りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)前のブログネタよりこっちの方がいいとか言わないでw明日で39歳になりますwこんにちは。ここのところブログネタを考えるのが面倒なのでいただいた質問に答える形式でダラダラ更新してますが、なぜかこっちの方がウケが良いようで日増しにブログへのアクセスが上がってます。(ってか連続更新してた頃より多いって一体なんですか?ww)そう考えるともっと早い段階からこの形式にしてればよかったと思う今日この頃でございます。(夕飯のおかずを考える主婦みたいに毎日ブログネタ考えてた頃の苦労はなんだったんだ、、、とw)さて、そんなわけで今日は3つの質問にお答えしたいと思います。質問1いつも楽しく勉強させてもらっています。普段から疑問に思っている事がありましたので、この機会に質問させて下さい。大家になって半年なのですが、現在空室を埋めるべく仲介業者様を営業回りしております。その際、物件の最寄り駅及び直近の大きなターミナル駅周りの業者様を見つけては飛込営業をしているのですが、たまに、駅から離れた場所に、どうやって生計をたてているか分からないような不動産仲介の店舗がポツンとあり、ここに営業をかける意味はどれくらいあるのだろうかと疑問を持つことがあります。駅前の大手仲介の業者様をメインに時間をかけて営業をかけていくのが良いのではと思うのですが、上記のような個人商店のような仲介業者にもどんどん飛び込んでいくべきなのでしょうか?ご助言頂けますと幸いです。確かに駅から離れた辺鄙なところにやる気をまったく感じない個人商店な不動産屋さんってよくありますよねww(オマエらどーやってメシ食えてんだよってやつw)すべてがそうってわけでも無いですがこれらの辺鄙系不動産屋さんは駅周辺の賃貸の客付けに特化してるわけじゃないので単に客付け依頼でしたら飛び込んでもあまり効果は無いかと思います。そんな辺鄙系業者さんでも路面店でちゃんとカウンター座りで外向いて小奇麗なカッコで仕事してるのが見える場合は別で昔から同じ手法(飛び込みでやって来るお客さん狙い)でやってる場合が多く、意外に成約率も高めなので見逃してはいけません。(但し接客は大手ほどきめ細かくないことが多いので取りこぼしも多いようです)それとは逆にお店の内部があまり外から見えないとか人影もよくわからないって場合は賃貸営業に特化してるのではなく売買やリフォームなどでも収益を上げてる業者さんである場合が多いのでそう業者さんにマイソク持参で飛び込んでも「あ、はいはい、、募集ねー(あーめんどくせー)」と生返事されて大家さんが帰ったら「こんな家賃で埋まるはずないのにねーww」と笑いながらゴミ箱に捨てられてるはずです。(昔ブログで書いたゲラゲラポイ理論ってやつです)またこの系統の業者さんは古くからのコネクションがあり人もそうそう入れ替わってません。すまわちこのエリアの生き字引みたいな妖怪ジジイである場合が多く、同時に人脈だけはあるのでよく「この物件売ろうか更地にしようか迷ってるんだよね」なんて近所の地主が茶飲み話しにきたらすかさずロックオンして顧客にしちゃいます。ここが実は不動産の上流であることが多く、飛び込み営業マンがお買い得な売地なんかを価格間違いで値付けされた状態でゲットしてるのでこんな妖怪ジジイを見つけたら仲良くなる努力をしてください。(マイソクはそういう時のきっかけになるのでそういう利用法をお勧めしますw)なお、これらの妖怪ジジイは不動産情報のアップデートをしたがらない傾向があり、相場観もあまり持ち合わせていないことが多いです。(我々不動産業界からFAXが無くならないのってこんな部分が影響してるんじゃないかと)えぇ、、うっかり家賃相場なんか聞いちゃって「あー、、ここら辺は坪8000円かなー」なんて適当なこと言われて真に受けると全然違う結果が出ますので併せてご注意ください。あと、駅前仲介さんで路面店と空中店舗というのがありますが、空中店舗はネット集客が中心でやってる場合が多いので大家さんがドヤ顔でマイソク持ち込んでもゲラゲラポイどころか興味すら持たない人が多いのでご注意ください。質問2今は広告費2ヶ月だしてて、営業さんがそのうち1ヶ月分を初期費用に回したりして決めてくれることもあります。個人に謝礼のほうがいいかと思って、以前管理会社の担当に「広告費を1か月分に減らして、決めてくれた人に直接謝礼を渡すのはどう?」って聞いたら、広告費2か月のほうが使い勝手がいいと言われました。これはほとんどの営業さんに共通の認識ですか?また以前管理会社から、バリバリ決めてくれる系列他店の営業さんを紹介していただき直接会って色々お話しを聞いた後、謝礼として現金をお渡ししました。今回の記事では皆さん商品券を利用されてるようですね。商品券のほうが何かいいことあるんでしょうか?教えていただけるとありがたいです。募集段階で客付けに使える実弾の自由度が高い方が客付けしやすいのでそう言ってるんじゃないかと思います。要するにあれです、お店にやって来たお客さんの顔見て「初期費用の高さで成約出来ないと客が逃げちゃうから広告費を振り分けよう」とか「この客はなにも言わずに成約出来そうだから広告費の2か月分全部貰っちゃおう」とコントロールするのに使いたいのに「成約したら個別にあげます」だとホントに貰えるか不明なお金をあてにして成約したけど貰えなかったって場合があるんです。そんな生々しい現金があとから大家ー仲介の担当君間で動くと個人的に貰う担当者ボーナス(通称:タンボ)と見做され「こいつなんか不正に金取ってんじゃねーの?」と痛くもない腹を探られる恐れも出て来ます。最初から募集予算を決めてオープンにしておきたいって気持ちが強いんじゃないかと思います。あと担当者ボーナスで現金をあげる件ですが、これも同様に生々しい現金の授受だと会社から金銭的不正を咎められる危険があるのでそうは見えにくい商品券(案外不動産屋さんって商品券はケーキとかお菓子などの差し入れ感覚に映るようでございますww)の方が嬉しいって思ってるんじゃないでしょうか?さて、今週最期の質問になります。質問3初めまして最近不動産投資を行いたいと思いブログを拝見しております。2600万円借入予定(銀行からはほぼOKとのこと)上記の物件あり、3年前くらいからは新規入居者募集は行っておらず空室が多くなっております。場所は悪くなく、リフォームを行い募集をかければ十分入居は望めると考えており、リフォームで400-500万円程度かかってもキャッシュフローは問題なく、出口戦略としては最終的に更地にして売却するか、駐車場等で持ち続けるかと考えております。私も妻も購入に乗り気でしたが妻の父が水道管修理について心配し、それから妻の気持ちが購入を見送る方向となっています。質問ですが、今までの物件で水道管の大規模改修を行ったことがありますか?また、今回の物件で大規模改修となった場合どの程度費用がかかると思われますか(浄化槽はなく上下水道ありです)?google先生に聞いてもあまりよい回答はありませんでした。今回のリフォームでは配管工事までは計上しておらず、水道管の大規模改修に数百万かかるようでしたらキャッシュフロー的にきつくあきらめざる負えないかなと思っています。