IRRでは借入金返済後のキャッシュフローを使います。IRRが適していると思いますし、これまでの計算でもこれを使ってきました。IRRでは当然数字が違ってきます。IRRのほうが数字が向上します。IRRに影響する要素そこに影響する要素はというと、Equity比率が小さいほうがIRRが向上(レバレッジ率拡大)借入金の金利が安いほうがIRRが向上(金利差分だけキャッシュフロー向上)借入期間が長いほうがIRRが向上(近い未来のキャッシュフローが改善するため)といったものがあります。IRR感応度を一般的に計算することができませんでした。できたのは、具体的に融資を受けた案件*1で、それぞれのIRRを計算して比較してみました。その結果はけっこう驚愕で下記のグラフのようになりました。IRR、横軸は返済期間です。驚いたことに、金利変化はほとんど(といっても、1.5%と2.25%で、1.5〜2.7ポイント程度違います。返済期間が長いほど、その差は広がります)影響がなく、返済期間が長くなるほどIRRが向上することが分かりました。返済期間が15年から10年に短くなることで、金利は0.64ポイントも安くなったのに、IRRは23.77%から14.31%に低下してしまうのです。IRRのレバレッジ観応率もちろん、IRRにはレバレッジ率が大きく影響します。自己資金の何倍の借入をするかでIRRが変わるわけです。こちらも金利ごとに、15年の返済期間として、レバレッジ比率ごとにグラフ化してみました。IRR、横軸はレバレッジ倍率です。こちらも実は金利よりもレバレッジがIRRに大きく影響することが分かります。IRRに大きく影響するということを意味しています。レバレッジを高めると、売上が想定に届かなかったときに簡単にキャッシュフローがマイナスに転じてしまうというリスクがあります。金利上昇リスクについても感応度が上昇します。太陽光の場合、売上はFITによって保証されており、不動産に比べて返済期間は短めのため、金利上昇リスクもそれほど影響は大きくありません。いうことで、狙うなら金利よりも返済期間。IRRは1.5倍程度に上がるという計算になります。不動産への投資を検討するにあたって、シミュレーションをいろ...2019-01-30キャッシュフローが出ない土地値以下不動産を考える不動産の物件を探している中で、面白いものに出会いました。»プロフィール20年投資を続けているサラリーマンです。資産からの不労所得で経済的独立を手に入れ、自由な生き方を実現するセミリタイアを実現しました。Blogスターをつけました引用をストックしましたストック一覧を見る閉じる引用するにはまずログインしてくださいログイン閉じる引用をストックできませんでした。再度お試しください閉じる限定公開記事のため引用できません。