真面目な不動産ネタ不動産の仕事をしながら日常ふと思ったことをだらだら書いてますが2000話超えたのでしばし冬眠させていただきますw週末雑感。りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)週末雑感。(ブログタイトル考えるの面倒なので適当に付けましたw)今日は時間が無いのでフォントの加工一切なしでお送りしますwこんにちは。昨日のブログで公募した「不動産屋に嘘つかれた人」の件、、。内容的に面白かった人がいつも飲んでるやつ(cocoyou氏とか江古田島氏とかw)だと単にタダで餃子を食わすことになるので当選者は違う人にしますw(当選者の方に個別にメールしますのでよろしくお願いします)さて、そんな話をしてるうちに例のかぼちゃの件がテレビなどでも報道され始めました。なべちゃんのブログにわかりやすい図があったので借用させていただきますw被害額が被害額なのと、比較的高収入なサラリーマンを狙い撃ちしたって部分が社会的に影響ありそうなので今後は朝の時間帯のワイドショー的な番組でも報道されそうな勢いを感じますが、どこに焦点を置くかで世論の流れが変わってしまうので今後の報道では出来るだけこの商法がいい加減なスキームで成り立っていたのかを洗い出していただきたいところです。(えぇ、、単にシェアハウスとサブリースと金融機関だけの問題として捉えずに本丸にまで手を突っ込んでいただきついでに類似商法やってるやつやサンタメ取引で悪事を働いてたやつも表舞台に引っ張り出して欲しいです)そんな今回のかぼちゃ系シェアハウス問題もそうですが、不動産投資業界にはまだまだ他にも危険因子がたくさんあって儲かる儲からないという話以前に今まで存在していた会社が突然無くなるってリスクを考えないといけない時期に差し掛かってるようです。沸く今の日本ですが、実際のところ一般庶民には好景気の実感があまり無いと耳にします。ワタクシが思うにこれって儲かってる人はバカみたいに儲かってますが儲かってない人はとことん儲かってないということもありますがバブルの頃に存在していた「中間層」がいなくなり極端に貧富の差が出来てしまったことが原因ではないかと。いう時の賃貸マーケットって富裕層はどんなところにでも住めますが、そうじゃない人は出来るだけ賃料の安いところに住もうと考えるものです。幸いにして昨今は築古物件を取り壊すことなくリノベして貸す不動産投資家さんも増えているのでそういう人の受け皿にもなってますがその際に威力を発揮するのは家賃保証会社。この家賃保証会社の存在があるからこそ、多少ヤバめの賃借人であっても住まわせることが出来るのですが、最近この保証会社が存在することをいいことに不動産仲介さんが「ヤバめの客でも比較的審査の緩い保証会社で入居審査をパスさせる」ということに手を染めています。ま、それでも申し込みしてきた人を厳正に審査しているのであれば問題も無いのですが、仲介さんは成約させてナンボの世界ですから「いくらなんでもこいつは無理だろww」って申込者であってもアリバイ会社や審査書類をごまかして審査をパスさせようとする輩も存在します。ま、それでも家賃保証会社はしっかりしてて滞納者がいてもきちんと機能していれば問題もないのですが、どうも最近、ザルのような審査の影響で家賃滞納者が増えすぎて今の人員では対応しきれず、また滞納家賃の回収業務が正常に機能せず会社の財政面が危うい会社が存在すると耳にしました。大手の家賃保証会社であれば与信審査もしっかりしてるのでそうそうヤバイお客はお断りしちゃうのですがこれだけ家賃保証会社が増えてしまうと中小の家賃保証会社はだんだんと審査をザル化させて契約数を増やしていかないと会社の屋台骨に影響しちゃう可能性も浮上します。それでは本末転倒なのですが業界内で顧客獲得競争が激化すればどうしても起こってしまうのも自然の理。今後、このような経営状況が悪化していきなり倒産する家賃保証会社も出てくるんじゃないかと思ってます。