HOME不動産投資マンションオーナーになるために知っておきたい10個のこと不動産投資2015/4/10マンションオーナーになるために知っておきたい10個のことTweetこの記事をお読みの方の中で、投資用マンションを購入して、マンションオーナーになることにご興味がある方もいらっしゃるのではないでしょうか。確かに「マンションを持っている」ということはステータスではありますが、失敗しないためにはリスクなど知識をきちんと身につけておく必要があります。失敗しないためには?良い投資マンションを選ぶ際のポイント投資マンションを探すには?優秀な不動産投資会社を探す不動産投資ローンを利用するには?マンション収入による不動産所得の確定申告などについて書いていきますので、ご参考になれば幸いです。あなたのための教科書です。不動産投資はとても高額な投資にもかかわらず、知識をしっかりと身につけないうちに手を出してしまう初心者の方がとても多いのです。不動産投資に興味があるけど、何から初めていいか分からない営業マンの言うことを鵜呑みにして失敗したくないしっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたいという状況なら是非お読みください。投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方はぜひダウンロードして読んでください。中古6、失敗しないためには?良い投資マンションを選ぶ際のポイント(1)相場価格を知る(2)空室になりにくい物件(3)高利回りが期待できそうな物件7、投資用マンションを探すには?(1)プロパティエージェント(新築物件)(2)RENOSY(中古物件)(3)株式会社デュアルタップ(新築・中古物件)8、優秀な不動産投資会社を探す9、不動産投資ローンを利用するには?(1)そもそも不動産投資ローンとは?(2)不動産投資ローンのメリットとデメリット10、マンション収入による不動産所得の確定申告まとめ1、マンションオーナーになるメリットマンションオーナーになることにより、以下のようなメリットがあります。(1)収益を得ることができる(2)実物資産投資の強み(3)相続・贈与税の対策として有効(4)借入により少ない自己資金で始められる(5)生命保険の代わりになる(6)私的年金になるでは、順番にみていきましょう。(1)収益を得ることができるマンションオーナーになるメリットとしてまず挙げられるのが収益を得ることができるということでしょう。収益の種類としては具体的には以下の2つがあります。1インカムゲイン第三者に賃貸により家賃収入を得ること2キャピタルゲイン購入時と売却時の差額で利益を得ること(2)実物資産投資の強み株や債券などの投資商品は、発行会社の破綻などにより全ての投資が無価値になるという大きなリスクに対して、マンション投資は、例えマンションの価値が下がったとしても、実物資産が残るという大きな強みがあります。(3)相続・贈与税の対策として有効1マンションの相続税の仕組みについて相続や贈与税の税金に計算する際に、現金や有価証券の場合は、時価に対して課税対象となるため税金が高くなります。マンションの場合は、土地は公示地価の80%位で、建物は一般的には固定資産課税台帳に記載している固定資産税評価額に基いて評価します。大体建築費用の50〜60%で評価されることが多いです。投資用不動産で第三者に賃貸することで、評価額は更に30%が控除され、現金に比べ約1/3の評価となり、相続・贈与税としてともて有効と言えるでしょう。2マンションで相続した場合の相続税評価額のシミュレーション同じく1億円を現金と投資不動産で相続した場合の評価額を見てみましょう。結果として、現金で1億円で相続した場合の評価額は不動産で相続するより「7,800万円」も多くなるということになります。従って、不動産は相続税対策として有効的と言えるでしょう。不動産の相続税計算については、詳しく「不動産は相続税対策として有効?不動産の相続税の仕組みについて」をご参照ください。(4)借入により少ない自己資金で始められるマンション投資は、ご購入予定の物件を担保に金融機関から購入資金を借入する事が可能です。ローンを活用すれば、少額の自己資金で不動産を購入することができ、家賃収入の収益を得ることが可能です。加入しなければなりません。適用されローンの残債は保険金から返済されます。残されたご家族には、無借金のマンションを残し、毎月安定した家賃収入もあります。残される家族には生命保険のような役割も果たせるのは、マンション投資の大きな特徴と言えるでしょう。(6)私的年金になる日本の年金は、少子高齢化により財源不足だけではなく、厚生年金も負担する保険料額だけ増大していき、年金の受給額は減少傾向になります。マンション投資の場合、ローンの返済は家賃収入が補ってくれますので、今のうちから収益不動産投資を始めれば、賃料収入で長期的・安定的に資産形成していくことができます。定年までに完済をすれば、公的年金に加えて家賃収入が私的年金となり、安定した老後生活がおくれるでしょう。マンションオーナーになるメリットについては、詳しく「これからマンション投資は儲かる?安定収益を得るために知っておくべき5つのこと」をご参照ください。マンションオーナーになるデメリットについては、詳しく「不動産投資で失敗しないために知っておくべき14個のリスクまとめ」をご参照ください。2、まだ間に合う?今の投資マンション市場は?2013年に引き続きマンション価格が上昇している中、今からでもマンション経営に間に合うかが気になる方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。