りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)新たな脅威。(広島セミナー告知の件を含む)嵐が新規メンバー募集すると聞いてエスパー君がアップを開始しましたwこんにちは。最初に、3月に開催予定の狼旅団広島セミナーのご案内です。広島でのセミナーですが一応80人くらい入る会場を確保しましたので予定通り3月23日(土)に開催します。懇親会場は大きい箱がセミナー会場の付近には見当たらず50人収容できる会場しか見つからなかったので懇親会は50人限定となります。(まとめるとセミナー定員80名、懇親会定員50名での開催です)そんな広島セミナーの募集開始ですが明後日水曜日の18時のブログ更新時に開始しますので宜しくお願いします。(「広島だとそんな人が来ないよ」って言われているので五月雨式に募集開始してもいいのですが一応告知してからの募集開始をお約束しているので30日(水)18:00~の一斉募集開始とさせていただきます)さて、そんなわけで本日は月曜日。土日にセミナーレジュメを作れなかったので今日も朝から頑張って作ろうと電車に揺られて会社に来たのですが、、会社に着くとエスパー君から「この前更新したばっかりの部屋、、なぜか退去予告が入りましたよ」と一報あり。先週更新したばっかりだったので訳がわからなかったのですがどうやらご懐妊のため部屋が手狭になるだろうってことでのご引っ越しの模様。そもそもウチのレジはお子様が生まれたら住みにくい仕様に意図的にしているので退去理由が「ご懐妊」であれば引き止めもしないのですが、問題は、「更新してすぐの退去予告だったのでその更新自体を無かったことに出来ないか?」って相談が来てる点でございます。住めば更新扱いです」って言うのもあれなのですがこのお部屋は更新時に仲介さんを入れてる関係で実際に支出もあり更新を無かったことにすると少なからず損害が出ます。考えると必然的に「いや、すでに更新しちゃってるんだから無理です」って答えるしかないのですが、、今は繁忙期真っただ中、、しかも退去予定日は3月上旬ってことですので(ってかよく考えたら更新して1カ月半も居座り続けるんですから更新料返せって虫のいい話に聞こえなくもありませんねw)退去後の原状回復なんかを考慮すると3月中に貸せる状態に戻せない予感もします。「では退去時期を思いっきり前にズラしていただけたら更新料お返ししますけど、、どーですか?」と聞いてみました。今日が1月28日で今から10日くらいで退去してくれたら2月の上旬には部屋が空き、そこから原状回復すれば繁忙期ギリギリでも間に合うじゃないですか?ww(ついでに原状回復前にいつものお茶会だって開催出来ちゃいますw)内心、「今から10日で退去なんて無理だよなー」と思いつつ聞いてみたのですが、ま、無理ですよね。「そんな急には引っ越し出来ない」とピシャリと跳ね返されてしまいました。(「ってか更新料返すんだから速やかに退去してくれたっていいじゃん」って気がするワタクシです)結局、きっちりあと1か月住んでその間に引っ越し先探して退去するってことになってしまったのですが怖いのは「まだ引っ越し先が決まってない」ってこと。繁忙期ってのは賃貸物件の動きが早いので「ここに住もう」と決めても他の客と物件が取り合いになってしまい、なかなか住みたいところが決まらず「すみません、、引っ越し先がまだ決まらないので退去時期延長して貰っていいですか?」ってことがよくあります。この手の「更新過ぎたけど短期居住なんだから更新料返してくれ」なんてことを言い出す系の人ってのは往々にしてなかなか引っ越し作業が進まずいつまでも荷物が片付かず退去日になってもまだ部屋に大量の荷物があったりする傾向があるので問題児化することもしばしば。言って今から「やっぱり子供が産まれるまで住み続けます」なんて言われても困るので(重ねて申し上げますがウチのレジは子供がいないDINKS属性のコロニーを作ろうと設計しているので乳幼児と住むにはには過酷な仕様に仕上がってます)ワタクシ「ウチでも物件探してあげるし引っ越しの手伝いもするから2週間くらいで退去出来ませんか?」と聞いてみたところ、、「2週間であればなんとかなります」となんと快諾してくれましたwww(どうもウチの物件の近所で探してるらしいのでこれなら我々でも楽勝です)そんなわけで速攻で物件探ししていくつか候補になりそうな物件をメールしたのですが、、、午後になって「この物件がいいです」と早くも反応がありました。今回の退去騒動で新たな脅威を発見した次第でございます。(やっぱりこういうところは手を抜いてはいけないですね。