電子書籍プレゼントマニラ・グローバルシティでの不動産投資の注意点グローバルシティは不動産投資目的でコンドミニアムを持つ街として、マニラの中でもマカティと並んで人気の街。失敗した人も見てきた。思うような利回りを得られなかったとか。付くはずの銀行ローンを組めなかったとか。今回はお伝えしようかと思う。私もマニラ現地の事情を投資家として理解するためにマカティに移住して1年間暮らしたが、グローバルシティは隣町として親しみを感じている街。渋滞がない時間帯であれば、10分ほどで到着できる。通勤時間帯になったりすると30分以上かかったりもするのだが。途中でタクシーを拾うほうが時間の短縮になるケースもあった。グローバルシティはフィリピンの一般的なイメージをくつがえすほど街並みはきれいで、治安も良い。フォートボニファシオ(BGCと略されることも)はグローバルシティの中でも最新エリアであるだけではなく、フィリピンの中でも最も洗練された都市と言っていいだろう。不動産価格はもちろん、レストランのメニュー等を見てもマニラで最も高い。マカティも外国人居住エリアとして他の地区よりも生活費は高い傾向にあるが、フォートボニファシオはさらに6割増しといった感覚。新興国の物価ではない。この事実は不動産投資をする際にも関係してくる。グローバルシティの中でもエリアによって販売価格や設定できる適切や家賃が違ってくるが、フォートボニファシオであれば最高値。賃貸付け(客付け)をする際にも、その家賃を払える人だけが対象となる。なれば、フィリピンにコンドミニアムを買うと言っても、ごく一部の富裕層以外のフィリピン人は対象外。経営者が対象になるような物件もある。賃貸付けの時にも転売して売却益を得るときにも、そもそも正しい取引相手を想定できない。新興国の中にありながら下手な先進国よりも価格は高い。した特殊なエリアであることを理解する必要がある。コンドミニアムの1室が3,000万円台ということも別に珍しいことではない。立地や建物のレベルを比べると納得できる。入居者の属性もまったく違うので、そこを混同するのは大問題。根本的に違うと思っておいた方がいい。露天商が販売するバッグのように大きな違いがあるのだから。東京や大阪、福岡等では車なしでも快適に生活できる。電車を使うほうが時間を読めるし、遅れづらい。渋滞が少ないのでカーライフにはそれほど不便はしない。グローバルシティやマカティを含めたマニラの事情は違う。需要に対して供給がまったく追いついていない。結果、とにかく車での移動が主流になっている。交通量が多くて渋滞がひどい。昼間だと1時間以上かかることもざら。移動に費やす時間と労力は並々ならぬものがある。結果、私がマカティに住んでいる時もそうだったが、むやみに移動をしないようになった。徒歩圏内で生活が完結するようになってくる。これはグローバルシティに不動産投資をする場合にも考えておかなくてはいけないポイント。歩いていける範囲で全て揃うのかどうか?これは物件が選ばれるかどうかに関わってくる。日曜日は定休日にしていることもある。なると、土日が休みの駐在員には不便な立地となる。気楽に息抜きができるバーはあるか?ちょっとした普段の買い物に行けるような外国人向けのスーパーはあるか?こういった満足度の積み重ねが賃貸契約の更新にもつながっていく。いちいち渋滞覚悟でタクシーに乗らなければいけないのと、ふらっと歩いていけるのではストレスが違う。立地による優位性は重要なポイントになる。細かい立地については言及しない。大まかな街のネームバリューで成約させようとしてその後の賃貸付けのことは考えない。想定よりも賃貸利回りが大幅に悪くなるという結果に陥ることも。道を挟んでいるといった理由で利便性が変わってくることもある。それはコンドミニアムの価値にも響いてくること。立地については細かくチェックする必要がある。ローンが予定通り組めないことも中古の物件は原則として現金払いになるが、プレビルドは審査に通れば銀行ローンが組める。不動産投資の常として、ローンの支払いに家賃を充てながら物件価格の上昇を狙っていくという人も多い。完成時に残った支払額についてローンを組むことになる。基本的に日本の銀行は海外不動産を担保にローンは組まないため、フィリピンの銀行に頼むことに。