銀行への住宅ローンの返済が滞ると【期限の利益を喪失】するため一括の返済を負うことになります。銀行ローンだけは滞納したくないというのが人情。そのために、ちょっとだけと思って手を出した消費者金融のために借金が雪だるま式に増えてしまい、気が付いてみると住宅ローンの返済が滞納しているという事態に。銀行への返済が3か月滞ると、ローン返済の契約により、期限の利益を喪失してしまい、一括返済を迫られます。お金が用意できず、、ずるずると・・・・。すると次の段階として保証会社による【代位弁済】が行われます。保証会社が肩代わりして銀行に借金を一括で支払ってくれるということです。この代位弁済によって債権者が銀行から保証会社に移ります。今度は保証会社から「返済していただけないのであれば、家を競売にかけてお金を回収します」ということになり、とうとう【抵当権の実行】ということになります。保証会社の代位弁済から6か月以内であり、競売の入札日前に個人再生の申し立てをすると競売手続きが開始されていても競売手続きを中止することができます。個人再生を申し立てると住宅ローンの巻き戻しが可能になり、銀行に返済していた前の状態に戻すことができます。銀行による【期限の利益の喪失】も、【保証会社による代位弁済】も【抵当権行使による競売開始手続き】もなかったことになる夢のような話が実現できます。凄過ぎると思いませんか?滞納していた住宅ローンの未納はどうなるの?滞納分は個人再生の返済計画に盛り込まれ3年ないし5年(最長)かけて返済することになります未納といっても滞納したわけですから、利息・損害金はつけて返済します。個人再生により計画的に返済していくのですが、住宅ローンは、他の借金と違って個人再生でも減額にはなりません。なくなる寸前の家を手放さずに維持したまま、他の借金は減額してもらえるのが個人再生なのですから。この神がかりなありがたーい法律はなんという法律なのでしょうか?民事再生法204条(保証会社の債務履行の取扱)が、その正体です。そもそも個人再生が住宅ローンを所有する個人債務者を救済するために設けられた制度です。お固くて鉄の岩のような銀行も「いいですよ」と、すんなり許可してくれるのは民事再生法204条があるからです。住宅資金特別条項を定めた再生計画の認可の決定が確定した場合において、保証会社が住宅資金貸付債権に係る保証債務を履行していたときは、当該保証債務の履行は、なかったものとみなす。保証会社が当該保証債務を履行したことにより取得した権利に基づき再生債権者としてした行為に影響を及ぼさない。ついての弁済をすることを要しない。この場合において、保証会社は、当該弁済を受けた額を同項本文の規定により住宅資金貸付債権を有することとなった者に対して交付しなければならない。巻き戻しのルールがあるから保証会社も6か月は競売にしないところが多い民事再生法198条は住宅資金特別条項を定めることができる法律です。住宅資金貸付債権(民法第五百条の規定により住宅資金貸付債権を有する者に代位した再生債権者が当該代位により有するものを除く。規定する抵当権を除く。)が存するとき、又は住宅以外の不動産にも同号に規定する抵当権が設定されている場合において当該不動産の上に第五十三条第一項に規定する担保権で当該抵当権に後れるものが存するときは、この限りでない。この場合においては、前項ただし書の規定を準用する。規定により住宅資金貸付債権を有することとなる者が数人あるときは、その全員を対象として住宅資金特別条項を定めなければならない。諸費用は誰が負担するのか特別な取り決めがあったのでなければ原則住宅ローン債権者が負担する原則的に保証会社負担と考える競売費用や根抵当権行使に係る費用ですが、特別な決め事をしていて債務者負担になった場合、全額を支払うのではなく、これらの費用は再生債権として扱われますので最低弁済額の基準に基づき減額されます。住宅ローン債権の一部人はなりませんので安心ください。保証会社に支払った返済金は銀行に充当される巻き戻しが可能になった場合、保証会社に債務の一部を返済していたらどうなるかについて民事再生法204条2項に規定があります。ついての弁済をすることを要しない。この場合において、保証会社は、当該弁済を受けた額を同項本文の規定により住宅資金貸付債権を有することとなった者に対して交付しなければならない。(査定の申立てがされなかった場合等の取扱い)民事再生法204条2項の規定は再生債務者のみに当てはまります。注意することは保証人が保証会社に求償権の一部を返済した場合に、この返済金が自動的に住宅ローン債権に充当されることはありません。行使して支払い分の返還分を得ることになります。大変そうですが戻ってきます。保証会社は求償権の全額について、銀行から返還を得ることができるため損はないからです。債権回収会社の抵当権行使を住宅ローンの特則で中止する債権回収会社(サービサー)に債権譲渡された場合でも住宅ローン特則をしようすることはできます。債権者譲渡の場合は、代位弁済と違いますが、債権者がサービサーに移転すると考えてください。したがって債権者の性質には何ら変わりはなく住宅ローンの特則で抵当権(担保権)の講師を阻止できます。保証会社の代位弁済の場合は、6か月以内という条件つきでしたが、サービサーの債権譲渡の場合は期限はないことから、譲渡からいくら経過して未収住宅ローンの特則は使えます。サービサーも早く回収したいと考えるので、差押をして競売にかける時間は早いと思ってください。したがってそれまでに、住宅ローンの特則つきの個人再生手続きの申し立てをする必要があるということです。保証会社が住宅を競売にかけて、売却処分をした後でさらにローンが残った場合(無担保債権)の譲渡。住宅がなくなった後ですから住宅ローンの特則は使えません。