りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)年末の防犯知識あれこれ。粛々と違約作戦実行中ですwこんにちは。11月も今日が最終日。残すところ今年もあと1か月となったわけですが12月になると世相的に慌ただしくなるものです。慌ただしいだけならいいですが、世の中には「お金に慌ただしい人」もたくさんいるので公私共々気を付けていただきたいところです。今朝方、ウチの団員のお母様が数千万単位でオレオレ詐欺に遭ってしまったんです。(お巡りさんに「ウチの所轄で歴代2位にランクされる被害額」とか言われたそうですが、、そういう話、全然笑えません。)当然、常日頃から「他人の言ってることなんて信用しちゃダメ」とワタクシから口酸っぱく言われている団員のお母様ですのでこの団員さんからも「こういう電話には気を付けて(俺は痴漢もしないし電車にカバン置き忘れるなんて以前に電車乗らねーからw)」と申し伝えていたそうですが、それはそれは超巧妙な劇場犯罪型手口を駆使されてお巡りさんも「あ、それはもう防ぎようがないですね」と舌を巻いていたそうです。要するに犯人側から入念な種まきをされ、3か月掛かりで犯行に及んだそうなんです。(仕込みに2か月以上掛けられ最後の1か月で一気に仕掛けてきたそうです)しかも途中途中に「本人しか知らないようなこと」まで話に織り込まれてたそうで話を聞くと、「これだとワタクシも騙されちゃうなー」って思いました。犯人は3か月という長期戦で臨んで来てるので途中で話がバレないようお母様に入念な口止め工作を施してたそうで一緒に暮らしているご家族もまったく気が付かなかったそうです。(団員とも頻繁に会話してたのにも関わらずです。)普通、一般的なオレオレ詐欺は普段連絡が疎遠な子供を装って仕掛けてくるものなのですが、普段から電話で話している子供の役を完ぺきに演じ切る技を習得しているプロ集団と化してるそうなのでこの話、今後は高齢者以外でもコロッと引っ掛かりそうで我々も更に進化した防犯対策が必要なんじゃないかと思います。この団員さんは「今後はもうキャッシュカードも預かってお金の管理しないと防げない」とこぼしていましたが、ちょっと前より犯行手口も格段に進化しているのでとりあえずここ読んでる読者の人は今から実家に電話して「こういう電話が掛かって来て友達のお母さんが3000万やられた」と事件は身近なところで起っているという危機感を与えてください。(テレビとかで見てるだけだと対岸の火事にしか感じないので身近で起きたと言うだけで少しはピリッとするもんです)また、家族同士で秘密のパスワード(要するに合言葉ですねw)をあらかじめ決めておくのも一つの手です。ワタクシの場合、家に電話する際、ちょっと前までは「あ、デブッチョなワタクシでございますが、、、」と言うようにしていました。過去に一度実家に偽物のワタクシが泣きながら「電車の網棚に現金500万置き忘れたー!!」とコテコテのやつを喰らったことがございます。「あ、そうなの、、じゃ、そのまま電車に飛び込んでお詫びしなさい」と冷たく言い放ち電話を切ってしまったそうなのですが(ってかそれ、、ホントの本人だったらたぶん泣いちゃいますよw)この識別情報は結構使えるのでぜひお試しください。それともう一つ注意喚起で、、これは昨日FBでも書いた話ですが、最近サンタメ取引の中間業者(A:売主・B:中間業者・C:買主のBの立場の人)がCからBの口座に振り込まれた瞬間を狙ってその金を持ち逃げする事案が発生しています。決済で一度Bの中間業者の口座を経てAの振込口座に着金して司法書士さんが所有権移転の手続きを取るのですが、融資実行はどうしても先にやることになります。抹消書類とか全部揃ったところで融資の実行掛けますから)その融資実行後のC-B間のところで悪意あるBの中間業者がAに送金しないでそのままバックレればほぼ100%決済資金を持ち逃げすることが可能になります。