無料サポートもセットで付帯していることがある。タダでリタイアメントビザがもらえるのなら、とりあえず取っておいた方が得という心理は分かる。日本に何かあった時の避難先としてフィリピンを活用することもできる。将来的にマニラやセブに移住したいと思っている人であれば、なおさら価値を感じるだろう。問題なのは、SRRVビザの取得が銀行ローンの条件になっている場合。ビザが取得できなければ、ローンが組めないことになる。ここに落とし穴がある。SRRVビザの取得は本人がフィリピンに来なければ手続きができない。その期間がどれくらいかと言うと、短い場合で3週間。この段階で多くの人には厳しい。グローバルシティに不動産投資をしようとしている人の中には少なからずサラリーマンも含まれている。会社から3週間離れられる人は限られるだろう。現場を長く離れることに抵抗を示す人は多い。親戚に不幸があったことにして有給を取れる範囲でもない。サポート業者に任せると言っても、この3週間から4週間の期間はフィリピンから出られない。物件完成時になってからSRRVビザは取得できないという結論に至ることも。これでローンが組めないことも確定してしまう。残った金額を気前よく現金で一括払いできればいいが、それだけの資金が手元になければアウト。最悪の場合、今まで投資してきた資金は回収できず、コンドミニアムも自分の手に入らない。途中で支払いがとどこおれば物件はデベロッパーのもの。踏んだり蹴ったりの状況になる。一部の不動産業者は意図的にSRRVビザの利点のみを説明し、このようなマイナスの面は言及していない模様。泣くに泣けない状況になっている投資家もいる。SRRVビザは毎年360ドルの費用がかかるので、この点も意外に負担が大きい。私も以前にプレビルドのコンドミニアムを購入したが、その時にSRRVビザの取得を検討した。幸いなことに、私の場合は仕事がどこでも行えるので、3週間でも4週間でも滞在することはできる。結局完成時に一括で支払い、ローンは組まないことに決めた。日本以外に住める権利を持つ目的でフィリピンではビザを持ちたかったが、それはSRRVではなく永住権のクオータビザにした。毎年の費用は1,000円程度で済む。長期で保有するのには有利だった。不動産業者について調べ始めた。間に合わなかったので移住後に投資の用途で。日系の業者に限ると、マニラを対象としている場合にはグローバルシティ・マカティ・オルティガスを中心にしつつ、ケソンやパサイのコンドミニアムも扱っている場合がある。扱いがあるかどうかは業者によってまちまち。あやしい情報が出てきた。自社に誘導しているとか。賃貸付け困難な物件、つまりハズレ物件ばかり扱っているとか。ローンの条件を説明していないために購入者がローンを組めずに支払いが滞るとか。営業しているだけだった。不動産と関係のない業界から転向したばかり。マカティへの移住に際して調べる時間がなかったので適当に選んでしまったが、サポートも散々だった。退去までこれが続いた。これなら日系の業者を選ぶメリットがない。信頼できる会社が幸いな事に見つかった。マカティに住んだ後はセブにも移住してみたが、その時にもその会社にお世話になった。不動産視察をお願いしたり、ビザの取得でもサポートをしてもらったりしたが、フィリピンの中ではトップクラスに信頼できる会社だと思う。おかしな会社にだまされないために、もし必要であればその会社の名前をお伝えさせていただく。折り返し会社名をお伝えする。担当者への取次までは手間がかかってできないので、その会社への連絡や相談はご自身でどうぞ。立地を含めた現地事情に精通している人の話を聞きたいところ。現地に住んでいるのでない限りはなかなか難しい。そこでグローバルシティの不動産に投資をするのなら、パートナーとしてプロの業者を味方に付けたい。売り込みだけを目的にした業者ではなく、その後の実質的な利回りまで真剣に考えてくれるような会社は現地での活動に根ざした貴重な情報をもたらしてくれる。事実として認識しておく必要がある。現実の世界ではそれが許されない。自由に生きるための方法。断片的な情報が散らばるブログでは限界があるのも事実。詳しくは以下の案内をどうぞ。Reserved海外移住の電子書籍を無料プレゼント。