りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)フワフワした理由。連休だけど月曜なので更新でーすwこんにちは。先週の土曜日は空室が出たウチのレジにてお茶会を開催しました。今回は今までこの物件見たこと無いって人が中心だったのでこの物件を新築した時にやったセミナーのレジュメを6年ぶりに引っ張り出してしゃべりましたが、、やっぱり6年もすると当時の考え方とやり方では再現性が無いことも多く、当時、ドヤ顔で話したネタも今ではどのくらい役に立ったのかわかりません。ま、それはさておき、、14時から23時までの長時間拘束にも耐え抜いた参加者の方、、ホント、お疲れ様でした。我々、連休なので「審査結果は連休明けになりますよ」って言ってたのに焦る仲介さんから「審査結果まだですか?」と矢のような催促が入り結局連休の今日やることになりその書類を見たのですが、、、なんだよこれ。急いでいたのか知りませんがとにかく空欄ばっかりの申し込みで審査もへったくれもねーだろって部類の申し込みでした。お茶会でも言いましたが、ウチの場合、申込書に記載漏れがあると「ここは都合が悪いから書けないのかな?」と思うし、申し込み人の「ここは俺の判断で書かなくてもいいと思ったんだよ」という判断で記入しなかったんじゃねーのと結論付けてこの時点でまず審査落ちにします。年収が多ければ「これなら審査も楽勝でしょう」と思ってるんでしょうが、ウチの場合、部屋が12部屋しかないのでそこに住んで残りの11部屋の住人と共存出来るかと言うことが結構重要なポイントになります。(初めて取引する仲介さんだとこれを知らないのでよくとんでもないキャラの申し込みしてきますw)なので出来ることなら似たような属性の人を優先したいと言う想いが強く「申込書なんて必要最低限のこと書いとけばいいでしょ(ってか大家の分際で細かく聞いてくるなんてむしろプライバシーの侵害じゃん)」とか思ってる人は経験上、入居してからゴミ出しとか騒音とかで苦情が出やすいのでまずこの「申込書すら埋めきれない人はお断り」ってスタンスにしてるんです。(先住者から苦情が出てもこう言うケース、、賃貸契約を締結して住ませてしまった我々に責任が生じるのでこの入居審査で断っておかないと大変なんですw)ただ理由も言わずに「ご縁が無くて・・・」と断ると「断りの理由をちゃんと教えてくれ」と食い下がってくるのがこの手の一番手確保系仲介さんのめんどくさいところ。「なにか不具合があるなら改善しますのでなんとか再考ください」としつこく食い下がってきます。言っても我々だっていつまでも空室にしておくわけにも行きませんから出来ることならもう一度申込書の空欄部分を埋めて再提出して貰ってもいいんです。この申し込み人は申込書を全部埋めてきても入居はお断りです。言うのも、、恐らくですがこの仲介さん、、ウチの物件を入居者が気に入って申し込んだのでは無いんじゃねーの、、と思うんです。使用する人より連帯保証人がしっかりしている人」を優先的に入れてます。(家持ちのお父さんがいてお父さんもまだ有名企業で現役バリバリなんて聞くと子供もそう言う親を見て育ってるでしょ、、と我々、二つ返事で入れちゃいますw)と言うことは逆に言うと「保証会社を通らない属性の人でも連帯保証人をゴニョゴニョすると通りやすい」ってことでもあるわけで、ちょっと頭のいい仲介さんだと「年収も多くて家賃なんか滞納しそうに無いけどこれだと保証会社の審査通らねーだろうなー」って人をウチの物件にブツけてくることがあるんです。(要するに瞬間的にお金が儲かってるけど過去にクレジット事故起こして家賃保証会社は通らないなんて人がいるんです)今回のはまさにその典型で、1年収600万2勤続年数15年の管理職3社員数100人、年商20億の企業と申込書には書いてありましたがこの申し込み人の健康保険証は国民保険。