りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)ご主人!!ちょっとい・い・で・す・か?!!バナー出してもスタンプ売れないので元に戻ったんですのwこんにちは。4月も今日で終わりですが早い人は先週の土曜日から16連休なんてゴージャスなGWを過ごしているらしいですね。我が家に謎の営業マンがやってきました。ところで、うちの家の小さな庭にはキンモクセイが植えてあるのですが毎年この時期になると花が咲いて強烈な便所の芳香剤臭がします。(あ、だからって今日のネタはウ○チネタではございませんのでご安心くださいw)昨日はその花が咲かないように枝の剪定作業を朝からやってたのですがそんなくそ忙しいところの現れたこの謎の営業マン。ストーカーのように道路からずっとうちの家を眺めているんです。(きっと放火するときってこういう風に家を眺めて狙いを定めるんじゃないかって目をしてましたw)ワタクシ、道路からこっちをずっと見ているってのはわかってたのですがこちとら嫁から午前中のうちに剪定とゴミ捨て(枝を集めて袋詰めする軽作業)まで終わらせるようにキツク言いつけられていたのでそんな視線を浴びようとも忙しくこの作業に従事していたわけです。・・・ワタクシ思うに「こっちが何の用もないのに相手から一方的に「こんにちは」と寄ってくる奴に善人はいない」がモットーなので聞こえないふりして作業してました。営業マン「ご主人!!ちょっとい・い・で・す・か?!!」てっきりワタクシの農作業に不手際があって近隣に葉っぱをまき散らしているんじゃないかと思いその営業マンの方を見るとそいつ、ニコニコしながらワタクシに話しかけてきます。いや震災から4年も経ってるのに駅とかで「東日本大震災で飼い主と離れ離れになったワンちゃん、猫ちゃんを・・・」なんて胡散臭い募金活動やってるやつがいますが、まだこんな古典的な手法で築古戸建に営業掛けるバカがいるんですね。はい、実はこれ、震災時に流行ったリフォーム詐欺の常套手段です。ほら、大体、築古の家って年寄りとかが住んでるじゃないですか?そういう情報弱者を狙って絨毯爆撃しているヤカラなのですがワタクシの住んでる家もそこそこの築年数だし震災が原因かどうかは知りませんが建物に微妙なクラックが入ってます。(と言ってもこのクラック、、構造部でもないし雨に当たらない部分なのでセリフォでシール打って塞いでます)思うにそういう情弱なやつだと間違わられて営業を掛けてきてるものと思われます。嫁から午前中のうちにこのキンモクセイを何とかしないとひどい目に遭わされるかもしれないワタクシにそんなくだらない営業を掛けますか?。(ホントにやばかったら自力でタイガーボード張り替えるから放っておいてくださいw)そうは思いつつもワタクシ、ここで一計案じました。えぇ、、キンモクセイの太い枝を細かく切り刻んでビニール袋に詰めるのってとても大変な作業なんです。「あ、お手伝いします」と手伝ってくれるじゃないですか。今年はこの営業マンのおかげで午前中に終わらすノルマ達成ですwwwさてと、、、あとはこの営業マンをどうやって追い返すか?・・・です。(ワタクシの用はもう済んだのでお払い箱です)ワタクシ、こういう人にはあまり鬼になれない性格です。手が樹液で真っ黒になってまで手伝ってくれたこの営業マンをむげに追い返すものあれなので一応家の不具合を見てもらうことにしました。詐欺系営業マンはどこまで行っても詐欺系営業マンですね。耐震の家屋診断と言いながらやたらシロアリのウンチクを語り始めました。シロアリについては先日、某アネゴが2日にわたって特集記事を書いていたのでワタクシ、少なくともこいつの知識より詳しいと自負しております。営業マン「いや、ご主人!この家はクラックよりもこのシロアリの問題の方が重要なんですよ!!!」(シロアリが一度棲みついたら1年持たずに崩壊しちゃうんですとか言ってました)なんだ、、こいつ家屋診断とか言っておきながらシロアリ駆除の営業マンじゃねーかよ。ワタクシも長いこと不動産屋やってますがどんな築古な家でもたかがシロアリくらいで家が崩壊するなんて聞いたことがありません。