専門家がみなさんの疑問に答えます。背景を知り建て主利益を守るここで建築技術者は、ホテルチェーンの仕様書に頼りがちだ。ブランドに準拠した仕様が事細かに示されるため、「これさえ守ればよいだろう」と勘違いしてしまう。その要望のなかには、日本の事情に合わない内容もある。直面するのが、法律の違いからくる実現困難な要求だ〔図2〕。階段室への要求事項として、機械排煙を盛り込む海外のホテルチェーンは多い。これは基本となる設計思想の違いでもあるが、日本の建築基準法の考え方では、階段室に防火区画を施し、出入り口以外の開口部は排煙口も含めて設けないことで、避難通路を守る。欧米ではフェイルセーフの観点から、加圧排煙を求めるのが前提となっている。した背景を知らないと、真面目な設計者ほど、ホテルチェーンの基準を満足するためには階段室に穴を開けるしかないと思い込み、防災上の特例を受けるために認定を取得しようとする。これではかえって、過剰で的外れな対応になってしまう。対処手法は、既存の外資系ホテルの事例を調査すれば、意外と簡単に解決できる場合が多い。土地事情に合わない要求もある。ブランドの方針によっては、多様な機能を持つ付帯施設をホテル内で完結させようとするチェーンもある。地価が高い日本の都市部では、外注で代替できる機能のために収益の上がる床面積を割くのは不合理だ。[図2]要望はその背景を知って対処ホテルチェーンの仕様書は、ときに日本の建築法規や土地柄に合わないものも。仕様書の意図を理解したうえで、建物所有者の負担が過剰にならないように対処したいこうした要望があったときに建築技術者が優先すべきことは、その機能が要求される背景や真意を丁寧にくみ取り、ホテルの収益を上げるために本当に必要なことであるのか、判断を仰ぐことだ。初期投資を可能な限り抑え、運営の収益を上げることは、事業主体3者のいずれにも利益をもたらすことにつながる。宿泊施設は、建物の計画や意匠が収益に直結する分野だ。いっても外観や内装に華美なデザインを採用する、といった類の話ではない。階段の手すりや客室のドアの細部に凝って高級感を過剰に演出しても、ホテルの収益性が極端に上がるわけではない。求められるのは、事業自体に貢献する計画だ。客室効率が良く魅力的なプランを提供できるかどうかは、設計者の腕にかかっている。ホテルのコンサルティング会社は、運営側を対象とするものがほとんど。建物所有者の立場で助言できるコンサルタントはまだ少ない。建築技術者はその立場に最も近いといえる。有効な提案をするには、顧客や市場の要望を的確につかむ必要がある。市場を知り提案に盛り込むまず大切なのは、その施設にとってのライバルを知ることだ。宿泊施設は集客範囲が全世界にわたる一方で、競争市場は狭い。宿泊客の選択肢に上がるのは、同じ地区や都市内の施設だからだ。この限られた地区内での差異化戦略を立てることがポイントとなる。競合施設の客室数の内訳など所有する設備を確認し、何が足りないのかを調べるとよい。何も難しいことではない。宿泊施設予約サイトの口コミなども、うまく使えば十分に情報源として参考となる。客室内に仕事ができる机が欲しいといった意見があれば、それをヒントに説得力のある提案ができる〔図3〕。世界的な傾向として、今は客室の空間を重視し、宴会場やレストランなど他の機能をスリム化する流れにある。面積当たりの利益率は宿泊機能の方が高いので、外資系でも国内企業でも、広めの客室でアメニティーの質を高めた宿泊特化型のホテルを増やしている。このような動向を踏まえ、手掛ける宿泊施設がどのポジションに位置付けられるかを理解して発注者との間で共有すると、盛り込むスペックが明確になる。[図3]設計者も市場に学べ宿泊客のニーズは口コミという形で、宿泊予約サイト上に公開されている。本記事は、『日経アーキテクチュア』2014年11月25日号に掲載されました。一部内容を改変し、掲載元の許可を得て、掲載しています。vol.11トップへ12・株式会社山下ピー・エム・コンサルタンツは、2018年4月1日に、株式会社山下PMCに社名変更しました。・記載されている内容は、掲載当時の情報です。予告なく変更する場合もございますので、あらかじめご了承ください。・記載されている会社名、商品名は、各社の商標、または登録商標です。本文中ではTM、®マークは基本的に明記していません。Reserved.PAGETOP。