この賃貸併用住宅、、ワタクシ、過去ログでも散々書いてますが、自分で土地を持ってて土地活用としてこの賃貸併用やるならいいけど今から土地から買仕込んで建てるなんざ業者の養分まっしぐら。自己居住の部分があるので住宅ローンが使えて自己資金無しの35年ローンなんて芸当が出来ちゃいます。最近は自己資金残高さえ偽造出来る時代なのでちょっと頭のいいコンサルさんに相談すればやり方まで指南して貰えますw(こんなことを大っぴらにブログで書いても大丈夫な時代が来るとは思いませんでしたw)これだと多少融資属性が悪い人でも低金利で融資が組める関係で今年の後半はこの賃貸併用投資の営業攻勢が激化するんじゃないかと思いますが、この営業攻勢の中で恐らく「自己居住しないけど住宅ローン(なんちゃって住宅ローンと言います)」のスキームに嵌めこまれ堕ちていく素人投資家さんも激増するのではないかとも危惧しております。最近は自己居住部分が1/5でも賃貸併用ローンが通る金融機関も増えてきて「なーに、、この1/5も賃貸に回しちゃえば賃貸併用って言っても一棟賃貸アパートに早変わりですよww」と業者に口説かれてすっかりその気になっちゃう人も増えるんじゃないかと思うのですが、金融機関も最近はかなり賢くなり半年くらい不定期で「転送不要郵便(そこに本人が住んでないと戻ってしまう郵便)」を使う以外に行員が直接訪問して居住実態の確認をして住んでないとバレると違約で一括返済を迫るケースも増えていて一括返済出来ずに売却しようとしたけど返済元本が売値を上回ってしまい泣く泣く追証と言う羽目になってるそうです。土地建て込み12000万+諸経費のオーバーローンのためワタクシがどう無慈悲に高値売却を目論んでも1000万円程度持ち出しになってしまい仮に売り主希望価格(残債が消える価格です)で売り出しても反響すら鳴らない状況。(掛かってくるのは「広告掲載OKですか系仲介さん」ばっかりでございます。22分で利回り5%切る木造アパートでは今のご時世、誰も買ってくれないんです。真面目に自己使用の部屋を1/2にしちゃったので広い4LDKの部屋の賃料が他の1R部屋より坪賃料が安くなり(しかも1階でこれやっちゃうから賃料が全然あがりませんw)しかも全体的に設定賃料がお高め設定だったので当初の目論見利回りから2%ダウンという惨状。新築だしあとで仲介責任問われそうもないので禁断の「仲介手数料なんかいらねーから売っちまいましょう作戦」を駆使しててでも助けてあげたいのはやまやまなのですが、計算上、手数料タダにしても元本割れなのでにっちもさっちもいきません。そこまでやるならいっそのこと一度この1R全室を空室にして再募集で賃料大幅アップにして満室想定賃料をいじり倒して利回りあげちまおーぜとワタクシの中に潜む悪魔が囁きはじめてるんです。(4LDKは民泊可の設定であとは家具家電付き賃貸風を装えば軽く4%くらい利回りアップするはずですww)他に利益が出る売り物件でも持ってれば金融機関の一括返済要請なんか一発で解決出来るんですけど、、、初めて買った物件がこれなので正直、これは詰んでます。名古屋のセミナー中もずっとこのことが頭から離れず、いっそアネゴに魂売ってこの物件を満額で売り切る黒魔術の呪文を教わろうかと思ったのですが、、、当のアネゴはこの時、富山の小峠氏の頭をボコボコ殴りつけていたので相談も出来ませんでしたwww(きゃははははーとか言って殴りつけるのってある意味すごい恐怖でしたがそんなアネゴ、今日が誕生日らしいですw)これじゃいつまでも売れるわけもないので結局いつぞやの「売りつけた業者様にもう一度再販してもらう」作戦を売り主に進言してみたのですが(ほれ、ラスティー、、これの関連過去ログ探して探してww)「そんなやつの顔も見たくない」と速攻で却下されました。なるとこの業者様が抱えてる物件欲しい欲しい病患ったカモ客しか買える人いないじゃないですか?(彼らなら黒魔術使わずに2%くらい想定利回り上げて売ってくれる気がします)仕方がありません。今から新幹線で名古屋行ってアネゴから「銀行の一括返済迫ってる部署の人が交通事故に遭う黒魔術」を教わってきます。