土地活用を考えたら、まず借り手を決めます。建築協力金をなるべくたくさん、できれば全額出していただきます。その資金で建物を建築します。10年から20年の賃貸契約期間中に、中途で店舗を出る場合には、建築協力金を放棄するというペナルティを課します。地域に、立地にあった業種の店舗であること、経営姿勢の賛同できる企業であることも重要です。賃料をいちばん高く払うテナントを選ぶ方法でなく、昔風にいえば、大家さんと店子さんの良き関係を作ることです。焼肉チェーンと契約しているある地主さんは、あの狂牛病騒ぎの時、店長さんと忌憚ない話をし、賃料の値下げを決断されました。一時的に賃料が下がることより、10年なり20年なり双方が契約した期間中、経営が続き地主さんに定期的な賃料が入る道を選ばれたのです。「店舗が出店できる土地は限られたところ。多くの地主にとって関係ない話」とお思いになる方がいらっしゃるかもしれません。確かにこの三原則はそのまま、すべての事例にあてはまるわけではありません。土地活用のリスクを考える時、それがどんな種類の土地活用であっても共通の軸になるものだと思います。いえば、現在の土地活用には、地主さんが拠り所とすべき確信を持ちにくいのではないのでしょうか。その原因は、提案する側の良心に、問題があると私は思います。賃貸店舗による土地活用を地主さんにご提案する会社は、建築会社やハウスメーカーなどがあります。同じ会社に賃貸店舗とアパートや賃貸マンションによる土地活用を行なう部署を持つ企業もあります。これはよく聞かれるエピソードですが、店舗の提案をしている営業マンが自分が作成した提案書を「マンションほど、めちゃくちゃなことはしていない。良心的だ」と自分で自分を慰めるというものです。不動産業界に、建築業界に、顧客サービスや顧客満足を大事にしている企業がどれほどあるでしょう。私は地主さんが他の業界での顧客ほど守られていないと感じています。土地活用の方法は、マンション以外にもたくさんあります。賃貸マンションを銀行融資を受け建築し、経営することにしたとしても、広い視野から検証して決断するために、3つの原則はきっと役立つものと私は考えます。無借金の土地活用を実現について、お話します。メーカーの企画を経て。トップランナーとして11年間活躍。退職後トータルストアプランニング(TSP)を大阪府池田市で開業。