その不動産屋さんの顔には「ホントはこのお客さんは私のお客さんなんですよ」と書いてありました。(仲介手数料になる仕事は私がやるはずだったのに・・と同義語です)契約自体がこのお客さんに不利にならないよう立ち会いますなんて言われて名刺まで切られて他社業者なんぞに同席されたらこちらは面白くありません。いうケース、取引自体にイチャモンつけようと思えばなんでもつけられます。あー、、嫌だなと思う瞬間です。相手は隙あらばどこからでも難癖付けて「俺はこいつらよりずっと不動産詳しいんだ」と自分の顧客の前でやりたくてウズウズしてるはずです。いうとき絶対に気後れしちゃダメなんです。そんな素振りみせたらもう相手の思う壺。ワタクシこういう時、すべて場を仕切ってちゃちゃっと進めちゃいます。契約の進行スピードを上げてしまうとこの手の方はついてこれない傾向があります。契約実務の部分で紙ベースでしか契約内容を知らないんですから。間違っても他人の仲介物件を自分の足で現調なんてやってるわけ無いんです。こんな手合いが乱入してきたら逆に「ここまでの部分はこれで大丈夫ですか?」なんて話を振ると「え、あぁ、、大丈夫です」って感じで黙ってくれます(なーにが大丈夫なもんですかってのw)。契約前段階ではうるさいです。契約書のこの部分の文言がおかしいと難癖つけてくることには変わりありません。しまいには誤字脱字や句読点の位置とかで難癖つけてきますw。こんなところで揚げ足取って「こんな仲介業者じゃダメですよ」とか言ってるんじゃないでしょうか?今度そんな業者さんと共同仲介やって見たいですw。どんな契約書を作ってくるんでしょうか。明日は5時起きで御殿場まで出かけてきます。明日の帰宅時間は21時を予定していますのでブログの更新も遅くなると思います。ワタクシの娘2号にお願いしてなんとかオオカミ印グッズを作ってもらえることになりました。これもひとえに皆さんの献身的なクリックのおかげです。ありがとうございます。TOP指値のない買付。以前にしょぼくれんセミナーの時に使用したレジュメの中にうちで専任取ってる物件がありましたが、、なんと指値のない買付が入ってしまいました。(アンビリバボーです)セミナーではなんでこの値段で売りに出したかご説明しましたが、あの価格、、想定される最大限の売値だったはずです。いうことで実需で買うにはちょっと高いと思う金額設定なので正直300万円程度は指値が入ってもいいようにしてました。(売り出し価格-成約価格-買主希望価格の関係です)この物件、専任なので当然レインズに載せています。(載せなきゃ業法違反です)しかし策士オオカミ。レインズに載せているわけじゃありません。実はいろいろレインズ登録にあたり作戦を立ててます。うちで専任貰うと必ずやることですが・・・なんてブログで書くとマネされちゃうんで細かくは書けないですが単純に言えば出回ってる物件じゃないように見せるだけです。(なんか矛盾した書き方ですねw)これだけで売れる値段がちょっと変わりますw。(過去に最大で2000万円高く売った事もあります)売り側の仲介をやる時と買う側の仲介をやる場合、「仲介の立ち位置が違うんですよ」と以前にも書きましたが今回のように売り側(しかも専任)仲介をやる場合、売主さんの利益を守る立場です。1円でも高く売らないといけません。仲介が売主さんの希望価格をニギリまでやって価格操作するなんて言語道断w。売り急ぎの場合でもなければ出来るだけ売主さんが納得できる金額で売りたいです。買主さんの利益を守る立場ですから安くなるなら出来るだけ安く買わせようと努力するべきなんじゃないかと思います。(安くしたからって大して手数料なんて変わりませんってw)今回の物件。一度も価格交渉がありませんでしたw。こっちは今回売り側なので不用意に変な突っ込みいれて「あ、指値してもいいんですか?」なんて言われちゃヤブ蛇です。言いたい気持ちもありますが・・・ここは口にチャックですw。(「沈黙はカネゴン」ってやつです)目線の位置あってますか?今回、先に融資を通してからの買付なので契約・決済が非常に早いです。なんと買主さん来週の月曜日を契約日に指定してきました。(しかも決済は一週間後。やめてーw)そんな急な契約になるとこちらも準備できるかどうか。専任を取ってるので最初に契約書やら重説の準備は出来ていますがこのままじゃ日曜日に重説読み合わせです。んー、、日曜日ワタクシいないんですけど・・・。