(決済場所にいるBの社員は送金の時に「ちょっと腹が痛いので」と中座してそのまま羽田空港直行ですw)また資金の足が付かないようにBの口座に入った資金をBTCとかに変換しちゃえばもはや外為法に触れずに国外への送金も可能になるし、サンタメ決済ではA-B-C間に売買代金に差額が発生することもありどうしても一度Bに資金移動しないとダメですからここに悪意の業者が入ってしまうとなかなか防ぐ手段がありません。これらの金融犯罪って犯人が捕まってもお金を取り戻すのは至難の業なので、昨今は警察もいちいちこれらの犯罪を真剣に捜査してくれることも稀なのでとにかく自分の身は自分で守るしかありません。これ以外にも高額なお金が動く不動産取引だし、すでにそこそこ利益を叩き出して左うちわの人も多いですからせっかく儲けたお金を奪われるということが無いようにしていただきたいと思います。最近、すでにオワコン状態と言われて久しいコインランドリービジネスの領域で紹介料をぶん取ってやろうと仕掛けているヤカラがいるそうです。TOPこのタイミングで融資がスベるとはこれ如何に?ww一度書き切った原稿をパソコンの中の人からメモリ不足とか言われてふっ飛ばされたので慌てて更新ですwこんにちは。明日ちょっと大きめの物件の決済を抱えてた我々。(すでに過去形w)決済前日にまたもや買主さんの融資不調が発覚し明日の決済はどうやら流れそうです。今回の契約で一番心配していたのがこれで相手仲介さんに何度も何度も「ホントに融資は大丈夫なんですか?」と聞いていたんです。相手仲介さんからは「買主はお金持ちだから大丈夫(なんなら現金で決済してもいいしw)」なんて言われていたので我々すっかり信用していたのが今回の最大の原因です。我々に「融資融資ってうるせーよ」って言ってただけに引っ込みがつかなくなったんでしょう。えぇ、、さっきから「明日の決済を延期したいので延期の約定にハンコ押してくれ」と会社にまで押し掛けてきてます。(現在、ウチの会社はけたたましい着信音と何度も鳴らされるインターホン攻撃の真っ最中でございます)と、この売り物件、、そもそもこの買主さんがやたら「融資じゃなくても買える」とか「融資はあくまでも形式だけ」とほぼ現金客の雰囲気を醸し出してたので一番手で契約したのですが、この買主で無理に決済日を延長しなくても再売り掛ければなんとか売れそうな気もします。今回の違約は2600万。前にも書きましたが買主が業者ではなく素人客であればわりとこの違約は「払わなくてはいけないもの」と認識してる人が多いので決済せずに飛ばした方が違約が入った上に再売りで同じ売り値で売れると売主は狂喜乱舞しちゃいます。(但し、この作戦、、違約を払える余力が無い人や訴えられてもへっちゃらって人を相手にやると取りっぱぐれるので相手を見て判断してください)売主の利益を考えると誰がどう考えても明日の決済は飛ばした方がいいに決まってますので我々、さっきから居留守を使いこの決済を「買主の債務不履行」で解約しようと目論んでます。(売り主さんにその説明をしたら「いいね」が100個飛んできました)ただあれです。相手仲介からしたら何が何でも決済延期の覚書に売り主のハンコを押して貰おうと必死の抵抗をしてくるはずなので明日は今日以上に攻撃が激化することでしょう。(ワタクシが同じ立場であれば一晩中相手仲介さんの携帯を鳴らしますw)いっそ明日は臨時休業にしちゃおうかな、、、とも考えましたが、月末にそれやっちゃうと他の業務にも影響が出ちゃうので明日は正々堂々とこの要求を跳ね除けこちらの思惑通りに話を進めてしまおうと思ってます。言うことで明日は極力会社の電話に出ませんので何かワタクシにご用件がある人はワタクシの携帯にお掛けください。(明日さえ乗り切れば違約確定なのでぜひご協力ください。最近、ホント頻繁に融資が飛ばされますが、、なんでこう毎回毎回直前になって飛ばされるんでしょうねー。TOP昨日のタレコミ結果。似たようなネタばっかりでそろそろ飽きてきましたwこんにちは。昨日のおねだり企画だった「急募!10万円以上のコンサルさん教えてくださいw」。