りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)ねつ造疑惑(その6)~和解編。くりなんですのwこんにちはまずは先日の海外特派員ネタのご報告。モスクワ特派員さんはクリアしましたが残りのスイスとブラジル在住の方に呼びかけたところ今度はなんとブラジル特派員さんからコメント欄を通じて連絡がありました。名前:ブラジル特派員タイトル:W杯ブラジル惨敗でまるで喪中のサンパウロよりホスト:b◯◯◯◯◯.◯◯◯◯.◯◯◯.br←ブラジルドメインww********************狼様こんにちは、いつも勉強させてもらっています。ブラジルからのアクセスは私でしょう。現在国内旅行中なのでここ数日IPが違うと思いますが同一人物です。リノベなら現在自宅をやっています。地震がない国ってのは誰でも家作れちゃうし、ビルの骨組みも日本のものとは比べ物にならないほど簡単で建築費も安くていいですね。押し目が来たら投資用にコンドミニアムを買うつもりだけど建物何年持つんだろう?とか管理会社の信頼性とかいろいろハードルもあります。********************そういやブラジルで地震が起きたって話、聞いたこと無いですね。チリではしょっちゅう起きているのに不思議です。海外投資がブームになりそうな気もしますのでコンドミニアム買う際にはぜひレポお願いしますwと言うことでブラジル特派員さん、日本に帰国する際にはご連絡ください。サンパウロじゃ絶対食えない美味しいラーメン(ホント、量は多いですよw)と豪華鶏料理で接待させていただきます。(え?その鶏肉ってそもそも鶏肉輸出世界No.1のブラジル産じゃねーの?wwって、そんなw)あとはスイス特派員さん待ちですw。ここを見てるかと思いますのでよろしくお願いしますw。昨日のブログの終わりの方で予告した例の大家さんお話。(別名:捏造疑惑シリーズ)若干進捗がありましたのでご報告です。前回、大家さんから「なによーー!!!お金振り込まれていないじゃないのよーーーーー!!!!」と着信があったところで終わりましたが、こっちとしては振り込む義務も義理もありませんからそんな戯言は徹底的に無視してました。(その電話にムカついたワタクシ、、大家さんには「どこでも出るとこでますからそこで決着つけましょうよ」と挑発しておきました)そんな挑発してからしばらく連絡がなかったので裁判所にでも訴えてんのかなと思ってたら昨日になって今度は管理会社から電話が来ました。「ま、電話じゃあれなので(あれってなんだよw)」とラチがあきません。仕方がないので今回も台風接近で強風吹き荒れる中、いそいそと出撃してきました。管理会社の事務所に行くとそこにはあのギャーギャー騒ぐ大家さんも娘さんもいませんでした。ドンキとかで売ってそうな本革風安いビニール貼りソファーに座ってたのはあのケーシー高峰似の弁護士(通称:KC)師匠は大空ヒットですw醤油を水で溶かしただけのような麦茶が出され話が始まったのですがワタクシの今日の戦術は「ただひたすら聞き役に徹する」なので余計なこと言わないで黙って話を聞いてました。(こっちは裁判やる気なので余計な手の内を明かす必要も無いし)で、話の本題に差し掛かりKCがとある提案をしてきました。ワケのわからないところから話はスタートの模様です。和解もなにもまだ裁判にもなってないしこっちは判決で構わないって言ってるわけですからなにもここで和解するわけないですよwww。ま、そうは言っても和解の内容次第ではこっちも裁判所に行く手間も省けるので話だけは聞いてみました。和解条件1借主は金員90万を7月25日までに支払う2貸主は空室期間の賃料請求を放棄する3和解内容は第三者に公表しない4・・・(他にもいくつかあったけどしょうもない話なので割愛です)ん?待て待て待て待てwww(ちょっと待てーい!!w)これのどこが和解なんですかーー?wwww(一番最初の話と同じじゃねーかよww)「これだけゴチャゴチャ揉めておいて話をそこに戻すって言うならホント、裁判やりましょうよ」と思うのですが、さすがにこれで裁判に持ち込んで判決出させたら一方的に負けちゃうのがわかって来たんでしょう。KCの態度を見る限りやっぱり法廷では無く場外で決着を付けたいみたいです。(ちなみに管理会社のおっちゃんは「場所を提供しているだけでワシはなんにも知らん」って顔してバックヤードに引っこんだままです)ま、そうでしょう。