今のところ三井住友信託銀行の住宅ローンフラット35Sを審査がおりれば借りたいと考えております。心配なのは繰り上げ返済しないと定年の60歳で1500万円の残額があることです。ためていきたいとは考えているのですが、現時点では不安があります。1年収900万で4500万円の借り入れはきついでしょうか。2また、月々いくらくらいの貯金をすれば不安なく生活していけるのでしょうか?情報がありすぎてよくわからないのと、ファイナンシャルプランナーさんは不動産会社の紹介で疑いの目をもってしまって素直に話が聞けませんでした。よろしければ回答お願いいたします。回答:無理なく完済できる住宅ローンの金額です。配分するか?年収と年齢によってある程度、無理なく返済できる住宅ローンを見積もることが出来ます。ルールは以下の4つです。定年時のローン残高は1000万円以下これをザックリ当てはめて無理なくへ完済できる住宅ローンの金額を出すと以下のようになります。3354前提条件:元利均等返済、ボーナス払いなし、定年60歳、固定金利1.38%月収40万円35歳の部分は4714万円です。4500万円は無理なく完済できるレンジ内に入っているということです。住宅ローン控除の所得による上限の目安は27万9千円です。レンジ内であり無駄の無い借入額であると言えます。無理が無いはずなのに、不安になるのは...定年退職時の残高は1500万円ある。後半に支払が偏ってしまっているからなんですね。35年返済と30年返済で比較してみるフラット35Sを三井住友信託銀行で借りた場合、35年返済と30年返済でどう違ってくるのかを比較してみましょう。元利均等返済、ボーナス払いなしです。金利は当初10年1.11%、その後1.36%とします(2018年3月時点)。122,100手取り月収は約44万円ですので、どちらの毎月返済額も無理なく返済できるものだと思います。確かに35年の返済期間とすると、60歳の残高は訳1494万円となりますね。30年の返済期間とすれば873万円です。印象が違ってくると思います。いままでの10年で家を購入するために出来た貯蓄が500万円ですので、よりリアルな数字としては873万円ということだと思います。お若いですから今後収入の増加も見込めますし、年収も平均を大きく上回っていますので、1500万円の残高というのは、けして高すぎるハードルではありません。貯蓄としては毎月というより、ボーナスも入れて毎年100万円から200万円貯蓄していき、当初の10年までに60歳残高を貯められるようにしておけば安心できると思います。総支払額のシミュレーションそこで総支払額でどうなるのか?を比較してみました。30年返済とすると、早く残高がへっていきますので利息の負担は少なくなります。早く残高が減っていくということは、住宅ローン控除の恩恵は少なくなってしまうということでもあります。60歳で完済するとして、60歳までの支払い総額で幾らちがうのかを比較するのです。845,249年数によって借入費用に差は生じません。60歳までの返済額は、30年返済の方が毎月の返済元本が多くなる分、30年返済の方が524万円多くなります。60歳残高は、30年返済の方が毎月の返済元本が多くなるので、30年返済の方が621万円少なくなります。住宅ローン控除は前述のとおり、30年返済の方が元本の減りが早いので、30年返済の方が12万円少なくなります。トータルすると、30年返済の方が84万円少ない支払で済むという結果になりました。回答:無理なく完済するための二つのアプローチ月々いくらくらいの貯金をすれば不安なく生活していけるのか?ということに線引きをするのは難しいです。毎月の返済が少なければその分貯蓄を増やせます。貯蓄にも得手不得手がありますよね、どちらかというと貯蓄が苦手だということであれば、60歳の残高は少なめにしておく方が無難であると思います。この定年時の残高を減らすには、二つのアプローチがあります。年数を短くして定年時の残高を減らす(前述の方法)頭金を増やして借入額を減らすもう一つが頭金を増やすという方法です。200万円をご両親から援助してもらっていますが、あと500万円借りるなどの方法で頭金を2わりとすれば、アルヒのスーパーフラット8Sの対象となります。その中でも、アルヒが取り扱っている「スーパーフラット」は、通常のフラット35に比べて金利を0.1%引き下げている、おすすめの住宅ローンです。従来は、頭金が2割以上必要な「スーパーフラット8」だけでした。2017年10月に、頭金が1割以上必要な「スーパーフラット9」も投入しました。20%以内アルヒのスーパーフラットは金利が安いのですが、事務手数料が2.2%と高いのがネックなんですよ。スーパーフラット9(0.05%引き下げ)ではすこし微妙なんですが、スーパーフラット8(0.1%引き下げ)は今現在の35年固定金利としては、最も総支払額の少ない住宅ローンとなります。実際に頭金2割だったらどうなるかを計算してみました。借入額は4500万円→4000万円に減りますね。アルヒスーパーフラット8ですと、全期間にわたってフラット35の金利から0.1%引き下げとなります。-8,100金利が0.1%引き下げとなった場合の毎月の違いは2千円弱といったところです。それよりも、毎月の返済はベースとしてかなり少なくなっていると思います。60歳の残高は1300万円となりますね。頭金が1割だったときは1500万円でした。借入額を減らすことで、毎月の返済と定年残高が同じくらいの割合で減っているということです。借入費用と総支払額の比較アルヒの融資手数料率:借入額の2.2%(税込み)三井住友信託の融資手数料率:借入額の0.8%(税込み)このようになっているので、その分最初に払うお金に差が出てきます。475,2004000万円の借り入れという前提だと、47万円アルヒの方が初めに多く手数料を払うことになりますね。これを前提として総支払額を比較してみましょう。-237,229借入費用ではアルヒスーパーフラット8Sの方が47万円多く払います。60歳までの返済額は、アルヒスーパーフラット8Sの金利が0.1%低い分、アルヒスーパーフラット8Sの方が57万円少なくすみます。60歳残高は、アルヒスーパーフラット8Sの金利が0.1%低い分、アルヒスーパーフラット8Sの方が15万円少なくなります。住宅ローン控除は大して変わりませんね。いうことで、費用が多くなる分をその後の返済が少なくなることでアルヒスーパーフラット8Sが23万円少なく住むということになりました。一応、これが今の住宅ローン商品(35年固定)の中で最も支払が少ない商品ということです。頭金を2割にできるのであれば、覚えておいてください。まとめ~その他のおトク情報フラット35Sは今のところ2018年3月31日までの申込までとなっています。4月からどうなるのか?ということはオープンにされていません。無くなってしまうのかもしれませんね。引き渡しではなく、申込だけで受けられる権利を保留できますので、Sの適用の可能性があるけど分からない...と言う人はお急ぎください。4月になってしまうと、そもそも無くなってしまうかもしれません。いう補助金制度もあります。当初の5年間のフラット35の金利を0.25%引き下げる制度です。これ知らない人が意外と多いです。これらはフラット35Sと併用できるんですよ。これも知らない人多いです。使えるかどうかは、家を購入する地域の自治体がその取り組みをしているかによりますので、こちらのリンクから調べてみてください。フラット35のお勧め利用法-千日のブログにもフラット35のいろんな利用方法がありますので、是非ご一読くださいね。以上、参考になれば幸いです。HatenaPocket完済しない住宅ローンという選択~今の低金利を生かし住宅ローン控除が終わったら売却Next築古マンションを買ってフルリノベする場合にオススメの住宅ローンは?Prevお勧め住宅ローン➤繰上げ返済で早期完済を目指すなら、最も有利。借りるなら絶対に外せない商品。➤繰上げ返済で早期完済を目指すなら、最も有利な3年固定。!全疾病保障が無料で付帯する1%以下のフラット35➤三井住友銀行はメガバンクでトップクラスの低金利が魅力。