りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)高利回りの罠その2。おっぱぶとかでググるのやめて欲しいんですのwこんにちは。本日も昨日に引き続き、「高利回りの罠」の第2回です。聞く話で地方などの物件で「地元の人が見送り気味の高利回りの物件」を仲介さんが融資まで付けて(大体こういう時ってフルローンなんですねw)物件仲介してるシーンがありますが、今日はこれについて考察します。現在、都内及び、主要都市部で高利回りの物件というのは相変わらずほとんど見当たりません。(あれば転売業者が6%の手数料払ってでも買っちゃうし相続がらみの普通の一般人が高値で買っちゃいますからw)理由はいろいろあるのですが昨今の不動産投資ブームで(「金持ち父さん症候群」と最近揶揄されているそうですw)プレイヤーが増えてしまい我慢出来ないお金持ちが自らの投資ハードルを下げて低い利回りでも満額で買い付け入れちゃうってあたりが主な理由ではないかと思います。業者同士の飲み会とかだと「ホント物件ないね~」って会話してるくらいですから仲介の件数は激減してるかと思いきや、、取引件数はあまり変わっていないそうです。仲介さんには売り上げノルマが大なり小なりあるので「いい物件が無いから売り上げあげられません」なんて上司に言えるわけもありません。(そんなこと言ったら電貼りの刑20000枚ですw)深夜まで追客やらされた上に電貼りの刑じゃもう寝る時間もありませんw。(電貼りはだいたい深夜から早朝に実行されます)そこで仲介さんは考えます。「全国区で融資する金利の高い銀行を利用して属性のいいお客さんに高利回り風味のちょい地方物件を売ればいいんじゃんw」。この手の物件はレインズなどを通じて一気にマーケットに出回るので融資のスピード感がモノを言います。高利回り系の物件を扱う仲介さん、大体客付け側ですから物件のコントロールが出来ません。力ずくでも融資を早く付けないと物件のグリップなんで出来ませんから金利がどうだろうとスピード感ある金融機関がお得意さんです。えぇ、、物件調査を慎重にやったり融資つけを都銀なんかでチンタラやってると、この手の「内諾まで2日とかの地銀さん」に後方一気で捲られちゃうんですw。(だからどんなスペシャルな属性のお客さんでも一発目に某金利の高い銀行(実名書くと削除依頼が来るのでここでは名前を伏せます)に連行されちゃうんです)あ、そうそう。昨日の記事を書いたら数人の方から「そんなモタモタ調査してるうちに物件が他のヤツに買われちゃうじゃんw」ってメールでご意見を賜りました。(ワタクシから言わせるとネットに晒された物件とかを焦って買うなんてろくな買い方じゃないですよと世界の中心で叫びたいですw)このやたら流れが急な物件流通のスピード感ってのはこういう融資事情が原因です。(こんな難局な時勢での物件探し、、、ってのが現在の不動産マーケットの実情です)ところで、仲介さんから皆さんのところに届く物件資料を見てると気付くと思いますが届く物件、都心とか主要都市部がスッポリ抜けてませんか?これって要するに高利回りに見えるエリアの物件を選んで「うちの扱う物件は全部高利回りなんです」って演出してるケースがほとんどなんです。「接道方向くらい調べとけっつーのw」(あとせめて近隣に何があるかくらい調べてから物件化しなさいってw)収益物件はもちろんキャッシュフローがあって初めて儲かるものですがそれよりも大切なのは保有期間中に何があっても負けない算段が出来るのかどうかじゃないかとワタクシ、思うわけです。利回りだけをフォーカスして売る手法(しかも利回りはホント夢みたいな想定利回りなんかの収支出しやがってw)やってるといつかそれ買ったお客さんに刺されちゃいますよ。某金利の高い銀行(しつこいですが実名書くと削除依頼が来るのでここでは名前を伏せます)は大家業での収入なんて見ないで顧客のサラリーマン収入の多い少ないを見て融資してますので地方の積算価格が出そうな物件であれば時には収益性を無視してでもオーバーローンが出ることがあります。(ここだけの話、慣れた仲介さんだと知ってることですがこの銀行さん、、写真の撮り方一つで融資金額を上げる事も出来ます)「1年でも早く始めた方が結果的にキャッシュが残りますからあれこれビビって悩むならとっとと始めましょう」と煽る仲介さんの甘い囁きを聞き入れてうっかり手を出してしまい「ここ2年くらい経って現況利回りが2%下がってしまいました。」