りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)金脈系な業者さん探し。週の中日ではありますがいつものようにポチってお読みくださいwこんにちは。不動産業者の数を増やせばいいってもんじゃありません。言うのも不動産業を営む我々の究極的な目的は「お金儲け」ですから我々のお金儲けに役に立つ不動産業者じゃないとダメなわけで、今後の融資がきつくなるであろう状況を考えると1ブツ上げが上手2しかし自社で直付け出来るお客がいない3投資物件の相場観がわからない(もしくは知ったかぶりをする)4業者間売買が得意5自社で買い取り能力がないあたりが重要になってきます。実際にあちこち声を掛けてみると1ブツ上げはレインズ2顧客を名簿化して大量に囲っている3利回り重視で見てるのでメチャメチャ相場観がある4エンド客へのサンタメ売買が得意5自社買取はしないけど即転売が得意なんてやつにしか当たりません。それでもそんな業者の先の業者を接待とかして紹介して貰ったりして辿っていくと100人に一人くらいの確率で我々にとって都合のいい業者さんに出くわします。いう人が一人いるだけで我々、年換算の仲介料ベースで1千万円くらいの価値があり、これが10人いれば年商1億くらいは軽いですから要するにこんな金脈みたいな業者さんを見つけるには1000人くらいの業者さんを新規開拓すればいいんです。ここで問題が発生します。えぇ、、一気に1000人が広がってしまうわけですからその1000人は一斉にこっちに向かって来ちゃうんです。「やっぱ不動産は人脈がモノ言うんだよなー」と信じ込んでいた関係で名刺を貰えば全部携帯に登録してどんな電話にもマメに対応していたおかげでやがてワタクシの携帯電話にはひっきりなしに着信が入り、電話を取れば裏にキャッチホンで、最大5時間電話しっぱなしなんて状態になりました。(携帯って長時間電話してると低温やけどするって知ってました?ww)そんなことやってると100人に一人いるであろう金脈的業者さんとあまりお付き合いが出来なくなり気が付けば売り主が誰だか、買い主がホントにいるのかすらわからない話に乗っかり、挙句は100万単位の貸付金が焦げ付き1円も儲からないまま一年が過ぎていくことになるわけですwww←ソースは何を隠そう、、ワタクシですwとなると1000人一気に行くのではなくチビチビと範囲を広げるか、業者への選球眼を高めてダメなやつとはそもそも出会わないようにするくらいしか対策はありません。(出会っちゃうとこっちが嫌でも向こうはどんどん寄ってくるので難しいんですw)ワタクシ、今年中に最低でも3人ほどこの手の金脈的業者さんを開拓したいので後者の「業者への選球眼」の手法で開拓してるのですが、これは最初の電話で数分話せばある程度は見分けがつきます。そんなのをブログが書き終わった18時以降に会社に呼びつけたり外でメシ食いながら交流を深めてますが、1ブツ上げが上手2しかし自社で直付け出来るお客がいない3投資物件の相場観がわからない(もしくは知ったかぶりをする)4業者間売買が得意5自社で買い取り能力がないを全部満たす業者さんってのもなかなかいません。(2つ、3つは該当するんですけど全部該当してないとダメなんです)いないと言ってもこれを見つけ出さないと来年あたりは今よりもさらに儲かってない不動産屋として世に君臨してしまう可能性が高いので今年前半の必達事項として頑張る所存であります。そんな昨今、SNSとかを通じてやたら友達を増やそうと頑張ってる人が増えてます。有名な人であればTwitterとかフェイスブックで数万人のフォロワーくらい楽勝で構築出来るんでしょうけど、無名な人がそこまでフォロワーを増やすのは容易ではありません。そこで「無名ならそこから強引に有名になってしまえばいいんじゃね?」とばかりにセルフブランディングを施したキャラを確立して友達申請をスパムのように飛ばして数千人規模の友人関係をわずか3か月くらいで作ってしまう人がいるそうです。(そんな便利アプリすらあるとは知りませんでしたw)こうなるともはや友達ではなく単に「情報拡散ツールの踏み台」として利用されてるだけなんじゃないかって気もしますがやたら新しい仲間つくりに余念が無い人たちは利用されてることも知らずに日々踏み台にされてます。(踏み台なのにリプライとかコメント書き込んでるの見るとちょっとかわいそうになってきます)とは言え、数万人にも膨れ上がった「友達」全員と相対するわけじゃないし、どっちかと言うとこっちから一方的に発信できればいいだけらしいので友達の数が数千、数万に膨れあがっても大丈夫らしいです。