普段ならそんなに忙しいって日でもないので昼間は旅団メンバーさんと五反田でのんびりランチタイムだったのですが、、午後から急変。密かにひとりカラオケにでもと思っていたところにあっちこっちから今日から売り出した物件の問い合わせの電話が入りこの時間までその処理に追われてしまいました。いうことでいつもの更新時刻を大幅に遅刻しての更新になります。昨日はダラダラと愚痴に終始した記事ですみませんでした。書き方が悪かったみたいで、さも昨日で本ブログ終了と勘違いされた方が多かったのですがブログ自体はこれからもコツコツ続けるつもりです。コメント返しでも書きましたがここのブログランキングに居座るのはボチボチやめようかと思ってます。ブログランキングに参加してずっと上位にいるとどうしても目立ってしまうのでこんなブログを見たくない人もうっかり開いて読んでしまうでしょうしその記事を見て気に入らなければなにか一言くらい苦言を呈したくなるってのもよくよく考えたらごく自然の話です。ここのランキングにいる限りこればっかりは仕方ありません。昨日もよく考えたのですが結局は「なら読みたい人だけ読めばいいじゃん」と言う考えに行き着きます。ランキングに載っていなければブログを更新してもわからないし、読みたくなければわざわざブックマークしてまで読むわけもないでしょうからお互いその方が建設的です。前々からアクセス解析見てますが、今現在、ワタクシのブログを見ている方は約2000人くらいじゃないかと思います。この人数、実はここ半年くらい変化がありません。増加傾向ならランキングで粘るかもしれませんが頭打ちならランキングに居座る理由もありません。なるとブログランキングで順位なんて争わなくてもブックマークして貰ってそこから飛んできて貰えばいいのかなと。それで読者数が減ったところで別に商売でやってるブログでもないしそれはそれで構いません。ランキングから外れても「ブックマークから飛んで読むからいいよ」という方。お手数ですが本日からブックマーク経由でアクセスしてくれないでしょうか?今のアクセス状況ですがブログランキング経由は70%です。(圧倒的にここからのアクセスが多いのでずっとランキングから外すの躊躇ってましたw)これが50%以下のアクセスになるならその時点でランキングから外れて文字通り地下に潜ります。(早ければ今月末くらいに落っこちます)大変申し訳ない話ですがワタクシは情で動くタイプなので今までこのブログを応援してくれた人やずっと支えてくれた人を大切にしたいです。いう人に情報発信し続けたいのでご理解いただけたらと思います。話は変わりますが昼間、都内の某都銀の担当さんと話をしてました。毎年そうなんですが、ワタクシ、9月の終わり頃になると馴染みの銀行さん(ス○ガ、オ○ックスを除くw)に年末から来年3月くらいまでの融資の方針とか(ホントは10月に入ってからの方がいいんですけどw)銀行経由の任売物件とか持ってないか確認してます。融資方針ってのは実際にところ担当さんに聞いたくらいじゃわからないのですがおおよそ特に変化がないかくらいは教えてくれます。そこで少し推理して緩いのか緩くないのか判断してます。支店によって不動産に精通している担当さんとそうじゃない担当さんがいるので同じ銀行でも全く別物だというのはご存知だと思いますが、それと連動してそこの支店長が不動産融資にイケイケなのかそうじゃないのかってのはコロコロ異動しちゃう銀行人事では非常に重要です。今日、話をした支店も前までイケイケのうちにとってはポイントゲッターだった支店長があえなく本店だかどこかの大きい店に異動。「で、今度の支店長はどうなのよ?」と聞いたところ、、「うーーーーーーーーん、、」と長い沈黙になっちゃいました。(はいはい、、わかりましたよ。)でもその中でいい話もありました。想像通り今までなかなか出てこなかった任売の物件が出て来そうです。(なんとなくウラが取れましたw)ワタクシの予想では11月くらいからボチボチ始まるんじゃないかなと思っていたのですが予感的中でしょうか。この話、きっと例によって脚が早そうな話みたいです。最近のこの手の物件がマーケットに出てきたのは昨年の4月から6月までの約2ヶ月間。