なんか毎日書く方がポチ伸びないって気がしてきたんですのwこんにちは。最近の民泊ブームへの冷や水なのかなんなのかわかりませんが各自治体の条例の方針も決まり始め、巷では「もしかしてエアベーって儲からないなんじゃないの?」と言われ始めて来た気がします。(だからSPAに載った時点で、、以下略、、)エアベーセミナーとかエアベーコンサルさんの「こんな儲かるのになんでやらないの?(つかバカなの?w)」なんて甘い口車に乗って通常の賃貸では全然利回らない区分貸しのレジをエアベーに転用してバカみたいな利回りを期待していた人達にとっては区分レジの管理組合が一斉蜂起して「民泊転用禁止」の方針を打ち出すなんて想定外の出来事だったのではないかと。(想定していてもこんなに早く手を打ってくるとは思ってなかったでしょ。酸っぱくなるほど言ってることですが、いくらCFが良くても最後にうまく逃げ切れずに今まで稼いだCFを吐き出さないと終われない投資じゃ意味が無いんです。(「負けないことが投資の第一歩なんですよ」なんて、昨年300万突っ込んで2万しか儲からなかったワタクシが言うことじゃないですけどねw)さて、そんな事態になってくると「じゃ、俺もエアベー諦めて違うことしようかな」と今保有しているエアベー物件を処分しようとする人も出てくるんじゃないかと思います。その際の売り方ですが、部屋を賃貸で埋めて売り出してしまうと買う側は利回り目線で買い付け入れてくるので想定より安い売値で売る羽目になっちゃいます。えぇ、、せっかくエアベーで使ってたんですからわざわざ賃貸募集掛けて賃貸利回りで売らずに空室のまま実需用途として売り逃げを計ることをお勧めする次第です。(これを応用すると「買うときは利回り物件を鬼指しで買って実需仕様で高く売る」ってことが可能になります)おそらく今後はこんなエアベー潰れの物件がマーケットに大量に出てくると思います。旅館業法の関係で許認可が出にくい住居専用地域系の区分レジと管理組合がうるさい系の区分レジはエアベーに使えない可能性が高くなるので投げ売り状態になるんじゃないかと予測している人も多いでしょう。いう時にこそ注意して欲しいのが不動産屋の口車。(と言うことで今日のdisり先はワンルーム系業者さんですw)ワタクシがこんなワンルーム系業者の営業であれば現金持ってそうな顧客全員にメールでこんなメールをしたためます。お金持ってそうなお客様各位こんにちは。昨今、エアベー産業の崩壊に伴い、焦った区分マンションのオーナーが一斉に投げ売りを開始している模様です。焦って売るくらいなので大幅な指値が期待できます。言うことで現金を持ってる方で物件を安く買いたいってお考えの方に於かれましては物件情報が入り次第物件概要をお送りしますので以下のリンクから会員登録お願いします。・・・なんか最近流行りの都銀系スパムみたいな文章ですが、、話を続けます。不動産の価格って買える人がいればそうそう下がるものでもないんです。(逆に価格が下がるときってのがあくまでもその物件を買える人がいなくなったときだけですからw)とは言え恐らく、エアベー物件を投げ売りする人がいるのは事実でしょう。(きっと業者さんも「エアベーなんてヤバいっすよw」なんて煽って売らせるでしょうから)しかしその後、安く買えるなら業者さんが一度抱えて普通賃貸でそこそこ利回る仕様にして再売りしちゃうのでエンドの投資家さんに情報が出回る頃にはそれほど割安感ある物件では無くなってる可能性が高いです。言うことでぼちぼちエアベーが儲からなくなりそうだから売りに出そうって方、まずは普通賃貸ならどのくらいで貸せるのか判定して儲かりそうもなかったら実需売りする方向性で動いて業者の「よかったらうちで買い取ります」って声に耳を貸さない方針でお願いします。業者さんがわざわざ自社で買い取るってことはその物件、、もっと高く売れるものなんです。