謄本を上げてオーナーの住所を調べ上げウチの間取り図とレントロールを送り付け「オタクのレジの賃料、、ウチでこんな賃料取ってるんですからもっと上げられますよ」とささやき戦術を取ることは言うまでもございませんが、、、あれです、、、これって大方、管理会社が「この賃料じゃないと埋まらない」とか言われて真に受けてしまったんでしょうねー。ウチでもそうでしたが賃貸管理会社って部屋の面積を坪面積で割り算して「この駅周辺だと大体坪〇〇だからこの面積だといいとこ〇〇万だよね」って評価するところが多く、実際に客付けしてみると家賃設定が高い方の部屋から埋まっていくことがあるんです。(これが大家さんだと周辺賃料と間取りや設備などを徹底比較して賃料決めるので高めの賃料でも埋まるんですけど業者さんって意外にここを見ないで単に坪単価だけで決めちゃうんです)まして賃貸の客付けで専任媒介なんか与えちゃうとロクに頑張りもしないで「早期に成約すればいいや」って思う仲介さんが多いんです。TOPおばけ物件、、その後。講座を開催したら早速効果が出てきた気がします。(団員500人分には全然足りてませんけどw)こんにちは。前のブログでウチの団員がどっちを買うか迷ってた件、、(覚えてない方はリンク先まで飛んで予習してから先にお進みくださいw)ようやく決着がついたのでお知らせします。ちなみに当時、迷ってた物件はこの二つ。2部屋空き18部屋中、15部屋がリノベ済。おばけ付きwwコメント欄でも賛否両論分かれていましたが、参考までにこのスペックであればワタクシが団員の立場であれば迷うことなくBを買います。確かに心理的瑕疵があり築年数も3年古いのでトータルで考えるとAの方が出口戦略が取りやすいですが、おばけの部屋に自分が住むわけでも無いし、築30年未満の都内の物件であれば短期売却税の呪いが切れる5年後まで保有しても物件的にはまだ30代前半。(恐らく出口局面の融資年数なんてどんぐりの背比べでしょう)またやはり地主物件特有の「やらなくてもいい過剰更新」でリノベなんてしなくてもいい部屋が18部屋中15部屋完了しているってのはかなり魅力的に映るので出口局面で100万くらい掛けて外装の見える部分だけお化粧直しして売り出せば負けることは無いでしょう。(例の「困ったら石を貼れ理論」をブチかませば100万の投資で1000万くらい高く売る自信もありますw)と言うことでどっちを買おうか悩んでた団員には「迷わずおばけを買え!」と指令を与えていたのですが、、、なぜか団員は最終的にAに買付け入れて昨日契約しちゃったそうです。(オマエも羊くん同様、人に相談しておいて違うことするのかよwww)その理由、、さっき教えて貰ったんですが、、、奇跡の逆転劇的なオチでした。するにこう言うことです。1同じスペックなのでおばけの分、利回りをあげて売り出したらBにばっかり商談話が飛んできた2それを聞いたオーナー、、なぜが築年数の低いこっちの方が価値が高いと判断して「なら同じ利回りで売ればいいじゃん」と画策3いきなりBを2億に再設定、、、と。なーんだ、、そんなことがあったんですね。(それならワタクシも迷わずAを買ってますよ。はははww)それでもこの2億のB物件、、レインズに載せたらところ、どこの会社とは言いませんがいつのもようにレントロール改ざんしてサンタメ契約で売り抜けてしまうようなので現時点では売り主さんの判断も間違っちゃいません。(ちなみに銀行っておばけが出ることに対しては物件評価が落ちないらしいですw)しかも、、しかもです。利回りは平成築ながら10%超えと文句は無いのですが、空き部屋を順次リノベしていかないと居住年数10年超え部屋が多いだけにあとで苦労しそうです。同じ管理会社を使ってるということでその管理会社経由で出てきた話らしく「購入時の管理会社シバリ」まで付いてきます。(売買編)本日もポチって「戻る」ボタンを押してお読みくださいませwこんにちは。降り注ぐやわらかい初夏の日差しが幸いしているのか知りませんが、最近、物確からの内見が多くなってます。担当の営業君が社内にいると「オマエラ、社内に籠ってレインズ見てても売り上げ立たねーぞ」なんて言われて渋々外回りに出たものの、、やることも無いので「内見させてくれ」と我々に言ってくるんじゃないかと思いますが、そんなオファーが来ればたとえ成約見込みが無い案内であっても真摯にお付き合いするのが元付業者の宿命です。そんな内見でも最初に「ホントに買う気があって内見に臨むのか?」くらいのチェックはしてます。1どこの金融機関を使う予定なのか?(ス〇ガ抵当物件にス〇ガ融資付けようと無茶を目論む業者対策w)2どんな人が興味を持ってるのか?(サンタメでまだ最終買主が決まってないのにバンバン買い付け入れて来ようとする業者対策w)3どのくらいの本気度なのか?