借換え独立系FPによるファイナンシャルコンシェルジュ保険・住宅(不動産)・住宅ローンなどをメインテーマにした独立系FP(ファイナンシャルプランナー)による運営ブログです。/FPのつぶやき先日、日経電子版マネー研究所のある記事を読んでいてひとつの気付きがありました。いう固定観念を持ってしまっていました。生活を現状より安定させることが出来ることがあるとは、ひとつの気付きでした。具体的には、下図のようになります。再建築率が9.1%(平成26年度)と低い時代になってきますとひとつの選択肢にはなるのではないでしょうか。占める再建築に係る新設住宅着工戸数の割合をいいます。さまざまな注意点がありますし、万人に有効な方法ではありませんので運用にあたっては十分検討しなければならないでしょう。(地域、物件によっては対応してもらえないことも有り得ます)ですが、発想を持っていることはゆくゆく知恵となるかもしれませんので非常に大事なことだと思っております。いう気付きがあると、なんとなく、わくわくしてしまいます。皆様はどうでしょうか?今年のブログ記事は、これが最後となります。読者の皆様におかれましては、今年1年、弊ブログをご愛顧頂きまして誠に有難うございました。来年も今年と同じようなペースで記事を更新していきたいと思っております。引き続き、変わらぬご愛顧のほど、何卒宜しくお願い申し上げます。(2016/12/27)電通の過労死問題が取り沙汰されておりますが・・・。いえいえ、【フラット35】といえども金利の高い【フラット35】から金利の低い【フラット35】への借換えは出来るのです。平成21年度補正予算成立によって、借換融資プランができましたので【フラット35】から【フラット35】への借り換えができるようになったのです。今がチャンスなのです。(クリックで拡大)出典元:SBIモーゲージこの図は、【フラット35】取り扱い金融機関約330社の中でも、業界最低水準の金利で提供しているSBIモーゲージの【フラット35】の金利推移です。【フラット35】(融資率9割以下)で返済期間15~20年の金利は1.310%です。最低金利をつけた2ヶ月前と比べれば少し上がったものの、まだまだ最低水準です。借換えによるメリットが享受出来るのは概ね、金利差0.3%程度以上と思われます。該当する可能性は高いでしょう。【フラット35】から【フラット35】への借り換えは、全期間固定金利から全期間固定金利への借り換えのため金利変動リスクはなく、デメリットは見当たりません。借換え時に計算した借換えメリットが確定しますので、お薦めです。現在の【フラット35】を契約をした日から新しい【フラット35】への借換えの申込日までに1年以上立っていること及び、その申込日までの1年間に返済遅延がないことです。(これは借換え条件です)それ以外は、【フラット35】の最低金利の金融機関であることと諸費用が安く済む金融機関であることくらいです。/住宅ローン短期金利の競争激化や長期金利の低下を受けて、住宅ローン金利はフラット35をはじめ、長短金利とも過去最低を更新しているような状況です。これを受けて、各メディアでも住宅ローンの借換えメリットをアピールしており、それをご覧になったお客様からご相談が入るようになっております。金融機関の方や専門家などに具体的な相談をするのは「チョット」という方もおみえになるのではないでしょうか。ご紹介したいと存じます。概算での判定ですので多少の誤差は御勘弁ください。見本)(クリックで拡大)借換え判定ソフトはこちらからDL出来ます↓http://www.financial-dock.com/karikaehantei.xlsxまずは、シート1枚目の借入残高計算シートにて現在の住宅ローン残高を計算します。(現在の条件・状況を入力セルに入力してください)その残高は自動的にシート2枚目の実質負担ゼロ判定シートの借入残高セルに入力されます。シート2枚目の実質負担ゼロ判定シートの入力セルに借換え住宅ローンの条件等をご入力ください。(なお、このソフトは元々リフォーム等が実質負担ゼロで出来るかを判定するために作成しましたので、リフォーム代金を入力するようになっておりますが借換え判定の為、その部分はゼロでロックしてあります)諸費用については、右側を参考に大体の数字を入力してください。(保証料が金利上乗せの場合は、入力セルにゼロを入力)そうしますと、現在の返済額との比較ができるようになっております。