自力で売れば高く売れたであろう大事な物件がそんなやり方で安く売ってしまってはホント、残るCFも残りません。ここで気を付けていただきたいのは、業者さんは「自社で買主さんの融資のお世話が出来るから高く売れる」って部分。「金利がいくら高くても投資物件が欲しい(それじゃそもそも投資じゃないですけど)」って買主はこんな業者さんのところにはウジャウジャいますのでJ○XとかL&○なんてとこの融資を引っ張ってでも買い客がいるなら後先考えず売ろうとするものです。なると買う人が「普通の金融機関で融資が付けられる物件であるか?」か、「多少手金入れてでも欲しい物件であるか?」、、なんてあたりの物件でないと高く売れる可能性は低くなります。ここの見極めが出来てないと業者さんの「買取の罠」にハマってしまうのでご自身で保有している物件が世間的にどう見られるか?って部分もじっくり考慮して価格設定をされるといいのではないかと思います。ちなみに業者さんの買い取り価格は欲しい利益の幅で決まります。業者の欲しい利幅がわかれば買い取りたい金額を聞いただけでいくらで最終的に売れるかを判断することも可能になってきます。参考までに買い取り転売業者の欲しい利幅の平均は15%~20%(最低このくらい利幅が取れれば上司の稟議も通りやすいです)。この区分レジってのは下手すると想定売値の半値で仕入れて倍額で売るなんて強者業者さんもいますので500万で買い取るっていうから利幅の20%乗せた600万くらいが想定売値かな、、、なんて決めつけちゃうとエンド客から見ると「なんか知らねーけどこの売主、、相場の4割引きで売って売るってなんのボランティアなんだろ、、(それか大島てる?ww)」なんてことになっちゃいます。実需不動産ってのは欲しい相手がいれば利回りなどの相場感より「買いたいからこの価格でもいい」ってのが存在しますのでこういう物件を売ろうとするときは必ず「実需で売ったらいくらで売れるのか?」ってリサーチを必ずするようにしてください。(なんか同じ話を何度もループさせて書いてますがここは不動産投資で結構大事な部分ですのでホント、頭に叩き込んでくださいw)あと最後になりますが悲しいお知らせがあります。今週末に控えていたお茶会なのですが、今日になってハイジ部屋じゃない方の借主さんから退去日変更のお願いされてしまいました。(最短退去日は4月6日だそうです、、、)ハイジ部屋だけでお茶会しても意味が無いので(だって今回見せたかった部屋はこっちじゃないんですってww)開催日近くになって大変申し訳ないですが中止とさせていただきます。日経225でメチャメチャ儲けてるらしんですのwこんにちは。どこかしらで賃貸なり売買なりの取引が行われていますが、その取引過程で「不動産屋に騙された」って話がよく出ます。聞けば「契約書や重説では○○です」と言われていたのに引き渡しを受けてみれば△△だったとか、○○だっていうから安心して契約したのに○○がそもそも機能していなかった、、など「あー、それって仲介さんの説明義務違反ですね」ってケースがほとんど。見ると「ん?これって収益目的で使うつもりで買ってんだからどうでも良くね?」ってこともありすべてがすべて「騙された」ってことでも無いこともあります。説明すべきことを説明しなければ何のための仲介なのかわかりません。結果的に「騙された」なんて言われないように我々仲介業者も必死に重説にクドクド書き込んでは「ほれ、、ちゃんと説明したんだからあとで文句言うなよ」といわんばかりにどうでもいいことまで事細かに書き込みます。それでも物件が中古物件だと調べても調べても調べ足りない時があります。(プロの業者が必死に調べたつもりでも意外に抜け落ちてる部分ってあるもんですw)なので最近は契約書に「売買の目的」として「本物件の売買は収益物件の売買を目的とする」とか「戸建て住宅新築のための土地売買とする」なんてことを記入するようになりました。