裁判で負けてKCが裁判の弁護費用をこの大家さんに請求したらなん言ってブチ切れられるか想像つきますからww(「あんたに呪いの黒魔術掛けて一生憑りつくわよ!!」とか言いそうですw)結局、今日の呼び出しは和解の話だったんですね。(やっぱり電話で済ませれば良かったです)そんな和解案じゃお話にならないし(そもそも和解する気ないし)時間の無駄なので「どっちの主張が正しいか法廷で決着つけましょう」と言い残して帰ろうとしたその時、このKCから思いもよらない言葉をぶつけられました。裁判以前にホントに精神鑑定からやった方がいいんじゃないかと。(ってかそんなくだらない暴走を止めるのもあんたの役目じゃないの?ww)話はさらに泥沼化決定ですw。TOPねつ造疑惑(その5)~泥沼編。いや、、これ、、雨漏りってレベルじゃないでしょwこんにちは。昨日のブログは「誰の入れ知恵か?」ってとこで終わりましたが今日はその続報です。その前に、昨日はまだその「合意書」の中身をあまりよく読んでなかったので書けませんでしたが、ぼったくりリフォーム代90万の他にもう一つ余計な項目が増えてましたw。えぇ、、機会損失名目で空室期間3か月分の賃料72万です。(これで合計162万になりましたwwww)大家さんの主張は「オマエラがなかなかリフォーム代払わないからこっちもリフォームに取り掛かれなかった。その空室期間の賃料も請求出来て当然(当然ってなんだよ、、おいw)」らしいのですが、、、、、こんなのそもそも払う気も無いので軽くスルーですwさて、この「入れ知恵の犯人」ですが実は都庁ですwww。(ま、我々不動産屋が、、都庁様を犯人呼ばわりしちゃダメですけどねw)ここの指〇相〇課という我々不動産屋から消費者を守るという名目で強権を振るう指導してくださる部署にこの大家さんが駆け込んじゃったんです。(そういや、この都庁に駆け込めって入れ知恵したやつは誰なんでしょうねw)どんな被害者ツラして行ったのか知りませんがそこではこんなアドバイスされた模様。・・・どうも相談者の言い分だけ聞いてアドバイスしてるとこを見ると体質的に昔とあまり変わってないですね。今回の一件、場合によっては都庁に駆け込まれちゃうかな、、、という心配もありましたが、今回はウチは宅建業者の立場ではなくあくまでも賃借人です。「消費者を守る立場」であるこの部署が黙っているとも思えません。こんな場合どうなるのかと言えば・・・やっぱりそんなの全然関係なくあくまでも業者が悪いってなっちゃうんですww。今のところその都庁からの連絡はありませんがこの話を放置しておくといつか必ず出頭命令が飛んでくるはずですw。こちらの都合なんか一切考慮されることもなく「◯月◯日◯◯時に来い」と一方的に呼び出すんです。(しかもこの呼び出しは大体、一回じゃ終わりませんw)そこで、、、ワタクシはこういうケースでは先に都庁に連絡しちゃいますwww。モノは良いようで「こちらも被害者なんですよ」と主張すると相手も人間です。はい、、言い包めることは容易になるんです。(ここはあまり大きな声じゃ言えないので小さく表記しますw)狼「なんか宅建業者って言うだけでワタクシ達大家さんからエラい迫害を受けてるんです、、どうしたらいいでしょうか?」なんて感じでこっちが逆に相談しちゃうと基本仲裁という立場の「都庁の方」はこれ以上介入して来ませんww。(「最終的には裁判で争うしかありませんねー」とか他人行儀な立ち位置に終始するのでこんなケースではぜひこの手法をお試しくださいw。あの手この手で揺さぶりを掛けてくるなにやら今、テレビでやってる「ルーズベルトゲーム」のイツワ電気の社長みたいな展開になってる気もしなくはないですが、、、、ついでに狼旅団もM&Aしちゃおうかなw裁判になれば1年以上掛かるでしょうし(調停なんざ応じる気もないのでぜがひで裁判キボンヌですw)その間、機会損失とか言ってずっと空室にしておけばいいんです。(そんなの裁判官が機会損失として認めるわけも無いですから)と言うことで取り急ぎ都庁に泣きそうな声で電話しておきました。(「宅建業者だ!っていじめられてるんです」って言っときましたw)さらに昨日貰った合意書にはこちらはハンコを押さない状態で突き返して一緒に「不同意の書面」を同封しておきました。(てめーらの言い分は納得できねーからハンコ押さずに返すよって内容です)この手の書類はただ突き返すだけだとハンコ無しでも同意したとか見られちゃうこともあるので必ず対抗書面も入れておかないとあとでまた揉めるんです。