プ​レ​ゼ​ン​ト​お​問​い​合​わ​せ​パ​ー​ツ​・​備​品​http://mre-saga.com/モバイル版はこちら!!バーコードリーダーで読み取りモバイルサイトにアクセス!任意売却をお考えの方へ任意売却をお考えの方へ任意売却とは?任意売却とは?任意売却とは、住宅ローンなど融資を受けている人と各金融機関との合意に基づいて、融資の返済が困難になった不動産を処分する手続きです。法律で決まった手順に従って淡々と進んで行く競売と違い、任意売却なら、少しでも有利な条件で売却できるよう金融機関と話し合うことができます。売却後の残債についても、無理なく返済できるよう交渉できます。引越の時期などの希望に応じてもらえることも多く、計画的に新しい生活の準備を始められるのです。住宅など不動産を購入するときに、ほとんどの人は住宅ローンなどのお金を金融機関から借ります。金融機関は融資の担保として、購入した不動産に抵当権(不動産を差し押さえる権利)などを設定しますが、この不動産を売るときには抵当権などを解除(登記を抹消)してもらうことが必要です。抵当権などを解除してもらうためには、融資金の残額をすべて返済することが前提です。住宅ローンの残高よりも高く売れれば何ら問題はありませんが、残高より安い金額でしか売れないときには全額返済ができません。このようなときに、金融機関など(債権者、抵当権者)の合意を得たうえで不動産を売り、返済しきれなかった債務を残したまま抵当権を解除してもらいます。任意売却のながれ任意売却のながれ1)金融機関からの返済督促......各金融機関よりお客様に支払い督促通知が来ます。2)私共へのご相談......弊社かお客様のご自宅でご相談させて頂きます。3)売却のご依頼......売却のご依頼(専任媒介)を頂きます。※必要書類作成のため、ご自宅も訪問させて頂きます。※なお債権者との事前折衝を併行して行います。4)債権者との事前折衝......債権者想定の抵当権抹消価格をヒアリングします。その結果を元に売出価格などを算出いたします。※交渉には媒介契約書が必要のため事前取得させて頂きます。5)債権者への書類送付......金融機関に必要書類を作成し送付いたします。今後、金融機関に対しての販売窓口となります。6)販売活動を開始......自社HP、チラシや他の不動産業者への案内など販売を積極的に行います。7)購入申込の受付......買主様の案内を行い、購入申込を頂きます。※お客様には住み替え先をお探し頂きます。8)債権者との協議......債権者に購入申込が入った旨を連絡します。抵当権の全額抹消に向けた協議を行い合意を得ます。売買契約を締結いたします。抵当権の抹消を行います。差押えは解除が必要であり1ヶ月程時間を頂く場合があります。11)物件の引き渡し・引越し......残代金の決済および所有権の移転を行います。お客様にはその後、お引越しをしていただきます。12)無担保債権の交渉......月々の支払い額を債権者と約束します。必要な場合は弁護士、司法書士の各先生にて債権者と交渉していきます。13)新しい生活の開始......住宅ローンから解放され新しい生活を開始します。数年後には住宅ローンを組み新たな住宅を持つことができます。以上が一般的な任意売却の流れですが、お客様の事情によってさまざまなケースがあり、その処理方法もお客様によって違います。入念な話し合いを行い、お客様にとって最良の方法で対応致します。必要に応じて弁護士や司法書士の先生方などもご紹介いたします。無料でできるかと申しますと、任意売却の場合は、売買成立の際に債権者の方から仲介手数料を頂くことになるからです。住宅ローンを滞納すると...住宅ローンを滞納すると...「住宅ローンの滞納を続けると一体どうなるの?」というご質問が多いので、身近でどういうことが起こることになるか、具体的にご説明します。頑張っていても、災難にみまわれることもあります。そんな時、あなたが住宅ローンや借入金の返済を滞納してしまったとしたら・・・そのまま滞納し続けると、やがて、あなたの担保不動産は「競売」に掛けられることになります。第1段階...代位弁済から競売申し立て住宅ローンを一定期間以上(約6か月以上)滞納すると、住宅ローン保証会社があなたの代わりに、残金を金融機関へ返済(代位弁済)します。そのため、あなたの住宅ローンに対する債権者は、金融機関から保証会社へ代わり、この保証会社が、裁判所へ競売の申し立てを行います。競売を申し立てられた物件が、売買されたり賃貸に出されないよう、その情報は裁判所によって公示(一般に公表)されます。競売を実施するためには、一定の書類作成が必要になるので、調査のため執行官がご自宅の内部を確認にやって来ます。