りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)指値のハナシ(でん兄の追っ掛けネタw)ひーー、、ここ考えてる時間も無いんですのーーーwwwこんにちは。客付けの立場で指値の話をネタにしてましたが、月曜からまたもや風邪をひいちゃったワタクシ(セミナー後に風邪をひく確率100%が継続中ですw)。ネタを考えるのも面倒なので本日も便乗ネタでさらっと書きます。元付け側も「ある程度指し値は喰らうだろう」という前提で売り出し価格の設定をしてしているのも事実で、一般論で考えると売り出し価格の10%くらいの指値であればいきなり「そんな買値なら俺が買ってますよww」と蹴散らされることはあまりありません。(但し、その上から高い買い付けが入れば結局は蹴散らされますがw)とは言え、売主と元付けが価格設定する際に20%引きまではOKなんて取り決めされているとわずか10%の指値では結果的に「高買い」となり指値したつもりが相手の術中にハマるなんてこともよくあります。実は、昨今の物件高騰期ほどこの戦術にハマる買主さんが多く本人はメチャメチャ指したつもりでも売主から見ると「あの買主さん、、こんな高値で買ってくれるんですねー」なんてことになってることも多いんです。言ってそこまで見越して売値の30%の指値をいきなり入れてしまうと出してきた仲介さんも元付けから嫌われてしまい「そういう買い付けしか入れてこないお客さんばっかりの会社」とレッテルを貼られ次回から色眼鏡で見られることも多いです。そんな風に書くと一体どんな指値を入れればいいのよってことになっちゃうんですが、これは元付けとの円滑なコミュニケーションで解決出来ます。全部が全部ってわけじゃないですが元付けってのは意外に売主から指し値の限度額っての予め知っていることが多いんです。中には「元付けに指値限度額をバラすとその金額付近の買付が集中するから手のうちは明かさない」って売主さんも存在しますが元付けってのがそんな雰囲気でもなんとなく「このくらいまでは指値の許容してくれるんじゃないか」と当たりくらいはついてます。(参考までにウチの場合、それがわかってても容赦ない高値売買を目論むのは媒介期間を3ヶ月どころかほぼ際限なく延長して貰えるのがわかってるからなんですw)その許容範囲の価格を巧みに聞き出せる客付け仲介さん。言う人が身近にいるとほぼ「鬼にカナブン」ですw。ウチの場合、あくまで高値で売るのが目的です。ざっくばらんな付き合いになっても最終的に売主が許容する(であろう)指値幅がメチャメチャ狭いので最終的には「ではまたご縁があれば・・・」と終わってしまうことがほとんど。(仲良くなっても二度と電話が来なくなるのってきっとこれが原因じゃないかと。)さて、最後にちょっとした裏技を教えます。ありますが、一般媒介以外は2週間に一度、販売状況を売主に報告するという規則があります。言うなれば元付け業者は最低2週間に一度売主さんとコンタクトを取るってことなんですが物件がなかなか売れない価格設定だと2週間に一度の電話で「いつになったら売れるのかねー」なんて言われ方を売主様からいただくことがあります。慣れない担当だとこの一言を言われるのが嫌で「とにかく媒介期間の3ヶ月以内にどんな手段を使っても売り切ってしまおう」って考える人が多く、また上席からも「いつまで販売に手間取ってんだよ(「3カ月過ぎて他の業者に話を振られたらオマエぶっ飛ばすからな!」くらい言われることもありますw)と詰められます。1億の物件で片手手数料で約300万円のフィーですがこれを9000万円で売却しても手数料的にはマイナス30万円。「売主が他社に横恋慕して手数料がゼロになるよりマイナス30万の270万のフィーになればそれでもいいや」と考える仲介さんも少なくありません。この2週間に一度の報告の際にこういうやり取りが行われることが多いのでちょっと掲載期間の長そうな物件で指し値が出来そうってのがあればこの2週間に一度の報告のタイミングを計って問い合わせると安値設定に変わった瞬間にコンタクトが取れてまんまと安い価格で物件をGET出来ることが稀にあります。あとは媒介期間の3ヶ月狙いです。媒介期間の期日が迫ってる物件の仲介さんってこの時期に差し掛かるとケツに火がつき、なにがなんでも成約に持ち込もうとします。