りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。BOLO東京支部開設のお知らせwこんにちは。BOLOの支部を作ってください」となにやら怪しげなお願いごとをされました。旅団員のお願い事は出来るだけ叶えてあげたいワタクシ。今回もそう思っていたのですが・・・このお願い事は少々難易度高めです。(だって人に頭下げて懇願するの嫌いなんですもんw)しかし、旅団員のお願い事は絶対です。昨日、たまたま名古屋にセリフォ旅行に出かけていた旅団員くにみんから電話があったときそのリノベ現場で黙々と丸ノコの振りまわすアネゴが人工として駆り出されくにみんの横にいるということで電話を代わってもらって本件を懇願しました。いうことで東京にもボロ戸建築古物件をリノベして収益物件で運用しようとしてる人がたくさんいるのでそんな集まりを作りたいって若者がいるんですよ。」アネゴ「まー、そんな話なら東京に支部作ってもいいけど、、」をを!!「アネゴランドの開発工事で忙しい」とか「ノーギャラじゃイヤ」とか言われるんじゃないかと予測してたワタクシとしては意外に快諾してくれたのでびっくりですw。BOLOの冠を掲げるからにはそんじょそこらに転がってる古家ではアネゴの公認は受けることが出来ません。BOLO東京支部を設立するにあたり新規の団員募集もしないといけませんがこれまたそんじょそこらの古家をセリフォしてる大家さんと募集しても全然面白くもありません。BOLOがセリフォしている(んじゃないか)と思われる物件をレベル順に掲載しますのでどこまでならセリフォ出来るかをご自身の心に問いてください。東武野田線あたりにありがちな売値300万くらいの築古戸建です「え?こんなボロがレベル1?」とか思った人。BOLOの人から見たらこんなの新築レベルです。BOLOクラスになるとそんなのマイジャッキでちゃっちゃと直してしまいます。(「そんなの業者に頼まないと無理!」とか思った人、、あなたも退場ですw)次いきます。BOLOですからたかが樹木が生い茂るくらいでビビっちゃいけません。「これくらいなら貸せるw」と断言出来る方は以下のレベル4に進んでください。BOLOではこの辺が「買うか買わないかのボーダー」になってきます。BOLOの上級コースになると以下のような物件が対象になってきます。BOLO東京支部の入団条件ですが、1お金は無いけど大家さんやりたい!(この志が一番重要です)2レベル4の物件でも売値によってはまだお宝物件に見える3リノベで困ってる大家さんがいたら助けてあげずにはいられない4不動産が大好き!!あたりで3つ以上思い当たる方を歓迎いたします。団長はすでに元肉欲団副総裁のとんがり君に内定していますが言いだしっぺのJ君のツートップ体制になると思います。これはまだ本人に聞いてないのでわかりませんが千葉の変態リ系リノベラー(だから褒め言葉だってw)むらさんを顧問あたりに据えてこれまた本人に何も相談してませんがもう一人の変態系巨匠リノベラーのおおやがくさんにも加入をお願いする予定です。(この二人が果たして快く引き受けてくれるかはまったくの謎ですw)我こそはという方、とりあえずコメント欄で参加表明お願いします。(参加表明のコメントは非公開コメントにします)あ、そうそう。TOPこれも信用しちゃいけません。昨日のコメント欄でブログの更新をリクエストされましたので更新します。週末に一件、契約が控えてるワタクシ。本日はその契約書の中身について最後の詰めの作業をしているのですが(大部分の作業は新戦力君に丸投げですがw)この物件、、現在別のところで大事件になる様相を秘めてます。(おそらく何らかの刑事事件になるんじゃないかと)現在進行形で進んでいる事件なので詳細はブログで書くことは出来ませんが、この話は書いてもいい時期が来たら実名晒して書きますのでご期待ください。そんな契約準備の真っ最中のくそ忙しい時に限って妙な来客がくるのがお約束。(こういう来客って暇なときには絶対来ないのが不思議です)今日の来客はとある銀行の系列の不動産屋。ワタクシ、銀行の担当君に「うちの会社で保有用の物件が欲しいから何かいい物件があったら融資を付けて」と頼んではいますがワタクシ、決してその銀行に「物件を出してくれ」なんて頼んでません。「では未公開物件情報をたくさん持ってる系列の不動産屋を紹介しますので」と本日、その不動産屋を引き連れ未公開物件情報を持参の上、ご来訪と相成った次第。