りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)法床で坪74万ってなんだよwww普通、セミナー終わるとセミナー特需ポチってのがあるもんなのですが、、、wこんにちは。ワタクシがこのブログを書く始めたきっかけになった話は過去ログでもよく書いてるのでご存知だと思いますが、要するにこの越川君が原因です。あ、ワタクシ、越川@絶賛婚活中と申します、、、ってことはあれです、こいつがワタクシに「オオカミさんもブログ書いたらどうですか?」なんて余計なことを言わなければワタクシ、ブログも書いてなければ、世の大家さんの存在も知らずに(サラリーマンが不動産投資やってるなんて夢にも思ってませんでしたからw)売買規模のデカいBtoBの業販系仲介業務だけやって大儲けして今頃、恵比寿界隈のおしゃれなオフィスで美人秘書をしたがえてふんぞり返ってた可能性もあったわけで、、今更ながら人生って誰と出会うかで大きく変わるもんだと思ってしまいます。(ちなみに現実の世界では小汚いオフィスでアラフィフオトコのエスパー君がワタクシの前に座ってます)逆に言えば今、こうやってブログを通じてたくさんの人と出会い毎日楽しく過ごせてるのもこの越川君あっての話。いう恩があるからこそ彼になにかしてやれないかと考えてかれこれ4年近くこんな無料広告をワタクシのブログに貼らせていただいてます。最近すごく仕事が忙しいようで我々も疎遠な日が続いていたのですが珍しく新築見学会の案内状がFB経由で届きました。スケールメリットもありますが今どき法床で坪74万ってのはちょっとあり得ない金額です。ちなみにウチでも過去にこの越川君の監修で新築RCを建てたことがあるんですが当時はまだ建築単価も安かったこともあり坪単価64万くらいで出来ました。当時と同じ仕様で今ごろ建てれば坪単価で100万くらいは絶対掛かるでしょうから今みたいな時期に坪74万なんて言われるとどんなカラクリがあるんだろうと考えちゃいます。ワタクシ、早速見学会に申し込みがてら越川君に電話してこのカラクリについて聞いてみました。ウチと違うのがやっぱり建築規模。ウチの新築と比較すると建築規模が3倍ですから発注材料を大口で出来るのでその分単価も下がります。(ま、普通のゼネコンはこの辺を伏せて普通に請求してくるのでコストがあまり下がらないんですけどねw)またよくある話で物件の利回りを上げる手法として一部屋あたりの面積を小さくして部屋数を稼ぎ賃料アップで利回りを上げるというのがありますが、それをやると当然部屋にぶち込む水回り設備の数も増えるので建築コストが増大します。利回りアップなのはいいですが建築単価も当時に上げてしまうので言ってみれば諸刃の剣。越川君はここを40m2の広さに広げて部屋数を少なくして設備増による建築コスト増大を回避したようです。これって一部屋の賃貸面積を広げ過ぎると入退去時の原状回復費が増える恐れがあるので投資と言う面を考えるとギリギリの床面積を検討しないといけません。(じゃ、いっそのこと一部屋80m2にしようなんて安易に考えると投資面では大失敗する恐れがあるんです)恐らく越川君のことなので一部屋40m2から使える「新築時の不動産取得税」をゼロにすべくこの40m2という床面積を選択したんじゃないかと思いますが場所的にこの40m2タイプはドハマりしそうなので結果的に部屋を大きくすることでの賃料ダウンも最小限に食い止めた感じがします。(ちなみにこの床面積だと固定資産税も5年間減免出来ます)と言ってもこの坪単価はちょっと安すぎるので「もしかしたら細かいところで微妙に仕様を落としてコストカットしてんのかな?」とも疑ってしまうワタクシ。(えぇ、、仲の良い友達であってもワタクシ、、おいそれとは他人は信用できませんw)聞けば、この物件、、ワタクシの時の新築より仕様を奢ってます。オレ様、坪64万で建てちゃってすげーだろ!!!」と口から泡が出るほど自慢しまくってたワタクシ。して、、この坪単価でも越川君にボラれていたんでしょうか?wwww(だってうちは杭すら打ってなくて64万だったしw)そんな越川君の手掛けた物件の見学会ですがまだ見学会だけなら席があるそうなのでRCで新築やりたいって人は一度見ておいた方がいいかもしれません。