マンション売却は残債があっても大丈夫?中古マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!Housmart(ハウスマート)が運営。お得にマンションを買う方法や、住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。マンションジャーナル中古マンション売却ノウハウマンション売却は残債があっても大丈夫?21Aug2015マンション売却は残債があっても大丈夫?まだローンが残っているけど、マンションを売りたい!さて、どうしましょう。そもそも、ローンの残債があるのに売ることができるのでしょうか。売却可能かどうかは、ケースバイケース。心配ご無用、大概の場合は売却可能です。ローンが残っているマンションを売却したいと思ったら、まず何から始めれば良いのか。どんなことに注意すべきなのかをご説明します。具体的に売却を考えている方だけではなく、これからマンションを購入しようとしている方にも参考にしていただけると思います。マンション購入後に、売却する立場になる可能性も無いとはいえませんから。住宅ローンの支払いを口座振替にしている人の中には、いくら残っているのか(残債)がわからない人も多いと思います。いくらのローンが残っているのか知らなければマンションを売却しようと考えている場合などには困ります。そこで、残債を確認する方法について詳しくみてみましょう。インターネットバンクサービスを利用インターネットバンクサービスの登録をしている方は、サービスによって金融機関のサイトから確認ができるようになっています。融資を受けている銀行に問い合わせる融資を受けている各金融機関に問い合わせて「証明書」を発行してもらう、という方法もあります。発行を希望する人は、返済している金融機関へ連絡して依頼しましょう。融資を受けている銀行によっては、年に1、2回程度その年の返済スケジュールや残高が記載された書類を送付してくれる場合もあります。いくらで売れるのか査定をしてもらうまず問題になるのは、売却価格とローンの残高の兼ね合いです。基本的に、売却価格がローンの残高を上回っていれば問題ありません。ローンの残高の方が多ければ、残債をどう決済するかが問題になります。この場合の対処の仕方については後ほど詳しくご説明するとして、まずは物件の査定についてご説明しておきましょう。マンション売却一括査定サイト査定の方法は、色々あります。手っ取り早いのは、ネットで不動産物件を一括査定してくれるサイトを利用する方法です。いったサイトに申し込むと、大手から中小に至る不動産会社の査定が受けられます。その価格は大まかな数字でしかありません。大体の目安程度と思っておいてください。この方法にはデメリットがあります。それは査定した不動産業者から、嫌というほど連絡が来るようになるという点です。考えようでは多くの業者から連絡が来るということは、それだけあなたの物件に魅力があるということでもあります。いえ売却するための現実的な査定額は、実際に物件を見てもらってからということをお忘れなく。>>>マンションを早く、高く売るテクニックとは?査定価格に要注意ここで注意すべきなのは、高い査定額を提示した業者が必ずしもベストではないことです。提示した査定額で、その業者があなたのマンションを買ってくれるということではありませんから。このくらいで売れるだろうという予測値でしかないのです。実際には、査定額より低い額でしかマンションが売れないこともあります。業者が高い査定額を提示するのは、あなたの物件を取り扱う権利を得たいという思惑があるからです。業者には査定した金額を保証する義務などありませんから、実際の売買価格が安くなることは珍しいことではありません。媒介契約をした後、売値を下げられて文句を言っても後の祭り。相手はその道のプロですから、上手く言い包められるのが関の山です。安易に高い金額で査定した業者だけに絞るのは賢明ではありません。複数の業者に物件を見せて、実際に売れる価格を査定してもらってください。媒介契約の形態は3種類マンションを査定してもらって大体の売値を把握したら、次はその物件を仲介(媒介)してくれる業者を決めなければなりません。この契約を、媒介契約と言います。媒介契約には3種類の形態があります。物件情報を共有し、取引を迅速化させるのが目的です。どの媒介契約がいいか?どの契約形態を選択するかは、売主のあなた次第です。