算定する基準となる価格。3固定資産税評価額...地方自治体(総務省)3年毎の1月1日に見直し。算定に利用され、住まいと密接に関係している。毎年7月1日が評価基準日。都市計画区域内を対象にしているのに対し、都市計画区域外の林地なども含む。調査は不動産鑑定士によるもの。性格は地価公示価格とほぼ変わらないけど、地価公示価格と並んで国内の土地取引価格の目安になっている。近隣で売れた事例とか噂を聞いて「あそこがこの価格ならうちのはもっと高く売れるんじゃねーの?ww」とほくそ笑む金額。仲介さんが怒りを買わない範囲で「このくらいなら売れるんじゃね?」って売主に提示する価格。売主が仲介とで決めた実際の売り出し金額。売り出し価格とあまりに乖離しちゃうと売主から相当な不信感を持たれること多しw不動産鑑定士に物件査定してもらうと実際に売れそうな金額と思いっきり乖離しちゃうのっておそらく最初の方の「一物四価」で査定しちゃうからなんです。(もっと高く売れるはずなのに転売業者が飛びついちゃうくらいの査定価格で売れてしまったなんて話、、よく耳にしますw)机上の計算だけで不動産価格を決めてしうまうとどうなるか?ってのもわからずにヤフオクみたいに入札件数100件とか入ってくるのを想像して始めたんでしょうけど、、まあ、あれは悲惨なくらいな計算違いだったはすですw。そんなわけでソニー不動産。ソニー保険とかソニー銀行で成功しているので調子に乗って不動産業界に参入してきたんじゃないかと思いますが仲介手数料を安くして・・・って発想は今に始まったことじゃありません。過去にもそういうことを考えた業者さんはたくさんいますが結局最終的には法令ギリギリの手数料を取るようになっちゃいます。?それは不動産特有の「仲介リスク」があるからです。ご存知だと思いますが不動産の物件に同じものは2つとありません。新築ならいざ知らず、中古物件はコンデションの違いやら立地も問題もあり説明することがいつも同じとは限らないんです。説明不足で当事者から訴えられれば損害賠償を払わされることもあります。売買金額の度合いで損害賠償金額も決まるので100万の物件と100億の物件で仲介手数料を一括りで考えると万が一、訴訟されたときに支払うお金が足りなくなっちゃいます。「コストに関係なく価格が決まるのはおかしい」とか言うなら先に「損害賠償リスクもコストに入れた方がいいんじゃねーの?」ってワタクシ思います。(大手不動産屋が仲手をビタ一文も負けないのはこれも一因じゃないかとw)とは言え年間売り上げ目標500億って言ってるし親会社も資金的に問題ないのでそのくらいの訴訟リスクは誤差の範囲内なのかもしれませんw(売上が増えればそれだけ訴訟リスクが高まるんだよって誰か教えてあげればいいのに・・)あと個人的にこれなねーだろwwってやつで、、、なんすか?これ?「2対応する営業員の経験に応じても価格が変わる」。して同じ不動産屋に仕事頼むのに営業マンの経験数で仲手金額が変わるってこと?wwwww普通、経験の低い営業マンが仲介するにしても書類のチェックや仕事の進め具合、フォローなどはその不動産会社の上司がセットでやってます。?何千万も何億もする不動産という高額なものを売るんです。「営業マンが素人っぽくて間違いがあるかもしれないからその分手数料を安くします」って発想は絶対おかしいですwww確かに不動産屋の慣例とか風習って古臭い気もしますが電気製品とか保険と違って人間臭さがプンプンするのがこの不動産業界です。売るって言ってるものをその日の気分で「やっぱやめた」とか買うって言ってるのに「方位が悪いからやっぱやめた」とか平気で言ってくる人もいるこの業界でそんな経験の浅いやつに仕事を依頼するのはたとえ仲手が安くなるからと言ってもお断りです。家電とかオーディオ製品売るならこれでも構わないでしょうけど不動産ってもう少し奥行きがある商品なので現行商品とか保険商品とか金融商品と同じ考え方で始めるのって危険すぎな気がします。新聞でも書いてありましたが今回のソニーの不動産業界進出って例の「重要事項説明の簡素化」を想定しているんでしょう。売主、買主にちゃんと説明しましたよっていう不動産業者のアリバイ作りな側面もあるので対面説明が不要になってもやることはほとんど変わりません。対面じゃないと仲介が重説中に言ってるウソが見分けられないんですww。1年以上(え?これだけ?ww)うーん、、、ワタクシなら手数料満額払ってでも大手の仲介に頼むけど。TOP夢が広がりんぐな夏の夕暮れ。今日もヤボ用で出勤だったのでブログ更新です。(今週はこのままずっと出勤な予感がしますw)まず週末のセミナーのお話から。現在、キャンセル待ちでお申込みされた方が70人ほどいらっしゃるのですが、、すみません、、、キャンセルがほとんど出なかったので今回は追加募集を見送りとさせていただきます。