(アリ塚じゃねーんだからwww)どうもこの営業マン、シロアリしか駆除出来なさそうだったので「あ、シロアリに関してはワタクシ、プロの方にいつも相談しているのでそれについては大丈夫です」と言ってとっととお帰りいただきました。スタンプの今月の売り上げ、、360円って一体どういうことなんだよwwwこんにちは。先日、うちで買えるような物件を探してると書きましたが、それを読んだ都内の仲介さんから「では。こんな物件、買いませんか?」と連絡がありました。(ブログに書いてみるもんですねwww)とは言え、昨今はそういう業販系物件であってもモノになりそうな物件は少なくワタクシが「これ買いじゃんwww」とケツが浮くようなケースはほとんどありません。一度も会ったことすらない人がそう易々と赤の他人が儲かるような物件を出すわけないじゃないですか?www(至極当然な理論)最近そんなパターンばっかりだったので今回もそんなパターンじゃないかなーと思って「あ、それならFAXで送っといてください」とちょっぴり無下に扱ってしまいました。(今考えるとなんてバチ当たりなワタクシなんでしょw)FAXが届いたのでチラ見したところでワタクシ、、ケツが浮きましたwww(仲介さん、、GJであります!!w)ちなみに物件はこんなのです。狭小地に建ってる築古戸建です(画面はイメージ画像)4m×4m角地に建つ推定年齢40歳超えの築古戸建なんですが価格は未定と言えど(業販物件は最初から売値なんて決まっていないんです)仲介さん情報では1000万を遥かに下回る価格で買えそうです。安い物件にはいろいろ問題が付きまといます(だから安いんですw)。この4×4の角地の道路。どちらも公道ではありますが道路法上の道路じゃありません。(いわゆる43条但し書きってやつです)ま、但し書きでも役所に掛け合えば共同住宅はダメでも戸建なら建築許可が出ます。ワタクシ、これを現金で仕入れて速攻で更地にして建築条件なしの土地で(建物まで建てちゃうとその間、寝ているキャッシュがもったいないです)秒速転売ですwww。買ってから解体して売るまでで約2か月とすると、、、あれ?年利換算したら666%じゃないですかwww(あくまでも脳内妄想利回りですけどw)そうと決まれば早速ボリュームチェックしてどのくらいの容積が食えるのか計算です。机上の理論上はぎりぎり3LDK(リビングが8畳取れないのでLDK表記は出来ませんがw)いけそうな感じなので翌日、旅団の一級建築士(通称:ヒゲの旦那)を引き連れ、いざ現地調査へ行くことに。(旅団員であればたとえ今日の明日でも付き合って貰うんですw)で。駅から7~8分歩いたところにその物件はありました。現地について周囲を見回すと、、、あれ?新築の家も2階建てじゃん。2階建てしか建築できないとなると3LDK分の容積が取れません。慌てるワタクシとヒゲの旦那。んだよー、、斜線当たりまくりじゃんwww近隣でハウスメーカーが新築分譲やってたのでさりげなくヒアリングしてみましたが、、日影が厳しくて3階部分に建物乗せようとすると斜線にぶつかって鋭利な三角屋根になっちゃうと聞かされたワタクシとヒゲの旦那。ここであえなく撤退です。(我々、あきらめも早いですw)念のため翌日になって役所の建築指導課に行き「ここで3階建て建てたら・・・どうします?(我ながら意味不明な質問ですw)」とヒアリングに行きましたが結果はもちろん撃沈。(「なに寝言言ってんの?」と鼻で笑われましたw)土地があと2坪あれば買い取り転売出来たのですが再販出来なければワタクシの守備範囲ではありません。えぇ、、売値だけは安いのでこの築古戸建を収益物件として考えることにします。(再建築不可でもないのですが床面積で50m2超えないと実需売りは相当困難になりますから)再建築出来る可能性のある土地はしばらく収益で寝かせておいて周辺環境が変わるといきなり物件価値が上がるんです。ワタクシは不動産にお金を寝かせておくのがイヤな性格なのでやりませんが(本物件はあくまでも買い取り即転売を狙ってましたから)見る人が見れば本物件は相当お宝に見えるはずです。残置物も多く畳も擦り切れお風呂は当然ですがお風呂は新築時のままのバランス釜。