この企画、、やるんじゃなかったと後悔してます。(広告に出すとかそんなレベルの話、、何一つないどころか大家業界の真っ暗闇を知りすぎて逆に怖くなっちゃいましたw。多少費用は高いにしても過去には真面目に初心者投資家のスキルアップを目指す塾もあったようで「そこで学んだ知識は今での役に立ってるぞ」って人も多いのは事実。そんな真面目な大家塾をやってた人もやがて「これだけ人が集まるなら課金しちゃえ」とさらにバックエンドの商品(個別の有料コンサルとかw)に走り始め今では人相までも変わってしまったという話が多かったです。(ワタクシの勘違いなのですが、塾生にてめーのクソ物件を高値で売りつける手法、、実は7年前くらいから盛んに行われていたそうです)で、一つ問題なのが、これらの商法に引っ掛かった人のほとんどが何かの大家さんイベントに参加した際、その会場で交換した名刺が発端で一本釣りされ軽い気持ちでセミナーに参加したのが間違いの元って人がほとんどでこれら高額商法の主催者は参加者として会場に紛れ込み、カモを探してると言うことです。(ワタクシ、てっきり何かのHPやメルマガを見て応募してるのかと思ってましたが取っ掛かりの大半はこういう会場での雑談を通じて誘われている模様です)不動産投資初心者の人って少しでもたくさんの知識を得ようとあちこちのセミナーに積極的に参加する傾向があるのは前から知ってましたが、そういう防御策を知らずに誰彼構わず名刺を渡すと(特に本業名刺がヤバいらしいです)そこで融資属性を見破られカモ一直線になるので不動産投資の知識を得る前にこれらの罠に嵌って不動産投資のスタートラインに立つ前に殺されることがないようにしていただきたいです。(と軽く書いてますが、こういう話を不動産投資書籍を出す人がその書籍を通じて積極的に注意喚起していただきたいものですw)あとはコンプレックス商法じゃないですが、大家さんにとって一番の悩みと言えば「空室対策」や「税金対策」。タレコミによればこういう分野でも罠が張り巡らされているようで悩んで相談しに行ったらそこで嵌めこまれ気が付けばそこに入るだけじゃなく大家仲間までも引きずり込み被害者を増やしてるってやつもいるそうです。(「相続」や「保険」などでもFPが登場して新築区分を買わされるなんて話もあるそうですからホント、誰が敵か味方かわかったもんじゃありません)もちろん自分が苦労して得た知識を誰彼構わずタダであげますなんてのもお人好し過ぎだと思うので課金したくなる気持ちもわかりますが、大抵の場合、誇大広告になっていることが多く、「高額なのは我々も本気で教える覚悟だからです」なんてセリフを吐かれると「今度こそホントに儲かる情報かもしれない」とお金を払っちゃうまさに過去にあったパチンコの攻略法の焼き直しじゃねーかとさえ思ってしまいます。(攻略会社に文句言いに行くと「やり方が悪い」とか「もっと確実なの知りたければ追加のお金が必要」なんてどんどん深みに嵌っちゃう構図と似てなくもありません)不動産投資の手法ってのはホント、取り巻く環境で大きく変わってしまうので半年前であれば使えた手法が今では全く通用しないってこともしばしば起きますがやはり「この方法で年間〇億稼いでます」なんて言われて通帳でも見せられるとついついその気になってしまうのも仕方ない部分です。学習してる時間なんて本業の忙しさを考えるとほとんど無理って人も多いでしょうから多少お金を払ってでも知識を深めたり凄まじいスピードで買い進めたいって人も少なくないと思います。いう人に「こんなのやめた方がいいですよ」とは言えませんからあれですが、どうしてもお金を払って実践したいという方、「これをやると後でどんなリスクが生じて最悪自分がどんな目に遭う可能性があるのか?」くらいはきちんと検証してから始めてください。前にも書きましたが不動産投資を融資利用でやる場合、失う可能性があるお金は数千万~数億単位だしそこまでやられると挽回しようというモチベーションはダダ下がりします。