この状態でブログとかインスタをやるとやたらアクセスが上がるらしくIT系旅団員の話では「オオカミさんもセルフブランディングしてFBで友達1万人も作ったらブログのランキングの1万点超えも夢じゃないっすよww」とのこと。(ワタクシの現在のFB友達345人ではまったく役にも立たないそうですw)そんな便利な方法も知らずにせっせとブログ書いてたワタクシ。我々の世代、、20代からPC触ってない分こういう部分にハンデがあるようです。考えるとあと10年遅く生まれてればもっと人生も変わった気がしてなりません。嗚呼、、とうとうマジック20点灯しちゃったんですのwこんにちは。お盆明けくらいからでしょうか?ウチで売り出してる物件に具体的な金額が入った話が増えてます。銀行の四半期である9末決済を目指した動きなんじゃないかと思うのですが、我々が付けた売値でも売らないと始めらない(そうやって我々、仲介さんが根を上げるのを待ってましたw)とばかりにいつもの無茶な指値じゃない金額提示が増えてます。言っても全部が全部と言うわけじゃなくやはり積算価格が高くなりそうな地方のS造、RC造に問い合わせが集中しているのを考えると今物件を買ってる人ってやっぱり高属性なフルローン派の方ばっかりなのではないかと。(いい意味でも悪い意味でもいいお客さんですねw)そんなおり、先週くらいからやたらあり得ない指し値(ウチの売り出し価格の30%OFFじゃ売るわけねーだろw)で買い付け入れてくる都内の某業者さんから「買い付け入れても全然音沙汰がない」と少々クレームじみた電話が掛かってきました。本来であれば売主が買値を聞いたら怒りだしそうな買い付けを入れるのであれば事前に「こんな無茶な買い付け入れようと思ってますが、、売主さんに持って行って貰えますかねー?」って一度打診していただき売主さんにさらっとお話して許容しそうな気がしたとき初めて「ではその買い付け送ってください」となるのですがこの業者さん、、毎回、そんな打診も一切なしで一方的に送り付けてきます。言え、そんな買い付けであってもれっきとした買い付けですから届けば我々もちゃんと売主さんに聞いてみるし送って来た仲介さんにもキチンと返事はしてました。毎回同じテンプレートで出す物件出す物件、、すべてに30%OFFの買付を入れてくるので「もしかしてこの買い付け自動的に発行されてんじゃねーの?ww」と思うようになり「この業者、、単にレインズの価格だけ見て買い付け作って1000件に一件くらいあるであろう売り急ぎ客を狙ってあわよくば、という物件が出るまで無差別に送り付けてんだろ」と言う結論になりそれ以降はこちらもまったく無視してました。えぇ、、こんなのが自動的に買い付けを書いてる気がするんです。wで、この仲介さんの電話、、うちの新戦力君が出たのですが電話口に相手の仲介さんが「いくらまで買い上がればいいのよ?」と絡んでるのが聞こえてきます。いう時うちでは「出してる金額が希望価格なので、、、」とやんわりですが「限りなく売値付近まで買い上げないと売らないよ」って言うようにしてるのですが「えー?そんな値段じゃエンドが買う金額じゃねーかよww」と言いだしてます。そもそも我々そんなエンドさんが買ってくれるであろう売値で価格設定してますからエンドさん以外なんかまったく狙ってません。買い取り業者が買えるような売値設定なんかで売ってしまえばたちまちに信用は失墜して二度と売却依頼なんか来なくなっちゃいます。この業者さん、、どうもレインズを見れない買い取り業者さんを相手に商売しているようで(ってか今どきレインズ見れない買い取り業者なんかいるんでしょうか?)そこに物件を中間省略で卸すにはどうしても30%は安く買わないと商売にならないそうです。「なんかめんどくさそうなのでガチャ切りしてもいいですか?」って顔してますが、ワタクシにとっては格好のブログネタ。そんなわけで誘拐事件などで脅迫電話が掛かって来た時、刑事さんが逆探知しようと長電話に持ち込もうとするのと同じように「もっと会話を引き延ばして」とジェスチャーするワタクシ、、。傍からみたらほぼ吉本のコントではないかと。pro(12インチの一番高いヤツw)のアップルIDの設定でもたついて終日イライラしてます。そんな時にこんな電話対応までやらせているのでいい加減ブチ切れてしまいましたwww(なんでこんなしょぼい話に付き合わなきゃいけねーんだよ!!