それとは別に最近、競争が激化して収益率が悪化してるんじゃないか?って業種でブロードバンド業界ってのがあります。あるマンション・アパートにネット回線を引いて顧客サービスを充実させましょうって営業攻勢を喰らってる人も多いかと思いますが、この業種は設備や機材の仕入れがあるのでわりと先行的支出が多い業種。それに合わせて顧客獲得をして利益を出さなければいけませんがあまりの競合他社が増えすぎてしまい最近、財政的に厳しい会社が存在するようです。それでもサービス向上させて他社と差別化を図らなければ競争に勝てませんからどうしても先行投資優先になるのも自然の理。これ以外に社員に支払う給料や事務所の固定費を考えるとこれ以上は耐えられない会社ってのがそろそろ出始めるんじゃないか、、とワタクシ、密かに思い始めています。今まで毎月そんな費用を支払ってはいたけど突然「今日でお金が尽きたので事業継続は不可能になりました」なんて言われたらオーナーからしたら一大事になることもあるでしょうから今後、今の業者とお付き合いを続けるにしても与信のチェックくらいはしておいた方がいいと思います。いう会社は知らず知らずのうちに今までいた社員が突然辞めてしまう傾向がありますのでご自身の担当社員がわけもわからずいきなり辞める(または辞めた)という事態に遭遇した場合には「なんで辞めたのか?」と納得のいくまでチェックしてください。(えぇ、、「一身上の都合」なんて言われるのって売買で売却理由を聞いた時の「資産の入れ替えのため」ってのと同義語ですよw)不動産投資の世界は金融機関の融資が厳しくなってくると急にお金の循環も悪くなるので不動産投資の世界を取り巻いてる会社にも少なからず影響が出ることが多いですから銀行の融資情勢だけをチェックするのではなく普段からお付き合いしてる業者さんの財政状況もチェックしておくことをお忘れなく。(仲介さんなんかでもやたらと社員が多くて固定費がデカそうな会社なんてのもいきなり飛びますのでご用心、、、っとw)これ以外の業種でも融資厳格化に伴い今後財政悪化で飛びそうな会社も結構ありそうですが、ワタクシ、明日は念願のインプラント治療の最終段階の手術でもある「杭打ち工程(骨にピンを埋め込む儀)」がございますので明日に備えて本日はこれにて失礼します。(前歯がおかしくなってから早一年、、インプラントってホント時間掛かるんですねー。title家賃保証会社も、危ないですよね。最近IPOした家も、元はあのリプラスだし。こんなとこでもIPOできるんだと、呆れました。カボチャは、この週末を乗り切れるか??とワクワクしてたら、伏兵現わる。金額的にはカボチャだけど、インパクトは○○チェックの方が上。どっちも、「騙される奴も、相当間抜けだな」とやっかみ半分の冷笑を、世間様から浴びせられるでしょう。ほんと、あちこち落とし穴だらけだ。ま、引っかかる方がおかしいレベルだけど。家賃保証は生命保険と同じようなスキームの事業にもかかわらず、保険業界はたとえ経営危機に陥っても、公的救済の可能性があるのに対し、パンプキンの例を見るまでもなく、保証会社が一方的通告で契約が一気に吹っ飛ぶので、ホント恐ろしいです。最近、自宅マンションの管理会社の若い担当者が突然やめたんですが、今度支店長に理由を訊いてみます。titleインプラント体調整えて望まれてください。カボチャは明日とかすごいんですかね?残念ながらテレビ見る予定はありませんが。一身上の理由も聞き出すコミュニケーションですね!これからは突っ込んでいきます。title銀行をぼかすのがマスコミの嫌らしい所ですね。叩けば良いんですがやらないですよね。インプラントってそんな時間かかるんですね、。titleカボチャはもちろんですが、今回はインプラントに妙に共感しました。私もインプラント治療・手術を行う事約1年前。総額ウン万円(〇いくつかはご想像ください)かかりましたが歯の不安はなくなりましたよ。