裁判所は手続きをスピーディーに行うために、これらの作業を行うのですが、スケジュールが決まっているため裁判所や執行官は、あなたに合わせて動いてくれることはありません。第3段階...やってくる営業マン競売に掛けられると、競売物件情報として裁判所の公報に掲載され、近所の人や知人が見れば、あなたの家が競売にかけられていると分かってしまいます。競売の場合はいろんな不動産業者が、あなたの家の下見やセールスに伺ったりもします。裁判所から公示されると、早ければその日のうちに不動産業者が訪れ、「あのー、裁判所で見てきたのですが、ご自宅の件につきまして少しお話しが...」などとインターホン越しに話され、隣近所にも何となく分かってしまうことになります。不動産業者は何組もやってくることが一般的です。中には、「私はこういう者ですが」と名刺を差し出し、「このたびはさぞ驚かれ、動揺されていることでしょう。物件を売却するにあたり、当社と専任媒介契約を結んでいただければ、お力になれますが...」などと言いながら、カバンからいろいろな書類を取り出す業者や、「○○さん、このまま何もしないでいると競売が確定し、落札されたらすぐに立ち退きです。裸同然で追い出されてしまいますよ。私どもはこのようなケースで実績があり、十分なノウハウを持っています。お任せくだされば、あなたにとって最も有利な形で解決します。お力にならせてください」などといろんな形で業者が入れ替わり立ち代りやってくることになります。土地や建物を外から見るだけの人も含めれば、数え切れないくらいの人数になることが予想されます。精神的に落ち込んでいるときに次々とやって来る不動産業者が、たいへん鬱陶しいことは想像に難くありません。第4段階...競売の入札開始あなたの自宅が競売にかけられても、落札されなければ,売れるまでその物件に住み続けることができます。落札されなければ、価格を下げながら競売が続行されますので、落札価格はどんどん下がっていきます。いずれにしてもその物件が売れるまで、価格を下げながら競売が続行されます。高い値段を付けた人が購入の権利を得ますが、競売では、市場価格より非常に安い価格でしか売れないため、家を売ってもなお、多額の借金が残ります。代金はすべて借金の返済に充てられるため、あなたの手元には一円もお金が残りません。落札後に、何の準備も出来ないまま立ち退きを迫られるうえ、引越し代や立ち退き費用などをもらうことができません。このように、「競売」は、経済面だけでなく、精神面でも非常に負担が重いのです。早くなった競売手続き2007年10月以降は入札開始までの時間が短くなっています。以前は、競売を申し立てられてから入札まで、半年以上かかるのが普通でした。最近では、競売の申し立てから3か月後には入札となるケースが増えています。これは債権回収業者が、不良債権の処理を早めようとしているためです。第5段階...競売後も残る住宅ローンの支払い競売が終わっても、住宅ローンの問題は解決しません。競売後に残った住宅ローンの返済について、あなたに請求が続くことになります。競売の場合、たいてい市場価格よりも大幅に安く落札されるため、家を売っても、たくさんの債務が残ります。その支払いを怠ると、最悪の場合、給料の差し押えをされることもあります。競売後に残った「残債務」は債権(商品)として、債権者から他の債権者へと、転売されることもあります。新たに連帯保証人を要求されることもあります。競売で家を失っているのに、毎月多額の住宅ローンを返済させられることもあります。半年、1年と払い続けてみたけれど、やはり払えずに、結局自己破産をする人もいます。連帯保証人がいる場合は、当然連帯保証人にも請求がいきます。最悪の場合、連帯保証人の給与が差し押さえられたり、連帯保証人の不動産が新たに競売にかけられたりすることもあります。任意売却は、一般的に競売よりも高く、市場相場に近い価格で売れるので、不動産の処分後に残る債務がより少なくなります。)に対して、競売よりもはやく、より多くの返済が可能となるので、残った債務の返済についても、柔軟な対応をしてもらうことができます。販売方法は一般の中古住宅や中古マンションと同じですから、住宅ローン破綻したことや、債務に苦しんでいることを周囲に知られる心配がありません。滞納分も、不動産の売買代金のなかから支払われるため、原則としてあなたの持ち出し負担はありません。(管理費や修繕積立金の滞納分についてはその金額によって取扱いが変わる場合があるほか、住民税や固定資産税など税金の滞納分についてはお住まいの役所によって対応が違う場合もあります。)また、債権者によっては引越し費用や当面の生活資金などで便宜を図ってくれる場合もあります。