参加希望の方はお早めに申し込みを。|フィットエル潮見が江東区バラバラ殺人の現場、ジョイントコーポレーション関連の建物だそうですSPAを立ち読みしまして、例の江東区潮見のマンションがジョイントコーポレーションがらみの物件だとわかりました。・ジョイントコーポレーションのHPから消えた・REITのジョイント・リート投資法人の所有ではないらしい・賃貸物件情報http://search.e-life.co.jp/bk/ct/4000234099/などということが(掲示板などの内容が正しければ)判明。株やREIT投資の判断材料になるだろう。本日は、18時よりエミ夫さん(旧ヒロシさん)幹事で主催は実は下克上に成功したエミさん(旧ヒロシ嫁)か?の九州の小場さんを囲む会?が開催されました。18時よりということで、昼間に参加できる人もいるだろうということで、14時より私が幹事になってティータイムの集いを18時まで開催しました。豪華メンバー参加の会でした。主催のエミさん(旧ヒロシ嫁)、幹事のエミ夫(旧ヒロシ)とても楽しい会をありがとうございました。手抜きで申し訳ないですが、詳しくは下記を参照ください。九州遠征行ってきました時間があまりないので、手短に。後日時間があれば少し詳しく書きたいと思いますが・・・9日JALで熊本へ左門さん、Iさん、とよぞーさんが迎えに来てくれていて、左門さんやIさんの物件見学へ。左門さんの1物件以外をすべてみせていただきました。(1物件は車の中から見学)途中、おいしいうどんやで食事も。夜は、いろいろな人が食べに行っている塩で食べるお寿司やさんへ。これがまたとてもおいしい。どちらもまた食べに行きたいです。10日福岡へ移動して、福岡賃貸住宅フェア参加。セミナー、ブースを見て回って、夜は、九州の投資家を中心とした大宴会でした。44人参加ということで、昨年末の東京賃貸フェアでの集まりよりも多かったです。3次会まで参加して深夜2時ごろお開きに。11日連日の賃貸フェア前日同様セミナー、ブースを見て回りましたが、ここ最近連日いろいろと忙しかったので、セミナーの途中で寝てしまいました。2コマくらいだったかな?寝たので一応復活。賃貸フェア終了後、車で移動中に空腹から、この日は昼食を食べ忘れたことに気がついた。セミナー、ブースの移動と眠さのために食事を忘れていました。終わってから、アントニオ猪木酒場なるところで懇親会。飛行機の時間があり、19時30分ごろお店を出ました。3日間お世話になった左門さんはじめ、お会いしたみなさまありがとうございました。コンサルタントをされている浅輪さんの書籍が発売になります。http://www.kusitu.com/archives/cat_50026130.htmlまだ、途中までしか読んでおりませんが、空室対策の基本から解消方法のノウハウが満載です。空室に困っている方はぜひ読んでみるといいかと思います。自分もいろいろと実践しなくてはと思うようなこともたくさんあります。工夫するところはたくさんあるので、書かれていることをたくさん実践すれば空室もだいぶ減るのではと思います。アマゾンキャンペーンをやるそうです。17日から18日の間に購入すると特典があります。興味のある方はその期間中に購入してみてください。熊本福岡遠征へ明日から熊本福岡遠征へ出かけてくる。人生発の九州上陸です。九州の大家仲間との出会いが楽しみです。|資産なしでぎりぎりの投資をする危険性9金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性http://realblog.seesaa.net/article/97412584.html資産なしでぎりぎりの投資をする危険性2http://realblog.seesaa.net/article/97852123.html資産なしでぎりぎりの投資をする危険性3http://realblog.seesaa.net/article/97970289.html資産なしでぎりぎりの投資をする危険性4http://realblog.seesaa.net/article/97977338.html資産なしでぎりぎりの投資をする危険性5http://realblog.seesaa.net/article/98101423.html資産なしでぎりぎりの投資をする危険性6http://realblog.seesaa.net/article/98221446.html資産なしでぎりぎりの投資をする危険性7http://realblog.seesaa.net/article/99414698.html資産なしでぎりぎりの投資をする危険性8http://realblog.seesaa.net/article/99495465.htmlシリーズも9回目になってきました。ここまで、資産がないひとがフルローンなどでぎりぎりの投資をする危険性をいろいろと書いてきました。虎穴に入らずんば虎児を得ずということわざもあります。資産なしですが、リスクを取ってフルローンで物件を購入した場合どうなるか?