これで、設定完了です。今回、MI-450Sを7000円前後で入手可能になり、自主管理が多いことも有り、運用方法を変更しました。電子錠導入当初は、鍵交換費用を一切とらなかったのですが、数年前より電子錠の故障と入れ替えに費用がかかるので、5000円ほど入居時に費用をいただくようにしました。それでも、一般的な鍵交換費用がかかる物件よりは費用が安いので、許容範囲だと思っています。これまでは、電子上の調子が悪くても、そのまま使えるようなら(室内側のボタンを押して鍵が開かないなど)そのまま使ってもらいました。暗証番号を変更できないなどの仕方ない場合のみ交換していました。このような運用のリスクは、調子が悪くなってきているのをそのまま運用するので、別の故障が発生して、完全に壊れて部屋に入れず、破壊解錠するしかないなどで多額の費用がかかるリスクが高まります。本体が7000円程度で入手できて、設置済みなら穴を開けることも不要なので、家主で簡単に交換可能です。そのため、調子が悪ければ、早めに交換するという運用に切り替えることにしました。調子が悪くなくても、設置からある程度年数が経過しているなら早めに交換してもいいと思っています。入居者から5000円いただいていますので、極端なこといえば、退去立会いを家主がやるなら、実質2000円で毎回新しい鍵に交換という運用もできなくないくらいです。■紹介して導入した大家さんへ旧型のタッチパネルではないボタン式の機種を導入している方で、できるだけ大家負担を減らして新しい電子錠に入れ替えて、故障リスクを減らしたい場合の提案たとえば、MI-03を導入していた場合、物件に管理で行ったときに、MI-450Sを入居者さんに見せて、新しい電子錠に交換も可能です。交換に作業費としてXXXX円いただければ、本体は、家主負担で最新のタッチパネルの機種へ変更できますよ。蓋の開け閉めが不要で利便性も上がります。いかがですか?交換作業時間は、20分以内です。提案して、お客様に一部費用を負担してもらうという案です。やったことはありませんが、金額が安ければ希望者もいるのではと思います。壊れていないMI-03が手元に手に入るので、これも一応保管しておけば、MI-03が壊れたときにこの回収機を再利用ということもできます。古いので使わないほうがいいかとは思いますが。■MI-450Sの価格についてMI-450Sの価格は、現在の価格は安い水準だと思われます。安くなる可能性もなくはありませんが、過去に購入を検討した機種が6000円くらいだったのが、9000円くらいに値上がり(Qoo10サイトでの価格)したりがありました。MI-450Sが新しい機種に切り替わった場合は、日本語説明書を複数管理したり、どの部屋がどの機種かなどの管理も複雑になります。7000円が5000円になる可能性よりも9000円になる可能性のほうが多いと思われます。値下がりしたとしても6000円がいいところではないでしょうか?もしも5000円になるとしたら、新機種の発売により、在庫処分でのセールの場合かなと思います。そのため、当方と同じくMI-450Sに更新を考えているのであれば、半数以上の部屋の分あるいは、全部屋分を早めに確保するなどを検討することをおすすめします。当方も、イナフケアさんの商品だけでMI-3000、MI-03、MI-03α、MI-05と4種類の機種を併用しています。そこにMI-450Sが入ってきて5機種を併用している状況です。機種が多いことで大きな問題はありませんが、物件の見た目という部分では同じフロアの部屋でいろいろな機種がついているというような問題点はあります。違うからと言って特別問題があるわけではないですが、7000円程度で入手できるならば、全部屋分確保して統一する方向で順次入れ替えするのもいいかと思います。入居中の部屋を無理に替えるようなことはしないでしょうから、実際は、統一されるのにはかなりの時間がかかり、2機種が併用される状況が続くというものになってしまうとは思いますが。8割9割切り替えが終わったら、残った入居者には、半強制的に交換して統一するというのが現実的かと思います。賃貸フェア懇親会について昨年、東京の賃貸フェアにて私が主催で、懇親会を開催しましたが、今年は開催しません。フェア自体もたぶん1日の参加だけになるかと思っています。参加予定日も未定ですが、いつものことですが、いろいろとブースを回っているので、お会いしてもあまり話せないかと思いますが、よろしくお願いします。