【お知らせ】しょぼくれんメルマガで告知させていただいた狼旅団セミナー。申し訳ありませんがブログで告知する前に、懇親会の枠はいっぱいになってしまいました。セミナーのみのご参加でしたらまだ若干お席の用意が可能ですので今後お申込みされる方は申し込み区分「2」でお申し込みください。富山から戻ってきて昨日はまるで「やる気なし夫」でしたが、疲れも取れて本日からやる気全開です。w先週入れた買い付け、、またもや飛ばされました。(今年何回目だかもうわかりませんw)仲介さんは「指値なら多少はいけます」って言ってたのですがふたを開けてみればまたもや満額野郎様に持っていかれちゃいました。洗練された大家さんの天敵になりつつあります)人が苦労して収支を弾いてなんとかやりくりして「これなら買えるかな。」と思ってると当初の交渉価格を思い切り無視してすごい金額でさらっていきます。お金が有り余ってるからこそこんな無茶なこと出来るんでしょうけど、、、ったくどうしてこんな物件を満額で買おうって言うんでしょうか。(昭和63年築の大規模修繕なしにレジをなんで表面7%で買ってくのよw)どうも最近の傾向として手金があまり要らなそうな物件(決してフルローン組めるわけじゃないんですよ)だと認識されると多少高値でもさらわれてしまうようです。競売でもよくありますが「この値段で買っちゃ死んじゃいますよw」って値段でガツンと行っちゃう人。何を基準に買ってるんだか知りませんが、確実に増えてます。(間違いありませんw)ワタクシの経験上の話ですが、ここ10年くらいで一番不動産投資のプレーヤーが多いのではないかと。確かに売り物件の数はとても増えてます。レインズ見てもわかりますが都内でこれほど売り物件が出たのはワタクシの経験でもありません。それは流通出来そうもない物件が多いからこれだけ人目に付いて見えちゃうんですってw。最近の傾向として、そういう物件が目に留まると自分の思い描いてる物件購入のハードルを下げてでも買おうとする人が増えてる気がします。(若干親分の受け売り部分ありw)机上の理論が現実とおもいっきり乖離しているのに気が付けばそんな馬鹿なことはしないのでしょうけど業者の妄想みたいな収支を信用して買っちゃうとどんな目に遭うか。そんなの並行輸入のフェラーリをフルローンで買うのと一緒です。西日暮里駅徒歩12分で賃料坪単価12000円とか信じちゃって買って大丈夫ですか?(そこって日本語通じるエリアですか?)仲介さんから「ローンはお任せください」とかうまいこと言われて巻かれちゃうんでしょうけどローンはお任せできてもそのあとのことはお任せ出来ませんw。(頼んでも適当な管理でカネ抜かれちゃいますw)最初のCFはそれなりに回るように見えるからなんでしょう。あとのことは全く考えていないかのような買い方見てるとこっちがビビっちゃいますw。毎回同じことの繰り返しですが、不動産投資って買うことが目的じゃありません。所有して利益を出さなきゃ意味が無いんです。業者さんが繰り出す「高めのボール球」にうっかり手を出して数年後にしょぼしょぼになっちゃった大家さんを見てると「何のために不動産やってるのよ」と聞きたくなります。そりゃ中にはそんな高めのクソボールに手を出しても持ってる能力でなんとかしちゃう人もいます。そんな人は極めて少数です。(ってかそこの部分まで見切って買ってるんでしょう)今朝のひろ*さんのブログ。あそこまで見切って買ってるなら素晴らしいことですが、あれだってひろ*さんのバイタリティーで成り立ってるだけなんじゃないかと思います。(ジェービルさんの名言「大家業は不労所得ではなく苦労所得」は大家さんを目指す方なら朝晩1万回唱えてほしい呪文ですw)自分で打てる自信のあるボールなら手を出しても構いませんがバッテイングフォームすら固まっていないのにそんなボール打てるわけないじゃないですか。なんて今日の満額でさらって行った人をグチグチ言っても始まりませんが、この物件。ワタクシなりに精査しました。(9%で運営してギリギリ損益分岐点ってとこです)また、今後5年間で掛かるだろう修繕費は最低でも2000万程度。もろもろ)某地銀を使うと言ってましたから想定金利は変動金利で約2%。返済期間はせいぜい20年でしょう。坪賃料12000円で入るエリアじゃないのにそんな仮想のレントロールと仲介さんの修繕予測は年間50万の積み立て。そんなの足りるわけないじゃん・・・です。これで買わせてあとは知らん顔っていうつもりなんでしょう。あー、、せっかくブログランキング再挑戦なんて言っときながら、なんか結局グチるネタになっちゃいました。今日の物件逃したのは結構イタいんです。TOP狼旅団セミナー。