とお怒りモード全開でベンツの鍵を握りしめどこかに消えてしまいましたw)と言うことで新戦力君を見かけた方。?18時きっかりの更新すると見せかけてちょっとだけフェイント掛けてみたんですのwこんにちは。昨日までにお願いしていた旅団員更新の件。更新していただいた方には順次メールでご案内していますが、、なにしろワタクシ、一通一通手動でメールを送っているので全員に送付完了するまであと2~3日掛かりそうです。(毎度毎度ですがこういうのを自動送信出来る人ってエライですねw)で、今回の更新した方には宅建免許みたいに団員番号の前に(2)が付きますので名刺に団員番号を明記する場合忘れずに入れておいてくださいw。(要するに「狼旅団(2)123」みたいな感じですw)今後もこうやって2年に一回くらいは入れ替え更新していこうと思ってますがこのペースだと更新が(10)になるには20年掛かる計算。(そう考えると宅建番号(13)とかって業者さん、、恐ろしいですw)ま、あれです。その頃にはワタクシ、天寿を全うしてると思いますけど不動産投資家を今から20年続けられたらそこそこの資産家になってるはずですのでその際はワタクシの仏壇にチョコモナカジャンボを箱でお供えください。(決して廻らない寿司をお供えしないようにw)ちなみに箱買いすると20個入ってるらしいですwさて、そんなわけで、、なんとなく今回の入れ替えで40人くらい新規の枠が出来るかな、、と思っていたのですが昨日の夜になって一気に駆け込み更新が相次ぎ、結局新規の入れ替え枠は12枠。12枠しか減らないんじゃいっそ新規の募集は見合わせようかと思っていたのですが新戦力君が「狼さん、、俺、狼さんの分も仕事するから枠増やしても大丈夫ですよ」と余裕ぶっこいたこと言ってるので(ってかすでに仕事の大半は彼任せですが、、大丈夫なんでしょうか?ww)お言葉に甘えて今回、増やす枠数は今日のブログコメントの数だけ無制限にしますwww(新戦力君には悪いけど100コメ入ったら100枠増設の太っ腹企画ですw)なお、正式な募集は明日の更新時からにしますが、まずは(やらずぼったくりな)旅団に入りたいって人のコメントお待ちしてます。(ただし、コメントは公開しますので間違ってもメアドとか名前などの個人情報をコメント欄にブッこんで来ないようにw)ん?ちょっと待ってください。吐くように嘘をつくってことはほぼ完ぺきにマスターしたようですw(こういうことはホントに呑み込みが早いですw)さて、それはそうと、さっきちょっと書いた宅建番号(13)の仲介さんと新戦力君が揉めた話が面白かったので今日はこれを書き残しておきます。(横で聞いててめちゃめちゃ面白かったんです)宅建番号(13)ともなると最低でも業歴は61年。一代経営で(13)は物理的にほぼ不可能ですのでおそらく二代目が継いでいると思いますがそれでもこの二代目も結構ハイエイジ。(70歳超えが当たり前ですw)こんな因果な業界に何十年もいるわけですから性格も相当ねじ曲がっていて今回の(13)さんの物確電話、、温厚で有名な新戦力君が初めてブチ切れる異例な事態となりましたww。(新戦力君がキレるとこ見た旅団員はいないはずです)ま、大体この手の高齢仲介さんって横柄なのが当たり前で間違っても「あ、○○不動産ですけど物件確認お願いします」なんて言うわけありません。(13)「(社名も名乗らず)○○まだある?」ワタクシ、新戦力君には「物確電話の相手の名前は必ず聞くように」と指導してます。言えば掛かって来た電話の会社の名前を全部覚えておかないとその会社がどんな物件で反応しているのかがわからなくなるからです。ホント、仲介さんってそれぞれ特徴があって1投資家を直に抱えている仲介2ネット集客だけで投資家を抱えている仲介3エンド客はいないけどやたら仲介同士のパイプが強い仲介4自社で仕入れるのが基本な仲介(中間省略売買含むw)5自社のネット広告に掲載したいだけの仲介などなど・・・。1の投資家を直に抱えてる仲介でも2パターンあって1)都銀系の融資で買えちゃう顧客を抱える仲介2)ノンバンクみたいな金利で買わせちゃう仲介なんて仲介さんの営業方針がバラバラなので社名を暗記しておくとレインズに登録した物件がどの客層に受け入れられるかが瞬時にわかるようになるんです。世の仲介さんがこういう仲介さんばっかりだったらうちの会社ももっと儲かることでしょう。話は戻ってこの(13)さん。