りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)連休の谷間だし誰も読んでなさそうなので毒吐いてみました。今日も頑張って更新するんですのwこんにちは。洗練された大家さん達は連休中、ぶっ通しでシンガポールだとかハワイだとかに行ってるらしいですがワタクシ、、明日から入居される方の部屋の引き渡し業務もあり出勤してました。(ワタクシ、このかた不思議とGW中ってあまり休んだ記憶がありません)それが終われば暇なので会社でたまりにたまった読者さんからのメールにお返事してました。質問系のメールが多いのが最近の特徴なのですが、過去に「新築系ネタ」を書いたこともありこの手の質問が多いです。多いのが「業者系新築の是非」のお話。前にこの話をブログでも書きましたがちょっとおさらいして再度書いておきます。新築物件のメリットは買ってしばらくは手が掛からないのでCFが回るなんて言われてます。たしかに新築ですから設備などの更新も無く家賃収入はそれなりに残ります。新築なので銀行融資も引きやすく2%を切る金利でオリッ〇スさんとか某地銀さんあたりのアパートローンも使えます。その物件がどのようにして業者が新築売りするのかをよーく考えてから買い付け入れても遅くはありません。この話、よく最近のセミナーでもお話ししますが、業者さんがこんな土地に新築アパートを仕込むときに見ているのは「出口での客付き」です。ところで土地で一番高値が付くケースってのはおわかりですか?答えは実需戸建用地です。実需ですから利回りなんて気にしませんし買う人の気持ちというか周辺の相場感と土地の希少性で値段が付いていくので「こんな金額でも欲しいものは欲しい」と言う人がいる限り今後の「アベノミクス効果」と「消費税が上がるかも特需」でバブルになる可能性すら秘めています。家の大きさにも限度があります。一家族の標準的な家というのは3LDKか4LDK(床面積で85m2から120m2)くらいです。この建物が入る土地であればよほどの値段間違えか僻地にでも建てない限り売れていきます。都内およびその近郊で40坪(60/200と想定)の土地があったとします。この規模ならこの土地は建売業者が真っ二つにぶった切って20坪のロットで戸建分譲します。(だって一番高く売れますもん)しかしこの土地の接道間口が3.8mだったら・・・どうでしょう?ここで久しぶりのお絵かきエディター登場です。久しぶりなので相当ヘタクソになってますw接道義務は2m以上ですからこれだとこの土地は2つに切れません。都内近郊だとこんな40坪の土地になると土地・建物込みで1億付近まで金額が張るので戸建屋さんもそうそう買い付けは入れて来ません。なるとこの土地の値段は下がります。(モノわかりの早い方はここですでにこの土地がグズ土地であるというのがお分かりかと思います)でもロットがロットなので相当金額が下がらないとやっぱり戸建屋さんは買いに来ません。いう土地に業者さんは新築物件を仕込むんです。そこで新築アパート業者さん(以下アパート屋さん)の出番です。アパート屋さんはここでボリュームチェックやります。ボリュームチェックってのはこの土地になんぼの容積の建物が建てられるのかを先に調べるってことです。建ぺい/容積率が60/200だからと言ってもそのボリュームが入るとは限りません。建築基準法すらよくわかってない仲介さんから物件を買うとひどい目にあうってのはこれのスキルがないからです。ま、大体値段が安い土地ってのは思うように容積が食えないから安く売りに出てるんですが(業者さん、そんなの先刻承知で売りに出してますw)アパート屋さんはとにかく部屋がどんなだろうと見た目さえ整ってればその部屋割りで想定賃料を弾きだして収支を計算します。このエリアはどう見てもワンルームの供給過剰だってのにあえてワンルームで勝負してくるのは部屋は小さく区切った方が高く貸せるからです。需要のありそうなDINKSとかをやりたがらないかといえばそんなの作っても賃料稼げません。業者さんは各地域のアパートマンション条例にらめっこして効率よく建てられそうな物件を考えます。