りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)空き家対策特別措置法ってなんだよww久しぶりの更新なんですのwこんにちは。不動産業界の法律改正のアップデートすらサボり気味です。なんて法律が出来たみたいですね。溢れる「長期間放置プレーされた今にも壊れそうな築古空き家」が対象で(特定空き家とか呼ぶらしいです)こんな状態でいつまでも放置してると行政によって容易に行政代執行されちゃったり固定資産税の減免措置が受けられず掛かる税金が6倍になっちゃうそうで気になるニュースではあります。ちなみにそんな対象物件を写真で説明するとこの手の物件でしょう。そんな暗いニュースばかりで「大家業界不遇の時代」っぽくネットで書かれていましたがワタクシ的には案外プラスで考えてます。いう素人が保有していたボロ戸建がたくさんマーケットに出て来るってことは相当値崩れして流通するかもしれないじゃないですか?www(建物の価値なんかほとんどないから捨て値同然で出てくるはずです)たしかに少子高齢化で人口は減る一方で賃貸需要は年々先細りするかもしれませんがそこで心配するのはチカラの無い大家さん。今どきのリノベ技術は新築を凌ぐ(言い過ぎ?w)くらいのレベルなので柱を残して新築同様にも出来ますからそこそこの知識があれば貸せない物件になるわけがありません。(あくまでも賃貸需要があるところでの話ですよw)こういう法律改正時と言うのは時代の歪を生みやすいのでこういう時をチャンスと捉えて値ごろ感のある物件を物色するのもアリではないかと思うわけです。最近は廃墟同然の戸建を無慈悲な指値で購入して再生させて貸してる大家さんも多いです。いう物件を見て回って技術をパクり自分の物件に生かすくらいはここ見てる読者層なら造作もないことでしょう。意外にそういう知識を持ち合わせている大家さんってのは1000人大家さんがいたとしたらせいぜい100人くらいです。(ワタクシのブログ読者をサンプルにして計算するとこういう勉強している大家さんなんて全体の10%もいないはずですから)幸い、こういう築古戸建物件でも昨今のジャブジャブ融資の時代はまったく貸してもらえないってこともないですから金融機関に「買う時はボロですけどこういうリノベを施して運用しますから問題ありません」くらいアピールして融資を引っ張っていただけるといいんじゃないでしょうか?ちなみに某地銀さんは違法建築なボロアパートが建ってても「将来的には取り壊して自宅用地にします」なんて言うだけで住宅ローン並に30年フルローンが付くなんて事例があるらしいので今回の法律改正を追い風と捉えて邁進していただければと思います。繰り返しになりますが賃貸需要の有無だけは必ず確認してから買ってくださいね。TOP心の中の総統閣下。(続編)相変わらず股関節が痛いんですのwこんにちは。先日、申し込みのあったうちのレジの2番目に良いお部屋の続報です。今回の契約は保証人を両方の親になってもらうことで決着し、早速契約書と重説のやり取りが始まったのですが、入居日が来週早々ということもあり急ピッチでの契約作業になりました。当たり前ですがうちの場合、すべての書類が揃わないと部屋の鍵の引き渡しはやらないので今回の場合、この両方の保証人の同意書とか印鑑証明とかを大急ぎで用意してもらうことになります。「万が一保証人の書類が揃わない時は入金ベースになっちゃうかもしれませんねw」とか軽口叩くので「あ?なに言ってんの?書類が揃わないと鍵の引き渡しがどんどん遅れるだけだよ」と釘を刺しておいたのですが本日の午後になって話が急展開しました。聞けば片方の保証人の親が「そんな高い部屋に入らないでもっと安い部屋にしなさい」と言ってるのが原因らしいのですが想像するにこれ、保証人を頼む段階で親に家賃のことを説明しないで契約書類を郵送したもんだからこんなモノ言いが付いたんじゃないかと。「いや、家賃保証会社を使ってでも契約させますのでキャンセルしないでください!!!」と無茶なことを言ってます。そもそも家賃保証会社を拒絶してるやつにそのお願いをしてもダメだろうと思うのですが仲介の営業には契約ノルマが存在する以上、契約書と重説を作ってすでに重説の読み合わせまでやってるとなるとここからのキャンセルは上司からの灰皿攻撃の対象になります。仲介さん、もはや売り上げより契約数のノルマにこの契約を計算しているでしょうから何がなんでも押し込もうって気合十分なのですがこういうのも何かの縁です。狼「いや、申し訳ないですけど今回は無かったことでお願いします(秒殺)」だってすでに親が家賃が高いと言ってるんですから保証会社を使って入れても何かしら問題が起こる可能性があるじゃないですか?(まして結婚前提なんですから親の存在は無視出来ません)本来であれば入居決定に伴い他の募集を全部止めちゃってる現在なので「てめー!ふざけんなよ!!!」くらい言ってもいい話なのですが、最初から嫌な予感がしてたのでそれほど腹も立ちません。