りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)高利回りの罠その3。連載ものだとやっぱり点数伸びないんですのwこんにちは。10年オーバーの大家さんとよくお話するのですがこの手の大家さん、、とにかくよく勉強してます。(下手するとプロの業者なんか相手にならないくらい修羅場をくぐってますw)中でも目を引くのは空室になった部屋の原状回復のスキル。リフォームだと次第に競争力は無くなるは家賃は下がるわでパフォーマンスが落ちてしまい、下手すると返済にまで影響が出てしまいます。参考までに東京でクロスの交換費用の相場はここ数年下落を始めていますがワタクシが知る限りでの最低単価は平米550円www。(一般的には平米1000円くらいが相場なので恐るべき単価ですw)この550円って数字はかなり特殊な方法(何らかのネタでクロス屋さんを脅すとかw)なので再現性はそれほどありませんが、実際にこの金額でやらせている大家さんが東京にいると聞いて都内のリフォーム相場も下落すんじゃねーのと密かに期待してますw。ちなみに関西圏に行くと400円代のところがあるそうなので(必殺さん情報)比較は出来ませんが(どうやったらそんな金額で出来るのかとww)聞けばありこちの業者さんと取引しているうちにこういう格安な業者さんに行き着いたらしいです。(こういう積み重ねをしてる大家さんは強いですw)こんな感じでセルフリフォームで支出を抑えて利回りを高く出来る大家さんが増えてきて(旅団には部屋の隔壁を自力で壊す女子大家さんもいるくらいですから世の中変わったものですw)新規参入の不動産投資家との差がここに来てずいぶんと開いてしまった感があります。いう大家さんは廃墟に近い物件でも基礎さえ生きてれば恐ろしい指値を駆使して物件を買って再生します。(ユーたちって魔法使いなんじゃんw)あ、そうそう、、いつもブログで書いてることですがこの手の物件は瑕疵担保責任もあって転売業者さんってなかなか手を出せません。(だから強烈な指値が通るんです)これを逆手に取れば転売業者さんが買えない物件かどうかの目利きさえ出来ればと言う条件は付きますが、お宝物件が買えるかも・・・というスキームが成り立ちます。(この手の書籍も最近増えてきたのでご参照ください)ここを読んでる方に置かれましてはなんとしてもこのレベルまで達して欲しいとワタクシ、常に願ってます。(ここから連戦連勝の不敗神話が始まるってもんですw)さて、話を戻しますが、収益物件を仕込む際に一番気をつけて欲しいことは「その物件情報ががどんなルートで流れて来たか」ってことです。未公開物件って呼ばれる物件が仲介さんから流れてくると思いますがその物件を持ってきた業者さん、、元付け業者さんですか?当たり前の事ですが、不動産屋をやってる以上、手数料収入は出来るだけ両手を狙うのが本来の姿です。格安な物件は誰でも買いますから元付けになった仲介さん、まず初めにに自分の直客に話を振ります。(仲介手数料が半減しちゃうので元付けになった業者はいきなり別の仲介さんなんかにはまず物件出しません。)「この物件、、まだどこにも出してないけど買わない?」って感じです。(ホントの未公開物件ってのはこういうのを指します)まずここでの業者から見た自分の序列位置を確認してください。なんで自分に真っ先に情報が来るのか・・?こんなことを考えると自分の序列位置が見えてきます。その物件、、買うにはいろいろ問題があるので自分の直客には買えそうな人がいないと仮定します。そこで元付け仲介さんは初めて「別の仲介さん」を通じて「別のお客さん」を探し始めるんです。(この時点で両手狙いだった手数料収入は「通常の3%でもいいや」って割り切ってます)でも当初は未公開物件の方が売りやすいのでやすやすとはネット上なんかに掲載しません。未公開=いい物件という図式では必ずしも当てはまらないってこと重要です。ここらへんで流れてる物件情報だと融資のスピード感って非常に緩やかです。(このへんの物件が川上物件って呼べるのかと。)このあたりの物件だと、まだ他人の目に触れていない分競争相手も少ないし融資が付くまで待ってくれる売り主さんも多いです。このレベルでも買えるお客さんがいないとなるとネット系ポータルに掲載を始めます。この時点で「高利回り物件です」って表記が入っているってことは、、、もうわかりますよね。(誰も買わないから高い利回りで売らなきゃいけないって物件が多いんですってw)これが高利回りに見える「○○らし物件」の正体です。(未公開だからっていい物件である保証はこの時点で無くなり「己の目利き」がすべてになります)今日のそーきさんのブログあたりでもそういう物件について触れてますがこんな話が「高利回り物件の罠」の典型的事例です。物件の出どころを見ればおおよそその物件が「どのレベルの未公開物件」なのかわかるので持ってきた仲介さんの傾向をチェックするだけでこういう物件を掴まされる危険は少なくなるのでお試しください。今度はその物件、元付け業者さんから来たとします。その時のチェックポイントは売主さんの属性です。その売主さんどこから融資を引っ張ってますか?謄本を見ればどこの銀行から引っ張ってるかすぐわかるのでここは必ずチェックしてください。注目する点は謄本乙区の金融機関と甲区の所有者の一つ前の売主です。(ホントはもっといろいろあるんですが全部書くと大変なので今回はここまでにしておきます)金融機関がその所有者と縁もゆかりもないない金融機関だった場合、業者の斡旋融資の可能性大です。いう時はちょっと無茶な融資を付けていることが多いので次回も似たような融資が受けられる保証はどこにもありません。一つ前の売主さんと今の売主さんとの売買の期間。短いってことは転売の転売って可能性が出てくるのでその買値が安いのかどうかに疑問符が付きます。通常、不動産は買ってから売るまでの5年間、間を開けて売れば短期譲渡税が減額されます。それでも短期で売買しようってことは・・・ここを疑ってください。これだけでも知ってれば見た目安く見える物件が、「ん?もしかしてこれでも高いんじゃねw」って判断する事が可能になります。続きはまた明日に書きます。