お願いしますwこんにちは。Boloセミナーに参加して参りました。・それでもお前ら何するかわからんから監視の係員配置という鬼のような厳戒体制っぷり。ワタクシはパイプイスですがオーディエンスはホントに座布団座りですwえぇ、、なんだかんだ言ってさすがにアネゴもそこまで鬼じゃないだろうと思ってたワタクシの淡い期待は木っ端みじんに裏切られました。旅団の重鎮的ご意見番2人や富山変態系セリフォ大家若衆3人組などなど、普段の旅団セミナーじゃ絶対にこのメンツは集まらねーだろというラインナップでさすが、アネゴの人徳というか「オメーらバックれたら黒魔術掛けっからなw」と脅したのか知りませんがよくもまあこんな豪華なメンツが揃ったものです。(懇親会の時の話の濃度がいつもより濃すぎて気持ち悪くなっちゃいましたwww)と言うことで今回参加された方、、あんな過酷な環境でワタクシの話聞いていただき本当にありがとうございました。我々2人はこの名古屋組から離れてレンタカーを借りて次期売り出し予定の物件調査出撃してきました。レンタカー借りて華麗に出撃ですwと、我々この現調に行く時、、預かった物件が無慈悲な高値で売れることを祈ってのことですが、毎回、とある願を掛けてます。ラーメン」などを食したいのは山々ですが、我々どこに行っても現調時は回転寿しでお昼ご飯を食うようにしてます。今日行ったくら寿司は実は初めてで、(ちなみに札幌現調時は「トリトン」行きますww)5皿目を平らげるまでネタにサビが入ってないことに気がつきませんでしたwww(「サビは自分で入れるんですよ」ってエスパーくんにドヤ顔されました)しかも空気に触れなくする透明のカップの開け方がわからず基礎の土台ごと外そうとして店員に注意され「おあいそスイッチ」の存在も知らずにレジに行き割り勘でレジ待ちしていたおばさん軍団から「ちゃんとボタン押さないからダメなのよww」とダメ出しされ昨今の進化する回転すし屋さんの流れについて行けずものすごく恥ずかしい思いして帰って来ました。今まで御用達だったかっぱ寿しより美味いことがわかり次回からの現調ではカーナビ駆使してこのお店で願掛けしようと誓うワタクシでした。下向きながらタイピングするとすぐ気持ち悪くなるのでこの辺で今日のブログは終了です。土曜日もポチってからお読みくださいwこんにちは。質問があと1つしか残っていませんでした。(大抵の質問の答えはレジュメに織り込んでるのでもう残ってなかったんですw)と言うことで最後の質問に答えてワタクシ、、シャチホコ王国に乗り込みます。質問これから不動産投資を目指す人に言葉を送るとしたらどんな言葉を送りますか?うーん、、なにやら金八先生にでもなった気持ちでいいですかー「人」という時はお互いを支え合ってるんです。不動産投資ではこの人の関係で擦れ合い傷付き合い騙され合いますwその間隙を縫うかのように上手に立ち振る舞うか、あるいはそんな地雷があちこちに埋められてるのも気づかずに走る続けるかのどちらかの道で不動産投資を進めていくことになるのですが、出来ればそんな人同士の騙し合いを器用にくぐり抜け「いろんな奴が寄ってきては嵌められそうになったけどうまく切り抜けて大儲け出来たよwww」と高笑いで大成功していただきたいと言うのがワタクシの願いです。そのくらい不動産業界は魑魅魍魎な世界だし、恐らくあなたの前に今後現れるであろう業者さんはあなたから貰うお金のことだけしか考えていません。(異論反論なんかあるわけもないのでこのまま話を進めます)また業者さんによってはHPとかで「お客様第一主義」なんて大そうなこと謳ってもお客様第一主義であれば今頃とっくに倒産してるだろうしここ最近の売り上げなんて恐ろしく低迷しているはずです。(今期真っ黒な黒字なんて自慢してる会社も多いですが、額が大きい会社ほどお客から養分を吸い合う確固たるスキームが出来てる証拠ですよw)さらに言わせていただくと「業者に騙されないように横の繋がりを強固にしておきましょう」と大家さん同士の繋がりの重要性を謳ってる時期もあったワタクシ、、まさかその大家さん同士でマルチビジネスや新築物件やリノベの大家さん紹介とかで業者からキックバックを貰ったりして食い合いをしてるなんて夢にも思ってませんでした。