マンションを売却するか賃貸に出すかの判断基準とは?中古マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!Housmart(ハウスマート)が運営。お得にマンションを買う方法や、住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。マンションジャーナル中古マンション売却ノウハウマンションを売却するか賃貸に出すかの判断基準とは...8Feb2018マンションを売却するか賃貸に出すかの判断基準とは?今住んでいる不動産を手放すときに、その不動産を売却するか賃貸するか迷う人は少なくありません。売却するにせよ賃貸するにせよ、それぞれにメリット・デメリットがあります。今回は、そんな売却と賃貸それぞれのメリット・デメリット、および賃貸借契約の種類について解説します。まとめ賃貸に出すメリットまずは、不動産を賃貸したときのメリットから解説します。不動産を賃貸すると、具体的に以下のようなメリットがあります。経費として計上できる。将来的に居住することも可能。不労所得を得られる不動産を賃貸する最も大きなメリットは、不労所得を得られるという点です。不動産を賃貸に出して賃借人が付けば、賃料収入が定期的に入ってきます。退去時の立会いつまり、不動産を取得してしまえば、その不動産オーナーは特に何もしなくても継続的に賃料収入が得られるというわけです。経費として計上できるまた、不動産の賃料収入は不動産所得になり、所得税がかかってきます。不動産の場合は経費として計上できる項目が多いというメリットがあります。経費項目が多いということは、所得から差し引ける金額が大きいので節税効果が高くなるということです。具体的に経費として計上できる項目は以下の通りです。上記のように、賃貸している不動産の維持・管理に関する費用は、全て経費として計上することができます。減価償却費用とは?前項で紹介した経費のうち、最も大きな金額になるのが減価償却費※1です。減価償却費とは、不動産を取得したときの費用を、毎年経費として計上できる費用になります。いう計算になりますが、計算式や計上方法は複雑なため、計算自体は不動産会社の担当者に依頼しましょう。仮に、減価償却費が50万円と算出されれば、一定期間は年間50万円を経費として計上できます。月額10万円の家賃を徴収しているマンションであれば、5か月分の賃料所得を相殺して0円にできるということです。総合課税という仕組みの税率で、ほかの所得と合算できます。会社員であれば給与所得と合算して計算できるということです。前項で解説したように減価償却費をはじめ、不動産所得は経費項目が多くなります。減価償却費のように、高額な費用を継続的に計上することも可能です。そのため、本来の所得を大きく減額することができ、節税効果が高くなるのです。不動産を賃貸するということは、その不動産を所有し続けるということになります。そのため、将来的にその不動産に移り住むことができるという点もメリットです。その場合は賃借人との契約を終了する必要があります。賃貸借契約を結ぶと、正当な理由がない限り賃借人を一方的に退去させることはできません。賃借人の立場になると、いきなり「2か月後に出ていってください」と言われても、住むことができる家が見つかるか分からないからです。そのため、「家賃を支払わない」などの正当な理由がない限りは、賃借人が退去する意思を見せない限り退去させることは難しいです。不動産オーナーが賃貸物件に移り住むタイミングは、その不動産の賃借人が退去するタイミングだけということです。このように、不動産を賃貸すると将来的に移り住むことは可能なものの、移り住むタイミングが難しい点は認識しておきましょう。賃貸のデメリットつづいて、不動産を賃貸するデメリットは以下の通りです。前項で解説した通り、不動産を賃貸すると定期的に賃料収入が得られます。以下2点の理由で収入は不安定です。空室リスクがある家賃下落リスクがある賃料収入を得られるということは、賃借人が付いているという前提です。そのため、空室期間は賃料収入が途絶えることになります。家賃はずっと一定ではなく、築年数によって下がっていくのが一般的です。この2点の理由により、賃貸をしても収入が不安定と言えます。部屋は経年劣化していくまた、不動産は実物資産なので、築年数を経過するごとに傷んでいきます。具体的には、外部の塗装やタイルが劣化してきたり、室内のクロスやフローリング、水まわり設備などが劣化してきたりします。この不動産の劣化は、前項で解説した「家賃下落リスク」につながり、築年数を経過するごとに収入が減っていく点はデメリットとなります。ランニングコストがかかるまた、先ほど解説した以下の経費は、定期的に発生する支出(ランニングコスト)になります。室内の設備入替費用(給湯器交換など)上記のランニングコストは、たとえ空室で賃料収入が途絶えていたとしてもかかってくる費用になります。この継続的なコストは、不動産を賃貸したときのデメリットと言えるでしょう。金融機関との相談が必要また、仮に住宅ローンを組んで購入した自宅を賃貸に出す場合には、金融機関への相談が必要になります。