上記の契約形態には、それぞれメリットとデメリットがあります。専属専任媒介であれば、一社にすべてお任せになります。売主が自分で買手を見つけてきても契約できません。専属専任媒介契約の場合だと、媒介業者が見つけてきた買手にしか売ることができないということです。それより高い金額で買ってくれる人をあなたが見つけてきても、その人には売れません。売主が勝手に売買契約を結んだら契約違反になり、媒介業者から損害賠償を請求されることになります。専任媒介契約なら、そういった心配はありません。何の縛りもなく、自由度が高いのが一般媒介契約です。業者にしてみれば仲介手数料を得るチャンスが少ないので、営業に力が入らないケースもあるかもしれません。どの契約形態においても、特段の理由もなく途中で解約すれば違約になります。専任専属もしくは専任の媒介契約であれば、契約後直ちに販売活動を開始します。そこで売主の都合で中途解約ということになると、それまでの営業経費が無駄になるので違約金を請求されることがありますから注意してください。売り急ぐと足元を見られて買い叩かれる売ると決めたら、一刻も早く売りたいと思うのが人の常。早く売りたいと焦れば、その分だけ足元を見られます。買い叩かれてしまうということです。媒介業者の側で考えると、多少安くても早い時点で仲介手数料を手にしたいという思惑があります。媒介業者は早く売るために売主に値引きに応じるよう説得するケースが多いのです。買手にしてみれば、安く買えるに越したことはありません。交渉上手な買手なら、査定額より低い金額で指値をしてくるでしょう。買手が購入金額を記載した買付け証明を出して売主が売渡承諾書を交付すれば、後は売買契約書に署名捺印してめでたく契約成立ということになります。買付け証明が出ると媒介業者は売主の承諾を得ようと執拗に催促してきます。媒介業者と買手の利害が一致しているのですから、両者に責め立てられるわけですね。いうことで、焦って売り急ぐと買手と媒介業者に足元を見られ、査定価格を下回る指値で契約させられる流れになってしまうのです。売却価格よりローン残高が多かったら?どんな形態の媒介契約であれ、査定額より安かろうと売却価格がローン残高を上回っていれば一安心です。買付け証明に記された売買価格がローンの残高より低かったらどうなるか。それは、売却代金ではローンを決済して金融機関の抵当権を抹消できないということになります。抵当権が抹消されなければ、正常な所有権の移転ができません。それでは買主に物件を引き渡すことができず、売買契約そのものが成立しないということになってしまいます。この場合、抵当権を抹消するにはローン残金の不足分を自己資金で決済する必要があります。ローンの残金を自己資金で決済できなければ、買主に物件を引き渡すことができなくなります。売買契約を結んだ後にそういった事態になると、違約金を払って契約を解除しなければならなくなります。なると、多大な損失を被ることになりますので、売りたい一心で後先考えずに売買契約を結ばないように注意してください。住み替えなら、新たなローンで残金の不足分を処理できるただし、今のマンションを売って新たに住宅を購入する「住み替え」であれば、残金の不足分込みで新たなローンを組むことが可能です。いえ、ローンを組む以上は金融機関の審査に通らなければなりません。年齢や職業、年収などの属性にもよりますが、仮に属性が良くても返済比率が40%を超える融資額になると難しくなります。40%と言うのはマックスですので、通常の返済率は30%が目安です。時間と資金計画は余裕を持って住み替えの場合は、住宅の購入と売却が同時進行になりますので、時間的に余裕を持って取り組む必要があります。時間的な余裕が無いと、売却予定価格を下回ってでも売却を急がなければならなくなりますから。それと、時間だけではなく資金計画にも余裕が必要です。先程申し上げたように、新規の住宅ローンの融資額は返済率の30%を超えない範囲でなければなりません。返済率とは返済率とは、年収に対してローン返済額が占める割合のことです。年収500万円だとすると、その30%である150万円が年間返済額の目安ということです。通常の住宅ローンの場合、返済率の上限を融資条件として設定しています。返済比率が30%を超えない範囲で資金計画を建てる必要があるのです。マンションの売却価格がローン残高を下回った場合、マンション売却時のローン残金と、住み替える住宅の購入費用を合わせた額でローンを組むことになります。