今どきの大家さんならこれをハイパーリノベで賃料を大幅アップさせて貸すことも出来るでしょう。(ちなみにワタクシはそういうことは考えたくもないですがw。狼旅団○販大家」として売り出すことにしました。本物件はいつもと違いワタクシの立場は客付け。(しかも先に1社いるのでワタクシは仲介にすら入れません。)また、先付けという弱い立場ですからマーケットが安いと思えばワタクシが客付けする前に瞬間蒸発しちゃうかもしれません。そんなことを考えて昨日、とにかく物件があるということだけでもこんな内容でfacebookで告知してみました。役所の都市計画課と建築指導課にヒアリングに行きましたが、やっぱり実需向けの再販は無理と判断しました。仮にこの物件をこの某大物大家さんが買ってもワタクシに仲介料が転がり込んでくることはありません。(業者物件は買う前提であれば買えないからと仲介には入れないんです)でもこの某大物大家さん。買えるかどうかわかりませんが無事買えたあかつきにはきっと恩義を感じて旅団スタンプくらい買ってくれるでしょう。このブログも見てるでしょうからもう一度言います。旅団スタンプくらい買ってくれるでしょう。あれから誰も買ってくれないので販促バナー作りましたwこんにちは。先日もちょっと書きましたが、うちの会社では現在もしつこく収益物件を探してます。探し方も業者らしく「収益物件を扱う仲介業者」より「収益物件にはあまり縁がない仲介業者」に頼む方が多いと書きましたが、昔からの腐れ縁で「こんな物件あったら買います」とお話してある業者さんも多いです。仲介さんの営業マンは出入りが激しいので個人の連絡先だと思ってた携帯が実は会社のモノで担当が変わるたびに新しい担当さんからその携帯番号で掛かって来ることも多いです。言うことで、先日そんな携帯番号から着信あり。前の担当君には欲しい物件のタイプなどを事細かに伝えていたのでこうやって新しい担当になるとまた一から説明しないといけません。ご挨拶がてらご要望などを教えてください」と言ってました。こんな話、電話で伝えてわかんねーやつは使えないってのがこの業界での常識ですのでこちらの都合も考えずに「で、いつお邪魔したらよろしいですか?」とアポを取りに来るこの新担当君、、会うだけ無駄な気がします。8年もこの業界にいれば不動産の甘い・辛いくらいはわかっているだろうしそのくらいの年数この仕事をしてればそれなりの人脈もあるでしょう。言うことで週末の本日、うちの会社に来ることになりました。会社のインターホンが鳴ったのでカメラ越しに対応すると・・・どーーん(オマエ、何様だよww)なんか見覚えのある風貌のオトコがカメラを睨んでましたw(実際の映像にはこの車は写ってません)うちの新戦力君「狼さん、、なんか秒速でなんとかみたいなヤツが来ましたよwww」ワタクシも人のことは言えませんが、、さすがに業界に8年もいると年輪のように肉が付いちゃうんでしょう。インターホン越しに突っ立っていたこのオトコ、、これからうちに「挨拶と欲しい物件の詳細を聞きに来た新担当君」であることは間違いないようです。「こいつ、、誰かにそっくりなんだよなー」と思われるこの風貌を見る限り生理的に受け付けたくないタイプだったのですがここで居留守を使うわけにもいかず部屋に招き入れ名刺交換からスタート。ワタクシも結構しゃべるタイプですがこの新担当君(面倒なのでF君と呼びます)、まーよくしゃべるしゃべるwwww(うるせーよww)今のマーケット事情から投資利回りについてのウンチク、果ては海外不動産がいかに儲かるかまで1時間くらいの間に本一冊掛けるくらいのボリュームの話を聞かされましたよ。(本にしたら売れるかどうかは置いといてw)ただ、黙って話を聞いてるとどこかしら話に綻びが垣間見えます。どこかで仕入れた知識をそのまま話しているのではと思いますが、ワタクシの横で一緒に話を聞いていた新戦力君が「どっかのタイミングでツッコミ入れてもいいですか?」って顔でワタクシに目配せします。(煽ると面倒なタイプなんだからやめときなさいってw)F君「と言うことで今日はあいさつ代わりに御社にご紹介出来そうな物件をお持ちしたんですが・・・」マイソクの下の社名が消えてる物件資料を出されて「狼さん、、やっぱりツッコミ入れた方が・・・」と隣で新戦力君がワタクシを突つくんですが「ま、最初は誰しもこんなこんなもんだから・・」と目で合図。