昨年放送された沸騰都市の4都市のその後が先日放送されました。どの都市も金融危機で大きく影響を受けていました。比較的バングラディッシュのダッカが影響が少なそうでしたが、縫製工場の受注量は減っていましたね。ドバイの不動産は4割値下がりしたということですが、7億だった物件が4億円でも売れないというような状況ということでした。売り出し時は1億円だったようですから、相当前から保有していればまだ含み益もありそうですが。70物件を保有していたイラン人の投資家は、塩漬けしているということでした。今後、ドバイの不動産はどうなるのかな?さらにどんどん下がるのかそれとも反発するのか。昨年放送されたNHKスペシャルの沸騰都市ドバイ。昨年は、みなかったのですが、先日の再放送を見ました。行ってきたので、でてきたところもあのあたりだとわかり、ブルジュドバイも放送当時よりも建設が進んだ後を見たので前後がわかりました。本日29日21時より沸騰都市のその後を放送します。ドバイの昨年の放送当時と現在の違いがわかるかと思います。|2009年02月25日いったい世界経済はどうなる???いままでは、GM、クライスラーは、破綻させずにソフトランディングさせる形のニュースが多かったですが、ついに、チャプター11を前提に破綻処理を考えるという報道が出始めました。CDSの大元のような役割を果たしているAIGはつぶしたらとんでもないことが起きるということで、つぶさずにきたのですが、赤字がとんでもない金額になり、こちらも果たして、政府がどうこうできるのか不安です。いま出てきている赤字が終わりではなく、この先、追加でまた赤字が出てきて援助がいくらあっても足りない状況になると思います。日本では、SFCGが破綻しました。金利が高かったり、貸しはがしがひどかったりで悪い部分もありますが、それでもSFCGに融資をしてもらって助かっていた中小企業も多いことは確かです。次は、オリックスあたりが危険なのかな?http://stocks.finance.yahoo.co.jp/stocks/detail/?code=8591.TPBRが0.13倍とひどい状況。ほかのその他金融の各社もひどい会社が多いですけど。オリックスは、かんぽ問題でも企業イメージが落ちていますし、不動産融資もかなり積極的にしていましたので、いまの不動産の下落で相当な損失があるかもしれませんね。オリックスが万が一つぶれたら、オリックスから借りている不動産業者も相当あるでしょうから、連鎖倒産も増えそうです。すると、さらに不動産価格が下がるという悪循環になりますね。オリックスの不動産融資残高がどのくらいあるのか。その前に、すでにつぶれたSFCGの不動産融資残高も気になります。暗いニュースばかりですね。|2009年02月24日MAGねっとのIR情報がでましたMAGねっとからIR情報がでております。MAGねっとホームページhttp://www.hd.tzone.co.jp/親会社の民事再生手続開始の申立てに関するお知らせhttp://www.hd.tzone.co.jp/news08/ir003_090224_001.pdf親会社の異動に関するお知らせhttp://www.hd.tzone.co.jp/news08/ir003_090224_002.pdfSFCGの大島会長ら、大島一族で、SFCGに見切りをつけて、MAGねっとなどに資産を移して自分たちは、生き残ろうとしているように感じますね。一代でSFCGを築いただけありますね。SFCGの株主、債権者には気の毒ではありますが、多くのMAGねっとで保証業務を受けている大家さんにとっては、どんな形であれ、MAGねっとが生き残って保証をし続けてもらえるようにしてほしいものです。|来年からエアコン高くなりそうです2010年から、省エネ基準100%以上達成しているエアコンでなければ製造できなくなるらしいです。http://www.eccj.or.jp/labeling/01_02.html2010年度目標と書いてあるラベルで100%以上でない製品が、製造できなくなるものです。現在、量販店で販売されているエアコンで、賃貸業でよく使われている6帖用エアコンで、標準取り付け工事費込みで5〜6万円前後で販売されていることが多い製品などは、80%くらいで2010年度からは販売されなくなります。