(だから一言も頼んでねーだろ、、、と)銀行の担当レベルの顧客が持ってる物件を安く買おうなんてのはその担当に相当の力がないと実現出来ないので不動産の「不」の字もわかってないマニュアルだけが頼みみたいな担当レベルではそもそも無理な話なんです。当たり前ですが基本的にレインズ物件です。確かにワタクシ、物件予算は2億と言いましたが・・・別に2億ギリギリで買える物件を探しているわけじゃあないんです。銀行の担当から予算2億と聞いて予算ギリギリの物件を選んで持ってきたんでしょうけど正直、そういう物件の出し方をする仲介なんざ信用できません。(「2億分の仲手600万が欲しいんです」って顔に見えます)よくいるんですが物件の予算に合わせて物件を出す仲介、ほとんどの場合、物件の中身がどうだということは気にしていません。(予算2億って言ったから言う通りに2億くらいの物件持ってきたんですって思ってるはずです)逆に欲しい物件を仲介に伝える時に仲介から「予算はおいくらですか?」と聞いてくる仲介も多いですが、これも信用しちゃいけません。えぇ、、まず間違いなく儲かる儲からないとは別に予算だけで物件を出してきますから。荒川区の都電しか止まらない駅で築35年のRCレジを利回り6.18%で買わせようとするのってどうなんでしょう。なんかワタクシ、相当舐められているんでしょうか?(ってかうちが不動産屋だって知ってここに来てるの?)あまり反論して銀行の融資担当者を怒らせちゃいけないってのはわかってましたが、「うちもレインズくらいは毎日チェックしてるのでそういう適当なこと言っても無駄ですよ」とやんわり伝えてとっととお引き取り願うことにしました。(だって隣の部屋で新戦力君が契約書類のチェックと物確電話対応でテンパってましたからw)しかし、この銀行系業者、、言ってる意味がかわかってないみたいで次の物件を出してきました。墨田区某所の木造アパートの物件です。予算2億で出された木造アパートです。土地もそれなりに大きいので更地にして区割りして再分譲することもやぶさかではありませんが2億出して木造物件を保有する気になんかなるわけもありません。(そんなデカブツ木造物件じゃ一棟再販出来ねーじゃんw)しかも本物件、、こんな物件です。すみません、、冷やかしなら帰ってもらえますか?隣の部屋でテンパってる新戦力君が「オマエ、そんなくだらねー話してんならこっちを手伝え!」って顔してこっちを見始めたのでこの物件がどんだけダメダメなのか彼らに説教することなく終わりましたが、、、これでもこの銀行系不動産屋さん、「不動産コンサルティングマスター」の肩書の名刺持ってましたよ。TOP先週のセミナーの話。先日のブログでFX始めたなんて書いたもんだから先週のスイスフランショックで「狼のやつ、早くも退場なんじゃんw(ゲラゲラ)と思われてるそうですww。そんな根も葉もない噂をされるのもシャクなので健在ぶりを誇示するために更新しますが慎重に慎重を重ねるくらいの「石橋を叩いて壊す」ワタクシがそんなレベルの想定してないでFX投資すなんかするわけねーだろ。ww(年間利回り100%程度の極めてチマチマ設定なのであのくらいの天変地異なら耐えられるんですw)しかしあんな大波が前触れなしで飛んでくるFX。不動産投資と比較するとまるで時間軸が違うので(不動産で1年掛けて起こる壊滅的アクシデントが1分も掛からずに起こるなんて生きた心地しないもんですw)ローリスクさを考えると不動産投資に軍配があがるのは必然かと。先週の土曜日、予定通り狼旅団セミナーを開催しました。知らなかったのですが先週のセミナー当日は他でもセミナーをやっていたそうで馴染みの旅団員はほぼそっちに流れてしまい新顔の方が席の半分以上を占めるという自力開催のセミナーでありながら少々アウェー感漂うセミナーになりました。結果的に懇親会参加者の期待を思いっきり裏切る結末となりました。(違う意味でひんしゅく買ってた気がしますw)開催前にお店側に「なんだよー!こっちは真面目な投資家集団なんだからガールズ居酒屋じゃ困るんだよねー!」なんて言っちゃったからでしょうか・・・?(そもそもガールズ居酒屋だって気が付かなかったワタクシの責任問題は置いといてw)普通っぽい居酒屋になったと聞いてはいましたが多少はお色気感はあるんだろうと思ってお店に行ったのですけど、、なんですか?