(ってことはそもそもダミー会社なのか、最低15年は社会保険庁のチェックをすり抜けてる会社ってことですwww)ま、一応会社の所在地も書いてあったのでGoogleマップをチェックしたのですが、、、うーん、、、どう見てもここに100人の社員は入らないでしょw(写真はあくまでもイメージですw)さらに念のため申込書に書かれていた本店所在地もGoogleマップでチェックしたのですが(もしかしたら100人のうち、99人はこの本店所在地に勤務してるかもしれませんからww)こっちに至っては単なる民家。(だからあくまでもイメージ画像だってw))こりゃ完全にアリバイ会社使ってんだろーなー。(ってか我々も随分ま舐められたもんですw)と言ってもこんなことを仲介にドヤ顔で指摘したところでアリバイ会社まで使ってるとこ見ると恐らくグルでやってるでしょうし下手すると我々が指摘したことを改善して違う物件にその改善した申込書を出してまんまと入居しちゃうかもしれません。「いや、そんなフワフワした理由じゃわかんねーよw」とまるで納得してくれません。(うるせーなーw)さて、、どうやって断ろうかな。相手仲介さんがこれだけ急がせてるってことはもしかしたら会社の法人登記を調べないうちにOK出して欲しいんじゃないでしょうか?(今なら連休中なので法務局のサイトで謄本取れないしw)そう思ってワタクシ、法務局で法人謄本取れない時に使うこっちで法人登記の有無を調べてみました。法人番号検索サイトhttp://www.houjin-bangou.nta.go.jp/kensaku-kekka.html社員数100人とかでここに法人登録がされてなければ法人登記そのものが無いので会社として存在しないことになります。調べてみたんですが、、、あー、、やっぱり、、この源泉出してる会社、、法人番号すらありません。(この時点でこの会社の未登記確定です)さらに言えば、こんな状態で入居申し込みで年収600なんて源泉が出てきたりするとますます申し込み人の属性が怪しくなりますので入居申込書のどこかに虚偽がある可能性が高くこんなの入居させたら後でなにが起こるかわかったもんじゃありません。言うことで相手仲介さんにはこう言いました。聞く名前でしたけど普段からこうやって瞬間的にお金があるようなニワカ成金みたいな客を情弱大家さんの物件に押し込んでるんでしょうねー。この申し込み人、、内見時に偶然エスパー君が見かけたそうなんですが全然そういうヤバい風には見えなかったそうですので我々も下手したら二つ返事でOKしてただけに危ないとこでした。あ、最後になりますが、、こんなアリバイ会社を使ってまで入居させようとする仲介さんは出禁にしたのは言うまでもありません。(新規で申し込み入れて来る一見の仲介さんってホントこれがあるので怖いんです。TOP帰ってきたキャンセルマンwポチして「戻る」をお願いしますwこんにちは。本来であればひろ*さんの「スキルの低い不動産コンサルタント」ってブログネタに便乗して後追いしようと思ったのですが、ひろ*さんの時点でワタクシの言いたいことがほぼ書いてあるしここから後追いするとなると思い当たるコンサルさんを実名で赤裸々に書くくらいのことしないとネタ的にもウケないので違うネタを書きます。一昨日の多重申し込み客が再び我々のレジに舞い戻ってまいりました。wさすがにあれだけ派手なキャンセルをブチかましたのでその時の仲介さんではなく別の仲介さん経由で新規を装った申し込みが飛んできたのですが、エスパーくんも当然、気が付いて「あれ?一昨日のキャンセラー、、今度は違う仲介使って申し込んできましたよーーwww」教えてくれて発覚。えぇ、、こういう一度ケチが付いたお客を入れるほど我々、落ちぶれちゃいません。(だってこういうやつってなにかしら後で問題起こしそうなんだもん)こんなこっちまでゲンが悪くなりそうな申し込み当然、お断りすることになるのですが、、、そんなことより我々、ウチのレジを蹴って決めた違う物件をなぜやめて戻ってきたのかがとても気になります。