管理を増やす賃貸管理とは管理オタク4人の対談動画。第二弾をアップしました。https://youtu.be/PB2euurIXgM今回の対談のテーマは「民法改正」です。来年4月から改正民法が施行されますね。2017年に発表されたたときは話題になって多くの勉強会が開催されましたけどいよいよ8ヶ月後になりました。施行が近づいてくると細かなところの対応方法を決める必要がでてきます。その中の「個人保証人」についての対応方法について語りました。「極度額」ですが、あなたの賃貸管理では大家さんに「いくらの」極度額を提案するかを決めましたか?ご存じの通り改正民法では極度額の書かれていない契約は無効となっていますが、その数値については触れていません。法律というのはこういう事がが多いですよね。基本的なことは決めるけど細かなところは実務を通して決めてくれ、というカンジです。具体的には「判例」というもので決まっていくのでしょう。大家さん側は極度額が多いほどに安心できます。一方で保証する側はたとえば「1億円」と書いてあったら二の足を踏みますよね。家賃7万円の契約を保証するとき「7万円くらいなら」と引き受ける気になったとしても「最大で1億円」と書いてあったらビックリしてしまいます。現実的には家賃の2年分というラインがあります。多い場合でも3~4年以内だろう、というのが多く語られているところだろうと思います。滞納だけの保証なら12ヶ月もあれば足りるはずです。アマチュアの管理会社でなければその期間で解決できるはずです。個人の保証人がもっと多くの保証債務を負うのは「借主の自殺やゴミ部屋」などで多額の損害賠償が発生するときですね。このときは家賃の2年分では足らないケースも実際に起きている訳です。それを考えると「家賃の4年分」くらいは書いておきたいのが大家さんの事情です。極度額をいくらにするかあなたが提案する額についてそろそろ協議を始める時期ですね。今度は「公序良俗」という判断基準が持ち上がります。借主の自殺やゴミ部屋によってたとえば家賃の4年分相当の請求をしたとき保証人が拒否して裁判になると「極度額1億円」の是非が裁判官さんによって判断されます。この場合は「保証人は最大1億円までは保証せよ」とは言わないでしょうね。最悪は保証契約が無効とされるかもしれないというリスクもあるそうです。管理会社としては大家さんの万一のリスクを担保しながら保証人にも拒否されない極度額を選択する必要があります。保証会社と借主の保証債務契約では極度額の設定は不要なのでますます個人保証よりも保証会社の活用が増えていくのでしょう。その場合でも「併せて個人の連帯保証人も立ててもらった方が絶対いい」と対談メンバーの太田垣司法書士さんは力説しています。ひとつの改正民法後の個人保証契約の注意ポイントは「更新」です。新民法の施行前の賃貸借契約でも更新すると新法の規制にかかります。極度額を設定しなければ無効とされてしまいます。ここで議論になるのは合意更新と自動更新と法定更新という3つの更新があるわけですが、どれも来年の4月1日以降に更新されると「極度額がなければ無効になるのか?」という疑問です。これについても条文では明確に触れていません。法律を考える人はズルイですね。ひとつの考えは合意更新で保証人に署名させると新法の規制にかかる。合意更新でも保証人に署名させなければ新法の規制を逃れるのではないか?という観測です。対談ではこの考えを基本に見通しが語られています。それが保証されるものではありません。厳密に言えば誰も真実は知らないのです。そのことで裁判所の判断が示されていないのですから。自動更新と法定更新は更新後も新法に規制されないのでは?という観測が話されているそうです。ここのところのニュアンスもぜひ動画を見ていただいてそして必要な情報収集をしていただいてあなたの会社の方針を決めてください。賃貸管理戸数を増やし、仲介売り上げを増やすために役立つメールマガジンを無料で公開しています。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。賃貸管理戸数を増やし、仲介売り上げを増やすために役立つメールマガジンを無料で公開しています。大家さんアプローチにDM作戦は最強です。あきみつ)有限会社ジオ・ネットワーク代表取締役。アメリカのプロパティマネジメントの公認資格であるCPMを保有。研修、セミナーの受講生はこれまでで累計6,000人~7,000人を超える。賃貸物件の仕入れに関するサポートには19年のキャリアがあり、仕入れに関する専門のメールマガジンも発行している。