独立系FPによるファイナンシャルコンシェルジュ保険・住宅(不動産)・住宅ローンなどをメインテーマにした独立系FP(ファイナンシャルプランナー)による運営ブログです。平成28(2016)年12月分が公表されました。名古屋圏の不動産価格指数(住宅)の動向を下図でみてみましょう。)は、前年同月比1.4%下落の99.3となり、5ヶ月ぶりに前年同月を下回りました。住宅地は前年同月比0.9%下落の94.8で、2ヶ月連続して前年同月を下回りました。戸建住宅は前年同月比4.1%下落の94.5で、5ヶ月ぶりに前年同月を下回りました。マンションは前年同月比7.3%上昇の129.5で、8ヶ月連続して前年同月を上回りました。マンション以外は、前年同月比を下回っておりますので、じっくりみていけばいいのではないでしょうか?又、2010年平均からみてもまだそこに達しておりません。言葉に左右されず、納得いくまで吟味しましょう。新記事がアップされております。/住宅(不動産)マイホーム購入を経済合理性だけで語るのはおかしな話かもしれませんが、そういう側面もあることを知っておいて頂きたいと思います。「マイホーム購入には、レバレッジを効かせた投資の側面もあるということ」です。大半の地域においては、リスクの高い投資になるとも言えます。ご説明しましょう!!下記をご覧ください。これは、購入時のバランスシート(仮に自己資金1割と仮定)です。負債の部は住宅ローン4,500万円となります。これが投資なら、自己資金500万円でレバレッジ10倍の5000万円の投資ということになります。それでマイホームは、人が居住した瞬間に中古住宅となり、時価額はグンと下がります。すると居住後のバランスシートは、こうなります。仮に2割、価値が目減りしたとすると、即座に1割(上記の場合だと500万円)の債務超過状態に陥いるということです。不動産価格が上昇している限られた地域でもなければ、自己資金1割程度では、ほとんどの場合がこうなっていることでしょう。(債務超過状態を解消するのには、かなりの返済消化が必要です)これが、純粋な投資ならあなたは行うでしょうか?マイホーム購入ということで、経済合理性はどこかへ行ってしまうのでしょうが、そういうリスクが存在するという側面は確かにあるのです。「住宅ローンの返済が行き詰まり競売などとなったとき」です。対する価値観が大きく変わる可能性について言及した記事を読んだからです。空家率が平均13.5%となり、今後も上昇基調。実質賃金が上がらない住宅購入層が経済合理性をいつまでも無視するのかということです。信頼性が一段と増せば、新築住宅優位の価値観は変わるかもしれません。一部の富裕層や土地所有者を除けば、その方向になってもおかしくないと考えます。省エネ性などの性能も高くなっておりますので、中古住宅でも全然問題ないでしょう。(2014/09/26)民法改正案まとまる。/住宅(不動産)住宅取得に関する税制改正案が次々と打ち出されており、概ね出そろったといったところではないでしょうか。現金給付案まで出てきておりますので、大半の方は消費税増税分は回収できてしまうように感じております。住宅取得時期を急ぐ要因(個別要因は除く)のひとつの消費税増税問題は、ひとまず除外してもよくなったのではないでしょうか?今回は、別の急ぐ要因であるとされるインフレについてお話したいと思います。現在3,000万円のものが、1年後に3,060万円になるとします。皆様は、住宅取得を急ぎますでしょうか?答えを先にお話しますが、理論上は現在取得しても、将来取得しても同じなのです。名目金利も合わせて2%上昇し、実質金利は同じになってしまいます。(これでは意味がわからないですね)より具体的にお話すると、先の例で3,000万円自己資金を持っていたとします。相殺されてしまうということです。(乱暴な例えで申し訳ありませんが)このように、絶対価格(貨幣価格ともいう)では、3,000万円⇒3,060万円と上がっているようにみえても、相対価格では同じということです。表示するのではなく、基準となる財との交換比率で示したものしかし、市場の動きは理論どおりには、なかなかいきません。”アベノミクス”に対する期待だけで、株高・円安傾向の勢いが予想以上なのをみてもあきらかです。各金利レートの動きには政策的な意図やタイムラグなどもあります。理論どおりではありません。住宅(不動産)価格を絶対価格ではなく、相対価格でみるということに変わりはありません。相対価格でみて、割安・割高の判断を行うようにしてください。とも買い急いだ方が結果的には損をしております。全般的には買い急ぐ必要はなさそうです。(個別案件については、別途判断を要すと思います)皆様、個別事情も踏まえて、冷静な判断での住宅取得をしていだだきますように・・・。/住宅(不動産)最近、住宅取得に関して、意識の変化を特に感じる記事などをよく見かけるようになりました。自然に資産形成ができる」や「経済成長によってインフレになり、貨幣価値が下がり、当初の住宅ローン返済額は所得の増加との相乗効果により大したことはなくなる」というようなものだったかと思います。この20年強の間に変遷を経ながら、あらゆる価値観や認識が一変しました。土地神話等が崩れ、不動産価格は一部の地域を除いて下落するものである。今後も日本経済は低成長が予想され、リスキーなインフレ懸念以外は緩やかなデフレ、または横ばいが続く可能性が大きい。新興国等の台頭や雇用環境の変化などにより、所得の増大は見込みにくい。少子高齢化による社会保障費の増大による増税の可能性が今後も大きい。比べると真逆に近い変化です。そんななか、住宅取得に関する意識も大きく変わってきたのを感じます。生涯賃金に占める住宅コストの軽減をはかっていくという意識層が増えた。住宅コストの軽減をはかっていくという意識は同じであるが、立地や環境等の条件は落としたくない層として、リノベーションという発想が注目されています。(日本の住宅は資産価値の下落が激しく、条件や質の良い中古住宅をリノベーションすることで総住宅コストが抑えられる。住宅を投資や事業的にとらえる方も増えてきており、不労所得獲得や所得獲得手段の複数化として賃貸併用住宅を建築される方や移住・住みかえ支援機構などを利用したミスマッチ住宅の活用などをおこなう方も増えてきております。既存住宅(実家など)のリフォームで当面済ますという方も増えております。下記の記事(日経新聞デジタル版)に興味深いシミュレーションが載っておりました。↓http://www.nikkei.com/money/investment/mandi.aspx?g=DGXZZO4766147025102012000000&df=13モデルの住宅シナリオがシミュレーションの前提ですが、3モデルとも77歳もしくは、78歳で金融資産がマイナスに転じます。人生90年時代においては、従来の住宅シナリオだけでは通じないということです。価格だけでなく、価値としてどうかという視点の重要性がさらに増すこと、そして、人生最大の投資という側面において、リスクを常に把握することの意識を高めることが大切で、コンサルティングにおいても認識してもらうよう努めたいと思います。今回のお話は、住宅取得を経済的な面のみで話しておりますが、もちろん、夢や希望、願望といった精神的な面も大切です。住宅取得を検討される方の価値観を重視し、両面のバランスを価値観に合わせて整えていくということに違いありません。*0プロフィールAuthor:リップラボ愛知県、岐阜県を中心に営業しております独立系FPの小木曽浩司です。施行が近づいてきました。