この時はどこかのファンドさんのバルク物件は出てくるはよくわからない素姓の物件とかがパーっと出回ってあれよあれよとしてるうちに消えて行きました。その時はワタクシの出る幕も無くそんな波が終わって「あ、あれがそうだったんだ、、」と一人枕を濡らす想いでした。それ以降はというと、、ホントどこに消えちゃったのってくらいワレワレ業者のメシの種がマーケットから消えちゃいました。昨今は、都内で新築物件の取引利回り6%前半らしいです。(土地から仕入れてレジ建ててバンバン売りまくってる某デベさんの担当者談)「なんじゃそりゃww、で、そんなの誰が買うのよ?」って聞いたら「狼さん、、これがみーんな現金客なんですよwwうっほっほーw」とムカつくくらい上機嫌のお答えくださいました。(こいつ、、いつか殺したるww)死ぬまで保有するなら止めませんがこれを融資引っ張って買おうものなら充分死ねちゃうレベルですw。ここだけの話、このデベさんの利益率、、まともなデベさんの利益率なんもんじゃありません。コンパクトレジで30%近い利益が出るとか言ってました。(多少、フカされてるかもしれませんが、、)ん、、待て待て、、。デベさんでこんな芸当が出来るならもしかして何か特殊なノウハウがあるんじゃないでしょうか・・・?そう思って昼間あっちこっちの業者さんに電話してみたら何となくその謎が解けました。未確認情報ですがどうもPC造が関係してるみたいです。確証が無いので今日はここまでにしておきますがこれは判明次第書いちゃいます。したら都内で10%超えのRC造ってのがレインズの土地で出来る計算が成り立つかも。ホントは今日仕入れた「チェーンソーネタ」を書きたかったのですがこれはまたの機会に書きますw。TOPブログ最後の日。序列変更の予感、、なんじゃんw朝晩寒くなってきました。わけでワタクシもクールビズ終了で本日よりスーツにネクタイに衣替え。(え?遅すぎ?w)久しぶりにネクタイすると引き締まります。引き締まるといえば先日から始めたノルディックウォーキングダイエット。おかげさまであれだけパンパンだった体型に変化が。w体重に変化ないのですがベルトの穴がなんと2つ縮まりましたw。いったところでしょうか。この調子であと1年くらい続けたら・・・もしかしたら昔の体型に戻るかもしれません。この年になって毎日の積み重ねがいかに大切かを思い知るワタクシでございます。話は変わりますが最近、2ちゃんでワタクシの大家さん疑惑が噴出してるらしいと聞きかじりました。(たろうさんいわく「ブロガーたるもの2ちゃんで叩かれて始めて一人前」って話、思い出しました)そういやワタクシがここでブログ書いてるのを知り合いの業者友達に発見されたのも2ちゃんの書き込みが原因でしたっけw。(誰ですか?書き込んだの?w)カミングアウトするってわけでもないですがうちのレジ、、、確かに会社の法人名義です。「じゃあなんでその会社に狼の名前が無いんだよw」って思われるかもしれませんがうちの会社は有限会社だし単独代表なので今のところワタクシが名前をわざわざ登記する必要性がありません。(だって密かに借金増やされてその責任負わされたら困りますもんw)しかし、銀行から最近、その辺を突っつかれてます。「オタクの社長もそろそろいい年なので後継者は誰なのかわからないと2号物件の融資の時に揉めますよ」。(あと「そろそろ株式会社くらいにはしましょうよ」とも言ってました。)そういや借り換えの時にも某地銀さんからもそこを相当突っつかれました。その時に役員とかになってれば良かったのですがそこには大人の事情ってもんがあるんですw。細かい理由は言えませんが今、役員になっちゃうとワタクシなにかと不利になるんです。計算してもあと数年はこのままでいたいのでそっとしておいていただけると幸いです。なると「狼の野郎、大家でも無いのになんでこの不動産投資ブログランキングでブログ書いてんだよ!」ってなるわけですが、お恥ずかしい話、一応大家もやってますw。(最近、やっと某飲み会でカミングアウトしましたw)これも自分で買ったわけじゃないので偉そうに言えた義理でもありませんがその物件は相続で貰った帝都の隣町の17m2の中古区分。