宴会当日は「おへそ」どころかコスチュームも無しの単なる女子店員さんがお運びやってました。(参考までに上は黒のTシャツで下は地味なジーンズでまったくお色気なしの黒いエプロンしてましたw)えぇ、、これならまだ鳥貴族の女子店員の方がマシなカッコしてます・・・・。宴会中も参加者A「あれ?今日ってガールズ居酒屋じゃなかったでしたっけ?」とか参加者B「いや、それどころか店内のポスターも思いきり居酒屋テイスト全開なんじゃんw」とか参加者C「どっちかって言うと薄着なのって焼き鳥焼いてるおっちゃんの方だろ!!」などとあちこちか不満が渦巻き、中には「ガールズバーと聞いて夜の予定をバックれて急遽緊急参戦した(だからガールズバーじゃねーよww)」大家さんなんてものいらっしゃってその方は終始無言でシメのおじやを啜ってました。(さすがに慰めの言葉もかけてあげられませんでした。)想像するにお店側が「ガールズ居酒屋色」を一掃して出迎えてくれたのだと思いますがこ・・・ういう気遣いは我々に無用だったのではないかと結果論を申し上げる次第です。(なんかセミナー中から「心、ここにあらず」っぽい方もいらっしゃいましたしw)帰りに店員さんに向かって「次回は思いっきりお店のカラーを出して構いませんから」と伝えておきましたので次回にご期待ください。(帰りに店員さんから「大馬鹿より美味いもの出しますから今後も当店を使ってください」って言われたし)でも残念ながら2回やるって言ってた狼セミナーですがノベルティグッズの製造が困難なので(もう二度とあんな苦労したくありませんw)同じ内容のセミナーは今回限りにさせてください。販売目的で持ち込んだTシャツも売れ残り(38着作って半分しか売れず家に帰ったら嫁が泣いてましたw)うまい棒は納豆味だけが残り、ワタクシ昨日はそのうまい棒納豆味地獄になりました。言えセミナーではワタクシ、、酸欠になりながらも気持ちよく5時間ぶっ通しでしゃべり倒すことが出来、ホント満足です。セミナーやりたくなったらやりますので今回に懲りずにご参加ください。我が家の家宝とさせていただきます。ありがとうございました。TOPもはやワタクシの運の悪さを呪うほかありません。別に禁断症状が出たからブログ更新ってわけじゃないんですのwこんにちは。ブログ1000回を超えて「これでしばらくブログ休んでも大丈夫だよね。」と思っていたのですがのっぴきならない緊急事態が発生しましたので本日は急遽、ブログ更新させていただきます。ある話で、「収益物件を買ったはいいけど買った物件が思ってた物件とちょっと違ってた・・・っ」てお話、よくありますよね?例えば普通の木造アパートを買ったら中の住人が全員生活保護だった・・とか満室で購入したら買った瞬間から退去ラッシュが始まった・・・とか田舎で現金で物件買ってリフォームしようと思って床を剥がしたらそこは湖だった(よしゆきさんの赤鬼荘から引用w)・・・とか区分ワンルームを一戸買ったら単身どころかシェアハウスになってたw・・・とか滞納が発生した部屋があったので見に行ったら全然違う人が住んでた(要するに転貸借ですね)・・・などなど。仲介さんが売り主にヒアリングするなり入念な物件調査さえちゃんとやってればこの手の問題はその調査過程で発覚するものなのですが仲介・・・せっかくなのでこの物件を売って手数料を稼ぎたい買主・・・これ逃すと次、いつ買えるかわからないから買ってしまいたいという心理が互いに働き、結果的に「よく調べずに買ってしまいました・・・」ってことになってしまうわけです。これはある程度経験値を上げていけば「ん?これってどうなってます?」と質問出来るようになるので仲介さんがロクに調査していない物件でも(今どきの仲介さんにここまで求めるのは酷ってもんですw)そこそこ発見できます。このように買った物件が自分の思ってるものと違った場合だとすでに買ってしまったあとなのでその問題の対処をして無理やりにでも自分の思ってた物件に変えていかないといきません。物件を買う時に「もしかしてこんなことがあったら・・」という項目を炙り出して不測の事態に備えるというこの作業。これからお話するとある重要なお話になぞってお読みいただき今後の投資活動のご参考になれば幸いでございます。その緊急事態のお話ですが・・・えぇ、、明後日の旅団セミナーに参加される方で懇親会までご参加いただく方に重要なお知らせです。