言うか不覚にも先日の総統閣下のお怒り写真の在庫を使い切ってしまったのがホントの理由ですが。依頼が全然来ないんですのwこんにちは。先日退去になったうちのレジの2番目にいい部屋。年明けから募集開始してそこそこ反響があり最終的に一組のカップルが申し込んできたのですが、ワタクシ正直このカップルにOK出したくありません。その理由1結婚前提だけど現在は結婚の予定なし。(一緒に住んで貯金を貯めてからとか言ってます)2男性の年収がちょっと弱含み。(男性の単独だと即お断りレベル)3男性側の保証人も弱含み。(差別する気はありませんが70代借家で無職とか言われると・・・w)うちの会社としては男性の属性が良いのでOK出したいそうなのですが、ワタクシの経験ではこの申し込みは嵐の予感プンプン。(だって最初の申込書には堂々と「同棲のため」って書いてきたんですのw)もう一度書かせた入居申し込み書の入居理由欄には「結婚のため」と書いては来てくれましたが結婚時期が未定で入居となると万が一、何かあって別れるとかになると同時に出て行ってくれる保証はどこにも無いんです。(ワタクシの経験では同棲から結婚に無事辿りついたカップルは60%くらいです)えぇ、、可能性的にって話ですが40%の確率で結婚出来ずに別れて、さらに50%の確率でどちらかが居残り、さらにさらい50%の確率で家賃の払いが厳しくなり、滞納と言う流れになるんです。(要するに10%の確率で滞納事故に発展する可能性が残るんです)保証会社を付けてくれれば検討はしますが借主は「男性側と女性側の親を保証人にするのでそれでお願いします」と言ってるそうで結婚していないカップルの親同士を保証人にするという「これで二人が別れちゃったら面倒ですね、、w」と思いつつその条件でOK出すつもりで話を進めてました。ここで注意してほしいのがこのお互いの両親を両建てで保証人にする場合の覚書です。万が一にも別れちゃったときに出て行ったほうの親が保証人を下りてしまうのは必至ですからそんなときのためにも貸主が困らないようある程度契約書に反映させておく必要があります。これを契約時に文章で残しておいて万が一の不測の事態に備えるのですが今回の事例に限らず、不動産取引は何ごとも最初から文章化しておけばトラブル回避しやすくなるので是非やっていただきたいところです。(経験豊富な仲介さんだと予めこういう定型文を持っているのでそれを参照にして他の契約時にも生かすやり方がベターです)しかし・・・今回の仲介君。肝心の保証人の中身について何も調べずに契約書のひな形を送って来たんです。シリーズ」よりさすがに昨日で干支が5周目に突入したワタクシです。人間、、年を取るとここまで丸くなれるもんなんですねwww(今日から「ホトケの狼」とでも呼んでくださいw)でもあれですよ。TOP意地の週2更新wこんにちは。某旅団員より「最近、全然更新しないんですねーww」とか誹謗中傷されたので今週は意地の週2回更新です。先日、名古屋で物件の決済があったのですがその決済中の着金確認の時の通称「ヒマタイム」での雑談話です。現所有者A中間業者B買主CのAーBーC間で結ぶ契約で、Bの業者は売買登記することなく直接、買主Cさんに所有権を移転させてしまう手法。普通であれば業者Bさんは現所有者Aさんと売買契約を締結(A-B間契約)して買主Cさんに対して売り主となる(B-C間契約)のですがB-C間契約はいわゆる他人物売買です。買主CさんはこのA-B間契約について知ることは出来ないので業者Bさんが「Aさんと無事に契約出来ました」と口頭で告知されB-C間契約を締結することになります。(買主CさんがA-B間の契約書を見ると売値が違うので仕入れ金額がバレちゃいますからまず見せてもらえませんw)しかし、ここでA-B間の契約が実際に締結されていなくても「Aさんと無事に売買契約締結しました」とBさんがCさんに告げればウラが取れない状態でもB-C間契約を締結することが出来ますからこの制度を悪用しようと思えばいくらでも手付金詐欺が出来ちゃいます。(ま、500万程度のお金欲しさに詐欺犯としてお縄になる覚悟のある業者がいればの話ですけどw)えぇ、、仮に物件が売値1億・手付500万だとして同じ手法で10人騙せば一つの物件で一気に5000万騙し取れますから入会金30万の商材塾を開設して入塾者から「金返せ!!」とクレーム作業に追われるより遥かに効率的です。(ここはサラッと読んでくださいw)「なに言ってんだよwそんな単純な詐欺に騙されるわけねーじゃんww」このブログを読んでる人ならきっとそう思う方も多いんじゃないかと思いますが、今回の事案、、そういう方がやられちゃいました。(ちゃんと事務所を開設して営業してる業者だと「どこまでまともな業者かどうか?」を見抜くのはプロでもホント難しいんです)これ以上被害者を増やしたくないので手口を簡単に書いてみます。同時にA-B間の契約書の表紙を作成。(゚д゚)ウマー(゚д゚)ウマーの想像図(画:ルィージ画伯w)ポイントは融資特約付き契約にすることです。