(何度も言いますがうちにこの作戦は通用しませんw)他業者も実はこの媒介期間をチェックしていて媒介期間の3ヶ月が終了する頃になると売主に直接コンタクトを取る不届きモノもいるくらいですwなかなか指し値が通らないって方、、この2週間、3ヶ月ルールを知ってるとちょっとは他のライバルを出しぬけるかもしれませんので頭の片隅にでも置いておいてください。言うことで本日は更新時間の18時を5分ほど過ぎてしまったのでこの辺で投稿ボタンを押して終了です。TOPお客様側に立った不動産コンサルティングまーた風邪ひいて喉が痛いんですのwこんにちは。今日は台風が関東を直撃してえらいことになる、、、とか言ってたわりにお昼前になったら晴れ間も見えて来てほぼほぼオオカミ少年なワタクシ。(関東地方をかわしてまっすぐ東北地方に向かった模様ですw)しかし前日から今日は大嵐になると予想されてただけに我々の業界、出勤している人が少ないんでしょう。えぇ、、火曜だってのに物確電話がほとんど入りません。思ってたら午後に入り俄然物確電話が増え、我々二人でもちょっとさばききれない事態に。季節柄、問い合わせてくるのは軒並み中抜き専門の転売業者のみ。銀行の四半期決算の押しこみ次期の8月末なだけにある意味仕方ないのですがその中に大家さん系の雑誌や紙面にちょくちょく登場する業者さんが混じって電話してきました。ワタクシ、てっきり載せている物件の物確かと思ったのですが、そうでは無く、単に「転売できそうな未公開物件は無いか?」って問い合わせ。うちは原則的に売り物件は全部レインズ掲載しちゃうので(だってそれが一番高く売れるんですもん)「物件情報知りたいならレインズ見てください」と伝えました。「いやいや、、表向きはそうでも、、あるんでしょ?ウラ物件、、(ニヤニヤ)」とさも我々がそういう物件を持ってるかのように決めつけて聞いてきます。ポジショントークでもなんでもなくお客さんから物件を預かれば無慈悲なほど高く売りたい我々としてはこの手の転売業者にわざわざ安く流す必要もありません。(だってレインズに高ーく載せても意外に高ーく買ってくれる転売業者さんも多いですからwww)そう思ってワタクシ、「他にもそんな転売系の業者さんからもいろいろ連絡ありますけどちょっと無理だと思いますよ」と言って電話を切ろうとしたのですが、しつこく「うちも薄利多売でやってるので多少高くても構いません」と迫ってきます。高騰しているのは知ってますがそれ以上に高く買うお客さんがたくさんいるのでレインズに載せる前に一報欲しい」しかしまぁ、、なんというか、、これだけ聞けばどこに融資打診してどんな目に遭わせようとしているのか手に取るようにわかります。(そういや、最近テレビCMをバンバン出してる仲介さん、、最近は金持ちサラリーマンを無理やり法人化させてそっちを受け皿に多額の融資を引っ張る算段してるとか。)一応社名は覚えていたので電話を切ってからググってみたのですが、そのHPには「当社の強み」として「お客様側に立った不動産コンサルティング」なんて歯の浮くようなセリフが堂々と書いてありました。不動産屋なんてなんでも本音ばっか言ってれば儲からないし逆にウソばっかりついてるとそのうち信用も無くなり干されてしまう因果な商売ですが、これほど表裏の激しい不動産屋さんもそうないでしょう。最近は大家さん系の紙面にも進出し大家さんの目を欺くかのようにカリスマ大家さんと呼ばれてる人を招いて不動産セミナーを開催し集客に余念がない模様。(ワタクシも会ったことあるカリスマ系大家さんが直近で登壇しているようでした)これだと不動産投資の初心者の人はほぼ確実に餌食になっちゃうでしょうね。(不動産融資を前面に出してる業者さん、、ほぼ物件がどうのより融資MAXでどんな物件があてがうことが出来るかを考える生き物ですから)ただそうは言っても不動産投資はやはり融資が引けてなんぼの部分が大きいので今から物件を買いたいって人はどういう業者さんを頼らないといつまで経ってもスタートラインにすら立てません。(そこを巧妙に突っつくあたり、、「融資なんざてめーで付けろよw」と言い放ってしまう我々には到底真似できません、、)この手の話を見抜く方法は過去ログにたくさん書いてあるので各自探して読んでいただければと思いますが、一番大事なことはスーツとか着ていかにも誠実そうに見えても不動産屋の本音は「自分のお金儲けのことしか考えていない」ってことを早く知ることです。どんな話でも疑って掛かるのはもちろん、「なんでこんなおいしい話を私に真っ先に持ってくるのか?」って部分をよーく考えて「あ、他にやつにも同じこと言ってセールスしてんだな(要するに融資が一番早く着いたやつがエライ)」と思えるようになっていただけるとスタートで躓かずに済みます。