そんな悪天候でも最近は物件査定の依頼が多いので今日も出撃となりました。本日の調査対象物件は都内某所の売りレジ。7年前くらいのSMBCフルローン時代に買った物件らしいのですが当時の値段を聞くと・・・よくもまぁ、そんな金額の融資を引っ張れたものです。(相場の2割くらい高いですw)昨日のブログの話じゃないですが「今みたいな売買相場が高い時に売るが吉」とばかりに査定を頼まれたのですが、この物件、、、どう考えても買った金額の3割ダウンです。(「♪3歩進んで2歩下がるー♪」ってノリですw)都内の物件、、(ワタクシの言ってる都内ってのは23区の帝都板橋を含む西側半分です)元々積算なんて出るわけもないですから一体どうやってフルローン引っ張れたのか謎ですが今では諸経費コミコミでおそらく25%くらいは手金入れないと無理でしょう。それでも本物件、、利回りは8%。最近の不動産市場ですが、レインズの都内収益物件の在庫が500件を激しくオーバーしているいわゆる「在庫ダブつき状態」です。本物件もお客さんの希望価格で登録すればこの500件以上ある「ダブつき在庫」の末席に加えるくらいしかならないのではと思います。実はそう思わせる要因が一つあるんです。こんな時間の更新なのであまり書きたくないですが、死臭の匂いってご存知ですか?「不動産管理やってたらこの死臭を嗅いで一人前」なんて言われてたものですが別にそんな匂いの経験がなくても大丈夫です。参考までにどんな匂いかと言えば魚のゴミ集積場の匂いを10倍にした感じといえばそれだけでおわかりいただけると思います。(キツいときは目が開けられないくらい強烈な臭気です)さて、本物件の店舗入口付近の臭気ですが10倍とは言いませんが通常の3倍くらいの臭気。店舗が寿司屋じゃなかったら近隣の住人に「なにか不審な匂いがするんです、、、」って110番されてるレベルです。店舗の場合、いきなりこういう匂いにはならないし、店舗経営者も段々匂いが強烈になってきても匂いに慣れてきているので気がつかないってケースが多いです。あ、そうそう、、サラリーマンの味方の某ス○ガ銀行。物件の評価出しに現地に行きますがこの時こういう店舗が物件に存在すると物件評価が下がる、、、なんて冗談みたいなことが良くあります。ワタクシの経験では1階のラーメン店の味がマズイってだけで2億積算の物件を16000万まで評価を下げられたなんて悲しい話を目撃しています。○ガで融資を受ける場合のマメ知識ですが欲しい物件があったら仲介さん経由で売主に懇願してエントランス付近を綺麗にしてもらってください。店舗付きの物件の場合はこういう匂いが出ないように対策して貰うと評価金額が変わります。売値1億くらいの物件でも評価で1000万くらい変わることもあるので出来るだけお願いしておいた方が得です。そんな訳でこの物件、、そのうちネットでも出回るかと思いますがもし見かけたら「あ、狼の言ってた話てこのレジかw」って思い出してください。いう物件、今、この時点ではいわゆる「未公開情報」ですが金額はすでにお安くありません。(未公開物件=お宝物件って方程式は成り立たないんです)本ブログをお読みの方におきましては、間違ってもこういう物件に手を出さないようお願いして本日のブログが終了です。