オルソこれから不動産投資を行いたいと書いてありましたが、、それでここまで先読み出来てるのって凄いです。(普通なら心配どころかここまで考えずに買っちゃう人が多いってのにw)実際、ワタクシも売買物件でそういう場面に何度か立ち会ったことがありますがオルソさんの物件規模であればすべて外部剥き出しの外配管でやったとしても400万くらいは掛かると思います。(直圧か受水槽かでも金額は変わりますが最低でもそのくらいは掛かるかと)なのでほとんどの不動産投資家さんは中古物件を買う場合、設備は出来るだけ騙し騙し使い、仮に水道管が破れて漏水したとしたらそこだけを修理して凌ごうとします。そんなのが理由でいくらGoogle先生に聞いてもまともな答えが少ないんじゃないかと思いますがワタクシが同じ立場なら購入前調査として仲介さんに以下のことを依頼して購入するかどうかの判断材料にします。1水道管が破損して漏水事故があったか売り主にヒアリング2漏水事故があったならばどの系統からかもヒアリング3水道局発行の建物内配管図を見てどこが弱くて漏水事故になるのかチェック4そもそも施工不良で事故が起こる可能性が高いなら見送り5老朽化が原因でそれが全体に波及する可能性を感じるならこれも見送り6単なる偶発的な事故であればその部分の修理額をあらかじめ見積もり火災保険がどこまで使えるか調査7保険対応出来るをわかれば購入、出来なければやはり見送りこれだけやっても運が悪ければ水道管の漏水事故は起こりますので(実際、去年ウチの物件でも発生し、たった20mの埋設配管を交換するだけで60万掛かりましたw)築37年の鉄骨造って部分も考慮すればオルソさんの決断は勇気ある撤退ではないかと思います。ちなみに建物での漏水事故ですが配管の老朽化が原因では保険が下りませんし、漏水箇所が一階など最下層である場合も保険の適用は難しいです。(いくら理由を考えても大地震でもない限り老朽化で片付けられちゃうんです)とは言え、中古物件を買う場合、どこまでを大規模修繕のリスクで見るかって結構難しいものです。ワタクシの場合、このリスクは買う前に出来るだけどんな設備がどのくらい前に取り付けられあと何年するとヤバイことになるか?(特に給排水は壊れた瞬間にクレームが飛んでくるので瞬間芸で対応できないと酷い目に遭いますからw)を計算して予防的修繕で前倒しでやるか、それとも発生ベースで修繕するかを振り分けて考えるようにしています。なんでも前倒し修繕に組み込めば投資金額の回収は遅れてしまうのでどうにかして発生ベース、かつ格安な修繕工事で凌げるかある程度考えてから買付け入れますが物件のクセというか個性によるところが大きいので大丈夫だと思って買ったらとんでもないことが起きたなんてことはよくあります。(と考えると施工時にどれだけちゃんとやってたかが重要になってくるんですね)なので実際に物件売買する時はどこまで設計資料が残っているか、、、なんてのも重要になってくるはずです。あるパターンで施工図はあるけど竣工図が無いとかありますが設計時を竣工時は建物の配管などが微妙に変更されていることがありこの竣工図があるかないかって結構重要になってきます。(平成初期くらいまでの検査済みが無い物件だとどこかしら変更しちゃってるので大抵竣工図なんで無いんですけどねw)こんな設計、建築資料が段ボール箱にきちんと整理されて入ってる物件なんかだと「お、このオーナー、、ちゃんと建ててるのかな?」と安心材料にもなりますので新築からやってるオーナーさんに於かれましてはきちんと保存しておくのも物件を高く売るコツではないかと少々脇道に逸れつつ本日のブログは終了でございます。titleありがとうございます。営業側の事情がよくわからなかったんですが、なるほどですね!受け取る側にも色々あるんですね。title一番二番も良かったですが、最後の質問の赤字部分にシビレました。閣下の見送りという(羅列でもないですが)多さに、判断とはこういうものか、と思いました。問題点は思っても楽観的に考えたくなりますので。真髄の一端を見せて頂きました。title早速の回答ありがとうございます。水道管修理については売主に現在問い合わせ中ですが、狼さんの条件をみてみると泣いて撤退が現実的かなと思います。ダメ元で指値してみて通らなければ諦めたいと思います。詳しく回答していただきありがとうございます。賃貸仲介さん開拓に当たり以下は、あくまでもわたくし個人の考えです。́Д`)ハァハァ家賃は下げてません。昔話かつ人口多い中央城東エリアなので参考までに...。大家業界では入居者のみがお客様的な思考が蔓延っていそうですが、わたくしは賃貸仲介さんもお客様と考えています。大手含め仲介さんは飛び込みの一見さん、そして部屋数少ない大家さんを相手にしません。(よっぽと客付しやすい物件除く)訪問するなら、地元に根付いた駅近くの洒落た内装、若くて感じがよくハキハキした営業(≠調子がいい・軽い)がいる店舗が理想。来客の少ない曜日の11時位を狙い、まずは家賃含めの客付の相談から。募集を受けてくれることになっても頻繁な電話のみの催促はNG!定期的な差し入れ持参の様子伺いで、まずは認知、仲良くなり市場の動向を教えて貰う。身なりは小綺麗に!でもブランド品一切無しで。今年の仲介さんへの繁忙期差し入れ(残業食)は進化しました。レンチンして簡単に食べられる冷凍の肉まん・おやき等、フリーズドライのスープやお味噌汁、室内解凍で食べられる鯖寿司や鱒寿司へと進化しています(^-^)カップラーメン・カップスープ等は卒業しました。titleお誕生日おめでとうございます。Twitte・・・なんとか、でお祝いしようと思いましたが、断念しました。この一年素晴らしい一年でありますようにお祈りしております。お身体御自愛ください。|編集コメント欄が寂しいので今夜も長文失礼しますm(__)mわたくしのエリアはAD2が普通になりました。人気物件は築古でもAD1。わたくしの物件メインの木造30年超1Rの成約はこの繁忙期が命!なので、AD2+属性限定でフリーレントもつけています。1ヶ月以上の空室よりもフリーレントの方が良いはず。AD1で客付してくれた担当者には、今後も宜しく的に個別にお小遣い。コピー・オリジナル特約等々揃えて頂く書類も多く、揃わないと鍵は渡しません。滞納は1部屋(増額入金中)、入居中のトラブル激減、退去後の揉め事もほぼ無くなりました。空室の問合せ状況やこちらのリフォーム仕上がり具合で日々募集条件は変えています。自分なりですが、物件や運営に手間隙掛けただけの収益は上がるので自主管理が止められません。外配管でやり直しも検討しても良いですよね。したら、安く行けるかなぁ。撤退は良い判断だと思いますし、その判断ができる人は、ミスを回避して成功するのでしょうが。質問はこちらで宜しいでしょうか?はじめまして。不動産投資歴10年の者です。不動産投資家の会等で知り合った投資家達から色々と聞かれる事も多くなり、特にこの時期は確定申告に関する質問が多くなります。敷金礼金が分からない、領収書のまとめ方など目の前の箱か板(もしくは関連本)で調べれば分かるような事をわざわざメールで質問してくる人々にはどう対応すれば良いですか?調べるのが面倒なので私をGoogleか図書館の代わりにしているような気もして切なくなっています。私なんかよりも多くの質問を受けていると思いますが、良い対処法があればアドバイス頂けますと幸甚です。