大丈夫ですか?こういう時、買主さんの希望を尊重したほうが身のためです。契約する気になってるのをムリに日程変更しようとするとロクなことがありません。あるのは契約直前に親戚などが邪魔するケース。「そんな物件、なんで買うの?もっといい物件あるんじゃない?」なんて余計なお世話をしてくる人。(そんな物件とは失例デスネ。)出来る事ならそんな邪魔が入らないようにどこか無人島にでも連れ去って契約まで隔離しておきたいですw。あとは買主さんが買うと言ってたのに土壇場で契約をお断りしてくるケースなんてのもあります。前にありましたが「やっぱり私にはまだ分不相応です」なんて感じのやつw。周りを振り回して(金融機関も巻き添えでw)契約前日にフッと我に返ってしまうんでしょうか・・。「待てよ、待てよ、、俺ってホントにこの物件買っちゃってもいいのか?」なんて自問自答するくらいならはじめからアナタは不動産投資なんて向いてません。買付の話で「買付は法的拘束力が無いからどんどん出しておくべき」なんて推奨している本がありましたがそりゃひどい話ですw。ワタクシ一度でも買付撤回されたらその人には二度と物件出しません。(傾向としてこういう人は何回でも買付撤回してきますw)そんな訳で買主が「月曜日に契約したいと言ってきたら月曜日」です。売主さんが多少難色示しても連れて行っちゃいます。何事もタイミングだという事はワタクシ過去に血の涙を流すほど痛い経験を積んでますw。なんてシレっと書いてますが実際は結構大変ですw。契約書と重説の雛形を売主さん買主さんお互いにチェックして貰わないと袋とじ出来ません。電話が繋がらない売主さん(ここ見てたら大至急電話ください)。売主さんを今日中に捕まえるところからの作業開始です。←これですの□にチェックを入れてコメントしていただいてる方がいらっしゃいますがこの非公開コメント。こちらから返信が出来ないように設定されてます。無視している訳ではないのでご理解ください。コメント欄からのコメントって勇気がいるものです。(ワタクシのブログは勇者ばかりでコメント返しに1時間掛かる事もありますがw)コメント返せませんが毎日欠かさず読んでますので引き続きコメントお待ちしてます。最後になりますが先週、土日のブログ更新はお休みさせてくださいなんて偉そうな事言って今週ヒドイ目に遭いましたw。毎日書かないとダメなんだと心底心を入れ替えます。(一気に1000ポイント落ちたときは青くなっちゃいましたw)土日はネタ的に不動産ネタにはならないかもしれませんがなるべく更新します。えぇ、、ホント不動産ネタじゃないのでツマラナイかもしれませんがそこはご容赦いただければと。現在、娘にオオカミグッズ製作を懇願してます。引き続きご協力お願いします。怒涛の勢いで2位転落デスwwこんにちは。本日は午前中うちのレジの退去立会いでした。(オオカミ心の叫び)と叫んでみたくなりました。幸いにも次の入居者希望の申し込みが来ているので今回はすんなり行きましたが、いつもこううまくいくとは限りません。普段、退去立会いは仲介さんにお任せなのですが今回の部屋はペット同居のお部屋。うちの物件でははじめてのペット同居退去なので一応どのくらいの汚れ具合かチェックです。今回の退去部屋自体、ペットによる汚れなどの影響はありませんでした。タバコなどの匂いもしなかったので部屋のクロスなどへの影響もなく清掃程度ですぐ貸せそうです。それはそれでいいのですが・・・。人間が使った部分が汚いです。お風呂場の排水口と洗面台、トイレ、玄関。1年でなんでこんなに汚れるのか。(ていうか掃除の習慣とかないでしょ?)人が住むところで1年何も掃除しないとこうなっちゃうという典型の汚部屋(byクマさん)。写真撮ってきましたけどプライバシーもあるので割愛しますがとにかく汚い部屋になってますw。(見たら食欲無くなっちゃいますよww)キッチンの天板(いちおう人大です)の色って確か白だったと思うのですが違う色に。明日掃除を入れますが急遽、掃除屋さんに電話して「尋常じゃない汚れ具合だから人員を増員してくれ」と頼んじゃいました。引っ越してきたカップルさんでしたがこの1年で一体なにがあったのでしょう。以前にブログで書いた「史上最悪の賃貸人」と比較したらかわいそうですが最近見た退去の部屋では群を抜く汚さです。新しい人の入居予定は4月1日。間に合うのでしょうか。ついでに今度返還する敷金があるので銀行にも行ってきました。