予想通り、今週はずっと仕事に出ずっぱりになってしまったので実質的に夏休み明け扱いになっちゃいましたw。言うことで今日もブログ更新しておきます。(そろそろ分散してるブログの点数も元に戻さないといけないかも)夏休み中とは言え、なんだかんだとあちこちから電話は掛かって来ちゃうのでゆっくり休みたくても時々は外に出て打ち合わせもあったのですがお盆前にまた例の帝国ホテルで(ここのくだりだけでブローカー臭がするようになったあなた、もうあなたはオオカミ毒に侵されてますよww)とある相談を受ける羽目になりました。今回の相談者は本ブログ初登場のMさん。ブローカー歴30年の筋金入りのおっちゃんなんですがいつもの4年に一回くらいしかまともな話が来ないハレー彗星みたいなブローカーとはちとタイプが違います。このおっちゃん、、このホテルを事務所代わりに使ってるんですw(お高いんでしょうねー)どこでどうやってお金を稼いでいるのかはわかりませんがこんなとこを拠点にしているんですからルノアールとかの喫茶店で飲んだ請求書を押し合いへし合いしてるブローカーさんよりはマシなタイプじゃないかと。いう一見成功してる系のブローカーさんの人脈ってすごいものがあります。いうタイプの人って自分の人脈をこれ見よがしに自慢することはありません。(例の名刺コレクションの展覧会はありませんw)話の中で登場する人がすごい人で(と言っても宗教法人のヘッドとか某国会議員とか山っ気たっぷりな新興上場企業のCEOだったりと怪しさは満点ですがw)今回の相談もそういう有名人からの依頼の相談です。夏休み中で本来は家でゆっくりしていたいのですが夏休み明け第一弾のブログネタとしてはまたとないチャンスでもあるので出撃した次第。ほほう、、こんな時勢にキャッシュで8億ですか?。我々のような投資物件を扱う者には時としてこの様な儲け話の歯車のような役割を求められる依頼って多いのですが、根拠がわからない話だと考えるだけ無駄なので「そのお金ってどうやって儲けたんですか?」とまずは先制パンチで質問しました。(もうこの辺から駆け引きは始まってますw)しかし「それはクライアントとの守秘義務契約があるので言えない」と煙に巻かれます。(さすがはこの道30年です。口の堅さもドトールみたいな安いコーヒーすすりながら1000億の物件の買主の名前をデカい声でしゃべるブローカーさんとは違いますねw)っつーか、Mさんだって仮にも不動産業でメシ食ってんだからワタクシに相談なんかしなくたっていい知恵浮かぶんじゃないかと思ったのですが、、どうもワタクシに頼みたいのは深い理由がありそうです。Mさん「で、その8億をうまい具合に分散させてレバレッジ効かせて物件買わせればこっちの実入りも多いからw」あ、なるほど。要するに8億を元に融資引っ張って50億くらい一気に物件買わせたいんですねwwww(こんな景気のいい話です。税○署の検索でこのブログが引っ掛からなければいいのですが、、、w)ブローカーさんってのは基本的に融資の段取りって分野の知識が無いので(100億の物件を買うような法人相手に融資コンサルも無いでしょw)物件+融資までの枠組みはアウトソーシングする傾向が強いです。融資を受けて光速拡大させるには収益ビルなんか検討してもムダですから収益レジばっかり追っかけてるワタクシに声を掛けたのはそれが理由じゃないかとわかり、ワタクシの存在意義も見えてきました。Mさん「このクライアント。不動産投資の知識がまるで無いので適当に利回りのいい物件を出せばなんでも買うと思うから狼ちゃんの目で見ていいのがあったらどんどん持ってきてよ」うーむ、、なんかどこかの青い文字の看板の不動産屋が聞いたら発狂しそうなお話ですが、ちょっと待ってください。いう話でよくあるのですが、この8億の話、、知ってるのはMさん、あなただけですか?ホント、、よくあるんです。いうわけのわからないお金持ちってあちこちに吹きまくってあちこちの仲介からすでに何100件って物件概要書を見せられてわけがわからなくなって結局、別の金融商品買っちゃうってパターン。(別に不動産だけが金儲けじゃねーしww)Mさん「当たり前だろーww俺以外に相談出来る不動産屋なんているわけねーだろwww」ここでワタクシ、一瞬悩みました。ホントかどうか別として秒速で8億稼げるような人がこんな事務所も持たないおっちゃんだけに相談するものなのか・・・・?