りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)高利回りの罠その4。伝説へwこれ以上続くと明日も書かなきゃいけないので今日で無理やり終わらすんですのwこんにちは。連載モノにすると点数が伸びません。(みんな途中で飽きちゃってんでしょw)必殺さんなんか土日休んでも余裕で1位に君臨出来るのにワタクシ、土日も必死に書かないと追いつけませんw。言うことで土曜日ではありますが姑息に更新させていただきます。そんなわけで連載シリーズの「高利回りの罠」の第4回(最終回)です。過去3回にわたり「高利回り物件だからって舐めてるとひどい目に遭うわよ」(なぜおネエ言葉?w)って話を書きましたが「じゃあ具体的にどうやったらそんなのに引っ掛からずに買えるのよ?」ってお話をしたいと思います。これはワタクシ個人の考え方なのですが物件の目利きで欠かせないものを3つ上げます。1安定的に収益が見込めるか?2いざと言う時、短時間で換金出来そうか?3物件の不測の事態の際、ちゃんと対応する自信があるか?(ってか対応できそうか?)これ以外にも欠かせないものってあると思いますがワタクシの場合、これだけ考えてれば大体どんな物件でも目利きが出来てます。言ってもこの3つにはそれぞれ300個程度のチェック項目があり物件によってそのチェック項目が違うので物件を見に行ったときに、「この場合はこのあたりのチェックが必要かな。」って感じで物件を見て決めてます。300個×3つですからその数は900です。その中でこの物件買う時にどうしても聞いておかないといけないことってのを仲介さんや売り主さんに質問します。(質問しなくてもわかるもの結構あるので実際には20~30くらい質問するって感じです)もしその物件が一般に広く公開されてるとき、あちこちで言われていますがその時は「スピード勝負」です。そんなタラタラと質問のやり取りしてるうちに別から買い付けが入って終了、、、って話、よくあります。ワタクシ、「その物件が広く流通しているかどうか?」を物件情報を貰う際にまずチェックします。ワタクシ、富裕層のお金持ちじゃないし仲介さんから見たら「なんか未公開物件くれっていうから他のお客様が買わなかった物件送ってやるよw」って感じで出して貰ってるはずです。(だって現金なんか富裕層と比較したって大して持ってませんから)下手すればすでに何人かは融資付けに走っているかも知れません。そんな状態で「あそこはどうなの?」とか「ここはどうなってんの?」って聞いても教えてくれるわけないですw。その時点で広く流通しているとわかったら・・ワタクシの場合、そこでその物件を検討するのを止めますw。(なんだよー出回りかよwwって感じです)ワタクシの経験ですがそうやって急かされる物件ほど後で何かしら問題が出てくるものです。契約時の重要事項説明の備考欄に何も書いてないって物件、、「見た目高利回り物件」とか買おうとしたときよくあります。いう物件を急かされて買うと、、、これだけで見えない損失がたくさんあるんじゃないかと。次回再売りする時にそんな重説で売る自信があるなら。(買ってから知ったネガティブ情報は基本的には知らないって言えませんよ)中古の物件に限らず不動産物件と言うのは同じものと言うものは2つとありません。それが「何も付帯的に説明することはありません」って話、、絶対ありえません。「レインズに載っかってすぐに買い付け入った物件ってのはどうなのよ?」というご意見もあるかと思いますがワタクシから言わせていただければレインズに掲載される前にいくらでも買主を探すチャンスがあったにも関わらず掲載しちゃうってところで余程の欲しい理由でもない限りこの物件は却下です。(特に持ってる物件のすぐ近所とか馴染みのある場所とかだと我を忘れてガブガブ食い付いちゃいますw)ワタクシがいつも狙っているのは1まだ売るかどうか決まってないけど「どのくらいで売れそうなの?」と打診されてる物件。2買い取り転売業者さんが最終販売価格を決めるときに問い合わせが来たとき。1の場合、情報元は大体、物件の管理を任されてる管理会社であることが多いです。管理会社がメインの会社はこの手の収益物件の売買の経験も薄いので売り出し価格を決めるとき、必ず外部の人に相談してきます。ワタクシのところにもそういう電話はよく来るので(昔、戸建用地の最終エンド価格を相談されてた縁が今でもあるんですw)そんな電話が来たら「お客さんたくさんいるから紹介してよ」とお願いしておきます。決まった金額がどう見ても安い場合、、これを料理します。この手法、、個人でも出来るはずです。(道を歩いてたらあちこちのアパートの入口に管理会社の看板がデカデカと貼ってあるでしょw)2の場合ですが、買い取り業者さんと元々パイプが太かった時期があり、今でもそんな営業さんが物件を仕入れる際に軽くこっちに聞いてくるのでそういうネタでその業者さんが買わなかった物件。(実際に買って転売できる物件なんてそんなにないんですw)これはおいしいですw。うちの場合、ハナから転売する気はありませんから途中の利幅は必要ありません。この手法もやりようによっては個人の方でも出来ます。実はこの手の業者さん、、実は過去ブログにも書きましたが今流行のSNSにウジャウジャいます。彼らは実はエンドの大家さんとはあまり縁が無いのでナマの大家さんってどんな人?って感じで見ています。中には不届きモノもいて自社で仕入れられない物件を会社の稟議から外して知り合いの仲介を通じておこずかいにしちゃうなんてツワモノもいますw。アウトロー系仕入れ業者さん、、この2者を攻略するだけ結構素敵な情報が集まってくるものです。ここで問題がいくつかあります。(今日は時間も無いので2つほど書きます)まず一つ目。相手に自分がどれだけ物件が買える力があるのかアピールしておかないと「単なるウザい大家さんらしき人」というレッテルを貼られますw。自分が余力ある大家さんであるかを見せるにはやはり「大風呂敷作戦」しかありません。なんとかして外に誘い出して飯を奢る(なぜか不動産屋はこれに弱いですw)、飯食って酒を飲むとワタクシ達の人種ってなぜかその人が鮮烈に記憶に焼きついちゃうんですw。鮮烈に記憶に焼き付けて貰うという作業を繰り返しやるのが早道です。SNSとかでそういう業者さんらしき人を見つける際、相手がウザいくらいに「自分は不動産屋で皆様のために頑張ってますw」ってことをアピールしてくるやつがいます。これはほぼ間違いなくSNSを集客ツールとして利用しています。そこに飛び込むとどうなるか?(大人なんだからそのくらいわかりますよね?)実は昔、m○xiに買い取り業者だけが集まる地下トピがあったんですがそこに集まってる業者さん、、たぶん会社から貰う給料よりこっちのおこずかいの方が多かったはずですwww。現在、mix○上ではリーマンショックの影響で大多数の「仕事人」が消えてしまいましたがFBとかならまだたくさんいますのでそういう人を探してみるといいです。(友人申請の時に「私、大家さんやってます。物件も買いたいのでいろいろアドバイス下さい」なんてやったら結構イケるはずです)あ、そうそう、、SNSで探すのはいいですがそこには大家さんの天敵、「新築区分マンション売り」の営業も多数潜んでます。彼らは比較的年齢が若いので(若くないとあんな仕事勤まるわけないですw)友人とかを見ると判断出来ますからそんなやつに友人申請しないでください。なんだか最後の方はグダグダになっちゃいましたが連載でお送りした「高利回りの罠」シリーズ。好評ならまた連載します。