久しぶりにコメントをたらふく溜め込んでしまいました。本日約一時間かけて溜めてしまった30件以上のコメ返しを敢行。気分的に楽になりましたw。非常に長くなってしまい申しわけありません。長い長いとあちこちからご批判を受けているワタクシのブログ。ブログの宣伝にもありますが「ダラダラと書いてこそワタクシ」じゃないかと思っております。短いブログじゃワタクシ、言いたいことをうまく表現出来ないんです。午前中は今月最後の決済業務でした。例の契約書をなかなか送って来ない仲介さんとの決済作業でしたが・・・相変わらず決済の時に引渡し書とか領収書を手書きで書いてやがりましたw。(彼の辞書には「決済準備」という言葉は無いようです)ま、そういうスタンスなのはよーくわかりました。二度と会う事もないでしょうからこれくらいにしておきます。気になるのはなぜこの物件を「売りましょう」と売主を口説いたか・・・です。(全然これくらいにしてませんねw)契約の時にも売主さんとお会いしたので売却の経緯を聞きました。売主さんいわく「ホントは賃貸でしばらく回しておきたかった」とのこと。こっちは買主側なので売っていただいて感謝いっぱいですが、ワタクシが逆の立場だったら売主さんに「この物件、売りましょう」とは言っていなかったと思います。想像ですが押しの強い仲介さんに押し切られる形で売買になっちゃったんじゃないでしょうか。この物件、青山の築古の区分レジなのですが賃料のバランスを考えると売るとしたらあと5年先くらいでも今の金額と変わりません。これを売らないといけないとかお金がないとか言う売主さんじゃないので無理に売る必要はなかったんじゃないかと思います。本物件の賃貸管理をやっていたそうです。今回、今まで入居していた賃借人さんが退去したのでリフォームの話をしに言ったらいつのまにか売るという話になった模様。築年数は古いですがビンテージと言われるくらいクラシカルなレジです。古くなっても管理かしっかりしているし、管理組合の正常に機能していて大規模修繕が終わったばかり。ここからならもう一度賃貸に出しても今までより高い家賃で貸せたはずです。いうのを仲介さんが持ち主の利益を毀損させると表現します。この仲介さんが「これからこの物件を保有されていても築古なので値下がりこそしますけど保有していてもメリットはあまりないですよ」とか言って媒介契約書にハンコ押させたんじゃないかと思います。この手法、よく中古ワンルーム業者さんが使います。(いわゆるブツ上げ屋さんという領域の業者さん)区分のロットが小さいやつは現金でも買いやすいので物件によっては流動性が高いです。実際に本物件は売り出した瞬間に買い付けが2つほぼ同時に入りました。ここのレジは売りに出ると価格はあまり関係なく売れてますから。販売当初から相場より100万くらい安く売りに出ているなと思っていたのでもしかしたらさっきの魔法の言葉でも使って売らせたんじゃないかと勘ぐってしまいます。今日の決済の時、売り主仲介がコピー取りに消えた隙に売主さんにホントのところ聞き出して見ました。仲介さん、「このまま保有していてもいい資産にはならない」とか言ってたらしいですw。要は賃貸管理なんかでチマチマ稼ぐより売らせて仲介手数料にした方が手っ取り早くていいやという思想での売買ですねw。ワタクシのお客さんでも無いので正義感ぶって「そりゃ間違ってますよ」なんて言っても今さら仕方ないですしこっちは買い側のお客さんの希望に沿って動いてますからこれ以上過度な突込みを入れるのはやめました。売買先行で動こうとする仲介さんの典型的な例ですがこれ以外にもあります。あるのは今までの売り出し金額が相場より高いから売れない、だから値段を下げれば売れますってやつw。そりゃ言ってる事は正しいですけどそれを出来るだけ知恵絞って高く売るというのが売り側仲介の勤めです。仲手欲しさに売買を急がせるなんてはっきり言って売主さんに対する背信行為です。当初、この売値じゃ高いかな。思った金額で決まるケースって多いんですw。物件の売買相場って需要と供給で決まるので他に安い物件が無ければ仕方なく妥協して買い付け入れてきます。売り急いでいるなら止めませんがそこまでして売る必要がないということならいつでも売り止めできるくらいのスタンスで仲介さんと接していないとドンドン値下げして売られてしまいます。収益物件は売れない間も家賃収入があります。売れなければ売れないほど返済元本は微妙に減っていきます。それを放棄させて安く売りに出すってのはどうかと思います。明らかにこのパターンです。別にお金に困って売りに出したわけじゃありません。この物件は希望金額をあと200万引き上げて賃貸の再募集を掛けながらその金額で買い付けが入ったら売るかどうか考えるで良かったはずです。本物件と同じ専有面積で窓外の景観が悪い部屋の売値よりも150万安かったのでこっちはてっきり売り急いでいるのかと勘違いして更に100万指値入れちゃいましたw。そこから50万押し返されて決まったのですがそれでも相場より200万円安いです。書類作るのも遅い仲介さんでしたが書類作るのを早くなって欲しいと思う前にもっと売主さんのことを考えてあげて欲しいものです。いや昨日、賃貸の広告の載せ方にもコツがあるんですと書きましたが、、やたらとメールやコメントで教えて欲しいと連絡が来ました。これってそんな難しい事じゃないんです。一昨日ワタクシが横須賀に行った際、24歳独身オトコ(・・・想像するとなんだか不気味ですね・・)になり切って物件見学に行きましたが要は自分が借主だったらどう思うか考えればいいだけの話です。