ん?トヨシマ区?一瞬、大阪とか札幌とか、どこかの地名だと勘違いした我々二人ですが、「池袋駅徒歩11分」と書かれたそのマイソクを見て新戦力君が「あのー、私ちょっと電話するとこがあるんで・・」と別の部屋に消えていきました。(彼はその後二度と戻って来ることは無かったです)応接にF君と二人っきりで取り残されたワタクシ。このF君がこの業界で生きてきた8年のうち東京で過ごしたときはほんの僅かだと悟り、そんな野郎にうちが欲しい物件をいくら説明しても無駄だと感じ、適当なところで切り上げようと思ったのですが「え?これはあまり興味ありませんか?」と別の物件を出す体制に入ってます。常日頃から「無駄な営業に時間を取られちゃダメだ」と新戦力君に口酸っぱく言ってるワタクシ、、そんなワタクシがマイソクチラシの下の部分が消されただけの図面を持ってくる営業としゃべってたら求心力ダウンです。これ以上、彼の物件を見ても無駄なのでそう言って追い返そうとしましたが・・・F君はまだまだ見て欲しい物件がたくさんあるようです。(カバンにB4のクリアフィルがたくさん入ってるところを見ると全部マイソク図面って予感ヒシヒシです)と言うか、まだこちらの要望も聞いてもらってないので(言っても無駄だとは思いますが)今度はワタクシがこちらの要望を説明。無いから買わねーんですって。(こちとら、出てくるまで何年でも待つ覚悟ですよ)これだけ言えばF君もわかるでしょう。「銀行融資もこれだけゆるゆるなんですから買うなら今しかないですよ(高い安いじゃないですよ)」とほぼ押し売りみたいになってます。(ってかこの中から選べってのもつらい罰ゲームなんですけどw)あ、わかりました。この押しの強さが8年もこの業界で生きながらえた肝ですねwwwワタクシの経験ではこのくらい無茶なことを言って物件を押し売りしてくるタイプ、、ほぼ間違いなく「フルコミ社員」です。会社から基本給が出てない不動産屋の営業ってのはこうやってとにかく物件を押し込んでくるんです。売らなきゃ一銭にもならないんだから。wこういうハイエナ系フルコミ社員に有効な手段はあれです。こっちが優良なカモ客だと思わせないことです。(ここが今日のポイントです)彼らの主食は属性高いサラリーマンみたいなタイプと含み資産を持つ地主系大家ですからこの属性だと思わせなければ向こうから足が遠のきますw。(自営業者なんてうっかり言うと速攻で態度がよそよそしくなるのもそれが原因ですw)どのみち融資が付きそうな物件だったりその人の属性であれば買える(儲かる儲からないは別として)物件しか出してきませんからこの手の押しがやたら強い営業に運悪く出会ってしまったら向こうから来なくなるような属性を積極アピールするといいですw。それはそうとこのF君に出してきたマイソク物件に気になる物件が一つありました。あ、気になるって言ってもいい意味じゃありません。・・・そのマイソク図面、、どう見てもうちの新戦力君が作った図面じゃないかと思うんです。(ってかこれうちの専任物件じゃねーかよwwww)温厚な新戦力君が初めてキレたんじゃんw忘れてましたが本日のキーワードは「つ」です。TOP気絶しそうなくらいの差。今日のキーワードは「み」なんですのwこんにちは。最近、ブログでFXの話に触れないので「やっぱり狼の野郎、、FX資金、、全部溶けちゃったんだろうなwww(不動産投資でも儲からなくなるとその話題に一切触れなくなるのと一緒w)」と噂が広がってる模様なのでちょうど半年経過時点での結果報告をしておきます。11月7日から始めたFXですが結果的に昨日現在で突っ込んだ種300、、、500ちょいに増えました。(ほったらかしでこれだけ増えてくれれば上等ですw)とは言え、途中、スイスフランショックやこの時はビビりましたwww豪ドルの利下げ問題、原油の下落やドル・ポンドがなかなか利上げしてくれない件などのアクシデントもありましたが、あれです、、ここまでの結果を見るだけなら嫁から強硬に言われてた「川越界隈での築古一戸建て投資」に手を染めなくて良かったです。