りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)50代後半の目つきが悪いやくざ風のオトコの話。して「戻る」をお願いしますwこんにちは。11月も今日が最終日。我々は地味に現調作業に明け暮れる一日でございました。(ローマの道も城みちるですw)我々、基本的に現調は二人で回ることが多いのですが、これは2つの目で見るより4つの目で見る方がより細かいとこ見れるんじゃないかってところにあります。(あとは一人で現調やってると寂しいってのもあります)また我々が扱う物件はブツ元になることが多くまだこれから販売活動って流れなので現調時はまだ売り物になってません。この状態で管理会社とかに出くわすと「ん?なんか最近不動産屋らしきヤツがうろうろしてるけどもしかしてオーナー、、ウチに内緒で売却すんじゃねーの?」と思われてしまいます。そこで我々、現調時にはスーツなんか着ないでGパン姿で現調やります。写真撮る時もあまり周りに目立たないようこっそりとやるのですが常駐の管理人さんがいるケースではどうしてもバレそうになることがあります。いう時は二人がバラバラになって時間差攻撃で現調やったり時には日を変えて別々な隠密行動で現調やることもあります。当初、オーナーから聞いた話では常駐の管理人はいないと聞いていたので二人で見に行きましたが、実際に現地に行くと常駐の管理人が2人でせっせとエントランスをモップ掛けしてましたw常駐の管理人さんって我々のような不動産屋が写真撮ってると1不動産屋が写真撮りに来るってことは売却とかするのかな?2あ、そうなると我々の雇用はどうなるのよ?3心配だから雇われ先の管理会社に聞いちゃおっとwwという流れで管理会社に売却するのがバレてしまうことがあるんです。オーナーさんが管理会社にも「売却するから」って言ってくれてると我々も人目を気にすることなく現調出来るのですが、管理会社に売却がバレると決まって「我々も売却に一丁噛ませてください」と言うことになり高く売ろうと目論んでた話が成約優先へと話が変わり早く売る方話がシフトして結局我々が売ろうとしていた売値を遥かに下回ることが時として起こります。オーナーさんもそれを知ってるから管理会社には出来るだけ売却話を伏せてくれるので我々も目立たないように現調するのですが、今日はあまりの不審者ぶりにその管理人に110番通報されちゃいましたwwww(管理人室のカメラに我々の不審度マシマシな動きが逐一映ってた模様ですww)我々、一度の現調で撮る写真は約200枚から300枚なのですが撮る角度を変えたりホワイトバランスをいじったりして撮るので同じ場所で何回もシャッター押します。マイソク用の外観写真は売値に思いきり影響しちゃうので1センチ単位で横に動いて撮り続けるので傍からみたらこの動き、、超不審者でしょうw(国会の牛歩戦術に似てる動きと言えばわかりやすいでしょうか?w)物件の場所的に米軍基地がそばにある関係できっと管理人さんも過激派かなにかと勘違いしたんだと思いますけど、その後、役所調査に向かう車中の我々にオーナーさんから「さっき物件見に行ったでしょ?なんか現地にパトカーが来て大騒ぎになってるらしいよww」とご報告をいただきコトの重大さに気が付いた我々、、そそくさと現地に戻り管理人さんに説明させていただきましたが、、とりあえず我々、指名手配になることだけは回避出来た模様ですww(我々がカメラ構えてる画像をプリントアウトして警察に渡そうとしてましたので全力で止めさせていただきました)ま、事なきを得た我々ですが、そのプリントアウトした画像に人相とか着衣などの情報が書かれてました。髪型モヒカン風まぁ、エスパー君の場合、年齢のわりに若く見えるのでこれはわかるのですが、、、ワタクシの特徴がひどかった。「太目」って部分に異論はありませんが、50代後半の目つきが悪いやくざ風なんて言われたの生まれて初めてです。