りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。なんでしょうか?拍手14って。(こんな異常な拍手数、初めてです。)あれほど拍手よりポチをくれとなかば催促したつもりなのですが・・大家業界の皆様、結構あまのじゃくサンなんデスネw・・。(拍手以上にポチの数が非常に多かったのでポチと拍手の同時押しとワタクシなりに善意な解釈をしたいと思います。)そんな皆さんのあたたかい応援で前人未到の8位(!)まで登りつめてきました。ありがとうございます。先月も同じこと言ったのですが月末(しかも11月末です。業界的には今日が年末なんデス)の今日、出来る仲介さんは決済やらノルマの追い込みやらでメチャメチャ忙しいはず。出来る仲介さん:「あ、すみません。今、決済中なので折り返します。」と手短に電話に出るはずです。(カチョイイデス)あと結末ノルマに追われている仲介さんはおそらく留守番電話になってるんじゃないでしょうか。(電話なんかでしゃべってる余裕はナッシング)ここをお読みの不動産投資家の皆様、一度月末の午前中とか5、10日の大安あたりに担当の仲介さんに抜き打ちで電話してみるとその仲介さんの実力がなんとなくわかって来るものです。(あ、ワタクシに電話してくるのはダメです。)あと仲介さんが持ってるかばん。これを一度チェックしてみると面白いかもしれません。収益物件の仲介はクリアファイルに物件情報をまとめて持って歩きますがあまり数が多いヤツって仕事出来ないケースが多いです。そんなにいい物件がたくさんあるわけないです。昔、知り合いでパイロット用の皮かばん(厚み25センチ!!)に物件資料をパンパンに詰めて持って歩いているやつがいました。あれだけ資料持って歩いていても彼が成約したと言う話、聞いたことがありません。業界ではこういう重いだけのかばんの事を「漬物石」と呼びます。(中身はまったく役に立たないから)最近めっきり彼の話を聞かなくなったのでおそらく別の業界に転進したものと思います。上には上がいるもんです。寺島君(仮名)の話です。彼は物件資料というかオフィスごと全部自分のワゴン車に積み込んで営業してました。(おまえは富山のクスリ売りかw)ちゃんとワゴン車のうしろに棚が付いていて普通の事務所みたいに住宅地図や物件資料(たぶん1000件以上あったと思います)を常時積み込んで移動。(ガッツがあるやつなのでブローカーの物件リストを全部、紙で取り寄せたのでしょうか。浅草橋界隈の古紙回収リヤカーに年中、狙われています。)ファミレスとかファーストフード店の横に車を横付け。物件の話になるとその都度クルマに資料を取りに行くという営業スタイル。走る不動産屋というば聞こえがいいですがワタクシから見たらあれは移動図書館です。あってコピー機が付いていません。コピーが必要な時どうするかと言うとそのままクルマに拉致されてキンコーズまで移動。(いちいち面倒です)見かねてうちの事務所のコピー機を一時貸していたのですが関係ない他社用のコピーまで100枚単位で取りはじめるんもんですからウザくなって出入り禁止にしました。なんだか非常に無駄の多いヤツでしたが本人いわく時代の最先端を行く不動産屋(特許出願済)だったのですがその後、これを真似をする同業者は現れず。彼もいつの間にか連絡も無くなりウワサではデリのドライバーをやってるということです。移動販売のクレープ屋さんとかの方が適性あったんじゃないかと思います。後にも先にも「走る不動産屋」(そういや昔、「投げる不動産屋」ってのがいましたね)は彼以外に知りません。ITツールはひと昔前と比べるとこちらはものすごい進化を遂げました。iphoneの登場により重たいファイルをPC無しでも転送出来るようになり会社にいなくても外で大概のことは出来るようになりました。(謄本がiphoneで取れるようになったらうれしいです。なんとかしてください。)ただiPadでアットホームのチラシをお客さんに見せると言うツール。あれはなんなんでしょう。本当にあれで商談しているのを見たことは一度もありません。右側のメールフォームからわざわざ「このブログって実話じゃなくって実はネタ書いてんじゃないですか?」と聞いてこられる方がいらっしゃいます。基本的に全部実話です。「こんなブログ書いてていつ仕事してんですか?」と質問してきた方。TOPここは警察じゃないよ~こんばんは。昨日の「ブログランキング10位になっちゃった事件」ですが、、、夢だったのかまぼろしだったのか朝起きたらやっぱりランク外に弾き出されてました。なんかかぼちゃの馬車に乗ったシンデレラみたいな気分です。