比較については、月々返済のみに換算しておこなっております。借換え当初の返済額比較のみですので御注意ください。/住宅ローン皆様も既に、ご存知のことと思います。国債の金利が歴史的にみても、すごいことになっております。まで下がっております。まで出てきております。なってきますと、以前から言われております借換えメリットがでる主な条件などでは判断が出来なくなってきております。今回、概算ですが、ある程度借換えメリットがでるかどうかを判定できるエクセルシートを下記、弊事務所ホームページ内にアップしました。http://www.financial-dock.com/juutakuloan.htmlエクセルシートは下記のように2ページになっております。当初金利2%で返済中で、120回(10年)返済後に借換えしてメリットがでるかどうか当初返済額と借換え後返済額で判定してある状態です。(御自身の状況に合わせて、データを入れ替えて判定ください)まずは、借入残高計算シートを入力頂き、その後、実質負担ゼロ判定シートに入力ください。(なお、このエクセルシートは元々、借換えを手段にリフォーム等を実質負担ゼロでおこなえるか判定するのに作成しましたので、実質負担ゼロ判定シートにリフォーム代金の入力セルがありますが、そこはゼロにしてください)諸費用については、目安を右側に示してあります。一度詳細に借換えを検討されてみてはどうでしょうか。*0住宅ローンの借換えの目的は、”いろいろ”。/住宅ローン皆様は、『住宅ローンの借換え』と聞くと、何をイメージされるでしょうか?大抵の方は、「総返済額を減らすということ」が頭に浮かぶのではないでしょうか。確かに「総返済額を減らすと言うこと」は最も大きな目的のひとつですが、しかしながら、借換えの目的は、他にもいくつかございます。現在、金利が史上最低水準で推移しており、また金融機関各社の競争も激化しております。実際の適用金利におきましては、変動金利で0.775%もしくは、個別相談案件ではこれ以下の適用金利で借換えに応じてくれる金融機関まであります。絶好の借換えのタイミングなのです!!それは、ここ最近の相談件数の多さからも実感しております。今回は、その『借換えの目的について』のお話をしたいと思います。繰上返済等の利便性の良い金融機関に変更したいなど。長期固定金利型や固定金利選択型から変動金利型に変更することにより、当面の返済額を大幅に減らすことができます。金利変動の影響を受けない長期固定金利型に変更して、安心したい方などが行われます。3については、王道である当面の返済額も総返済額も減らすことに通じます。4については、当初の住宅ローン名義の方が、結婚や別居等することになり借入名義を変更したい場合に行います。注)ケースによっては、複雑な状況が考えられます。検討される場合は、必ず専門家にご相談ください。5については、ネット環境の整備やサービスの多様化、手数料の引き下げや制限の緩和などにより、金融機関ごとの利便性に差がある場合があります。御自身に合った金融機関に変更することによりメリットが出る場合に行います。このように、必ずしも「総返済額を減らすということ」ばかりが目的とは限りません。御自身の借換えの目的を明確にして、住宅ローンの借換えをおこなってください!!最後に注意点として、2つ。1つ目は、住宅ローンの借換えは、原則、現在返済している金融機関では行えません。(原則と書いたのは、あるお客様で同一金融機関の借換えを薦めてきたところがあったからです)そのため、返済中の金融機関が、お客様の為を思って提案されることはありません。借換えの検討は、御自身で始めるか、他の金融機関の勧めのケースがほとんどです。2つ目は、他の金融機関が勧めてくる場合ですが、結局は、自社住宅ローンだけの勧誘です。その金融機関の住宅ローンが、目的に合っているとは限りません。FPなどの公正・中立な立場の専門家に相談することをお勧めいたします!!また、借換えすることを返済中の金融機関に伝えると、突然、金利優遇の話をしてくる場合が多くありますが、個人的な見解としましては、フェアな金融機関だとは思えません。割り切れる方は結構ですが、永く付き合っていく金融機関としての資質などにより判断されることを期待します。(2012/10/07)住宅ローンの借換えの目的は、”いろいろ”。*0プロフィールAuthor:リップラボ愛知県、岐阜県を中心に営業しております独立系FPの小木曽浩司です。施行が近づいてきました。