き夫婦の世帯年収ごとにナマの相談事例を豊富に公開!週刊ダイヤモンド社ザイオンライン他多数メディアで執筆の傍らライフワークとしてサイトを運営しています。HatenaPocket住宅ローン控除を使いきれるようにしたい住宅ローン控除は当初10年の税金を住宅ローンの年末残高1%等と上限として返金してもらえる減税制度ですね。当初の10年については儲かってしまう。変動金利の金利変動リスクが相殺される。したメリットがあります。できるだけ住宅ローンの残高を大きくすればよいのか?というと、そうでもなくて、2種類の上限があります。所得による上限まず物件による上限というのは、長期優良住宅等では最大50万円、その他の住宅では40万円という上限です。中古住宅を個人から取得して8%の消費税を払わない場合の上限は20万円とされています。これは割と知られています。一つ、意外と見落としがちなのが所得による上限です。税金のキャッシュバックというのは払った税金以上には返ってこないということですね。所得が高いほど税金も高くなる累進課税制度ですから、所得による上限というものが存在するのです。概ねの上限は以下のようになっています。年収が700万くらいになると、一般の住宅の上限を使い切れるんですけど、それまでは年収で頭打ちになるんですよ。そこで、共働き夫婦がこの上限を上げる方法として、夫一人で住宅ローンを借りるのではなく、妻も債務者となって住宅ローンを借りるという方法があります。今日はそんなご相談者からの質問です。以上、参考になれば幸いです。相談:住宅ローン控除のためにペアローンにするのってアリですか?結婚して約1年となり、いよいよマイホームを買うという話になったのですが、いかんせん金額の大きな買い物ということで悩みに悩んでいます。2018/3月にはローンを申し込むつもりです。1ペアローンでよいか、おそらく満額ローンを組むことはできるのですが、住宅ローン減税を考えてペアローンにしました。妻の産休や育休の可能性を考えると、単独ローンでも良い気がしています。2本人は固定35年(1.12%)妻は変動(0.44%)で借りようと考えているが、固定と変動の選び方は妥当か。3住宅ローン減税とiDeCo(毎月12000円を予定)を組み合わせても控除は効果的にもらえるのか、住宅ローン減税と相性が悪いという話をききます。具体的にはどのように活用するとよいのでしょうか。私の方が借入額が大きいため、固定金利にしてじっくり返し、妻の分を繰り上げて返済する方法を考えていたのですが、借入額が大きい方を先に繰り上げた方が利息は少なくて済むのかなと考えました。固定金利と変動金利、どちらを先に繰り上げ返済すべきかも教えてください。回答1:単独で住宅ローンを組めるのであればペアローンにすべきではないと思いますまず、今回の家の値段(住宅ローンの金額)が妥当であるのか?という面から検討してみたいとおもいます。無理なく購入できる家の値段を知るためのシミュレーションのルールは4つです。定年時のローン残高は1000万円以下これをざっくり判定するための表が以下です。3354前提条件:元利均等返済、ボーナス払いなし、定年60歳、固定金利1.38%30歳の旦那様の手取り月収25万の部分は3329万円です。33歳の奥様の手取り月収25万(保守的に低め)の部分は2972万円です。いうことは、夫婦2馬力であればレンジ内ですが、単独では3329万円なので身の丈の1.5倍の住宅ローンとなっているのですね。ペアローンというよりは、実質的に夫婦2人分の収入で完済を目指す住宅ローンであると思います。検討の順番としては、以下が先に検討すべきことと思われます。旦那様の単独で返済できる金額の物件にする。親からの援助を受けるなどして借入金額を抑える。基本的に夫婦のどちらも単独で完済できる支払能力があるケースを除き、ペアローンはお勧めしない感じです。過去の相談事例についてはこちらもどうぞ。回答2:ペアローンと単独ローンの比較シミュレーションペアローンと単独の比較をしてみましょう。資金繰り面の比較シミュレーションまずは資金繰りの面から比較します。毎月の返済で問題なく返済できるか?定年(60歳)の残高が1000万以下にできるか?という切り口からです。-154,910毎月の返済はペアローンにしても単独にしても14万円ですね。60歳の残高もどちらも800万円台前半となっています。変動金利も低いですが、固定金利も十分に低いのでミックスしてもさほど影響が出ないという感じなのですね。総支払額の面のシミュレーション次は総支払額からのシミュレーションです。ペアローンにすると、住宅ローン控除を使い切ることが出来るため、ここでは少し差が出ると思います。-1,945,830トータルで194万円弱の差がありますね。