りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)OK牧場。昨日の名古屋セミナーのお話ですがあれから「よーよー、、もう一人の講師って誰よ?」って問い合わせばかりでちょっぴりヤキモチ焼いてますw。(なんか名前明かして参加者が激増でもしたらワタクシの立場が無いので非公開にしときますw)さて、そんなわけで水曜日です。長女うっちーさんに来週契約予定の賃貸物件の契約書を送っても反応も無く(長女うっちーさんのFB見たら「今日はお休み」って書いてあったので諦めました)一人さびしく過ごしていましたが、、ここで事件勃発です。ワタクシのお客さんの大家さんが突如物件を売却したそうです。(しかもワタクシに内緒で他社でこっそり売り出しやってたらしいです。「え?だって狼ちゃんって小さいロットの物件って興味ないんじゃないの?w」とか言われちゃいました。(そんなこたーないw)小さいとか言ってますがこの物件、、土地が大きいのでレインズで売り出したら1億弱くらいはします。(全然小さくないですぅ。)ま、この物件を売って新しい物件を買うとからしく今回仲介した仲介さんから物件を買う都合上、これはこれで良かったんでしょうけど、、この売った物件、、少々問題がある物件です。この物件をこの方が買ったのが4年前の冬。当時、この物件は都内にありながら利回り18%という鬼のような利回りで売りに出されていたのですが物件概要書には「告知事項ありマス・・」と書かれていました。(当時はこんな告知事項でもあればこのくらいの利回りは当たり前でしたっけ)そう。実はこの物件、、出るんですw。(「出る」って言えばここ読んでる人ならなにが出るかくらいわかりますよね?)当時、売却に向けて物件調査をやったのですがこの物件、、どうも当時流行していた「混ぜるな!危険!」系で亡くなった人がいたらしく今でも時々、出るそうです。それでもこの方、「別に俺が住むわけじゃねーんだからOK牧場ww」と言って気にせずに買ったのですが(ホントにOK牧場って言ってたのを思い出しますw)原因不明の漏水は起こるは夜中に天井を歩く音が聞こえるは苦情続出で手に負えなくなり今回の売買になった模様です。(買った時、奥様は相当嫌がっていました)一応、こういう事件があった時、我々には売買時に告知義務があるのでワタクシも仲介時にこの内容を書きました。当時もこの話があったので格安で売りに出されていたのですが今回の売値。この問題を考慮に入れていないかのような価格で契約できたそうです。狼「まさか、この問題を隠して売ったなんてことないですよね?」って聞いたら「いや、ちゃんと書いたよ」って言ってました。(文言聞いたんですがホントに思いっきり書いてありましたw)それでも売値から行くと成約価格は利回り換算で9%。この金額で売る方も売る方ですけど、買う方も買う方ですw。(売った仲介を褒めてあげたいですw)きっと今回買った人も「別に俺が住むわけじゃねーからOK牧場w」って買ったんじゃないかと思いますけど、やはり高止まりしている不動産。都内であれば旧耐震でさえも最近は8%とかで平気で取引されちゃうのでこういう告知事項物件でも高値で売れちゃうんですね。(ちょっと前なら旧耐震なんて10%以上が当たり前だったのに・・です)ところでこの手の告知事項物件。「2回くらい賃借人さんが回ったら告知事項の説明不要」とか「警察が介入しなければ大丈夫(人が死んで介入しないとは思えませんけどw)」とおっしゃる方がいますが、、ワタクシは「近隣の風評が無くなるまで」という解釈をしてます。近隣の住人がこの「起きた事件」を知ってる限りこの告知事項の説明義務が発生するっていうのが基本ではないかと思います。(大体未申告の告知事項はご近所からのタレこみで発覚するものです)仲介さんによっては別の解釈もあるので「事件の内容」によってはそういうイケイケ拡大解釈系仲介さんを選ぶって戦術もありなのかもしれませんw。(こんなことブログで書いちゃっていいのかわかりませんがw)今日は更新時間を過ぎてしまってるのでこんなつまらないネタで更新させていただきます。御三方が熊さんを超えて行く必要がありますが。倍返しになってました。w18%→9%は凄いですね・・・しかも体感できるレベルで出る物件って、なかなかお目にかかれなさそう。