りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)酸っぱいビル。必殺さんが一日休んだくらいじゃ全然追いつけないんですのwそんな必殺さんセミナーのお振込の確認ですが今朝の朝までの振込分までは確認できていますがお返事がまだ出来ていません。明日の昼くらいまでには順次メールしますのでしばらくお待ちください。あともしかしたらセミナーだけのお席なら増席出来るかもしれません。申し込み締切後にお申し込みされた方が多数いらっしゃるのですが増席されるかキャンセルが出れば順次繰り上げてご案内メールをお送りしますので時々、メールホルダーのチェックをお願いいたします。噂されてるいしえもんさん。そのいしえもんさんの昨日のブログ。(なぜ狼旅団員はこういうネタが好きなのか・・・w)読んでたらワタクシ、過去の忌まわしい思い出が蘇ってきました。収益ビルを仲介したのですが(平たく言えば上野です)店舗事務所用途のビル物件ってのは住居使用は基本出来ません。(採光の問題やらでコンバージョンするのが面倒なんです)しかしこの物件、、元のオーナーが8階建てのうち6階から上の部分を間仕切りしてシェアハウスとして使用してました。いや、ひつじ不動産とかで取り扱ってるようなシェアハウスなんてカッコいいものではなく窓もない「タコ部屋」と言った方が適切でしょう。普通の住環境じゃないんです。土地35坪の昭和50年代S造8階建て実際には8階部分の上にも未登記の増築プレハブがあるので容積率なんて計算する気にもなれません。いう立場上、「唸るような利回り」であればこのエリアはこんな物件でも平気で取引されちゃうんです。ビルの売値は9000万。こんなゲテモノ物件ですから融資なんて使えるわけもなくいつもニコニコ現金決済です。買い主の韓国人さんには「この6階から上の部屋の使い方が消防法とかで必ず引っかかるので売主に是正させてから買った方がいいですよ」と言っていたのですが利回り重視の買い主さんから見れば今の方がいい利回りなので耳も貸してくれません。調査してから物件情報出せば良かったのですがこの「タコ部屋」使用の話はいつものように契約直前に発覚。(だからちゃんと調査しろって言ってんでしょw)利回りにすっかり魅せられている都合上ここから契約回避に走れずあえなく契約となりました。(ここでカラダを張ってやめさせる勇気が無いワタクシ、、意気地なしです、。)こんな上野のタコ部屋付きソシアルビルです。ロケーションといい賃貸属性といいそんなのもう部屋がどうなってるかなんて想像するのも簡単です。(ある意味想像の域を超えてましたけどw)床面積約80m2に対して居住者は推定18人。住むと言うより皆さん、立って寝てるんでしょうか?とにかく人口密度がエライことになってます。当時はこういうタイプの貸し部屋がこの界隈、たくさんありました。ま、一般のファミリーレジ70m2の3LDKで4人くらいで住むのが一般的ですからここに18人住むってのがどんだけ異常なのかお分かりだと思います。いしえもんさんのブログでは住人さんの体臭で部屋がう○ちくさい(いやそれ以上って書いてありましたw)という話でしたが本物件は1階エレベーター付近の時点ですでに異臭がします。こんな環境で生きてる人が18人×3です。部屋に辿り着く前にこの体臭なんかよりこの生活臭だけで倒れそうになっちゃいますってw。ペット可のレジ物件で管理が悪いヤツだとエレベーターの時点でケモノ臭いのですがこの物件はケモノ臭じゃなく別の臭いだったのを今でもよーく覚えてます。想像したくはないですが、お酢とラー油と生ゴミにアンモニアを配合して隠し味にゲ○を加えたらたぶんこんな臭いになるんでしょう。(お食事中の方、、大変申し訳ございません。)とにかくビル全体からむせかえるような酸っぱい臭いがするんです。本物件、ワタクシが命名するとしたら「上野第一酸っぱいビル」です。