りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)信用とギョウタクの話。ささ、、本日もご遠慮なくポチってくださいwこんにちは。先日のセミナーネタは「Bolo物件を熱く語る」と言うお話でしたが、普段しゃべるネタじゃないので今回のセミナーネタはホント、絞り出すのに苦労しましたww。我々仲介業者ってのは売買価格で貰える仲介手数料が決まってるので売値が低い物件を仲介するとリスクだけが増えてしまい例えば、100万の戸建ての仲介で得られるフィーで躯体の雨漏り、シロアリ、傾き以外でも売買時に問題になる欠陥を発見できずに説明責任を追及されて損害賠償請求喰らうと赤字になるのでウチでは売買自体を滅多にやりません。(過去に調子こいて80万の築古戸建て仲介して接道系の説明義務違反で125万の損害賠償喰らったワタクシゆえにここだけは厳格な掟としていますw)結局、Bolo物件に対しての経験も知識も薄いままネタを考えるということになったわけですが、それでも時々出てくる「美味しいBolo戸建て」は団員に提供しています。仲介と言う形式にしちゃうとやっぱり説明責任とかで揉めて賠償請求が飛んでくることがあるので仲介手数料なしで直接売買をお願いしてます。(仲介印さえ押さなければ我々、、法的に賠償責任負わなくて済みますからw)「は?仲介業者としてフィーも取らずに紹介してなんの得があるのよ?」と言われそうですが、いい物件を団員に紹介すればそれが噂になり「やっぱりオオカミのところに首突っ込んでるといいことがある」と周りに吹聴してくれる人も多いですから広告料として考えればこれはこれで大儲けです。(但し、逆にここで妙な物件紹介すると悪口を吹聴されちゃうので出せても年に数回しか出来ないんですけどねw)またこれもいつも思うことですが不動産に限らずなんらかの紹介ビジネスは「信用」が何より優先されます。前にも書きましたが、焼き畑営業だからとこの信用を疎かにして会社を拡大路線で広げ続けると顧客どころか社員からも信用を失い気が付けば社内に誰も人がいなくなり売り上げそのものが上げられず会社自体が傾くし、残った社員だけだとサービス低下を招きます。(どことは言いませんが数年前に管理の人間が一斉に退職して管理物件がずさんな管理になった会社がありましたっけ)結局、どこに行っても悪い評判しか立たないので終いには会社名聞いただけで「あー、、あの会社ねー(苦笑)」となり悪い意味で知り人ぞ知る会社になっていくわけです。(と書いてて実名挙げたくなった会社が6社ほど浮かびました)さて、だからと言って手数料も取らないウチの会社がいいかと言われるとそんなこともありません。我々、、根っからの怠け者。(今年も8月には超大型連休が控えておりますw)こっちから積極的にブツ上げして売り物件を探すこともしていませんのでいつ美味しい物件が出てくるかなんて我々すらわかりません。ところ、なかなか出てきません。フィーを仲介さんにチラつかせて最優先で物件を回して貰ってる人がいるそうです。ま、よくよく考えてみれば賃貸物件で埋まりそうもない物件に「広告料」という名目のフィーを仲介手数料以外に支払ってる大家さんも多いでしょうから売買に応用しているんじゃないかと思いますが、こういう時、一般的にはフィーの名目を変えちゃいます。(通称:ギョウタクです)仲介手数料と表記しないフィーは正規のフィーを上回っても業法に触れないのでこの名称で支払うのですが、これだと例えば20万のボロ戸建てを売買した際の手数料は1万(税別)ですがここにあと10万なんてお金を「業務委託料」として支払うことが出来ちゃうんです。物件を出す仲介さんからしたら例え売値が20万であっても1万なんてシケた手数料じゃなくなるので積極的に仲介に関わりたくなるでしょうし、これって結局「このお客さんは手数料以上にお金を払ってくれる人」という信用が認識され次回からも「あの人なら手数料以上にお金をくれる」と「〇〇さん、今度はこんな物件出たんですけど、、買います?」とイの一番で話が飛んでくるようになります。100万の物件であっても「この人なら20万まで指値付けてきても我々にはたくさんお金を払ってくれる」と認識されることもありますからこの「ギョウタクを払ってくれるお客」という信用は他のライバルを制するのに有効な武器じゃないかと思います。領収証だけ作って名目を変えるというだけだと後でいろいろ問題が出てきます。えぇ、、ツッコミ入れようによっては「これって仲介手数料とどこがどう違うんだよ」って言う人(主に年貢局の人w)も存在するんです。契約書と言ってもA4のペラ1枚程度の契約書なのでビビることもないのですがこんな感じのものを作ります。)および受託者・エスパー二郎(以下「乙」という。)は、下記内容にて業務委託(受託)契約を締結する。業務委託の内容および条件1.上記物件を円滑に売買するにあたり、乙は買主との折衝交渉を行なう。2.乙が甲を代行して業務を進める為に係わる費用等は、業務委託料に含まれるものとする。3.乙は甲と常に意思の疎通を計り、状況変化の都度報告をする。4.甲は、乙に対して、上記業務委託料を支払うが、支払い時期については上記不動産の所有権移転時とする。5.期間の延長は甲乙協議の上、決定する。6.その他、この契約書に記載されていない事項は、甲・乙信義に基づき対処するものとする。以上を約し、本書2通を作成し、甲・乙捺印の上、各自保有する。二郎これと実際に支払う契約をする「支払い約定書」みたいなのと同時に作成しておけば実際にその業務に対する報酬という形に出来るのでこのセットで作ってお互い押印しておけばいいんじゃないかと思います。今日のブログは後半小難しい話になってしまいましたが、格安な物件を仲介さんから紹介して貰いたくなったらこの「手数料以外にお金払います作戦(通称:荒野のニンジン作戦)」も他のライバルを出し抜く作戦じゃないかと一人でほくそ笑みつつ本日のブログは終了です。セミナー終わって一週間くらいはポチの特需があると思ったのに。