りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)滞納の原理。昨日のネタ、、アクセスが半端ないんですのwこんにちは。不動産投資業(平たく言うと大家さんのこと)をやってて一番やっかいな問題と言えばこの「家賃滞納」ですが、今日はこのことについて「人間模様」を交えながら書いてみます。参考までにうちレジですが新築3年を経過して滞納はおろか数日の延滞というのも喰らったことがありません。これは新築時から「滞納者が出るような物件だけは絶対建てないようにしよう」と綿密に考えていたから出来たことなんですがその時考えていたことはと言えば1滞納しそうなやつが入って来れないような造りにしよう2万一そんなやつが申し込んで来たらお断りしよう3それでも防げなかったら一発目の遅延段階で恐ろしい目に遭わせようの三つです。一度貸してしまえば借家法の都合上借主有利になるので3まで行くと結構面倒です。言うことでうちの場合、2の段階で防いでますが建物を建てる際にわざわざ賃料が取れない40m2の1LDKなんて形にしたのも「独身だと身軽だし滞納しても迷惑掛ける人がいないからこういうヤツが入れないようにしよう」という計算からです。(DINKSってまず滞納しませんよw)部屋は12部屋ありますがこの部屋の間取りは違えど、賃貸面積をほとんど同じ40m2に統一したのも「単身世帯とファミリー世帯がごっちゃになると単身者の滞納がしやすくなる」ってのがあたまにあったから無理やりでも同じような属性が入る様に計算してます。(単身者だけの属性に統一すると逆効果なのでご注意ください)やはりファミリー層ってのは単身者層と比較すると滞納率が低いのが東京の収益物件です。それに加えてDINKS仕様にしておけば「税金は滞納するかもしれないけど家賃は滞納しないよね、、」って計算出来るのでうちの場合はとにかくDINKS仕様に徹底的にこだわりました。DINKS仕様と言ってもDINKS層にウケなければ意味が無いですからちょっと感度のいいやつだけが申し込んでくるような造り、「なんちゃってデザイナーズ風レジ(ww)」ってイメージに徹して見えるとこだけお金を掛けてる風に見せてますw。(どうでもいいとこはホント安普請に出来てますよw)さて、話を戻して「滞納が起こる原理」ですが、、要するに滞納する人の「収入<生活経費」の時に発生します。この生活経費ってのは何も起きなければそうそう動く数値じゃないので「収入」の数値が変化して初めて起こるもの。第一に収入に変化が起こりそうな人は入居させないってとこから始めないと申し込み時の水際で滞納を防ぐことは出来ません。一般的に広く流通している「築古物件」だと家賃を滞納しそうもない「尖がった人」より「住めればどこでもいいやって人」の方が多く申し込んできますのでこういう物件を持ってる人は注意が必要です。言ってもそんなわがまま言ってると申し込みが入って来てもなかなかOKだせないことになります。言っていつまでも断ってると仲介さんからも「なんだよ、、このオーナー、うるせーなー」と思われるし空室を続ければそれだけ収支が落ちてしまうのである程度の妥協が必要になります。この妥協によって「滞納しそうなやつでも我慢して入れてしまう」ということが起きてしまい結局は「滞納者が住んでる物件=滞納状態の占有」になり面倒な立ち退き業務などに発展することになりかねません。収入の減少によって起きた滞納は追い出したくても引っ越し代も用意できないでしょうから大変です。やって大家業になってセミリタイヤ目指して物件を買うのに借金しても結果「保有リスク」からくるストレスで自分の寿命を縮めてしまうという本末転倒なことが起きるって構図になります。この収入の減少を見破る方法ですが1国民保険じゃないやつか?2保証人がしっかりしているやつか?3勤続年数が長いやつか?ってあたりが基本的な部分です。言ってもこれって築古物件の申し込みではすべてを満たすやつは少ないのが現状です。「入居申し込み書に漏れなく記入されているか?」って部分を見てます。