住宅ローンはあくまで「居住用不動産の購入」に対して融資しているので、それが賃貸になると「投資用不動産」と見なされるからです。投資用不動産の場合には、住宅ローンより金利が高いアパートローンや不動産投資ローンでないと融資してくれません。入居用不動産を賃貸に出すときは、金融機関へ相談し、住宅ローンからアパートローンへ切り替えるケースもあります。その場合には金利が上がり、支払い額が上がるリスクが高いので、その点は不動産を賃貸するデメリットと言えるでしょう。居住用の税制優遇が受けられないまた、一度賃貸に出すと、居住用不動産に関する税制優遇が受けられるなくなります。代表的な税制優遇は以下の通りです。住宅ローン控除※23,000万円の特別控除※3住宅ローン控除とは、毎年ローン残債の1%が税金から控除される税制優遇です。この税制優遇は、あくまで住宅ローンに対しての優遇なので、住宅ローンからアパートローンへ借り換えたら適用されません。3,000万円の特別控除とは、売却時に売却益(譲渡所得)が出ても、3,000万円まで控除してくれる税制優遇になります。この優遇も、あくまで自分が入居している不動産の売却時に適用されるので、賃貸した時点で適用できません。※2住宅ローン控除https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1213.htm※3マイホーム売却時の特例https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/joto-sanrin/h28aramashi.pdf売却のメリットつづいて、賃貸するのではなく、マンションを売却するときのメリットを解説します。不動産を売却すると以下のようなメリットがあります。現金が手に入るランニングコストがかからない住居用不動産の税制優遇が利用できる現金が手に入る不動産を売却するということは、売却代金が一括で手元に入ってくるということです。その売却する場合は、仲介手数料や登記関係費用などの諸費用がかかり、住宅ローンを完済する必要がある点は覚えておきましょうその諸費用とローン完済を終え、残ったお金が手元に残る現金になります。相場や住宅ローン残債額にもよりますが、不動産を売却することで100万円単位の現金を手にできる場合もあります。ランニングコストがかからないまた、賃貸のデメリットで解説しランニングコストは、不動産を売却してしまえばかかりません。上述したランニングコストは、たとえば修繕維持積立金や固定資産税は変動することがあります。ランニングコストがかかるということは、将来的にどのくらいの支出額になるかが分からないということです。そのため、ランニングコストがかからない不動産の売却は、将来的に収支計算がしやすいというメリットもあります。住居用不動産の税制優遇が利用できるまた、上述したように、自分が入居している不動産の売却であれば、3,000万円の特別控除※3を利用できます。この税制優遇が利用できないと、高税率の譲渡所得税※4がかかるため、この優遇が利用できるメリットは大きいと言えます。https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm・短期保有https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3211.htm売却のデメリット一方、不動産の売却には、いつ売れるか分からないというでデメリットがあります。売却が長期化すれば、その分ランニングコストがかかり続けますし、新しい家を購入していたらダブルで住居費がかかるということです。不動産の売却活動は、中古マンションであれば、7割近くの物件が3か月※5で売却できています。査定や引渡しなど、売却活動以外も含めると、不動産の売却が完了するまで約半年程度かかるということです。このように、不動産の売却は元々時間がかかる上に、以下の理由で売れるタイミングは余計分からないと言えます。競合環境が変わるから査定価格は目安価格だから※5東京カンテイhttps://www.kantei.ne.jp/report/91kairi_syuto.pdf競合環境が変わるからたとえば、自分の売っている不動産よりも、1割安い金額で同じような不動産が売り出されていたとします。そのような場合は、自分の不動産の売り出し価格を下げない限り、どんどん売却期間が延びていく可能性が高くなります。査定価格は目安価格だから不動産を売却するときは、不動産会社に査定を依頼します。その査定価格は、あくまで売却できる目安の価格であり、必ず売却できる価格ではありません。その不動産が売却できる価格は不明であり、売り出してみないと適正価格は分からないということです。買い替え時は要注意また、いつ売れるか分からないというデメリットは、不動産を買い替えるときは特に気を付けなければいけません。不動産を売却する前に新しい住居を購入すると、ダブルで住居費がかかるからです。ダブルで住居費がかかる期間は、不動産の売却が完了するまで続きます。