モデルケースで考えてみます。通販大家さんのかなり昔の物件情報です。2005年2月6日のメルマガです。3522万円これもフルローン可能な物件です*********という物件がありました。土地建物の積算評価>売買価格の物件だったのでしょうね。ここで、この当時に似たような物件を購入した人が、どうなるかを検証してみたいと思いますので、検証しやすいように上記の物件に似た仮想的な物件を設定してみたいと思います。30000円(残存年数30年なので1年につき1000万円評価が減額)表面利回り13%保有期間中、空室や家賃の現状維持に必要な修繕費などを差し引いて年平均10%の家賃収入があるとする。3億円の3%=900万円(本来は1年ごとに返済金利は減りますがここでは固定します。物件評価33000万円>売買価格30000万円であり、諸費用は、2400万円だったため、資産が差額の600万円分増えた。純資産31600万円−27000万円=4600万円このような結果となる。資産が減価償却で減るが、負債も減るので年間500万円ずつ純資産が増える。現金が購入前に2500万円だったが、購入に伴い100万円まで激減したが、その後1年に500万円ずつ増えて2008年3月時点で1600万円まで回復した。前回、100万円まで現金を減らしてもリスクを取った方なので、現金が無くなっても(実際は、サラリーマンの収入があるので別途預金もできている可能性がある)購入するかも知れません。SMBCはフルローンを出さなくなったと言われているが、ほかの金融機関でフルローンやオーバーローンを出すところもある。リスクを取ってやることで、さらに次へと進めるし、買わなければ2棟目、3棟目と進んでいくことはできない。1棟目を実際に運用してみることで、書籍で書いてあることや書いていないことをたくさん実体験できるだろう。上記の例では、3億の借金をしながら年間のキャッシュフローはわずか500万円。表面13%だが、空室や修繕などで3%(約20%ロス)をロスしているというシミュレーションです。あり得る数字だが、運用をうまくすることでこの3%のうち1、2%くらいは収入を増やすこともまた可能だろう。すると1年に300〜600万円程度もキャッシュを増やすことができる。3年なら2%なら1800万円も増やせる。したら次の物件ももっと大きな物件を買うか自己資金を投入して安全性を高められるだろう。今回は、利回りの低い物件で仮定した。次は、もう少し利回りの高い物件での事例を考えてみる。↑参考になったと思った方、シリーズの続きを書いて欲しいと思う方は、不動産投資ランキングクリックお願いします。|倒産情報とか市況についてのブログ最近、ファンドや業者がつぶれたという情報をブログでよく読む。市況について書いた記事なども。RSSリーダーで自分は書かれてすぐに読んでいるが、ちょっとさかのぼってリストアップしてみた。(仮称)の募集をみつけました。http://blog.livedoor.jp/bb8888mairo/archives/51532941.htmlさっそく申し込みしました。仙台大家の会で6月28日にオフ会が開催されます。3Fhttp://www.hotpepper.jp/A_20100/strJ000063379.html会費:5250円(予定)なお、参加は仙台大家の会の会員にならないと参加できません。入会希望の方は、下記を参照の上、必要事項を記入して申し込みください。|資産なしでぎりぎりの投資をする危険性8金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性http://realblog.seesaa.net/article/97412584.html資産なしでぎりぎりの投資をする危険性2http://realblog.seesaa.net/article/97852123.html資産なしでぎりぎりの投資をする危険性3http://realblog.seesaa.net/article/97970289.html資産なしでぎりぎりの投資をする危険性4http://realblog.seesaa.net/article/97977338.html資産なしでぎりぎりの投資をする危険性5http://realblog.seesaa.net/article/98101423.html資産なしでぎりぎりの投資をする危険性6http://realblog.seesaa.net/article/98221446.html資産なしでぎりぎりの投資をする危険性7http://realblog.seesaa.net/article/99414698.html前回は、地域の差でも同じ物件で評価が変わるということを説明しました。ある話として、住所が東京だと有利という話があります。これも前回の話に似たところがあるので説明します。都内に自宅を戸建てで持っているとします。3000万円と仮定します。現金は1000万円持っているとします。