この賃貸入居申込書に漏れなく記入できる人ってのは「マイルール」と言うものが無い傾向があります。このマイルールとは「自分で勝手に決めた相手に対する許容量の度合い」で、申込み記入時に「ま、ここまで書いておけば大丈夫でしょ?」と一方的に空欄を埋めずに申し込んでくるケースです。(ひどいやつだと保証人の連絡先まで端折ってきますw)このマイルールがあるやつって「ホントは月末が家賃の振込み期限だけどこの管理会社(オーナー)は1週間くらいなら文句言ってこないから大丈夫」と勝手に決めつけてることが多く、こちらが督促しても「なんだよ一週間くらい遅れたくらいでガタガタ言うなよ」くらい思ってるもんですw。築古物件を持ってる人は賃料の振込期限を1日でも過ぎたら滞納と定義付けて督促連絡をしていればそのマイルールも変更させることが可能になります。収益物件を中古の状態で買って売り主から賃借権ごと引き継いだ際、最初の一発目の家賃回収でこれが出来ていれば築古物件を買ってもそうそう滞納されることは無いんじゃないかと思います。このマイルールで困ったケースがあります。先ほど書いた「収入<生活費用」のところで動くはずのない「生活費用」が動くケースです。収入が動くのはある意味不可抗力の部分もあるのであれですが、この生活費用が動くってのは計画的な生活が出来ていないってことです。いうやつはその時の都合でマイルールを好き勝手に育成していきます。・今月は携帯の支払いが大変だから家賃を待ってもらおう・飲み代が掛かり過ぎて払えないじゃん、、そうだ家賃を待ってもらおう・カードの支払いが予定より多すぎる、、やっぱり家賃を待ってもらおう・パチスロで・・・(以下略wとにかくこの手の人種に部屋を貸すといつ何時滞納を始めるかわかったもんじゃありません。水際戦術で防ぐしかないということになります。そんなことやってるといつまでも空室になっちゃうから誰でも入居させちゃうか、、(なーに家賃保証会社を入れちゃえばなんとかなるし)などと悩むことにもなるので仲介さんの「この申込みの人、、なんかいい人ぽかったですよ(今日初めて会っただけでそこまでわかるいのか、、とw)」なんて口車に乗らずに「取り合えず入居申し込み書をFAXしてください。こっちでもチェックしますから」と記入漏れがあるか無いかくらいは見てください。えーっと、、なんかこの話。前にも書いたことがある気がするのですが、、あれです。「大事なことだから2回言いました」ってことでご勘弁くださいww。TOPゴールドオーシャンダイエットってなんだよwww今日もせっせと更新なんですのwこんにちは。この前ふくちゃん(最近またブログで毒吐き始めた模様ですw)と目黒の鳥貴族で飲んでたんですけどそこで出た話で「ゴールドオーシャンビジネス」とか言う話がありました。「狼ちゃん、、これ知ってる?」と聞かれたのでワタクシ、先日その動画とやらを見てみました。なんでも横文字にすると聞こえが良くなるようですが、要するに不動産ビジネスは素人であってもとあるツールを使うと恐ろしいくらい儲かるらしいです。・ノーリスクで月に300万稼げる・不況にも強いビジネス・3年前から参入してコンスタントに稼いでいる・一生に係わるビジネスなので需要が無くならない・報酬単価が高い・リーピート率が高いなんてよくあるネット系ビジネスの情報弱者向け殺し文句がクソ長いセールスレターと共に並んでいる動画でしたが(この手の動画っていつも同じパターンなんですけど何かフォーマットでもあるんですか?)ワタクシ、唯一、一点だけ注目する部分がありましたw。(そういや、動画の中で微妙な距離感の登場人物のお二人が「ごーるどおーしゃんびじねす!!」って連呼するシーンが何回もあるのですが、、ここの部分、いろいろなネタに使えそうですw)さて、その動画で登場する尾⚪︎さんとおっしゃる方。昔のメールを調べたら一度だけワタクシに接触してきた形跡がありました。(もうそろそろ時効だと思うので晒しておきます)□狼旅団@地下潜伏中様にメールフォームよりメールが送信されました。12:22:54件名:はじめましてホスト:--------------------------------こんにちは。