(しかも身長165センチってタモリじゃないんだからwww)帰りの車中でエスパーくんが「現調やってるときのオオカミさんの目つきってちょっと怖いからそう見えたんですよ」とやたら慰めてくれましたが帰りの車中、ワタクシすっかり落ち込んでしまいました。こんなのいつまでもクヨクヨしてても始まりません。本日からアンチエイジングに励むことにします。(糖質制限にこのアンチエイジングを加えてワタクシ、さらなるイケメン風を目指しますw)差し当たって会社の帰りに乳液を買って帰ろうと思うのですが他に特効薬みたいなのあったら教えてください。TOP超難問にお答えしますw今日も「ポチって戻る」をお願いしますwこんにちは。先日のセミナー募集のご案内ですが、明日の振り込み分で締め切りますのでまだの方はお急ぎください。(振り込んで来なかったらキャンセル扱いになります)で、そんなセミナー時の質問でワタクシにとって超難問があったので今日はこのネタをブログで書きます。「オオカミさんが、サラリーマンで1000万くらいの預金があったらどのような物件をどう評価して買うか教えてください」どう難問かと言うと、、、あれです。預金1000万あるからってどうしても不動産投資しないといけないってことなんでしょうか?ww(ワタクシにはその道が「茨の道」にしか見えないんですけど)と、買わないって選択は許されそうもないので無理やり考えてみますが、そう言うことであればワタクシ、「その1000万が溶けないような物件を探す」という選択をします。溶けないとは、要するに「突っ込んだ1000万の価値が減らない物件を探す」ってことになるのですが、そうなると利回りを追っかける手法じゃ物件はなかなか見つかりません。(CFばっかり追っかけてるとこういうのを見逃すので要注意です)幸い、昨日、そんな相談があったので書いちゃいますが、この方、都内某所で2億ちょいの店舗物件を買うか買わないかの相談をしてきました。本物件の利回りは表面で5%なのですが容積600%が丸々食える35坪。建物は古家で同一業種一社に賃貸しているので立ち退きも容易だし、なにより本物件の隣には廃屋らしき建物が建ってます。この相談者の方もこの物件の趣旨がわかってるから相談してきたんだと思いますが実はこれ、、典型的な値付け間違いの物件です。(事実、この方も見た瞬間ケツが浮いたそうですw)これ、賃貸で見ると単なる2億ちょいで利回り5%のしょぼい物件なのですが容積が有り余っている物件なんです。この店舗が退去すれば一気に隣地を含めて地上げ可能で(しかも角地はこっちが持ってるので俄然優位だしw)ここに15階建ての店舗付きレジを建てると一種単価で考えてもこの2億ちょいは爆安なんです。(前面道路12mの角地で一種100万切るって今の相場じゃありえませんwwww)隣地が地上げ出来なければその店舗が退去した後でもいくらでも貸せる場所であることを考えて保有していれば返済だけは進むのでCFは出ませんが損はしませんし本物件、、一棟貸しなので維持管理費もほとんど掛からず家賃が毎月振り込まれるだけのらくちん経営。場所的にも商業地から住居系に変貌しそうなエリアなので10年ほったらかしにしていても土地の価値が下がるはずもなくどうしても地上げできなければ買った値段で売ってしまえば返済が進んだ分は儲かります。(ま、大して儲かりませんが負けないってのは強みです)ワタクシがセミナーなどで「仲介が出す物件は利回りで釣ってるだけだから気を付けて」と言ってるのはこういう部分を感じて欲しいからなんですが、先ほどの質問でどうしても不動産物件を買うという選択であればワタクシもこの手法でいきます。口酸っぱく書いてる「区分ファミリーレジの実需転がし作戦(過去ログ探しはラスティさんに丸投げですw)」。不動産投資として使えるお金が1000万あるのならワタクシ、競争の激しい投資物件でCFを狙うのではなく、実需物件を狙ってキャピタル狙いで転がす戦術でお金を増やします。