(塾生にてめーの物件を高額で売りつけるなんてのはまだまだ可愛い話だったんですねwww)言うなればそんな四面楚歌の状況で不動産投資をやっていかなきゃいけないくらい業界全体が飽和しきっていますので今から参入となれば、こういうことを先に理解してわかった上で「情報強者」となって邁進していただきたいと思います。(えぇ、、不動産投資では「情弱」であればあるほど養分にされますのでw)この情報強者、、ですが、そんな悩まなくてもある程度情報が集まったところでなんとなく傾向らしきものが見えてきますので完璧にならなくてもある程度までなら意外に簡単になれます。(ってかこのブログの存在に気づいてる時点で、、、(以下略w))問題はその先でどう考えても相手は嘘をついて騙そうとしているのに気がついていても「それを言うと相手に悪い」とつい言葉を飲み込んでしまう人がいるんです。不動産投資はお金儲けでやってるはずなのにいつの間にか人格者の部分がムクムクと目覚めてしまいいい人ぶる人ほど養分になりやすいってことがわからないといつまで経っても人畜無害ないい人で終わってしまいます。目標設定がどうとかいうやつも多いですがまずやるべきはここじゃないかと思うワタクシです。あ、だからと言って無茶苦茶やれってことではありませんよ。(それじゃただのクレーマーですw)ただ動機がお金儲けでやってるんですからいうべきことはキチンと伝え権利をしっかり主張しないと結局は相手のいいようにされてしまうオチが待ってるのでせめてこういう部分だけは白黒言えるようにしてください。えぇ、、これだけ出来るだけでも不動産投資家と他の人と比較しても成功する確率はグーンと上がるはずですよ。本日はこの辺で失礼させていただきます。TOPセミナー前なのでご質問にお答えします。ささ、、いつものように週末は大目のポチをお願いしますwこんにちは。BoLoセミナーの準備に追われきりきり舞いな一日ではありましたがなんとか無事にレジュメも出来て一息つきました。内容的にヤバイ話が多いので一部モザイク入れましたがこんな感じのレジュメです。今回のセミナー、、なんでも休憩時間を除けば約3時間だと聞いていたのですが、、、すみません、、ワタクシ、、今回はかなり前から準備する時間もあり調子に乗ってネタ作ってたら結局いつもの5時間分のネタに仕上がってしまいました。(本来であれば20ページくらいで3時間分なんですが、必死に端折っても34ページになっちゃったんです、、w)しかも当日は椅子、机もないどころか座布団も人数分無いという過酷な条件下、、。(参加者70名に対して座布団は50枚でございますw)こんな悪条件で果たしてまともなセミナーになるのかさっぱり予測は付きませんが、ワタクシ、そういうの一切関係なしにいつものセミナーと同じように突っ走りますので振り落とされないようにご注意ください。(たぶんちょっとでも居眠りすると置いて行かれます)さて、そんなセミナーですが事前にいただいた「当日聞きたいこと」というアンケートにもお答えしようと準備はしていたのですがそれより当日のネタが多いためこのアンケートに答える時間が無くなってしまいました。言っても今回は質問に対して答えるのではなくネタの方に織り込んでおいたのでそこそこ質問には答えてるのですが、それでも当日ネタに出来ない質問が多数残されたので今日、明日はその質問に一気にお答えします。汲み取り、風呂は給湯器ではなくボイラーでシャワーなし、たまにカマドウマが出ます。【回答】なんかいきなり人生相談っぽい質問ですが、ワタクシ、最後の「カマドウマ」って意味がわからずググってみました。ウマっていうから哺乳類だと思ったら要するに「便所コオロギ」のことですねwww質問された方がどこに住んでらっしゃるのかはわかりませんが、一つだけ言えることは「便所コオロギなんて都内の一等地でも普通に生息してます」ってことです。(六本木のロアビルの飲み屋のトイレでも前日、仲睦まじく交尾しているとこを目撃しましたw)しかしあれです。