(そんなの買ってたらきっと川越のドイトに部材買いのパシリにされるのが目に見えてましたからww)ワタクシの手法は自動売買型のFXなので(ト○リピって書いちゃダメと言われているので伏字表記します)一度設定してしまえば特にやることもなくコツコツと利益をあげてるのですが、実はこの自動売買ソフト。旅団のY氏の監修の元に作られたオリジナルのEA(自動計算してくれるプログラムみたいなもの)に「トレンド機能」なるものが搭載されています。ワタクシがいくら含み損が増えてもロスカット喰らったりしないのは実はこれの恩恵によるところが大きく自動売買ソフトにありがちな両方向での玉建てが起きないのがポイント。時には「これだけ相場が動いてんだから買いに入れよww」と思ったりしますが内部で為替のトレンドや過去のパターンと比較計算して「今の為替変動はギミックだよ」と判断されると売り買いしないので無駄玉が建たないように出来てます。証券会社とか大手FXブローカーが提供しているEAだとこの機能が不完全なので(下手すると全く無いのもあるとか)この機能が付いてなかったらワタクシがこんな博打的投資の世界に入り浸ることは無かったでしょう。最近は最初の頃に買ってたトルコリラとか豪ドルの含み損がなかなか消えないのでこれ以上、口座の増設も出来ず、一日3万から5万くらい稼いでいたのが今では1万円くらいコツコツ稼ぐ程度まで下がってしまい(突発的事象が起こる確率を考えるとこれ以上の買い増しは出来ません、、、)結局、元金回収にはあと半年くらい掛かるんじゃないかと。(ま、増えたら増えたで「じゃあ、増えたお金で川越に築古戸建2つ買おう!」とか言い出す予感もしますがww)さて、そんな問題の「始めた当初に調子こいて買ってしまったトルコリラと豪ドルの含み損コンビ」。現在のUSドル/トルコリラのレートは1ドル=2.71トルコリラ。(日本円換算で44円)これを右も左もわからない頃に、2.21トルコリラで(日本円換算54円くらい)で買ってます。今になって考えてみればアメリカは当時から利上げのカウントダウンに入っているわけで、そんな時期にこの通貨ペアの組み合わせを買ってしまえば54円から44円に下がるくらい容易に想像出来たはず。「なーに、、トルコリラのスワップ金利で儲けることも出来るんだからOKOKwwww」と躊躇なく買ってしまい今、損切りすると20万以上の損害になります。言え種銭は増えているので切ってしまってもいいのですが買ってる玉数を考えると持っていたからロスカットされちゃうような数値でもないので(理論上トルコリラが10円くらいになればロスカットされるかもしれませんが天と地がひっくり返らない限りその可能性は無いでしょうw)アメリカの利上げ完了後に起きるであろう「リスクオンのリラ買い」が始まるまでスワップ頼りに持ち続けようかと思ってます。ちなみにアメリカの利上げについてもう少し理解していればこんなクソ通貨、、買わなかったか逆スワップ覚悟で逆張りしていたはずですが(ま、逆スワップの通貨は精神衛生的によろしくないので買わないって一択でしょうけど)当時の旅団FXクラブのメンバーも儲けっぷりを見て「一刻も早く始めないと損なんじゃん」とロクに勉強もせず口座を開いてしまったこと、、今ではただただ後悔の念に堪えません。このFXのネタを新たにブログネタにして新規のブログを書く予定だったワタクシ、、たかが300くらいの種が溶けてもネタになるなら、、、と多少体を張って「実際にFXって儲かるのか?」ってのを実践してますが知れば知るほど為替の世界の奥深さに魅了され、これらを勉強する時間に充てすぎ現在まで新規ブログの立ち上げすら出来てませんw。(正直、書くことが今より多すぎてブログとしてまとめきれないんです)そういや不動産投資の勉強を始めた時もそうでした。当時のワタクシ、親から貰った区分レジしか無かったので不動産投資なんてまったく興味もなく不動産の仕事をやるからと仕方なく勉強してたものです。覚えれば覚えるほど人間臭さが不動産の価格を決めてるってことに気づき、相場って不動産業者のエゴと仲介手数料の大小で動いているんだと気が付いたときにはすっかりその奥深さに魅了されたものです。