前まで、駐車場経営と言えば、駅や商店街など人の集まる所でするものだというイメージがありました。ところが最近は、その様子が変わってきています。駐車場には、月単位でスペースを貸す「月極」と、時間単位の「コインパーキング」がありますが、注目は、コインパーキングの方!あなたの家の周りはどうでしょう。住宅地の真ん中であってもコインパーキングが点在し、さらにかなり利用されているのを見たことはないですか?今、警察による路上駐車禁止の強化によって、コインパーキングの需要が伸びています。これまで月極駐車場を経営していたけど、空いている部分だけコインパーキングに変えるケースも目立ってきました。いうわけで、こんにちは。「土地活用の学校」講師の大谷です。コインパーキング経営は数ある土地活用のなかでも、はじめやすい方法です。土地活用したいけど、リスクはあまりとりたくない...。空き地にしておくのはもったいないけど、面倒な管理はしたくない。始めるのも、止めるのも手軽な土地活用がしたい。考えている人に、コインパーキングは特にオススメ!そこで今回は、コインパーキング経営を検討する上で必要な情報を余すことなくお伝えします。それでは、まいりましょう!この記事で土地活用の概要をつかんだら、「あなたの土地では稼げそうなのか?」専門家の意見を聞いてみましょう。土地活用会社1社のみに相談するのは危険です。不動産業界では電話等で対応した人が担当になるケースが多く、専門知識の乏しい人にあたってしまう可能性があるからです。市場調査までしてくれる一括資料請求サイトを利用して、複数社のプランを時間をかけて比較・検討するようにしましょう。のち、銀行へ転職し事業性融資の担当を歴任。現在は土地活用プランナーとして、不動産会社時代の経験と銀行マン時代のリスク判断能力を武器にコンサルティング業務に邁進。保有資格:土地活用プランナー・CFP・1級FP技能士コインパーキング経営をはじめる6つのメリット街中で見かけるあのコインパーキングは、いったいどのくらい儲かっているのか...気になるところですね。実際のデータも使いながら、コインパーキングのメリットを紹介していきます。コインパーキング経営には、次のような6つの大きなメリットがあります。利回りが高い初期費用が安い狭小地、変形地でも始められる賃料が下がりにくいいつでも転用できる特別な不動産知識がいらないそれぞれ詳しく説明していきますね。利回りが高いアパート・マンションの場合、表面利回りは8%〜12%、実質利回りは5%程度が相場でしょう。コインパーキングは?1台1時間300円〜400円の駐車料金でどのくらい儲かるんでしょうか。下の表は、とある住宅地のコインパーキング収益表です。昨年度、このコインパーキングは、表面利回りが63%、実質利回りで24%でした。コインパーキングは、確かに単価としては、アパート・マンションに遠く及びません。利回りベースで見ると圧倒的にコインパーキングに軍配があがります。利回りが20%を超えているということはつまり、初期費用にお金がかかっても、5年以内に回収できるということ。その後は、あなたにとって純粋な「儲け」になります。初期費用が安いコインパーキングの初期費用は、規模にもよりますが300万円前後です。内訳は次のようなもの。状態・広さによるアパート・マンションを1棟建築しようと思えば、数千万円〜数億円単位のお金がかかります。300万円といえば高額ですが、それに比べるとまだ手の出しやすい初期費用ですね。自分で1からコインパーキングを始めようとすると、これだけの初期費用がかかります。コインパーキング経営は、「一括借り上げ」をして初期費用ゼロでスタートすることがほとんど。これについては後で詳しく説明しますね!狭小地や変形地でも始められるコインパーキングは車1台分のスペースさえあれば経営可能で、実際にそういったケースも多く見られます。アパート・マンションを持っていて、駐車場を設けたけど借り手がいない場合や、月極駐車場の空き部分をコインパーキングとして活用するケースもあります。L字型のような、建物を建てるのに難しい変形敷地でも、コインパーキングなら問題ないことが多いです。賃料が下がりにくいアパート・マンションの場合は、築年数の経過につれて、家賃が下落するケースがほとんど。コインパーキングは建物がない分、老朽化によって賃料が低下する心配がないというメリットがあります。いつでも転用できるコインパーキングは建物がないので、簡単に他の用途に転用できます。5年以内に初期費用を回収できるケースも多いので、あとは続けるも止めるのも自由です。時間貸しなので、借主との契約解除など煩わしい手続きもありません。