前回の多重申し込みのいきさつも知りませんし、この仲介さんに一番手の物件の存在も話しちゃいないでしょう。物件が気に入らなくてやめたとは思えないので「もしかしたら」と思い保証会社の加入を打診してみたのですが、それを仲介さん経由でドタキャン客に伝えた途端、やっぱりキャンセルとなりました。(「なら借りねーよ」とか言って怒ってたそうです)うーむ、、どうもこれは保証会社の否決でダメになっちゃったんですね。(なんともわかりやすい話です)ウチのレジは保証人がしっかりしてればわざわざ保証会社なんか通さないで入れちゃうのですがこの年収と属性で保証会社を蹴られるってことは、、、、やっぱりなにかあるんでしょう。(大体分割払いしてる携帯料金の支払い遅れとかじゃないかとw)どちらにしても最終的に向こうからキャンセルしてきたのでこちらから断ることもなくめでたく解決しましたが、、やっぱり年末に入居っていろいろ問題ありそうです。TOPこのお客さん、、無職ですけどいいですか?wwまさかの春風亭昇太に腰抜かした日曜の夕刻、、、なんですのwこんにちは。長いこと不動産屋をやってると「送ってくれ」と頼んでいないメール以外にも頻繁にスパム的なFAXが届きます。ほとんどが「物件買いとります」と「妙なセミナー系」のFAXなのですがそんなのに紛れてこんなFAXも届きます。アリバイ会社のFAXです。実際にこんな広告が世の不動産屋間で流通しているんですからそれなりにアリバイ会社の需要ってもまだまだあるんでしょうけど、この「アリバイ会社の使い道はなに?」と言われると「無職の人の申し込みで勤務先をでっち上げる」のと「人様に言えない仕事をしてる場合の勤務先でっち上げ」、「入居審査が厳しい物件での高属性を装うため」あたりじゃないかと思います。作成は別料金でやって貰えるのでこれを使うと無職の人とか風俗店勤務の方などでも簡単に審査の目をくぐり抜けることが可能になります。言いつつ、こんなアリバイ会社を使わないと入居審査に受からないってやつを自分の物件に入れてしまっては後々トラブルになる可能性はかなりのもの。(というか未だにこんな商売が成り立ってる我々の業界、、相当なブラックですw)事実、ワタクシも以前にアリバイ会社を使っているのを見抜けずに審査を通してしまい、オーナーからめちゃめちゃ怒られた黒歴史があるだけに(この時は入居した瞬間から滞納されましたw)こんなふざけた会社の存在すら鬱陶しいものがあります。仲介さんが利用しなければそうそう被害は出ません。ことは「こんなアリバイ会社なんか使わなきゃいいじゃん」って結論になるのですが、賃貸の仲介さんによってはどうしても使わないと売り上げが上がらない性質を秘めた会社も多いんです。低家賃を売りに広告出してる仲介さん。昨今のスマホ需要激増に伴い、スマホで物件探しが主流になってる関係で家賃が安い物件ってのはほぼスマホの検索で飛んできます。賃料が安い物件ほど検索上位に出て来ないと反響が弱い関係で(この価格帯を探してる見る側ってなぜかめんどくさがりが多いんです)どこの仲介さんもこの低家賃物件に関しては価格com並みに1000円単位での賃料広告合戦になってます。そもそも低家賃で物件を探してる人ってもは言うまでもなく収入が低いことが多いし、賃貸属性もそれなりに低いです。それでもちゃんと定職についていればいいのですが「来月から就職予定です」とか「住むとこ先に決めないと就活出来ねーんだよ」って人もスマホ広告見て大量に来店するのでこの貴重な来店客を取りこぼしちゃもったいないとばかりに仲介さんも「定職についていれば審査通せるのになー」って考えがちです。そんなところに「在籍確認1万円」だの「源泉徴収票2000円~」なんて書かれてるFAXが届けば、、、おわかりですよね?