(少しでもたくさん稼ぐために情報操作をやってでも価格を上げ下げする手法、、恐らく不動産業界でしか再現できませんw)そんなFXでの高値掴みを経験すると素人風情が知った顔して投資の世界に足を踏み入れることがどれだけ怖いかってことがよーくわかりますw(ホント、投資は自己責任ですねw)これって不動産で言うところの「高値相場の今、オーバーローン組んで積算重視な中古RC物件を買うようなもの」、、、です。言ってもすべてのオーバーローンが怖いってわけでもありません。(地方に行くといまだにオーバーローンでも安く買える物件はゴロゴロしてますから)問題なのは数年後に再度売りに出すとき、どう考えても残債が追い付かなくなるくらいのオーバーローンで買ってる物件です。買う時に数年後の出口の売値を考えて購入なんてプロでも間違えることですからいきなりこんな離れ業を正確に計算出来る人は少ないです。(それが出来てればワタクシだってこんなポジションでトルコリラ買ってませんww)しかし実際に物件を買ったときに何年後に残債がいくらまで減り、その時の賃料がどのくらい下落しているか?ってのとその時の表面利回りを計算してどんな売値なら逃げきれそうか?くらいの計算だけわかってれば多少の変動はあっても逃げ切るのに減っていなければならない残債金額くらいは算出出来るはずです。(個々の所得税などの税金計算もあるので答えも個々によって違うはずですがw)さて、そうは言ってもこの「オーバーローンで物件を買う」。本日は「今、業者がよくやるオーバーローンの引き方」なんてのを書いてみたいと思います。言ってもこんな手法は今では一般の不動産投資家さんの間でもよく知られた「第三者のための契約(別名:新中間省略登記)」を用いた手法です。この手法が一時期の法改正の問題などで明確で無かった頃は銀行融資・・・80%ノンバンク・・・20%家族・親戚からの借り入れww・・・諸費用分なんて資金調達手法で「見た目オーバーローン」でやってたのですが、今では業者さんのローンアレンジの向上で銀行融資・・・120%(ここまで出れば購入後の不動産取得税まで払えちゃいますw)なんて離れ業が可能になってます。やるかと言えば1売り主から中間業者が買い取る契約を締結2中間業者が最終買主にフカした売値を提示3それだけだと銀行融資に掛目が入るので金融機関向けに更に売値を上げた販売図面や販売資料を作成4単に売値だけを上げると利回りが低下しちゃうのでエビデンス(レントロール等)の数値を変更www5それを見た金融機関は120%掛目で融資実行(数値を変更しているのも融資担当者は知ってるらしいですがw)ただこれだと高い方の売値に掛目が入った際、実際の融資金額と売値に乖離が出ちゃうので架空の中間金(手付金・残代金の間に払う対価)を支払ったように見せかけたり業者が買主に見せ金を貸し付けて(金融機関が通帳残高を確認してくるときもあるのでそれに対して通帳記入用のお金を貸し付けるサービスww)話の辻褄が合うようにしてくれるおせっかいだかそこまでして売り上げあげたいんだかわからないような不動産屋さんが増えてきたので「出来れば物件はオーバー引いて買いたいんです」とでも言えば喜んで引き受けてくれる業者さんも多いんじゃないかと。中抜きしたくてやってたのですが、昨今はこれらのオーバーローンの受け皿的用途で用いられることも多いので「第三者のためのウンチャラ売買になりますけど」と業者さんから物件概要を出されたとき「ん?これってオーバーローン引けるんじゃね?」って直感的に思いついて欲しいものです。(要するに売主と買主の間に中間業者を入れると売値を二重に設定できるってことです)さらにこの物件の融資付けをしてる最中に当初の売値を金融機関に見られないよう意図的にレインズ登録を削除して元の売値を見られないようにするなんて奥深い操作をしてまで買主の要望を満たそうとする業者さんもいるそうですがそこまでやると宅建業法のへったくても無くなっちゃうのでご注意くださいwさて、このように中間業者を入れないとオーバーローンが組めないかと言われるとそうでもありません。