純資産8000万円−3000万円=5000万円この人をいろいろな銀行が評価するときにどのように見るかですが、東京に所在していますので、都市銀行はもちろん、地方銀行などでも評価を減額される可能性は比較的低いと思われます。おなじ資産評価額の土地建物を茨城県に持っている人を仮定してみます。土地は、自宅の土地と親から相続した更地の合計5000万円(路線価評価)という設定にします。地価が低いので、同じ土地値で自宅をと仮定すると土地が自宅にしては広くなります。3000万円と仮定します。現金は1000万円持っているとします。純資産8000万円−3000万円=5000万円この人をたとえば茨城県の地銀が評価する場合は、そのまま5000万円だと思われます。極端な例ですが、福岡県の地銀が評価すると仮定します。支店は茨城県内にありません。近い東京の支店から調査にいくことになると思います。すると、この人が、福岡の収益物件を購入したいというときに、福岡の地銀に融資をお願いすると共同担保に自宅を欲しいといったときに評価額5000万円満額の共同担保とはしてくれないと思います。第2順位の抵当権を設定するので、リスクが上がるのでさらに掛け目60%を掛けると(はじめの70%は地域が範囲外であることによる掛け目)1900万円×60%=1140万円1100万円前後の担保として見てくれるのではないでしょうか?第2順位ですと、なにかあったときに先に第一順位の住宅ローンを設定している金融機関に先にお金が渡り、残りだけしか回収できませんので、掛け目が厳しく設定されます。住宅ローン残高がなければ、4900万円分の担保として見てくれたと思います。上記の例でわかることは、同じ評価額の不動産を持っている人でも東京都内に保有している人とそうでない地域の人が保有しているときに特に地方銀行から融資を引っ張ろうとするときに融資が厳しい理由がわかると思います。物件を取得したいと思ったときに地銀に相談したとします。地銀は、住所地と購入物件所在地ともに支店が近くにあることを要求したりすることが多いです。シティ銀行などに融資申し込みをしたとします。多くの銀行が東京都内には支店があると思います。両方に支店があるという基準をクリアします。それに対して茨城県の方は、物件所在地には支店があっても住所地に支店は(たぶん)ありません。融資の要件がそろっていないということではねられることも多いでしょう。担保にも掛け目を掛けられるでしょう。地方で不動産投資をするならば、東京に住んでいるというのは非常にメリットが大きいです。茨城県(別にどの都道府県に置き換えてもらってもいいです)に住んでいる人が茨城県のアパート、マンションを購入したいので茨城県の地銀や信金に相談するというのであれば、なにも問題はありません。それだけ選択肢が少なくなり不利だということは確かです。↑参考になったと思った方、シリーズの続きを書いて欲しいと思う方は、不動産投資ランキングクリックお願いします。|資産なしでぎりぎりの投資をする危険性7金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性http://realblog.seesaa.net/article/97412584.html資産なしでぎりぎりの投資をする危険性2http://realblog.seesaa.net/article/97852123.html資産なしでぎりぎりの投資をする危険性3http://realblog.seesaa.net/article/97970289.html資産なしでぎりぎりの投資をする危険性4http://realblog.seesaa.net/article/97977338.html資産なしでぎりぎりの投資をする危険性5http://realblog.seesaa.net/article/98101423.html資産なしでぎりぎりの投資をする危険性6http://realblog.seesaa.net/article/98221446.html名古屋遠征などもあり、しばらく間が空きましたがシリーズの続き。今回は、地域の違いでの評価の差です。RCのある物件が、SMBCの積算評価で仮に2億円の評価が出ており、売買価格18000万円、諸費用2000万円含め2億円のオーバーローンを組んだとします。サラリーマンに満額あるいはオーバーローンも場合によっては出やすかった昨年までに購入したという仮定です。土地評価5000万円、建物評価15000万円の合計2億円の評価と仮定します。資産と負債を合わせると1000万円のプラス資産を持っているということになります。ここで、仮にこの物件の所在地が神奈川県に所在すると仮定します。SMBCで融資を受けて上記の物件を買っていたとしましょう。神奈川のある銀行Aでは、同じ物件を建物の積算評価17万円で評価するとします。SMBCの評価方法と同じ計算式を使用して、RCの平米単価SMBCは19万円、神奈川のある銀行Aでは17万円で計算するとします。純資産19500−20000=−500万円ここで、この物件を千葉の地方銀行や信用金庫などがどのように評価するかを考えてみます。