新築時に業者さんが考えるのは「とにかく想定賃料になるよう広告費でもなんでも出して想定家賃で部屋を埋める」ってこと。普通の大家さんが新築を建てたときは多少安くても部屋を埋めてしまおうと考えるんじゃないかと思いますが収益物件を新築で売る時はこの想定利回り通りじゃないと売値に影響します。業者さんはここは必死に実賃料になるように仕掛けてきます。売ったあとの瑕疵担保も新築ですから大したことありません。瑕疵担保の2年間くらいなら何事も起きませんからよほどの事でも無い限り損害賠償なんてケースはありません。こんな調子で部屋を埋めてますからどこかでおかしくなってくるのは必至。これはワタクシの経験則ですのですべてとは言いませんが、買った時は利回り9%でもふた回りもしないうちに7%前後まで利回りが下落するのって大体この新築時の無茶な家賃設定が原因です。あとアパート屋さんが建てた新築の怖いところは最低限度の設備(もしくは見た目豪華そうに見える設備)で部屋を作ってるところです。この新築ですが実は賃貸のお客さんの方にはあまりベクトルは向いてません。ベクトルが思い切り向いているのは買主さんにです。売って終わりの新築投資物件ですから買主さんさえ満足すれば部屋なんてどんな風に作ってもいいんです。内装も見た目はそれなりですが(新築だからよほど目が肥えてないと「これって変だよね」ってのはわかりません)「この部屋でベッドはどこに置くのよw」とか「これだとすぐ結露しそうなんじゃんw」なんてのは貸してみないとわかりません。販売価格1億として想定利回り9%の木造アパートを建てるには業者利益を考えると建築費は8000万くらいでやらないと意味がありません。ここですでに2割程度は抜かれてしまうことになります。「そんなの商売なんだから当たり前なんじゃんw」ってご意見もあるでしょうけどもう一つ厄介なことがあります。S造とかRCなら融資期間も木造より長く取れるので新築で多少やらかしてもなんとかリカバリー出来ますが木造の築10年ってS造、RC造と比較してなぜか見た目の劣化が早く見えちゃうんです。木造はアパート表記しか出来ません。アパートとマンションの表記の違いで家賃下落率も違いますし入居者属性でも築10年過ぎるあたりから段々怪しくなってきます。「じゃあ、10年くらい保有したら出口戦略すればいいんじゃんw」ってご意見が聞こえてきそうですが10年後に今のような融資姿勢だったら買い付け金額は相当低いものになるはずです。(収益なんだから買主だって利回りで買うでしょ)「いいんだよ、、最後は土地売りするから、、、」なんて言ってる人。いませんか?プロでも難しい追い出し、、そうそうできる人っていないものです。(机上の理論じゃ出来るかもしれませんが実務は相当困難な道が待ってるんです)まして最初の方で書きましたがこの土地、いわゆる再建築にはロットの大きい土地です。そんな土地を見つけてアパート屋さん物件を仕込んでいるってのを忘れちゃいけません。経済情勢がおもいっきり変化して50坪くらいの土地に家を建てるような人種が増えていれば問題ないですが、、まず無理でしょう。昨今の普通住宅用の融資の上限は1億までですから。こんな業者系新築物件を買う時にはその物件がどういう理屈で建っているのかを判断する必要があります。・前の所有者がどういう売り方をしてどこが買ったのか?・建ってるプランがその土地に対して競合だらけになってないか?・もし手放すことになったときこの物件、いくらで売れるのか?相続とかの節税対策でこういう物件を買う人も多いのですべての人にこういう物件は買わない方がいいとは言いませんがCF目当てで買う人。僭越ではありますがワタクシ、一つだけご忠告させていただきます。仮に1億で買ったその物件。売る時に7000万になってたら差額の3000万はそれまでに得られたCFそのものなんですよ。業者さんから見て「そこの土地はアパート用地だね」って土地は大体そんなものです。連休中であまりここ読んでる人もいなさそうなので今宵はひっそり毒を吐いて本日のブログは終了です。