いま時分、不動産融資が活況なのはお金の行き場がないことと(貸す相手が少ない)のと高属性サラリーマンの属性ならお金を貸しやすいってこと(物件担保よりそのサラリーマン高属性が担保になってるんです)が最大の理由です。「え?別に家賃収入がゼロになっても本業収入で返済出来るでしょ?」だから融資実行のやたら早い銀行の不動産融資は年収制限があるわけでそれ以下だと返済原資に家賃収入をアテにするという融資する側にとっては堪らないリスクが発生します。不動産屋さんの裏側の声はこんなとこですから、その辺も十分お含みおきして前のめりにならずに物件の検討をお願いします。使い方次第では彼らはとても役に立つ武器であることに間違いはないですから。TOPまた台風が来るってよーw一気にマジック13なんですのwこんにちは。先週くらいにまとめて襲来した台風がありましたがひとつだけ西の方に迷走した台風10号(通称:ライオンロック)がパワーアップして明日関東から東北地方に接近、上陸するそうです。(当初の990hPaから一気に発達して明日は950hPaくらいの勢力だとか、、。)先週関東に上陸した9号はさほど強くなかったし長いこと留まらなかったので大した被害は出ませんでした。(その代わり北海道ではえらいことになっちゃいましたが)「なーに、先週も直撃したけど大したこと無かったじゃん」と妙に上陸慣れしちゃうとつい先週の程度くらいの台風だと勘違いしがちなので申しあげておきますが、えぇ、、一応、関東に上陸するレベルでは史上最大級だと思っていてください。(仕事熱心な我々だって明日は終日お休みにしようと思ってるくらいですから)関東地方に台風が直撃するとこんなレベルで深刻度が増します。道路のあちこちには壊れたビニール傘が散乱し、定番の新宿駅からのテレビ中継では電車に乗れない人たちが駅員に詰め寄るシーンが映し出され、台風の動き次第では明日は終日こんな光景があちこちで見られるかと。そんな嵐の前日ですが、明日はそれほど大雨は予想されていないようですがそれでもそれなりには大雨が降ります。道路冠水とかで普段水なんか出ないところでも広範囲に雨が降ると10年に一度くらいの冠水が出ると思いますのでそんな場所に物件を構えている人はせめて排水溝に溜まった葉っぱ(特に先週も台風が来ているので結構詰まってるかもしれません)などを今のうちに取り除き排水詰まりで浸水したなんて間抜けなことがないようお願いする次第であります。道路より低いところが一階部分なのですがそこから坂を下ってさらに低い土地に水が流れる仕様だったので台風が来ようがゲリラ豪雨が来ようが「なーに、、万が一水が上がって来てもオーバーフローのように低い土地に向かって水が流れるでしょww」なんて呑気に構えていたのですが、肝心かなめな1階通路部分の排水溝に泥が溜まり側溝の水が全部1階に流入。「おい!なんだか知らんけど玄関から水が入って来たぞ!!」って電話が住人さんから入ったころにはすでに手遅れで(冠水しちゃうとどこに排水溝があるのかすらわからなくなっちゃうんです。)4部屋あった1階部分の住人さんに約2週間のホテル暮らしを強いらせることになりそれはそれは今思い出すのも辛い悪夢です。それ以降のワタクシ、どんな物件でも水回りの弱い部分をチェックして「ここさえちゃんとしてれば大丈夫」ってすべて記録するようになりました。側溝などの位置で水はけは全然違うものになります。長年住んでる建物であればそんな建物のクセは把握出来るのですが買ったばかりだとそんな物件特有のクセが把握できずに事故が起きてから「あ、この物件、、ここが弱いんだ」と後悔することもしばしば。(特に投資物件ってなかなか住むことがないのでわからないまま保有していることが多いです)なので新規に物件を買う場合、役所が提供しているハザードマップで過去にどこまで水が上がって来たか?とかゲリラ豪雨とかが来たとき、どんな風に水が流れていくのか?なんてのは押さえておくべき必須項目。(物件買うときに売主さんと会うと思いますが契約前だとあまり教えてくれませんが決済時くらいなると饒舌になるのでそういうタイミングでもいいですから積極的に聞いておくと対策出来ます)特に都内って坂が多い場所も多く、(高い土地値のとこほどなぜか坂道が多いんです)普段なら全然問題なくても10年に一度くらいはわけのわからない降り方してえらいことになりことがありますが明日はここ10年でその確率が一番高い日です。