トップ宮古から羽田に向かう機中にてせっかく宮古島に来たのでちょっとだけドローンしました。興味がありましたらご覧ください。前回、息子くらいの友人からの相談案件のつづきです。「購入してしまった物件をどうするか」について考えます。終わってみないと分かりません。取り壊すかしないと本当の収支は計算できません。友人のお父さんが13平米という狭い間取りの新築アパートを購入したことは「まずったなー」とは思いますが、それで損失が確定した訳ではないのです。運営して収益を稼ぐか、そして、どう売り抜けるか、これからの対応次第で大きな差がでます。前回のシミュレーションで年間1,000万円の収益という計算をしました。購入に要した費用が2億円なら実質利回りは5%です。「これなら悪い投資ではない」と思ったら大きな間違いです。仮に5年間で計5,000万円の収益をあげても5年後の売却価格が1億円に下がったら通算で5,000万円の損失です。・毎年の収益を出来るだけ増やすこと・適当な時期に出来るだけ高く売ることこの2つの戦略を考える、ということになります。収益が稼げる物件は高く売れる道理ですから、つまり、出来るだけ収益を稼げる運営をする、これが唯一の戦略になります。これでは賃貸経営として当たり前ですよね。「しっかり稼ぎましょう」とアドバイスしたら「そんなこと分かってる!」と言われそうです。3~5年という短期間で高く売り抜くためにしっかりと収益が稼げる賃貸運営をする。いう発想で経営するというのは誰でも当たり前のマインドではありません。「いつか売ることが前提」なら契約賃料は下げない方がいいのです。そのためにどんな運営をすればいいか?その答えはあなたのような良い管理会社に賃貸管理を任せることです。今回のような賃貸の素人大家さんの場合は依頼する管理会社によってその収益が大きく変化しますよね。「大家さんの収益に貢献することを約束する」と宣言している管理会社を選ぶことは大家として最も重要な判断のひとつです。販売した会社か、その会社から紹介された管理会社が管理していると思われます。その管理会社に任せ続けるのがいいのか?これが最初の判断です。「新井さん、でも満室ですよ」と彼は言うかもしれません。賃料設定を間違えなければ満室になるでしょう。収益に貢献してくれる賃貸管理かどうかの判定基準にはなりません。高めの賃料設定で埋めるために数ヶ月のフリーレントや数ヶ月もの広告料を出して力ずくで満室にしたとしたら短い期間で退去が続く可能性もあります。これから5年くらいの大事な期間を任せられる賃貸管理かどうかを見極める必要があるのです。複数年の収益予想を立てる、という話しをしました。この手法を今回も使ってみます。仮に適正な募集賃料が6万円で20戸なら年間の満室賃料は1,440万円です。最初の2年間は満室が期待できます。3年目から退去が年間30%発生するなら(なんと言っても超狭い単身物件ですから)5年目の終わりには90%の借主が入れ替わることになります。このときの次の募集賃料と新しい借主の入居までに要する日数が収益に大きく反映することになりますね。大家さんにとって良くない管理会社だとここで無為無策に家賃を下げてしまったり空室期間を長くしてしまいます。変化していくでしょうか。年間の運営費を前回と同じく260万円と仮定して計算します。最初の2年間は年間満室賃料1,440万円-運営費260万円で1,180万円の収益です。3年目の年間満室賃料は1,440万円×98%で約1,410万円。稼働率は90%(空室ロスが10%なので)ですから1,410万円×90%で約1,270万円。運営費260万円を差し引くと1,010万円が収益です。4年目の年間満室賃料は1,410万円×98%で約1,380万円。稼働率は90%で1,380万円×90%で約1,240万円。運営費260万円を差し引くと980万円が収益です。5年目の年間満室賃料は1,380万円×98%で約1,350万円。1,350万円×90%で約1,215万円。運営費260万円を差し引くと955万円が収益です。最初の2年間の収益より225万円も下がってしまいました。実際には、広告費などの販売促進費がかかるのでもっと収益を圧迫するかもしれません。空室ロスが生まれるので収益はドンドン下がってしまいます。「収益に貢献すること」を意識していない賃貸管理では時が経てば家賃と収益が下がるのは「当たり前」と片付けるでしょう。これでは5年後くらいに想定している売却の価格が下がってしまうばかりです。友人のお父さんに推薦できる賃貸管理ではありません。購入を「まずったなー」と思うならなるべく高く売れる努力をするしかないのです。・家具や家電を設置などの方法で部屋の価値を高めます。「経費倒れ」にならないように投資と家賃アップ額を検討する必要はあります。家賃を下げずに上げるためのアイディアを実行するという姿勢が欲しいです。・更新料はとらない・更新時にサービスを用意する・入居者ファーストで運営するこれも「大家さんの収益に貢献する」という管理には必要なマインドです。「空室期間を短くする」とにかく一所懸命に募集活動することです。本当にこのような賃貸管理を求めているはずですね。このようななるべく高く売ることを目標とするなら高い収益を稼ぐように運営する、ということですね。ちなみに売却価格は前年の収益の額が目安になります。購入を検討する不動産投資家は利回りを期待しています。その地域で期待する実質利回りを8%としている投資家なら前年の収益が1,180万円の物件に対して1,180万円÷8%なので1億4,750万円の価値をつけます。購入に要した2億を大きく下回りますが、5年で約5,000万円の収益を得たのですからトントンです。失敗投資にしては上々でしょう。シミュレーションで算出した5年後の収益は955万円ですから、これだと955万円÷8%になるので1億1,937万円という価値になります。2,800万円もの差がでます。損失を減らすことができます。そのために友人のお父さんには「良い賃貸管理を選ぶこと」とアドバイスしたいです。あなたが実施しているあるいは目指している賃貸管理です。賃貸管理戸数を増やし、仲介売り上げを増やすために役立つメールマガジンを無料で公開しています。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。賃貸管理戸数を増やし、仲介売り上げを増やすために役立つメールマガジンを無料で公開しています。大家さんアプローチにDM作戦は最強です。あきみつ)有限会社ジオ・ネットワーク代表取締役。アメリカのプロパティマネジメントの公認資格であるCPMを保有。研修、セミナーの受講生はこれまでで累計6,000人~7,000人を超える。賃貸物件の仕入れに関するサポートには19年のキャリアがあり、仕入れに関する専門のメールマガジンも発行している。