(応募172でキャンセル2だとまだ定員オーバーなんです)あと参加される方に伝言ですが今回のセミナーレジュメ、、講師陣の気合の入りようがいつもと違うのか、、いつもの倍のボリュームですww(約100ページ・2冊構成の長編になります)帰りの荷物がいつもより多いのでちょっと大きめの入れものの方がいいかもしれません。そんなわけで今日から実質仕事になりそうな昨今。不動産の仕事から離れていたのでおもしろそうな不動産ネタも思いつきません。(今さら不動産投資家300万人時代なんて書いても時代遅れっぽいしw)今週はリハビリがてら書いていきますので内容についてはあまり期待しないでください。(え?普段から期待してねーよですって?ww)あ、そうそう。休み中にうちのレジで退去連絡がありました。賃料が一番高い部屋の退去なんですが、実はこのお部屋、お茶会では一度も見たことがない部屋です。(最上階の一番窓が大きい部屋です)この部屋の退去が終わったら一度お茶会がてら見学会をやろうと思ってますので内覧ご希望の方は9月20日(土)を空けておいてください。(定員15人でやるので応募多数の場合は抽選です)退去連絡と言えばうちで管理している数少ない物件にて2か月ほど滞納中の店舗があるのですが今でも滞納中で賃借人と連絡が取れないので先日取りたてのため出撃しました。(店も脳死状態ですでに営業してません)で、店舗に行くとすでに先客がいた模様で、、入口に別の借金取りらしき人の張り紙が貼り付けてありました。暗いけど「連絡せよ!至急」とか書いてあります。雰囲気的に恐らくちょっとやばい金貸しさんが貼り付けて行ったんだと思うのですが、よくよく考えたら他人の建物にこういうのベタベタ貼るなよって気持ちになってきます。この賃借人、、こんなの貼られても金策とかで気にしてる暇もないと思うんです。なると最終的に剥がすのはオーナーかワタクシのような管理会社。(きっとワタクシが剥がす羽目になりそうです)貼り方にもよりますがこれをきれいに剥がすのって結構苦労するんです。(嫌がらせのように「シール剥がし」が通用しない貼り方しやがるんですよw)今日もちょっと見て来たんですけどやはり相変わらず貼りっぱなし。(モザイクの部分には呼び捨てで個人名が書かれているのでさすがにすぐ剥がすかと思ってたらそんな余裕すら無いようです)こっちは敷金をたっぷり預かっているので最終的にはその敷金から原状回復費を差っ引いた分で滞納賃料を回収できるから良いですが(あと2か月くらい耐えられますw)この張り紙の人達はいくら貸してたんでしょう。(貼り方からすると3桁万くらい?)今日は昼間だったのでよく見たのですが両面テープではなく薄い紙の裏面にべったりとノリが塗ってあり剥がそうとするとぺりぺりって日焼けの皮を剥くような感じに仕上がってますww。(ずいぶんと怨念のこもった貼り方してますw)住居賃貸と違いこういう業務用賃貸の場合、店の運営に支障が出るくらいの悲惨さになるともはや復活はありません。いつまでも入居させせても家賃の回収どころか今回のように余計なやつまで登場して「こいつに金貸してるから敷金の中から回収させろ」とか言われかねません。(敷金は質入れ出来ないのでたとえそんなこと言われても建て替える義務なんかありませんがw)あと2か月くらい滞納家賃に余裕があるので出来るだけ引っ張って敷金全部取り上げてしまいたいところですがここは早急に退去届を書かせて追い出しするしかありません。悔しいですが退去届のひな形を用意して退去手続きのやり方を教えてあげることにしました。当の賃借人はいくら電話しても電話に出ません。ムカついたので滞納者の保証人である母親のところに出掛けて無理やり退去届のハンコを貰ってきました。(保証人のところに出向いたら速攻で滞納者が飛んできました)ちなみに退去届は一度出すと無効には出来ない決まりがあります。(民法上、借主からの解約届は一度出したら撤回出来ません)ま、オーナーが撤回を認めれば別ですが基本的に一度退去届を書かせてしまえばOKなので似たようなケースではまず退去届を書かせて「これって法的に撤回できませんからね」と念を押しておけばゴネられる可能性も低いでしょう。あと心配なのは店内の残置物です。原状回復費が無いって場合、店内をそのままにしてバックれちゃうやつもいるので最悪のケースも考えておくのも必要です。最近は厨房設備の下取り価格も安いですから原状回復費が敷金から賄えない状況になる前に解決しておかないと面倒なことになりかねません。今回は店の備品も新しいので最悪の場合、中古屋に売り払うかそのまま居ぬきで貸すかの選択が可能です。なんか夢が広がりんぐな夏の夕暮れです。