2015年1月に発表した最新データを見て頂ければ分かりますが、東京都の中古マンションの価格は2014年に引き続き上昇を見せています。(2)東京オリンピック開催の不動産価格の影響について東京オリンピック開催によって、不動産市場では主に以下のような動きを見せています。マンション価格が上昇している人件費の上昇問題テナントも注目しているなど。オリンピック開催に向けて、今後不動産の価格が上昇の観点から注目のエリアなどについて詳しくは「今は買い時?東京オリンピック開催の不動産価格への影響について」をご参照ください。今売れている投資マンションの表面利回りの相場は以下のようになっています。大体8〜9%が一つの目安になるでしょう。マンション価格の上昇により、利回りが下がっているのが実情と言えるでしょう。4、マンション購入の流れ最後に、マンション購入の流れについてみてみましょう。大きくは以下のような流れになります。説明を受ける売買契約書を締結(手付金を支払う)(融資を受ける方)不動産投資ローンの審査を受ける決済・引渡しを行う(管理会社を依頼する場合)賃貸管理会社を選ぶ詳しい内容については、「不動産投資は意外と儲からない?それでも不動産を購入すべき理由」をご参照ください。イエカレ(分譲マンション・戸建物件管理)5、自分に適したマンションを選ぶために知っておきたい投資用マンションの種類マンション投資と言っても、区分マンションと一棟マンションと2つのタイプがあり、また、新築か中古によって投資金額、リスクや収益性も異なります。以下にて詳しく説明していきますので、自分の条件に合せて、参考にしてみてください。一般的には、区分マンションの方は投資金額が少ないため、手軽に始められることから人気を集めています。以下にて一棟マンションと比較した場合の区分マンションのメリットとデメリットを説明していきますので、参考にしてみてください。区分マンション投資のメリットまず、一棟マンションと比較した区分マンションのメリットとして、大きく以下の3つがあります。区分マンション投資のデメリット一方、デメリットとしては以下の3つが挙げられます。投資金額が少ないため、リターンも少ない資産は建物のみ空室になった場合、収入がゼロになる詳しい内容については「ワンルームマンション投資を失敗しないために知っておくべき5つのこと」をご参照ください。新築物件と中古物件で迷われている方も少なくないでしょう。続いて新築物件と比較した中古物件のメリットとデメリットについて説明していきますので、参考にしてみてください。中古物件のメリット中古物件には大きく以下のようなメリットがあります。初期費用が安く抑えられる個人売主が多く、物件価格に消費税がかからないケースが多い日当たりなど物件の状態を確認することができる周辺近隣の状況を確認することができるなど。中古物件のデメリット一方、デメリットとしては以下の3つが挙げられます。融資をする場合の担保力が低い物件の間取りや設備が古く感じられる可能性がある(建築年数が古い場合)耐震性などの心配がある詳しい内容については「中古不動産はトク?中古不動産のメリット・デメリットについて」をご参照ください。6、失敗しないためには?良い投資マンションを選ぶ際のポイントマンションオーナーとして、毎月安定した家賃収入を得るためには、物件の選び方が重要となります。具体的なポイントは以下の通りです。(1)相場価格を知る(2)空室になりにくい物件(3)高利回りが期待できそうな物件では、順番にみていきましょう。(1)相場価格を知る購入を検討されている物件の価格は適正であるかどうかは、物件の相場を知っておく必要があります。実際の不動産の取引価格については、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」にて調べることが出来ますので、ぜひ利用してみてください。空室になりにくい物件とは、つまり賃貸として需要が高い物件のことです。具体的には以下のような条件が挙げられます。時代の流れに合った設備・仕様があるでは、それぞれについて見てみましょう。1:利便性がいい住居にしても、事務所にしても利便性がとても重要と言えます。交通の面では、最寄り駅から徒歩10分以内、利用できる路線が多い、ターミナル駅に出やすいなどのポイントをチェックしましょう。周辺環境としては、近くにコンビニエンスストアがあったり、飲食店が多いなどがチェックポイントと言えるでしょう。ファミリー向けの物件でしたら、近くに公園があるなどの公共施設も重用視されることになります。2:管理・メンテナンスがきちんとしている管理会社の雇った管理人が常駐し、共有部分などは常にきれいにされており、クレームなども迅速に丁寧に対応してくれるような管理状態が大切と言えるでしょう。修繕計画がきちんとあるか、定期点検も行っているかもチェックするようにしましょう。3:時代の流れに合った設備・仕様があるマンションの賃貸の条件として、利便性もそうですが、間取りや広さ、設備なども重視されています。バストイレが一体の物件に比較して別々の方が人気があります。その他最近では、セキュリティが借り手のニーズとして高まっていて、オートロックや防犯カメラの設置がされているかどうかもチェックしましょう。詳しい内容については「不動産投資の物件選びについて知っておきたい8つのこと」をご参照ください。収益物件の販売図面を見たら一番最初に利回りの数字をチェックする方は少なくないのではないでしょうか。