(レントロールだけ請求してきてもこちらには本気度はまったく伝わりませんw)なんてあたりでしょうか?大抵の場合、内見までコマを進めてくる場合ってのはこの辺はクリアー出来てることが多いのですが、先ほどの「暇つぶし的内見」に当たると無駄に半日程度時間が潰れてしまいますからそりゃもう必死にウラ取りします。(今度、東京と言う字が消えるそうです)の客付けなので「ま、ここの仲介さんのお客さんであればこんな低利回りでも喜んで買っちゃうんだろうなー」って感じで我々、この売買契約はほぼいただきって感じで現地に乗り込みました。現地で待ってると買主さんらしき人と仲介さんがやってきて挨拶もそこそこに早速内見開始です。我々、買主さんが実際に現地を見るとなると案内ルートをあらかじめ決めておいて見せると買う気が萎える部分と言うのは出来るだけ見せないように案内するのですが(最初に合流する場所であいさつすることが多いのでそのポイントも見栄えのいいところにするのもお約束ですw)今日の買主さんも従順な羊みたいな方のようで我々がアピールしたい場所ではしきりに「うんうん」と嬉しそうに頷いてくれてました。(某大手銀行系仲介さんのお客さん、、ホント毎回毎回こんな羊みたいなお客さんばっかりでウヤラマです)ちなみに本物件、RC4階建てでエレベータ―が付いてません。物件にエレベーターが付いていれば「はい、本物件は4階建てなのにエレベーターが付いてるので4階に高齢者の入居者が来ても万全ですよ」と言い、、エレベーターが付いてなければ「はい、本物件は4階建てなのであの経費が膨大に掛かるエレベーターも無く収益性がいいですよ」と使い分けて説明してます。見るからに買うテンションがダダ下がりしてるのが見て取れます。買主さんにエレベーターの有無まで説明しないで案内に連れて来ちゃったんですね。(ははは、、もうこの程度のことじゃワタクシ、、腹も立ちませんw)ただ傾向的にこの手の低利回りな物件を買おうとする買主さんってのは得てして不動産投資そのものに経験値が低いことが多く、今回のの買主さんも「RCのマンションだからたとえ4階建てでもエレベーターが付いてないと賃貸の客付けで困る」って思ってエレ無し物件を回避しようとしてるケースがほとんどです。相手の仲介さんがもうちょっと営業力があればそんなお客さんであってもねじ伏せることも可能なんですが、この仲介さん、、買主が要らないって言った途端、そこで案内を終えて帰ろうとしたのでワタクシ、見るに見かねて「ちょっと待った!」を掛けましたwwえーっと、、この手のRCマンションを買って賃貸経営するとなると返済以外に掛かる経費を圧縮する方が儲かるのはご存知だと思いますが、4階建てくらいの物件だと1階、2階の人って案外エレベーターって使わないことが多いんですよ。そんな人にエレベータ―の管理費を乗せて請求すると嫌がるのはもちろんですが結局エレベーターの恩恵を受けるのは3階、4階の居住者だけなんです。エレベーターが付いていれば築30年もすると更新工事で1500万くらいの改修費が掛かります。えぇ、、部品が無くなるので単に補修程度じゃすまないからオールリニューアルしないといけないので1500万なんです。この物件と同程度の築年数でエレベーター付きなんか買うと3年分の賃料が一瞬で吹っ飛ぶわけですから投資物件で買うならエレベーター付きじゃない物件を選定するのも賢い手段なんです。本物件は4階建てですからエレベーターが無くてもさほど困る人はいませんしそもそも最上階は陸屋根の輻射熱の暑さを知ってるお年寄りは滅多に入居しません。そんな入るかどうかわからないお年寄りのためにリニューアル費用1500万も出しては元も子もないしエレベーターのメンテ代だって年間で50万くらい掛かるし、何より電気代は大家さん持ちです。そんなこんなでトータルするとエレベーターがあるってだけで2000万余計に掛かるわけですからこの手のエレ無し4階って物件はホントにお買い得なんですよ。我々、この仲介さんと懇意にしてるので正直にお話ししちゃいますが本物件は結構人気でそう思ったお客さんから指値こそ入ってますが今の時点で買い付けが3本入ってます。会社に戻って呑気にセブンイレブンの「プリンの生ドラ」を食ってたら一枚のFAXが届きました。我々の気持ちも買主さんに届いた模様ですwwwww(しかし、きっちりと他の3人と同じ指値が入ってたのはご愛敬ってことでw)ホントにこんなうまくいくとは思ってなかった我々、ちょっと申し訳ない気もしますが、、、よくよく考えたらこの話、あながち嘘ってわけでもありません(自己弁護)。逆に「エレベーターは経費が掛かるから要らねー」とか言い出す買主さんが来たらワタクシ、、きっと真逆なことを言うんじゃないかと。