りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)退職のお知らせの話。1000億単位の損害のかぼちゃより580億のネムの方が社会的に盛り上がるのはなぜなんでしょう?wこんにちは。モノ好きな方が多いみたいで今朝の時点で想定の3倍くらいの応募がありましたwww(朝、メールボックス見たらドバーッて届いてたので慌てて申し込みリンク外しちゃいました)ただ今回は空いた欠員枠は30枠くらいなので大変申し訳ないのですが今回外れてしまった方は次回の応募の時に再度お申し込みください。(えぇ、、ワタクシが一人でお相手出来るのってどうやっても500人が限度なので団員を一気に増やせないんです。話は変わりますが、1月も終わりに近づき我々の業界も「退職のお知らせ」なんて連絡が増えています。この連絡ですが、ちゃんとしている会社は売買の契約などでひと段落したところを見計らって「お世話になりました」と来ることが多いのですが、あまりちゃんとしてない会社だと売買交渉の過程だってのにいきなり担当の社員が変わってしまい引き継ぎくらいちゃんとやってくれてればさほど被害もありませんが全く引き継ぎが出来ていない会社も多く、先日は契約書の文言を巡っていろいろやり合ってる最中に担当が変わってしまい買主だった人まで消えてしまいましたw(ってかこれって買主が消えたことが退職原因なんでしょうか?ww)長い事この業界を見てて思うのですが、ホントこの業界、一つの会社での定着率に激しくバラつきがあります。定着率のいい会社って1給料がそこそこ高いわりに固定給(に軽く歩合が付く)2休みがちゃんとしていて「俺、ここ2か月くらい休んでないんだよな」って愚痴をこぼされない3ワタクシに届くメールに深夜に送信した形跡がないなんてとこが多いのですが逆に1給料はそこそこ高いらしいけど歩合給(軽く固定給があって残りの大部分が歩合w)2「最近子供の寝顔しか見たことがない」とか愚痴をこぼされる3追客後に物確して来る関係で深夜の3時なんてタイムスタンプのメールが届くwなんて会社だと金のためならなんでもやりそうだし、お金にならなければ仕事が途中でも放り投げて違う会社に移籍する際に社内の顧客名簿まで持ち出してそうだし、勤務状態があまりに劣悪なので少しでも楽して儲けようと大物狙いに終始し多少無茶な融資でも平気で通してしまい買ったお客さんが大迷惑を被るなんてことになりかねません。(で、売るだけ売って高歩合を稼いだらまた違う業者に飛び込んで同じことを繰り返す、、みたいなw)そう思うとこれって「辞める」のではなく「逃げ出す」って方が的確な表現な気もするのですがそういう営業スタイルを植え付けられた人ってのは違う会社に移っても同じような営業スタンスになりがちなので結局次の会社でも同じようなことをやり「根無し草」のように業界を彷徨い歩くもの。この手の営業マンってそこそこ知識もあり愛想もなんとなくいいので「お、この担当さん、なんか不動産にも詳しそうだし信頼できるかも」なんて勘違いしちゃいがちになり知らず知らずのうちにクソ物件を掴まされ気が付いたときにその担当さんの携帯に電話したら新担当者が電話に出て(えぇ、、そういう会社ってケータイは会社支給であることが多いんですw)またあらたにクソ物件を掴まされる、、なんてことによくなるようです。こんな話を書くと「じゃあ、信頼できる不動産屋さんって安定した会社で勤務している奴の方がいいの?」って思うかもしれませんが実はこれ、、そんな簡単な話でもないんです。固定給が厚く、休日が充実してて深夜残業も無いなんて会社の社員は逆に保守的なやつが多いので出してくる物件もあまり問題がないような保守的な物件が多く価格も結構保守的(利回りも割と平凡w)なのが多いんです。なると多少リスクがあっても攻めの姿勢に徹する(いろいろな意味で攻めてくるので投資家側で見極めないとひどい目に遭いますがw)営業マンと多少保守的な要素を持ち合わせてるバランスのいい営業マンを捕まえておかないといけないてことになるのですが、これって相当なまでに人を見る目が無いと出来るものではありません。