(我々だって仲介責任リスクを少しでも軽減するためにいろいろ考えてるんですw)例えば「収益物件の売買」が目的であれば雨漏りやシロアリ被害などがあれば大問題になりますが、「戸建て住宅新築」が目的であれば建物に雨漏りがあろうがシロアリが出ようが契約そのものにはあまり影響が出ません。(建物は取り壊すので建物代は無しなんてことも出来るし減価償却するなら建物代と土地代を分けて契約するなんてのも売買の目的を決めてるからそう記入することが多いです)しかし、この売買の目的が明確に記載されていないと買う側はどうにでも取ることが出来ちゃうので「取り壊し前提の土地として買ったけど売買の目的が書いてないから雨漏りしたら瑕疵担保責任を追及しちゃおうっとww」なんてことも物理的に可能になり、実際、そう言う請求を起こして取り壊し予定の戸建て住宅で修理代をせしめた強者も存在します。(そうならないように重説にいろいろ書き込んで瑕疵の追及が来ないようにするのも仲介の腕ですw)ただ、この手の話になるとどうしてもキャリアというか経験の差で売主さんを守ることが出来るやつと守り切れないやつってのが出てきます。我々が良く使ってる契約書や重説の書式で「全日仕様(通称ハトマーク)と「全宅仕様(通称ウサギマーク)ってほとんどの売買取引にデフォルトで使える雛形があるのですが、あれってよく見ると収益物件の売買に100%向いてるわけではありません。(どっちかというと戸建て住宅の売買に一番向いてる書式です)これをいろいろアレンジして投資物件用の契約書や重説を作るのですがPCの扱いに慣れていない仲介さんだとこれをそのまま使おうとします。別にそれでも売主買主、お互いの仲介さんがある程度信頼関係があれば用は足りるのですが使い方によっては相手を嵌めることも可能です。狼「今回は一般的な全日の契約書のデフォルト書式でやりますね」ワタクシがこう聞いて「あ、今回は全日書式でやるのね(なら安心だ)」なんてロクにチェックもしないで信用されると、ワタクシわざと融資特約の欄を微妙にブランクにしておきます。(銀行名くらいは書きますが融資予定金額とか予定金利なんか絶対書きませんw)こうするだけで融資の内容で融資金額とか融資年数、金利などの条件が悪くなっても「融資出たんだから契約は履行ねww」と融資特約の契約であってもどんどん履行させちゃいます。契約書で約束していないことは我々にとっては一切関係ないことなので契約書の約定条件を満たせば今さらなにを言おうと我々知ったことではありません。(だって融資予定銀行から融資引けたじゃんw)これ以外にも契約条文の言い回しを微妙に改ざんして「どっちにも取れるような文言」を考えて契約までまったく気が付かない仲介さんがあとになって「こんなの聞いてない!」と言ってきてもお互いハンコを押した書類がある以上我々一歩も引きませんw。(ま、ほとんどの場合、相手仲介さんも気が付くので成功する確率は10%くらいですけどw)こんなのも後々になって「仲介に騙された」ってジャンルに入るのでしょうが、そういうのをノーチェックで契約を許しちゃう相手仲介さんからしたら買主さんに「俺らは騙してねーよww(騙したのは相手の仲介だよ)」って主張するはずです。ある意味、仲介さんの言い分もわかります。えぇ、、だってこれって「騙した」のではなく「気が付かなかった」だけですからw実は「不動産屋さんから騙された」って話のほとんどがこの「気が付かずに」話を進めてしまい後になってにっちもさっちも行かなくなったって話が多いんです。(だからどこの仲介さんも騙したって意識が薄いんです)ある程度こういう嫌な経験を積んでると仲介の電話口での言い分聞いてると警戒感も湧きある程度なら予測も出来るのですが経験値の低い仲介さん、、まずこういう細かいところが見抜けません。