率低下するんですのwこんにちは。連休なので本日はさらっとブログ更新です。(内容的にもあれなのであまり期待しないでくださいw)まず5月の関西セミナーのお話。今回は関西大家さんの会の主催だったので狼旅団としては特に受付しませんでした。(ゴンさんにおんぶに抱っこなワタクシです)とは言え、もしかしたらそれほど申し込みも無く「狼さん、、今回はあまり参加者も少ないのでこの話、なかったことにしてください」なんてことでもなるとワタクシ、シャレになりませんw。いうことで、万が一、参加者が少なかったら東京の旅団員さんに声を掛けて無理やり参加してもらおうと数人、密かにリストアップしてましたw。(あ、参加費は自腹でw)しかし、そんな心配をよそに5月8日の締め切り前に早々と定員数に達したと関西大家の会のゴンさんより連絡がありました。(聞けば去年より参加数が多いそうで、まだまだ関西でも根強い狼ファンの方がいらっしゃるんだと個人的に勝手に解釈しておりますw)関西大家の会の動員力、、恐るべしですw。それともう一つ、、えぇ、、しょぼくれんの記念切手効果は絶大ですww(たろうさんに無理やり頼んだだけありますw)ノベルティーで釣るという古典的戦略ですが、この際、手段なんて選んでられません。「景品目当てで参加したんだよ」と言われないようにこの連休、、自宅に引きこもってレジュメの内容を考えております。(富山バージョンに若干モデファイを加えております)何卒よろしくお願いします。そんなわけで連休です。連休だからと言っても田舎のないワタクシ。今年も自宅警備員だけでなく町内警備も兼務しております。(今年も子供の部活のせいで泊まりの旅行すら行けません。)天気も良いので町内警備がてら、先日買った広角レンズをカメラに装着して自宅周辺の新築物件の写真撮影に出掛けているのですがホント、最近新築増えましたね。実需の新築も増えましたが最近は古い集合住宅を建て替えるってのが多い気がします。近所でも中規模のタイプ(推定建築費3億程度)が4件ほど進んでいるのですがどれもこれもハウスメーカーではなくデザイナーズ系の設計士さんを入れて本気になって作っているようなのが多いです。どんなマンションになるのか今はわかりませんがうちの周辺でもこういうマンションが立ち並ぶとなると大家さんの実力差が思い切り出てしまう物件ばかりになる気がします。えぇ、、旧態依然の物件ではボチボチ太刀打ち出来ない、、なんてことになるんじゃないかと。手のこんだ物件を建ててしまえばそれなりに建築費が掛かり結局は高い家賃設定になってしまい、古くても安い物件がいいというニーズを取り込めず新築なのに古い物件に負けてしまうということになりかねません。ここのバランス加減ってのはホント賃貸に精通していないとニーズが読めません。うちの近隣には20社くらいの不動産屋がありますが地元密着型の不動産屋さんだと独自の相場観を持っているので新築物件がどんな素敵でも「この周辺は賃貸坪単価○○円だから」と決めてしまいがちです。新進デザイナーズ系の物件でこれをやられると凝った新築物件では競争力が出てこないんです。施主さん、そんなことをちゃんと理解して建ててるならいいのですが、、、1階部分に店舗をブチ込んでいるあたりからして非常に心配です。(4件中3件がそろって1階に店舗事務所を計画してます)店舗事務所をぶち込む時、気をつけたいのは周辺の商業的動線。考えてもそんな需要が無いのに単に賃料がたくさん取れると理論上の収益計算で計画すると予定外の店舗が想定外の指値で入居希望してきますw。(よくあるんです、、これww)中古収益物件を買う際にも気をつけて欲しい部分ですがこの1階の賃料。大体のケースで賃料ロットがデカイので想定利回りだけで判断しないでちゃんと商業的動線を確認してから買い付け書いてください。(これだけミスっても十分死ねるのでご注意ください)この話、一度しだすと終わらなくなるので今日はサラッと書いておきますがそのうちこの話もブログで書きます。そんなわけで連休前半も終わりです。楽しい連休中事故なきようお気をつけてお過ごしください。