イラストおよびデータ等、執筆者の責任において作成されています。サラリーマン大家の脇太です。ここ数か月物件を探すのにいろんなエリアを探していたので新築の融資がダメであれば基本は築古を狙っていこうの戦略に戻して物件探しをしていました。僕のスタイルは1度探し始めたらとことんマーケットを洗い直すまでやりきるようにしているので1棟2棟ダメだったからといって熱量とスピードが落ちることはありません。今まで走ってきた経験が習慣になっているかもです。捨てる神あれば拾う神もある融資情勢の厳しさから物件価格が以前より安くなってきていることが多くみられます。一方で立地の良い場所はなかなか値段が下がらず平行線を続けているのですが、唯一ねらい目な感じを醸し出しているのが立地は良いけど法定耐用年数が短いや切れているという物件はちょっと指値が通れば旨味をだす状態です。客付けに困ることない物件を安く買えるとずっと保有し続けることができやすいので個人的には優先順位の高い物件になってきます。そんな物件ないかなと思い、自分が得意とするエリアを中心に不動産業者へ情報提供を求めたり、ネットサイトで物件を調べていると、なんと某媒体でお宝物件を発見しました!その媒体とは。楽待です(笑)ちょうどこのエリアは僕が物件拡大するなら絶対に抑えておきたいエリアの1つで過去3年間ずっと物件情報が出ては買い付けを入れているのですが毎回買い負けしていました。年に1.2物件しか売り情報が出てこないので知っている人からすると争奪戦に毎回なります。大体すぐ売れていきます。今回の物件は4300万で手ごろな価格帯でした。築24年の重量鉄骨で8部屋の物件になります。角地かつ場所が良いので利回りは低めの8%半ばでした。お宝と気づいたかというと、僕はこのエリアを3年間ずっと調べていました。そのぐらい勝ち筋を自分の中で持っているエリアです。掲載情報の利回りは築年数と見合わせても美味しいと言えない状態でした。知っているエリアだけにこの規模の土地の評価が3500万から3800万あることは土地面積ですぐ理解でき、かつ8部屋1Kであるのになんか家賃収入が低いなと気づきました。家賃設定が間違ってる!?まさかまさかとは思い1部屋あたりの賃料を出してみると。風呂トイレ一緒の部屋より安い設定になっていることに気づきました!まじ?と思いこの物件の部屋の間取り資料を念入りに確認しても、今回の物件は風呂トイレ別のセパレートの物件です。この物件より立地の悪いワンルームの方が家賃が高くても客付けができている状況を知っている僕としてはもうお宝物件かも!?と心振るわされていましたwもし、この物件の管理会社がイケてない管理会社で適当に客付けしているのであれば相場を無視している可能性もある。(なんかの事件があってこの家賃になっている可能性もある。これだとこの利回りで売りに出すかな?という疑問もありました。)しかも1Kでこの立地で最安値賃料で出しても1部屋4000円の値上げがをして出すことができる状態です。内装や状態確認ができていないので何とも言えないが、もし狙い通りにいけば1部屋7000円の値上げで相場家賃が作れる物件変わるのは確実性が高いとすぐ気づきました。最安値で戦っても4000円×8部屋で32000円の月の家賃収入UP!着地見立てで7000円×8部屋で56000円の月の家賃収入UP!これが見える中で今の利回りなど意味をなさないと思い早速、楽待から問い合わせをし業者とコンタクトをとることに成功しました。いやー新築で融資を断られた直後に良い物件情報を発見できることも継続していればあるんだなと改めて思い、沖縄から名古屋のお宝物件を見つけた次第でした。本日も最後まで読んで頂きありがとうございます。出口戦略コラム楽待は株式会社ファーストロジックが運営しています。Firstlogic。