(大体のパターンが「思い上がりも甚だしいんじゃねーの?ww」ってパターンなんですけど)うーん、、やっぱりこの8億の話の信ぴょう性を確認してからじゃないと動けねーぞww(こういうホントっぽくてホントじゃ無い話でワタクシ過去にかなり痛い目に遭ってますw)で、何回も遠回しにこの8億の信ぴょう性について聞いてみたんですが、まあ口の堅いこと堅いこと、、、ww核心の部分は絶対に白状しませんw。これが油田とか鉱山の発掘とかなにかの利権の話ならこの話はガセ話なので3200円のアフタヌーンティーセットを食い逃げすればいいだけですが(男同士で食うシロモノじゃありませんけどw)このMさんの話だけはなんとなくホントっぽい要素も見え隠れするんです。(経験と勘で生きているワタクシのアンテナは常にメリット5ですw)えぇ、、「夢の8億の話に乗って無駄だった」ってのは勘弁して貰いたいのでどうしてもこの核心部分が知りたいのですが、どうしても教えてくれません。世間話をダラダラとしつつタイミングを見てワタクシ、切り出してみました。狼「じゃ、せめてその8億の話がうまくいく確率だけでも教えてください。本来は100%と言われても信用しちゃいけないのがこの手の話。・・・なんだよ・・・20%ってwww(うそでももう少し高く言えばいいのに)8月も中旬だってのに来月の話がまだ進捗度20%なんて言われちゃうとカラダに力も入りません。入ってくる予定のお金をあてにしてお金儲けを企んだり自分で金を用意できないのに他人に出資を依頼してくるこの手の話は聞いてても時間の無駄なのであれですが、、、なんでワタクシがわざわざ時間を作って聞きに行くかと言えば、やはり生臭いネタはブログネタに都合が良いからですw(狼旅団の成分の50%はこれらのキナ臭いブローカー話で成り立ってます)またもう一つ理由があるのですが、それはお金儲けに繋がらない事例をたくさん見ることで金儲けのための超えられるハードルと越えられないハードルを見極めることが出来るんです。サラリーマンの人の仕事ってその法人の社会的信用がある前提で取引しているので一度流れに乗ってしまえばパターン化された手段でお金になりますがこと不動産取引は机上の計算だけでは計算しきれないものがたくさんあります。お客さんから売却を依頼されて買主を見つけて引き渡すまで通常でも50から100個くらいのハードルを越えて売買するのですがこのハードル、、必ずしも同じ高さのハードルじゃないんです。場所によっては高さも変わるしハードル間の距離も変わるしいきなり消えることもあるしハードルのつもりで飛び越えようとしたらいきなり巨大な壁になることもあるんですww。こんな落とし穴みたいなハードルだらけのブローカー話を聞いてると「人間ってホントてめーの都合のいいウソを平気でつくよなー」って部分が透けて見えるようになります。(代表的なウソが「あ、こいつ、俺のポン友なんだよな系」の話w)こういうウソを見抜く訓練にはこの手のブローカーの人の話を聞くのが一番です。こんな貴重な経験を10年以上させていただいたワタクシです。初対面の人の話は全部疑って掛かるような陰湿な性格へと変貌を遂げてますw(昔は純真無垢な性格なワタクシだったのに、、、涙)もうあれです。クソ長いセールスレターなんか読んだら「こいつはどうやって人を騙すんだろう」ってレベルです。(あとメルマガの広告とかの「ど素人の80歳のおじいちゃんでも2574万儲かったみたいなやつとかww)そんなブローカーさんですが、やっぱり面白いものは面白いんですww。(だっていい年したおっさんが高そうなホテルのラウンジとかで真面目な顔してウソってわかるウソを平気でつくんですよw)と言うことでこれからも時間がある限りこういうところに出撃しては素敵なブログネタにして提供していきますのでこれからもこのブログを応援してください。見捨てないでください。TOPちょっとした武勇伝ですw(陰湿編)こんにちは。ワタクシ、夏休み中でも毎朝欠かせないことがあります。それはうちの犬の散歩。(毎朝30分は一緒に歩くのでちょっとしたいい運動です)うちの犬、、「おすわり」とか「待て」とか「だめ」とかは理解しているようであまり理解してないのですが(そろそろまともに覚えないとしつけスクール送りにしますよ)「散歩行く?」って聞くとこれだけは必ず反応します。(1mくらいジャンプして「喜びの舞い」を披露してくれます)そんな毎朝の散歩ですが火曜日だけはちょっと憂鬱です。