その他、購入者との交渉によっては、住宅の明け渡し時期などについて柔軟な対応をしてもらえる場合もあります。競売は、市場の相場より大幅に安く(2割~4割ダウン)落札されることが多いため、処分された後の残債務は任意売却のときよりもだいぶ多くなります。自己破産をしないかぎり、処分後に残った住宅ローンの支払いの請求も、当然来ることになります。任意売却にも残債務の支払い義務はありますが、競売は債権者との間で話し合いをすることもなく落札されるため、残った債務の返済について、柔軟な対応をしてもらうことは期待できず、支払いをめぐるトラブルも少なくありません。売買代金は全て債務支払いのため取り上げられるので、諸費用は全額自己負担です。落札後すぐに立ち退きを迫られることが多いうえ、通常は引越し代や立ち退き費用などをもらうことができません。連帯保証人がいる場合、処分後に残った債務の請求が連帯保証人に対して行われ、その支払いができなければ連帯保証人の不動産がさらに競売にかけられることもあります。競売にかけられたことが情報公開され、すぐに近所にも知られるうえ、子どもが学校でイジメにあうこともあります。競売にかけられた時点で、たくさんの関係業者が訪問してきたり、投資家が自宅周辺を見にきたりするなど、煩わしさも格段に多くなります。】1相場よりもかなり安く落札されるので、家を売ってもなお多くの債務が残る2競売物件として新聞やチラシで情報が公開されるため、近所に知られてしまう4落札者の都合で立ち退きを迫られる3立ち退き料などはもらえない5先行きが見えず、精神的な負担が大きい6残債務の返済方法を交渉できない。任意売却の業者に求められるもの任意売却は、債権者との交渉、一定の書類作成など、普通の不動産取引とは異なる点がたくさんあります。合意を得なければなりません。債権者とうまく交渉できるかも大きなポイントです。そのため不動産会社ならどこでもできるというものではありません。任意売却の契約をしたが、売ることが出来ず、結局競売になったという話もよく聞きます。任意売却に精通した業者を選ぶ事が大切です。条件としては◆任意売却の実務に精通していること◆適切な価格設定ができる業者であること◆できるだけ高く売却できる業者であること◆確実に売却できる業者であることいろんな債権回収業者と交渉した経験と、関東、関西の任意売却提携業者との密な連絡と最新の情報交換にもとづいて、あなたにベストな売却をご提案いたします。任意売却をお考えのかたへまず、今の住宅ローンや出費を見直せるか検討したり、親族間売買や他の方法などを考えて、ダメなら無理せずに任意売却も検討してみましょう。今頑張って払い続けても、3年後に払えなくなるなら、その3年分の支払いは無駄になってしまいます。手に入れたマイホームを手放すのは大変つらいですが、マイホームが無くなったからといって人生終わりではありません。気持ちを切り替えて新しいスタートを切ることも大切です。届いてからでも、任意売却で物件を売ることは可能です。この競売開始決定通知を受け取ってしまった場合には時間との競争となります。競売を申し立てられている場合には、時間的な余裕はなく、非常に厳しい状況といわざるを得ません。競売は債権者にも金銭的な負担をかけますから、なるべくなら競売にはしたくないところでしょう。競売になってしまった物件では容易に任意売却を認めなくなっています。任意売却を認めてもらえない場合でも道は残っています。届いたならすぐに行動を起こしてください!任意売却でも競売でも、債務が残っていれば、それを支払う義務があります。任意売却は債権者の合意を得たうえで行うものですから、競売のときのように無理な請求をされることはありません。新たな生活をスタートし、再建していくために支障のない範囲で、残った債務を支払っていけば、常識的な債権者は給与差押えなどしません。任意売却をする場合に物件の価格を決めるのは、不動産業者ではなく、債権者です。債権者が不動産鑑定士に依頼をして決めることもあります。私たち不動産業者は、債権者が決めた販売価格に基づいて販売活動をすることになっています。任意売却成功のポイントとは?任意売却成功のポイントとは?大切なのは、しがみつくことではなく、「このままではまずい」と感じたら、早めに軌道修正をすることです。泥沼にはまる前に適切な方法を採れば、ダメージを最小限に抑えることができます。「これ以上の支払いは無理かもしれない」と感じたら一刻も早くご相談ください。今後のローンの支払いに不安を感じている方も、ご相談ください。あなたにとって一番よい方法を一緒に考えていきます。お気軽にご相談くださいお気軽にご相談くださいまずはお気軽にメール・お電話・FAXにてご連絡ください。ご連絡いただきました後、こちらよりメールの返信、お電話での返信にてご連絡させていただきます。