&nbsp2018.09.30(最終更新日:2019.10.17)ローンが残っている不動産の売却方法と残債が完済できない時の対応策Tweet「住宅ローンが残っているのだけど、どのように持っている不動産を売却したら良いのだろう。住宅ローンが残っている不動産を売却するためには、「残債」を完済する必要があります。厳密にいうと、「不動産を売却するためには、売却時までに(不動産の引き渡しまでに)住宅ローンを完済する必要がある」ということです。住宅ローンを完済する手段として、「不動産の売却額で完済する」という方法が基本です。この方法で売却できるのが、ベストでしょう。「不動産の売却額<住宅ローン残額」となる場合は、お持ちの不動産の売却額での完済は困難となります。・今持っている不動産をできるだけ高く売る・残債が残る場合の対応策を打つの2つです。この記事では、不動産の売却額で住宅ローンを完済できる場合・できない場合に分けて、住宅ローンの残っている不動産を売却する方法をご紹介いたします。住宅ローンを完済できる場合でも・できない場合でも、必ず知っておくべき情報をご紹介します。住宅ローンの残っている不動産の売却を検討されている方は、ぜひ参考するようにしてください。不動産の売却額で住宅ローン残額を完済できれば問題なし最初にお伝えした通り、不動産の売却額で住宅ローンを完済できる場合は、問題なく不動産を売却することができます。住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、この方法で売却するのがベストでしょう。いえ、「不動産の売却額で住宅ローンを完済できるのかどうか、わからない」という方も少なくないと思います。そこで、住宅ローンの残っている不動産の売却を検討されている方は、まず、[住宅ローンの残額がどれぐらいあるのか]、そして[不動産はいくらで売却できるのか]を調べるのが先決です。それぞれの調べ方について詳しくは、下記にまとめております。調べた結果、「不動産の売却額だけでは、住宅ローン残額を完済できそうもない」という場合は、2章の対応策を検討してまいりましょう。1住宅ローン残額を調べる住宅ローン残額は、住宅ローンを借り入れている金融機関より定期的に郵送される返済予定表にてご確認いただけます。金融機関へ直接お問い合わせいただくと確実です。近年は、インターネット上で、住宅ローン残額が確認できるサービスを提供している金融機関も少なくないようです。2不動産の売却額を調べる実際の売却額は、買い手が見つかり、実際に売買契約を締結できるまではわかりません。すればいいかというと、不動産会社に「一体いくらで売却できそうなのか」査定額を提示してもらい、その額を参考に住宅ローンが完済できそうかどうかを探るのが良いでしょう。査定は1社だけでなく複数の不動産会社に依頼して、相場観を正しく掴むとともに、少しでも高く売却してくれそうな不動産会社を探すことも重要となります。複数の不動産会社に査定を依頼するならば、「一括査定サイト」を活用するのも一つの手でしょう。一括査定サイトならば、不動産会社にあてがなくとも、一括で複数の不動産会社に査定を請求できます。「どの一括査定サイトを使えばいいかわらかない...」という方にオススメしたい一括査定サイトは、【HOME4U(ホームフォーユー)】です。累積35万件(2018年11月時点)と査定実績も豊富。サイトに登録しているのは、厳しい審査をクリアした信頼できる不動産会社だけなので、非常に安心です。HOME4Uのサイトにて簡単な必要事項を入力すると、全国約1,300社(業界最大級)の不動産会社の中から、あなたの条件にぴったり合う不動産会社をHOME4Uのシステムが自動的にピックアップします。ピックアップした最大6社の不動産会社にまとめて査定を依頼することが可能です。「そもそも、なぜ不動産の売却時に住宅ローンを完済しなければならないのだろうか」と疑問に思われている方もいらっしゃるのではないでしょうか。その理由はズバリ、不動産を売却するためには、不動産に設定されている抵当権を抹消する必要があるためです。抵当権を抹消するためには、住宅ローン残額を完済しなければなりません。そもそも抵当権とは何かというと、住宅ローンの担保として確保しておく権利のことです。一般的に住宅ローンを借り入れる際、金融機関が不動産を担保として抵当権を設定します。言ってしまえば、不動産を売却する際、「抵当権を外さなければならない」といった法律があるわけではありませんが、買主の立場から考えれば、抵当権のついた不動産を買う人がいないことは明白です。住宅ローンの返済が困難となれば、購入したはずの不動産が競売にかけられてしまうといった事態になってしまう可能性もあるのです。そんなリスクの高い不動産を購入する買主は、まずいません。そのため、不動産の売却時には、住宅ローン残額の完済が原則となっているのです。不動産の売却額を調べた結果、残額を完済できない、となった場合には、対応策として下記の3つがあります。預貯金などの自己資金で不足分を補填する住宅ローンを完済するために、不動産の売却額で足りない部分を預貯金などの自己資金で補填するという方法です。