(不同意の書面なんか送り返してる時点でケンカ売ってるって側面もありますけどw)しかしあれです。ここまで話がこじれてどうやって着地する気なんでしょうか?最初から正当な請求で済んでれば3か月も空室になることなく家賃収入も入り始めてるはずなのに。(あのリフォームで貸せたらの話ですけど)なんて呑気にブログ書いてたら夕方、またあの大家さんから着信がありました。TOPねつ造疑惑(その4)~シリーズ化決定、、、、か?wえ?そんな標識、見えなかったぞーwwこんにちは。今朝の地震、、揺れは小さかったんですけど下からドンって来たのでちょっぴりビビったワタクシ。そんな地震の1時間ほど前の早朝4時半、、こいつがいきなりワンワンと吠え出し目が覚めました。嫌な予感がするんだワン朝っぱらから小一時間、ワンワン吠えるもんだからワタクシ、ここはセオリー通り「無駄吠え防止のおやつ」をあげたりしてずっと付きっ切りで面倒見る羽目になりました。(最近無駄吠えがひどいので誰か治す方法教えてください)しかしその無駄吠え。その地震の直前におとなしくなりグラグラっと来たので「もしかしてこいつ予知能力とかあるんじゃねーの?ww」と思ってるわけですが、、(親バカぶりもここまでくるとやばいですw)要するにワタクシ、、今日は寝不足なんです。(昨日も寝たの1時過ぎだし)そんな寝不足な月曜日。例の大家から会社に電話が来ました。(前記事「ねつ造疑惑その3」参照)大家「今日の15時までに残金振り込んでくれないと延滞利息が付くけどわかってる?」え?すみません。ワタクシ、、状況がまったく呑み込めません。「こっちは裁判まで行ったら和解なんかしないで判決まで行って高裁までは付き合います」と言い残してそそくさと帰ってきましたが、これホントに裁判やるつもりなんでしょうか?。(やるのはいいけど時間掛かりそうですねw)(前回のブログ内容抜粋)で終わってる気がするんですがどこをどうやったらこう話になるのか・・・さっぱり理解できません。大家「あら?なにも聞いてないの?管理会社経由でそういうお話になってるはずよ」えーっと、、そういう話もなにも途中をこれだけ端折られるとなにがなんだかわかりません。管理会社「あ、ちょうどよかった。電話の主は管理会社の担当。聞けば大家さんが一方的に「合意文書」なるものを管理会社に送りつけたらしく今日までに残金90万の振込をしなければ年利14%の延滞利息が付くという内容になってる模様です。元に届いたのが先週の土曜日らしく明けて月曜から延滞ってのもわけがわかりません。その場から大家さんに電話して貰ったのですが、電話口の相手の声は(すっげーデカい声なのでまる聞こえですw)大家「もうこれで合意したんだからさっさと払わせなさいよーーーーーー!!!!」(、、いやだから全然してないってww)ワタクシがこんなこと言っちゃあれですが・・・・これって裁判する前に精神鑑定が先じゃないかと。(だって絶対おかしいってww)なんとなくですがこれって裁判してもムダな気がしてきました。(悪霊に憑りつかれるって意味がやっとわかりました)あ、もしかして、、うちの犬が予言してたのって地震じゃなくてこっちですか?www今頃気づいても遅いんだワンwと、本来ならここで終わるはずの本日のブログ記事。夕方になって誰からの「入れ知恵」なのかが判明しました。(非常にトホホな人でしたよw)そして本件が裁判やる以上に揉めそうな現実を知り、うちの犬の予知能力にただただ驚くばかりとなった次第でありますw。(だから今頃気づいても遅いんだワンw)続く・・・(続きが気になる人は迷わず↓クリッククリックww)。TOPねつ造疑惑(その3)。wあ?俺らだって梅雨は鬱陶しいんだよwこんにちは。例の敷金返還のお話の続報です。(ってかぼちぼち一か月を経過しましたが未だに解決しませんw)あれから何度か相手の管理会社とやり合ってたのですがこちらの言い分もそこそこ通り、オーナーもある程度折れてきました。折れると言っても相手の妥協額は半分の90万。管理会社の「弁護士同席での話し合いを希望されてる」というなんか挑発的発言を聞いて「じゃ、受けてやろうじゃねーのw」とまたもや熱くなってしまいました。(これじゃ売り言葉に買い言葉じゃんw)と言うことで梅雨寒などしゃ降りの雨の中、出撃してきました。こんな話、全然納得してないわよ!!」と吠えてましたw。(あ、なんだ、、90万って解決案ってオーナーの意見じゃなかったんですねw)「お母さん、、そんなこと言ってるといつまでも解決しないでしょー!」