難易度は高いですが、仲介さんが真の売り主に対して「今回の買主さん、手金打たずにオーバーローンで買いたいそうなので売値の○○をお願いできませんか?」と正直に伝えて中抜きされずに安い売買代金でオーバーローンを引くという手法もあります。この手法は間に入る仲介業者さんにとっては仲介手数料が増えるわけでもないのにリスクだけが増える手法なのでよほど懇意な業者さんじゃないとやってくれないかもしれません。売り主によっては「そんなの怖いから嫌だ」と断られる可能性もあり「そんな変なこと考えるやつには売りたくない」とでも言われてしまえばそもそも物件購入自体が出来なくなるので慎重に進めて行かないとダメです。手法と後者の手法で考えるとどう計算しても買値が約20%は変わるので(1億なら2000万くらい変わりますw)利回り換算で考えるとそれはそれは気絶しそうなくらいの差ですwこれ以上詳細に書くと各方面からお叱りの声が届きそうなので(最近、このお叱りのメールが増えた気がしますw)今日はこのくらいにしておきますが、オーバーローンを引くにもいろいろやり方があるんだってことも覚えておくといろいろ応用が効きます。書いちゃうとすでにこの新中間省略でオーバー組んじゃった人が「俺ってメチャメチャ高掴みしちゃったってこと?」と思ってしまうので申し上げておきますが高値で買おうとも売らなければそれはある意味「含み損」を同じで家賃がちゃんと返済を上回っていれば本業収入と合算して考えればなんとかなるものです。TOP売り出し利回り。選挙カーがうるさくて仕事になんないんですのwこんにちは。今に始まったことではありませんが、、うちの会社はいわゆる弱小系仲介業者です。弱小ゆえに大手と比較して仲介の機会も少なく稼げるお金にも限界があります。人を増やして手広くやればそれなりに売り上げは上がりますが、かと言って人を増やしていたずらに人件費だけ掛かる会社にしちゃうと質の悪い社員が集まる確率が上がるので(大手じゃないから優秀な人材は来てくれないんですw)少数精鋭で質の高い仲介を心がけないとせっかく築いた信用も地に落ちます。いつまでも波の激しい仲介営業なんて「まるで焼畑農家のようなスキーム」だけではいつかまた訪れる「物件の流通が止まった時」にひどいことになりますから賃貸経営メインな会社を目指しここ数年はうちの会社でも保有できる収益物件をせっせと探してます。(賃料ベースで考えるとあと2億くらい買えばなんとかなりそうですw)と言うことでいろんなルートで物件探しをしているわけですがそのルート、、ホント多岐に渡ります。仕入れてなんてのがありますが最近は弁護士さんも普通に不動産仲介しちゃうことが多いの「割安で買えるか?」と言われると疑問符が付きます。任売案件だと昨今は競売で処分しちゃった方が高く売れることが多いのでこの「任売ルート」も使い勝手が悪くなってます。基本的にワタクシの物件探しのルートは「買い取り業者の横流し物件」(よくセミナーで話すあれですw)ですがそれ以外に戸建分譲やってる業者さんの残りモノ物件にシフトしつつあります。買い取り業者系の横流しはさておき、「なぜ戸建屋さんなのか?」かと言うと戸建屋さんは仕入れた土地に短期間で建売住宅を建てて売りさばくビジネスモデルなので更地(または解体してすぐに更地に出来る土地)以外に居住者がいる堅固な建物が乗ってる不動産に関してはなかなか買取できません。(時間が掛かる案件にはなかなか手が出ないんです)しかも彼らは大体、地場に根付いているので相続絡みの土地売却などの情報が豊富。土地だけでなく上モノがある収益物件の情報にも精通しているのでワタクシにとってはこれらの情報源に対して「酒を浴びるほど奢っても」十分ペイ出来るわけですw。(そのかわり、奢るワタクシがさらにデブになるという副作用があり〼w)ネットで掲載されてるサキモノ物件ばっかりのところで物件探ししても安く買える確率は限りなく低いので「なかなか物件が買えない」とお嘆きの方に於かれましてはこういうルートを開拓して横流ししてもらうってのもアリかもしれません。