PAGEタイトル一覧(新着順)ABOUTRSSブリリア上野ガーデン【外観は普通、エントランスは一級品】3階56m26,500万円台(予定)(坪単価約387万円)2019/11/13(Wed)【新築】江東/台東/墨田00続けて、ブリリア上野ガーデン。設計は安宅設計、施工は三井住友建設、そしてデザイン監修は野生司環境設計です。先日取り上げたばかりのプレミスト東銀座築地アークコートであまりに特長的な外観デザインを実現してくれていた野生司環境設計ということを考えるとこの物件の中高層部の外観デザインには物足りなさがあります。前回の記事で取り上げたような物件内で目玉となる「南に面した高層階角住戸」にはコーナーサッシなどのインパクトのあるものが設けられていてしかるべきだったように思いますし、コーナーサッシを採用するか否かはさておき外観デザイン的にももう少し「ポイント」となるような何かがあって欲しかったという思いが強いです。前回の記事で書いたように当物件は上野駅前においての「19階建という高さ(※)」が大きなポイントの1つと言えるはずで、その高さ・存在感を周囲に印象付けるためにももっと特徴あるデザインとするのが自然だったように思うのです。※上野駅徒歩10分内ならば同じ19階建でアインスタワー上野があります。一方で基壇部に関しては期待以上のものと言って良いでしょう。空地率約49%はタワマンにしては高くはないものの、敷地南東頂点部に豊かな空間を設け、その植栽豊かなエントランスアプローチの先に佇む煌びやかなエントランスはかなり素敵なものです。曲面を描く御影石のウォール、桜をモチーフとした組木のアートスポットに彩られたその空間は坪単価500万円前後のお部屋の検討者も魅力を感じることが出来るであろう瀟洒で高級感のあるものですね。共用廊下は内廊下設計なのですが、19階建総戸数98戸という「タワマンと胸を張って言えない(実際に「タワー」と名乗っていない)スケール」のためか、各階ゴミ置場がないのは残念です。コンシェルジュサービスなども導入していないため管理費は283円/m2と控えめな水準ではあるものの、当物件はこのスケール・価格帯ながら驚いたことにディスポーザーを導入していませんし、各階ゴミ置場がなければこのような水準であって当然でしょうね。地権者住戸比率は多くありませんし、地権者の意向によるものかどうかは定かではないものの、このスケール・価格帯でのディスポーザーなしは普通ではちょっと考えにくいパフォーマンスになります。住友不動産の物件ならば「やっぱりね...」で終わるところですが(笑)なお、総戸数98戸の物件なので高層階ラウンジなどはないものの、1階エントランス脇にはシェアラウンジという名のパーティールームがあります。住民利用のない「空き時間」は外部への貸し出しも予定しているとのことで、管理組合の運営上(収支上)は間違いなくプラスになる仕組みですね。エレベーターは総戸数98戸で2基なので待ち時間は短くて済みそうです。98戸で1基は明らか少ないので普通は2基になるはずですが、プラウドタワー府中寿町のような例もありますんで...。前回のブリリア上野ガーデン。公式ホームページお部屋は、56m2の2LDK、北西角住戸です。いずれの方角も接道しておらず、西は背の高いビル、北は青空駐車場になります。北側は現状は悪くない条件ではあるものの、いずれ何らかの建物が立ってしまう可能性は小さくなく、低層階はなかなか際どいポジションではあるでしょうね。間取りとしては、定番的な50m2台中盤の2LDKになります。フロアプランをご覧いただくと一目瞭然のように南東角や南西角は共用内廊下との関係上、かなり玄関が北側に引っ張られているので、廊下が長くなるなど間取りの難しさがより高まっていますが、北側の角住戸はエレベーターホール位置などとの関係上、玄関位置が良好で、角住戸ながら効率性の窺える設計になっている点は〇ですね。居室配置はいわゆるリビングスループランというもので、この面積帯の2LDKでわざわざ洋室2室とLDとの間に廊下を設ける必要があったかどうかは微妙なところではあるものの、この位置に第二の廊下を設けたことで洗面所がノンリビングインに出来ているというのもあるでしょうし、そういった点を重視したい方にとっては悪くないプランということが言えるのではないでしょうか。柱・梁の食い込みに関してはやはり非常に残念です。上述のように将来的に北側が塞がれる可能性は十分にありますし、北側にもバルコニーを設け、普通にバルコニー内に柱をアウトフレーム化してくれていたら随分印象は違ったでしょうね。坪単価は予定価格で約387万円。高層階の北西角は約77m2でこのプランがあるのは西側前建の影響が不可避な中層階までになるということもありこのプラン内の上下の単価差はそれほど大きなものではありません。北側も立つ建物の高さ次第では中層階も低層階も大差ないものとなる可能性もあるので(立つことが決まっているわけではないです)、差の小さなお値段設定になるのは自然でしょうね。そもそも北側の不確実性リスクはかなりの不安要素になるでしょうし、西側前建の影響がかなり大きなポジションであることを考えるともう少しインパクトのあるお値段設定が相応だった印象ですね。販売タイミングとしては後発になる向かいのブリリア上野プレイスはプランにもよりますが低層階は概ね坪単価330~340万円ほどの水準からになるようですのでこちらの方が大分上になりますね(まだ予定価格なので変更余地は残されています)。ちなみに、この界隈の中古市場での築浅の成約事例はザ・パークハウス上野、パークホームズ上野、プレシス上野リュクス、イニシア上野稲荷町などがあり、階数や方角にもよりますがざっくり言うと坪単価300~350万円ほどになっています。設備仕様面は、食洗機、フィオレストーンの水回り天板、トイレ手洗いカウンターなどはそろっていますが、上述のようにディスポーザーがないのは残念です。面積の大きな億超え住戸ですらビルトインエアコン、天然石カウンターなどを用いた浴室、タイル貼の廊下などといったような特別な仕様にお目にかかることは出来ず価格帯のわりにかなりシンプルな印象の物件になります...。駐車場は全25台で身障者用1台を除いた24台が機械式になります。(1)プロフィールAuthor:モモレジ自己居住用及び投資用としてのマンション購入数は10室を超えるプチ投資家で猫とマンションをこよなく愛しています。