我が家は祖父が、大家業をはじめました。2003年10月30日時点で築古の3棟29戸を保有しておりました。同年10月31日に4棟目を取得後、2007年9月20日に302戸に増やしました。4年経たずに、17棟購入、1棟売却して、29戸から10倍超302戸(19棟)を達成!そんな、我が家の大家業に関するブログです。ドラゴンシャイさん来訪歓迎会ドラゴンシャイさんが東京にいらっしゃるということで、さらりさんが幹事になってくれて歓迎会でした。武蔵小山のうなぎやさんにて開催されました。ドラゴンシャイさん歓迎会でしたが、隠れた会合としてヒロシさんの神奈川11区からの出馬検討会でもありました。愛知7区または愛知6区からの出馬が、ちょっと前まで濃厚でしたが、小泉さんの引退にともない、次男が出馬する神奈川11区での出馬が、当選は難しいが、メディアに取り上げられやすいということで、今回は、供託金300万円はどぶに捨てても知名度UPのために出馬するのがいいのではということになりました。その300万円を金利(月利)10%で用立てましょうかと提案したが、「株のショートでボロもうけなので不要です」という力強い答えでした。ヒロシさん、さすがですね。神奈川11区からの出馬なら、さらりさんがポスター貼りは協力してくれるということですので、神奈川11区からの出馬が可能性濃厚になってきました。話が脱線しましたが、うなぎがとてもおいしかったです。話もいろいろと盛り上がりました。2次会は、カラオケで、歌わずに不動産談義。ディープな内容になりました。ヒロシさんは、先に帰りましたので秘密の内容は知りません。ドラゴンシャイさん、ディープな内容ありがとうございました。|すでに投資をしてしまった海外勢にとって、日本不動産は売りたい状態かも不動産の価格について、メディアで取り上げられるときによく言われたのが、日本の不動産は、海外に比べて割安なのでまだまだ買えるというような論調がありました。たしかに、金利は低く、物件の利回りは金利に比べて高いので投資対象としては魅力的です。一つ前の記事で書いたように為替レート変動が激しいので、すでに1年くらい前に購入してしまった人にとっては価格変動がなければドル建てでは値上がりしているので売りたいという状態。・1億円110円時約91万ドル、90円時約111万ドル、80円時約125万ドル、70円時約143万ドル・利回り8%(家賃収入800万円、ドルベース110円時約7300ドル、90円時89000ドル、80円時約100000ドル、70円時約114000ドル)で購入した物件は、ドル建てローンで購入しているとドルベースでの物件価格が値上がりしているので、売却して本国に資金を持ち帰りたいという状況でしょう。91万ドルで購入した物件が、111万ドル近くなのですから、売ればキャピタルゲインが大きいです。上記のような1億円くらいの物件ならそれほど売買の価格も変わっていませんのでこの理屈が通ります。ファンドが扱っていた5億円以上の市況はどうでしょうか?ちょっと前まで利回り4〜6%なんて言っていた物件が、いま10%とかでたたき売りされています。スケールを10倍にして10億の物件と仮定してみます。・10億円110円時約910万ドル、90円時約1110万ドル、80円時約1250万ドル、70円時約1430万ドル・利回り5%(家賃収入5000万円、ドルベース110円時約455000ドル、90円時約555000ドル、80円時約625000ドル、70円時約714000ドル)上記で取得した物件が、いま売ろうとしたら利回り10%とすると5億円です。90円で換算すると約555万ドルくらい。購入したのが910万ドルくらいなので、為替では得しても市況の影響で大幅損失です。これでは、日本の不動産にドルベースのローンで投資してきた多くの投資ファンドは、大幅に損失を抱えていると想像できます。いまから海外から新規の参入で購入に来ても、将来、円安になると仮定するとなかなか投資しにくいでしょう。円安になると損失がでますので。売りたたかれている5億円以上の物件を購入して、市況が回復してまた利回り5%くらいで売れるのを待つという戦略なら為替リスクを考えても投資する価値はありそうですが。