ま、常に1ページに顔を出せるようこれからもしつこくブログ書き続ける所存です。話は変わりますが昨日の夜、会社に警察から電話がありました。大きな声では言えませんが先日近所の家に泥棒が入ったらしくうちのマンションの防犯カメラに何か写っているかも知れないので防犯カメラの映像を見せてくれないかとのこと。・・なんかこんな話、前にもあったのですが何にしてもうちの防犯カメラも少しは社会貢献出来ているようですw。前回は泥棒さんの逃走経路にうちのマンションが入っていなかったので写っていませんでしたが今回は逃走経路がどうやらうちのマンションの前らしくかなりの確率で写っていそうな予感がするとのこと。いうことで午前中、いつもの刑事さん(最近の刑事さんは警察手帳の他に名刺を持ってますw)が自転車で来訪。(覆面パトカーではなくママチャリです。ま、ある意味覆面と言っちゃ覆面ですねw)挨拶もそこそこに刑事さん、管理室に立て篭もり防犯カメラのチェックを始めました。検証にはオーナーも立ち会う必要があるということなのでワタクシも一緒に管理室へ。(この管理室が非常に狭い。)息苦しいほどウスラ狭い管理室に太っちょな二人組み。ミスターBooの迷コンビみたいです。今回の再生箇所は日曜日から直近2日前までの画像。時間でいうと72時間。昔のようにビデオテープならテープごと貸し出して終わるのですがうちのはHDタイプの記録装置。HDを外して貸し出すわけにもいかずその場で再生して現場検証になります。基本早送りで見るのですがそれでも結構時間がかかります。(あーめんどくせー)途中、人が通るとそこは通常速度で再生。ワタクシ、あまりに単純作業なので途中で飽きてしまいます。この点、刑事さんは立派です。こんな地味な作業でも黙々とこなします。あやしいシーンが納められた画像が見つかりました。マンション前の道を行ったり来たりしている正体不明のオトコ。コイツが手ぶらなのが気になるそうです。(デカの直感ってやつでしょうか。飽きて管理室の消防装置で遊んでいたワタクシもちょっと色めきたちます)しかしこれは犯行日前日の画像なのですが刑事さんいわく「どうもこいつが怪しい」そうです。(どう怪しいかは捜査上の守秘とかで教えてくれませんでしたケチ)このオトコ。こちらの防犯カメラに気付いたのかわかりませんがしばらくすると2カメさんに向かって歩いてきましたw。(コイツが犯人だったとしたらわざわざカメラに顔見せしにくるなんてなんて間抜けな泥棒なんでしょうww)刑事さんが言うには事前に近隣の下見に来て防犯カメラのありかとかそのカメラがダミーなのか本物なのかチェックしてんじゃないかと。(ちなみにうちのカメラは全部ホンモノです)初めてカメラに犯人っぽい画像が見つかった事もありなにやら刑事ドラマみたいな様相になってまいりました。(なかなか都合よく犯人画像が映っていることはあまり無いようです)よせばいいのにそんな場面「警視庁潜入24時~冬の大捜査網」でしか見たことの無いワタクシ。調子に乗ってしまいました。オオカミ:「ん?そうなるとこのカメラの存在がわかったわけですからもうこの道は通らないんじゃないでしょうか・・。」(刑事犬オオカミの華麗な推理)今日のワタクシいつもとなんだか違います。調子に乗ったワタクシ。キレた推理を展開します。オオカミ:「ということは川崎さん刑事さん。このオトコが下見役で実行犯は別にいるんじゃないですか」。(華麗な推理その2)またせっかくなので「お嬢様刑事さんの目は節穴でございますか」?というフレーズをどこかで使いたかったのですが使うにはちょっと無理がありそうだしここは使う場面ではありませんww。(というか言ったら思い切りグーで殴られそうです。)真剣な眼差しで画面に食い入る刑事さんの背後でワタクシがペラペラしゃべってるのが気に障るらしくちょっとムカついてるみたいです。)3日分の画像を見る限りあやしいシーンはここだけでしたのでこの部分をメモリースティックにコピーして終了。しゃべっている時はムッとしてましたが重要な捜査資料が手に入ったのか帰りはすっかり機嫌もよくなりワタクシ、ホッと一安心です。ところでこれで犯人が捕まったら警視総監賞とか貰えるのでしょうか?聞きたかったのですがワタクシも立派なオトナです。ここはぐっと我慢しました。(ていうか協力したのはワタクシではなく防犯カメラですよね。知ってますよそのくらい。)「警視総監賞は無理だとしてもせめてピーポー君のぬいぐるみくらいはくれますよね?」とクレクレ君なワタクシですがピーポー君よりも欲しいものがあります。なにかの間違いなのか・・ワタクシのブログがとうとう10位まで上がってきましたw。