とそれをなだめる娘さんと弁護士風のおっちゃん。(よくある吉本新喜劇の冒頭シーンみたいですw)そして管理会社の担当の進行で始まった本交渉、、のっけから大荒れムードなのは気のせいでしょうか?ww娘さんいわく「いつまでも未解決だとリフォームも出来ないので早期に幕引きしたい」ってことなのですが、うちだってこんなひどい条件で幕引きしたくありません。そんな話の応酬が30分ほど続き(この話の内容ですがあまりにもみみっちい話なので割愛しますw)「うちもこんな寝ぼけた見積もりの半分も負担するなんてイヤです」と突っぱねたところで弁護士さんからお話がありました。いいも悪いもそんな話のオチならこんな雨の中、呼びつけんなよ!!!ってか本気で裁判するつもりなんでしょうか?(今回ばかりはワタクシまったく負ける気がしないのですがw)もともと裁判くらい受けて立つつもりでいたのでこんな話し合いなんかしてもムダなのですが彼ら、「こうやって弁護士を登場させればビビるんじゃないか?」くらいで考えていたんでしょう。ワタクシ、こういうシチュエーションではビビったりしませんよw。(ってかこんなの嫌ってほど慣れてますからw)で、前々から聞きたかった「どうしてこんなめちゃくちゃな論理をぶつけてくるのか?」ってのを聞いてみました。なんだ、親子で精神構造がメチャメチャだったんですね。(理由がわかってほっとしましたw)しかし、今までここに住んで退去していった住人さん達も可哀そうです。「飼い犬に手を噛まれた」とか「交通事故に遭ってしまった」とか思ってこの請求に応じていたんですね。なんだ、、この弁護士もこのオーナーから養分を吸いたいから引き受けたんですね。(これですべての謎が解けました、、、と)オーナー親子はきっと今日の話し合いがこちらへの最終通告って感じでビビらせておいてそれでも応じなければ裁判で根こそぎブン取るつもりなのでしょう。(見るからにすでに勝った気でいましたからw)確かに机上の理論では可能かもしれませんが判例がある以上、裁判ってそんなに甘くはありません。ワタクシがこのオーナーの管理会社なら最初から「そんな請求は取れっこないから現実的にここまで請求してさっさと次の入居募集しましょうよ」とたしなめて夢なんて見させないのですが、、きっとこの管理会社、こういう経験値が低いんでしょうね。(参考までにこの管理会社も裁判やりたがってましたw)「こっちは裁判まで行ったら和解なんかしないで判決まで行って高裁までは付き合います」と言い残してそそくさと帰ってきましたが、これホントに裁判やるつもりなんでしょうか?。(やるのはいいけど時間掛かりそうですねw)37万で済まそうと思ってましたがやっぱり全額返還してもらいたくなっちゃいました。TOPねつ造疑惑(その2)。通常の退去時と同じで考えていただければ180万なんてアホな請求は無いでしょうって前提で続きを書きます。昨日ですが、ワタクシの怒り心頭ぶりに何を思ったか知りませんがその管理会社が会社にやってきました。えぇ、、もちろん手ブラですwまだワタクシ、裁判やるとかはこの管理会社に言ってないので管理会社の人はうちに説得する余地がまだ残ってると思ったんでしょう。180万からわずか8万円値引きされた見積書を持ってきましたよwwww。管理会社「見積もりを精査して多少お安くなりました」(なんかお腹が痛くなってきましたw)まあ、管理会社にしたらこっちを説得した方が早いですから(だってあんなオーナーじゃ何言っても無駄ですからw)こっちが機嫌を直すように少しでも安くすれば渋々でも納得すると思ってるんでしょう。事実、ウチの社長は揉め事が大嫌いなので8万円値引きの見積もりを見るなり「ほら、向こうも精一杯努力してるんだから・・・」となかば力尽くで納得しようとしてましたが直すものも直さずに部屋を貸しておいてこの仕打ちとあの言動はワタクシ、100万回生き返っても許せません。(もはやゼニカネの問題じゃありませんw)とはいえ、こんなことでいちいち裁判所に何年も通うのも面倒です。(最高裁は無いとしても上告されて高裁までは争うでしょうから推定2年コースですw)あれから考えて落とし所はこっちが1000万歩譲歩して「敷金全額返還」と言うとこで勘弁してやろうと決めたのでこの条件でいいなら和解で解決するつもりです。(これを譲歩と呼べるかは個々の判断ですがワタクシからしたら最大限の譲歩です)狼「と言うことでうちは敷金全額返してくれたらそれでいいです」そしたら管理会社のおっさんに大笑いされちゃいましたよ。