100%を達成している製品は、すでに販売されているものにもあるのですが、一つ上のクラスで、安くても標準取り付け工事費込みで7万円くらいから販売されている製品になります。2010年の4月以降くらいからは、エアコンが壊れたら、7万円以上の出費を覚悟しなくてはいけません。現在購入できる省エネ基準を100%達成していない低価格品と比べれば2万円前後高くなるということです。古い物件をお持ちで、15〜20年くらいエアコンの交換をしていないという場合は、今年中に入居している部屋についても先回りで交換した方が、コスト面でいいかもしれません。まとまればそれなりの金額ですから、割り切って壊れたら交換というのでもいいと思います。資金的に余裕がある方には、今年中に交換するといいでしょう。入居者にエアコン交換を提案して、いくらか入居者が負担してくれるなら新品に交換しますよという提案をするとさらにいいかもしれません。入居者負担額+値上がり分がコストダウンできます。|賃貸保証のMAGネットは大丈夫か?昨年、うちの法人では賃貸保証のMAGねっとと代理店契約をした。契約時の営業マンとの話のなかで危険性を感じたので(そのほかにも別の情報源で怪しい感じもあった)代理店契約をしたが、実際に自社で保証を依頼したことはありませんでした。SFCGの貸しはがしの報道などもあり、ほかの大家さんとかにもMAGねっとを使うのは危険かもしれないと話をしたことがありました。昨日、MAGねっとより、代理店になっているためだと思いますが、こちらのブログで書かれているのと同じ書類をいただきました。http://kanri.no-blog.jp/blog/2009/02/post_f3d4.htmlこの書類が届いた日に、旧親会社のSFCGが破綻。タイミングよすぎですね。いうか、計画的に送付したのか?よくわかりませんが、MAGねっとは、SFCGグループから独立するようなので、今回のTOBが無事終了すれば、当面、倒産の可能性はなくなるかもしれません。賃貸保証の会社で、一番あぶないのがMAGねっとだと思っていましたが、どうなるでしょうか?ただ、株式市場の反応を見る限り、まだ株価は下がるかもしれません。日本不動産を外貨建てでみてみると日本の不動産価格を外貨建てで見た場合のシミュレーションです。この例では、日本円で5000万円の不動産が、物件価格が2割下落して、家賃が1割下落したと仮定した場合に、外貨3種類、米ドル、ユーロ、豪ドルで比較してみました。日本の不動産価格が2割下がったという仮定でみた場合でも、円高効果が大きいので、なんと今回の例では、すべて外貨建ての価格は値上がりしています。これを見て感じるのは、たとえば・自国での不動産投資で損失が出ているので、日本に投資した物件を利食いして、利益で、自国内のローンの繰り上げ返済に充てよう・まだまだ自国通貨がより弱くなるだろうから、日本の不動産の自国通貨ベースの値上がりが続くだろうから、追加で購入しようというような外人の考えがあるかもしれません。日本円換算で見てみるといろいろなニュースや先日参加した最新米国事情のセミナーなどで、海外の不動産価格の変動が大きいことがわかってきている。ここ最近は、日本円に対する海外通貨の下落も激しい。日本円からみた海外不動産価格の変動は、あまり感覚としてないが、それをエクセルで簡単に見れるようにしてみました。エクセルシートで、シートごとに、米ドル、ユーロ、豪ドルでの価格変化がわかるように作って見ました。シートの水色の部分のパラメータだけ変化させるとほかの値は自動入力されます。利回りが3行あるのですが、これは、価格を1カ所入れると3種類の利回りの物件の家賃収入や新しく物件価格が下がったり、家賃が下がった後の変化率を見れるようにしてあります。海外でも日本のように、同じ売買価格でも、立地やその他理由で利回りに幅があると仮定してのことですが、海外事情はあまりわかりませんので不要かもしれませんが。2009年の新価格という感じ。米ドルのシートで説明すると、2008年に80万ドルで販売されていた物件が、2009年に価格が4割下落して、家賃も2割下がったという前提。120円から90円に変わったというものです。1行目で利回り10%であった物件が、家賃が当初8万ドル(年間)だったが、家賃が1割下落して7万2000ドルに変化したという想定。物件価格と家賃の下落で、昨年10%だった利回りは、15%に変化している。日本円で考えると、昨年9600万円だった物件が、いまでは4320万円まで下落したということです。