一時的とはいえ地道にコツコツ続けていればこんなことも起こるんですね。12位くらいが限界だと思っていたのでここまで来ればホントに満足です。ありがとうございます。これからも引き続き面白いネタを書きたいと思います。話は変わりますが先ほど先週お話した「窓口決済w」を終え、、会社に戻ってくるとスーパーブローカーTさんから年末恒例の高額物件情報がFAXされてきました。毎年この時期になると年末までに〇〇しないといけないから急いで買うとか急いで売るとか始まるのですが今年ももうそんな季節なんですね。(〇〇は売主・買主の都合でなくブローカーさんの都合だったりします)この時期を過ぎると「年末予定の契約が当事者が海外旅行に出かけてしまったので来年に流れた。それまで餅代貸してくれ。大丈夫!手付けで返すから」と電話が掛かってくるクリスマスがやってきます。当たるという思考回路はいくらか改善された模様です。いうことで今日は東京駅近くの売りビルと銀座の売りビルの2件が来ました。東京駅近くの売りビルは2300億(いーかげんにしろっつーのwww)というバカプライスだったので置いといて・・比較的現実的な銀座のビルの話です。(いつも言いますが夢ばかり追ってもメシは食えませんよ。※業者対策として、物件データは不正確なものとしておりますw←某メルマガからパクって来ました。入居率40%の追い出し案件なのか収益案件なのかよくわからない微妙なビル。追い出し失敗してレンダーからダメだしされてる物件ではないかと・・。価格は当初強気の価格60億から大幅プライスダウンのなんとまさかの20億!!見るからに「60億で売りに出ていたのが20億だよ!ヒィーーーハーー!!!」と思いっきり興奮しきったFAXに見えます。瞬殺するのは非常に申し訳ありませんが・・・これってそれでも十分に高いと思います。はいw土地100坪で60億ってことは単純に坪6000万です。銀座といえ中央通りでも無い限りそんなべらぼうな値段で売れるわけありません。坪2000万ならどうかということですか?ダメダメ。追い出し費用と取り壊し費用どうすんですか?この20億という価格ですが60億という数字をエンピツらしきモノで一旦消して(今どきエンピツですよ・・びっくりしましたw)手書きで20と書いてありました。(つーかこのくらいの資料なんだからきれいに作り直すとか知恵はないのでしょうか)そもそもこのエンピツで「20」と書いた人は誰なんでしょう・・。ある話なんですがいつも気になります。Tさんはどうやらこの2物件で今から年末勝負に出るそうです。バクチ打ちは違いますねぇ。ワタクシはというと実需の2500万円と3200万円のレジが年末勝負の物件。(年末は刻んでパープレイでフィニッシュです)Tさんに言ったらきっと鼻で笑われそうです。(だって20億の物件でも例によって「俺は普段こんなちっちゃい物件はやらないんだけどね」と言ってました)そういえばこの20億の物件の先を聞くの忘れました。先の先の先の・・ってなるとは思いますが。TOPツイてるオトコ。午前中、セミナーに来ていただいたOさんと東急線某駅の物件を見に行くため駅で待ち合わせしてた時の出来事。(今日ここに来た目的は物件の案内と物件の写真撮影です。)集合時間よりちょっと早く着いたので駅前でまったりしてるといきなりスーツ姿の若造に声を掛けられました。日曜日のこんな時間にこんなところで仕事してるわけないでしょうと思いつつも不用意に「違います」なんて言って相手するとなんかめんどくさそうだったのでワタクシ「仕事と言われれば仕事中だけど」とぶっきらぼうに答えましたが一目見てすぐこいつが何なのかピンときました。新橋とか新宿とかサラリーマンにカタッパシ名刺を配りまくるマンション業者でしょう。「お名刺交換させて貰えませんか?」と藪から棒に声を掛けて名刺を集めてまわり忘れた頃にテレアポしてくる業者さんですが・・初対面であそこまで仲良くなろうとするパワー・・不動産業界なんてケチな業界で使うよりもっと他の分野で使った方があなたのタメですよと突っ込み入れたくなります。(まだ若いんだからやり直しきくよと若者をたしなめる金八先生みたいな感じでw)いつも言いますがワタクシも弱小とはいえ一応プロの業者です。街中で不動産屋かそうでないかなんとなくわかるくらいの嗅覚は仕事が休みであっても持ち合わせていますw。大きいターミナル駅でもなく一日の乗降者数1000人ぐらいの小さい駅。こんなところで朝っぱらから一体何を企んでいるのでしょうか?同業者としては彼の行動がとても気になるところです。想像するにこの駅周辺で土地を仕入れて分譲やる気なんじゃないかと。