(経験してないんだから仕方ないです)戦時中、ゼロ戦パイロットを養成するだけで何年も月日を掛けてやってたことを特攻攻撃するだけに戦術が変わり「離陸したら着陸はありえないんだから教える必要はない」と離陸訓練と地上スレスレに飛ぶ訓練などだけで戦地に送ってたのと似ていて不動産業界も3か月の試用期間どころか最近は入社して3日後くらいには実戦配備されることが多いです。(気長に育成していると無駄メシ食わすことになっちゃうのでw)これを物件案内メールとか掛かってくる営業電話だけでどのくらいのキャリアがあるのかなんて見抜くのは酷な話ですが、これが出来るか出来ないかで数百万~数千万の利益差が生じることを考えるとやはり出来るようにならないとダメなんじゃないかと思います。(ちなみにワタクシ、、これが出来るようになるまで約10年掛かりました、、)さて、こんな子供騙し的手法(あまりに姑息なので手法もへったくれもありませんがw)。仲介会社によってはまったく通用しない会社っても存在します。(下手すると返り討ちに遭いますw)どこかと言われると大手などで契約書と重説の中身を法務部とかで二重にチェックしてる会社と客付け側にも関わらず買い側仲介が売契、重説を作ってくる会社などなのですが、彼らにそんな書類を「案」として送り付けても恐ろしい数の不備を指摘されて「てめーらの子供騙しなんか通用しねーからww」とやり返されますw。取引相手がこれら大手仲介(特に銀行系w)の場合、我々ひたすら売主の安全だけを守る取引に終始してしまうのですが(変に逆らうと相手仲介会社内のマイルールが飛んでくるので波風立てない取引がキモになりますw)逆に契約書の「案」を送って一発OK出るような仲介さんが相手だとその「案」からどんどん進化させて「攻めの売契」へと変貌しますwww。言っても売主が有利になるだけの契約書だとあとで無効にされることもあるのであくまでも「裁判になった際、強弁すればこっちが有利になる程度」の文言修正だけです。(あまり詳しくブログで書くのもあれなのでこれ以上は言及しませんがw)言い回し一つで売主にとっては何百万も得したり損したりする不動産の契約ゴトですのでこれから物件を売ったり買ったりする際はどこをどうイジればこっちが有利になるのか?なんてことを考えるのも楽しいものですよ。違い仲介さんによっては契約自体がユルいことも多いですから貸主有利になる契約条項なんて結構あるもんです。これは内緒ですがウチのレジ。謄本上は地下1階、地上2階なのですが1階部分はどう見ても地下1階には見えません。・・・こんな事例、、ちょっと考えればいくらでも湧いてくると思いますのでぜひお試しあれww。TOP日曜なので吉祥寺のハフティナットを不動産的見地で検証してみました。今日はオサレタウン吉祥寺からの投稿なんですのwこんにちは。最近、表参道とかでやたら新業種なカフェとかの新展開が盛んですが、表参道だの青山だのあんな家賃がクソ高いところに店を出すとなると坪10万なんて話はザラです。そんな「一体どうやったら採算が合うのかさえわからない賃料設定」でも採算が合うんですから昨今の新業態カフェ、、、ツボハマりさえすればそれなり儲かるようです。(ってかこのタイプだと「日本初上陸」なんて日本人の弱い部分を突いた商法なので流行り廃りが激しいのが難点ですねw)さて、それとはちょっとやり方が違う新業態のカフェが吉祥寺にもたくさんあります。吉祥寺なのかと言うと、やはり「住みたい街ナンバーワン」ブランド力ではないかと思うのですが、この駅周辺は客単価が高い割に店の賃料は表参道とか青山よりは安い設定になってます。出店費用とか人件費などの固定費を得られる客単価で割り算するとワタクシもこの吉祥寺って出店コスパでは都内ナンバーワンなんじゃないかと思うのですが、昨今の人気ぶりで出店場所を確保するのも一苦労だそうで駅近くのいい場所になると青山とかとあまり変わらない賃料になってるという噂も聞こえてきます。