りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)35点。忙しいのでちゃっちゃと更新ですwこんにちは。言うまでもなく本日は10月に行われた宅建試験の合格発表の日ですが、今年の合格点は35点とのことです。毎年この宅建試験の「ボーダーラインは何点か?」と今日の発表までこのボーダーラインスレスレの人は針のムシロに座り続けるのですが各宅建塾のおおよその予想が36点だったので35点で針のムシロに座ってた人はさぞお喜びのことと思います。落ちたww」と言うことになりさらに物凄い絶望感に駆られてしまうかと思います。(でもあれです、、この1点の壁が宅建試験なんです。)さらに大変なのが来年は民法の大改正がある関係で今年せっかく勉強した部分で来年は使えない部分が出てきます。来年の宅建試験はこういう部分をイヤらしく反映させた出題になると思いますので今年以上の難易度になるんじゃないでしょうか。(しかも民法の変わり目なので実例も少なく出題者の意地悪さが如実に表れる試験と予想します)そんな宅建試験の結果が出たので今日は朝からワタクシの元に同業者でこの宅建試験を受けたという方から愚痴らしきLINEがたくさん届いております。ま、愚痴っていうくらいですからLINEしてきた人、全員今年も落ちてしまったわけですが、この愚痴LINEの中に宅建試験業界の長老的存在の方がいらっしゃいます。(えぇ、、めでたく干支が一回りしましたw)ただこの人は不動産の実戦的な知識はワタクシなんて足元にも及びません。(数々の修羅場を搔い潜って来たソルジャーみたいな人ですw)そんな人でも12年連続で落ちてしまう試験ですので宅建試験の知識ってのはあまり実戦には関係ない気もするのですがそんなソルジャーが重説の時だけサッといなくなる瞬間はやはり辛いものがありこのソルジャーさん「いい加減、事務のおばちゃんに重説読んで貰うのも限界だしなー」とおっしゃっていましたが、、来年もこのおばちゃんとの二人羽織りで契約業務になりそうです。今年も去年やった「狼旅団相談室」を開設します。(参考までに去年のその記事を貼り付けておきます)今年も去年同様テンプレにご記入いただきメールで送って貰いますが、これをメールで返すのは時間が掛かるキャッチボールになってしまうので電話番号を書いて貰い、ワタクシが折り返し電話する形でやります。一応去年使ったテンプレも貼り付けておきます。昨年の相談室は相談する側の時間指定が厳しく(平日夜の9時以降とか土日のみってワタクシが電話出来ませんw)なかなか連絡が取れなかったので今年は平日の日中指定とさせていただきます。(朝10時からせいぜい夜の6時か7時くらいまでにしてください、、)それと年末恒例の「狼旅団の王様の耳はロバの耳」も例年通り予定してます。これは今年一年で起きた他人に言えない腹ただしい出来事や暴露しちゃおうってネタなのですが、特に今年は融資が出なくてイライラした人も多いでしょうからそんなネタや、風向きが変わって消えて行った業者さんやキラキラ大家さんの悪口なんかも受け付けます。特定されそうな個人情報や「これはヤバイだろ」って部分をすべて〇〇文字で伏せてブログに掲載させていただき、ワタクシが心温まる寸評を入れます。(でもワタクシに送る時は伏字にしないでくださいねw)そして年末恒例の「狼旅団懺悔の部屋」と続きますが、この懺悔の部屋は年末行事なのでまだ書き込まないでください。(クリスマスが終わったら募集開始します)そんなわけで駆け足でいろいろ書いてみましたがワタクシ、これから週末のセミナーのレジュメの読み込み作業が待ってますので本日はこの辺で終了です。TOPえ?また台風来んのかよww開幕二連敗で涙目ですwこんにちは。昨日で宅建試験も終わり受験勉強されてた方に於かれましてはまずはお疲れ様でございます。今年の宅建試験は民法が予想外に解きやすく、業法の難易度が上がったと聞きかじりましたがこれが業法メインで勉強してた人には難関となりもしかすると現役の業者では無い人ばかりが合格し、会社から「今年こそ取得せよ」と厳命され、普段から扱ってる業法を得点源と位置付けていた方にとってはそこそこ悲劇になったんじゃないかと思います。毎年そうですが合格のボーダーは合格発表までわかりませんので35点、36点あたりの人は今日から1カ月半程度針のムシロに座る羽目になることになりますがなんだかんだ言っても各紙発表のボーダー予想から1~2点くらい下がるものですからそんなに落ち込まないでくださいw。あと今回の試験で30点前後の人、、この辺の得点の人はきっと「あと5点取れれば受かってた」とか思いがちでしょうけど、ここからの5点が遠いんです。