これだとサラリーマン専門の某地銀などのSOS系を使うことなく住宅ローンで借り入れ出来るし実需なのでいつ売っても繰り上げ返済で銀行から怒られることもありません。(どうでもいいけど最近の某地銀の繰り上げ返済阻止作戦、、ドロドロしたものを感じますw)で、売れなきゃ自分で住み続ければ返済分は己の利益。投資ではないのでCFは薄いですが、まぁほぼ負ける確率はゼロじゃないかと思います。実需系はこういう物件高騰期は多少高くても売れるし売り出し利回りが投資物件と違って極端に低いですから一般の投資家は手をだすことも無いし、実需系の転売業者より利益をたくさん取らなくてもやっていけるワタクシからしたらまさにブルーオーシャンではないでしょうか?(1000万突っ込んで1年で300万儲かればワタクシ、なにも文句言いませんw)今の不動産投資はインカムゲイン主体の投資ですが昔はキャピタルゲインがメイン。こんな物件高騰期にみんなで同じことやっててても毎回、「瞬間蒸発な物件」に振り回されるだけです。今じゃ借地権の築古戸建てでさえ利回りは10%ちょいなんてバカみたいな話になってます。ネットで物件探すのもいいですがいつまでも利回り重視で見てるとそういう値付け間違いの物件を見逃す可能性も高くなるしいつまでも買えずにいるとどこかで妙な妥協して「とにかく物件を買うこと」なんて思考になり「どう見ても投入したお金が目減りしそうな物件を掴まされる」ってことも多いです。(だから「長期間、保有で耐えられる物件を買いなさい」って言ってるんです)今、周りを見回して融資が付きそうもない物件が安く買えるのは当たり前ですが、住居系はインカムが安定しているから融資が付きやすいだけでここが今の激戦になってるってだけの話。CF重視の投資戦術一辺倒でほかの人と同じこと考えてると結局、過当競争に巻き込まれるだけなので一度着眼点を変えるのもいいかもしれませんね。Eテレの「ねほりんぱほりん」にハマりそうなんですwこんにちは。最近相談された話で「一年くらい前から部屋がなかなか埋まらない」ってのがあります。都内JR某駅徒歩9分というロケーションで部屋数は12部屋。部屋はDINKS向けの2DK主体の部屋でレントロールを見る限り、家賃も相場並みの設定でそんなに高くは感じないし、オーナーさんも管理も行き届いているので築年数のわりに清潔感もあり話の内容を聞く限りは「埋まらないのもたまたまなんじゃねーの?」って思ってました。(当然、賃貸募集のウエルカムセット標準装備ですw)グーグルマップで事前にチェック入れたのですが目の前はどこかの地主が持ってる広大な駐車場があり日当たり抜群。道路も6m道路なのでうるさいことも無いし狭いってこともなく住環境からしたらあまり文句の出る場所じゃありません。募集期間が一年ともなるとなにかが良からぬことが起きてる前兆でもあります。(歯並び大家さんみたいに不思議体験物件かもしんないしww)貰った資料だけじゃ見えないこともあるのでワタクシ、そのオーナーさんと一緒に埋まらない原因を追究すべく昨日、その物件を見に行った次第です。駅でオーナーさんと待ち合わせして現地に向かったのですが途中には松屋もあるしなんとなく若いカップルが住むには申し分なさそうな雰囲気です。途中、大きい道路があるのでそこの横断歩道を渡り、現地に一番近い6m道路を通り現地に着く、、、、t、、あれ?グーグルマップで広大な駐車場だったところに新しいレジらしき建物が建ってます。これ、有料老人ホームなのでそんな騒音になるわけでもありませんからこれが原因じゃないって思い、今度はオーナーが保有する物件に行きました。空いてる3部屋を順次見せて貰い間取りやらなにやらをチェックしましたが、バス・トイレ・キッチン、、とどこを見ても賃貸の案内する仲介が気になるようなこともなく「うーん、、やっぱりこの賃料で適正だと思うけどなー」と思い窓を開けようとしたところで違和感に気が付きました。