仲介からするとこんな美味しい物件はありませんw。2年契約の途中、1月になると必ず退去してくれますから貴重な仲介料収入ポイントゲッター物件です。大家さんはたまったものではありません。いつも賃料収入は10ヶ月分しか入ってきません。これを4年くらい続けていました。3月に入居して6月になるとカビが生えます。夏はエアコンもろくに効かないくらい暑くなり、秋のちょっとだけ快適な期間を過ぎて12月の終わり頃になると今度はコンクリートから直接伝わってくる冷気で眠れません。ここでもカーテンと天井はびっしりと結露。退去立会いの時、床板は湿気で大暴れしてそこらじゅう跳ねまくってました。クロスと床はは赤黒くカビだらけ。原状回復工事はいつも高額です。結局、この物件のオーナーはスケルトンリフォームして断熱対策と湿気対策を一からやり直して保有してますが、2年分の収入はこのリフォーム工事で溶けてしまいました。RC造打ちっ放しってデザイナーっぽくてかっこいいのですがこれはちゃんと断熱対策してこそ出来ることです。これは施主さんも進藤さんも当然理解しているはずです。進藤さんもお話していましたがこの物件の建築前の様々な制約のためこうなったようです。一番は予算の都合です。総工費は聞いていませんが相当安く建てているはずです。想像ですが坪60万前後じゃないかと思います。ワタクシもこういう収益物件の企画をやる時注意していることですが、土地から買って収益物件を仕込む際は企画がブレてしまうと予算取りに苦労します。当初の目論見はだいたいその通りにはいかないものです。土地から仕込み時注意しないといけないのは建築基準法。こいつのせいで当初のボリュームが入らなかったり、余計なものを追加しないと建築確認が下りないことがあります。うちのレジの時は、付けなくてもいい耐火用の防火シャッター(1台30万円)を使いもしないのに4台取り付ける羽目になりましたw。設計段階ではこんなもの付ける予定はありませんでしたが確認申請が近づくにつれてこんな訳のわからない物品がどんどん追加になってしまいました。土地を買うべく買付いれる段階でここまではわからないので多少多めに予算を組みます。この時に想定されるインカムの収入は相当負荷を掛けて計算しないとダメです。土地を売りたい人、建築を取りたい人ほどここの収入想定を甘く出してきます。これが見抜けるか見抜けないかですでに勝負は決まってしまいます。賃料設定は業者のデーターではなく自分で何度も確認することをお勧めします。業者は自分の都合で賃料査定していると言うことを忘れないでください。今回、施主さんも予定外にキャッシュを突っ込んだと聞きましたので最初の積算金額と実際かかる金額とで乖離が出てしまったのだと思われます。進藤さんは限られた予算で最大に効果を考えて知恵を振り絞ったのではないかと思います。断熱も入れたかっただろうしペアガラスも当然入れるべきだ、玄関の屋根だって付けないとダメだよなぁと思っていたはずです。施主さんも銀行さんから融資を引き手出し挙句、手金まで拠出してご尽力されてますから進藤さんと同じ考えではなかったかと思います。最初からわかっていれば対策は立てやすいです。これから入ってくるインカムの中からちょっとずつモデファイを加えて今回出来なかった対策をやっていくと思います。いい物件なのでずっと保有されて満足のいくパフォーマンスを発揮してもらいたいなと思う物件というのが今回の結論です。それ以外にいくつか疑問に思う点がありました。ひとつは建築計画そのものです。この物件所在地は近隣商業かなにかの地域です。不燃系の建物になったと思うのですが普通、土地から収益を企画する時、出来るだけ容積を消化して少しでも多くインカムを稼ごうとします。本物件の容積消化率は240%に対して124%。予算の都合や日影なので十分に容積消化が出来ないことはわかりますがキワキワまで容積を消化しないと新築ではなかなか10%を超える利回りは稼げません。「税金対策で新築建てたんだから大きなお世話だよ」って話ならいいのですがワタクシは業者なので「慈善事業じゃないんだからそれでも収益重視でやるべきだ」と考えます。今回、施主さんとお話しする機会が無かったのでわからないのですが仮に日影規制とか建築基準法などの規制でこの容積しか消化出来ないならワタクシ、お客さんにこの土地は物件として紹介していません。