この界隈で最近大きい土地の売り話は無いので一体どこの土地仕込むのかワタクシ非常に興味シンシンです。いつもなら邪険に扱うところですが逆にこっちから質問攻めしました。(手馴れたやつだとどこに仕込むか絶対に教えてはくれないのですが風貌とか話し方を聞くとまだ初心者クラスの営業っぽいですw。)聞けば彼は渋谷のマンション分譲会社とのこと。周辺相場をこんな初心者みたいな営業マンを大量投入して人海戦術で調べているのでしょう。ことはまだこの土地は仕込む前ですなw。ヒヒヒそうとわかれば話は別です。どこの土地を狙ってるかどうしても知りたいので締め上げて聞き出そうと思いましたがそんなことしなくてもこういう手合いは簡単に白状しそうです。締め上げて無理に聞き出すと口が貝のようになりそうだったのでやさしく太陽政策で聞き出しましたw。話を総合すると駅東側の徒歩5分くらいの工場跡地のようです。これはワタクシも売り情報だとは知りませんでした。明日ちょっと登記簿上げてみて登記が動いていなかったら横取りですww。話しかけられてから10分くらいの立ち話でしたが思わぬおいしい情報を仕入れました。そんないい事ばかりで映画みたいなハッピーエンドを向かえるほどワタクシ、ツイてるオトコではありません。そんな話を聞いてすっかり舞い上がってしまい、肝心カナメの物件写真取るのすっかり忘れて帰って来てしまいましたw。えぇ、一枚も撮ってません。いう微妙なヌケサクなところでワタクシ何かと損してる気がします。こちらをクリックしていただけるとうれしいのですが・・・。言っても年末モードなので家でお仕事です。先週専任いただいた物件の重要事項説明書の作成とファクトシートの原稿作り。ワタクシこのファクトシート作るのが非常に苦手です。アットホーム用の図面なのですがあまりセンスよくありません。間取りソフトとフォトショップを多用して半日がかりで作成しました。出来栄えはといえば・・やっぱりセンスないですね。アットホームで頼んだのとあまり変わり映えしないです。一応売主さんにも見せないといけないチラシ図面なのでこれではダメです。お金は掛かりますがやっぱり友人にお願いして手直しして貰いました。小一時間くらいしたら(ワタクシが泣きながら半日も費やしたなのに・・1時間で出来るものなんですか?)データが送られてきましたが・・・やっぱりプロは違います。ワタクシとは比較にならない出来栄えです。これならすぐ売れそうな気がしますw。その友人が最近不動産投資に目覚めたらしく不動産投資関係の書籍を買い漁って勉強しているそうです。ワタクシが言っては身も蓋もないのですが本業のデザインで食えるんだからわざわざ不動産投資なんてやらなくてもいいと思うのですが・・。彼の希望は「都内で10%程度の投資物件」。「地方都市で高利回りのアパート」。要はちょっぴり利回り星人さんなんですww。地方でボロ家を格安で買って投資するとか土地価格で買えるアパートを買って出口戦略を考えて投資するとか・・話を聞くとどんな書籍を買って勉強しているかわかってしまう自分がちょっぴり嫌です。こんな身近にこういうことを考えている人がいたのは驚きです。都内で希望する物件はどうしても8%くらいの表面利回りになるので最近、地方の高利回り物件を取り寄せていろいろ吟味を始めているとのこと。どこから資料を入手しているかはここでは書けませんが、物件概要の話を聞く限り条件は悪くなさそうです。全部の物件が想定利回りで計算しているので実際はどうなのか聞かれました。想定はあくまで想定だからあまりアテにしないで自分できちんと調べた方がいいよと伝えましたが、、なんか放っておいたらいつの間にか岡山とか熊本とかの高利回り物件をフルローンで買ってしまいそうですw。都内でも地方でも住むのは人間ですし賃料の相場こそ違いますが満室で安定的に運用できればどこに買おうが構わないと思います。行った事がないエリアの物件を買うと言う行為はちょっとお勧め出来ません。いつもここでは書いていますが地元の仲介屋の話を真に受けずに自分の目で賃貸動向を確かめてからにした方がいいよと言って電話を切りました。いえ彼の性格を考えると来月くらいにはきっとどこか地方の物件を買ってしまうと思います。エライやる気満々だったしあの言い方ならすでに銀行も当たりをつけていると思います。なんでも自分で決めないと気が済まない性格だしワタクシが説明してもあまり聞くわけでもないので困ることがない限り口出ししないつもりです。彼がどんな物件を買ってくるのかちょっと楽しみです。なんかやっつけ仕事みたいなネタですみません。半日フォトショップいじってたので頭の中が真っ白なんです。