物件を建てた方って案外借主のホントの気持ちを考える前に自分側のエゴみたいなものが先に走ってしまがちです。それだと実際の借りたいと思う客筋と違うものに出来上がっているということに気が付かないときがあるんです。大多数がどの部屋を選ぶかという選択する場面で「よし!こいつを見に行こう」と選択されるには支持される側の部屋を作る必要があります。それを賃貸の仲介さんがよく理解していないとセールスポイントになる部分を掲載しないで募集してしまう事があります。suumoなどのネット系賃貸募集媒体はほとんどが検索機能を駆使してアクセスしてきます。この検索機能を逆手に取る。これがワタクシの言いたいことです。各媒体ごとにこの検索機能は違います。この違いに着目して自分の物件がどうやったら目立つのか考えればいいんです。大家さんでウエルカムバスケットを置くといいとか言いますがそれはあくまでも検索機能で引っ掛かって「この物件を見に行こう」と仲介さんにアクセスしてからの話です。なんでもいいのでこの検索機能で引っ掛けることです。(疑似餌でも構いませんw)うちのレジで募集をかける時、平米数と賃料と載せる写真で相当工夫してsuumoに載せて貰いました。ネット系仲介媒体でまったく最近良い話を聞かなくなったyahoo不動産なんで無視ですw。こっちは掲載すらしてません。主戦場はsuumoとathome。ホームズなんて広告料ばかり高いのでウ〇チですw。suumoの検索を何度も自分で使ってみてその後、自分の物件を当て嵌めて見る。これだけで全然競争力が変わってきます。新築物件は最初全空からの募集ですからすべての部屋をいっぺんに載せてしまうと自分の物件だけが該当物件として表示されることがあります。昨日も書きましたがこれって客側から見たら大多数の人は「入居が決まらない部屋」と認識することが多いです。これを逆手に取って似たような間取りは最初から掲載させません。キリだけを載せてそれ以外は掲載させないとどんなことが起こるかというと、物件を探しているお客さんからは「新築10部屋なのに掲載されているのは3部屋、、、てことは7部屋はもう決まったんじゃないのか」。今はネットで部屋を探す時代ですから最近部屋探ししている人は引越しを決める相当前から気に入った物件をブックマークするなりしてチェック入れてます。10部屋ある新築の全空物件が初登場の時点で3部屋しか掲載されていないと・・・という具合になります。あとは頭のいい仲介さんにお任せです。仲介さんに「実際に掲載されていない部屋を案内してください」とお願いしておけば頭のいい仲介さんはお客さんに対してきっとこう言います。「実はお申し込みの入っていた部屋が急遽キャンセルになりました。良かったらそっちも見ませんか?」。ここで注意が必要なのですがキャンセル理由を保証会社から蹴られたとかにしておくことです。部屋が気に入らなくてキャンセルになったと思われるとそのひともなんとなく敬遠します。お客さんの属性でダメになったと仲介さんに言わせてください。人間、他人が欲しがるものを欲しがる性質があります。やって掲載されていない部屋からどんどん埋めていってしまう方法をワタクシ、賃貸やってたころよくやってましたw。あと仲介さんが物件掲載用に写真を撮りに来ますがこのときに仲介さんの良し悪しがわかります。思い切り低い位置から部屋の写真を撮ると何故か部屋が広く見えるんです。これで広角レンズなんて持ってくる仲介さんもいますw。写真詐欺(通称:パネマジw)と言われても仕方ありませんがとにかく案内を取らないことには賃貸は決まりません。フォトショップで写真をいじって案内を取ってる業者さんも過去にいましたがwwある意味そこまでやるくらいで普通の賃貸仲介さんです。ワタクシのセミナーで決めブツとして仲介さんに扱って貰いましょうとアナウンスしてますが気の利いた仲介さんは普通にここまでします。決めやすい物件の方が少ない案内で成約しやすいですから。参考までに賃貸の仲介で一番ムカつく事は「散々案内した挙句の他決。」w(この他決って言葉、聞くと発作的にサバイバルナイフで刺したくなる言葉です)担当レベルで決めブツとして扱ってもらえればわざわざ高い広告料なんて払わなくても勝手に案内してくれます。(ま、広告料を上乗せすれば更にスーパー決めブツとして扱ってくれるかもしれませんがw)説明しよう。スーパー決めブツとは広告などに一切登場しない仲介担当者レベルで一度案内したら必ず成約してしまう魔法の物件でR。担当レベルで必ずそういう物件をひとつやふたつ抱えていてオーナー側から「空室になりました」なんてアナウンスしまくても仲介側から「空き室になりそうな物件はありませんか?」と定期連絡が入る物件でもR。ワタクシの賃貸時代の経験では5人案内して5人とも決めてくれなかったらその物件はあてブツに格下げですww。この辺のお話はワタクシなんかの話より専業でご活躍されている空室コンサルさんの方がお詳しいと思うのでこれ以上の言及はしませんが仲介さんって結構シビアですよ。新築見学会withYAGEこんばんは。先日は、横須賀までビーフンデザイン進藤さんのデザインされた新築RCレジの見学会に出掛けました。一昨日のブログでも書きましたが、今回は「自分でも借りるのか?」という命題のもと自ら24歳独身者目線での見学会です。ひろ*さんのブログ見ましたが・・何すか?横須賀バーガーってww。そんなのあるなら先に言ってくれたら午前中から飛んで行ったのに。後悔でしたが、母ウッチーさんと京急「あずさ123便」(だれも昨日突っ込んでくれませんでした。