そもそもご実家がトイレ→汲み取り、お風呂→旧式ボイラーなんて悪環境(あ、言い過ぎましたw)であれば投資物件としてBolo物件を扱うにはいい免疫じゃないですか?(今どき、そんなレベルのBoLo物件もそうそう見つからないですよw)またご実家であれば少なくとも幼少期にはその家で暮らしたこともあるはずでしょうからそんな物件のウィークポイントも体に染みこんでるはずです。えぇ、、そんな貴重な体験をお持ちでしたら強い気持ちなんか持たなくても「息を吸って吐くように」どんなBoLo物件でもいとおしく見えるのではないでしょうか?(バブル時のイタリアフランス車の壊れっぷりにいとおしさを感じるのと一緒ですw)恐らくですがそんな経験は他の人ではそうそう出来るものでもないですから幼少時のその貴重な経験を生かすだけでとてつもないアドバンテージを発揮するはずですので自信を持っていただいてまったく差し支えありません。(と、書きつつ、この質問を一番最初にしちゃったことに若干の後悔を感じてます。)はい、では次の質問行きます。今回のセミナーのキモになりそうなご質問だったのでセミナーでお答えするつもりでいましたがこのご質問、、もしかしたら近年、いわゆる築古戸建てに投資している人が夜中にふと「そういや、この境目ってなんなんだ?」と思って眠れなくなってる気がしたので敢えてブログ内でお答えさせていただきます。この「ボロ物件」と「廃墟物件」。どこに境目があると言えば結論から言って買い手の受け止め方ひとつでございます。いう解釈ではないかと思います。考えるとやはり「買主にその物件がどう見えるか?」に掛かっているわけで先ほどの質問1に登場した質問者の方あたりだと「この世に廃墟物件なぞ存在しない(キリ」と言い切れるでしょうし、幼少の頃からナイフとフォークでしたメシ食ったことなく、生まれた時からフローリングにお部屋住まいで足をダニに喰われた経験すらない方だと「え?これって家だったの?ww(木くずの集合体だと思ってましたww)」と言ってしまいそうですが、これは結局のところ場数の差で決まってしまいますので少しでもこの境界線を下げる努力をしてみたらいかがでしょうか?(なんか煙に巻くような回答で申し訳ございません。)さて、今日最後のご質問。かなりの難問ですがこの質問に答えられる人はこの大家業界で何人いらっしゃるのか非常に興味があります。不動産業をウン十年やってるワタクシでさえ、絶句して二週間ほど悩んでしまったご質問なのですがブログに掲載してしまった以上、何らかの答えを導き出さなければいけません。これって「磁石のN極とN極をくっつけるのはどうしたらいい?」って質問と同じで永遠に反発し合う組み合わせじゃないかと思います。すみません、、ブログを書きながら小一時間、探してみましたがやっぱり見つかりませんでした。(だってボロ物件ってやっぱり融資出ないじゃん)そうなるとこれは「ボロ物件でも融資が出るようにしないといけない」と言う結論になります。なんて考えてたら思い出したのですが、今から5年くらい前、あのス〇ガさんでも廃墟に限りなく近い木造物件に余裕で融資を付けていた時代を思い出しました。(逆に「あのタイミングで出口戦略を目論んでた大家さん」もかなり路頭に迷ってしまったんじゃないでしょうか?)あんな時代がまたやってくればボロ物件でも今の地方の中古RC物件をサンタメ取引を利用して評価額以上の融資を引っ張り「夢のボロ物件光速投資」が可能になります。したらですが、今後も今みたいなサンタメ業者の台頭で物件売買の限りを尽くし、いよいよ売る物件が無くなった時に「仕方が無いからボロ物件でも融資実行しよう」となるやもしれません。(たぶんその時は容積オーバー物件も普通に融資が付くかもしれません)今はそんな時代ではないかもしれませんが不動産融資は10年単位で激変しています。今、ボロ物件を追いてる人だと次の激変の10年あたりでピチピチに脂がのった「不動産投資をやるうえでの最盛期」に差し掛かるはずですのでこの激変のタイミングを逃すことなくマーケットを監視するようにしてください。(ワタクシの予想ではあと7年後あたりだと睨んでますw)不動産投資で成功するのになにより大切なのは仕掛けるタイミングなんですから。