えぇ、、世の不動産屋さんは間違っても大家さんの味方じゃないんですww(だっていくら集客しても成約しなきゃお金になりませんからw)まして低予算で部屋を探している人ってのは「住めればいい」って人が多く、さほど部屋の内装だの設備で決めてる人は多くありません。(そんなとこで選り好みしてると住める部屋はまず見つかりませんから)となると来店したお客さんと仲介さんから見れば、、とにかく大家さんさえOK出せば成約する確率が格段に上がるってことになります。大家さん側からしてみれば「入ってくれれば誰でもOKです」ってわけでも無いでしょう。そんな「誰でも簡単にOK出す大家さん」と仲介さんから認定されると「ちょっとヤバそうなお客はあの大家のとこ紹介しろ」と上司からゲキが飛ぶのも事実。(「あの物件は誰紹介しても絶対OK出すから」なんて思われちゃうと上客は他の物件へ回され、そんな客ばっかりぶつけられちゃうのがこの不動産業界ってもんですw)仮にそんな「誰でもOK」な大家さんでも「このお客さん、、無職ですけどいいですか?」と聞かれて「いいです」って即答する大家さんはそういません。(ってかワタクシ、見たことありませんw)でもあれです。傾向として「定職さえついてればOK」って大家さんあたりがこのアリバイ会社経由の申し込みによく騙されちゃうんです。ワタクシも経験があるので書いちゃいますが、そう言うオーナーの物件、、なぜか次もそんな客の申し込みが入るものです。言えば、まんまとアリバイ会社経由で入居出来たお客が「この大家は審査が緩い(俗にいう「審査がザル」ってやつです)」とその友人に言いふらしその友達繋がりで「あ、俺、そういう審査がザルなアパート知ってるよ」ってなり気が付けば全部が全部アリバイ会社経由の「無職だけど定職についてる風な入居者」で埋め尽くされる(ま、実際にはこんな極端なのは無いですけどねw)ってパターンが最たる例。ホント、悪意の嘘つく入居者を入れて大家にいいことはまずありません。厄介なのは申し込みがアリバイ会社利用なのは否かをなかなか見抜けないこと。やれ源泉見せろと言っても偽造かどうかもなかなかわからないし、保険証の原本見せろだの言っても国保の支払いどころかそもそも未加入の場合も多いし、それよりなにより仲介さんがグルなだけに一般の大家さんがこれを見抜くのがホント至難の業です。いうとこで変に疑ってばっかりだと「あの大家は細かくてうるさい」と評判になりこれまたお客さんを案内しなくなるなんてこともよくあります。賃貸契約書に特約を付けることをお勧めします。あと「勤務先が変わる際は遅滞なく貸主に報告する」なんてのも書いておくと結構効きます。不動産の契約(特に賃貸の場合)、あまりに貸主有利な条文だと書いてあっても無効にされちゃうことがあるのですが「特約」として盛り込んでおけば有効、無効はともかく少なくとも借主にはプレッシャーが掛かります。文章化することで確約事項化出来るので借主に虚偽の申し込みがあった際に即座に立ち退いてもらい面倒なトラブルになる前に解決となる可能性も上がります。注意して欲しいのは入居審査の段階で「こんな文言を付けるからね」と仲介に言うのではなく契約段階で「あ、そうそう、、こういう文言を特約に入れて欲しいんですけど」ってやること。(念のためおまけで付けといてよって軽い感じで頼むのがコツです)なんでもそうですが不動産の契約ってのはどれだけ文章に落とせるか?がポイントです。「何ら催告なく解約できる」って条項は特約でも何でもいいので出来るだけたくさん盛り込んでおくと「信頼関係が損なわれたとき」なんて曖昧な理由で文章作っちゃったために裁判じゃないと追い出せないってことから少しは解放されます。ワタクシ、よくこんな特約入れて「ほら、、ここに書いてあるじゃん。これにハンコ押したの君だよね?」って詰め方で裁判なしで追い出しやります。