実は毎週火曜日、分別ごみの段ボール・新聞紙回収があるんですがゴミ回収車が来る前に足立ナンバーとか春日部ナンバーのトラックがガンガン入って来てワガモノ顔で新聞紙だけをゴミ置き場から持って行くんです。(この新聞紙って勝手に持って行っちゃいけないんですよね?)で、うちの家の周りはほとんど4m道路。そんなところにトラックが一方通行を逆に侵入してきて猛スピードで駆け抜けられるとメチャメチャ怖いんです。(しかも新聞紙を見つけると急ブレーキで止まり回収しては猛スピードでダッシュしますw)しかも普段車なんか滅多に入って来ない道路なのにこの日だけは何台もトラックが侵入してくるので度々トラブルになってます。この前は両方向の道路からお互いに侵入してきたトラック同士の運転手が進路を巡って取っ組み合いの喧嘩してましたし新聞紙を探して常によそ見運転してるので自転車に体当たりを敢行して救急車が飛んでくるし、とにかく毎週火曜日の朝は家の周りが修羅場になっちゃうんです。そんなところに犬を連れて歩いてるワタクシ、、(うちの犬、1歳になってもあっちフラフラこっちフラフラでまっすぐ歩けませんw)これまでに3回ほどクラクションを鳴らされ運転手に「こら!端っこ歩いてないとあぶねーだろ!!」と怒鳴られました。売り言葉に買い言葉で「なんだと!上等だよこのやろー!」って反撃するのもやぶさかではないのですが犬の前で怒鳴り散らすと犬は自分が怒鳴られてると勘違いしちゃうらしく犬の前ではそういうことは出来ません。町内をワガモノで走ってるトラック軍団のナンバーを携帯のカメラで片っ端撮影して近所の派出所に持って行きました。(普段から本業で隠密現調ばっかりやってるワタクシです、、隠し撮りなんてお手のものですw)警察の人ってこういう苦情にはとても親切で「わかりました。対応します」と言って写真を預かってくれました。ワタクシてっきりこの写真から車を割り出してしょっぴいてくれるのかと思ってたらさにあらず、、、(朝の6時とかに犯人の自宅を刑事さんが強襲するテレビの見過ぎでしょうか?w)えぇ、、昨日もいつも通り家の周りを犬と散歩してたら自転車ポリスが道端に隠れて走ってるトラックを片っ端捕まえているじゃないですかwwwwと言っても新聞紙を持って行くくらいじゃ罪にもならないらしく取り締まっていたのは一方通行を逆進してくるトラックだけですが・・・警察の制服って効果あるんですね。ワタクシの心の中(想像図)↓うおぉぉぉぉ、、超気持ちいいwwwwこういう使い方、やめて貰えませんか?なんじゃんw(と、今日もオチ無しで終わる。TOPソニータイマー。新聞などでSONY不動産の話題が出てたので今日はその話を書いてみます。(まるしさんの後追いネタw)記事によれば1ビッグデータを活用するなど得意の情報技術を駆使し、不動産業界の慣例を破る手数料設定にする。(不動産業界では、土地や建物の売買を仲介した場合、双方から3~5%ほどの手数料を受け取るのが普通だがこの会社は「コストに関係なく価格が決まるのはおかしい」と考え、サービス提供にかかった費用を計算して手数料を決める)2対応する営業員の経験に応じても価格が変わる。3問い合わせも電話ではなくインターネットを選ぶと、手数料が安くなる。これって昔のマ○ーズオークションの二の舞になっちゃうんじゃないかと。wIT関係の会社が不動産業界に進出してくるケースって最近じゃ珍しくないのですが、不動産の本質をきちっと理解しないで持ち前の技術だけを応用させようとすることが多い気がします。オークション形式で最終ユーザーに可視化した状態で売るという指向だったのですが、ヤフオクと違って不動産って一番高いところからスタートする商品なのに最低価格なんて表記しても入札なんかするわけねーじゃんw(最後の方では最高価格から指値する逆オークション形式になってたみたいですけどw)たぶん競売なんかの特性を見て考えたんじゃないかと思いますが、競売の最低価格とごっちゃにして考えちゃうと不動産の価格の多様性についていけるわけがありません。ちなみに不動産(特に土地)は「一物四価」と言われてますが、参考までにその四つの価格はこんな感じ。1月1日が評価基準日。都市と周辺に標準地を選び、1地点につき2人の不動産鑑定士が別々の調査をして評価。最新の取引事情や収益性なども加味され、国内の公的な土地評価の基準とも言える。毎年1月1日が評価時点。