(ここはJさんのコラムニストを称えて今回は東北弁で「酸っぱい」と「失敗」を若干かけてますw。)エレベーターで6階まで上がるのに臭くて呼吸が出来ません。(公なブログなのでこれでもかなり控えめな表現してますw)エレベーターシャフト内にも腐乱したなにかがあるんじゃないかと思うくらいの勢いです。そんなエレベーターを降りるとそこにはさらに地獄が待ってます。エレベーターホールは窓が無いのですがそこになぜかゴミ出し用のポリバケツが3つ置いてあります。蓋は閉まって、、、いや、、ゴミが多すぎてバケツから溢れてます。そんな状態ですからハエがブンブン飛んでます。ほら、よく養蜂場でおじさんがネット被って蜂蜜を採取するシーンがあるじゃないですか?イメージ画像これのハエ版です。(ヒッチコックもきっとこういう経験をして「鳥」って映画を思いついたんじゃないかと。)知ってます?ハエってあまりに数が多いとこっちに向かって来るんです。(ピシッピシッって感じですw)ワタクシ、普通の住環境でしか育っていないのでここから先に進むことは出来ません。(過去ブログの某アフリカ大使館事件に匹敵する惨状です)買主さん、きっとこういう環境で育った経験でもあるんでしょうか?。「買ってから掃除すれば大丈夫」とまったく気にしてません。臭いって掃除で取れるとは思いますけどそれはあくまでも普通の住環境の場合です。なんでもそうですがモノには限界ってものがあるんです。この臭い、、ワタクシの経験値では無理です。散らすようにいなくなり今ではコンバージョンも進み普通の風俗店舗として稼働してます。あ、元々店舗事務所だったんだから逆コンバージョンって事ですね。←はい、ここ笑うところですw買った当時よりは利回りも落ちましたがここまで落ち着いてくれてワタクシもホッとしています。この時の話、、今でも時々夢でうなされますw。TOP一応検討してみます。率急降下につき緊急登板ですのwこんにちは。連日の確定申告の作業お疲れ様です。ここのところの狼ブログのポチ数減少。思いますが「確定申告の作業が忙しくって。w」なんて理由じゃないですよね?(え?「最近やたらつまなくなったから押していないじゃん」ですって?そうですか)昨日、狼旅団赤ずきんちゃんクラブのメンバーさんとひっそり物件見学会に出撃してきました。「都内某所に気になる物件があるので狼さん一緒に見てくれませんか?」ってご依頼だったのですが駅に着くと仲介業者の方も一緒でした。仲介さんの車に乗るなんて経験あまり無いのでちょっと興奮してしまいましたが現地を見て速攻キッパリお断りする赤ずきんちゃんクラブ員。(まぁそんな物件だったってことですw)その後、お茶しながらあれこれ即興で狼ミニセミナーをやってたんですがその時、やたらとワタクシのガラケー的携帯がブンブン鳴ってました。「3月の期末までに融資実行できる案件ないですか?」って話なんですがそもそも出せる物件が皆無なのにどうすんのって話です。(そういや12月くらいからこりゃいけるって物件ナッシングですw)食べちゃいたいくらいの赤ずきんちゃん(褒め言葉ですw)とお別れした後、夕方折り返し電話したのですが担当者さんいわく「物件が無ければこちらから提案も出来るので検討出来ませんか?」とか言ってました。「そんな都合のいい物件があれば検討します」と言っておいたら今朝になって物件のFAXが流れてきました。さんの帯付情報ですww。任売系の情報でも来るのかと思ってたので結構期待していたのですが、、やっぱりこういうオチです。ムカついたので担当に電話しました。平成元年築の利回り7%のRC。都内ということもあり積算なんて半分くらいしか付きません。レントロール上の家賃見ても空室の部屋はお手盛りの想定賃料なので(飯田橋駅5分で14000円/坪ってバカ丸出しですw)実質6%後半ってとこでしょう。これで0.9%くらいで30年貸してくれるなら・・・いやそれでもだめだ。