【事件、事故】もしも自宅で起きたらマンションは売却出来なくなる!?中古マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!Housmart(ハウスマート)が運営。お得にマンションを買う方法や、住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。いう言葉から、ネガティブなイメージが浮かぶと思いますが、これはマイナス要因を抱える物件の通称であり、不動産の場においては「瑕疵物件」と表記されます。この瑕疵物件を取り扱う際は、一般の物件とは区別され、契約はもちろん販売活動の場面でも一定の義務が生じます。そこで今回は、瑕疵物件の取り扱いについて、おもに「売却」を中心に説明していきたいと思います。まとめ瑕疵物件とは?(物理的瑕疵と心理的瑕疵)まず、「瑕疵」という言葉の意味ですが、“広義の欠陥”と理解して頂ければと思います。不動産における瑕疵の定義は、大きく二つに分けられます。住宅の構造部分に腐食や欠損があったり、シロアリ被害や雨漏りなどが挙げられます。土地においても、地中に資材等が埋設されたままになっていたり、地盤の強度が極端に軟弱であったりという場合も該当することになります。あったり、近隣に反社会的勢力や宗教組織の活動拠点があると言った、「気味が悪い」「怖い」などの心理的に嫌悪を感じさせる要素があることを指します。火葬場やゴミ処理施設が近隣に存在したり、いわゆるゴミ屋敷や騒音トラブルなどの迷惑行為を起こす人が近所に住んでいる場合も、心理的瑕疵の要因と認識されています。III.心理的瑕疵は発見が難しい物理的瑕疵については、現地確認や専門家に調査してもらうなどの方法で把握できる事が多く、また、売買契約書においても「瑕疵担保責任」が明記されており、一定の保全措置が取られています。心理的瑕疵については、現地確認や調査だけで把握するのは難しく、入居した後になって事故暦のある物件だと知るケースも考えられ、瑕疵の責任をどう担保するかが問題になります。問題の争点としては、心理的瑕疵の事実を、売主が告知するかしないかが大きなポイントになってきます。告知しないとどうなるか?前項の結論を申し上げると、心理的瑕疵のある物件の売主が瑕疵の事実を告知せず、買主が購入した後でその事を知った場合、買主には、売主が瑕疵を告げなかった事に対して責任を求める事ができます。売主には心理的瑕疵があった場合、それを告知する義務があり、告知しない場合は、相応の責任が生じる事になるのです。実際に、売主が心理的瑕疵を告知しなかった結果、契約解除になったり、損害賠償が認められたという事例は多くあります。一例として、購入した6年前に対象物件で自殺があったことを理由に売主の責任が認められたケースがあり、その際、売主の「6年経過したから時効だろう」という抗弁は認められず、“期限”についても買主が保護されたのです。>>>マンションを早く、高く売るテクニックとは?こんな場合は心理的瑕疵物件に該当するのか?ただ、過去の事実が心理的瑕疵に該当するかどうか、特に、死亡が伴うケースでは判断が難しくなります。どんなケースがあるのか、いくつか例を挙げてみます。“死亡が伴う心理的瑕疵”の線引きをする際、自然死か人為的な死かがキーワードになります。その点を踏まえて見ていくと、心理的瑕疵の告知事項として確実に該当するのは、4と5になります。いう心理的嫌悪”が存在するため、告知事項に該当することになります。事件・事故に遭わなくても、病気や老衰などが原因で、いずれ人間は亡くなる訳ですから、人為的な行動による死亡ではない1.2.3.6.については、告知事項に該当しないことになります。告知事項でないことを証明するため、ケースによっては、「死体検案書」や「死亡診断書」等の証明書類による確認が必要となる場合があります。売却にあたっての留意点(どこに相談するか)心理的瑕疵物件とはどういうものか、そしてその旨を告知しない場合の責任の担保について、お話してきました。タイトルにもあるように、自宅で事故や事件が起きてしまい、その住居を売却することになった時の対応について、この項で説明していきます。I.売却価格はどれくらいになってしまうのか?物理的瑕疵であれば、補修等によって改善できる場合もあるため、費用を掛けることで解決が可能になりますが、起きてしまった事実を消す事ができない心理的瑕疵の場合は、そうはいかなくなります。結論を申し上げると、一般の市場価格と比べて最低でも3割、事件・事故の状況がひどい場合には半値も覚悟しておくべきでしょう。II.買ってくれる相手はいるのか?物件が多く出回るなかで、あえて心理的瑕疵物件を選ぶという方は少数です。なると、専門の知識を持ったプロに相談する必要があります。そのプロとは、もちろん不動産仲介会社になる訳ですが、心理的瑕疵物件を扱ったことのある業者は決して多くはありません。