日本円換算で、55%も値下がりしたことになります。今、来月で固定期間満了の借り入れについて、いくつかの金融機関に借り換えの打診をしている。今回の条件は、SMBCや横浜銀行などで評価額が、残債の2.5〜3倍近くある。貸し手にとってはリスクが非常に少ないわけです。いくつかの金融機関に打診して、各銀行とも提案を出していただいたり、提案待ちだったりします。1行、驚きの返事をいただきました。なんと、借り換えも含め、いまは新規の融資は、原則やっていないという。やっているのは、自社の貸し出し案件で不良債権化した案件を買ってくれるという案件のみとのこと。貸し倒れ引き当てをつまなくていい優良顧客に、焦げ付いている案件を肩代わりしてもらって、不良債権から、正常債権へ付け替えだけやっているということ。普通なら、借り換え案件はほとんどの銀行が欲しい案件です。実績のある安全な貸し出しでなおかつ、ライバル銀行の案件を自社の貸し出しに奪うことができるのですからやりたくて仕方がないというのが普通。今回のうちの案件は、購入当初2割近く自己資金を入れて、10年という短期で借り入れしたものを5年経過しての借り換えです。積算評価の金額の3分の1くらいの残債です。それすら扱えないというのは、どういうことかというと、自己資本比率を悪化させる新規貸し出しは、不動産融資については一切やらないという方針ということです。これが、この銀行だけの話で終わるのか、来年や再来年になって、ほかの銀行でも同じような状況になるのか。ほかの銀行でも同じような状況になれば、いまよりも数割、不動産価格が下がってもおかしくないだろう。この銀行だけの例外であってほしい。物件情報お付き合いのある、不動産業者さんより物件情報をいただきました。私と面識のある方で、興味がある方がいましたらメールください。いまの情勢だとどちらも2、3千万くらいは自己資金がないと厳しいかと思いますので、そのくらいの自己資金がある方でお願いします。紹介はしますが、キックバックがあったりとかではありません。投資判断は自己責任でお願いします。物件を特定しにくいように数字は一部丸めてあります。預託金があるので、テナントが退去しなければという条件がつきますが、4000万円+諸費用くらいで取得してと考えるとかなり利回りはいいです。4000万円は、3年ちょっとで回収できる計算ですね。リスクは、テナントの退去だけかと思います。約18%水商売系(居酒屋、スナックなど)風俗扱いにはならないかと思いますが、微妙なライン。|2009年01月21日これからの先行き今年の経済情勢、とても悲観的に見ています。昨年の11月くらいは、まだまだイケイケで、ある程度高めの利回りなら融資が付けば買っていきたいという過去数年の状況と同じ考えでした。12月以降、経済ニュースや経済誌などいろいろな情報をみると不動産にもかなり悪影響があると思います。これまで普通の不動産投資の考え方では、3月末あたりで企業などが決算対策で保有不動産を売却するなどでおいしい物件があり、ねらい目というところでした。通常不動産は短期間に大幅に価格は下がらないので、平均的な物件より1割とか割安感があれば購入してもあまりそんすることはありません。一つ前で書いたように、半年で3割売値が下がったりしています。3月以降も、1、2割など大幅に価格が下がっていく可能性がないとは言えません。昨年末、までは派遣切りが多く報道され、正社員のリストラはそれほどめだちませんでした。1月に入り、正社員のリストラや工場稼働日の削減と給料の減額の合意などの報道も増えてきました。生活費もきつくなってきて貯金を取り崩したり、貯金も底をつくと家賃の滞納なども増えるでしょう。昨年は、リプラスが破綻しましたが、賃貸保証業務は黒字でした。今年はたぶん、滞納が増えたことによる保証業務の赤字で倒産する保証会社もでてくるのではと予想しています。大手がそのようなことになれば、大変なことになります。正社員のリストラや企業の倒産が増えて、家賃滞納は確実に増えてくると思います。家賃滞納は、法的に処理しようとすると100万円以上かかることもよくあります。キャッシュフローがぎりぎりで物件を購入しているサラリーマン大家さんのなかには、滞納と追い出しで返済に困る方も出てくると思います。空室よりも悲惨なことになります。