りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)説教世代。うん、ラーメンはやっぱとんこつですねw(間違いないw)こんにちは。先週の土曜日は福岡で狼セミナーでしたが、まずはあんな大雨の中お集まりいただきありがとうございました。今回だけはワタクシも飛行機が飛ばずにセミナー自体が吹っ飛ぶんじゃないかと心配でセミナー当日は朝5時に起きて最悪新幹線で乗り込む覚悟でございましたが行きも帰りも無事に飛行機が飛んでくれ一安心でした。そんな福岡ツアーでしたが今回も地元の魚介類をたらふく食うことが出来、さらには今回アテンドしてくださった通称やむなし皇帝(SNSに頻繁にラーメンの食レポ載せるもんだから大家業よりこっちで全国区になってしまった方w)のご尽力で九州ラーメン+牧のうどん食い倒れツアーまで企画していただき飛行機に乗る最後の瞬間までグルメ三昧でございましたwww(家に帰ったらめでたく3キロほど体重が増えておりましたw)さて、そんな福岡から家に着き、テレビをつけたら参議院の選挙速報が放送されてました。選挙特番と言えば「池上無双」と言うことでワタクシ、NHK見ながら池上さんが司会のテレ東をザッピング観戦となったわけですが、正直なところ、その裏でわがジャイアンツが敵地広島で3タテの危機に直面してる報に接し、心ここにあらずでございました。国際公約なので予定通り実施するしかなかったとはいえ、景気後退がなんとなく見え隠れする昨今だけに個人的には据え置きでも良かったんじゃねーのと思いますがこればっかりはどうしようもありません。(仲手請求する時に消費税10%って言うのすごく言いにくいですw)言うまでもなく不動産は扱う金額も大きく消費税が2%動けば1億の売買でも200万分消費税が増えます。最近は消費税還付という手法が対策として認知されている関係で取引の度に2%をきっちり納める必要はありませんが、5%から8%になったときの増税感はズッシリ響きましたので今回もそれなりに増税感を感じることになると思います。(建物価格だけじゃなく内装工事や備品買ったりするものも2%アップなのでやっぱり不動産での増税感はすごいんじゃないかと)しかし先ほども書いたように消費税還付を考えるとこの2%アップは美味しいと考える人もいるようで最近聞いた話では例の金の取引(検索で飛んで来られるとイヤなので小文字に斜線引いておきますw)を使わずとも還付できるらしく早くも消費税還付も新時代を迎える模様です。(検索で飛んで来られるとイヤなのでヤバイフレーズは斜線引いておきますw)このブログの読者の方でもこの新手法についていろいろ質問してくる人がいますが、ワタクシの立場でこのスキームを語るのはそもそも力不足ですのでもっとわかる人を探して聞いていただけると幸いです。(何度も言いますがワタクシ、税金に関してはそれほど明るい知識は持ち合わせておりませんw)ただ一つだけわかることは同じ税理士の先生でもこの知識に明るく攻める税理士先生と「税金納めるのは国民の義務」とばかりにセオリー通りのことしか教えてくれない先生が存在するということ。不動産業者でも賃貸は得意だけど売買はうろ覚え、、とか買取転売は得意だけど投資物件の仲介は経験が無いなんて話がよくありますからその税理士さんが不動産取引に精通していないと意外な落とし穴に嵌ることがあります。実際、弊社の場合でも一時期不動産取引に精通してない税理士さんを顧問に据えていたところ新築レジ建てた際にいろいろな還付手続きを忘れられ都合400万くらい損しちゃいました。(最後は逆ギレされて「そんなに文句ばっか言うなら決算書類返すどころか全部燃やしてやる」って凄まれましたww)これって不動産物件での新築工事とかで役所の建築指導課に出向き、「これって解釈次第ではこうも取れますよね?」と担当者を攻めて玉虫色っぽい建築条件の緩和(ww)を勝ち取る設計の先生か建築指導課の担当者のいいなりで指導通りの物件しか設計出来ない設計の先生などでも完成する物件が変わってしまうのと一緒で、誰に依頼するかで成果物が変わってしまうんです。