そのため、前もって事実関係を整理して書面化し、それから不動産会社にアポイントを取ります。連絡の際は事情を簡単に説明する程度にして、詳細は訪問時に説明するのが良いでしょう。訳あり物件の取り扱いに慣れている会社もあり、なかでも不動産の買い取りを専門とする会社の場合は、さまざまな瑕疵事例を扱っているため、相談者に配慮した対応をしてくれるところが多いでしょう。いずれにしても、相当低い価格での売却になってしまいますが、できるだけ早期に決断する方が良いと思われます。時間の経過とともにさまざまな憶測が飛び交い、あることないこと広まってしまう事も想像され、日を追うごとに価格が下がる可能性は高くなっていきます。まとめ今回は、心理的瑕疵物件の売却にスポットを当ててお話ししてきましたが、決して売却だけが選択肢という訳ではありません。問題を抱えてしまった家でも、大事な財産に変わりはありません。売却しないとなると、物件を賃貸したり、しばらく空き家にしておくという選択が考えられます。賃貸する場合でも告知は必要になりますし、空き家にしておくにも維持管理していかなければなりません。なると、頼れるのはやはり不動産会社ということになります。売却・保有いずれを選択するにしても、事情を理解し、親身になって相談に応じてもらえる不動産会社に任せることが、マンション売却における最善策と言えるでしょう。中古マンションの専門会社「ハウスマート」のスタッフが、中古マンションの物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。【デベロッパー別】マンションブランド人気ランキング!各不動産ディベロッパーや建設会社が売り出している「マンションブランド」。新築マンションに比べ割安な価格や、立地条件の良さで人気が高まっている中古マンション。新築マンションを値引きして賢く購入する方法を不動産のプロが徹底解説!新築マンションの価格が高騰しています。円安による資材価格の高騰、大工の人件費高騰がマンション価格に影響しているのです。元店員が無印良品のソファの選び方とお得な買い方を大公開!リビング空間の癒やしとインテリアの主役であるソファ。筆者は人をダメにするソファにダメにされる毎日を送っています。販売員をしていた筆者が無印良品...22015年9月13日1位は誰もが知る◯◯◯ヒルズ!【発表】超高級マンションランキング!数あるマンションの中でも、大きな注目を集める超高級マンション。特別なアドレスに位置し、常識では考えられないような高額で取引される高級マンションについて、ご紹介します。【DIY】石膏ボードをアンカーで止めて棚を設置したい!石膏ボード壁の種...壁に棚を設置したら、釘やビスがごそっと抜け棚ごと落下する惨事に...。原因は石膏ボード壁です。数ある収納方法の中でも壁面収納は憧れる方が多いのではないでしょうか。工務店などに頼むと高額になりそうだし手続きもややこしそうなイメージがありますよね。【実際どうなの?】評判の高い無印良品のベッドを元店員が徹底解剖!おすす...質の良い眠りを取りたい方は一度は検討されたであろう無印良品のベッド。値段もベッドの中ではお手頃で評判も高いですが、実際のところどうなのでしょうか。元店員が語る、ステンレス素材の無印良品の収納家具の魅力!【ユニットシェ...無印良品の収納家具は魅力的なものが多いですが、入り組んでいるため説明を見ても頭がごちゃごちゃになってしまいがち...。マンションの間取り図を見ると、なにやらアルファベットで色々書いてあります。東京の「埋め立て地」はどのように形成されてきたのか?東京湾には沢山の島や埠頭があります。これらは自然に出来たわけでなく、人の手によって作られたものだからで...112015年11月8日ルーフバルコニーの使い方!〜メリット・デメリットを紹介します〜ルーフバルコニー付のマンションを購入し、パラソルとテーブルセットを置いて、休日の朝食はテラスでゆっくりと食べたい。夏の夜は遠くの花火を眺めながら、ビールで乾杯なんて、素敵ですね。【デベロッパー別】マンションブランド人気ランキング!各不動産ディベロッパーや建設会社が売り出している「マンションブランド」。【シンガポール】マリーナベイサンズの傾きを現地調査してきたあなたはシンガポールといえば何を思い浮かべられますか?「マーライオン」はもちろん「カジノ」も有名だと思います。【意外?】芸能人に人気の街ランキング!数多くの芸能人が目撃される東京23区。武骨さが魅力の配管パイプインテリア。ホームセンターに足を運ぶと様々な種類のパイプがありますよね。都内には、広々とした吹き抜けのエントランスや数メートルにも及ぶ室内の天井高、ディテールまで施された装飾など、目を見張るような豪華な億ションがいくつか存在します。違いとは不動産の価格は色々な要素で決まりますが、実は国が決めている目安が存在します。世界トップレベルです。そんな日本はしばしば、外国人にびっくりされる点があります。