(当然3点ユニットのしょっぱいワンルームですw)今は無き某デベさんの天井高の低い区分だしブツ上げ屋さんに出したところで高く売れるわけでも無いのでこっちはなかば意地で保有してます。(またバブルが来て「1000万で買います」って言われたら即売っちゃうと思いますw)この区分、バブル当時に業者に「値上がり確実ですw」とそそのかされて当時の金額約2000万くらいで買ったそうですが、家賃の回収より物件の下落のスピードが早過ぎて元を取る前に塩漬けになってますw。今じゃこの物件なんと380万(狼旅団甘々査定による)。(もう一つ区分のファミリーがあったのですがこっちは10年くらい前に自力で売っちゃいました)えぇ、、我が家も悲しい新築区分投資の犠牲者であります。(人気のエリアで買わないとダメじゃんって思ったのもこの時期からです)てなわけで、しょぼい区分を「一個持ってます」って書き方じゃいくらなんでもこのブログ業界ではモテるはずもありません。(「胸を張るより見栄を張れ」が狼家の家訓ですw)懇親会などでもよくこの事は質問されるのですが「どのみち10年もしないうちにうちの会社はワタクシが継がなきゃいけないし、会社で買ったレジはすべてひとりで管理しないといけなくなるし自分で持ってるのとあまり変わらない気もしてたのでそんな表現してるんです」って言ってます。(区分の話はあまり話したくないので滅多に人には言いませんw。)これ実際に話すとわかるんですが、「なんだ、、狼さんって実はなんちゃって大家さんなんじゃんw」って残念な顔されることもあります。今回のは法人で建てちゃったので実質的にはこのレジ、ワタクシが最後まで見届けないといけない義務があります。その責任は建築当初からずっしりと重くのし掛かってます。(そのかわり、建てるときはワタクシのやりたいように、かつ絶対に空室にならないように考え抜いて建てさせて貰いました。今から過去ログ見るの面倒だという方もいると思うので書きますがワタクシ、元々、この業界に来るつもりはまったくありませんでした。(元はブルーカラーと言われる人種です。)それがひょんな縁で偶然、青山とかの一部屋100万とかの賃貸の仲介をやるようになり、たまたまその中で収益物件の売買をやったのが運の尽き。「こんな面白い仕事が他にあるのかw」ってくらい感動して以来10年以上、この業界の生き血をすすることになりました。建物の管理系の仕事だったのでこの収益物件の仲介で困ることはありません。賃貸の仲介もそりゃ鬼のようにやってましたから(強制労働とも言いますw)売り物の収益物件を一目見ればその物件がどんなポテンシャル持ってるかくらいわかるってもんです。(でも建築と税制は今でも苦手教科ですw)そんな半ば不動産オタクなワタクシ、実は不動産投資そのものにはあまり興味がありません。自力でローン組んでまで不動産投資をやろうなんて思ったこともありません。そもそも不動産仲介業なんて普通のサラリーマン投資家と比べても格段に属性が悪いですw。そんな属性で不動産投資なんてやったら銀行から鼻でせせら笑われます。なんて焼き畑農家やってるうちはまず銀行がワタクシに不動産投資に金を貸してくれるわけありません。昨日、銀行の担当と話をしていた時言われたことですが、その担当、「銀行は「投資家と資産家」というところで太い線を引いているんですよ」とつぶやいていました。投資家ってのは会社から給料を貰っていてかつ土地から物件を買う人。資産家は土地なり他の金融資産を持ってるよって人って括りだそうです。ワタクシはというと、、うーん、、やっぱり投資家にもなってませんねww。(はやくブリになりたい。)ま、このまま大人しく今の仕事をやってればあとひとつふたつ会社で物件を保有して賃貸管理の方向に方針を変えて趣味の範疇で収益物件を仲介するみたいになればと思い余計な経費も掛けずにチマチマと家賃収入を積み立てる毎日です。このブログを書いてるのも厳密に言えば勤務時間中ですw。最近、仕事とブログ、どっちが大変かと言えば、、そりゃブログですw。(毎日ネタ考えるのも、、、以下略、、)全くの赤の他人の会社でこうやってブログなんて書いてるがバレたらクビにこそなるか知りませんがやはり灰皿が飛んでくる可能性は高いです。(そんな暇があったら電張りでも貼ってこい。)言い訳がましい話ですがワタクシの今置かれてる環境はこんなところです。