同じ資格を持つ人であっても相当な違いが生まれてしまうので大きな取引をする際には誰と組むかということは熟慮していただきたいのですがよくある失敗例が知り合い(友達や親戚を指しますが今回は特に親戚w)などのコネで紹介されてそこだけに仕事を依頼するってのはホント気を付けていただきたいです。いう組み方ってのはその人の実力で紹介されたのではなく単なる知り合いってだけで紹介されてるに過ぎないので実際にパートナーに決めてから「あれ?なんかおかしいぞ」と気が付いても妙なシガラミがあって変えたくても変えられなくなっちゃいます。(親戚づきあいに影響出ちゃうからもう変えられないって相談、、よく受けます)人選でお金が数百万から数千万変わるのがこの不動産投資ですからこういう時は実力を調べてそれ相応の費用が掛かるにしても結果的にはそっちの方が儲かる確率が高い成果物が出来るので相手が言ってることで何がホントで何が嘘かを見抜いて選択していただきたいと思います。(仕事は欲しいときは皆さん風呂敷を広げて来ますからそこを見抜かないといけないんです)あとは大手の方が信用できるって人。確かに大手の企業はコンプライアンスの充実で高いけど品質がいいものを供給してくれます。そこには単に大手の看板をぶら下げただけの営業マンも多く、歩合の領域が高い大手さんだと多少のコンプラに目とつぶり売り上げノルマに注視しがちです。言ってなんでもかんでも安く仕上げようとすると相手にそこを読まれて仕様ダウンというボッタクリ手法を駆使してきますので原価意識も大事になってきます。いう話は最終的に経験値がモノ言うので初めてやるって方にはハードルも高いですがこういう時は「誰と組むとメリットデメリットが多いか少ないか?」を考えると解決することが多いです。最初は検討する項目も少ないですが打ち合わせする機会を増やしたり、一度や二度の図面提出じゃまだ全然納得出来ねーぞって姿勢を見せてるうちに相手が「この人はちょっと手ごわい相手」と思い込み、ちょっとづつ真剣度数が上がって来るものです。今年は雰囲気的に不動産投資の一つの節目になってるからです。今、我々を取り巻く環境は1金融機関が不動産物件を見る目が変わってしまった(ジャブジャブ時代から渋々時代へ)2世界情勢がやたらキナ臭い(自国第一主義の台頭)3中国、韓国などの近隣諸国の地政学の大幅な動き4アメリカ以外は世界的景気後退の動き5事実上の移民受け入れ開始と戦後初めて世界の金融情勢と地政学的動きと国内景気が一気に動く可能性を秘めています。いう時こそアイデアや知識次第でたとえ小資本であっても大儲け出来る機会になる可能性が高いですから余力を残していつそんなチャンスタイムが来ても全力参戦出来るようにしていただきたいと思います。(えぇ、、ワタクシ、またもやそういう動乱期が来るんじゃないかと思っているんです)特に今、人生経験もそこそこ豊富な50代の方。ワタクシもそうですが、ちょっと前までは自分の言ってること、考えてることって経験不足が災いして幼いこと言ってんのかなーって思ってたのですが、いろいろな人と話しているうちに「なんだ、、今まで自信なかったけど俺の言ってることの方が正しいじゃねーかよ」って思うことが増えました。(要するに今まで自分よりの年上の人の意見の方が「亀の甲より年の功」で正しいと思ってたら自分の考えの方が正しかったと気が付くことが多いんです)ま、あれです。title台風の中お疲れ様でした。台風すら吹っ飛ばすとは恐れ入ります(笑)選挙いろいろ面白かったです、N国が議席取るとかまさかの展開ですがどうなるんでしょうね。titleセミナーお疲れ様でした。飛行機無事に発着良かったです。不動産買い取り業者さんと五分お話しました。その際、狼さんをイメージして、凄い実績があって高く売ってくれる親戚にお願いしてます、とお伝えしました。その営業さん、最後に会社名と名前を(良い意味で印象に残りました)念押ししたのは素晴らしいです。本当に私も投資信託(不動産投資の繋ぎで)難しく悩んでます。それほどでもないことに気づくには、自分もそれなりに年取らないとわからんですね。^^;如何にも凄そうに見えて、ん?みたいなことも多々あり・・・^^;まあ、サラリーマン社会でも、そんなのに騙されないようによくよく疑うようになりました。