(ただ、実際に裁判に持ち込まれちゃうと「貸主有利な契約」ってことで負けることがあるので出来るだけこの場で一気に詰め切るのもコツでありますw)そういや、昔、連帯保証人のハンコを借主が無断で押してあとでその保証人から「俺がいつそんなハンコ押したんだよ!!」って詰められたとき、「あぁッ?、、じゃあそのハンコ押してないって証明してみろよ!!(ってかそっちの証明の方が金掛かるじゃんw)」と無茶苦茶な逆切れして難を逃れたことがありますが、これも契約書の覚書とかで「保証人のハンコは保証人本人が押したものとする」なんて書いておけばあんな罵声を浴びせなくても良かったかもしれませんね。言うことで今日のコメント欄でのお題は「俺(私)はこういう特約付けて借主ヘコましてますw」です。皆様からのナイスな特約、、お待ちしてます。夕べ、自分のイビキにうなされたんですのwこんにちは。春先の繁忙期過ぎに出たウチのレジの退去予告で一瞬青くなったワタクシ。(3月過ぎて3部屋一気とかホントやめてww)そこからレインズに「貸主」として「決めてくれれば仲手は両手だよ作戦(別名:砂漠のニンジン作戦)」にてまんまと2部屋申し込みが入りあとは5月末退去の部屋をじっくり埋めるのみとなり一安心な連休初日の朝10時。今度はその決まったはずの2階の部屋の契約を巡って問題が勃発しました。今回申し込みの入った2階のお部屋。30代前半の新婚カップルと言うことだしご夫婦共々社会保険に加入しているし保証人であるご両親は関西某所のお医者様。家賃に指値も入らず6月初めの入居だってのに賃パツは契約日からでOKと「近年稀に見る優良入居者さん」だったのですが、入居時からご一緒する予定のペットがどうも犬とかネコではないそうなんです。「らしいんです」と憶測で言われても困るので(こういう憶測で大事な話を進めようとする仲介さん・・死ねばいいのに)ちゃんと聞いて欲しいと何度もお願いしてたのですが・・・聞くまでも無く、足がない生き物と言えばたぶんこいつでしょう。ま、一部のマニアには鳴かないし散歩も不要だからと結構人気があるようですけど。wたしかに募集要項で「ペット可(小型の種類)」とは書いてますが我々、出来れば哺乳類を飼ってほしいのが本音です。犬とかネコなら万一、逃げ出しても大騒ぎにはなりませんがヘビが逃げたら小さくてもちょっとした騒ぎになっちゃうじゃないですか?www(我々素人にはその逃げたヘビに毒があるのか無いのかさえもわかりませんしw)しかもヘビとか飼う人ってワタクシの経験上、絶対一匹じゃ済みません。(多頭飼い必至ですw)大の爬虫類嫌いなワタクシ、ヘビとか飼われるのはさすがに嫌なので断腸の思いでお断りすることにしたのですが、お昼頃なってその新婚カップルのご主人が「契約出来るって聞いたから今住んでるところに解約届を出しちゃった。してくれるんだ」と仲介さんに電話してきたそうです。そんなこと言われてもちゃんとペットの種類を聞いていなかった仲介さんにも責任があるはずだし我々、ペットがヘビであれば最初からお断りしてましたのでホント、仲介さんには気の毒ですがダメなもんはダメですw「お客さん、、、これで断られちゃうと行くとこないんですよねー(マジでなんとかなりませんか?)」(どうせ「あ?たかがヘビくらいでガタガタ言ってんじゃねーよ」ってくらい思ってるんでしょうね。w)新戦力君は電話の横で「そんならそのヘビとジャングルにでも住めばいいじゃねーかよ」と口を尖がらせてるし、ワタクシだって嫌なものは嫌です。行くとこが無いと言われてもまだこっちは契約したわけでも無いので電話口で必死に懇願する仲介さんに正式にお断りしました。今度から募集広告にはちゃんと「犬とネコ以外はダメ」とか書いておかなきゃ、、と反省しつつ、再度レインズに募集掲載をやり直し一件落着、、、となったはずなのですが、、、この話、、まだまだ続きます。その後、ワタクシ、とある物件見学で外出していたのですが夕方になって新戦力君からワタクシの携帯に着信がありました。新戦力君「狼さん、、なんか、さっきの仲介さん、、勘違いしているみたいですよ・・・。」