このあたりの話しをどのように仲介さんから聞いていたのか気になります。今回、ビーフンさんから貰ったファイルにオートロックとか無料インターネットサービスとかの資料が入っていました。ワタクシから見たらこれは本物件のマストアイテムとは思えません。そんなところにお金を掛けるならもっとマストなところにお金を掛けるべきだったんじゃないかと。赤井親分がしきりに気にしていた玄関の屋根。こっちの方が住む人のことを考えたらマストアイテムです。雨仕舞いが悪い物件は住んでる人に非常に悪影響です。工夫すれば安いものなんてたくさんあるんですからこういう装備はお金が余ったら考えるべきものではないかと。インターネット無料というのも賃貸募集の時に広告に出すと強力なアイテムになると言われていますが本物件はそこらに転がってる木造のアパートじゃありません。尖がった人が好んで選んで住む物件ですからそんなものは契約者自身で勝手に入ります。うちでも導入しましたが利用者は半分くらいです。全体課金なので半分の住人しか使っていなくても毎月この費用は大家負担です。賃貸の仲介さんが「付けた方が成約率とか反響あがりますよ」と言いますがワタクシはこれは詭弁じゃないかとさえ思います。今回、本物件の賃貸募集の広告をSUUMOでチェックしました。今、賃貸で一番反響がある媒体はこいつです。この媒体で粗相をすると賃貸が厳しくなります。ここでもなんとなくやらかしてる感があります。横須賀中央と県立大学、汐入の3駅で築3年以内の25平米以下の鉄筋の賃貸をチェックしたら14物件ヒット。えぇ、、すべて本物件でした。これだと一般客が見たら「この物件って人気無いのかな」と勘違いしてしまいます。suumoから飛んでくる客の成約でこのあたりのワンルームに近いレジはほとんど成約しているのですから賃貸さんももう少し載せ方を考えて欲しいです。うちのレジの時は出来るだけ他の物件と競合させてそれでもこの物件が見たいと思うような演出をしてsuumoに載せていました。強気な賃料設定でしたが引き渡し前の時点で80%は成約してました。これだけ上下の動線がある物件なのに写真は機器が充実しますよとした写真はありますが部屋の特徴を表現した写真はありません。これじゃネットから飛んでくる人にはこの物件が他とどう違うかわかりません。いう尖がった物件はそういう演出をすればエリアに関係なく指名借りで飛んでくるはずだしそれならこんな弱気な賃料設定でなくても貸せたのではないかとちょっと残念です。収益物件はお金を稼いでなんぼです。物件を新築すると大きなお金が動きます。土地もお金も少しも無駄がなく使われていないとオーナーさんは儲かりません。この物件で一番得をしないといけない人は銀行融資を引いて物件所有というリスクを追ってるオーナーさんです。得したのは土地をノーリスクで仲介した業者さんなんてオチじゃダメなんです。この物件、将来的に建物を半分に切ってもよし、18m2の床を外して36m2のメゾネットにしてもよしとアイデア満載でずっと保有しても大丈夫そうなのでそこまで心配するのは少々おせっかいだと思いますがやり方次第ではもっといい物件に化ける可能性を持ってる物件です。賃貸さんもただ部屋を埋めればいいということではなく次のことも考えて募集していただけたらと思います。(積極的に保障会社使用を前提ではなくって意味ですよ)さて内覧会も終わりお楽しみだったその後の懇親会。約20人ほどの方といつものように飲めや歌えやの大騒ぎでしたw。今回は2時間というワタクシが参加する懇親会ではとても短い部類の懇親会だったのろくにしゃべれず不完全燃焼でしたがおなじみの大家さんも多数いらっしゃってて楽しいひと時でした。赤井親分とも最後の方でお話が出来たので昨日のミッションはすべてやり尽くせましたw。(赤井さん、こんどは終電までご一緒させてください。)Oz...さんと途中で抜け出して・・というプランも無かったわけじゃないのですが昨日は夜9時を回ったらワタクシ、カボチャになってしまうところでしたww。(ちょっぴり早めは21時のシンデレラなんです)皆様のご協力で昨日は21時ぴったしに家に着きかぼちゃにならずに済みました。ご協力ありがとうございました。