上記を考えても日本の不動産は、海外勢は当分、売り圧力が優勢でしょう。|オーストラリアの不動産屋からメールオーストラリアの不動産屋からメールが来ました。内容は、オーストラリアドルが、史上最高値圏なので、80万ドルの物件が、以前は8000万円近かったが、いまなら4000万円台ですとのこと。オーストラリアドルのここ1年のチャートこの数年で、オーストラリアの不動産を買った人は、地獄ですね。オーストラリアの不動産は去年あたりに聞いた話だと利回り5%くらいだったと思います。オーストラリアと環境の似ているニュージーランドの不動産投資のセミナーを聞いたときのブログはこちら。http://realblog.seesaa.net/article/25780962.htmlオーストラリアとニュージーランドの融資条件などが同じと仮定して、下記は書いております。(正しいかどうかわかりません)80万ドルで5%ということは、年間家賃4万ドル。1オーストラリアドル約100円であれば、400万円の家賃収入。70%日本円建てローンと仮定。当時8000万円×70%=5600万円のローン。これを25年ローンと仮定。元本だけで200万円強の返済、金利を含めれば年間300万円くらいです。400万円の家賃があれば、どうにかこうにか、年間300万円は返済できるかと思います。オーストラリアドルのレートはいま60円くらい。4万ドルの家賃は、240万円程度になってしまいます。ここで、物件を売却します。運良く購入した80万ドルで売却できたと仮定します。4800万円で売れたことになります。ローンは、5600万円で組みました。1年経っていないので、元金200万円を返したと仮定して(本当は、元利均等なら、金利部分しかほとんど返していないので元金はあまり変わっていないですが)5400万円だとすると600万円穴埋めが必要です。購入時に、自己資金として3割、2400万円近くつぎ込んでいるので、合わせて3000万円を飛ばしたことになります。購入していたら怖かったのですが、逆にいま購入するならどうでしょうか?80万ドル×60円=4800万円70%ローンで、3360万円分を円建てローン。25年、金利2.5%で、月々の返済は150万円くらい。家賃は、4万ドル×60円=240万円。為替レートが、1オーストラリアドル40円になったら160万円ですから、それでも経費を引く前でどうにか返済できるかという水準。経費を考えれば、40円が損益分岐点かな?いまの水準よりもう少し円高になることもあると思います。50円とかにでもなれば、80万ドル×50円=4000万円。将来的に、円安方向に行くと予想するなら、かなりのキャピタルゲインも期待できそう。これからは海外不動産投資も面白いかもしれませんね。ヒロシさんから呼び出しちょっと用事があり、横浜にいたのですが、夕方にヒロシさんから電話がありました。いま用賀にいるのですぐ来てください。仕方ないので、用賀へ向かった。なんでも、あかちゃん、DOMBEさん、Q太郎さんと飲んでいるとのこと。用賀駅について電話したらヒロシさんが迎えに来ました。すしやですでに2次会?を17時ごろだったと思ったが行っていた。あかちゃんとDOMBEさんはできあがっていました。あかちゃんは、北○さんに迷惑電話を掛けて大変だったとか。あかちゃんが、不動産の投資単位として新しく「ヒロシ」を採用したらどうかとの話がありました。詳しくは下記のあかちゃんさんのブログを参照ください。http://baby.6.dtiblog.com/blog-entry-825.htmlぜひ、ブログをごらんのブロガーも通貨単位として「ヒロシ」を採用してブログを書いて欲しいものです。物件の売買価格単位は1ヒロシ=19万円になります。キャッシュフローを計算する際には、1ヒロシCF=約2000円(19万円の戸建ての1ヶ月のキャッシュフロー)となります。この日ですが、ヒロシさんが電話で呼びつけたにもかかわらず、ウルトラマンのようにわずか3分で先に撤収してしまいました。