りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)グーチョキパーでパンプキン引き続きうまい棒募集してますwこんにちは。昨日のブログのかぼちゃネタですが、本ブログを読まれてる方からたくさんのアイデアをいただきました。(ワタクシ、シェアネタはあまり得意じゃないのとりあえず書いてみたって感じでしたが逆に書くことによって有識者の意見がたくさん集まりちょっとは役に立った気がしますw)そんな中、やはり多かったご意見が「シェアなんかよりもさらに短期貸しの民泊・簡易宿泊系で運用」で、話を総合すると「インバウンド系の留学・就労等で訪れる外国人専用の短期貸し施設」というアイデアが今出来うる最善策なのかな・・・と思いました。言っても今回の被害者の方のほとんどが不動産投資の経験が浅く、実際にこれで急場を凌げとなっても自力で出来る人はほとんどいないでしょうし、当初の想定賃料を得ようとしても現実的にはかなり苦難の道になることが予想されます。(あとほとんどの物件が商業地などではない比較的人的動線の薄い立地の駅からちょっと遠い物件ばっかりなので超短期貸しには不向きってとこが問題を更にややこしくさせてます。)そこで新たな管理会社を選定するなんてことになると思いますが、その前に注意して欲しいことがあります。えぇ、、そんな被害者を囲い込んで一儲けを企む「二番煎じ狙いの業者」がすでにハイエナのごとく暗躍を始めているんです。(先日の業者説明会でもそんなのがチラシ撒いてたそうです)事実、我々業者だってやろうと思えば1かぼちゃ物件の住所から地番を調べて謄本あげる2所有者を調べて「ス○ガからローンが返ってくる手続きが出来ます。1月中限定で先着10名まで」と書いた手紙を送る3話に乗って来た被害者に着手金を振り込ませるってパターンで500万くらい一気に詐欺ることも可能です。被害に遭われてなんとか解決しようと動くのはいいですがそういう弱みにつけこんで「着手金」だの「預り金」だの請求してくる不埒な輩がいますからこの手の二次被害に遭って傷口を広げないようにしてください。いう時は損害を取り返そうとすればするほどドツボに嵌るのでホント、無茶しないでください。(何度も言いますがこういう時ってなにやっても裏目に出るもんなんです。昨日ブログネタにしたところ本ブログ読者にも「業者に急かされて買付け入れる寸前だった」とかツワモノになると「契約前日に強引にキャンセルした」という水際で逃げ切れた人もいれば「買ったあとにこのブログの存在に気が付きました、、、」と言う人もいてこんな過疎なブログの中でも当事者がいるってことは今回の事件、相当デカい問題になりそうな予感ヒシヒシです。(この前の晴れ着事件どこの騒ぎじゃなさそうです)また、今回の事件、、ちょっと事件性の高い黒幕さんがいますのでマスコミがここを面白おかしく突っつき出したら連日ワイドショーネタにもなるかもしれません。(あ、そうそう、、先に言っときますが、こういう事件がある度に決まって取材メールを送ってくるマスコミさんがいらっしゃいますが、ワタクシ、マスコミの取材NGですので今回もコンタクトはご遠慮ください)そんな当事者様から当時の物件概要書をいただいたのですが、、まあ、スゴイです。木造2階建ての安普請な建物だけで坪単価120万します。(大抵、120m2くらいの規模なのでこれだけで4500万くらい掛かります)ウチの近所にもこのカボチャハウスがあり、建築中もずっと見てましたがそのあまりの安普請っぷりを見るとワタクシの目にはどう考えてもこれの原価は坪50万くらいにしか見えません。(一般の賃貸ではあるはずの水回りが各部屋に無いので相当割安に出来るはずですからこんなの坪50ってレベルです)また、謄本を見るとどう考えても土地の段階で「サンタメ取引」をやってようでそこでもサヤを抜いている模様です。(某都内の城北地区とは言え、道路が超狭い敷延のクズ土地で坪200万ってありえねーです。)土地建物の合計はこれで12000万くらいになってしまうのですが、部屋数とシェアの賃料を考えると収支として合う本来の売値は7000万前後。(ってか1現場で5000抜くって海老蔵系戸建て屋さんとか織田裕二が犬系戸建て屋さんでもそこまでしませんよw)当然、家賃設定を大幅に引き上げないと12000万なんかじゃ誰も買ってくれませんからいろいろ無茶して高い賃料を見せていた訳ですが、これを先ほどの建築時にヌイた利ザヤを充てて凌ぐって戦略では主要融資銀行に態度が変わればたちまちヤバイ事態になるわけで今回の件、、当時どのように売りつけようとしてたのかを聞くことが出来ましたので軽くご紹介します。・・・とそんな物件ですので買えるわけもなくお断りすべく「申し訳ありませんが買付出せません」と電話したら「渋谷ヒカリエそばの○○○ー○(※注:最後に昆布茶の出る喫茶店です)へ来てほしい」とのことで、その業者さんと話すことに。したら、その業者さん「次回は資産性の高い物件ご紹介いたしますので今回のかぼちゃは買付出してください。「○○○○さんの資産形成上、これが一番です。私がそれを断ったためその営業マンさん、、どうも違う人に話を振ってしまったようです。私がキャンセルしたために偶然、キャンセル待ちの列の最前列にいた人を事故機に搭乗させてしまった罪悪感はハンパじゃありません(ちなみにその物件、、現在は全空です)。実はここだけに限らずシェア系新築業者の他のところでも同じような事態が勃発してる模様です。そんな各社、同じタイミングで「今月からサブリースの支払いを止めます」ってアナウンスするあたり、、「これって銀行都合で何か起きてんじゃねーの?」って気もしなくもないですがどのような理由、事態に関係なく痛い目に遭うのは債務者であるオーナーです。銀行にどういうエビデンスが回ってるか今一度確認した方がいいかもしれません。言うのも恐らくですが、今回の融資を引く際に年収とか預貯金などの資産をかなり水増ししたエビデンスを業者が作成し融資を通してる可能性があるんです。(最近の悪徳系業者さんともなれば金融資産500万のエビデンスを5000万に作り変えるくらい朝飯前だし)そうなると銀行が「え?資産○千万って言うから貸したのに」とか言い出し下手すると「そんな嘘ついて借りたなら一括返済しろ」とか「嘘ついてたからリスケには応じない」なんてことにもなりかねません。この手の「こっちが買わないって言ってんのに強引に売りつけに来た業者」と相対してた人はその危険性がとても高いのでご注意ください。そんなオーナーをどうにかして救える手立てはないかと昨日のブログで今後の対策を公募してみたワタクシですが、、、やはりこんな超ネガティブブログを読み込まれている方が多いだけに「火を使った多少強引な解決方法」を提案される方も多く、これでかぼちゃ物件で不審火が頻発したらワタクシが警察に事情を聞かれる可能性が高くなったことは否めません、、、。(ってか問題の物件で不審火が起こる前にこの会社での不審火が先になるんじゃないかって気もしますが。