(ホント、不思議と毎年のように「あと2点~3点足りない」って人生を歩むことになります)来年の試験まであと一年あるし、今年の受験勉強が来年の役に立つなんて思ってたら大間違いですのでゼロからリセットして違う勉強法で受け直すくらいの気持ちを持ってください。実はワタクシの知り合いで12年連続で受験して今年も自己採点で32点の方がいます。業歴も長く、何でこの人がなかなか受からないんだろうって思ってる人なんですが毎年「今年は3点足りなかっただけだから来年は必ず受かる」で12年。(干支が一周しちゃいました。)またここまでの12年、1点差で落ちたということは無く、いつも3点~5点足りずに落ちているところを見ると毎年総合力が足りずに落ちてるんじゃないかと思います。宅建の試験問題を作る人はどうもこの辺を計算してちゃんと勉強してる人は40点前後取れるように設定して問題を作ってるようなので来年再チャレンジする方はこの辺も理解して勉強してみては、、と思います。(これがわかって「捨てる問題」と「得点源にする問題」なんて戦略立てて勉強すると今年ふわっと30点だった人が来年バキバキな45点なんて点数で受かっちゃうものですw)さて、、話は変わりますが、、なんですか?また週末に台風がこっちに飛んでくるんですか?(時期的にもう台風なんか来ないと思ってたのに、、、)と言っても今度の台風はさすがに発達することも無く温帯低気圧で来るそうなのでセミナーが中止に追い込まれることは無いと思います。言っても明日明後日に来る台風も、週末に来る台風も大雨の雲を持ってやって来ますので前回の19号で痛手を負ってる物件をお持ちの方は引き続き警戒してください。TOP週末雑感(例によって宅建試験2日前なので宅建ネタw)ドラフトのくじは来年からワタクシが引きたいですwこんにちは。10月もそろそろ中盤に差し掛かり日増しに気温が低くなってきました。(半袖Tシャツではそろそろ限界ですw)そんな週末ですが今週末は毎年恒例の宅建試験がございます。毎年この時期になると追い込み状態の方が電車で参考書や過去問に付箋や蛍光マーカーベタベタにして最後の詰込みとばかりに勉強している微笑ましい光景をよく目撃しますが、今年の受験希望者数は27万6000人だそうで昨年比で4%増。一般的にこの宅建士の資格は不動産業界の景気がいいと受験者数が増えるので昨今の不動産投資業界の惨状を見ると今年は受験者数も減るのかなーと思ってましたが実際はまだ景気が悪いわけでもなさそうです。(事実、投資系は融資が出なくなってショボショボですが実需系はまだ値上がりしてますからねー)とは言え受験者数が減ったとしても合格率は全体数を15%なんて割合で足切りするので合格率が上がるわけでもなくまた年々試験の難易度も上がって来ているのでワタクシが受験した頃と比較したらハンパなく難しくなってます。そんな宅建士の資格ですが、ここ数年、サラリーマン大家さんでもこの資格を取得して不動産投資に役立てようとする方も増えています。(中には大家さんから業者成りしてさらにしこたま稼いでいる方もいるそうでw)我々からすると契約時の重説をドヤ顔して読むだけの資格ですから無理して取る資格でも無い、、って気もしますが法的な部分をを含めて知らないよりは知ってた方がアドバンテージになるので宅建士を取る取らないより一通りのお勉強はしていただきたいところでもあります。実際、物件を買う際に必要な契約スキルがこの宅建試験で出題される範囲に集約されているわけで業者さんが作る売買契約書、重説は宅建業法や民法などの法律に則って作るものですし、ちょっとズルい業者さんあたりだとこの法律に引っ掛からないようにギミックを効かせた契約書、重説を作って来ます。このギミックを「あ、こいつ涼しい顔してシレっとやってきやがったなww」とニヤリと出来るのはこのスキルがあるからでこれは大家としても経験値で補えもしますが宅建試験などの受験勉強で体系的に覚えた方が早道です。(なにしろ参考書には順序良く書かれてますから)また法的なことに詳しければ業者さんからも「あ、こいつ結構詳しそうだからちゃんと書類作ろう(前の契約書丸写しだとバレるしw)」と思うでしょうし、下手な小細工もして来ません。それともっと重要なのは仲介業者さんのスキルそのものがクソでロクに調べもしないで書類を作り、あとになって買主が迷惑を被るケースです。(将来新築物件に建て直すって言ってんのに境界、測量がいい加減な契約になってたり)ワタクシによく来る相談で契約書や重説を巡る相談の大半がこれですので「出来れば契約前に見せてくれれば・・・」とならないようにご自身で発見・対処出来るようになれば、、と思います。