不動産(ふどうさん)土地またはその定着物をいう(民法86条1項)。それ以外の物はすべて動産である(同条2項)。継続して土地に不直して使用されることがその物の取引上の性質であるといえるものは、土地と一体となって一個の不動産を形成すると考えられる。不動産は動産に比べて大切な資産であるからその得喪には慎重な扱いを必要とし(同法12条1項3号)、またその所在は一定しているので登記によって権利関係が公示され、さらに強制執行についても動産より複雑な手続きを要するものとされている(民事執行法43条以下)。