売主である業者が融資をあっせんするとなると融資付けのコントロールは買主Cさんではなくこの業者Bになります。この業者Bが契約した後、融資がなかなか付かないので融資特約の日付変更の覚書を駆使してダラダラと契約を伸ばしてしまえばいつまでも白紙解約できませんから(買主は物件が欲しいので自分から白紙解約を言い出すのはイヤだと想定)手付金は返って来ないし仮に「金返せ!」と言えば融資特約を逆手に契約不履行で20%の違約請求される恐れもあります。Cさんが「金返せ!」と騒ぐ頃には第2第3の犠牲者が出ている頃ですからそっちから騙し取った手付金を回せばいつまで経っても詐欺を立証するのは困難です。言って元の所有者に直接契約の有無を確認するのも難しいですから売り出されている物件が他で売買されて登記内容が変わらない限り「詐欺だ!」と言うのは厳しいかもしれません。A-B間の契約が実際に行われたかどうかの確認はなかなか取りようがありません。融資を売り主であり業者であり詐欺師のBさんに任せてしまえば融資の打診なんかするわけもなく(打診して万が一にも融資が出てしまったら大変ですw)所有者AさんとのA-B間契約なんて「もちろんやってます」って言い張るに決まってます。一般の大家さんがこれを見抜くにはA-B間に入っている仲介さんを見つけるか怒られるのを覚悟で現所有者に確認するかくらいしか無いので(本人確認が必要な売り主固有の書類なんて委任状を偽造すれば簡単に取れますからw)普段からこの手法でやり慣れていない業者がこの手の取引を持ちかけてきたら慎重の上に慎重な取引で契約してください。facebook(公式w)」にカラー写真にてアップしてあります。TOP狼旅団炎の駆け込み寺wここんとこ更新が週一ペースなんですのwこんにちは。BOLO関東支部(ホントは「東京支部」にしたかったんですけどもう少し包括的な位置づけの方がいいとあちこちから言われて「関東支部」となりました)設立に伴う隊員募集をしたところなんと1週間足らずで30名近い応募がありました。この吉報を早速アネゴ(通称:鬼の買付レベル7w)にご報告したのですが、元来の一本気な性格な方なのでブログでもヒヤカシみたいな怖い物見たさみたいなビンボー人という珍獣をみるようななんとなく席だけ置いとくヤツとか大々的に募集しちゃうと、そんなヤツらまで集まってくんのよ。そんなヤツらは一切いらねーの!大家の会なんて他にリッパな所がいっくらでもあるんだからそっち行けってーのwww(アネゴブログより抜粋)と憎まれ口を叩いておられました。旅団経由で応募してきた方です。BOLOで切磋琢磨して活躍していただきたいものです。言え、ワタクシが募集実務をやるだけの時間が無いので以下のテンプレにてワタクシのメールフォームに飛ばしてください。きたテンプレを関東支部長に転送しますのでよろしくお願いします。話は変わりますが新戦力君の加入から早、一か月。今では図面製作どころか売買の立ち合い業務まで単独でこなすようになり自力でブツあげした物件を一人で契約するくらいまで成長しました。(しかも立ち合いで息を吐くようなセールストークを駆使してアテ物目的な案内のお客さんから買付けをもぎ取る怒涛の快進撃ぶりww)このままいくと今年の夏くらいにはワタクシのノウハウをすべて吸い尽くして独立すんじゃねーの?wwって勢いなのですがおかげさまでワタクシの仕事の負担は1/10以下になりました。(まさか1か月足らずでここまで楽できるとは思いませんでした)と言うことで前々から計画していた「狼旅団炎の駆け込み寺(平たく言えばお悩み相談室ですw)」を今月から開設します。不動産投資をやってるといろいろ悩みみたいなものが湧いてくると思います。そんな悩みをワタクシと新戦力君の二人で真摯にお聞きして目からウロコな解決策をごスバッとご提案するというこの企画。(例によっていつまで続くか保障はありませんがw)当初は無料でやろうと思ってたのですがそれだと興味本位だけで相談に来る人が続出してホントに悩んでいる人が相談出来なくて困ってしまいます。言ってお金を取って相談に乗るというのもカッコ悪いです。(それじゃそこらへんのコンサルと一緒になっちゃいます)そこで我々、考えました。「相談時にお金とか食い物ではなく何か面白い貢ぎモノをください。」(食い物だとワタクシがさらにデブになっちゃうのでくれぐれもご遠慮ください)例えばビンテージ物のジッポライターとか昔流行ったポケットコンピューターとか野球盤とかコカ・コーラヨーヨーとかスライムなどなど、、とにかく品物の価格ではなくあくまでもワタクシ達が「ををををを!!!」と思うものでお願いしますw。吟味してうちの会社に来ての相談になるか電話での相談になりますが簡単に回答出来そうなやつはメールでちゃっちゃと回答するかもしれません。一度にたくさん相談が来た場合、回答に少々お時間が掛かることがありますのでご了解お願いします。やって告知すると決まって起こり得ることが「我々二人が喜ぶモノ」への誤解です。一応釘を刺しておきますがアダ○トグッズを誇らしげに持参するのだけはご遠慮ください。