供給】2階77m24,728万円(坪単価204万円)2019/06/12(Wed)【新築】葛飾/江戸川/足立00サンリヤン北綾瀬。※6,000以上も記事を書いておいて今更なのですが、このように箇条書きにした方が見やすいと思うので今後はこの形で行こうかと...。より都心直通の始発駅となった北綾瀬駅が徒歩圏になる物件です。直通化を見越し北綾瀬駅界隈ではここ数年分譲マンションの供給が盛んですので、駅徒歩10分を超え、かつ、環七沿いとなる当物件のポジションはインパクトのあるものとは言えません。そんな中、特長としては、南方向に戸建中心の第一種住居地域が広がっていると言う点が挙げられそうですね。環七は敷地北側なので影響は比較的小さく、環七の向かいには広大な中川公園、さらに、環七などの大通りを越えることのない徒歩7分に通学区の東渕江小学校があるというのも子育て世代には良い材料になります。ちなみに、この西日本鉄道によるサンリヤンシリーズは昨年のサンリヤン小岩レジデンス、サンリヤン成増アーバンステージに次いで3物件目になります。いずれもファミリータイプ中心の総戸数60戸超になっており、ある程度のスケール感を意識している様子が伺えます。当物件は近年北綾瀬駅界隈で分譲されたファミリータイプのマンションの中では総戸数が最大級のものになります。公式ホームページお部屋は77m2の4LDK、南西角住戸です。当物件は全戸西向きの設計ですので、この南端に位置した角住戸だけが南に面していることになります。このお部屋は低層階なので視界抜けは得られないものの、南側は接道、また、いずれの方角も前建が戸建になるので日照に関しては良好ですね。ポジション的に環七からはかなり奥まったポジションになりますのでそちらの影響も小さく済みそうです。間取りとしては、上層階に設けられたルーバルプランのような80m2超の大きさこそないものの、このご時世のプランにしては比較的大きなものと言えます。ポイントは80m2に満たない大きさながら3LDKではなく4LDKになっている点でしょうね。このご時世においては何ら珍しくないプランではあるのですが、やはり1室1室のゆとりは小さく特に形の悪い洋室2には厳しさを感じてしまいます。物件内では貴重な南向き住戸ながら南面開口部がかなり制限されてしまっているのも残念に感じますし、少々勿体ない造りという印象ですね。洋室4の引き戸を開け放つと違和感少なく3LDK的に利用できるのは良い点ではあるものの、西側開口部に連窓サッシが導入されているわけではないですし、洋室4の南側に窓がないのも残念な点になります。日照だけでなく眺望も良好な上層階は1割ほど高い水準なので、低層階なりに単価が抑えられている反面、同階中住戸(西向き)に比べると5%超ほど高い水準で、やはり南向き住戸率の低さが考慮された単価設定ということになるでしょう。物件自体の平均200~210万円という水準も2017年のライオンズ東綾瀬公園グランフォート(駅徒歩8分・平均坪単価約215万円)、2018年のルネ北綾瀬(駅徒歩6分・平均坪単価約215万円)などと比べ強気な印象があるのは拭えません。いずれも南向き住戸率がこちらよりも高かったですし...。(1)プロフィールAuthor:モモレジ自己居住用及び投資用としてのマンション購入数は10室を超えるプチ投資家で猫とマンションをこよなく愛しています。