お宝セミナーうっちゃんリノベ、佐藤さん防犯セミナー10月25日に沢さんのお宝不動産公式セミナー第20回として、お宝不動産うっちゃんリノベ、佐藤さん防犯セミナーが開催されます。四国でリノベ−ションのノウハウで、買い取りリノベ転売で大成功をしていて、いまはアパート投資の王道の白岩さんたちとチームを組んで首都圏でもリノベーションを行っています。佐藤さんは、元警察官の大家さんで、泥棒がどのような物件を狙うのか、どんな犯罪事例があるのかなどを熟知しているので、それをうまくアパート、マンションの防犯に生かしています。過去、増山塾や沢さんのセミナー、賃貸住宅フェアのセミナーなどでもお話されていて、非常に好評です。そのあと、沢さんとファーストロジックの坂口社長も交えてパネルディスカッションがあります。私も参加予定にしております。みなさん、一緒に参加しましょう。詳しくは下記を参照ください。賃貸住宅フェアin大阪に参加しました。ブースやセミナーを見て回りました。詳しくは、後日時間があれば書きたいと思いますが、書けるかどうか忙しいのでわかりません。17時でフェアは終了しましたが、18時30分からの予定でエクセルイブの懇親会がありそれに参加する予定でした。どこか会場近くで時間をつぶして行くのかと思いましたが、左門さんたちが0次会に行くと言うことで連絡を受けました。鈴木ゆり子さんと一緒にいたので、鈴木さんと一緒に熊本のIさんと合流して、先に行った左門さんたちのところへ向かいました。1次会の会場の1階上のフロアのお店で0次会でした。1次会も早めがいいという参加者が多かったということで18時スタートに変更されました。0次会は1時間未満という短時間。お店には悪いなあという感じでした。1次会は、20〜30人くらいだったでしょうか?投資家けーちゃんや鈴木ゆり子さん、左門さんなどブロガーも参加しての懇親会です。がんばる家主の会の松浦会長さんをはじめ、がんばる家主の会のメンバーも多数参加してました。2次会は、梅田に移動して、7人で開催されました。そのうち4人が九州勢でした。23時半すぎくらいでお開きになりました。懇親会を主催いただきましたエクセルイブの尾浦社長ありがとうございました。|週末はお宝不動産セミナーいよいよ今週末は、沢さんのお宝不動産公式セミナー第20回として、お宝不動産うっちゃんリノベ、佐藤さん防犯セミナーが開催されます。四国でリノベ−ションのノウハウで、買い取りリノベ転売で大成功をしていて、いまはアパート投資の王道の白岩さんたちとチームを組んで首都圏でもリノベーションを行っています。佐藤さんは、元警察官の大家さんで、泥棒がどのような物件を狙うのか、どんな犯罪事例があるのかなどを熟知しているので、それをうまくアパート、マンションの防犯に生かしています。過去、増山塾や沢さんのセミナー、賃貸住宅フェアのセミナーなどでもお話されていて、非常に好評です。そのあと、沢さんとファーストロジックの坂口社長も交えてパネルディスカッションがあります。それから、沢さんの新刊、「借金パワーで金持ちになる!」をamazonで購入した方は、amazonの領収書を印刷して持って行くと1000円引きとのことです。amazonで購入してセミナーに参加しましょう。私も参加予定にしております。みなさん、一緒に参加しましょう。詳しくは下記を参照ください。最近、僕のブログでときどき出てくるヒロシさんが、メジャーデビューをする。http://plaza.rakuten.co.jp/hiroshifusaiこちらの財布の中身レポートの執筆者になるという。http://ooyasan.fc2web.com/manabi.html僕のブログで・赤プリ・選挙出馬などでプロデュースをしたのが実を結んだようだ。大阪遠征1日目でもヒロシさんが出ている。大阪遠征2、3日目でも何人かにこのブログを読んで面白かったとか、ヒロシさんがどんな人か会ってみたいなどと言われたりする。フェスタのときにも、「ヒロシさんは本当に出馬するのですか?」と聞かれたりもした。その答えは、もちろん「本当に出馬しますよ。早く愛知7区で事務所を構えて欲しい。ヒロシさんいつ引っ越ししますか?所有物件規模の割には、相当有名になっていると思う。