた時代は17~20平米が主流でした。17平米だと3点ユニットになります。20平米になるとトイレが独立します。それが、25平米、30平米と入居者の希望が広くなったことはあなたもご存じでしょう。「10平米のワンルーム」というのは僕は聞いたことがありませんでした。「狭い単身者向け物件」にも需要があるのは理解しています。「10平米」はどうでしょうか?間取図を見てもビックリします。そこに数年間の家賃保証が付いています。(これが買い手を迷わせるマジックです)僕のKさんに対するアドバイスの中に売主さんを責める言葉は含んでいません。普通の1Kなら6戸、1(L)DKで4戸しか入りませんからそれでは利回りが稼げません。商品化するにはそれしか方法がないのは分かります。何かのご縁で僕と知り合った方にこの物件は買わせたくない、と思いました。ローンで購入した直後に大きな債務超過を背負うことになると僕は考えるからです。その通りなら、もう新たな融資は受けられないでしょう。僕の「見立て」が間違っていることを本当に祈っています。「賃貸管理の質の向上に役立ちたい」というミッションを持っています。賃貸管理の質が上がれば賃貸物件の現場が良くなります。住みやすく暮らしやすい賃貸物件が増えるということです。世帯数を物件数が上回っていますからすべての賃貸物件の質が良くなることはあり得ませんよね。半分以上が空室の荒れた物件が増えていくでしょう。賃貸管理に一所懸命に取り組む管理会社さんが管理する物件だけが質が良くなっていくのだと思います。そこに、少しでも貢献できたら、というミッションを残り少ない現役時間の中で持ち続けたいと勝手に思っています。「10平米のワンルーム」というのはどうなんでしょうか。暮らしやすい賃貸物件という未来に逆行しているように思えるのは僕だけでしょうか。需要と供給の関係、という重要な原理があります。この「10平米のワンルーム」も需要があるから供給されるのです。買い手があるのでしょう。一棟を建てて、売れなかったら二棟目を建てることはないはずです。売れるから、また建てるのです。正しい需要とは「入居者」のことですが、その間に「不動産投資家」というもう1つの需要が存在しています。売却して資産を築きたい、という需要です。不動産投資専門と称する先生の教えよって「所有すること」が目的になっています。「所有したい」という需要ならどんな間取りでも、とりあえずの表面利回りと数年間の家賃保証が付いているなら「正しく満たしている」という錯覚を見てしまうのです。怖い事だとも思います。オーバーローンで購入したら(実際にKさんのケースです)どういう未来が待っているのでしょう。間違った需要が歪んだ供給を生みます。何度も繰り返される歴史ですが、みんなで協力して少しでも正していきたいと思っています。賃貸管理戸数を増やし、仲介売り上げを増やすために役立つメールマガジンを無料で公開しています。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。賃貸管理戸数を増やし、仲介売り上げを増やすために役立つメールマガジンを無料で公開しています。大家さんアプローチにDM作戦は最強です。あきみつ)有限会社ジオ・ネットワーク代表取締役。アメリカのプロパティマネジメントの公認資格であるCPMを保有。研修、セミナーの受講生はこれまでで累計6,000人~7,000人を超える。賃貸物件の仕入れに関するサポートには19年のキャリアがあり、仕入れに関する専門のメールマガジンも発行している。