4室が空室でトントン。これ以上1部屋も空室は許されない状況で毎週末物件へ通い、さびていた鉄階段をDIYで塗装したり自販機を置いたり、ステージングをしたり、考えられることはすべて行いました。最終的には管理会社を変えて、まわりがAD1カ月のなかAD3カ月出して埋めました。して、がんばって満室になったところで、吉田さんはふと立ち止まりました。「借金を2億円弱して1年に3棟買ったのですが、まったく金持ちに近づいていないんですよ。CFは満室で年間300万円、月にすると25万円。今後の大規模修繕を考えると自由になる25万円ではありません」そして、吉田さんは新たに金を借りることはできず、借換えもままならない、行き詰り状態にハマっていることに気づきました。「自分は会社生活には不適合だから、そこから自由になりたかったのに、自由どころか身動きがとれません」そんな吉田さんは行き詰まりから脱出すべく、行動を起こしました。今年の2月に三重県Y市で路線価ベースで200万円、250万円で売られていた戸建てを70万円で買いました。「土地が50平米で狭いため売れ残っていました。廃屋というほどのボロボロ物件ではありませんが、トイレは汲み取りだし、傾いているしで250万円は高いと思いました。そこで50万円で査定したところ、70万円で差し戻されたのです」。それと同時に2016年に270万円で購入した岐阜県の戸建てを450万円で売却しました。利回り約60%そこから先は車で全部の路地の売り物件の看板を見て、直接アタックするドミナント戦略で物件を購入しています。コツは激安で買って、極力リフォームをせずに現状で貸すこと。僕は物件再生が得意ですが、彼の場合はとにかく徹底して物件に手をかけません。して独自のノウハウを見つけて、超高利回り戸建てを買い進めています。今は金利交渉を進めており、うまく進めば1棟物件の収支も大きく改善します。失敗の多くは「はじめての投資」が多いのですが、吉田さんは戸建て投資で成功しているにもかかわらず、焦って1棟物件に手を出して失敗した珍しいパターンです。1棟物件は、戸建て投資で基礎を積んだ人間が次のステップとして1棟物件に行くべきという風に考えていたのですが、吉田さんの失敗を知って、その考えはちょっと違うのかなと思い直しました。吉田さんの場合は戸建てからはじめて、1棟物件というきちんと手順を踏んでいるにもかかわらず、「あかん物件」を買ってしまっています。いえ、それなりにリサーチをしているため、同じスルガスキームで行き詰った人と比べても、数字的にはそこまで悪くありません。客付が難しい埋まりにくい物件です。前提として1棟物件がダメということではなくて、急いで行ったから手痛い目にあってしまった。会社の仕事がキツイ中で、おそらく「ほしいほしい病」に罹って目が曇ったのもありますが、「現金で戸建て」と「融資で1棟マンション」ではルールが違うということです。結果的に今は戸建て投資で成功していますが、1棟物件の失敗がなければ、そこまで戸建て投資で利益を出すこともなかったかもしれません。【注目記事】「儲かるなら自分がやれば?」と投資セミナーで質問すると...幻冬舎ゴールドオンラインの主催・共催・協賛セミナーをいち早くお届けする、LINE@アカウントを始めました!お友達登録はこちらからお願いします。卒業後、マス広告業界で約10年間グラフィックデザイナーとして勤務。デザイナー独自の目線と切り口で築古物件のプランディングし次々と高利回り物件に再生、蘇生するリノベデザイナーとして業界で一目置かれるカリスマ。所有物件15棟120室。お気に入りお気に入りに登録しました。家賃滞納70代独居老人を「強制執行」で追い出そうとしたが...メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。し、行動するための情報を厳選してお届けします。