相談者からのメールに目ん玉が飛び出そうになりました。イラストおよびデータ等、執筆者の責任において作成されています。こんばんは!地主の婿養子大家です!否コンサル!私はコンサルは一切やりません。助けてあげたいと思った人に出来る範囲でアドバイスする程度です。本コラムを読んでメールで相談しないようお願いいたします。返事はほぼ100%実践コラム読めよ!!怒としか言わないような気がするので。誰がお前なんかに相談するか!と思った方は正解です。不動産投資は自分で解決するからやりがいがあり楽しくもあると思うからです。!今回の相談者のケースは、目ん玉が飛び出そうになったので、思わず現地に行ってしまいました。今日は、そんなお話です。構成は、1.相談(報告)内容2.本件の問題点3.現地に行ってみて4.漏水の原理原則を抑える5.結果どうなるか?以上で書いて参ります。1.相談(報告)内容この方は以前に一度相談を受けてから、定期的に報告メールを下さることがあるのですが、今回も、そんな感じで報告メールが来ました。※内容は少し変えています。要点をかい摘むと、1物件は築10年木造単身アパート210月頭に2階より漏水発生1階被害32部屋で原状復帰に600万円かかる4火災保険もあるが持出しになりそうといった感じでした。気になる点満載だったので、予定が結構詰まってましたが、1時間くらいなら見れそうだったので見に行ってあげることにしました。来て欲しいとは一切言いませんし、どうしたらよいか?も一切聞きませんでした。本件の問題点は、大きく分けて四点、上で挙げた内容になってきます。1物件は築10年木造単身アパート⇒築10年のアパートで漏水⇒やべえ物件の可能性があること⇒本件の解決も先決だが、これから別の箇所でも起きる恐れが高いこと。⇒単純な上階からの漏水事故にも関わらず、自己発生から2週間が経過しても、解決の目途までが立っていないこと。2週間経過している点は良く事故後乾燥期間を経た状態を確認出来ることになるので、私が一回行けば、ほぼ解決策は分かるだろうとは思いました。32部屋で原状復帰に600万円かかる⇒言うまでもなく、これが一番の問題点ですね。2階建て単身アパートの上階からの普通の漏水事故。2階1階ともに入居者ありの状態につき事故発生から発見までの時間は短いのに?管理会社から届いたその原状回復費用は600万円!?怪しい匂いがプンプンしません?(-_-;)4火災保険もあるが持出しになりそう⇒金額は伏せますが、管理会社は漏水事故のデータも揃っているので、火災保険会社との交渉には強いところも多いとは思います。なんで持出しの可能性???管理会社の思惑が透け透けです。排水系統か給水系統かを見分ける作業はかなり重要になります。私は、被害の状況を見て、恐らく給水管からの漏れだと思うと言いましたが、原因はやはり給水管でした。管理委託なら大体管理会社が対応するのですが、担当者によっては、そのスピードもまちまちでしょうから、管理委託であっても、対応内容を報告メールをもらい、判断し、指示が出来る知識は持っていて損はないかとも思います。元栓を閉める⇒メーターが止まる元栓を開ける⇒メーターがまわるわけですが、このメーターがまわるスピードも重要です。従って、1元栓を閉めて被害の拡大を防ぎ2住人の仮住まいを提供することが次になります。同時進行で、2浸水をふき取り・排水作業その後で、3漏水箇所の調査ですね。・排水時にしか漏水しないことなどから判定することになるかと思います。軽い被害に見えました。これで原状回復費用600万円??その業者はだれの業者?管理会社にバックマージンが入る業者です。※前回のコラムはここからも来ているのでした。相談者は漏水経験もなければ、その原状回復の程度も分からない。いう構図ですね?投資は自己責任。́)ちなみに、少しまえに私が経験したもっとひどい漏水事故。退去後にかかる費用も出てくるとは思いますが、居住者がなっとくする原状回復費用で約30万円ちょいでした。将来の追加を見込んでも1本超えないでしょう。それよりもずっと被害は軽いです。木部に含水し膨張腐食カビなどの重症があります。電気関係は私は念のため、漏水チェックを入れます。築古になれば高利回大家でも破綻しますしっかり原理原則を抑えておきたいところなので、私は、漏水の度に、必ず、原因究明と解決方法を色々と模索します。5.結果どうなるか?本件では、金額は言いませんが、かなりの焼け太りになるでしょう。築10年で漏水するようなやべえ物件であることを考えると、それに備えておくべきだと思います。保険会社においても設備による漏水事故の扱いは、天災による事故の扱いと全く別物であり、保険が下りたからよかったよかっただけでもありませんし、私は、一部グレーを通り越したような保険申請をしている大家さんがいることも知っていますが、決しておススメしません。!被害を最小に抑えるかと復旧に無駄なお金をかけないかであることは不変だと思ってもいます。利回り10%だ13%だのではなくて、もっともっと根本的なことを学ぶべきだと改めて思ったのでした。一日も早く、復旧して、入居者さんがいつもの生活に戻り、退去した部屋が埋まることを願っています!本日も最後までお読みいただきありがとうございました。出口戦略コラム楽待は株式会社ファーストロジックが運営しています。Firstlogic。