前項のように、不動産は売れるタイミングが分からないので、いつまでダブルで住居費がかかるかが分からないということです。賃貸契約の種類さいごに、賃貸する場合の、以下2通りの契約方法を解説します。いうと、多くの賃貸不動産が通常の賃貸借契約を締結しています。場合によっては定期借家契約の方がメリットはあるので、2つの違いを良く理解しておきましょう。先ほども少し触れましたが、通常の賃貸借契約を結んでいると、賃借人が退去する意思を示さない限り、オーナーの一存で退去させるのは難しくなります。期限を決めて必ず賃貸借契約を解除できる契約になります。1年の期間を定めて定期借家契約を結んだとします。すると、契約締結から1年経過時点で、賃借人が住み続けたいと主張しても、必ず賃貸借契約は解除できます。期限を区切った契約になるので、その分賃料は相場以下の金額になる点がデメリットです。「○○年後に自分で住みたい」などの状況のときは、通常の賃貸借契約を結ぶと、その時期に移り住めるか分かりません。そのようなときに、定期借家契約を結ぶことで、期限が来たら必ず賃貸借契約を解除できるようにするということです。まとめこのように、賃貸には賃貸のメリット・デメリットがあり、売却には売却のメリット・デメリットがあります。不動産は売却してしまった方がその後の手続きなどを考えると楽です。賃料が高く設定できて、空室リスクが小さい立地であれば、賃貸した方が将来的に良い財産になるかもしれません。自分の状況や、今後どのように所得を得たいかという点を重視して、賃貸するか売却するかは判断しましょう。中古マンションの専門会社「ハウスマート」のスタッフが、中古マンションの物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。【デベロッパー別】マンションブランド人気ランキング!各不動産ディベロッパーや建設会社が売り出している「マンションブランド」。新築マンションに比べ割安な価格や、立地条件の良さで人気が高まっている中古マンション。新築マンションを値引きして賢く購入する方法を不動産のプロが徹底解説!新築マンションの価格が高騰しています。円安による資材価格の高騰、大工の人件費高騰がマンション価格に影響しているのです。元店員が無印良品のソファの選び方とお得な買い方を大公開!リビング空間の癒やしとインテリアの主役であるソファ。筆者は人をダメにするソファにダメにされる毎日を送っています。販売員をしていた筆者が無印良品...22015年9月13日1位は誰もが知る◯◯◯ヒルズ!【発表】超高級マンションランキング!数あるマンションの中でも、大きな注目を集める超高級マンション。特別なアドレスに位置し、常識では考えられないような高額で取引される高級マンションについて、ご紹介します。【DIY】石膏ボードをアンカーで止めて棚を設置したい!石膏ボード壁の種...壁に棚を設置したら、釘やビスがごそっと抜け棚ごと落下する惨事に...。原因は石膏ボード壁です。数ある収納方法の中でも壁面収納は憧れる方が多いのではないでしょうか。工務店などに頼むと高額になりそうだし手続きもややこしそうなイメージがありますよね。【実際どうなの?】評判の高い無印良品のベッドを元店員が徹底解剖!おすす...質の良い眠りを取りたい方は一度は検討されたであろう無印良品のベッド。値段もベッドの中ではお手頃で評判も高いですが、実際のところどうなのでしょうか。元店員が語る、ステンレス素材の無印良品の収納家具の魅力!【ユニットシェ...無印良品の収納家具は魅力的なものが多いですが、入り組んでいるため説明を見ても頭がごちゃごちゃになってしまいがち...。マンションの間取り図を見ると、なにやらアルファベットで色々書いてあります。東京の「埋め立て地」はどのように形成されてきたのか?東京湾には沢山の島や埠頭があります。これらは自然に出来たわけでなく、人の手によって作られたものだからで...112015年11月8日ルーフバルコニーの使い方!〜メリット・デメリットを紹介します〜ルーフバルコニー付のマンションを購入し、パラソルとテーブルセットを置いて、休日の朝食はテラスでゆっくりと食べたい。夏の夜は遠くの花火を眺めながら、ビールで乾杯なんて、素敵ですね。【デベロッパー別】マンションブランド人気ランキング!各不動産ディベロッパーや建設会社が売り出している「マンションブランド」。【シンガポール】マリーナベイサンズの傾きを現地調査してきたあなたはシンガポールといえば何を思い浮かべられますか?「マーライオン」はもちろん「カジノ」も有名だと思います。【意外?】芸能人に人気の街ランキング!数多くの芸能人が目撃される東京23区。武骨さが魅力の配管パイプインテリア。ホームセンターに足を運ぶと様々な種類のパイプがありますよね。都内には、広々とした吹き抜けのエントランスや数メートルにも及ぶ室内の天井高、ディテールまで施された装飾など、目を見張るような豪華な億ションがいくつか存在します。違いとは不動産の価格は色々な要素で決まりますが、実は国が決めている目安が存在します。世界トップレベルです。そんな日本はしばしば、外国人にびっくりされる点があります。