えぇ、隣地の老人ホーム、、裏に回ったら妙に圧迫感があるんです。(窓開けなくても建物が超接近して見えるのでわかるんですw)ま、それでも住宅街だし相手もちゃんと建築基準法を守って建ててるんですから接近して見えても問題は無いでしょう。中廊下になってる窓の位置が本物件2階窓と完全に目線が一致してますww普通、こういう隣地との目線が干渉する可能性がある時って目隠しの格子を入れるとか視線が合わないように窓の位置をズラすとかするものなんですが特になにも対策が取られていません。これだとこっちが窓を開けなくてもこっちの中の様子が老人ホーム側からわかりそうな気配なので気持ちのいいものではありません。間取りがシングルユーズであれば窓の外まで気にする人も少ないでしょうけどファミリーでここに住もうって思うにはこの窓の位置はとても気になります。狼「ところでこの老人ホームが新築されるのって知ってました?」こういうのが新築される場合、近隣説明みたいなこともやるしどんな建物がどんな感じで建つかくらいは図面見ればかわるはずなのですがどうやらその説明は聞いてない模様。投資物件で保有してるって場合、実際にそこに住んでるわけでも無いので気にならない人はまったく気にならないでしょう。この埋まらない話の元凶はこの隣地との関係であることが濃厚な予感のするワタクシ。「もしかしたらこの痛いほど気になる視線の窓が原因かもしれないから隣を建てた建築屋さんとかに一度相談してみましょうか?」となり今日の午前中、、老人ホームの管理会社さん経由でこの建築屋さんと連絡を取ってみました。建って1年も経過してるだけに話なんか聞いてくれるかな、、と思ってましたがどうやらここの建築屋さん、、隣地のオーナーがなんにも言ってこなかったのが不思議だったらしく電話したら「あー、、やっぱりそうですよねー」とか言ってました。(こいつら確信犯でやってたんですねwww)30分くらいお話しして建築屋さんの方で格子を付けるなりのなんらか対策をしてくれることで収まったのですが、それまでここを案内していた仲介さんもこれをまったく指摘してなかったようでオーナーさんも今まで気が付かなかった模様です。これが根本的な原因かどうかは建築屋さんが目隠しの格子を付けた後じゃないとわかりませんので結果はそのあとになりますが、これでダメだとホントに家賃を下げるとかしないとダメかもしれません。TOPスケールだけが大きい話。「戻る」で幸せになれますwこんにちは。11月も残すところあと5日となったわけですが、必然的に今年もあと1か月と5日となります。そんな年の瀬一か月前の頃になると普段あまり鳴らないワタクシの携帯に得体のしれない電話番号の着信があります。前にも書きましたが、こういうあいさつで始まる電話、ワタクシと数年会ってない人からの電話なのですが、普段一切連絡してこないくせにこの時期にこうやって安否確認してくるってことはワタクシが儲かっているか否かの確認であることがほとんどです。彼らが愛読してるスポーツ新聞などでも「不動産価格が上がってバブってる」くらいは報道されているんでしょう。これでワタクシが「いやー、、バブって大変ですよww」なんて言おうものなら「儲かってるやつリスト」に登録され年末の切羽詰まった時期に「金を貸せ」とか言われかねないので「このままだと年越せそうもないくらい儲かってない」旨を強調します。それでもずっと同じ事務所で仕事しているわけですから彼らからしたらなんだかよくわからないけど食うには困ってはいない=10万くらいならいつでも貸してくれそうとなるらしく、誰が聞いても儲かりそうもない与太話を軸にマエ振りしてきます。年末に行われる(はずのない)大きな取引を餌になんか金を引っ張ろうって魂胆なんでしょう。(もはや毎年、この時期の風物詩ですw)毎年のことなのでこういう話が舞い込んでくるとワタクシ、「あ、だからって先に金出せってのは無しだからねw」と先制パンチを見舞っておくのですが、今のワタクシ、、セミナーを再来週に控えた手負いのトラ状態です。