(ラウドネスを軽くパクってますw)今日もギリギリの更新なんですのwこんにちは。昨日の「狼旅団○販大家さん」。皆さん、、キャッシュを相当貯めこんでるんですね?www(都内の新築ですので恐らく本物件でも10%程度の手出しかそれなりの共同担保を要求されるはずですから)で、このシリーズですが、うちが何らかの理由でその物件が買えない場合、「誰か買いませんか?」とマーケットに放流するのですが、あとで決まって「やっぱり無理してでも買っておけば良かった」ということが多いので、今回だけはまずワタクシのところでの融資の可否で放流するかどうか判断させていただきます。昨日のうちにざっくりと収支表を作ってみました。言ってもまだボリューム計算が終わっていませんから正確な数字もわかりません。いう時は過去に入れた似たような用途地域の計算シートを活用して適当にねつ造しますw(この手の収支計算表は100箇所くらい作ってるのでそれのうち、どれか似たようなのがひとつくらいあるもんなんですw)ただその際、注意して欲しいのですがいくらねつ造と言ってもあとから出す正確な収支計算書の数字を上回ってはいけません。(あくまでも最初の計算書なので控えめな数値にしてください)なんでかと言えば最初に出した収支表より後から出す収支が悪いと「こいつ、見込みが甘いなw」とか「これでいけるって上司に話しちゃったのになんであとからこんなクソみてーな収支計算持ってくるんだよ!」と睨まれます。昨今の銀行さん、、土地建物コミコミ融資で表面利回り8%程度の収支計算書すら見たこと無いはずですからわざわざ9%だの10%だの出しても信じて貰えませんw。(さっき銀行の担当からも「土地は自力で買うんですか?」って聞かれるくらいですからw)と言うことで、ワタクシも今回は8%くらいの利回りになるよう賃料設定しておきましたが、あれから家に帰って賃料の成約事例を見たら25m2の1Kでなんと坪15000円で成約していることを確認。(こういう成約事例は銀行を口説くときに最終兵器にもなるのでプリントアウトしておくこともお忘れなく)旅団公認建築士T氏にも聞きましたが部屋の間取り次第では夢の10%超えもあるかもよ、、とのこと。(こういう盛り上がりを見せる時って決まって物件を横取りされるワタクシなのでこれはあくまでも脳内利回りとさせていただきますw)次に間取りの検討です。ワンルーム条例のせいで今回のエリア、、一部屋50万というありえない税金が課されるのでワタクシの場合、戸数制限ギリギリの8戸を30m2以下の1Kに設定してあとは30m2超えの1LDKという布陣にして収支を組みます。(これで700万くらい浮きますw)以前の40m2ワンルームで不動産取得税を免除させる作戦に出てまんまと500万浮かせたことがあるワタクシ。今回も40m2シリーズ・・・とも考えましたが駅からも近いこともあり、そういう妙な戦略よりも部屋の個数を優先させる方がいいと考え、今回の1LDKは32m2~35m2くらいでいくつもりですが、個人的には1LDK表示が出来る最低限度の床面積である26m2(旅団T氏とA親分あたりがこの手法の魔術師と聞きかじりましたw)にも挑戦したいワタクシ。25m2という設定でライバル物件と家賃の値下げ合戦に巻き込まれないよう、27m2から28m2の1LDKを8戸、残りを32m2~35m2で収支表を完成させました。小さい部屋の賃料が坪15000円でいける間取りもある程度思いついたので(いつもの寝室、超狭設定ですw)あとはキッチンを以前打ちで採用したやつをぶち込み、追い炊き付きの1216を想定してここをこんな風にしたいと旅団公認建築士T氏に電話で依頼してあとは道路斜線以外、どこも日影に引っ掛からない真四角な建物のパースが上がってくるのを祈りつつボリュームが上がるのを待つだけという塩梅です。大体、ここまでの作業であれば昨日から今日の昼くらいまでで終わるので明日の決済業務は新戦力君にお任せして所要のため、しばし外出。ワタクシの緩んだ腹筋を鍛えることになるとはこの時点では全く思ってもいませんでしたwwwwと言うことで明日に続きますw。