リストラや倒産などになれば、1、家賃の安いところへ引っ越す2、親元や親戚、友達などのところへ居候する3、貯金や親の支援など余裕がある人なら、たたき売り状態のマンションや戸建てを買って引っ越すなどで、賃貸物件の入居者数が減る可能性があります。アメリカでは、ビック3が、たぶんどこかつぶれるでしょう。(法的にはつぶれなくても、政府管理でほぼ同じような状況へ)そうすると失業者がとんでもなく増えます。その人たちが給料でもらって消費していたものが売れなくなります。日本製品が、相当売れなくなります。製造業で、相当な倒産やリストラが年の後半には現実化すると思います。あと、円高もさらなる70円台などもなる可能性はかなりありそうです。輸出産業が、壊滅的なダメージを受けそうです。戸建てやマンションは、すでにかなりディスカウントされて来ていますが、これからリストラや倒産で、住宅ローンが払えない人が増えることで差し押さえなども増えると思います。そのときに、すでに不動産価格が下がっているので、銀行またはローンを借りていた人の損失が膨らむことになります。差し押さえや売却でローンをなくしたい人などにより、さらに売り物件が増えます。物件を買おうという人はとても少ないので、さらに物件価格はさがるでしょう。家賃も、値下げ競争が増えてくると思います。1割くらい家賃が下がる物件も増えると思います。店舗事務所物件などでは、都内とかでも15%くらいの売り物件が増えてきているそうです。表面10%で購入した物件が、15%で売りにでるということは、家賃が下がらなければ、購入額の66%が売値ということです。家賃が、購入時より1割、2割下がっていたとしたらもっと値下がりしているということです。7月1日には、路線価が発表されます。都心部は、大幅に路線価が下がると思われますし、今年もどんどん不動産が下がっていくと思うので、来年の路線価は相当ひどくなりそうです。すると、去年の路線価で評価している物件は、来年になると相当に評価がさがります。9月以降あたりでは、銀行が借り手を再評価したときにかなりの評価損を抱えて、売り圧力を受ける借り手も増えてさらに売り物件は増えるのではないでしょうか?考えれば考えるほど、今年は暗い1年になりそうだなあと思っています。うちの場合は、今年は、レバレッジを掛けないかあまり掛けないで、自己資金を多めに高利回り物件を購入するという方向になるかもと感じています。昨年の7月ごろに売り物件として情報をもらった物件がありました。積算不足なので流しました。その同じ物件が、とっくに売れたのだと思っていましたが、数日前に売り物件として業者さんから情報が流れてきました。価格は、ほぼ3割引でした。積算くらいかなという感じです。半年前に2割くらい下げれば売れていたかもしれませんが、市況が悪化したので、この3割引でも売れないのではないでしょうか?物件を売りたい方は、1、2割値下げしたり指し値をのんで早く売らないとだめでしょう。今年は、これからもっと市況が悪くなると思います。新年あけましておめでとうございますみなさま、新年あけましておめでとうございます。昨年は、金融危機でとんでもない1年でした。今年も、まだまだ余波があって大変な1年になりそうです。昨年は、結局1棟しか購入できず、残念でした。今年は、どうなるかわかりませんが、いい物件があれば購入しつつ、どちらかというと、既存物件の入居率の向上に力を入れたいと思っています。それと、昨年まではかなりのセミナーや勉強会などに参加していて実務よりも勉強などに時間を掛けすぎていたので、今年は少しセミナーなどへの参加を減らして実務をもっとやることにしようかと思っています。今年もみなさまにとっていい1年になりますように。今年もお会いしましたらよろしくお願いします。朝7時発の飛行機で、赤井さんと一緒に札幌へ。新千歳空港で、chobbyさん、ミットさん夫妻、ヒデさん、そして東京へ向かうゴックさんと待ち合わせでした。ゴックさんと別れてみなさんと一緒に札幌の6物件を見て回りました。競争の厳しい札幌でみなさんそれぞれ努力されています。普通の大家さんだと厳しいでしょうね。比較論として、北海道以外に在住の大家さんが、対して利回り的にほかの地域と差がないのであれば札幌には手を出さない方がいいというのを実感しました。利回りが20%を超えたくらいからであれば(利回り15以下の物件をほかの地域で購入している人の場合)、検討してもいいかもしれませんが、自分なら25%くらいないと厳しいのかなと思っています。