ワタクシも若かりし頃はこれの見極めが出来ずに何度も騙され「こんな野郎とは二度と付き合わねー(がおー!)」と何度も思ったクチですが、ある日、突然、そいつの言ってる言動の端々のフレーズで見抜けるようになり今では一度会って話をすれば「こいつは使える側の人間」「こいつは危ない側の人間」と選別できるようになりました。代表格は「あいまいな表現」である「たぶん」とか「おそらく」とか「こうだじゃないかと思います」ってやつです。不動産取引って基本的に事実だけを積み重ねていけば最終的に必ず真理に行き着きます。それを憶測だけで片付けるタイプの人はどこまで行っても全部憶測でしか考えないのでこれが口癖のようにポンポン飛びだしてきます。(ホント、ひどい奴になると終始このフレーズを連発します)こういう人って経験値だけでなんでもやろうとするんでしょうけど、自分の経験値を上回る事態が起こるとロクに調べもせずに「あ、これはたぶん○○だと思いますよ」って言ってその場を収めようとします。(ここで「こいつ、、すっげー適当に言ってやがるなー」と思えるようであればあなたの不動産スキルは相当高いですよw)あとになって投資家側が「これってあなたはこう言ってましたけどこんなことが起きてこんなひどいことになっちゃいましたよ」と言っても適当に「たぶん」で発言したことだけに自分がなんて言ってその場を収めたかも覚えていないことが多く、「言った言わない」になり最後に開き直られて「訴えるなら訴えてください」なんて言い出すこともよくあります。実は不動産業界では非常に多いタイプでこの手の人の根底にはお客に対して「知らない」って言いたくないってのがあるようです。(なんだかわかりませんが「知らずは恥」だと思ってるフシがありますw)先日のブログでも「不動産屋さんのタイプで無知が怖い」と書きましたが、実際は無知が怖いのではなく「自分が無知であることを隠そうとする人」が一番怖く、こと不動産取引においてはこの「自分の無知を理解していない(または認めようとしない)」って人が一番厄介です。あと不動産会社って社内的な営業スタイルは「個人商店」みたいに同僚同士であまり情報交換せずになんでも自力でやろうとするスタイルの会社が結構多いです。歩合が厚い会社に多いのですが、こういう会社だと社員同士の知識の差が歴然と違うので「この会社大きい会社だから社員境域も充実しているだろう」なんて思って取引すると「実は今日の契約が初めての売買取引なんです」ってやつに当たることがあります。ま、今日が初めてと言っても大手の場合はそれなりに教育も受けているのでそんな激しいヘマはしませんがこれが中小の会社だと「融資が組めるだけで一人前」って風潮があるので不動産取引で最低限やっておかないといけないことをいとも簡単にすっ飛ばし、契約当日に売主、買主に突かれて右往左往する人も多いです。(そんな土壇場の場面でも「たぶん・・・○○だと思います」とか言っちゃうから余計墓穴掘るのよ、、わかる?竹下君www)こういう仲介さんはそもそも売り上げを上げるだけで精いっぱいな人が多いので不動産投資物件がなんちゃらなんて語る口も持ち合わせていないことが多いですからまずはこのあたりを見極める訓練をしていただき、出来るだけバランスの取れた仲介さんを味方に付けていただきそのあとに昨日の課題の「業者さんに対して何をどうやったらいい物件を出して貰えるか?」を実践していただけるとそこそこいい結果が出ると思います。(やみくもに行動するのではなくこういう戦略を立てて行動した方が間違いなく成功への近道になるはずですw)と、ズラズラと書いててふと思ったのですが、、ワタクシのブログを読み返すと見事なまでに「たぶん」とか「おそらく」とか「こうだじゃないかと思います」ってのを連発してます。明日明後日の二日間、関西某所の山に籠り修行させていただくため、ブログはお休みさせていただきます。