修繕費用が貯金出来ないですww電話口で電卓でも叩いているのか、担当さんしばらく沈黙したあとこう言いのけました。あー、なんかもうイヤだ。話を聞けば聞くほど「融資ノルマ達成のための養分」として見てるんだって思います。そんな借り方したらどうなるかなんてふくちゃんシミュレーターで計算しなくても暗算出来ますw。「え?皆さんこんな条件でポンポン借りてますよ」だって。(ホントかよw)借金するのが趣味って話ならわからない話でも無いですけど不動産投資って話になれば別です。それじゃ絶対儲かりませんってw。ワタクシ、こういう時でも即決で断れません。(だってなんか気まずくなりそうで。)「一応検討してみます。」(検討するフリが得意な狼ですw)こういう時、赤ずきんちゃんみたいにスパッと断れる勇気が欲しいです。TOPこれから110番せないかんわ。なんか最近ブログランキングの点数、ダダ下がりです。コメント数から見てもここの常連さんからも見放されたのか、、、とにかくいつもの活況がありません。いう時は不動産ネタ書いてもきっとスルーされちゃうでしょうから今日はお遊びネタ書きます。昨日、必殺さんに「必殺さんセミナー、おかげさまでとても大盛況で申し込みも100人超えました」と報告の電話をしました。今回は告知なしでいきなり募集を開始した事もあり、募集開始当初はなんとなく重苦しい立ち上がりだったのですが3日くらいで予定の100人を超えました。(集まり悪かったら必殺さんに詰められちゃうところでしたw)必殺さん、「そやろー、わしが直々に東京まで行くんだから当たり前やんww」とたいそうお喜びのご様子でワタクシも一安心です。ネタ的にもいろいろ仕込んでいるようで後半は例の質疑応答でたっぷり必殺魂を注入するそうです。(それって行き当たりばったりでしゃべるんじゃ、、ゲフゲフw)そんな話で盛り上がってたら必殺さん、急に声のトーンが一段階下がりました。えぇ、、どうもホントに「事務所荒らしなう」らしいですw。なんでこうも大阪ってバイオレンス一杯なんですか?ww(そういやワタクシも去年、大阪でセミナーやった帰りに道頓堀でのんびりたこ焼き食ってたらすぐ近所で通り魔事件がありましたっけ。)必殺「シャフト(たぶんこれってなにかの武器だと思います)持ってこれから対峙せないかんから電話切るわ」と言い残し電話は切れましたが、果たして一体何が起きているんでしょう。?必殺さん、昨日の昼間は4件の滞納の調停をこなし(もはやこの「裁判所通い」も趣味の領域でしょ?w)夕方は事務所荒らしと対峙して、、と。必殺さんを見てるとこの大家稼業、、楽して儲かるなんて思えません。これで必殺さんに「いやー、大家業って不労所得でいいですよねw」なんて言ったら絶対埋められちゃいますねw。(苦労所得って100万回唱えろ。w)そんな必殺さんの電話の切り際に言ってたセリフ。「いやー、、これでまたブログネタが増えるやんww」とても嬉しそうに電話を切ったのは言うまでもありません。(この詳細は後日必殺さんのブログに写真入りで掲載される予定です。乞うご期待w)いやはや、、必殺さん、恐るべしです。お申込みされた方でまだ案内メールが来ていないという方がいらっしゃいましたらこちらまでご連絡ください。お振込み確認ですが明日の朝、確認してきますので確認次第確認メールをお送りします。今しばらくお待ちください。今朝は物件調査のために墨田区役所に出撃してきました。ワタクシの好きな区役所ベスト5に入る区役所です。ま、こんなこと言っちゃ失礼ですが城東地区の区役所にしては文京区役所並のアメニティー。・・・下手すると港区役所より建物の格式は上じゃないかと。w参考までにワタクシの脳内でのワーストは豊島区役所。(豊島区住人としては嘆かわしい問題ですw)いつも行くと思うのですが、、次の大地震で崩壊しちゃうんじゃないかと。