・広告費が2、3ヶ月がいまでも当たり前(今後もっと増えるかも)・物件を見に来るのに飛行機に乗らなければ行けないので、交通費が高い、すぐに行きにくい・利回り15〜20%くらいの物件は、関東圏でもある・雪の問題で建物の傷みが早い・空室率が平均で70%くらいあるらしいなどかなり厳しい。コストがかかりすぎる。北海道に住んでいれば、札幌での投資は第一に考えることだと思います。努力すれば厳しい市況の札幌でも勝ち抜くことはできるでしょう。夜は、かにのお店で加藤ひろゆきさんを交えて図面舞踏会でした。2次会は、近くの喫茶店でした。|2008年12月06日ベンディアム札幌セミナーで講師をします12月6日(土)に札幌でベンディアムさん主催でセミナーが開催されます。そちらで、仙台、金沢につづいて講師をさせていただきます。(先着40名様)セミナー会場近くのお店にて開催となります。北海道のみなさまとお会いするのを楽しみにしております。5日の午前中にあかちゃんと一緒に札幌入りする予定にしております。5日にお時間のあるオーナーさんで、札幌の物件を見学させていただいたりできる方がいましたらぜひお願いしたいと思います。5日の夜は、図面舞踏会を札幌で開催してもらうようになっていると思います。11月29日は、私は参加しませんが、ベンディアムさんのセミナーが、名古屋で開催されます。こちらもまだ参加者募集中です。(先着90名様)※講師に『投資家けいちゃん氏』が、お話していただける事になりました。(先着60名様)セミナー会場近くのお店にて開催となります。両セミナーとも参加希望の方は、ベンディアムさんのホームページより申し込みをしてください。遅くなったが、大阪賃貸住宅フェアにて見つけた面白い仕組みを紹介します。・中央電力などの業者があります。それとまた少し違う仕組み(どちらかと言えば、中央電力に近いかな?)で、大家が電力会社から一括で電力を購入して、入居者に大家から(実際は、外注)電気代を請求。その金額差を大家の利益にできるという仕組みです。ファミリータイプで、30部屋程度以上の規模の物件では、メリットが出てくるようです。いま1棟を見積もりしてもらっているところです。見積もりの結果次第では、導入も検討してみようと思っております。ドラゴンシャイさん来訪歓迎会ドラゴンシャイさんが東京にいらっしゃるということで、さらりさんが幹事になってくれて歓迎会でした。武蔵小山のうなぎやさんにて開催されました。ドラゴンシャイさん歓迎会でしたが、隠れた会合としてヒロシさんの神奈川11区からの出馬検討会でもありました。愛知7区または愛知6区からの出馬が、ちょっと前まで濃厚でしたが、小泉さんの引退にともない、次男が出馬する神奈川11区での出馬が、当選は難しいが、メディアに取り上げられやすいということで、今回は、供託金300万円はどぶに捨てても知名度UPのために出馬するのがいいのではということになりました。その300万円を金利(月利)10%で用立てましょうかと提案したが、「株のショートでボロもうけなので不要です」という力強い答えでした。ヒロシさん、さすがですね。神奈川11区からの出馬なら、さらりさんがポスター貼りは協力してくれるということですので、神奈川11区からの出馬が可能性濃厚になってきました。話が脱線しましたが、うなぎがとてもおいしかったです。話もいろいろと盛り上がりました。2次会は、カラオケで、歌わずに不動産談義。ディープな内容になりました。ヒロシさんは、先に帰りましたので秘密の内容は知りません。ドラゴンシャイさん、ディープな内容ありがとうございました。|すでに投資をしてしまった海外勢にとって、日本不動産は売りたい状態かも不動産の価格について、メディアで取り上げられるときによく言われたのが、日本の不動産は、海外に比べて割安なのでまだまだ買えるというような論調がありました。たしかに、金利は低く、物件の利回りは金利に比べて高いので投資対象としては魅力的です。一つ前の記事で書いたように為替レート変動が激しいので、すでに1年くらい前に購入してしまった人にとっては価格変動がなければドル建てでは値上がりしているので売りたいという状態。・1億円110円時約91万ドル、90円時約111万ドル、80円時約125万ドル、70円時約143万ドル・利回り8%(家賃収入800万円、ドルベース110円時約7300ドル、90円時89000ドル、80円時約100000ドル、70円時約114000ドル)で購入した物件は、ドル建てローンで購入しているとドルベースでの物件価格が値上がりしているので、売却して本国に資金を持ち帰りたいという状況でしょう。