新戦力君がいくら社名を聞いても用件だけ済むとさっさと電話を切っちゃいます。」って感じですw)ワタクシ、必ず「で、どこから電話?」ってチェック入れてるので「社名がわかりません」ってのは絶対認めません。(聞きそびれたなんてオチであれば灰皿が登場します)これら(13)系仲介さん(なんか新幹線の型番みたいですねw)。(こらこらww)」と電話を受ける新戦力君もだんだんと嫌気がさしてきてます。あれば名刺を送ってください」と木彫りの顔で懇願。ワタクシのブログの読み過ぎでこの手のブローカーちっくなおじいちゃん仲介が大嫌いなのか(読んだだけでトラウマになってんじゃねーの?ww)話のやり取りも途中からササクレだった会話に変化してるのがわかります。最終的にこの(13)さんの「FAX番号調べればうちの会社くらいわかるだろ!このバカ!」と罵られた時点でとうとうブチ切れてしまいました。さん、、ちょっと出掛けてきます」と車庫にあるうちのクルマに飛び乗り何処かに全速力で消えたのが16時10分。現在時刻17時30分なんですが、、誰か彼の居場所がわかる人、、教えてください。(会社のカギもカバンの置きっぱなしなのでワタクシ、帰るに帰れません。TOP母さん、、まだあいつは見つかりません、、、。かき氷食ったらベロが真っ赤になっちゃったんですのwこんにちは。金曜日のブログで書いた例の持ち逃げ事件。「続報求む!」とコメントでもいただいたのでわかる範囲で続報書きます。犯人の田中さん(仮名)。ワタクシも心配なので携帯に電話しているのですが相変わらず金曜日から「電源が入ってないか電波の届かない場所にいるため掛かりません」のアナウンスが流れてます。何かの突発的事態が起きて会社に連絡出来ないとか事件事故に巻き込まれて会社に戻れなくなったとかではなさそうなので彼の会社ではすでに「持ち逃げ確定」として日曜日の朝から動き始めているそうです。この会社側の人間が連帯保証人である両親を強襲。(東北の某所の実家まで車飛ばしたそうです)持ち逃げされた事情を説明し、債務保全すべく両親の自宅に抵当権打つ段取りにして足りない分は毎月いくら払うなんて「支払い約定の念書」を問答無用で書かせてきたそうです。(これを日曜日一日でやったそうですが恐ろしいスピード感ですw)このように不動産屋の場合、このような持ち逃げされても大丈夫なように雇用者に対して連帯保証人を用意させますので本人が持ち逃げするとその債務、責任は連帯保証人に対し一般の債権以上にいきなり波及します。(裁判なんてカッタるいこと無しで連帯保証人に襲い掛かります)ワタクシが最近見聞きした例では会社のクルマで事故って車を会社に放置して飛んだヤツに対してやはり連帯保証人に当日請求を掛けて翌朝まで連帯保証人に付きまとい賠償費用を全額回収したなんてのがありますが、ワタクシの知る限り会社に損害を与えたやつに対しての責任追及は下手な街金よりおっかないですw。(ってかこれって脅迫じゃねーのww)なせなら不動産会社によっては部下のやったことの責任は上司にも波及しますのでそんな部下を持った上司に対し会社は「どんな手法でいいから明日までに全額回収してこい!」くらい平気で言います。期日までに回収できなければ上司が部下のケツを拭くなんてこともありうるので直属の上司は連帯保証人がどこに住んでいようが回収に走ります。(金貸しじゃないので督促のための訪問時間の制限なんて気にしません)責任を取らされるのが嫌だから上司も必死に回収するんだろうと思いますが実はこれ以外にも理由があります。えぇ、、こういう時に真っ先に回収に成功したやつには歩合が付くことがあるんです。パーセントはまちまちですがワタクシの知る範囲での相場は回収した金額の10%。今回のように1000万クラスの持ち逃げだと歩合で100万くらい付くこともありますから週末、下手は追客営業するよりこいつの実家を襲って連帯保証の責任取らせる方が効率がいいです。ま、この会社でそういう制度があるかどうかなんて知りませんがこれだけ短期間に連帯保証人を沈めちゃうところを見ると、、、うーん、、ホントに歩合が付いてるかもしてませんねww。お金を持ち逃げしたくらいじゃ殺されるわけでも無いのが昨今の不動産業界。(バブルの頃は1億くらい持ち逃げすると、、、いや、、なんでもありません、、w)正直に罪を認めてお金と車を耳揃えて返してしまえばまだ許して貰えるかもしれません。繰り返しになりますが、田中さん(本名:佐○○○彦さん)このブログ見てたら大至急オタクの社長の携帯に電話して許しを乞うてください。