建築予定地の「つなぎ活用」としても、コインパーキングはオススメの方法になります。特別な不動産知識がいらないコインパーキングは建物ない分、他の土地活用に比べて受ける法規制が少なくなります。経営にあたって、ある程度に知識があるにこしたことはないですが、あまり多くの不動産知識がいらないのは事実です。コインパーキングに潜む5つのリスクとデメリットこれまではコインパーキングのメリットをあげてきましたが、続いてはリスクやデメリットの部分も見ていきましょう。高くなる相続税の節税効果はない賃料が競合コインパーキングの影響を受けやすい先ほど、コインパーキングは賃料が下がりにくいことをメリットにあげましたが、近隣のコインパーキングが値下げしてきたなら、話は別です。ユーザーの立場だと、安い方に停めたいですよね?コインパーキングの賃料は競合の影響を受けやすい特徴があり、細かな見直しを迫られる可能性があります。土地オーナーの立場からすると、駐車台数を多くして、さらに満車になるのが理想でしょう。いえユーザーの立場では、1台1台のスペースは広い方が好まれます。大事なのは、あなたにとっての収益性とユーザーのニーズ、両者のバランスがとれたレイアウト。欲張ったレイアウトにすると、稼働率が大きく下がることもあります。コインパーキングは「安いか」・「停めやすいか」がとにかく重要です。ユーザーにとっては、他にあまり比較するところがありませんからね。近隣からクレームが発生する可能性も住宅地の駐車場で「前向き駐車をお願いします」という看板を見たことはないでしょうか?駐車場内での排気ガスやアイドリング騒音は、近隣からのクレームにつながりやすくなります。高くなるこれまで宅地としていたところをコインパーキングにする場合、固定資産税と都市計画税の「住宅用地の特例措置」が適用されなくなります。これは、宅地200m2までは固定資産税の評価額を1/6、都市計画税の評価額を1/3で計算してくれるというもの。宅地をコインパーキングにすると固定資産税が6倍に、都市計画税が3倍になります。相続税の節税効果はないアパート・マンションで土地活用すれば、その土地は「人に貸してるので、自分で自由に使えない土地」と評価され、相続税の計算上、大幅に減額されます。それに対してコインパーキングは、「いつでも止めて、自由に使える土地」です。相続税の軽減効果はありません。どんな土地柄している?コインパーキングをオススメしたい立地条件それでは続いて、コインパーキングが向いている立地条件を4つご紹介します。他の土地活用に全く適さない立地条件でも、コインパーキングなら最高に適した立地になることがあり、それが面白いところですね。駅の周辺や商店街の近隣など、人の往来が多い場所であれば、当然コインパーキングの需要も高く、立地条件として適しています。そのような立地であれば、商業施設やマンションも安定した収入が見込めます。コインパーキングとの収益性を比較して、よく検討しましょう。商業施設の敷地内で、わずか車1台分の余ったスペースをコインパーキングとして活用する例もあります。次のチェックポイントに該当するなら、検討してみてください。街中から離れた住宅地でもコインパーキングは十分な収益を見込めます。それだけの需要があり、最近ではカーシェアの駐車スペースとして併用しているのもよく見かけますね。徒歩1〜2分圏内にアパート・マンションがある場合、コインパーキングの立地として優れているといえます。道幅が狭く、路上駐車が難しいところ最近のことですが、古くからある住宅地で、110坪ほどの敷地をコインパーキングにしました。周辺には世代交代の際に実家をアパートに建て替えたのか、新築のアパートが点在しています。前面道路は車が向かいことさえ難しいくらいの幅しかなく、路上駐車はもちろん、停車もできない環境でした。それが逆に幸いしました。そのコインパーキングは、平日の昼間に連日、ほぼ満車状態。130%をキープしながら運営できています。「周辺の道路が狭い」ことが、コインパーキングにとってはプラスになることがあります。利用者の多い施設の近隣であればコインパーキングの需要は高くなります。従業員用のパーキングエリアなど、長期間安定した収益が期待できます。近隣に工場がある場合です。工場は通常、駅の近くにないため、従業員にとっては電車やバスをとりするよりもマイカー通勤のほうが断然楽になります。時間貸しではなく、1日500円など「定額制」料金であれば利用されやすくなります。交通の便が悪いところの方が、意外と狙い目ということもあるんです。コインパーキング経営4つの管理方式コインパーキング経営をはじめるにあたって、どのように運営・管理して行くかは大事なポイントです。