このうち111万は変動金利と固定金利の差ですので「絵に描いた餅」です。住宅ローン控除の差は74万円ということになります。ペアローンにすることで相互に連帯保証の債務を負う代わりに74万円ということなのですが...奥様が産休に入って無収入となると十分に使えない年分が生じます。その後旦那様の所得が増えても使わなくなった奥様の分は使えません。今後旦那様の収入が増えていく。奥様の収入は出産や子育てによって減る。このような傾向にあるとすれば、現時点で無駄なく使える方法というのは、将来的には無駄のある方法になる可能性が高いです。連帯保証となるペアローンについては、夫婦ともに住宅ローン全額の支払い義務を負います。出産や子育てによってキャリアが中断する奥様にとってのみ不利な条件の住宅ローンとなるでしょう。ちなみに、そもそもオススメしないのでsが、どちらから繰り上げ返済すべきか?という点については、以下のセオリーとなります。リスクの高い方からケアするために変動金利の残高をまず貯蓄でつくる。貯蓄に余裕が出来たら、金利の高い固定金利の方から繰り上げ返済していく。住宅ローン控除を最大限利用する賢い繰り上げ返済の方法(ミックスローン)こちらの相談事例が参考になると思います。連帯保証のデメリットを考えると、明らかにアンフェアな取引になる連帯保証には普通の保証とは違って、3つの圧倒的なデメリットがあります。催告の抗弁が出来ない。債権者がいきなり保証人に対して請求をしてきた場合、保証人であれば「まずは主債務者に請求してよ」と主張することができますが(催告の抗弁といいます)連帯保証人はそのような主張を出来ず、返済しなければなりません。検索の抗弁が出来ない。主債務者が返済できる資力があるにもかかわらず返済を拒否した場合、保証人であれば主債務者に資力があることを理由に債権者に対して主債務者の財産に強制執行をするように主張することができますが(検索の抗弁といいます)連帯保証人はこのような主張をすることができず、主債務者に資力があっても債権者に対して返済しなければなりません。何人いても一人一人が債務全額の責任を負う。保証人が複数いる場合,保証人はその頭数で割った金額のみを返済すればよいのに対して、連帯保証人はすべての人が全額を返済しなければなりません。銀行からすると、もしも片方から回収が出来なければ、夫婦の財産は別ですから、本来そこで終わるところが、もう一方にも全額請求出来ます。家を売って返せれば御の字です。債務が残ってしまったら、当然に残りを完済するまでローンは終わりません。奥様の方からすると、10年かけて最大でも74万を家計に入れることと引き換えに、5000万円の住宅ローンの返済責任を負うということになります。私が奥様の友人であれば「悪いことは言わないからやめときな、統計的には3組に1組は離婚するんだよ、とくに離婚するタイミングで最も多いのは結婚2年目までだよ!」と言うでしょう。最近の私の結婚観については、こちらをどうぞ。住宅ローン控除は税金からマイナスする『税額控除』という制度です。これに対して確定拠出年金のイデコは、所得からマイナスする『所得控除』という制度です。税金の計算方法をザックリ説明すると、収入から費用を差し引いて税率を掛けることで出します。所得控除というのは、収入から差し引く費用の部分を増やせるということです。税額控除というのは、収入から費用を差し引いて税率を掛けて出てきた税金から差し引くということです。結局のところ、どちらも同じことと言えば同じことなんですよね。現時点の借り入れ予定額では、住宅ローン控除は適用の上限を超えた金額になっていますので、さらにイデコによって節税の効果が増えることは有りません。今後所得が増えていけば、住宅ローン控除を使い切ったうえで、さらに税金を払う部分が出てくるでしょうから、さらにイデコによる節税の効果が出てくる可能性は有ります。住宅ローン控除は10年までですが、イデコの方は年金に払っている間はずっとですよね。年金としてのメリットもあります。イデコの確定拠出年金そのものにメリットがあると思われるのであれば、節税メリットが無くても加入しておくことに意味があると思いますよ。以上、参考になれば幸いです。HatenaPocket2018年後半に実行予定の新築マンションの住宅ローンはどう借りるか?Next変動金利は将来上がるから今のうちにフラット35に借り換えるべき?の考え方Prevお勧め住宅ローン➤繰上げ返済で早期完済を目指すなら、最も有利。借りるなら絶対に外せない商品。➤繰上げ返済で早期完済を目指すなら、最も有利な3年固定。!全疾病保障が無料で付帯する1%以下のフラット35➤三井住友銀行はメガバンクでトップクラスの低金利が魅力。