繰り返しになりますが今日のうちに心配な物件は見て回っておいた方がいいですよ。我々明日は完全に休む気満々なのですが先週依頼しておいた電話の増設工事が明日の午前中の予定に含まれてるのを先ほど新戦力君から耳にしました。(「だって先週の時点じゃ明日台風来るなんて思いもしないじゃないですか」とか言われてますw)出来ることなら明日の工事は延期して貰ってほしいのですが電話屋さんも明日は来る気満々だそうです。通常通りの営業になりました。TOPシェアハウスの進捗。(うれしいおまけ付きw)ナイター見に行ったら目の前でマジック18になっちゃったんですのwこんにちは。本日は8月最後の金曜日。途中、いろいろ理由を付けてブログの更新をサボってたワタクシにとって今月は正にあっという間の8月でございますwwさて、そんな月末を迎えるにあたり、ずっと懸案だった三茶のシェアハウス問題、、かなり進展がありましたのでご報告させていただきます。リノベ工事の方ですが、設計の先生と施工会社さんの不眠不休の活躍により、なんと月内に工事が完了するメドになりました。(といっても外構工事はもろもろ問題があるので後回しですけどw)これで募集も予定通り始められそうなので一安心なのですがここでシェアの運営会社様と契約するにあたり管理契約を締結するうえで2つ条件が出ました。敷延ですから細い部分は1.2mしかないないのでそんな条件を突きつけられても出来るわけありません。言うことでワタクシ、、水面下でこのシェア運営会社さんに見切りをつけ別の管理会社に依頼しようと目論んでたのですが事態は先週の隣地への突撃作戦でさらに急変する事態に。書くとこのブログ読んでる人は思いっきり悪い展開になったんじゃないかと小躍りするんじゃないかと思うのですが、、そうは問屋が卸しませんwwwww(えぇ、ワタクシだってやるときはやる男なんですw)特にこの避難通路の確保は居住者の安全に関わることなのでいい加減な対応するわけにもいかず、また、近隣住民さんにシェアハウスの理解が得られないと結局はいつか何かの問題が起き、「あそこのオーナーはインチキ臭いことやってお金を儲けている」と噂が広まり資産として買ったものが不良オーナーは保有する悪徳物件なんてレッテルを張られ出口戦略で苦労しちゃうかもしれません。言うことで当初のやり方を180度転換させ近隣住民様との調和を第一に考え「トモダチ作戦」に変更することにしました。(変わり身の早さは業界随一なワタクシですw)細かいことはブログなので書けませんが(誰が見てるかわかんねーしw)隣地の住人様とうまいこと交渉して以下の通り話をまとめてきました。1迷惑を掛けないようなシェアハウスを運営しますと具体的にどんな住人構成なのかを丁寧に説明2ハウスルールをり(ゴミ出し当番の有無とか洗濯機の稼働時間とかもろもろ)事前にこういうルールで運用しますとわかりやすく説明3隣地所有の土地を借地ではなく通行地役権で借用とここでなんとなく丁寧に説明と書いてますが、相手がどんなことに不安を持っててどうして欲しいかわかればそこの部分を加味して「じゃあこうしましょう」って提案するだけですから大したことはやってません。(ここは何時間かけても丁寧にわかりやすく説明するだけです)あと通行地役権ですが、この住人さん、、会って開口一番「悪いけどうちの土地は売ることはありませんから!」ときっぱり言われた時点で借地の提案も諦めました。(出しぬけに言われて少々ムカつきましたがここで怒るとなにもかも終わっちゃうので我慢ですからw)ワタクシの経験では土地を売る気が無いって人は土地を貸してしまうことで自己使用が制限されてしまう借地契約にはなかなか首を縦には振ってくれません。(一度貸すと何十年も自由にならない契約ですから当然です)それでもこっちは敷延の幅員を確保したいのですから無理言わないで通行権だけ確保して火災時の避難経路だけの提案にしました。これでシェア運営会社様に運営契約を結んで貰えるので一安心。(工期と近隣交渉がめちゃめちゃ綱渡りだっただけに今夜はいい酒飲めそうですw)と思ってたら思わぬことを発見しましたwwどうもこのエリア。敷地として2m接道していなくても隣地とこのように2m幅以上になるように通行地役権の契約を締結していると再建築が理論上、可能になるらしいんです。(どうも建築基準法43条の「ただし書き」の応用らしいです)うーむ、、さっきまで再建築不可の土地が紙切れ一枚で再建築可の土地に生まれ変わってしまった模様です。(シェアハウス運営するつもりでしたがこれで一気に転売モードに切り替わってしまいました)ただあれです。