建築すべく鋭意話が進んでるそうです)そういや震災当日に世田谷区役所で被災した、あの敏腕仲介S君。区役所1階のガラスが右から順番にピシッピシッと割れるのを見てこの建物も崩壊するんじゃないかとダッシュで逃げたとか。(そういやワタクシも銀座のルノアールで被災したのですがこのビルも相当古いビルでお客さんより店員さんの方が逃げ出すのが早かったです。)話は飛びましたが役所調査。最近はネットで用途地域とかインフラ図面が見れるので最終的な確認くらいしか行きませんが役所に行かないとどうしても手に入らないものがあります。道路台帳のコピー、、、です。不動産は道路の種別がすべてと言っても過言じゃないくらいとても重要な調査ポイントなのでここだけはどんなに面倒でも役所の道路課に出向いて調査しないといけません。前に別の仲介さんがこの調査を怠って(見た目に普通の二項道路っぽかったから調査しなかったんでしょうけど)決済直前になってこの道路が「但し書き道路」と判明。(こういうケースは仲介さん、いい感じで臨死体験できますw)また計画道路がガッツリ入ってるのをちゃんと調査しないまま商談が進み契約直前に発覚。買主さんからガン詰めされた仲介さんもいます。口酸っぱく言いますが不動産は接道してる道路でほぼすべてが決まるのでここだけは他人の調査じゃなく自分自身で確認しておかないといけません。(あとで泣くのは買主さんです)ホント、道路に見えてるのに「水路」なんて話、都内でもよくあります。物件が狭い道路の場合、何かしら道路が広がらない理由があるのでそれが何かってことは自分なりに調査しておくことが肝要です。そのあとは法務局に出撃です。都内ではどこもかしこも駅のそばにあるってことがありません。(九段の本局でさえ駅からちょっと歩きます)区役所に隣接していればいいのにといつも思うのですが嫌がらせのように駅から離れてます。この謄本ですが今ではオンラインで謄本あげるのが主流です。ワタクシも取引に使う原本を取る以外ではまず法務局なんかに行きません。(今ではIpadでどこからでも簡単に見れます。いい時代になりましたw)ところでこの謄本ですが、上げるのに必要なもので住所以外に地番というものが必要です。法務局で「これは住所ですから謄本は取れません。地番わかりませんか?」というやり取りをよく見かけます。(住所と地番ってのは別物です)この地番。ブルーマップという地番が書かれた地図を見ないとわかりません。言っていちいちブルーマップを見て調べるのも面倒です。実はこれ、法務局に電話して「地番検索お願いします」と言えば法務局の人が親切に調べて教えてくれるんです。どこか一つの地番がわかれば公図なんてパソコンで取れますしそこから芋づるで謄本全部上げられますから調査段階ならこれで充分です。(パソコンで取得した謄本は公信力が無いので原本が必要なら法務局に行かないとダメです)ワタクシも駆け出しのころはいつも法務局に出向いて調べていましたが最近はほぼネットで取っちゃうので法務局になんてほとんど行かなくなりました。(必要でも相手の仲介に行って取りに行かせるとかやってますw)そんなわけでこの法務局、、ますます遠く感じますw。これ以外に水道局に行って埋設管の調査したり場合によってはガス屋に行って調べたりとあれこれやって大体半日かかります。この調査をしてからまた現地に戻り調べた資料を見て整合性を確認。ま、これでまる一日くらいです。ワタクシ、怠け者なのでこの調査、確実に成約するってくらいじゃないと実際には調査しません。(だって売れるかわからないものまで調査するのって面倒ですもんw)でも物件自体を見に行くのは好きなので現地調査はしょっちゅう行きます。明日も赤ずきんちゃんクラブの緊急依頼で都内某所に現調のお供をさせて貰いますが最近この「現調のお供」の依頼が増えてます。実際に見せて貰うと・・皆さん、目利きがすごいのでワタクシ、あまり意見出来ませんw。(ちょっと前なら「なんでこんな物件買うの?」