今回は、購入したばかりの築古一棟アパートのリフォーム策をアドバイスしてほしいという大家さんのもとに駆け付けました。物件の悩みオーナーの福田さん(仮名)が昨年12月に購入した築36年の一棟アパート。6戸中4戸が空室で、入居中の部屋には雨漏りもあるといいます。福田さんは、10~15年の長期保有を前提に、どのようにリフォームしていくか悩んでいるそうです。雨漏りもあるということで、予算としては400万円で検討。400万円予算をどう振り分ける?広之内さんが物件の外周をぐるりと周って指摘したのは、「もしかしたら、地盤がちょっと緩い地域なのかもしれない」ということでした。物件の基礎や外壁にクラックが入っているのを見て、ちょっと渋い顔をした広之内さん。「早期売却も検討したほうが...」と福田さんに告げます。ところが部屋の中で調査してみると、思ったほどの傾きもなく、内装の状態も良いことが判明。広之内さんは「思い切って、家賃を上げるためのリフォームをしてみてはどうでしょうか」と提案します。広之内さんの提案内容とは...?広之内さんからのメッセージ福田さんは築浅での投資経験をお持ちで、自己資金もある程度確保された立派な投資家でした。今回は400万円の大規模修繕を含めた予算の活用方法と、長期保有の戦略のすり合わせという中級テクニックの案件で、私にとっても大変興味深いご依頼でした。今回は、築古物件の長期保有という前提。躯体の状況見極めがカギとなるため、インスペクションのツールを持っていきましたが、最初に見たのは外壁のクラック。「見てはいけないものを見てしまった」と思いました(苦笑)。居室内には傾きがほとんど無く、当面の賃貸には影響ない事から、5年間は保有し、5年後の時点で保有か追加の大規模修繕かを検討すれば良いと考えます。売却という出口もあるからです。バス・トイレ別の物件ですので、1室50万~70万円(×4室)のリフォーム費と、100万円余りの外装工事費をかければ、現在は家賃が2万円台ですが、4万円台後半は取れる可能性があります。リフォーム内容を管理会社に伝え、想定家賃を聞き出してください。4万5000円の家賃を取れれば、現況空室4室×4万5000円×12カ月×2年で、おおよその修繕投下費用が回収できて、その後は利益になります。福田さんの物件は建物の価値がない状態での売買ですので、築年数が5年程度古くなっても入居率が良くなっていれば、購入価格で売却できる可能性は十分あります。なれば、家賃収入で投下費用の回収もできますし、キャッシュフローが得られる可能性も見込めると考えています。短期譲渡益課税もない5年後で長期保有に耐える物件なのか、売却を含めた考えにシフトするのか、専門家や管理会社(と友人の太田さんも)を交え、十分に話し合ってください。投資家として成功している方に共通する資質は「積極性」と「謙虚さ」です。どちらの要素も、福田さん、友人の太田さんから人一倍感じました。これからも一緒に考えて実践していきましょう!相談者・福田さんの意気込み今回の広之内さんの話を参考に、全体を俯瞰(ふかん)しつつ、内装も含めて部屋の家賃を上げる方法を見据え、メリハリをつけていきたいと思っています。その結果として高利回り物件にして、長期保有も視野にいれて物件の価値を高めることで、高く売り抜ける方法も含め模索したいです。管理会社に値決めをさせることで、管理会社に責任を持たせるということも意識して、家賃の話を持っていくようにします。あなたの物件に突撃!!」企画では、引き続き「築古物件の空室をなんとかしたい!」という不動産投資家の皆さまからのご応募をお待ちしております。空き家再生人・広之内さんが、あなたの物件に突撃し、客付けやリフォームの仕方などを具体的にアドバイスします。⇒こちらの応募フォームからご応募ください。7000万円もの失敗を犯し、自己破産寸前まで追い込まれる。人間の財産がお金だけではないことに気づき、その後事業を再生。9040万円、投資合計25棟250戸、平均利回り21.7%。セミリタイアできた収入はいくら?積水ハウスがだまされた、「地面師」事件の舞台へプレスリリース・情報受付中!楽待新聞では、不動産投資関連の情報をお待ちしています。「取材希望」「オリジナル記事の寄稿」なども受付中です。出口戦略コラム楽待は株式会社ファーストロジックが運営しています。Firstlogic。