(「は?あんた何様なのよ?」って顔されましたw)まさかウチが逆に敷金返還訴訟を起こすなんて思ってないこの管理会社。いう判例があるの知らないんでしょうね。ワタクシ、色々な裁判を経験して日本の裁判って「判例主義」だってゲロ吐きそうなくらい学びました。この判例がある以上この裁判のシナリオ通りに訴えれば負けないはずなんですが・・・ちょっと気をつけないといけない点があります。この判例は被告の立場で出た判決です。ことは訴えて勝訴した事例はまだありません。(あれから判例タイムスを隅まで調べてみました)となると裁判官によっては微妙に違う判決を出されちゃうかもしれません。いう時どうするか?要するに相手が「これは負けちゃうかもしれない」って恐怖感を与えればいちいち裁判なんかやらなくても効果は同じですからこうやります。狼「こういう判例があるのでこっちが訴えたら結果はわかってますけどどうします?」(これで「よし裁判で決着付けよう」って開き直られちゃうと困るんですけどww)町場の管理会社も素人丸出しの大家さんも実際に出てる判決を見ればワタクシの経験上、大体諦めます。滞納とかで保証人欄に保証人じゃ無い人が勝手にハンコ押して契約したあとで賃借人が滞納して保証人に債務保証を迫った時、「そんなハンコ押した覚えはない、なんなら筆跡鑑定やればいいじゃねーか?」なんて凄んでくるヤツがいます。いうやつって筆跡鑑定が実際にいくらかかるかとか知らない奴が多いです。筆跡鑑定でもなんでもやって無実を証明してください。滞納家賃20万ぽっちのために証拠能力のある鑑定費用50万払う気があるならどうぞどうぞww」(裁判用の筆跡鑑定費用って高額なんですよ)さらに「あなたはこの賃借人と関係ないとおっしゃいますが・・・こっちはもっと関係ねーんだよ!!(大体こういう保証人は肉親か親戚であることが多いですから)」と最後のところでちょっと語気を強めれば東京の賃貸現場ではほとんどの方が諦めてお金を振り込んで来るものです。(あくまでも東京での話なので関西圏でマネしちゃダメだぞw)交渉を有利に進める基本は「こっちのホームで交渉する」ことと「相手が嫌がることを徹底的に攻める」ことと「会話は全部質問する形で進める」ってことです。あ、電話での交渉ではこっちは納得するまで何時間でもお話しますよって態度を取ると相手はとても嫌がります。(「今、仕事中なので」なんて言われた時こそ「は?こっちも仕事なんですけど?」って言ってやるとさらに効果倍増ですw←新築区分売りがよく使う手法です)嫌がりそうなことをネチネチ言ってると「早くこの会話を終わらせたい」って意識が働くので相手の顔色を伺いながら「お、この辺攻めたら嫌がりそうだな」ってところを見つけたらそこを徹底的に攻めるんです。あとは質問系で会話すると相手は本能的にその質問に答えようとするのでその答えを聞きながら矛盾してなくても時々「え?今の話ってさっきの話と違いますけどなんですか?」と返すと相手はその会話を必死で思い出そうとしてますます話そのものから外れて行くので外れたら今度は「なんか論点がずれてきたけど大丈夫?」とツッコミを入れると話の構成を準備して無いやつほどボロボロになっちゃいます。不動産の世界ではこの交渉ごとはほぼ喧嘩するつもりでやるので最終的には大きい声を出したりなだめたりして強弱をつけながらこちらが有利になるように進めるのが基本です。ないとつまんないことで揚げ足を取られて相手に有利な話になっちゃいますw。こっちが今後どういう対応でくるのか予習なしで来てますからこういう交渉はとても楽チンです。(それに見るからに裁判慣れしてなさそうです)狼「この条件が飲めなければ粛々と敷金返還訴訟やって終わり次第大家の口座差し押さえるからそれだけ大家に伝えておいてください」(全然裁判なんてやる気ないですけどw)こういう時の会話は全部録音しておくといいです。隠し取りじゃなくICレコーダーをテーブルに置いて「録音中」ってやると素人ほど「録音した内容が裁判所で明かされる」と言葉を選んで来ますからw。準備不足のヤツが言葉を選んで話そうとすれなするほど会話に矛盾が出てきます。それも全部録音しておくとそのプレッシャーで段々とドツボにハマることが多いのが人間です。昨日はそのまま大家に話を持ち帰ると言うことで終わりましたが、、はてさて、、このあとあのババアがどんな反論(言いがかり)してくるのか?次回に続く。