ご存知の通り、収益物件はいくら収益が上がるかは、利回りに大きく左右されます。販売図面に記載されている利回りは表面利回りが多く、実際の物件の収益は、管理費、税金などのランニングコストを除いたあとの実質利回りで判断する必要があります。利回りが高い物件は、やはり「物件価格が割安であること」ことが大切な要因と言えるでしょう。そのような物件の探し方について詳しくは「不動産投資で安定収益を出すために知っておくべき利回りに関する9つのこと」をご確認ください。7、投資用マンションを探すには?投資マンションを探される時に、ポータルサイトを利用される方は少なくないではないでしょうか。実は、ポータルサイトの物件情報の更新ペースが遅く、掲載されている物件を問い合わせしても既に売れてしまっているケースが多いのです。更新しておりますので、最新の情報を得ることができます。以下にて、不動産投資会社のサイトをピックアップしましたので、ぜひ利用してみてください。(1)プロパティエージェント(新築物件)東証上場されているプロパティエージェントさんは、新築区分マンションのディベロッパーとして、投資用の分譲マンションを管理まで一貫して手がけております。購入後の顧客満足度1位のプロパティエージェントさんなら安心して物件の管理をお任せすることができるでしょう。今なら書籍も無料でプレゼント中ですので、新築マンション投資にご興味がある方は資料請求をしてみてはいかがでしょうか。(2)RENOSY(中古物件)RENOSYさんの管理物件入居率は「98.7%」という驚異的な高さです。物件の仕入れにAIテクノロジーを活用することで、高い入居率を達成できているとのこと。Voice」を無料送付しておりますので、中古マンション投資にご興味がある方ぜひ資料請求してみてはいかがでしょうか。まで一括して手がけています。東証JASDAQに上場しており、安心してご依頼できる不動産投資会社です。新築マンション投資にご興味がある方は、まず資料請求されてみてはいかがでしょうか。8、優秀な不動産投資会社を探すマンション投資で失敗しないためには、やはり優秀なパートナーつまり、不動産投資会社を探すことが大切と言えます。7、投資用マンションを探すには?にて厳選された不動産投資会社の資料やDVDを無料にて請求できます。不動産投資会社を探されている方はぜひ利用してみてください。9、不動産投資ローンを利用するには?マンションを購入する際に、不動産投資ローンの利用を検討されている方は少なくないでしょう。不動産投資ローンは住宅ローンと違い、審査基準がかなり厳しくなっています。(1)そもそも不動産投資ローンとは?不動産投資ローンとは、投資用マンションなどの投資用不動産の購入資金を金融機関から借入れをすることです。(2)不動産投資ローンのメリットとデメリット1不動産投資ローンのメリットまず、不動産投資ローンのメリットについてみてみましょう。大きく以下の2つのメリットがあります。レバレッジを効かせられる少ない自己資金でも始められるなど。2不動産投資ローンのデメリット一方、不動産投資ローンを利用することによって、現金で購入した場合と比較し、以下のようなデメリットがあります。空室によりローンの返済が厳しくなる売却の際に残債が残ってしまう可能性があるなど。不動産投資ローンの内容や借入れの流れなどについては、詳しく「不動産投資ローンについて知っておくべき10個のこと」をご参照ください。10、マンション収入による不動産所得の確定申告マンションオーナーになり、マンション収入による不動産所得がある場合、確定申告を行う必要があります。サラリーマンの方は、会社で行う年末調整とは別に、ご自身で確定申告を行う必要があります。不動産所得の確定申告の必要な書類や流れについては、詳しく「確定申告時に知っておくと得する不動産所得の12個の経費とは」をご参照ください。まとめ今回はマンションオーナーについて書きましたが、いかがでしたでしょうか。参考にして頂けると幸いです。3年間のフリーター生活を経て法律事務所に勤務。ある丸山和也氏の秘書を務める。情報が十分に行き届いないために大きく損してしまう不動産オーナーが多い現状を変えるため、インターネットメディアを通じて有益な情報を届け続けている。資産運用マニュアル無料プレゼント「自由な老後を過ごしたい」と考えているあなたが今のうちに知っておくべき資産運用の全てをまとめた教科書です。老後生活における月の最低予想生活費は「27万円」と言われています。年金の支給に不安を感じる今だからこそ資産運用を実践的に学ぶ必要があるのです。・資産運用を有利に進める為の4つの税制優遇制度の活用方法この資料をダウンロードすることにより、資産運用の基礎的な知識がひとつひとつ身につけることができ、あなたに合った適切な判断のもとに実践的にスタートすることができるようになります。資産運用だからこそ、ぜひ手にとって読んでみてください。FX初心者・中級者は必読!!不動産投資のバイブル不動産投資がこれからのあなたへ不動産投資はリスクありますが、この一冊を読んで頂ければ、失敗しないポイントをおさえることができ、安心した投資ができるようになります。初心者・中級者は必読!!不動産投資のバイブル不動産投資がこれからのあなたへ不動産投資はリスクありますが、この一冊を読んで頂ければ、失敗しないポイントをおさえることができ、安心した投資ができるようになります。“本当に良質な不動産会社だけをオススメするメディア”※無断転載及び無断でリンクを貼ることを禁止しております。リンクをする際には、必ず運営者までご連絡頂き許可をお願いします。本当に行くべき厳選セミナーはこちら。