って言ってたのが最近じゃ「どこでこんな物件見つけて来たの?」って感じです。)この調子なら数年と待たずに業者並みの目利きが出来るんじゃないかと思いますw。こりゃワタクシ達もウカウカしていられなくなりそうですw。さん用舞台衣装コレクション(第2案)(トークショー時着用予定)そんな必殺さんの東京凱旋セミナーのご案内です。OUTですこんにちは。昨日は夕方から横浜大家さんの会主催のイベントに出撃してきました。今回、横浜大家の巨匠A親分は海外出張中ということもあり不参加となりましたがそれでも相当な盛り上がりとなりました。大家さんの会だってのに相変わらず「ほぼ不動産以外の話」で盛り上がり二次会はカラオケという初めて参加した方はこのイベントの趣旨がさっぱり理解出来ないんじゃないかと思いますw。いうイベントで空室対策でなんとなく心が折れかけてる時の清涼剤替わりになるんじゃないかと思いますw。(なんかここのくだり、ツッコミ入りそうでイヤですw)おとといも書きましたがこの「横浜大家さん会」。加入条件は横浜で物件を保有していれば誰でも参加出来ますがこの手のイベントの参加条件には一定のシバリがあります。・空室率5%以下じゃないやつはイベントなんか来てる場合じゃねーだろw(A親分提唱なので誰もこれに異議を唱えられずに閣議決定しましたw)多分、次回のイベントは4月になると思いますがそれまでに今の空室を埋めていただければと。空室と言えば前にブログで書いたうちレジの退去予告のややこしい記事。法人契約から個人契約への切り替えですんなりケリがつきました。実はこの部屋、うちのレジも部屋で2番目に人気のある部屋だったので退去後の原状回復中に内覧会をやろうと思ってたのですが事実上の継続契約になったのでこっちの部屋での開催は不可能になりました。ことでもう一つ退去があるのでこちらの部屋で4月上旬にやります。(大きな声じゃ言えませんがこっちはあまり人気の部屋じゃないんですw)この4月に見てもらう部屋ですが専有面積こそ40平米あるんですが、部屋の間取りは他のDINKS風の部屋ではなくなんとなくデカいワンルーム風に仕上がってます。幸いにも今まではご夫婦でお住まいだったのですが次回の募集、、果たして同じような属性の人が申し込んでくるのか若干、不安視してます。退去時期が3月末とかだと子供のいない夫婦なら強気で募集かけられますが繁忙期しか動かなそうなシングル層とかにしかウケない部屋に見えてしまえば4月以降の募集なのでなんとなく苦戦しそうな気がします。いや完成から2年経ち近隣にも心なしライバルになりそうなDINKS系のレジが建ち始めてます。2年前とは微妙に近隣の情勢も変わってきているのでもしかしたらわずか2年足らずで部屋の間取りまで戦略を練り直さないといけなくなったかもしれません。「新築プレミアの魔法」なんていつまでも長く続くわけもないですからまだ多少でも勢いのあるうちに次の戦術を考えるってのは大切です。(後手後手の戦略ではどうしても守りになっちゃいます)今、うちのレジの最大のライバルと目されてるのは駅から徒歩3分、商店街のちょっと先と言うどう見てもこっちの物件よりロケーションがいい物件です。賃料はまだ向こうの方が強気な賃料設定だからいいんですがこれが似たような賃料設定になったら、、、うーん、、ちょっと脅威になるかもしれません。(いえいえ、、今でも充分に脅威ですけどねw)なんかそう考えると新築の賞味期間なんて儚く短いもんです。新築時にはあれだけ真っ白に塗ってあった外壁もくたびれて来てるし今年も植栽植え替えないと行けないし(そういや植栽を根っこから抜いて盗んで行く人、、なんとならないでしょうか?w)設備自体はまだなんともないですがこういう新築時にキレイだった部分の色が変わってくるのは早めに仕掛けないといけない気がします。いうことで今度の内覧会でどなたかいいヒントを与えてください。