今回の懇親会場、いつもの大馬鹿地蔵が新年会ラッシュでいっぱいだったので会場変更したのですがその会場がちょっと変わった居酒屋だったということが今日になって発覚しました。大家さん系の懇親会がガールズ系居酒屋で開催されるのはおそらく今回が初めてではないかと・・・・。(ってかぐるなびではそんな居酒屋だとどこにも書いてなかったぞww)お店の人からも「なんかそういう雰囲気が嫌ならキャンセルしてもOKですよ」と気を遣っていただきましたがイベント2日前になって大人数収容できる箱を今から探すのはもはや不可能です。今回のケースでのワタクシのミスは1大人数の箱を優先して探したため「大人数で貸し切り」とポイントだけに気持ちがいってしまった。2ぐるなび以外にもHPを調べればわかることをよく調べないで決めてしまった(ぐるなびだと普通のおしゃれな居酒屋なんですw)3事前に下見に行かなかったのでどんな会場かわかっていなかった(ま、下見に行けば行ったで問題になっちゃうんですけどねw)これを不動産に例えると1利回り優先に気持ちがいってしまった2物件概要書だけを見て他の資料をよく調べないで買ってしまった3現地に行かなかったのでその物件を理解していなかったあたりでしょうか?(なんか言い訳くさくて書けば書くほど自己嫌悪になりそうですw)しかしすでにキャンセル出来るタイミングではないのでこのまま強硬するあたり、ワタクシが不動産投資やっても儲かりそうもないのは明白でございます。wちなみにこの居酒屋に決めるまで10件くらい調べてこのお店に決めたのですが、この10件でガールズ系はこの一軒だけでしたからもはやワタクシの運の悪さを呪うほかありません。いうことで今回の旅団懇親会はこのお店を貸し切って強硬開催しますのでご理解を賜りますようお願いいたします。(お運びさんのおへそがちょっと見えてる以外はなんら普通の居酒屋ですw)追伸その後、お店にもう一度聞いてみたところ現在はお色気カラーを控えて普通の居酒屋になっちゃったそうで「ををを!!!」と期待してた方に於かれましては平身低頭でお詫びいたします。TOPブログ更新1000回に寄せて。(意味もなくたろうさんに捧げますw)今日だけは祝電ポチ受付中なんですのwこんにちは。なにをやっても長続きしたことのないワタクシですが3年と4か月掛けて本日、ブログ1000回更新を迎えることになりました。これもひとえにここを読み続けてくれた方の暑苦しい熱い応援があってのこと。思えばここまで辿り着くまでにはいろいろなことがありました。本来であればここで回想シーンがあるのですが書いた文字数を考えるとあまりに膨大すぎて辿りたくありませんw(ってかどこで何を書いたかなんて覚えちゃいないんです)お手数ですが各自で過去ログ読んでいただければと。wそんな1000回もブログを書き続けてきたワタクシですがそんな1000回どころか毎日ブログを書き続け10年なんてクマさんみたいなツワモノのような方から見ればワタクシの更新回数なんてまるで話になりません。更新回数こそ減りますが今後も有益な情報を発信すべくワタクシ、ブログ更新は続ける所存ですので引き続き応援いただけると幸いでございます。今年から加入した働き者の新戦力君のおかげでワタクシの仕事量は現在、大幅に削減されてます。(当社比1/3ですw)えぇ、、この状態が続くようだと不定期更新と言っときながら実は前と変わらない頻度の更新、、、なんてことになるかもしれませんwww。ならないためにも早いとこ「(仮称)狼旅団駆け込み寺」を設立して不動産投資で悩める子羊になっちゃった人の相談に乗れるよう準備をしたいところです。(今のペースからいくと2月の中旬くらいには始められそうです)この「駆け込み寺」。読者さんからの要望で「実際に不動産のことで会って相談に乗ってもらいたい」と言う声が多々あり、前々からやろうと思ってたことなんですがどこでブログ更新にケリを付ければいいのかで相当迷って、結局1000回のキリのいいところに決めた次第。別に旅団員でなくても相談可ですが事前に相談のメールを送って貰った相談内容で危険度の高そうな人から順番に会社に来てもらってお話を聞きます。(但し、簡単に解決出来そうな人だと電話でのアドバイスになります)そこでいろいろアドバイスするわけですが基本的には自己満足的要素が強いワタクシとしては今やってる不動産投資が適正なのかどうなのかのアドバイスをしたい関係上、「なにかいい物件はありませんか?」