2日ほどコメントを返すのをサボってたら一日じゃ返せないくらいの数になってました。いただいたコメントなのでお返ししたいのですがまずは本日のブログの更新から先にさせていただきます。昼間、電車に揺られて移動中にふくちゃんさんのブログを見ました。今週の土曜日、こっそりとふくちゃんさんの新築アパートを見に行って恐るべきノウハウを吸収するつもりでしたがいつも間にか見学会に格上げイベント化されてます。wワタクシ、実は木造アパートというものにあまり興味がありませんでした。しても木造だと保有しているうちにいつかは入居属性というカベにぶち当たるからです。この「ふくちゃん荘」(名前を知らないので仮称でそう呼びます)の写真を見た瞬間、木造でこんなものが出来るのかと驚いた物件です。ふくちゃんさんの物件を見ていなかったら未だに木造嫌いだったと思いますw。デザイナーズアパートというジャンルでこれだけコストを掛けずに建てちゃうには相当ムチャクチャなノウハウが詰め込まれているんじゃないかと。前々からふくちゃんさんに「靴舐めますから一度部屋を見せてくださーい」とお願いしてましたがこの物件、、どうしても空きが出ませんw。先月、瞬間的に空室が出来たのですがその日のうちに入居が決まってしまい、またワタクシもその日は法事があったので都合が付きませんでした。一年越しでお願いしていた話なので当日、風邪とかひかないように準備万端で行きたいと思ってます。連日、専任物件の問い合わせの電話が掛かってきます。最近いい物件が無いので2億程度のレンジの物件は取り合いになっている様相です。ワタクシも今回かなり工夫して広告出してますw。これで電話が鳴らないと悲しいです。電話の鳴り方と反響の内容を聞く限りまずまずの滑り出しです。あちこちからの電話を受けていると時に、訳のわからない問い合わせも来ます。参考までに今回の物件は満室フル稼働の収益物件です。収益計算してこのくらいの金額で出せば反響来るだろうと思って値段を決めています。「この物件、空渡しではダメでしょうか・・・?」わざわざ満室にして収益性をタプタプに上げているのに何でこの人は空渡しを希望しているのか・・?会社名を聞いた瞬間、ピンときましたが投資マンション用地か実需の土地(戸建用地)を探してる業者さんではないかと思います。新人の営業マンでしょう。なければただの給料泥棒です。レインズをくまなく検索して片っ端電話してるのだと思いますが不動産の知識があまりに無さ過ぎて悲しくなってしまいました。本物件、20部屋近くが満室の状態で建物はRCが乗ってます。土地が大きいのでそれだけで検索してきたのだと思いますが・・・こんなのがワタクシの部下だったら容赦なく灰皿で殴ってると思います。ここから空渡しまで持っていくのに一体いくら掛かるか。更地にするまでに今の価格の倍近くのプライスになっちゃいます。更地で収支が合う訳がありません。それでも「この物件、空渡しで・・・」とシレっと聞いてきます。返す言葉がありませんw。レインズでこの手の土地から探すならこの物件はまず検索で引っ掛かることはありませんから不動産のことをよく知らないまま現場に実戦投入されているのだと思います。来月まで彼がこの会社に居られるとは思いませんがこれじゃ何のためにこの業界に飛び込んできたのかわかりません。あまりに気の毒だったので10分程度でしたがそういう土地をそうやって探せばいいのかレクチャーしてあげました。あと区分投資のマンションを探している業者さんからの問い合わせも多いです。このタイプの業者さんは表面利回り6.5%もあれば買います。(区分にぶつ切りしてJAXのローンさえ通れば商品化出来ちゃいますから売り出しで5%近くあればOKなんですw)ただ区分投資マンションで大切なことが抜けてます。管理組合を組成するのには管理人室のあるマンションを仕入れないと苦戦は必至なんです。いう物件かどうか確かめてからじゃないと話は先に進みません。残念ながら分譲仕様に出来ていない一棟マンションは管理人室を作るくらいなら最初から居室にしちゃいます。そっちの方が利回りいいですから。彼らはいきなり指値から入ってきますw。(最初の電話の時点での指値は嫌われるというところから学んだ方がいいと思います。キミどこの誰だかもわかりませんw)それも後先考えないムチャな指値です。(こちらの都合なんて聞いてくれませんw)ここをお読みの方ならおわかりだと思いますがレインズの物件は転売業者が買う値段以下での買付はまず通りません。(レインズは転売業者も漁場ですから)彼らも新規参入したばかりの兵隊さんでしょう。実戦投入される前にそういう教育を受けていないとこんな間抜けな電話を掛けてきます。彼らはいくらレクチャーしてもこちらのことなんてありがたいなんて絶対思わない輩ですからムチャな指値が来た時点で「出来ません。そんなにこちらもヒマではありません。この業界もそろそろそういう新人君の電話が掛かってくる頃です。そんな煩わしい電話が来る前にこの物件も売り終えてしまいたいです。(この頑張りますもクセモノですw)こんなネタをダラダラ書いてたらもう22時になってしまいました。TOPうん、うちはいつもこれ。土日はいろいろ野暮用が多すぎてブログ更新の時間が遅くなりがちです。昨日のセミナーボランティアのお願いとセミナーの内容の公募をしたところたくさんの反響がありました。ありがとうございます。中には是非やってみたいお話しもありこれなら一気に5時間くらい話せそうなネタが出来そうです。