りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)冬眠中ではありますが、以下略。ゲテモノ軍団が4位まで上がって来たので負けずに更新ですwこんにちは。2000回超えてブログの更新頻度も下がり時間も出来たので「なにか新しいことをブログでやろう」と考えつつも一向に素敵なプランが浮かばないワタクシ、、ここのところはその件で悶々としております。(ってか意外に本業が忙しいので考えてる時間が少ないって側面もありますがw)そんな中、最近Twitterに張り付き「たった140文字の短い文章で読ませつつ笑わせる」というワタクシには真似できないスキルをなんとしても身に付けようと切磋琢磨しておりますが、、平均3000文字/日で笑わせようとブログを書いてたワタクシには非常に苦難の連続で結局「不動産のダークなTLをブッ込まないとツイートされない状況」が続いております。(リツイートが少ないと太平洋のど真ん中で一人叫んでる錯覚に陥りますw)ここさえ乗り切れれば短い文章で笑いが取れるブログとして再開出来るのですが、、きっと今日もダラダラとクソ長いブログになってしまうことでしょう。今日の日経でこんな記事が出てました。金融庁、個人向け審査を点検」この狼ブログでは「いつかこんな日が来るからクソ高値な物件を無理に買いに行くんじゃねーぞ(そんな暇があったら貯金しろw)」と口から泡吐くほど説き続けて来ましたが例のかぼちゃ・スルガ・サンタメのトリプルコンボによってワタクシの予想より1年早くこんな記事が紙面を賑わすようになってしまいました。(ワタクシの予想では「オリンピックの1年前くらいにこんな話になるんじゃねーの?」でした、、)恐らくこれでここ数年の高値状態時に業者さんやコンサルさんの意のままに無茶買いした方で買って思ったようにCFが出ない状態の人は出口も喪失し保有し続けることも難しくなり四面楚歌になるんじゃないかと思いますが、不動産業界の怖いのは実はここからなんです。言うのも不動産屋と言うのは売っても買ってもクライアントからフィーが貰えるビジネスなので今度は四面楚歌になった不動産初心者を狙って新たなビジネスを考えるものなんです。最近増えているのは1今までは買え買え一辺倒だった不動産屋が急に保守的なことを言い始め「ウチに相談してくれれば解決する」とメルマガや広告を通じて勧誘し高額な塾代を取るわりに一方的な情報発信だけで特に助けてくれるでもない(終いには「この物件売って楽になりましょう」とか言って買付け名がなぜか不動産業者w)2融資が出ないなら少額な物件を買って自分でリフォームして貸しましょう。えぇ、、そのノウハウはワタシが教えますw(有料)とテレビのビフォーアフターでも引き受けてくれないであろう市営団地の5階とかの物件を200万くらいで買わせる洗脳を施すw3「ウチのサロンに入ればすべてが解決する」と取り込まれ何をするんだろうと思えば住宅ローンで賃貸併用住宅を買わされるw4億超えの融資はもう出ないと言われ原点回帰で中古の区分レジをサンタメ契約で買わされるwww5「自己破産はダメだ」と説き伏せ任意売却へ誘導するも待ち受ける買い手はなぜか買取業者w(しかもその任売コンサルの別会社ってなんだよww)あたりでしょうか・・・?要するに初心者は永遠にハイエナの餌食になり続けるってことなのですがそもそもこの不動産投資業界は弱肉強食の世界ですからこれは自然の摂理でもあります。今までは融資がジャブジャブで物件さえ融資が付けばフィーになってた業者さんも多かったですがこれからは違う角度から接近を謀り、上手いこと言って安く売却させようとしますので苦しくてもしばらくは保有し続ける努力をしてください。(想像の付かないくらいの苦労をするかと思いますが身ぐるみ剥がされるよりは全然マシです)と言うのも今回は金融機関の自己資本の低下などの自己保全のために融資を絞るのではなく金融庁からいろいろ言われるので自己保身のために融資を絞っているんです。