的な相談には乗れません。(そういう相談なら乗ってくれる業者さん、他にたくさんいるでしょw)ということで「無料相談として称して集客してしょうもない物件を売りつける不動産業者」のレッテルを張られるとモテなくなってしまうのでホント、お断りしますw。(どうしてもって方はその方面で有名な某不動産屋さんをご紹介しますからそっちに行ってくださいw)何度も言ってますがワタクシが標榜するのはあくまでも「モテる不動産ブロガー」。難しそうな相談にテキパキ答えて「狼さんって素敵!!」って思っていただくことでワタクシの不純な動機は十分達成出来ます。(ただ性格上飽きっぽいワタクシなのでこの企画も飽きてしまえば予告なしに終了しますのでご了承くださいw)さて、話は戻りますがこうやってブログを書いていたからなのか、この3年くらいで不動産繋がりの友達がたくさん出来ました。(facebookだけで300人くらいいますから推定800人くらいは増えたんじゃないでしょうかw)業者で物件を売らないといけない立場ではありますが、不動産を熱く語るほうが楽しいワタクシとしてはこうやって友達の輪を広げて群れることに不満もありません。業者だから知らなかった一般の不動産投資家さんの悩みや本音を聞く機会が増えたことはワタクシにとって何よりの財産です。ワタクシのブログを通じて横の繋がりが出来てワタクシの知らないところでいろいろ活動しているって話もよく聞きます。(噂ではワタクシの集まりを通じて結婚までたどり着いた方もいるとかいないとかw)こうやって群れてると「似た者同士で群れてもなにも進歩しない」なんて辛口意見もあるようですがワタクシは「似たような人同士の中にもいろいろな個性があるのでいいところをどんどん吸収出来る」ってことのほうが遥かに有益だと思います。(ってか「群れちゃ悪いのかよ」って気持ちですw)そういや先日、ワタクシのブログがきっかけでブログを書き始めましたというメッセージをいただいたのですが(せっかくなのでリンク貼っときましょうw→このブログ)どんなことでもいいのでブログなどで情報発信するのはとても素敵なことだと思います。文才が無いからとか書くネタがないとか考えずにまずブログを書いてみて段々慣れていけばそのうちパターンも出来るし続けて書いていれば必ず読者は増えます。読者が増えればその分知り合う機会も増えますからブログを書いていない時と書いた後では付き合いの幅もまったく違う数値になります。その中で気に入った人だけとお付き合いするだけでも自身のスキルは相当あがるはずだしもしかしたらそんなお付き合いを通じて思わぬ儲け話が転がり込んでくるかもしれませんw。BoLoのアネゴなんて(なんては失礼かw)名古屋でこじんまりしてたのにブログを書き始めてた現在、少なくても推定3000人の旅団員で知らない人はいないって存在ですw(いい意味でも悪い意味でもですけどw)不動産投資に於いて人脈の形成は絶対欠かせないものだと思います。その人脈が家でコツコツブログを書くだけで形成出来るんですから内容なんて考えないで思ったことをそのまま文章にして(ま、時にはポジショントーク入れないとダメですよw)書いてみてください。ブログを書き始めるとあちこちから「セミナーやりませんか?」とか「本を書きませんか?」って話が飛んできます。(ワタクシのところにもそんなオファーが散々来ましたがそこまで名前を売るつもりもなかったので未だにガン無視ですw)ちょっと名前が売れたからってうっかりこれに乗っかると、、、普段からブログを読んでる読者層は相当目が肥えてますから「あー、、こいつもこっちのタイプかだったのかよww」と雲を散らすようにさっさといなくなります。名前も売れてないうちからブログ上でメルマガ発行用のメルアド集めなんかはじめちゃうとすぐに感づかれてしまいますw。これもまずは「これでもかーーー!!」と有益な情報を勿体ぶることなく発信してからのほうがいいですよw。そんなわけで今後のワタクシどんな感じでブログを更新すればいいのかなんて決めていませんがワタクシがブログをやってる最大の理由である「商材系ブロガーとエセコンサルの撲滅」ってとこだけは今後もブレずに続けていこうかと思ってます。(こういうこと書くとまた叩かれちゃうんだろうなww)長くなりましたが今後とも狼ブログを飽きることなく応援してください。