千葉の地方銀行や信用金庫は、千葉県内にはもちろん支店があります。信用金庫はないかも知れませんが、地方銀行は、東京都内にはもしかしたら金融庁などとやりとりしやすい、あるいは、千葉県内の大きな企業は東京に支店があったりするので、そういったところのニーズのために都内に支店がある銀行もあります。具体的には、千葉銀行は、都内に支店や営業所が複数あります。千葉興業銀行は支店が1カ所あります。これは、ほかの銀行にも言えます。福岡銀行も東京に支店があります。千葉のある銀行Bは、神奈川には支店がありません。神奈川に所在する今回の事例の物件をどのように評価するか。千葉のある銀行Bの場合は(実際のどこかの銀行の数字を知っていて書いているわけではありません。)計算上は通常通り査定して、場所が支店が存在しない地域であるため土地、建物ともに80%の評価をすると仮定します。ここでは、神奈川の銀行Aと同じく平米単価17万円で計算したものをしようするとします。純資産15800−20000=−4200万円A銀行、B銀行ともに債務超過であるが、所在している近くに支店がないB銀行は大幅に債務超過である。物件そのものの評価よりも、評価をする銀行の立場に立つと自分たちのテリトリー内に無い物件は、いざ返済が滞ったとか、競売に掛けたりする場合に調査するにも面倒です。それだけリスクを抱えるわけです。掛け目を掛けて、最悪の事態になってもある程度回収の見込みが高くなるようにするわけです。どのようなことかというとB銀行は、この物件を14800万円と見ている。今回の事例では、SMBCがすでに2億円融資しているのだが、これを買うときにB銀行が融資をすると仮定して考える。評価は14800万円です。融資の限度を14800万円とすると、この物件の購入には2億円が必要なわけですから、自己資金として5200万円以上ある人に対しては、14800万円まで融資しましょうという話です。(ただ、多くの場合は、「地域外ですので融資できません」となる可能性も大きい)14800万円の融資にとどめておけば、この人が万が一返済を滞らせたとして、ある程度年数が経過していれば元本の返済も進んでいる。任意売却などで話を進めれば掛け目をはじめに80%掛けているので、市場価値が少々下がっていても最悪元本はほとんど回収できるというように考えるわけです。↑参考になったと思った方、シリーズの続きを書いて欲しいと思う方は、不動産投資ランキングクリックお願いします。さん&ゴッド・マザーのCDがリリース小場さん&ゴッド・マザーのCDがリリースhttp://plaza.rakuten.co.jp/cashflow101r/diary/200805310000/加藤さんの書籍付録のCDでダイジェストを聞いた方も多いと思う。非常に興味のある内容です。今回は、なんと5枚組。初の移動ロケ的CDもあるという。福岡の賃貸状況はかなり悪化しているようだ。そのあたりの情報も聞けると思います。札幌、福岡はこれからの賃貸市場の悪化を先取りしていると思われる。対応が必要なことは間違いない。そのための情報収集にも福岡の上級大家さんの話は非常に役立つことと思われます。注文方法などは下記を参照ください。↑参考になりましたら不動産投資ランキングクリックお願いします。(08/17)詳しい情報:DVDFabオールインワンはほとんど全てのDVDFab製品のフルセットです。ファイル転送の機能を持つフルセットです。全てのDVD/Blu-ray/動画に関する問題に全面的なソリューションを提供しております。カテゴリ日記(151)大家さん勉強会(オフ会)(57)不動産よもやま話(2)全国各地の大家の会(12)セミナー、勉強会など(210)役立ち知識(60)本、CD、DVDなど(19)ニュース(40)シミュレーション(7)不動産コンサルティング林流(1)ハート財産コンサルティング(0)高利回り商品(4)出口戦略(3)経営知識(3)不動産投資(0)資格(2)ブックマーク(17)所有物件(7)物件見学、調査など(13)アパート経営、マンション経営、大家さん業(362)過去ログ2018年02月(2)2009年07月(2)2009年06月(2)2009年05月(1)2009年03月(7)2009年02月(11)2009年01月(5)2008年12月(4)2008年11月(7)2008年10月(22)2008年09月(22)2008年08月(11)2008年07月(18)2008年06月(23)2008年05月(41)2008年04月(28)2008年03月(12)2008年02月(9)2008年01月(6)2007年12月(19)投資ブログランキングSeesaaブログ広告この広告は60日以上更新がないブログに表示がされております。以下のいずれかの方法で非表示にすることが可能です。「広告を表示しない」にチェックを入れて保存する。ブログ×この広告は180日以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。