「不動産の売却額+自己資金≧住宅ローン」となれば、不動産は問題なく売却できます。現在所有している家を売却して、新居を購入する場合に限りますが、住み替えローンも一つの手でしょう。住み替えローンとは、不動産の売却額や自己資金で返済しきれなかった住宅ローン残額を、新たに借り入れる住宅ローンに上乗せするという方法です。うまく住み替えローンを活用すれば、住宅ローンの残った不動産を売却して、新たに不動産を購入して住み替えることができます。住み替えローンの場合、金融機関は担保以上の融資をすることになるため(住宅ローン残額分には担保がない)、当然ながら審査は通常の住宅ローンより厳しくなります。既存の不動産の売却と、新しい不動産の購入の決済を同時に行なう必要があるため、「新たな不動産を見つける時間があまりない」など、時間的な制約も少なからず生じるでしょう。住み替えローンを活用する場合、「住宅ローン残額+新たな住宅ローン」と借入額が大きくなりがちです。借り入れができるからとむやみに借り入れ額を増やすのではなく、きちんと返済計画を考えてローンを組むことが重要です。無担保ローンも選択肢の一つに新たに不動産を購入する予定もなく、「不動産の売却額+自己資金」だけでは住宅ローンを完済できないという場合、無担保ローンを利用するという手もあります。「不動産の売却額+自己資金+無担保ローンの借入額≧住宅ローン残額」となれば、不動産を売却することができます。無担保ローンであれば、抵当権などの担保を設定せずに借り入れが可能ですが、担保を設定しないために、審査は厳しく、金利は住宅ローンよりも高く設定されています。大きな金額の借り入れは難しいため、そもそも無担保ローンで借り入れた額を足しても、不動産の住宅ローン残額を返済しきれないという可能性もあるため、注意が必要です。上記の通り、無担保ローンにはデメリットも多々あります。金利の高い無担保ローンを活用してでも不動産を売却しなければならないのか、しっかり検討する必要があるでしょう。番外編:奥の手として、任意売却という方法もある「住宅ローンを完済できないけれども、どうしても不動産を売却したい」という場合、任意売却という方法もあります。誤解を招かないように、先にお伝えしておきたいのは、この任意売却は気軽に不動産を売却するための方法などではないということです。何らかの事情で住宅ローンの返済ができなくなり、やむを得ずに選択するのが任意売却です。任意売却であれば、住宅ローンを完済できなくても不動産を売却することができます。任意売却をしたからといって、住宅ローン残額が消えるわけではありません。残額は、引き続き、返済の必要があります。任意売却は自身が希望すれば必ずできるものではなく、金融機関など(債権者)の同意を得てはじめてできる売却方法です。ローン返済が滞納している」など今後もローンの返済が難しいと認められたケースに限ります。そのため、任意売却をするような状態となれば、まず間違いなく、信用情報機関に金融事故として登録されてしまうことになるでしょう。いえ、住宅ローンの返済が滞り続け、不動産が競売にかけられてしまうという最悪の事態を避けるためには、任意売却という方法は非常に有効です。競売に比べれば、任意売却の方が不動産を高値で売却できる可能性が高く、強制退去させられることもありません。「どうしても住宅ローンの返済が厳しく、住宅ローンの残っている不動産を売却したい」という方は、ぜひ、任意売却も検討してみてください。不動産の売却額や自己資金での完済が難しい場合は、上記ご紹介した通り、別の方法もあります。不動産の売却額や自己資金で完済する以外の方法は、リスクやデメリット等もあるため、本当に不動産を売却する必要があるのかどうかも含めて、しっかり検討されることをオススメいたします。まとめ住宅ローンの残っている不動産を売却するためには、“住宅ローン残額を完済できるかどうか”が肝となります。そこで、まずは、不動産の売却額や自己資金で完済できるかどうかを探ってみることからはじめるのが良いでしょう。fudosan_guideあなたの不動産、いくらで売れる?無料で査定価格をお取り寄せ「これから不動産を売ろうと思っているけど、何から始めれば良いかが分からない」と、お悩みでしたら、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できる「HOME4U(ホームフォーユー)」をご利用ください。・全国約1,300社の優良企業が勢揃い。比較できるから”最高価格”が見つかる・入力は1分。複数の優良企業の査定額が分かるから相場がカンタンに把握できる・NTTデータグループが18年間運営!日本最大級の不動産一括査定サイトだから安心安全しかも、大手不動産会社も、地域に密着した中小企業とも、提携している一括査定サイトは「HOME4U」だけ。fudosan_guide不動産エグゼクティブガイド不動産の売買や活用方法でお悩みの方に、このサイトを通じて解決に導くお手伝いをします。「不動産エグゼクティブガイド」の中でご紹介するWebサイトや不動産会社名などは、企業とのタイアップによりご紹介することは一切ありません。公平な立場で、役立つ情報を発信していきます。reserved.Home。