その融資に対する返済が、年間で150万円を超えないようにしなければなりません。ローンの残高を上回る前提で査定額ギリギリの資金計画を立て、実際の売却価格が査定額を下回ると資金不足になってしまいます。なると新たなローンの希望融資額が膨らみ、結果として審査に通らなくなる恐れがあります。まとめローンが残っていても、マンションを売却するのはそれほど難しいことではありません。注意すべきことが沢山あります。売却価格でローンの残金が賄えない場合は要注意です。それと、売却する際には仲介手数料の他にも諸経費が必要になります。一括繰り上げ返済の事務手数料などは、ローンを組んでいる金融会社によって違いがありますので事前の確認をしておく必要があります。何れにしろ、売却価格のすべてが手元に残るのではないということを知っておいてください。いったマンション売却における重大ポイントを認識することがのちの成功につながります。中古マンションの専門会社「ハウスマート」のスタッフが、中古マンションの物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。【デベロッパー別】マンションブランド人気ランキング!各不動産ディベロッパーや建設会社が売り出している「マンションブランド」。新築マンションに比べ割安な価格や、立地条件の良さで人気が高まっている中古マンション。新築マンションを値引きして賢く購入する方法を不動産のプロが徹底解説!新築マンションの価格が高騰しています。円安による資材価格の高騰、大工の人件費高騰がマンション価格に影響しているのです。元店員が無印良品のソファの選び方とお得な買い方を大公開!リビング空間の癒やしとインテリアの主役であるソファ。筆者は人をダメにするソファにダメにされる毎日を送っています。販売員をしていた筆者が無印良品...22015年9月13日1位は誰もが知る◯◯◯ヒルズ!【発表】超高級マンションランキング!数あるマンションの中でも、大きな注目を集める超高級マンション。特別なアドレスに位置し、常識では考えられないような高額で取引される高級マンションについて、ご紹介します。【DIY】石膏ボードをアンカーで止めて棚を設置したい!石膏ボード壁の種...壁に棚を設置したら、釘やビスがごそっと抜け棚ごと落下する惨事に...。原因は石膏ボード壁です。数ある収納方法の中でも壁面収納は憧れる方が多いのではないでしょうか。工務店などに頼むと高額になりそうだし手続きもややこしそうなイメージがありますよね。【実際どうなの?】評判の高い無印良品のベッドを元店員が徹底解剖!おすす...質の良い眠りを取りたい方は一度は検討されたであろう無印良品のベッド。値段もベッドの中ではお手頃で評判も高いですが、実際のところどうなのでしょうか。元店員が語る、ステンレス素材の無印良品の収納家具の魅力!【ユニットシェ...無印良品の収納家具は魅力的なものが多いですが、入り組んでいるため説明を見ても頭がごちゃごちゃになってしまいがち...。マンションの間取り図を見ると、なにやらアルファベットで色々書いてあります。東京の「埋め立て地」はどのように形成されてきたのか?東京湾には沢山の島や埠頭があります。これらは自然に出来たわけでなく、人の手によって作られたものだからで...112015年11月8日ルーフバルコニーの使い方!〜メリット・デメリットを紹介します〜ルーフバルコニー付のマンションを購入し、パラソルとテーブルセットを置いて、休日の朝食はテラスでゆっくりと食べたい。夏の夜は遠くの花火を眺めながら、ビールで乾杯なんて、素敵ですね。【デベロッパー別】マンションブランド人気ランキング!各不動産ディベロッパーや建設会社が売り出している「マンションブランド」。【シンガポール】マリーナベイサンズの傾きを現地調査してきたあなたはシンガポールといえば何を思い浮かべられますか?「マーライオン」はもちろん「カジノ」も有名だと思います。【意外?】芸能人に人気の街ランキング!数多くの芸能人が目撃される東京23区。武骨さが魅力の配管パイプインテリア。ホームセンターに足を運ぶと様々な種類のパイプがありますよね。都内には、広々とした吹き抜けのエントランスや数メートルにも及ぶ室内の天井高、ディテールまで施された装飾など、目を見張るような豪華な億ションがいくつか存在します。違いとは不動産の価格は色々な要素で決まりますが、実は国が決めている目安が存在します。世界トップレベルです。そんな日本はしばしば、外国人にびっくりされる点があります。