ノーリスクで不動産投資なんてのは無理な話ですが、最悪どこまで落っこちるかくらいわかっていれば常にそのリスクを天秤に掛けて考えることも出来ますから失敗しても「ここから挽回するなんて無理だから死んじゃおう」なんて気も起きません。投資で一番怖いのは途方もない額の損害を喰らいそれを挽回するモチベーションが無くなる時なので「これだけ高額なお金を払ったんだから元取らないと」なんて考えずに「高額費用を払ってみたけどこれってリスク高過ぎ」と判断した場合はスパッと諦める勇気さえあればそんな怖いものでもないんです。(これもセミナーとかでよく言ってる選球眼のひとつです)また、どうしても判断が出来なければ他の大家さんに「こんな手法を勧められたけど、、どう思う?」と相談すればわかることも多いだけにこういう局面で悩んだら恥ずかしがらずに他人に聞く習慣があるとなお可ですw少なくとも今回のタレコミを通じてワタクシも今まで知らなかった傾向もわかりましたので狼道場やセミナーを通じて注意喚起していきますが、それを聞いた人がまた広げてくれればいずれ全国的に行き渡り「こんな噂が立ってるようじゃ大家イベントに潜り込んでも意味ねーなー」となるかもしれません。不動産投資に限らずどんな投資でも正しい情報を得られる人が勝つ可能性があがるのでしつこいようですがお金儲けしたければこういう選球眼と情報収集能力を身に付けていただけると幸いでございます。現在のところ「融資は厳しくなってきたけどまだ融資出せる銀行を知ってます」とか今の時期に「融資が厳しくなってきたので物件価格が安くなってきましたよー」と前のめりで仕掛けてくる業者さんや、「再現性がある方法です」とこんな時期に言ってくるコンサルさん、あとは「新築区分は買うと地獄です」と誰でも知ってそうな当たり前のことを言って「それに引き換えこの方法なら大丈夫」と妙な手法を勧めてくる(大抵、シェアハウス経営か賃貸併用住宅か新築投資あたりなんですけどねw)のは我々業者側の人間はニヤニヤしながら見ています。物件を買って安全に不動産投資したければ絶対必要なスキルだと思ってるのでワタクシ、、これからも口が酸っぱくなるほど言い続けていきます。TOP急募!10万円以上のコンサルさん教えてくださいw今週も張り切ってポチってくださいwこんにちは。先週、ほぼ書き逃げ状態の「暁のピンポイント作戦」。全国に推定5万人くらいはいるであろう新築区分難民の方の希望の星になるべく動き出したプロジェクトですが、やっぱりワタクシが想像していた通りの展開になりそうです。(と言ってもこれ、一定の条件があるので成功事例は少なくなりそうですがワタクシの理論通りっぽいのでやっぱりこの作戦使えそうですw)また、この作戦、、よくよく考えたらワタクシなんぞにいちいち相談しなくてもオーナー自力でも出来そうなので実証実験が成功したらやり方をそのうち公開します。言ってもブログで書くとそのノウハウを初心者相手から金取って販売するやつがいそうなのでこれは実際に新築区分を掴まされて困ってる人にだけ教えます。(お金は取りませんが、門仲で売ってる「ひとつよしなに」って小判焼きのせんべいが最近の一番のお気に入りなのでワタクシへのお礼はこれにしてくださいww)と、そんな初心者相手に不動産に関する様々な情報を売ってる人って前々からいましたが、前々から書いてる通り最近は業者だけじゃなく大家さんが業者化したり大家塾を通じたコンサル等で課金する人が増えてます。数年前であればこの手の話って高額と言ってもせいぜい30万前後だったのですが、年間100万円を超すものも珍しくないそうでこれって恐らくですが、巷で良質な物件が無くなってきたことの裏返しではないかと思います。(やはりいい物件が欲しければこのくらいのことしないとライバルを出し抜けないってことでしょうw)ただあれです。我々プロの業者があらゆるルートを駆使してもなかなか見つからない良質な物件がそんなたくさん世に転がってるはずもありません。あなただけに買って欲しい」とかうまいこと言われて掴まされちゃうんじゃないかと思いますが、これだけ低利回りでしか物件が出回ってない状態なので多少利回りが高く見えちゃうとついついその気になってしまうのも仕方のない事です。