老いては換金性が良い資産が安心だ。真剣に取り組んでこなかったことが悔まれる。一生一度の人生を無駄にしてよいのか。昨日は、日経平均株価が2年1カ月ぶりの高値をつけた。愚生の知るバブル期(1989年12月)ピークに付けた最高値は、3万8915円だ。東証株価指数(TOPIX、日経平均225ではない)に企業からの配当金を加えた配当込みTOPIX(基準日は1989年1月4日)のドル換算値は、1989年12月の水準を超えている。1989年末に配当込みTOPIX連動型ファンドを1000ドル分購入していたとする。諸経費を考慮しなければ、現在の価格は1020ドルになる。日本の投資家が10万円分購入していた場合は、8万1000円となる。海外投資家から見た日本株の価格は、ドルベースで為替変動も含む。名目為替レートは、円高・ドル安のため1989年末の1ドル=140円台と111円では25%前後も円が高い。為替差損を補正すれば、10万1250円だから当時の価格とほぼ同程度だ。当時に比べ外国人の日本株保有比率が増えた。このことで、日本株の配当利回りは上昇した。現在は、海外投資家にとって日本株は過去のどの時点で買っても含み益が発生する水準に到達した。昨日の上げを含めても、株価収益率(PER)的には、日本株はまだ割安感がある。PBR(株価純資産倍率)も直近は1.3倍程度だ。仮に、配当利回りが2%なら株価が全く動かなくても、10年後には2割、20年後には5割近くも投資元本は増加する。株屋からは、日経平均225の勢いは強い。2万0500円越えの上昇は固いとの声も出てきた。米国ではFANGやMANTのようなIT企業が続々と生まれ、時価総額の上位を占めている。米国優良企業は、日本企業とは桁違いの収益力を誇る。株価を量る物差しが、PERやPBRでよいのだろうか。愚生は成熟企業ならともかく、成長を牽引するネット企業では指標が違うような気がする。成長力と先々のための投資資金となるキャシュフローの流入の大きさが重要だと考える。なければ、アマゾンドットコムの株価など説明はつかない。外人投資家も同様に、会計上の利益よりキャッシュフローを注目するようだ。売上高営業キャッシュフロー比率で現金創出力を測れば、企業間の実力差は一目瞭然だ。アリババは50%超、マイクロソフト30%超にもなるが、日本勢はトヨタ自動車でも10%台にしかならない。考えれば、成長力に乏しい日本の大型株への資金の流入はこの先限られているかもしれない。株価の大きな上昇には、世界のライバルを見据えて収益力を高める必要がある。ところで、今朝の新聞には、国土交通省が発表した2017年7月1日時点の基準地価が載っていた。基準地価は、商業地と工業地に底入れの兆しが見えてきたが、住宅地はまだ長らく資産デフレが続いている。日銀の緩和マネーがあるといっても、実需のない土地が上昇するはずはない。三大都市圏から周辺都市へと地価上昇は広がって、取り残された地方圏との間で二極化が一段と鮮明になってきた。全国の家賃を含む住居費は0.2%のマイナスだから、いっそうの資産デフレが進んでいる。首都東京と言え、商業地はプラス圏内を維持するのは2020年の東京五輪までだろう。東京の分譲マンションの新設着工戸数は2016年度に前年度比5.1%下落。東京の郊外でもマンション価格が高騰し、買い控えの動きが広がる。上振れした東京のマンションは、これから価格調整のため長期の資産デフレに堕ちる。愚生の住むM市近郊では、最近建設されるビルのほとんどは賃貸や分譲住宅ではなく、介護施設やシルバーライフに関わるものだ。先見の明があるのだろうか。実需もないのに田舎に建設されたアパートは、家賃が下がったシュミュレーションまでなされているのだろうか。新築アパート建設は、デフレで建築費は下がり、家賃も下がる。築年数が進む古くなったアパートの家賃は、更に賃料が下がる。緩和マネーの貸し倒れが起きて、バブル崩壊が現実となるのだろうか。「日記・コラム・つぶやき」カテゴリの記事サラリーマンの対策は十分な睡眠の確保(2020.02.19)老いては換金性が良い資産が安心だ。思案橋ブルースという雰囲気になる。(2020.01.28)上昇した米国株の利益確定の口実(2020.01.25)株を売りたい人がいたから一旦下げた。NHKは貴重な時間帯に芸能ニュースを流すな。