このブログを読んでる人で今年宅建試験を受験する人も多いかと思いますが、仮に点数が取れなくて合格できなくてもそこそこのスキルが身に付いてるはずなので今年がダメでもう終わりなんて思わずに「1年勉強したおかげでだいぶ詳しくなったぞ」と思うようにしていただければとここは声を大にして言わせていただきますw。(ってか試験2日前に落ちる前提で考えちゃダメですよね、すみませんw)そんなわけでお役に立つかはわかりませんが過去ログの「宅建2日前の心得」を貼っておきますのでよかったら読んでください。話は変わりますが狼旅団Tシャツの納期が大幅に遅れていると聞きかじりました(ソースはTシャツ屋さん)。次のセミナーで着てくる人も多いかと思い、来週にはお手元に届くように厳命しておきましたのでもうしばらくお待ちください。それと最後にCMです。twitterでおなじみの全宅ツイッタラー協会さんがKKベストセラーズから不動産本を同時に6冊出版されました。twitterのツイートをまとめたものに雑談を加えたものですが、不動産取引で辛酸を舐めた人が読んだら抱腹絶倒しそうなネタが満載でございます。その中で「不動産大技林」という本があるのですがワタクシのツイートも一つだけ掲載していただきましたw。ま、載ったと言ってもこれしか載ってないんですけどねwwよく大家業界に出入りしている業者さんと普段から業界で辛酸を舐めしつくしてる業者さんがどれだけ違うかが垣間見える本ですので良かったら読んでみてくださいw(1ツイート載っただけで本一冊分のお金を頂いてしまったのでせめてその分だけは宣伝させてくださいw)それでは皆さん、よい週末をお過ごしください。TOP重箱の隅をつつくくらいうるせー上席の話。違約金問題は闘争中ですwこんにちは。今年の宅建試験の合格発表が一昨日の29日にあったそうです。合格ボーダーとかについて今さら書くまでもないので割愛しますが、今日くらいから今年受験したあちこちの仲介さんからの嘆きの声が聞こえ始めてます。普通の受験生であればせいぜい合格点に1~2点足りずにと悔し涙を流すのですが、ワタクシに報告してきた仲介さん系受験生。今のところ自己採点で30点取れたやつは一人もいませんでした。(中には「いやー、、合格まであと18点足りませんでしたよww」って言ってるやつがいましたけどそれって不動産で言うと駅徒歩2時間みたいなもんではないかと。雇用する側から見るとなかなか受からない社員ってもの困ってしまいます。ご存知のとおり、不動産屋は宅建取引士1名に対し無資格者4名を雇用出来るのですが、仲介さんによっては前からいる従業員が何年経っても試験にパスしないので社員を増やしたくても増やせず、仕方なく外部から資格者を雇い入れ、無駄に経費が掛かるって会社も数多く存在します。(ま、それ以前に社長すら宅建資格を持ってないなんて会社もあるそうで正直、お客を舐めるのもたいがいにしろよって気がします)宅建士にとって唯一の優越感を感じる瞬間でもある「重説の読み合わせ」のシーンでいつまでも有資格者であるパートのおばちゃんの横でそのたどたどしい説明に頷くしかない無資格者にとって年に一回しかない取得のチャンスを逃してしまえば会社の上席から「お前が受かんねーからいつまでも使わなくてもいい経費を垂れ流してんだよw」とプレッシャーをまた一年間、受け続けることにもなるのですがこの宅建試験が終わって1~2週間で掛かってくるその会社の社長の愚痴を毎年聞かされる我々からすると「少しくらい勉強させるために夜中の捨て看貼りを外注化した方がいいんじゃね?」って言いたくなります。(この会社、、基本的に土日も売り出しやる会社なので社員は日々勉強する時間もないんじゃないかと。)さて、そんなウチの会社ですが、ワタクシもエスパー君も宅建持ちなので社員募集をしようと思えば無資格者であっても社員をあと8名入れることが出来ます。ウチの場合、社員を養うだけのお金も無いのでいつまでもロートル二人で仕事をこなす羽目になってるんですが、最近作る重説の有資格者欄が毎回、ワタクシの名前になってるのに気が付きました。(確か、前は順番交代でやるって話じゃなかったかと、、、)恐らくエスパー君が「オオカミさんが売買の取引を引き受けてるんだからオオカミ宅建番号の載せた方がいい」と思ってずっとそうしてるんじゃないかと思うのですが、ウチの会社の場合、基本的に売買実務で相手仲介と闘うのはエスパー君。(ワタクシは取引上、うちのお客さんが不利益被りそうになったときに「重箱の隅をつつくくらいうるせー上席」として登場するためあまり最初から売買実務には登場しません)そうなると相手仲介とずっと売買交渉をやってたエスパー君の宅建番号が登場しないので「ははーん、、さてはこいつ宅建免許持ってねーな」と誤解され「宅建持ってねーヤツにあれこれ指図される覚えはねーよ」と舐められてしまうことにもなりかねないことが発覚しました。