立地が良くて築年数もそんなに古くもなく、常に満室経営が出来てる物件に至っては誰でも買えちゃうのでそもそも安く売られることもありませんから最近の大家さんは知恵を絞って全空物件やそうそう埋まりそうもない超築古物件に己のノウハウをブチ込み見事再生させて運用しているそうですが、このノウハウも融資が出てたちょっと前なら再現出来たかもしれないけど(見事物件再生させて出口でス〇ガ融資をぶち込んでサンタメ業者に卸す戦術で大儲け出来た昔が懐かしいです。)それが実際に出来る人ってのも少数民族でしかありません。(そういう特殊能力を持ってる人だけが大儲け出来る時代になってしまったんですねー)また世相的に地方のフルローン融資が不可になって来てる現状を鑑みるとこれらの有料情報ネタも昔流行ったパチンコのゴトネタのように数週間単位でホールに対策されて情報を入手する頃にはまったく使えない攻略法として出回るんじゃないかと。(最初は数百万単位で取引されてた情報が最後はインチキくせー闇情報サイトなんてとこで1000円で売られてるパターン、、よくありましたっけw)そうは言っても高額な授業料を取るわけですから企画する側もそんな再現性の無い情報に課金すればたちまち「金返せ」と被害者団体が発足しちゃうのでそんな騒ぎにならないよう十分な対策を練ってるはずです。あってもゆるゆるに融資が出ちゃう時期3プレーヤーの数・・・融資を受けられる人が少ない時期の3条件下で1土地勘があるエリアの理解が出来てる(家賃相場以外に賃貸動線も理解していること)2ボったくられないリノベ知識がある3長期保有してもへこたれない根性という資質があって「他人の嘘が嘘だとわかる人」が「素人から買って素人に売り逃げ出来る」ことが最低限な条件ではないかと思います。(この人格でプロファイルすると相当性格の悪そうな人になっちゃいますけどw)そう思うと実際に不動産投資で成功出来る人ってほんの一握りしかいないってことになるのですが、実際はそもそも不動産投資を始められる人はそもそも所得がそれなりの人が多いので多少失敗してもリカバリー出来ちゃう人が多く、今、ギリギリ運営で低空飛行運営しか出来てない人であってもほとんどの人が今からでもこの要件を満たす努力をすれば今以上に莫大な利益を叩き出すことが出来るはずです。今の時期にいつ来るのかすらよくわからない「物件価格が安い時期」なんて待ってられるわけもなく「多少違法建築であってもゆるゆるに融資が出ちゃう時期」なんて時期も過ぎてしまったし、せいぜい「融資を受けられる人が少ない時期」でしかない今は「出口戦略」なんて考えずに長期保有でCFをガッツリ稼ぐと腹を括るしか無いんじゃないかと思います。間違いなく非宅建業者が保有する物件で今までに無かった崩壊現象が起こるはずです。ワタクシが予想している崩壊過程は「数億単位で融資を受けている方のCF崩壊による物件放出」がこれらの事象の序曲になると思うのですが、これは1貸室が満室にならない2満室になっても賃料下落で返済資金が足りない3修繕費用が想像以上に掛かり物件の維持が出来なくなったあたりで起こるものと考えてます。賃貸経営能力が高い人であればこんなの楽勝で乗り切れると思いますが世の大多数の大家さんにこの能力があるとも思えませんから今以上に融資が厳しくなれば真綿で首が締まるようなスピードで呼吸が止まるはずであと1年か2年くらいでこの現象が起こるのではないかと見ています。「このままじゃCFダダ下がりになるからもっと物件を買いましょう(ちょっとグレーですけど素敵な手法があります)」とか「脱税節税スキームを駆使してCFを温存しましょう」とか「不動産投資は儲かりませんから違う投資もやりましょう」とか言い出してさらに追い討ちを掛けるんじゃないでしょうか?(そして最後の決め台詞は「投資は自己責任ですから」に100面円賭けときますw)ただあれです。これらの話、、全てが何事にも疑り深いワタクシの妄想かもしれません。