我が家は祖父が、大家業をはじめました。2003年10月30日時点で築古の3棟29戸を保有しておりました。同年10月31日に4棟目を取得後、2007年9月20日に302戸に増やしました。4年経たずに、17棟購入、1棟売却して、29戸から10倍超302戸(19棟)を達成!そんな、我が家の大家業に関するブログです。三代目大家の不労所得獲得日記(不動産投資)我が家は祖父が、大家業をはじめました。2003年10月30日時点で築古の3棟29戸を保有しておりました。同年10月31日に4棟目を取得後、2007年9月20日に302戸に増やしました。4年経たずに、17棟購入、1棟売却して、29戸から10倍超302戸(19棟)を達成!さらに、2007年12月28日に20棟目を取得して406戸(14倍)になりました。そんな、我が家の大家業に関するブログです。物件購入前シミュレーションを久々UPDATEしました私が、物件購入時に銀行に出す資料のひとつとしてこのエクセルシートがあります。(ブログ名とかの部分は削除しますが)ただ、必ず出しているわけではありません。最近は、出さないことも多いかな?これの公開は、かなり前からなのですが、ずっとUPDATEしていませんでした。ブログ名の表示もサラリーマン時代の「サラリーマンの不労所得獲得日記(不動産投資)」のままでした。久々に、そういったところとか、表示の一部をちょっとだけUPDATEしました。エクセルシートの水色の部分に購入を検討している物件についての情報を記入します。土地の面積は、平米の方のみ入力します。坪数は自動的に計算します。計算ででてきた坪数と物件チラシの坪数が異なることがあるとおもいますが、その点はご了承ください。ところを把握するだけです。借入年数を入力します。途中での金利変動に対応していませんので、長期の借入の場合は、1〜2%くらい高めの金利でもシミュレーションしてみたほうがいいと思います。融資時に入居率が80%以下の場合は、安全をみて現況入居率の80%くらいの入居率で計算することが多いようです。シミュレーションシートを対応させるには・満室時利回りに現況利回りを入力するOR・現況入居率に80%かけたものを入居率に入力するとすればいいと思います。税金の考慮は対応しておりません。これで完璧とは言えないので、ここをこうしたらいいよとか、ここの計算式が間違っているよということがあったら教えてください。ご自由に使用していただいて結構ですが、再配布はご遠慮ください。不動産投資シミュレーションの今後の予定http://realblog.seesaa.net/article/1066440.html上記の物件購入前収益シミュレーションには、いろいろな要素を計算に入れています。修繕積立金(一棟ものはマンションの修繕積立金相当のものを控除)経費ローン金利、元本返済額などこの現在のシミュレーションシートにいたるまでの各項目を少しずつ考慮に入れていく過程を今後掲載していきたいと思っています。複雑なものを見ても詳しくなければ意味がよくわかりませんよね。単純なものから理解していけばきっとわかると思います。準備しておりますので、少々お待ちください。柿生編を書きましたが、当時使っていたエクセルを公開します。現在の形に進化した原型です。はじめは、こんなだったんです。入力する場所で土地面積の部分に色をつけていませんでした。水色をつけて修正しました。土地評価額のコメントを更新しました。要望をいただいたわけではないが、自分で改善したいと思っている点。1、元金均等返済に対応する2、現在は、利回りに数値を入力しているが満室時年間家賃または月額家賃を入力すると自動的に利回りを計算するようにする3、5年おきくらいに満室時家賃を簡単に増減できるようにする4、いろいろな数字をグラフ化する頑張って作りましたが、まだ反響がありません。何でもいいので使ってみた方は、コメントやメールお待ちしております。物件購入前収益シミュレーション私が、昨年から物件購入前に物件資料から収益性などをシミュレーションするのに使用していたエクセルシートがありました。このシートは、始めはあまり項目がなかったのですが、徐々にいろいろな項目を増やしていき、いまのような状態になりました。銀行の方にもこれを見せて意見を聞いたり、収益性があることをアピールしたりしました。どれだけ効果があったかは不明ですが。エクセルシートの水色の部分に購入を検討している物件についての情報を記入します。土地の面積は、平米の方のみ入力します。坪数は自動的に計算します。計算ででてきた坪数と物件チラシの坪数が異なることがあるとおもいますが、その点はご了承ください。ところを把握するだけです。借入年数を入力します。途中での金利変動に対応していませんので、長期の借入の場合は、1〜2%くらい高めの金利でもシミュレーションしてみたほうがいいと思います。今回のブログでの配布のためにヘルプ情報などを追加しました。1時間くらいかかりましたが、色をつけたりコメントをつけたりしてわかりやすくしたつもりです。これで完璧とは言えないので、ここをこうしたらいいよとか、ここの計算式が間違っているよということがあったら教えてください。ご自由に使用していただいて結構ですが、再配布はご遠慮ください。金融機関借り入れ2300万円(金利4%)前回は、利回り15%の物件を購入したときに金融機関からの借り入れによるレバレッジ効果で手元資金に対する利回りが45%にもなることを説明しました。今日は、不動産のレバレッジ効果を簡単に説明したいと思います。円の土地月中古アパートを購入したと仮定して説明します。金融機関借り入れ2300万円(金利4%)購入したアパートの利回り15%(かなり高い方です。めったにないですがこういう物件もあることはあります。うちの会社や私のアパートはこのくらいまたはそれ以上の利回りです。円に対する450万円ですので、利回りは45%になります。これが、レバレッジ効果です。10年間4%金利固定(実際は変動ですが、計算が面倒なのでここでは10年固定にしました。2794356円→以下の計算では280万円とします。よって収入450万円−借入金返済額280万円=170万円ずっと満室だったと仮定すると170万円の収入を得られます。自己資金は、1000万円を使ったので自己資金に対する利益(借入金返済後)17%になります。↑参考になりましたら不動産投資ランキングクリックお願いします。お宝不動産公式セミナー第二十四回カテゴリ日記(151)大家さん勉強会(オフ会)(57)不動産よもやま話(2)全国各地の大家の会(12)セミナー、勉強会など(210)役立ち知識(60)本、CD、DVDなど(19)ニュース(40)シミュレーション(7)不動産コンサルティング林流(1)ハート財産コンサルティング(0)高利回り商品(4)出口戦略(3)経営知識(3)不動産投資(0)資格(2)ブックマーク(17)所有物件(7)物件見学、調査など(13)アパート経営、マンション経営、大家さん業(362)過去ログ2018年02月(2)2009年07月(2)2009年06月(2)2009年05月(1)2009年03月(7)2009年02月(11)2009年01月(5)2008年12月(4)2008年11月(7)2008年10月(22)2008年09月(22)2008年08月(11)2008年07月(18)2008年06月(23)2008年05月(41)2008年04月(28)2008年03月(12)2008年02月(9)2008年01月(6)2007年12月(19)投資ブログランキングSeesaaブログ広告この広告は60日以上更新がないブログに表示がされております。以下のいずれかの方法で非表示にすることが可能です。「広告を表示しない」にチェックを入れて保存する。ブログ×この広告は180日以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。