コインパーキングには4つの管理方式があり、それぞれの特徴をまとめるので、ここはしっかり把握しておいてください。ほとんどのケースで一括借上方式がとられますが、それぞれの違いは知っておきましょう。一括借り上げ方式とは、駐車場運営会社に土地を定額で貸し出す方式で、次のような特徴があります。コインパーキング開業準備は、すべて駐車場運営会社がしてくれるので、初期費用不要コインパーキングの経営状態によらず、毎月一定の収入が保証されている賃料設定からクレーム処理まで、管理はすべて駐車場運営会社任せこのような特徴から、最もリスクの低い管理方式といえます。次のような注意するべき点もあります。毎月の保証額は駐車場運営会社によって差が出やすい毎月の保証額は定期的に見直される(保証額が下がることもある)コインパーキングを始めようとすると、ほとんどのケースで、この一括借り上げ方式を勧められるでしょう。その際、毎月の保証額を提示されるわけですが、この額は駐車場運営会社によって差が出やすくなります。各社の運営スタイルによるもので、ホームページやカーナビで宣伝をすれば新規ユーザーを呼び込みやすくなりますし、キャッシュレス決済の精算機を設置すれば、法人ユーザーがリピーターになってくれることが多いです。ブランドの強みを活かせることもあるでしょう。駐車場運営会社としては、「三井のリパーク」や「タイムズ」などが有名ですね!なんにしろ、複数の駐車場運営会社にプランを提示してもらい、保証額がいくらになるか比較すべきです。その保証額がいつまで続くのかも確認しておきましょう。毎月の保証額を比較するなら、一括資料請求サービスを使うと便利。同時に複数の駐車場運営会社にプランを作ってもらえます。いうサービスが、土地活用会社の登録数が最も多いので、活用をおすすめします。オーナーが、機械設置などすべての開業準備をし、その後の運営を専門会社に委託する方式。コインパーキングの利用者が多ければ、最も収益性の高い方式です。立地さえよければ大きなリターンが期待できますが、稼働率が悪ければ収支マイナスもあり得ます。オーナー自らが、開業準備も運営もする方式で、機械のメンテナンスのみメーカーに外注します。コストが抑えられる分リターンは高いですが、クレーム処理なども自らする必要があります。駐車場は24時間・365日稼働していることが多いので、いつでも不慮の事態に対応できる人でなければオススメできません。放置自動車の対応コインパーキングでは、廃車目的で車を放置するトラブルがあります。前に紹介した4つの管理方式で対応が異なるので、把握しておいたほうがいいでしょう。一括借り上げ方式と管理委託方式の場合は、放置自動車のレッカー移動代金や処分費用は、運営会社が負担することが多いです。コミッション方式の場合、費用の負担はまちまち。契約によって運営会社が負担することもあれば、土地オーナーが負担することもあります。個人運営方式の場合は、もちろん自己負担です。コインパーキング開始後に必要なランニングコスト4つの管理方式でランニングコストは大きく変わってきます。一括借り上げ方式やコミッション方式であれば、ランニングコストがひかれた状態で運営会社から保証額が支払われます。別途支払う必要がありません。管理委託方式と個人運営方式のランニングコストは、どこまでを管理会社に委託するかによります。精算機の紙づまりや機械故障への対応といった機械のメンテナンス業務だけであれば、1台につき3,000円/月くらいの費用でしょう。駐車場内の清掃業務や売上金の回収業務もう管理会社に委託するのであれば、上乗せして10,000円/月程度の費用がかかります。保険の加入も検討しなければいけません。まとめいかがだったでしょうか?今回は、駐車場の...特にコインパーキング経営について、はじめる前に知っておいた方が良いことを網羅しました。車1〜2台分のスペースが空いてるけど、活用できないかな?相続した先祖代々の土地を売るのはしのびない...けど、税金ばかり払うのは嫌。墓地が目の前で、アパート建築はできなかったけど、駐車場ならいけるかも!コインパーキングは汎用性の高い土地活用方法なので、いろんな経緯があってはじめる人がいます。あなたの土地では、コインパーキング経営でどのくらい儲かりそうのか?まずは、一括資料請求サービスを使って、複数の駐車場運営会社にプランを作ってもらいましょう。3冠を取得したサービスです。無料で利用できて、3分程度で登録が完了するので活用してみてください。必須サイト上に表示された文字を入力してください。土地活用」をテーマにしています。専門的な知識もわかりやすく解説し、明日から活かせる情報を提供していくため、次の6つをお約束します。土地活用の学校シェアTOPへ。