ついでにこのブログを書き始めた動機も話しちゃいますが、別にここでお客さんを見つけて商売に繋げようなんて気持ちはもとからありません。そりゃ最初の頃はそんなヨコシマな考えも無くはなかったですが、ブログ書いてるうちに悟りました。(あ、ここは商売するところじゃないんだな。)セミナーなどでお会いした方はご存じだと思いますが、最近はセミナーでも懇親会でも会社の名刺は配らずにブログの名刺を配るようにしています。仕事的な振る舞いをするのがいやなんです。(そんな暇があったらブログなんて書かなくても今いるお客さんを相手にしてれば充分儲かります。)セミナーとか懇親会でお会いした方はお客さんじゃなく友人という考え方が基本的な考え方です。友人が困っていれば助けるのは当然だし、それで仕事になればもちろんお金もいただきます。そんな関係を目指しているので最初からお客さんという目で見ちゃいません。(だからワタクシ、あまり込み入った個人情報をあまり聞いていないんです)たまにセミナーとかお茶会やってるのは単にセミナーやるとブログランキングのポイントがドカーンと伸びるからですw。(今の必殺さん、ブログも面白いですがここ最近の恐ろしいくらいの伸び、、ワタクシも経験ありますがまさにそのパターンですw)このセミナーやるとランキングがドカーンと上がる法則。2月のしょぼくれんセミナーで発見しましたw。商売目的でやってるわけじゃないのでワタクシのセミナーでは言いたいことなんでもしゃべります。最近まで全国行脚して単独でセミナーやってたのは何人かでやると自分のしゃべる時間が短くなるのがイヤだったからです。これも元々は東京でやるだけの一回で終わらせるつもりでしたがなぜかすごい数の応募があったので何回かに分けただけです。(熊本と仙台のは頼まれたので行かせていただきましたがもともとそこまでやるつもりはまったく予定していなかったんです)でもこうやってセミナーやったり毎日記事を更新し続けているとメールなどで「なにか物件を紹介してください」くらいの話は来ます。それはそれでありがたい話なのでいい物件が出てくればご紹介くらいはしています。ワタクシのブログをやってる理由、、いつも言ってることですが最大の目的は当時ウジャウジャといた商材系ブロガーの撲滅。見ても有益な情報って訳でもなく単に商材を売るって感じにしか見えないブログがなんでこんなにもてはやされてるのか、、、業者の目線でしか見れなかったブログ開設当時はホントよくわかりませんでした。セミナーにしてもそうです。セミナーに備えてあちこちのセミナーにお邪魔しましたが、無料セミナーの後にはなぜか個別相談会。セミナーは普通の大家さんが仕切り、個別相談会になると業者さん登場ってスキームを見てるとワタクシにはカモがネギしょってるだけにしか見えませんでした。「不動産投資ブログ」というジャンル。これだけ世の中の大家さんが注目してるジャンルなのにどこの不動産業者も目を付けてこぞってブログを書かないのは理由があるんです。ここでブログ書いてる時間があるならレインズの載ってる物件を自社のHPとかポータルサイトに載せてお客さん引いたほうが圧倒的に効率がいいんです。ここで仕事中にブログ更新しても仕事に繋がることなんて滅多にありません。←経験者wワタクシはこうやって何かしら記事を書いてたまに集まって酒飲んで不動産のバカ話をするのが楽しみで書いてます。(ブログ書いてるとそういう場でなんとなくチヤホヤされるんですwホント)そういや、2ちゃんで常連のコメントに飽きていつかブログ辞めちゃうんじゃないかと書かれていましたがあのコメントがブログ存続のモチベーションになってます。確かに絡みにくいコメントもあり少々面倒な時もありますがw逆にコメントが少ないとちょっとムカツキますw。最近コメント欄にも昔は無かった中傷コメントがたくさんくるようになりました。これ見てるとその楽しみもそろそろ終わりかなーって思えてきてます。一日のアクセス数見てるともうブログランキングから外してブックマークから飛んできて貰ってもいいかなとも考えた時期があるのですが、アクセス解析見てるとまだ新規のIPでの閲覧も多く、今は身内ネタばかりのこのブログ(2ちゃんでそう評価されてました。