(えぇ、、セミナー2週間前なんて時期はこんなネタが貴重な栄養源になるんですwww)ということでワタクシこの電話主には「いやー、、そういう話なら何枚でも噛みたいからお願いしますよーーー!!!」と答えておきました。その電話主が今日の午後、たくさんの資料を持って訪ねて来ようとしてたわけですが、会社になんか迂闊に呼ぶといろいろ面倒なので会社のそばの喫茶店でおち会いました。(金目のモノをチェックしたりコピー機で何百枚もコピーされたりするのでこういうやつとは外で会うに限りますw)喫茶店で何百億の話をするなんて常識的に考えたらアタマのおかしい話なのですが彼らは普段事務所を持たない人種なのでむしろ喫茶店とかで話した方が落ち着くみたいでワタクシがスタバに着いたとき、この電話主は手際よく一番奥の席を確保して待っててくれました。「なんか最近エラい儲かってるらしいじゃんww」この電話主の知り合いとは一切付き合いが無いし、仮にワタクシが儲かっていたとしても知る術がないはずなので大阪弁の「儲かってはりますか?(合ってます?)」みたいな挨拶代わりの言葉ではないかと思いますが、、、儲かってるフリくらいしないと話が先に進みません。(ちょっとでも金のない素振りを見せたら帰っちゃうかもしれないしw)で、そんな電話主から出てきた「大きな取引」。スケールだけが大きい話でした。なんでも彼曰く、現在、政府とアメリカが共同で密かに進めてる100兆円規模の建設計画があり一部民間からの出資で賄うそうです。名のあるファンド会社の名前も挙がってましたが、それ以外に特別枠ってのがあるらしく一口100万円からの出資で2年後に3倍になって戻ってくるので最低5口からになるけどその話に乗らないか?、、、って言ってたと思います。(政府とアメリカってあたりから話はよく聞いてませんでしたw)彼が言ってることが正しければ500万の投資が2年後に1500万円になって帰ってくる計算になりますが、出てくる資料がとても怪しいだけじゃなく100兆円のビッグプロジェクトのわりに一口100万円とか言われるとその出資金の半分くらいが彼の年末のモチ代に消えそうな勢い。(だれがどう考えたって今どきの低金利なお金でやった方が、、以下略)で、この人、すでに出資した人が記載された「賛同者リスト」なるものを持ってたのですが、そこに書かれたそうそうたる財界人の名前を見てワタクシ、、ちゃんと本人から掲載許可貰ってるのか、、とても心配になりました。(だって某巨大IT企業のハ〇とかしまいには某皇族の方とかいましたよwww)と、ブログに書いてしまったので今日のネタはセミナーで話すこともないネタになっちゃいましたが、我々の業界、、年末の閑散期に入る頃からこんなのが派手に動き回るので出来ることなら12月の早い段階から冬休みに入りたいところでございます。えぇ、、こういう人がお金にならない話で法務局が終わる12月に最後の日まであちこちでまじめにやってる不動産屋さんを引きずり回すんです。彼の話がホントであれば4年後の11月にお台場の裏あたりに巨大なカジノが出来てるはずですのでその時のワタクシ、500万を1500万に増やせなかった負け犬としてこのブログに登場する予定です。TOPパッキパッキな話。「戻る」ボタンですよwこんにちは。そんな祝日だってのにワケあってエスパー君と一緒に車で出掛けることになり二人で神奈川県某所に出撃。普段から仮面夫婦のようにあまり会話を交わさない我々ですが(しゃべってて楽しかったのは彼が来てからのわずか1週間でしたw)車の中だと暇なので結構しゃべります。言っても交わす会話はたわいもない世間話なのですが、そんな会話をしてたら碑文谷署の前でスピード違反の取り締まりをやってました。