敷金は使う予定もないので(当たり前ですがw)ずっと定期にしてます。定期なのでちょっとは金利が付いているのかと思い調べたら、、、1年で62円でした。そこから税金が引かれて残りは54円。300万くらい敷金積んでますがこれじゃ銀行にお金を預ける気にならなくなっちゃうのってわかります。ワタクシが若かりし頃、100万円を銀行に1年寝かしたら10万とまでいきませんがちょっとした旅行に行けるくらいの利息が付いたものですが、、。大家さんが銀行融資を受けて物件を買うのは今の金利基準なら当然ですね。これじゃお金を預けておく気になりません。最近ホントにいい物件がありません。今のゼロ金利じゃ利回り10%いかなくてもポンポン買っちゃう人がいるんじゃないでしょうか?不動産業者なワタクシがこうやって消極的な発言を連発して世の不動産投資家さんに冷や水を浴びせていると言われそうであれですがここのところ「うちでも買いたいな」と思う物件をほとんど見かけなくなりました。今月は一番ひどかったです。400件くらい物件を見ましたがなんと衝撃的なゼロ回答。いや、まじで)仲介じゃなくうちで買いますからとあちこちの業者さんに言って回ってこの結果。誰が悪いとは言いませんがこれじゃああんまりです。仲介さんの新規開拓しないとダメですね。(これが一番面倒なんです。)仲介さんってホント掃いて捨てるほどこの世に存在します。えぇ、、ピンキリです。新規にお付き合いする業者さんはまずここを見抜くところから始まります。これはどんな物件を出してくるかでおおよそわかります。最初からはムリですが仲良くなるにつれてより上流の物件を出してきます。そこまで仲良くなるまでその仲介さんの実力を判断するのが最近難しくなってます。ダメ物件ばかり出してくるので「こいつはダメかなぁ」なんて思ってると突然ズバッといい物件を出してくることがあります。(これ本人はいいか悪いかわかって出してるわけじゃないと思いますけどw)かと言って一度にたくさんの仲介さんを相手にしていると通常の業務に影響が出ます。お付き合いしてると電話だけで一日終わってしまいます。してもどこかのタイミングでセレクトしないといけなくなるんです。大体、ワタクシで常時40人くらいの仲介さんと仲良くしてます。これ以上仲良しさんを増やすと大変です。物件の話をしてるだけで終わってしまいますw。この状況ではもう少し仲介さんを増やさないといけないです。(数で勝負に出ますw)4月はちょっと入れ替えを考えてます。来月は業者さん飲み会巡りしないといけません。そんなブログを書いていたらわくわくリッチさんから電話が来ました。19:00~気を失うまで(wは受付終了だそうです。ご応募ありがとうございました。富山セミナーと大阪セミナーではなんと「しょぼくれん特別協賛」としてたろうさんが例のしょぼくれんゴッドアイテム(2月のセミナーでお配りした「しょぼくれんメジャー」)を今回特別に作ってくれました。これを当日持参します。(道路幅員調査に便利デス)たろうさんスペサンですたろうさんがそこまでしてくれてワタクシも何もやらない訳には参りません。言う事でワタクシも娘にお願いして何か「オオカミ印グッズ」をデザインして貰おうかと・・・w。高価なものはムリですが東京セミナー用に作ってみようかと思ってます。このオオカミ印グッズですが「欲しい」という方がいたら下の「じろーくん(本名:ペンネスキー・ヤサイチョモランマニンニクアブラマシ・ジローラモ)」バナーをクリックしてください。明日の朝、ブログランキングが1位に戻ってたら(やっぱり2位じゃダメなんですw)娘に懇願してセミナー用に作ってもらいますw。(「パパ、もしかして落ち目なんじゃんw」とか早速朝、言われてしまいました。TOPセミナーのメール発送しました。先ほど、5月のセミナーお申し込みいただいた方で当選された方にメールを一斉にお送りしました。その中で何通か戻ってくる方がいらっしゃいました。メールアドレスが間違っているのかと思いますが当選された方とそうでない方との区別がまったく付かないので今回メールが無事に届いた方のみということにさせてください。今回抽選に漏れてしまった方。セミナー会場と懇親会場の消防法の都合でこれ以上はどうにもやりくり付きませんでした。キャンセルが出るようでしたらセミナーの席だけでもなんとか確保します。ご希望の方がいらっしゃいましたらご連絡ください。