91万ドルで購入した物件が、111万ドル近くなのですから、売ればキャピタルゲインが大きいです。上記のような1億円くらいの物件ならそれほど売買の価格も変わっていませんのでこの理屈が通ります。ファンドが扱っていた5億円以上の市況はどうでしょうか?ちょっと前まで利回り4〜6%なんて言っていた物件が、いま10%とかでたたき売りされています。スケールを10倍にして10億の物件と仮定してみます。・10億円110円時約910万ドル、90円時約1110万ドル、80円時約1250万ドル、70円時約1430万ドル・利回り5%(家賃収入5000万円、ドルベース110円時約455000ドル、90円時約555000ドル、80円時約625000ドル、70円時約714000ドル)上記で取得した物件が、いま売ろうとしたら利回り10%とすると5億円です。90円で換算すると約555万ドルくらい。購入したのが910万ドルくらいなので、為替では得しても市況の影響で大幅損失です。これでは、日本の不動産にドルベースのローンで投資してきた多くの投資ファンドは、大幅に損失を抱えていると想像できます。いまから海外から新規の参入で購入に来ても、将来、円安になると仮定するとなかなか投資しにくいでしょう。円安になると損失がでますので。売りたたかれている5億円以上の物件を購入して、市況が回復してまた利回り5%くらいで売れるのを待つという戦略なら為替リスクを考えても投資する価値はありそうですが。上記を考えても日本の不動産は、海外勢は当分、売り圧力が優勢でしょう。|オーストラリアの不動産屋からメールオーストラリアの不動産屋からメールが来ました。内容は、オーストラリアドルが、史上最高値圏なので、80万ドルの物件が、以前は8000万円近かったが、いまなら4000万円台ですとのこと。オーストラリアドルのここ1年のチャートこの数年で、オーストラリアの不動産を買った人は、地獄ですね。オーストラリアの不動産は去年あたりに聞いた話だと利回り5%くらいだったと思います。オーストラリアと環境の似ているニュージーランドの不動産投資のセミナーを聞いたときのブログはこちら。http://realblog.seesaa.net/article/25780962.htmlオーストラリアとニュージーランドの融資条件などが同じと仮定して、下記は書いております。(正しいかどうかわかりません)80万ドルで5%ということは、年間家賃4万ドル。1オーストラリアドル約100円であれば、400万円の家賃収入。70%日本円建てローンと仮定。当時8000万円×70%=5600万円のローン。これを25年ローンと仮定。元本だけで200万円強の返済、金利を含めれば年間300万円くらいです。400万円の家賃があれば、どうにかこうにか、年間300万円は返済できるかと思います。オーストラリアドルのレートはいま60円くらい。4万ドルの家賃は、240万円程度になってしまいます。ここで、物件を売却します。運良く購入した80万ドルで売却できたと仮定します。4800万円で売れたことになります。ローンは、5600万円で組みました。1年経っていないので、元金200万円を返したと仮定して(本当は、元利均等なら、金利部分しかほとんど返していないので元金はあまり変わっていないですが)5400万円だとすると600万円穴埋めが必要です。購入時に、自己資金として3割、2400万円近くつぎ込んでいるので、合わせて3000万円を飛ばしたことになります。購入していたら怖かったのですが、逆にいま購入するならどうでしょうか?80万ドル×60円=4800万円70%ローンで、3360万円分を円建てローン。25年、金利2.5%で、月々の返済は150万円くらい。家賃は、4万ドル×60円=240万円。為替レートが、1オーストラリアドル40円になったら160万円ですから、それでも経費を引く前でどうにか返済できるかという水準。経費を考えれば、40円が損益分岐点かな?いまの水準よりもう少し円高になることもあると思います。50円とかにでもなれば、80万ドル×50円=4000万円。将来的に、円安方向に行くと予想するなら、かなりのキャピタルゲインも期待できそう。これからは海外不動産投資も面白いかもしれませんね。ヒロシさんから呼び出しちょっと用事があり、横浜にいたのですが、夕方にヒロシさんから電話がありました。