今日は祝日だからどこか遠くに行こうと朝から目黒通りはビュンビュン飛ばす車が多い中、キープレフトで静々と走ってましたがさっきすごいスピードで追い越していったポルシェが見事にパクられ警察署の構内に引きずり込まれていくのを目撃。そのポルシェの助手席に乗ってたノリピー似の女性が運転していた彼氏らしき人を激しく叱責しているのを見ながら通り過ぎたのですが、、、そんなノリピーと言えば先日、元夫の人がまた危険薬物とかでパクられてしまい離婚したノリピーがいるために「ノリピーの元夫パクられる」とニュースでデカデカと報道されてました。ノリピーからしたら「なんで別れたダンナがパクられてアタシがニュースになっちゃうのよ!」と怒り心頭じゃないかと思うのですが、そんな光景を見ていて昔の話を思い出してしまいました。時効なので書いちゃいますが、ワタクシに知り合いの不動産会社の社長で「こいつ絶対シ〇ブやってんだろ!!」ってのがいたんです。ワタクシよりも10歳以上年上でワタクシなんかよりもめちゃめちゃ稼いでたし、とっかえひっかえ連れてる愛人らしき女性もモデル並みに美人で常に気遅れ気味なワタクシ、、とてもお近づきになんかなれるわけもなく当然、「ねーねー、、もしかして社長ってジャンキーですか?ww」なんて面と向かって聞けるわけもなかったのですが、1いつも瞳孔が開いてる2変な汗かいてる3時々言動がおかしいって部分を見てると「こいつ絶対〇ャブ中だろー!!」としか思えませんでした。今はそうでもありませんが昔は結構この手のタイプがいて、こういう人が警察のご厄介になるとそいつの携帯に登録されてる電話番号を片っ端調べるんです。(なんか「お前も仲間じゃねのーか?」って感じで電話してくるのでいつもムカついてましたっけw)当然、仕事上の関係でワタクシの電話番号も登録されてるわけなので「そういや最近、あの人から電話が来ないなー」と思ってると警察から電話が掛かって来てその人がパクられたと知ることになるという話、、一度や二度ではございませんw。この社長、そんなのでパクられる前に別件でパクられてしまったので結局のところ、ホントにシャ〇中だったのかどうかはわからず仕舞いでしたが、こういうやつと絡むとこっちまで面倒なことに巻き込まれるのでワタクシ、この社長とも商売上のお付き合いをすることなくフェードアウトしちゃいましたw(君子危うきに近寄らずってやつです)と言うのもこの社長、、クスリとかやってる以前にとにかく時間にルーズだったんです。いや、ルーズなんて生易しいもんじゃないですね。この社長、、待ち合わせに30分遅れなんて当たり前で最盛期は売り主をホテルのラウンジに4時間待たせて何食わぬ顔で現れましたからwww(ってか4時間も待つ方も待つ方ですけどw)ワタクシ、、この時は売り主側の仲介で入っていたのですがいつまで経っても来ないこの社長に何度も電話入れました。「んー?今渋滞しててあと15分くらいで付くから待っててよ」って言うもんですからそれを真に受けて待つこと2時間半。途中で何回も給油(ブログなのでこんな陳腐な表現しか出来ませんw)してパッキパキに仕上がってやってきたんだと思いますが身のもの知らずな大きい取引を偶然やってウッカリ成功してしまい巨額なお金を手にして毎晩女の子の店で派手に飲み歩くようになった成金系の不動産屋の社長って案外こういう人が多いものです。(いわゆる成金デビューってやつですw)たぶん儲かりだして気がデカくなってやりたい放題になっちゃうんだと思いますが、こういうタイプの不動産屋って会社自体が短命であることが多いです。(ま、一気に儲かるかもしれませんが信用は日に日に落ちちゃいますから当然ですw)とは言え、最近の不動産屋はコンプラも相当うるさくなったので10年前くらいにたくさんいたぶっ飛んじゃった系の不動産屋さんは少なくなったとは思いますが、あの社長、、まだ不動産屋やってんでしょうか?ということで、今度、昔の名刺引っ張り出して電話してみようかと思います。えぇ、、そこで思い切って聞いてみます。