(こういう素敵営業マンとどうやって出会えばいいかは過去記事をご参照ください)さて、そんなワタクシ、、ネットに出てる物件を買おうかどうしようかなんてことはしませんが、最近の売り出し価格を調べるのにポータル系のサイトで収益物件のチェックはしてます。(ここ見て自分で付けた売り出し価格が妥当かどうか判断してます)メールでもあちこちの業者さんからたくさん提案されるので多い日だと一日に数百件の提案があるのですが基本的にレインズに出てた物件を載せているだけのケースが多いのでどれもこれも一度は見たことがある物件ばかりでどうにも出来ないことが多いです。その提案数がここ最近、2倍以上に増えてる気がします。年頭と比較すると高くなってる気がするんです。(7%→8%、8%→9%みたいな雰囲気です)某ポータルサイトのコラムか何かで「最近、物件価格が高騰していて売り出し利回りが低下している」と書いてありましたが、、ワタクシから見るとそれって間違いなんじゃないかと・・・・。(成約価格でなく売り出し価格だけ見てるとそういう誤解が生じがちです)とは言え、売り出し価格ってのは売主が「高く売りたい」と媒介業者にお願いするので売値自体は高く表示されがちです。(しかもアベノミクス、オリンピック等で今後不動産は高くなると言われているので売り主さんからしたら相当強気な価格設定ですしw)しかし、高く売れるからと一斉にみんなで売り出し価格を高く設定するとどうなるか?そりゃあれです。売れそうもない売り物件がダブつきますよね。(しかも最近の新進気鋭系仲介さん、、中間省略出来ない物件に対して冷たいこと冷たいことww)物件がダブつきだすと売り物件でも競争原理が働くので早く売りたいって思う人は業者さんの「反響が無いので多少値下げしてでも売りましょう」の口車に乗って安く売ってしまいます。(ここを我慢すれば買主も折れてくるんですが売り物件がこれだけ多いとそうも言ってられなくなっちゃんでしょうか?)定点観測していると明らかですが、今の売り物件の利回りは高くなってます。えぇ、、賃貸でありがちな競合物件同士のぶつかり合いが売買市場でも起きているってことですw。言っても収益物件が値崩れするってことは今のところはありません。ネット上でいろいろ氾濫しているのでそれを見た数年前から物件を保有している人は「今が売り時」とばかりに大量にマーケットに供給しています。そこで競争が起きるわけですから最近の物件は利回りだけが高くても売れない物件は電話反響すらありません。RCで9%くらいで売りに出ているのですがこんな物件を資料請求してよーく見ると、、、どう見ても7%くらいの利回りにかなんねーじゃんって物件が多いです。(そりゃ想定の賃料で埋まれば9%くらい行くとは思いますけどw)特に1階が店舗事務所のタイプ。住居賃貸ではこんなことありませんがこれらは賃料相場ってものがありませんから「タダでも借りたくない」ってケースが存在します。それを近隣のデーターがなにかで賃料相場を調べて(しかも成約事例じゃない方w)利回り計算しちゃうととんでもない賃料で渋々入居させちゃうなんてことが起きます。それでも賃料をちゃんと払ってくれればいいですがそもそもそんなところに出店しようとするくらい商売のセンスが無い人が借りるわけですから滞納問題に発展するのもそう時間は掛かりません。最近起きてる売り物件のダブつきはただちに物件価格の大暴落に繋がるものではありませんが、、昨年の今頃より不動産マーケットは間違いなく変化してますからここしばらくは無理に買うことなく市場を静観していた方が良さそうです。区分マンションの価格は今年に入ってからそこそこ暴騰しています。(新築、中古問わず)実需で区分を買うって人は消費税が上がる来年4月を見据えて今年後半に買うと相当高値掴みになっちゃう可能性が高いですからホント、ご注意ください。ちなみに個人で売り出してる区分マンションは消費税が掛からないことが多いですから消費税が10%に上がるからという駆け込み需要とは無関係なはず。(まるっきり無関係ってこともありませんがw)夏を過ぎたころくらいからマスコミが騒ぎ始めて買いたい人が意識し始めてだんだんブームになるって構図は同じですのでそういう話の躍らされることなく冷静に対処していただければと。そんなわけで今週も3回更新にチャレンジです。