いま用賀にいるのですぐ来てください。仕方ないので、用賀へ向かった。なんでも、あかちゃん、DOMBEさん、Q太郎さんと飲んでいるとのこと。用賀駅について電話したらヒロシさんが迎えに来ました。すしやですでに2次会?を17時ごろだったと思ったが行っていた。あかちゃんとDOMBEさんはできあがっていました。あかちゃんは、北○さんに迷惑電話を掛けて大変だったとか。あかちゃんが、不動産の投資単位として新しく「ヒロシ」を採用したらどうかとの話がありました。詳しくは下記のあかちゃんさんのブログを参照ください。http://baby.6.dtiblog.com/blog-entry-825.htmlぜひ、ブログをごらんのブロガーも通貨単位として「ヒロシ」を採用してブログを書いて欲しいものです。物件の売買価格単位は1ヒロシ=19万円になります。キャッシュフローを計算する際には、1ヒロシCF=約2000円(19万円の戸建ての1ヶ月のキャッシュフロー)となります。この日ですが、ヒロシさんが電話で呼びつけたにもかかわらず、ウルトラマンのようにわずか3分で先に撤収してしまいました。賃貸住宅フェアin大阪に参加しました。ブースやセミナーを見て回りました。詳しくは、後日時間があれば書きたいと思いますが、書けるかどうか忙しいのでわかりません。17時でフェアは終了しましたが、18時30分からの予定でエクセルイブの懇親会がありそれに参加する予定でした。どこか会場近くで時間をつぶして行くのかと思いましたが、左門さんたちが0次会に行くと言うことで連絡を受けました。鈴木ゆり子さんと一緒にいたので、鈴木さんと一緒に熊本のIさんと合流して、先に行った左門さんたちのところへ向かいました。1次会の会場の1階上のフロアのお店で0次会でした。1次会も早めがいいという参加者が多かったということで18時スタートに変更されました。0次会は1時間未満という短時間。お店には悪いなあという感じでした。1次会は、20〜30人くらいだったでしょうか?投資家けーちゃんや鈴木ゆり子さん、左門さんなどブロガーも参加しての懇親会です。がんばる家主の会の松浦会長さんをはじめ、がんばる家主の会のメンバーも多数参加してました。2次会は、梅田に移動して、7人で開催されました。そのうち4人が九州勢でした。23時半すぎくらいでお開きになりました。懇親会を主催いただきましたエクセルイブの尾浦社長ありがとうございました。|週末はお宝不動産セミナーいよいよ今週末は、沢さんのお宝不動産公式セミナー第20回として、お宝不動産うっちゃんリノベ、佐藤さん防犯セミナーが開催されます。四国でリノベ−ションのノウハウで、買い取りリノベ転売で大成功をしていて、いまはアパート投資の王道の白岩さんたちとチームを組んで首都圏でもリノベーションを行っています。佐藤さんは、元警察官の大家さんで、泥棒がどのような物件を狙うのか、どんな犯罪事例があるのかなどを熟知しているので、それをうまくアパート、マンションの防犯に生かしています。過去、増山塾や沢さんのセミナー、賃貸住宅フェアのセミナーなどでもお話されていて、非常に好評です。そのあと、沢さんとファーストロジックの坂口社長も交えてパネルディスカッションがあります。それから、沢さんの新刊、「借金パワーで金持ちになる!」をamazonで購入した方は、amazonの領収書を印刷して持って行くと1000円引きとのことです。amazonで購入してセミナーに参加しましょう。私も参加予定にしております。みなさん、一緒に参加しましょう。詳しくは下記を参照ください。最近、僕のブログでときどき出てくるヒロシさんが、メジャーデビューをする。http://plaza.rakuten.co.jp/hiroshifusaiこちらの財布の中身レポートの執筆者になるという。http://ooyasan.fc2web.com/manabi.html僕のブログで・赤プリ・選挙出馬などでプロデュースをしたのが実を結んだようだ。大阪遠征1日目でもヒロシさんが出ている。大阪遠征2、3日目でも何人かにこのブログを読んで面白かったとか、ヒロシさんがどんな人か会ってみたいなどと言われたりする。フェスタのときにも、「ヒロシさんは本当に出馬するのですか?」と聞かれたりもした。その答えは、もちろん「本当に出馬しますよ。早く愛知7区で事務所を構えて欲しい。ヒロシさんいつ引っ越ししますか?所有物件規模の割には、相当有名になっていると思う。