築浅で見た目もいいツラしてます。家賃設定が弱気な設定なので各部屋あたりあと3000円くらいは上げられそうです。利回り上がるんじゃないでしょうか。思わず生唾飲んじゃいました。2時間くらい建物あちこち見て回りましたが躯体も設備も賃貸人もほぼ100点。いい資産になるでしょう。これ文句つけたら買える物件なんかもう無いです。こんな物件ならワタクシだって欲しいです。見るまでもなくこれは「明日買う」って言うレベル。迷う必要はありません。これ恐らく仲介さんが値付けを間違えてます。売主さんも知り合いの不動産屋さんに査定を頼んだ手前こんな金額出されても断りきれないのか、お金持ちで売値に興味が無いのか(ないないw)、相場を知らないのか、地面師なのかどれかですw。「この価格なら売主さんの気が変わらないうちに買い付け入れてしまった方がいいですよ」とヒソヒソ耳打ち。悔しいですがこれは仕方ありません。今回は買主さんがワタクシのお客さん。気持ちよく買ってもらいましょうということでその場で満額の買付けを入れました。(値切って買うのはこの物件に限っては無粋というものです)仲介さんの事務所で今後のスケジュールの打ち合わせをしましたがワタクシが気になるのはこの物件の入手ルート。この仲介さんと仲良くなっておけば今後いい事がありそうです。今回の仲介さんは大手でもなく地場の不動産屋でもなく見た感じはうちのようないわゆる弱肉系不動産屋。やってこんないい物件を見つけてきたのかこっそり聞いてみました。聞けばこの仲介さんのお父さんが自営で保険屋さんをやっているらしくそのお客さんから売りたいと来た話だそうです。(日頃の行いがいい人にはこういういいことがあるんですね。骨身に染みるほど勉強になりました。)買おうかどうしようか悩んでいるお客さんの背中を押してあげるのも仲介の仕事。ワタクシもこんな仲介さんを見習って日頃の行いが良ければいい話も来るでしょう。転売してくれないかなぁ。していただけるとなんかいい事起きそうな気がしますw。TOPサソリ固め収益物件を扱う以上、物件の情報ソースはたくさん持っていないといけないので必然的にいろいろな人と会います。それは大手の仲介さんから始まり果ては宅建免許どころか事務所を持たないフリーのブローカーさんまで様々。(フリーのブローカーというのも変ですがw)物件の信用度からいくとやはり大手さん>ブローカーなのは仕方がないのですが時々(数年に一度ですが)、「コピー取るのはキンコーズ・FAXはセブンイレブン」みたいなプロのブローカーさんあたりから思いもよらない情報が来たりします。昨日の夕方いらしたブローカーさん。今回も50件くらい物件概要書を抱えて登場(とても重そうです)。この方も数年に1回、(正確には4年に1回・・なんだかオリンピックみたいですw)大当たりの情報をもたらしてくれる方なんですがそれ以外は、一体どうやってこの業界で食ってるのかわからない謎なお方です。いうブローカーさんの前ではその資料の中にたとえどれだけいい物件があろうとも決して顔に出してはいけません。理由は「ご自身ではどれがいい物件なのかさっぱりわからずに持ってきている」からです。うっかり「いい物件ですね。これ」とか言うとその物件を他にも紹介してしまいます。こちらもどれがいい物件なのかわからないように煙幕を張ります。向こうはそのワタクシの顔色を伺う。この辺はいつもの駆け引きですw。(カイジの地獄のチンチロの時、456賽を見抜くシーンがありましたがまさにあれです)彼らがわかるのは「グロス利回りのみ」と言っても過言ではありません。単純に利回りがいいというだけで物件を持ってきます。(もしくは町の不動産屋レベルでは到底取引なんて出来っこないくらい100億円単位の物件情報)そのレントロールに書かれている賃料が適正かどうかにはまったく興味がないしわからないので調べることはありません。概要書に書かれていることが事実だと思っています。見てみましたがほとんど見たことある物件かお客さんには出せないなぁと思われる物件資料ばかり。(まぁいつもいい情報があるならワタクシでも蔵が建ってしまいます。世の中そんなに甘くはありません。今回はいつもと違いました。40件くらい後に「こ・これは・・・!!(いつもの星飛雄馬風にご唱和ください)」というものが・・・。長くなりましたので次回に続きます。クリックしてお待ちください。いきたいところですがわざわざ引っ張る話でもないので今日も一気に書いてしまいますw。