???え?勘違いって・・もしかして飼いたいって言ってたのってヘビじゃないとかじゃないって話ですか?ww(なんだよ、それなら即OKっすよww)新戦力君「いや、そう言う意味じゃないです」??じゃ、どういう勘違いなのよ?新戦力君「ウチが断った原因が足が無い生き物がダメって勘違いしているみたいなんです・・・。」??いや、だから、、足が無いヘビとかは最初からダメって言ってんじゃん。これならいいか?って聞いてんのね?(週末のワタクシの直観力は目を見張るモノがありますw)たしかに足はありますがあまり変わらないと思います。生き物は一切不可です。TOPハイジ部屋の申し込みの件。ひとりぼっちはつまらないんですのwこんにちは。本日はうちの新戦力君が日帰りで札幌に飛んで行ってる関係で(我々クラスになると札幌くらいは軽く日帰りですw)ワタクシ、、朝9時に出社とあいなりました。(どうでもいいですが8時台の山手線、、恐ろしく殺気立ってましたw)いつも新戦力君の方が出社が早い関係で全然知らなかったんですが、、物確電話って夜中でも入るんですね。(夜中の1時くらいだってのに普通に物確の留守電が入ってましたよw)で、朝来ていつものようにFAXが届いてないかチェックしたのですが、その中に知らない会社から送られた例のハイジ部屋の入居申し込み書が紛れ込んでました。その申し込み書、、ワタクシが忌み嫌う「必要事項の未記入の部分が多いタイプ」だったので他の部屋の申し込みなら一発でお断りしちゃうんですが、この申し込みは例のハイジ部屋なだけに無駄には出来ません。(無駄にしたらきっとバチが当たることでしょう。)若干の指値はありますが未記入部分はヒアリングすればいいやとその申し込みをほぼ受けるつもりで申込書に書かれていた仲介さんにぷるりんこ♪しかしまだ時間が早かったのかいくら電話しても誰も出ません。(不動産屋ってわりと10時始業のとこも多いし)ま、いいやってお昼頃まで放置していたのですが、相手仲介からも電話がありません。ワタクシも午前中の仕事がひと段落付いたのでこちらから再度電話してみました。この仲介さん、、やっぱり電話に出ません。(ちなみに金曜日休みって仲介さん、、あまりいないです)ま、それでも一人で不動産屋やってるなんて場合だとよくある話ですから向こうから電話があったら対応しようと思って再度放置プレイにしておきました。結局この仲介さんから電話があったのは15時過ぎ。その電話の主の話っぷりになんとなくですが不動産屋臭がしないのが気になります。未記入で一番気になるのってやっぱり今の勤務先じゃないかと思うのですがこの申し込み書、、そのあたりの部分はまったくの未記入でしたのでワタクシ、その辺をしつこく聞いてみました。し込み書を送るならその辺はちゃんと聞いてほしい部分なのですが話を聞いてる限りこの人賃貸営業には不慣れな方なんでしょう。いう時のワタクシ、あまり仲介さんをいじめることはしません。ホント、この部屋はそうそう埋まる部屋じゃないので家賃さえ払ってくれるのであればタバコでヤニだらけされようが、犬飼ってウンチまみれにされてもそれほど腹も立ちません。(いよいよ埋まらなかったら新戦力君にでも住んでもらおうって思ってるくらいですからw)小一時間くらい経ったでしょうか。その仲介さんから新たに入居申し込みのFAXが届きました。申し込み書の勤務先欄、、たしかに文字が加筆され埋まりはしてました。このオチは予想だにしていませんでしたwwワタクシ、この業界歴も相当長いですが、、こんな申し込み書見るのは初めてです。齢はすでにアラフィフなワタクシです。若い時分のように怒りに任せてこの仲介さんを怒鳴りつけたって何一つ得することもありません。(たぶん先方の仲介さんもワタクシに「埋めろ」と言われたから埋めただけだと思います。「勤務先欄に勤務先の名称を入れてください」ってちゃんと言わなかったのはワタクシの責任ですから。