なんて人、、心なし、最近増えてる気がします。不動産の価格はその時の時価ですからいつも同じ価格ってわけでもなく需要が無くなれば下がるし需要が上がれば価格も上がるものです。言ってしまえばこんなプレイヤーの多い時期なんて安くなるわけないんです。こんな高止まりしてる不動産マーケット、、いつまで続くかわからないのに「今買わないでいる買うの?」と素人大家さんを煽ってる人。何の目的でそんなこと言ってるのか・・・いずれ検証してみようかと思ってる次第であります。(え?いいの?www)それでも結果的にキャッシュが残れば。(こんな逆境の中でも「よくこんな素敵な物件買えましたねー」ってくらいのウルトラC的物件を買ってる人もいますから)しかしそんなウルトラCな物件、そうそう買えません。そのツケは物件の売却時に訪れます。収益以上に融資金額をオーバーローンで引っ張っておいて決済時の残債が綺麗に消えるなんてことそうそうないですもんw。(ひどい時は残債払って抹消なんて悲惨なことも起き得ます。)実はこれ昭和の終わりから平成初期に物件仕込んだ大家さんが食らってます。(仕込むって言うか金融機関が「ご所有の土地で大家さんやって楽々資産運用」ってそそのかされてやらかしちゃったんですけどねw)いつ売るかにもよりますが今から5~6年前くらいの安い時期に仕込んでいるならいざ知らず、こんな時期にフルローンで仕込んでキャピタルが出る可能性ってどのくらいあるんでしょうか?(きっと今まで頑張って稼いだキャッシュを吐き出して売却ってパターンになるケースが続出するんじゃねーの。)しかし、地方の高利回り物件が全部悪い物件ってわけじゃないんです。ワタクシもここ最近、地方の物件の媒介をいただくのですがついでに近隣物件なども調査してると「をを!!この物件、いいじゃんwww」ってのが時々あります。(ホント、、時々ですけどw)物件の遠隔管理は面倒だと言いますがほとんど余計な出費をすることなく地場の管理会社に適当に任せておくだけで儲かる物件ってのも確かに存在します。(ま、こういう物件はその地域に網を張ってる大家さんが買ってしまうので遠隔地の投資家に流れてくる頃には中間省略で売主さんは転売業者さんになってるんじゃないかと思いますが、、、)一方、地方の高利回り物件、、よほどの「再生スキル」と「幸運」を持ち合わせていないと買ってからが大変です。地方と言えども高利回りじゃないと誰も買わなかった物件ですよね?(普通なら地場のお客さんに出してそれでも買わなきゃ遠方のお客さんに回ってくるのがスジだからです)ただ、最近はこの手の「いわく付き全空物件」でも勇敢にチャレンジしてお宝物件に仕上げる異次元のスキルを持つ方も増えてきたのでそういう人は今後も一人勝ち出来るでしょうけど、、問題なのは大したスキルが無いのに単に高利回りに見えるからってフルローンで物件買っちゃってオーナー気取りの人。(久しぶりなので今日は思いっきり毒吐かせていただきますw)中には直近5年間くらいの修繕費を甘く見て買ってる人がいます。仲介は基本的にそこまで計算して物件は出してません。(仲介で手数料貰うまでに何も起きなちゃOKって仲介さん、、まだ点在してます)この話、最近の不動産投資本にはしつこいくらいに書かれていることなんですが実際に自分が買うとなると「対岸の火事」みたいに捉えている人がよくいます。銀行に提出する物件概要書を見せて貰ってこっちでも収支を弾いてみるのですがこの部分の数字が甘めじゃないと「欲しい」って利回りに見えなくなるからなのか、、この部分をほぼゼロにしている業者さんもいます。いう物件の末路たるや悲惨です。築20年とか経過しているんだからエアコンとか給湯器とかキッチンとか洗面台とかフローリングとか交換するかもしれないってアタマに入れておかないといざって時に競争力を失った「家賃下げて募集すればいいやw」って物件になってしまうんです。長くなったのでまとめますが、なぜ高利回りなのに地元の投資家が買わないのか?物件の修繕を考えると「こんなに高利回りでもあまり儲からねーかもしれねーな。」って思われているからなんだってこと、よく覚えておいてください。最近のデキる大家さん、このへんを冷静に見て買ってます。わけで明日に続きます。塾長さんから着信あり。「これはこれは塾長、ごぶさたしております。「お~、おおかみかよ。「申し訳ありませんっ!あれから箱根合宿とか諸々あって・・なかなかお伺いできず申し訳ありませんでした。「あ~箱根か、あのブログのうるせー法螺貝の話だったよな。