平成6年築RC造8階建の一棟マンション利回り11%価格28500万円(積算予想土地価格22400万円・建物価格11000万円=33400万円)概要書を見た瞬間にスルガなら3億以上楽に引っ張れる予感がしました。地銀でもフルローン引っ張るのは容易な感じ。おっちゃん、ホントたまーーーーにですがいい仕事しますねw。資料を持ってきたお方は4年周期で接近するハレー彗星。・・・やっぱりうかつには信じきれません。絶対なにかあるに違いないと資料の隅々まで見ましたが・・うーん、、、どうも本当っぽいなぁ。このあたりの平均賃料は平成6年RCレジで坪1万。想定ですがこれも合ってます。修繕履歴はわからないのですが比較的築浅だしまだ賞味期間もありそう。告知事項もなさそうだし・・なんでこんな物件が出回り情報で持ち歩かれるんだろう・・。聞けば「持ち主が他の物件を買うのに急いで換金したい」と・・。それを先に言わないとwww。言うことで今朝またもや早起きして見て来ました。この時点で9時には買い付け出してしまおうと考えていたのでここは眠くても朝一番で行動します。早起きは3文そばです。所在地番に着くと・・該当地にそんな建物は建っていませんw。建っているのは似ても似つかない茶色のくたびれたビル。あれ?まーちーがーえーたーかーなぁ(アミバ風)。住所違いかと思い近所を探すもそんな平成6年風なレジはどこにも見当たりません。30分近くあっちウロウロこっちウロウロしましたがやっぱりありません。仕方がないので今一度確認の為に、宮本さん(仮名)に電話。「お掛けになった電話はお客様のご都合により・・(以下略」コントじゃないんだからヤメテーwwww(豆知識ですが、ブローカーさんは人によって毎月25日過ぎになるこの時期連絡が取れなくなることがあります。)当の本人と連絡が取れないので法務局に電話して地番から住所を逆引きして貰うことにしました。すると住所はこのう〇ち色した汚いビルに間違いはなさそうです。平成6年のレジはどこにあるんだろう?わけわからん。物件資料にあった写真(白黒)と比較すると・・・ん?シルエットがほんのり似てる気がしてきましたよ。裏の道路側に回りこみ見てみると・・・あれ?写真と同じシルエットwww。してこいつですか?平成6年の11%のレジってwwwww。結論は昭和56年と平成6年の記載ミスと判明。写真をコピーするとドス黒い固まりに写るので全く気が付きませんでしたよ。ブローカー情報の概要書ってちょくちょく記載ミスもあるんですがこれはいくらなんでも無いでしょう。おっさん、一度もこの物件見ないで資料持って来ましたね。昭和56年じゃそんな値段だよ。宮本さん(仮名)の首を絞めに行きたいのですが14時10分現在、電話はまだ不通。連絡が取れ次第サソリ固めにしてやりたいと思います。けっ!どうせそんなオチだろうと思ってたよなんて言わないでください。サイトさんで有名ブロガーさんが物件情報をみて即買い度数を星5つでチェックする企画を見ました。これって非常に面白い企画だと思います。情報サイトさんの企画ですから有名ブロガーさんも変なことは書けません。ページの都合もあることですし突っ込んだ事もかけないでしょう。しても一般論的な当たり障りのない事を書いてしまうと思います。本音と建前はいつも違うものです。筆者の方ももっと言いたいことがあるんじゃないかと思います。ワタクシもざっと読みましたが感想はそういうことを考慮したうえでも「さすが長年不動産投資の世界の荒波に揉まれているだけあって着眼点はするどい」と思います。この領域まで達している人にワタクシ共不動産屋の話なんて釈迦に説法。公の場でこれだけ発言出来るのですからワタクシなんてきっと足元にも及びません。これから不動産投資を始めるという方ならこの有名ブロガーさんのおっしゃることを考えればいいと思います。ワタクシ達不動産屋から見ても、基本的ポイントをきちんと押さえていると思います。ワタクシ達不動産屋から見るとちょっと物足りないというかもう少し「不動産の怖さ」というものも体感していただければと思い、今日はちょっとプロっぽく更に突っ込んだ事を検証したいと思います。いうことでワタクシ共、不動産屋から見たこの物件の評価を出してみたいと思います。土地面積:約280m2延床面積:約525m2道路付け:一方向(5m)上記物件は記事を見る限り、「架空の物件」だと思いますがためらわず突っ込ませてただきますw。筆者の有名ブロガーさんは触れていませんでしたがこの物件、とてもオッカナイ事が書かれています。