(スルガ様を除く)大きな声じゃ言えませんが最近の融資締め付けでも平気で「ウチは関係なく金貸しますよ」とアナウンスしてる金融機関もあるし手金20%以上と言いつつも「物件が良い物件なので諸費用分さえ出してくれたら残りは全部出します」なんて金融機関もあることを考えると今回の乱脈融資に関わっていなかった金融機関は「ここが攻め時」と一気呵成になってるって現実もあります。今回は「手金が無いのに無謀な融資を組んだサラリーマン層の投資家」が制裁対象ですので元々存在する「共同担保出せばオーバーローンだって出しちゃいますよって投資家」にはあまり関係のない話でそう言う人は今くらいから「いい物件があれば買うよー」と思ってるし、相続問題を抱えた人も「不動産いくつか買っとかないとやべーな」とすでに物件の物色を始めています。これらの客層ってのはそもそも不動産投資として不動産物件を見ている人も少なく、よくあるのが顧問税理士さんや弁護士さんが「こんな感じで資産保全するといいですよ」とアドバイスされたことをやってるだけなんです。(えぇ、、彼らは資産を増やすって発想ではなく先祖代々の資産を減らさないと考えているんです)タンス預金1000兆円以上の日本にはこういう客層が手金を持たずに果敢に億単位の借金をこさえる層より多いですから「融資が出ないと買える人が少なくなり不動産価格が暴落する」だの「出口が無くなり自己破産者続出!!」なんて脅し文句を聞いてる暇があるならそういう客層が欲しいと思う物件に仕上げる工夫をやってた方が賢い選択じゃないかと思います。(少々悪口言わせていただくと今のタイミングでこういうこと言ってるやつって大抵過去の物件下落期を経験してないケースがほとんどですw)何が言いたいかと言うと「低予算で出来るなんちゃってリノベ(通称:困ったらレンガタイルでも張っとけ作戦w)」のスキルを身に付け見た目重視な客層に高値売却を目論みましょうってことです。(ままま、、それすら出来ないヤバイ物件を保有されてる方はここから下は読み飛ばしていただいて結構です)先週のテレ朝のビフォーアフターを見てた方も多いかと思いますが、あんなカビ臭くて古臭くてどうにもなりそうもない部屋が今のリノベ技術を駆使するとあんな見栄えの部屋になっちゃうんです。(どうでもいいですがあの200万ってのはあくまでも職人単価を一切無視したリノベ代ですので良い子のみんなはマネしないようにw)一棟物件でもやろうと思えば全然可能で一棟モノの場合は見えるところを重点的にリノベして最初の感触をよく見せると多少難ありな物件でも気に入って買ってくれる人も多いんです。(ワタクシの直近の事例ではラ○マチ5社の平均査定12000万のレジを5000万上乗せの18000万で売却しましたw)繁華街とかで高そうな一軒レストランとかラブホテルなんかの外装を見ると気が付く人も多いと思いますが、建物自体は昭和40年代の建物なのに見えるところだけちゃっちゃと新品の部材に付け変えちゃうとまるで新築風に見えちゃうものなんです。これを応用すると築30年超えの物件でも「年数は経ってるけど思ったより見た目がいいなー」と思われつい買ってしまう客層も多いので「ウチの物件も四面楚歌になりそう」って方は一度この手法でなんとかならないか検討してみてください。相手は不動産投資の専門家でもなんでもなく単に「資産を減らさないようにしよう」と考えて人ばっかりです。このレベルに達してる人は「今からいくら稼いでも税金で持って行かれちゃうし税務署に対して目立つことはしたくない」と言う発想でそもそもお金を増やそうなんて考えていませんのでこういう人にウケる見栄えにするだけで高値売却も可能ですよ。今回の不動産バブル崩壊って話は過去の不動産バブル崩壊とは異質なモノだってことを肝に銘じて冷静に行動出来る人が勝利出来るはずでございます。