(特に東急裏のシルバニアの森のキッチン周辺からちょっと奥まったところはフランス系雑貨を扱う店が増えてきたので賃料の上昇っぷりもハンパないそうです)そんな吉祥寺のちょっと裏手でこんな古びたアパートが立ち並んでるエリアがあります。うーん、、電車の振動だけで倒れそうですwこのアパート。昭和40年前半にはこの場所に建っていたんだろうと思いますが、吉祥寺って借地が多いエリアなのでこの手の古い物件の建て直しが難しいエリアでもあります。取り壊し、建て替えが出来ないとなるとこのままさらに何十年も賃貸で貸すことになるのですが、物件によっては所有者の高齢化でいくら今のリノベ技術が進歩していてもやる気にすらなりません。いう物件を見つけてこんな店舗に仕上げて新業態カフェを運営しているのがハフティナットというカフェ。さっきのアパートのおもて面がこれですよwww最近、オシャレ雑誌などでちょくちょく特集組まれているのでご存知の方も多いと思いますが、こんな築古木造アパートにこんな店舗部分を増量して客単価、昼から1500円なんてセットメニューで平日の昼間でも行列が出来る店として君臨してます。(実際にはカフェ部分は隣の一戸建てをコンバージョンして店にしているので増築してるわけじゃありません)このお店のHPのリンクも併せて無断掲載しておきますが(disるつもりもないので無断掲載でも大丈夫でしょうw)メニューのラインナップを見てもワタクシのようなおっさん1人でこの店に行くのはほぼ不可能なくらい子供の絵本に出てくる「妖精が店員やってるようなカフェ」です。こんなカフェなんかをマーケット調査無しに始めるのは無謀な話ですが、このカフェ、、単純にカフェだけで客を引いているわけじゃないんです。(ってか不動産投資よりも難しい飲食の展開をお勧めするわないでしょwww)キーになるのはこの隣のお店です。接近して写真撮ってると不審者扱いされそうだったのでハッキリとは写っていませんが、このカフェの隣って必ずBOX貸し店舗が併設されているんです。ご存知の方も多いと思いますがこのBOX貸し店舗。30センチ角のショーウィンドウをたくさん並べて積み上げて1区画を月3000円くらいで貸す商売なのですがこの中身がお隣にあるカフェに来そうなお客さんお心を鷲掴みしそうな手作り雑貨なんです。カフェだけだとなんとなくコンセプトも薄まってしまうのでこんな店を併設させて相乗効果を引き上げようって戦術なんだと思いますがこの店舗、、吉祥寺の駅からちょっと離れた住宅地みたいなところでやってることを考えるよくある駅から徒歩10分超えなんてとこにある築古木造アパートの不人気部屋の1階の道路側の部屋を思い切ってこんなスペースにして賃貸に出すなんてすれば今までとは違った入居者になるでしょうし地域もなんとなく活性するはずです。(だって20代前半の女子ばっかりがウロウロしている場所って華やかに見えるじゃないですかww)こんなやり方があるならわざわざ築古アパートをフルリノベして賃料を微妙に3000円アップさせるより一部店舗化して数万円余計に賃料を取る方がお得になるかもしれません。同じコンセプトのお店を運営してます。なんかこの場所、、すごく見覚えがあるんですけど。wこっちも吉祥寺と似たような古い戸建て店舗を安く改装してこんなカフェにしてるんですがやはり両隣りに雑貨のBOX貸し店舗と手作り雑貨の店がくっ付いていました。築古アパートや築古店舗物件などで使えそうな手法ではありますが、区分店舗などの利回りがさっぱり計算出来ない不人気物件でも出来る可能性が高いです。あるS造下駄履き物件なんかをつかまされてしまった方、、こんなコンセプトもおもしろいかもしれませんよ。そんなことを吉祥寺の商店街のコロッケ屋の行列並びながら考えてみました。