(「ホント、世の中コソ泥ばっかりじゃん」と世間をまったく信用してないのってワタクシだけかもしれません)なので本日はこのブログを読んでる人で「年間10万円以上のコンサル代を支払ってる(または払っていた)」と言う方の真の生情報を募集します。以下のテンプレを作りましたのでご利用ください。TOP暁のピンポイント作戦。明日の狼道場も13:30スタートですのでお間違いなくw(のこのこ14時なんかに来たらブログ読んでねーなと見做しますw)こんにちは。最近、コインランドリーネタについて触れていませんでしたが、こんなニュースを発見したので本日はこのネタに触れてみます。駐車場がある店舗を中心に併設店舗を2019年度末までに500店展開し、改装や機器導入に100億円強を投じる。コインランドリー市場は洗濯時間を減らしたい共働き夫婦などの利用が増え、この10年で3割拡大している。一方でコンビニエンスストア来店客数は伸び悩んでおり、集客増につなげる。書いてありますが、、もともと広大な駐車場を持つコンビニ店舗が集客増を狙って100億規模の金を突っ込んでパワープレイに挑んでくる以上、投下資金の回収すらうまくいってない人が多そうな一般のコインランドリー投資家さんあたりは今以上に枕を高くして眠れなくなる予感が漂ってきた感があります。「いやいや、、記事を読めば今から二年後までに全国で500店舗なんてのんびりした話だし、ノウハウも乏しい大企業が思い付きで参入して来ただけだからやってみてダメとわかれば撤退も早いでしょww」なんて思う人も多そうなので一言だけ申し上げますが、これでファミマが成功したら次はセブンイレブンが倍以上の規模で参入して来る可能性が浮上してきます。(ゼンチンとかでエラそうに講釈垂れてたFCの社長様のご意見を賜りたいものです)参入障壁が低いビジネスの多額の金を突っ込んで投資してると風向きが変わった瞬間に立ち行かなくなるという太陽光ビジネス(こちらは年々法律を改正されて年々美味しい汁が薄くなって来てます)と似たような話になってますが、恐らくは機器を売って儲けようと目論んだだけの話でしょうから10年くらい後になって「そういえば10年前ってコインランドリービジネスなんてのは流行ったよねー」と思い出話のネタにでもなるんじゃないかと思います。(ちなみに類似事例としては太陽熱温水器の朝〇ソーラーなどがございます)そう思うと今、我々の主食である不動産投資、、、10年後ってどんな風になってるんでしょうかねー。この先、賃貸需要が細くなると言われてはいますがゼロになるいわけでもないですから死に絶えるってことはないでしょうけど一時期の低金利+手金無しで誰でも始められるという「参入障壁が低い時代」があっただけに先日の話ではありませんが賃貸の経営能力が無い人が安易に始めてしまいにっちもさっちも行かなくなって死に絶えるというパターンはたくさん出てくるはずです。今回その悩みを解決すべく新たな実証実験を手掛けることにしました。今、悩んでる人が一番多いであろう新築区分レジを買った金額以上の売値で売り切る(瑕疵担保は3か月付いちゃいますが築浅なんだからこのくらい我慢してくださいw)作戦なのですが、理論上は前にブログで書いた「売りつけてきた業者に売ってもらう」って作戦より高く売れる確率が高いので今日の16時から実際にその実験と検証をしてみます。この作戦が通用するのであれば世の新築区分を手出しの金を払いながら渋々保有してる人がワタクシに「ぜひ売ってください」と懇願して来るはずでまさに「人助けをしながらワタクシ大儲け」というwin-winな図式が成り立つはずです。(ついでだから世の不動産コンサルに情報商材として売りつけてやろうかなww)と、こんな話を検証する前にブログなんかで書いちゃうとロクなことがないのですが(大抵が机上の空論で終わるものです)、、この新築区分で苦しんでる人を我々狼旅団は決して見放しません。・・・えぇ、、ここまで書いちゃえばワタクシも多少は腹括ってやる気になるでしょう。