(さっきまでやってた相手仲介との重説の文言作成が終わってエスパー君の名前が無いとわかり相手仲介から「あれ?この宅建番号、、エスパーさんじゃないんですね?」と少々バカにされてましたw)だからっていちいち「いや、私も持ってるけど社内ルールで上席の宅建士番号を使います」と言うのもなんだか言い訳がましく聞こえてしまうので今月の契約からは契約に危険要素が含まれていない限り宅建番号は基本的にエスパー君の番号を使うことにします。(ちなみに我々どちらも一人当たり1億の仲介保険に加入してますw)ただあれです。すると今度は「あれ?オマエ、上席なのに宅建免許持ってねーの?ww」と契約時に思われる可能性が浮上するのですが、、まあ、いいです。TOP宅建祭りと先週の〇販大家の件。富山のローカルネタと宅建ネタを連続で書いたら予想通りポチ数激減しましたwwwこんにちは。先週書いた通り、昨日宅建の試験が終わったそうで今年受験された方、お疲れ様した。先週の狼旅団〇販大家で「あ、これ買います(っつーか貰います)」と宣言した方が数名いらっしゃるようで誰に決まるかでヤキモキしてる人もいるんじゃないかと思います。居住用物件として提案してくる人は皆無で(釣り具店、サーフショップが一番多かったですw)中にはホタルイカだの白エビ漁の「集合場所にしてはどうですか?」なんて完全に事業用物件としての提案ばかり。して再生させますから物件くださーい」とブログ更新直後の18時07分に買付け入れてきたクレイジーな方が若干1名おりました。お断りしておきますが、、この建物の賃貸面積でも取れる家賃は2万がいいとこです。(いや、賃料2万でも引き合いが全く無い気がするのはワタクシだけじゃないはずですw)だからこそタダでもいいから譲りますとブログで書いたわけですが、このクレイジーソルトな人、、どうもこのエリアでもう一件物件を持ってるようで辛酸舐めるほど現地を熟知している模様ですww、、。「やいやいオオカミ、、これ2万でも埋まらねーじゃねーかよ!!(しかも白エビ漁のおっちゃんに集合場所で使えますよって言ったら「そんなとこじゃ漁になんねーよww」ってバカにされたじゃねーかよwww)」と言いがかりに近いクレームを受けるのもイヤなので売主様とも日曜日に相談した結果、、このクレイジーマインドのお兄さんにお譲りすることに決定しました。現地調査と契約書の作成をお願いしますので完了したらご連絡ください。(えぇ、、我々、、金掛けて新幹線で富山まで行って現地調査なんて出来ませんからねwww)そんな「タダでもいいから譲ります物件」ですが、あちこちで聞いた話のよればやはり地方で賃貸用途すら無いけどいまだに古家が建ってて市町村に寄付しようとしても拒絶され固定資産税を吸い取られ続けてる物件ってのも多いそうです。タダでもいいからってレベルの物件だと不動産業者も仲介しようが無いので(コメント欄で契約書だけを作って個人間取引にすれば紹介料とか事務手数料が貰えますよとありましたが結局最終的に口利きした道義的責任がついて回るので実は我々消極的なんです)今後も世に溢れてくる可能性が高いです。当初はきちんと売値が付いていて「売り物件」として扱われていることが多く、「どの物件がタダになるか?」は予測も付かないんじゃないかと思いますが、これは賃貸ニーズを的確に読み切ることで解決出来ることが多いです。(居住用、事業用の両方で需要が皆無であれば確率がアップするんですw)そんな皆無のところで物件を保有するのも空室期間中の固定資産税や諸々の出費を考えるとリスクですが、「最悪この家賃でもいいや」と割り切るとその割安感に釣られて一人くらい借りてみようかなって人もいるはずです。(ジモティーなんてきっとそういう用途でたくさん使われてるはずだし)また、賃貸契約も個人間でやれば余計なお金も掛からないし(不動産契約って業者が重説作って仲介するからお金が掛かるんですよ)ある程度のボロさは納得して貸してしまえば大したクレームも飛んで来ないものです。(むしろちゃんとやってる風に装って高い賃料で貸そうとするから揉めちゃうんです)そうは言っても、クレイジークライマーなお兄さんに言わせると「ジモティーとかで集客した直客は入居月から滞納してくるマジ基地が多いですよ」とのことなので貸す際にきちんと契約で「滞納時に追い出せるか(非合法含むw)」をちゃんと括っておかないといけませんが、無事に運用できる可能性もゼロではないので昨今の物件の高止まりで不動産投資を始められない人や、買い増し出来ない人はこの手法もご検討されてみては、、、と思います。実は先週、この話を書いたら「ウチの空き家物件もなんとか出来ませんか?」ってオファーが4件飛んできたんです。今回の話はある意味、忖度されて引き受けただけで2回目はございませんのでご了承ください。