今ならまだ連帯保証人の自宅には抵当打たれないそうですよ。TOP母さん、、またもや事件です。チョコモナカジャンボ以上においしいブラックサンダーモナカってのがあるらしいんですのwこんにちは。昨日に引き続きワタクシ、決済日和で炎天下の中、銀行を掛けずり回ってましたが、そんなことより今年もあと5カ月なんですね。(気が付けばいつの間にか今年も折り返してましたw)例年だと明日から長い夏休みに入るワタクシですが、どう考えても今年の8月はお盆休み以外は会社に来ないと仕事が片付かない状況。(新戦力君の加入でここまで変わるならもっと早くおにぎり屋潰しておけば良かったですw)と言うことで明日からの8月も会社に来れる限りブログの更新します。(お盆休みは書かないですけど)さて、今年も前半を1か月遅れで振り返ってみますが、、、あれ?よくよく考えたら狼セミナーって今年の1月にやって以来全くやってなかったんですね。(頭の仲では4月くらいにやってたはずなんですけどw)とは言え、セミナーやるにも大したネタも無いし、また赤字にでもなったら嫁に叱られるので今年は自力でセミナー出来るか微妙です。(1月のセミナーで完売予定のTシャツが売れ残ってしまい家庭内では「セミナーやるなら仕事しろ!」という風潮になってますw)あ、そうそう。セミナーと言えば10月に越川君の会社(株式会社土地活用だっけ?)でセミナーの講師を頼まれた関係で1時間くらいしゃべる予定です。(いつものシガラミ出演なのでたぶん今回もノーギャラでしょうww)まだセミナーの内容を聞いてないのでわかりませんが地主系大家さんの土地活用的はお話らしいので興味がある人は越川ブログをご参照ください。なんて話を書いてるところに昨日に引き続き、知り合いの別の不動産屋さんから緊急連絡。(やっぱり信心深くないと、、以下略)この不動産屋さん、、何回も取引をしている馴染みの業者さんなので社長から社員の末端まで知らない奴がいないくらい仲の良い会社なんですが、どうも今日の決済時にきな臭い事件が勃発した模様です。社長「狼ちゃん、、最近、うちの田中(仮名)と仕事のこととかプライベートで何か話した?」この田中さん(仮名)。業歴もワタクシと同じくらい長いのでそこそこ仲も良い人なんですが社長の話によれば今日、決済した売買の仲介手数料を持ったまま姿をくらましたそうです。(15時30分に戻る予定が携帯直留守状態で現在、17時を過ぎました)普通なら仲介手数料なんて決済の場所からお客さん名義で会社に振り込んじゃうので裸現金で持ち歩くことも無いのですが今日はたまたま2回決済があるらしく2回目の決済の振込が間に合わないかもしれないってことで現金回収する手筈になっていた模様。その2回目の決済の仲介手数料、、そこそこ大きいので(レンガの束10個相当)だったらしく安全ためクルマで移動となり現在、その車もろとも消えちゃったそうです。(警察にも確認したところ特に事件事故の届けもないそうなので現在のところバックれ説濃厚です)我々の感覚で言わせていただくと1000万程度のお金でバックれるって可能性は限りなく低いので(これが10億くらいだとさすがに悩みますw)単にたまたま連絡が取れないだけなんじゃないかと思うのですが、、、うーん、、ワタクシ、ちょっとだけ心当たりがある関係でちょっと気になる話です。以前に街金からお金を借りていた時期があるのをワタクシ、知ってるんです。(と言っても金利は月2くらいの良心的街金ですが)え?なんでそんなこと知ってるかって?そりゃあれです。ワタクシ、勝手にこの田中さんの「いとこ」ということにされて危うく連帯保証人になるところでしたからwww(人の名前を勝手に使うんじゃねーよwww)この田中さん、、お金があるときはすごく羽振りがいいのですが無い時はまったく別人のようにケチになります。(ケチなときの田中さん、、貰いタバコ率ハンパないですw)性格的に宵越しの金は持たないタイプでもあるしなにより夜のお遊びが大好きです。「この電話は電源が入ってないか電波の届かない場所にいるため掛かりません・・・」のアナウンスに変わってます。(あうー、、)いや、、まさか、、たかが1000万で人生破滅の道に突き進むなんてことないですよね。田中さん(本名○○木○彦さん)、、もしこのブログ見てたら大至急電話ください。あなたの会社の社長、、「てめー、、このままバックレたら一家郎党根絶やしにするぞ!!」って勢いでめちゃめちゃ怒ってましたよ。