5月くらいの開催を目指して鋭意準備させていただきます。今日は午前中、とある物件の案内に出かけてきました。自分でも大してお勧めでもない物件でしたので20分くらいで終了。お茶して「欲しいなら話しを進めますがワタクシはあまりこういう物件は買わない方がいいと思いますよ」と言い残して帰ってきました。ワタクシのお客さんが他の業者さんから情報をいただいたのですが・・・これ買って不動産投資というには程遠い物件です。例によって1階部分の店舗事務所部分で想定利回り(空室でしたのであくまで想定ですw)10%というタイプ。周辺環境を見てもとても想定通りの賃料では埋まりそうにもありません。売主が1年間サブリースをつけるそうですが、それって売買代金に含まれているに違いないんじゃないかとw。そのあと今週使う契約書と重説の袋とじ(作るまではこちらでやったからあとは製本して社印押してくれと頼んでおいたもの)が出来たと言うことで元付け会社まで取りに行きました。先日も言いましたが同じように宅建業の免許が下りていてもこれだけ仕事の質が違うとお客さんはたまったもんじゃないだろうなと思うようなタイプの業者さん。取りに行っただけなのにそこでもPC作業するハメになりました。契約書、重説に表紙がありません。中身はワタクシが昨夜、夜なべして全部作りこんだのですが、製本された書類はその書類がむき出しで袋とじされていました。(これじゃ賃貸契約書と同じですw)仮にも8万円も印紙貼る書類です。これ出したら売買に慣れているお客さんなら怒ってますw。ワタクシ、ちょっぴりムカついて「いつもこういう書類にハンコ押して貰ってるんですか?」と聞いちゃいました。聞けば契約書の表紙を作ったことがないそうです。法人が売主の時の本人確認の書類がまったく存在しません。このままでは契約してもおっかなくて手付け金なんて売主さんに渡せません。法人の印鑑証明と法人の謄本が必要なんですけどこれ用意出来てます?と聞いたら「今までもそんな書類用意したことがない」とドヤ顔で言われてしまいました。こんな業者じゃ地面師に騙されても文句言えません。「今から相手の法人に話しても当日用意してもらえないんだよね。いうことで決済の時に司法書士がくるからその時でもいいじゃないか」と言われたので「じゃあ手付け金もその時でいいですよね」と言っておきました。この元付けワタクシの行ってるコトの重大性をを絶対に理解してないです。あとこれも何度も言っておいたことですが修繕の履歴と今までの管理履歴などの書類を売主から預かっていません。いうことはこの元付け。いう部分はノーチェックです。中古の物件の売買だという緊張感のカケラすらナッシング。エレベータの毎月に管理料金も把握していません。(受水槽のことを水道タンクと呼称するところからして管理系業者というのもバケの皮が剥がれつつあります)POGって言ったら「???」という顔をされたのでますます心配です。いや物件の管理はこの元付けがやってると聞きましたが毎月の管理料金の明細はあるか聞いたら「定額制なので詳細な明細は無い」とかもはや外国語に近い状態の答えが帰って来ましたw。なんかベテラン風な社員が他にも居たので安心していたのですがこの人もなんだかやばそうな気配がしてきました。これでも宅建番号は怒涛の12番です。取引なので最初にどの程度スキルがあるのか心配してあれこれ聞いてみたのですが受け答えを聞いているとよくあるガサツな適当系の不動産屋さんだろうとは思っていました。今はもしかして売買の取引するの初めてなんじゃないかとすら思えてきました。あさって契約ですが今回はメチャメチャ不安です。売買に慣れている業者さんだと今頃はもう全部の書類のチェックが終わってこちらは買主と重説の読み合わせが終わってる段階です。契約3日前にまだ重説が終わってないというのも不安です。(というか3日前に売主の本人確認が出来ていないというのも初めてですが。)こういう業者さんに当たると契約自体に穴が出来てしまい、あとで何か遭った時解決できなくなることが出てきます。(よくある業者さんがちゃんとやってくれなかったからってヤツです)別に手抜きをしてそうなるのではなくこれは質問力の欠如が起因してます。この中古収益物件を売るという仕事、ひとつの取引を終えるまでに最低でも100以上の質問をすることになります。その答えを聞いて総合的に判断してこの物件の素性がそのようなものか判断することになります。この質問力が足りないとやっておかないといけないことや聞いて確認しておかなければいけないことが抜けてしまうんです。引渡し後に起きる問題は大体これが出来ていないから起きるといっても過言じゃないんです。この辺は大手の仲介さんにどうしても軍配が上がります。取引量が違う事と社内でちゃんとリーガルチェックを受けてからでないと契約書などは社外に出せないからです。中小の業者さんはこういうチェック機能がきちんと働いてるところは稀です。営業マン個人個人でばらつきがあるのでみんながすべてうまく機能していません。いう部分をお客さんがあらかじめちゃんと見抜いて取引しないとあとでひどい目に遭うことがあります。こんなこともセミナーでお話しできればと思ってます。(うちも弱小業者なのでこんなこと言えた義理じゃないですが。w)最近、せっかくいただいたコメントのお返事が遅くなってます。家だとどうも気の利いたコメントがしにくい環境(なんとなくお察しくださいw)ので明日会社に行ったら怒涛の勢いでお返ししたいと思います。TOPカツ丼食わせろ!こんばんは。