りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)満額で明日買うって言え!!すっかりご無沙汰なんですのーwこんにちは。【業務連絡】---------------------明日の狼セミナーですが、講師の方には「3人でしゃべるので一人あたりの持ち時間は1時間半くらいですよ」と言っておいたにも関わらずレジュメの内容を見ると「皆さん、一人で5時間しゃべる気ですか?」ってくらいのボリュームのレジュメになってます。(3人で約100ページですw)しかも明日は配布するレジュメ以外にも隠しページが存在していて配布するレジュメ+20ページ増量になりますので今回が初めてと言う方はヘトヘトになっちゃうと思います。言うことで明日、セミナーに参加する方に於かれましては今日は酒なんか飲まずに早く就寝することをお勧めします。前のブログで「この物件を買おうかどうしようか迷ってるんですけど狼さん、どう思います?」的な相談が多いって書きましたが実は夏休み中もたくさん相談がありました。相談されるのは光栄なのですが見たまま意見を言っちゃうのでせっかく買う気になってるのに買う気を削ぐようなことまでベラベラしゃべるせいかあまり結果は芳しくありません。(本音で考えるとどうしても背中を押す勇気が湧かないんです。・・・1件(・・・・。(今、表立って売りに出てる物件を精査したらそんなもんです)「条件付き買い付けなら」ってアドバイスした物件はいわゆる「残念な地主さん物件」で地域性さえわかってればワタクシが抜いて横取りしてもいいレベルだったんですが(www)ワタクシを信用して相談してくれてんのにそんなひどいことは出来ません。(ポジショントーク)融資の年数が長く付けばOKといういわゆる「キャッシュフローパターン」で回せる物件でも途中で起こるであろうシナリオがキッチリ書けていればワタクシ、別に買うなとは言いませんが最近の投資家さん、書籍で書かれている修繕とローン返済の方にばかり目を向けちゃって肝心の賃貸の読みが甘いんじゃないかという気がしてなりません。(不動産投資は安定した客付けが出来てこそ初めて威力を発揮するものです)賃貸需要が厳しいって場所ならまだ工夫の余地がありますが賃貸仲介すら存在しないエリアで想定利回り20%って物件に手を出そうとするのは空気の無い月面で賃貸経営するのに等しんじゃないかとワタクシ、思うわけです。そんなエリアで「古くなったら取り壊して新築するか更地にして分譲すれば出口戦略になりますよね?」って真顔で言われてもワタクシ、返す言葉が見当たりません。(この物件をタプンタプンなオーバーローンで売ろうとした都内某仲介さん、、地獄に堕ちる日は近いと思いますよw)さて、そんな昨日のことなんですが、とある旅団幹部(誰とは言いません)が「この物件どう思いますか?」って相談がFacebook経由で飛んで来ました。過去に何度もこの手の相談をしてくるのですが仲の良い人を不幸のズンドコに落とすのは嫌なので送られてくる物件概要書は毎回真剣に精査するようにしてます。(ほれ、3分で「ダメじゃん、、これ」とか返事返してもちゃんと見るとこは見てんだよ!)ただ、どうしても彼の性格と属性を考えると「これ買っても日本一のお金持ちにはなれねーだろw」と目標達成にはむしろ遠回りになるんじゃないかってレベルの物件ばかりで今までにOKを出したのは正月に2人でかっぱ寿司食いに行きがてら見に行った埼玉某所のステキ物件1件のみ。(この物件はとても良かったんですけど途中で売主が売りヤメしやがりましたww)こんな感じで毎回毎回ダメ出しすると普通なら心が折れちゃうか、「狼の野郎、、なに送っても全部ダメって言ってるんじゃねーの?」のどちらかじゃないかと思いますが、、これなら買ってもいいって物件に対してはちゃんとGOサイン出してますよってwww(滅多に無いけどw)さて、そんな幹部Cさんの持ち込んで来た物件。※業者対策のため情報の一部を不正確にしていますwHP掲載日は木曜日の日付なので水曜日に準備して週末に掛けて一気に売り切ってしまおうという雰囲気アリアリです。「こ、これなら今すぐ仲介に電話して買い付け入れちゃえよ!!!」うーん、、、こんなセリフ吐いたのって何年ぶりでしょう。(「総合設計使えるかな?」ってセリフくらい懐かしいセリフですw)で、「どうせ狼の野郎、この物件もいろいろ難癖付けてダメって言うんだろ!」って思ってたのか、電話口の幹部Cさん、反応が悪いです。「え?ホントに買い付け入れてもいいの?」と半信半疑。(「狼が来た!」ってずっとウソついてるとそのうち誰も信用しなくなるって話がありますがこういうことなんでしょうか?)「これは絶対買っとけって言ってんだろ!!!」どう考えたってこの売値なら買った瞬間に含み益のおまけも付いてきますからワタクシとダラダラしゃべってないでとっとと仲介に買い付けいれる意思を伝えないといけません。(ワタクシも言ってみたいセリフです。「満額で明日買う」、、と。)もうワタクシ、いつにもなく興奮して電話口でツバ飛ばしながら大騒ぎしちゃいました。・・・他人の買い物でこんな興奮したのって初めてです・・・w。幹部Cさん、速攻で仲介に電話してるようで結果を待つ間、ワタクシもう我が子がいつ産まれるのかって気分で建物の新しい名前まで考えて彼からの電話を待ってました。♪ををを!!!とうとう産まれたかーーー!!!で、結果はどっちだ?(オトコかオンナか?)←違うだろ、、とw幹部Cさんの声は比較的明るかったので「こりゃ、いただきだな」と思った次の瞬間、予想外の返事が待ってました。皆さん良い週末をお迎えください。