大介2019.3.25不動産投資ハイレバレッジ投資高値買い今回は、転職をする前の「属性」の高さを利用した高金利の融資で投資物件を購入、その後の行き詰まった状況を打開したサラリーマン投資家の事例を紹介していきます。不動産投資【実録ウラ話】』から一部を抜粋し、著者が見てきた投資家の失敗や、そこからどのようにリカバリーしたかを解説していきます。吉田行男さん(仮名)吉田さんは30代前半のサラリーマンで愛知県に住んでいます。不動産投資は2016年に岐阜県にあるボロ戸建てを270万円で購入。夫婦でDIYをして利回りは実質15.6%を達成しました。ここまで聞くといい感じですが、実際は心身共にボロボロの社畜リーマンだったと言います。彼が20代のころに勤めていた会社は、大企業の子会社で相当なハードワークだったそうです。朝早くから深夜まで連続勤務、東南アジアを相手とする商社ということもありインドネシアやベトナムなどへの出張も多く日々過酷な労働を続けていました。「心も体もボロボロで家族に辛く当たったり酒に溺れたり今振り返っても最悪です。似たような経験を持つ僕からすれば、その辛さはよく理解できます。彼のまわりは理解する余裕がなかったのか、会社内で人間関係が悪化。親会社から出向してきた上司のパワハラもひどくなりました。吉田さんはすでに戸建て投資をはじめていましたが、1棟目の戸建ての購入で貯金を使い切ってしまったため次の物件が買えません。会社での風当たりが強くなり、転職を視野に入れるようになりました。サラリーマンが融資を受けて不動産投資をするときに絶対大事なもの、それは「属性」です。本連載にもすでに何度か出てきました。年収はもちろん、会社の規模や勤続年数なんかも大切です。「当時勤めていた会社は大企業の子会社ですから、世間一般には名が通っており融資が受けやすいと考えました。転職をしてしまえば当分は融資が受けられませんから、今のうちに買わなければと焦ってしまったのです」つまり吉田さんは、キャッシュを使った再生投資から融資を使ったハイレバレッジ投資に方向転換したわけです。ここからが行き詰まりのはじまりです。会社にだけ依存する人生から脱出するため「1棟物件を買っていこう」そう決意したのに買えません。そこで吉田さんは融資セットで物件を売るような業者から買うことになりました。して買ったのが、愛知県N市にある木造の築浅アパート。ターミナル駅から徒歩10分で立地が良いですが利回りは7.5%です。かばうようですが2016年はちょうど不動産価格がピーク。高値買いをしやすい時期だったと思います。それをオリックス銀行から金利2.5%の融資を受けて買いました。「今となってはすべてが言い訳ですが、会社を辞めるにあたり、属性があるうちに買っていこうという焦りがあったのです。合わせた形で岐阜県の郊外に重量鉄骨マンションを2棟一括(築14年、築24年)で購入しました」これがスルガ物件です。買った当初はスピーディに物件が買えたと喜んでいたそうです。「安易に高金利で物件を買ってしまったのも間違いですが、この物件があるエリアの需給バランスが崩れていることに気付かず買ってしまったのも大間違いでした。インターネットの情報では人口も増えており、客付に苦労しないという見込みだったのですが、まわりを見渡すと同じような物件が大量にあったのです。