再建築可になったとはいえ、敷地として2m幅員の確保は出来ていませんので銀行融資はかなり難しいでしょう。(自己だけで使用できる敷地ではないので銀行から見れば単なる通行権がある隣地の土地としか見ないだろうし)また、理論上可能って言っても実際は役所の建築課と激しいバトルも予想されます。無理して隣地を地上げしなくても良くなりそうなので今後は近隣の住人様と仲良くさせていただき(敵対的利害関係が無ければその人はフレンズですw)末長いお付き合いをお願いしたいところでございます。嗚呼、、とうとうマジック20点灯しちゃったんですのwこんにちは。お盆明けくらいからでしょうか?ウチで売り出してる物件に具体的な金額が入った話が増えてます。銀行の四半期である9末決済を目指した動きなんじゃないかと思うのですが、我々が付けた売値でも売らないと始めらない(そうやって我々、仲介さんが根を上げるのを待ってましたw)とばかりにいつもの無茶な指値じゃない金額提示が増えてます。言っても全部が全部と言うわけじゃなくやはり積算価格が高くなりそうな地方のS造、RC造に問い合わせが集中しているのを考えると今物件を買ってる人ってやっぱり高属性なフルローン派の方ばっかりなのではないかと。(いい意味でも悪い意味でもいいお客さんですねw)そんなおり、先週くらいからやたらあり得ない指し値(ウチの売り出し価格の30%OFFじゃ売るわけねーだろw)で買い付け入れてくる都内の某業者さんから「買い付け入れても全然音沙汰がない」と少々クレームじみた電話が掛かってきました。本来であれば売主が買値を聞いたら怒りだしそうな買い付けを入れるのであれば事前に「こんな無茶な買い付け入れようと思ってますが、、売主さんに持って行って貰えますかねー?」って一度打診していただき売主さんにさらっとお話して許容しそうな気がしたとき初めて「ではその買い付け送ってください」となるのですがこの業者さん、、毎回、そんな打診も一切なしで一方的に送り付けてきます。言え、そんな買い付けであってもれっきとした買い付けですから届けば我々もちゃんと売主さんに聞いてみるし送って来た仲介さんにもキチンと返事はしてました。毎回同じテンプレートで出す物件出す物件、、すべてに30%OFFの買付を入れてくるので「もしかしてこの買い付け自動的に発行されてんじゃねーの?ww」と思うようになり「この業者、、単にレインズの価格だけ見て買い付け作って1000件に一件くらいあるであろう売り急ぎ客を狙ってあわよくば、という物件が出るまで無差別に送り付けてんだろ」と言う結論になりそれ以降はこちらもまったく無視してました。えぇ、、こんなのが自動的に買い付けを書いてる気がするんです。wで、この仲介さんの電話、、うちの新戦力君が出たのですが電話口に相手の仲介さんが「いくらまで買い上がればいいのよ?」と絡んでるのが聞こえてきます。いう時うちでは「出してる金額が希望価格なので、、、」とやんわりですが「限りなく売値付近まで買い上げないと売らないよ」って言うようにしてるのですが「えー?そんな値段じゃエンドが買う金額じゃねーかよww」と言いだしてます。そもそも我々そんなエンドさんが買ってくれるであろう売値で価格設定してますからエンドさん以外なんかまったく狙ってません。買い取り業者が買えるような売値設定なんかで売ってしまえばたちまちに信用は失墜して二度と売却依頼なんか来なくなっちゃいます。この業者さん、、どうもレインズを見れない買い取り業者さんを相手に商売しているようで(ってか今どきレインズ見れない買い取り業者なんかいるんでしょうか?)そこに物件を中間省略で卸すにはどうしても30%は安く買わないと商売にならないそうです。「なんかめんどくさそうなのでガチャ切りしてもいいですか?」って顔してますが、ワタクシにとっては格好のブログネタ。そんなわけで誘拐事件などで脅迫電話が掛かって来た時、刑事さんが逆探知しようと長電話に持ち込もうとするのと同じように「もっと会話を引き延ばして」とジェスチャーするワタクシ、、。傍からみたらほぼ吉本のコントではないかと。pro(12インチの一番高いヤツw)のアップルIDの設定でもたついて終日イライラしてます。そんな時にこんな電話対応までやらせているのでいい加減ブチ切れてしまいましたwww(なんでこんなしょぼい話に付き合わなきゃいけねーんだよ!!とお怒りモード全開でベンツの鍵を握りしめどこかに消えてしまいましたw)と言うことで新戦力君を見かけた方。