りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)メロンを頬張りながら9末を憂う。昨日の夕方に次回の10月セミナーの当選メールを一斉送信しました。申し込んだのに届いていないって方は念のため迷惑メールボックスをご確認ください。我々、、9月の月末だってのにヒマですww(新戦力君なんか暇を持て余して車洗ってるしw)ワタクシなんか団員様からいただいたメロンに舌鼓ですwなにが起きて暇なのか、、なんて詮索されないように本日も昨日に続き「狼セミナーで聞きたいこと」のセミナーではしゃべらない質問にお答えします。言うことで今日のネタは「都内激安の戸建を仕入れ出来る秘策ありますか??」です。都内で激安戸建てを仕入れてシェアハウスかなにかを運営しようって思ってるんじゃないかと思いますが、昨今の不動産価格の高騰を考えると最終的な成功パターンはここに行き着いちゃうんじゃないかと、、、。ワタクシも都内で今から投資物件を仕込むとすればこのパターンが一番投資金額もリスクも低いのでむしろこれ以外の方法があったら教えて欲しいくらいですw。築古戸建ては安いのと引き換えに自力で再生出来る能力が無いとむしろ割高になる可能性もあります。(当初はセルフリフォームだったのが途中から手に負えなくなり業者に頼んでめちゃめちゃボラれたとかw)かと言って最初から最後まで自力でリノベするといつ完成して貸し出し出来るのかわからないというサグラダファミリア状態にもなりかねませんのでどこまで自力でどこから業者依頼かを先に考えて仕込まないとやっぱり痛い目に遭いますw手慣れた人だとそんな築古戸建てに買付入れる前に業者さんを呼んで見積もりを作って貰いそれに収支を充てこんで損か得かを検証、、そこから業者さんに頼まなくても出来ることは自分でやり工事費を下げる傍ら、「おら、こんなめんどくせー物件を売値のまま売るってわけじゃねーよな?ww」と仲介さんに凄み、まんまと「鬼指し的買い値」で物件をGETしている人も最近は増えてます。こんな仙人みたいな人の話を聞いてると「都内近郊のワンルーム投資がいかにバカなのか」ってことがわかるってもんですが、実は旅団内にもこのワンルーム投資で莫大な利益を上げてる人も少なくないんです。両方の共通点ですが、これは「彼らがどうやって物件を仕入れてる」ってところで、双方、建築の知識を駆使して鬼指し出来る物件を選んで買ってます。8月に建築系の講師をお招きしてセミナーをやりましたがあの講師陣も自前で物件を仕込むときは、結局のところ、「自前の建築知識を素人同然の建築知識しか持ち合わせていない不動産仲介業者にぶつけて売主を凹ませて無茶な買い付けを通している」だけです。「なんだよ、、要するにそんなプロレベルの建築知識が無いと鬼サシ出来ねーのかよww」そう思う人も多いとは思いますがこの技術、、別に建築の知識が豊富である必要もありません。建築の知識があるように見せるだけで不動産仲介業者ってのは妙に身構えたり下手するとこっちの言いなりになって売主さんに交渉してくれることも多いんです。「並の不動産業者」なので当然のように建築の知識はそんなにありません。そんなワタクシが相手仲介さんに自前で持ってる建築知識を誇示して売主さんと無茶な指値交渉するとき、、どうやってるかと言えば、先に手慣れた建築屋さんと一緒に物件を見て「こういうこと言っておくとプロの建築屋さんっぽく見えるよ」ってことをメモして多少アドリブを利かせて、「さも自分の知識のように振る舞うこと」に他なりません。効果は絶大でワタクシのつたない建築知識であってもそこそこ対峙出来ちゃうので時々いる「不動産屋のくせしてやたら建築知識が豊富な仲介さん」以外はほぼ打ち負かすことが出来てますw。逆にこう言う「建築知識が豊富な仲介さん」がその物件の仲介をやってる時点でその物件の価値も理解してるはずですからそんな仲介が持ってくる物件にいくら鬼サシしても「は?オマエ、何言ってんの?」とバカにされ買付なんか受け取ってくれるはずもありませんから最初から戦う必要もありません。いいですか?狙いは「建築知識が素人同然な仲介さん」です。(ケンカするにしてもボスキャラにいきなり殴りかかるより周りにいる弱っちいのを狙って一方的にボコボコにする方が勝率も上がるってのは先のビーバップハイスクールでも実証済みですw)と言ってもこっちは付け焼刃的な建築知識なので当然、多少は間違った建築知識を誇示しちゃうかもしれませんが案外「ん?こいつ、、なんか間違ってること言ってる気がするけどもしかして俺の方が間違って覚えてるからなのかな?」」と段々勘違いしてくれることが多いので多少間違った知識でも自信たっぷりに言うのがコツです。(あとで素人の付け焼刃だとバレてもその情報が仲介業者間のブラックリストに載ることもありません。そんなもんそもそも存在しませんからw)これが「息を吐くようにウソをつく」のそもそもの原型なのですが、これを続けているうちにどんな嘘でも平然とした顔でつけるようになります。不動産投資は相手に舐められないことが一番大切なんじゃないかと思うワタクシ。(特に仲介に舐められると養分のされちゃいますからw)今日みたいな質問をされればこんな人間臭い答えしか思い浮かびません。wだって「安く買う秘策」って結局、こういう騙し合いが出来て初めて手に入れることが出来るんですから。いいかげん涼しくなって欲しいんですのwこんにちは。昨日のブログで「あと一部屋が埋まらねー!」と嘆いていたワタクシ。その部屋を埋めるべく策を授かろうと読者の方にお願いしたところ、いろいろな策を教えていただきました。別部屋の日本人に10万渡して部屋を変わってもらう。上手くいったら以降その部屋は日本人専用とする。うちのシェアは日本人の入居であれば案外、何もしなくても埋まるのでダメ部屋を日本人向けに仕立てて良さげな2階の部屋を外国人女子にあてがえばいいんですね。他人さまから授かった知恵ですがさも自分で考えた知恵っぽく偉そうな態度で管理会社さんに伝えたのですが意外な返答が返ってきました。・・・あれ、、、おかしいな?朝、HPを見たときはまだ一部屋空いてたはずなんですけど。!!いつの間にか満室になってんじゃんwwwもしかしてワタクシが昨日のブログで空室を嘆いてるのを見て無理やり満室にしたんじゃねーの?wwとも思いましたがこの部屋も案内一発で欧風30代女性で決まった模様です。(申し込み書見たら確かにそうなってましたw)と言うことで我々のシェアハウス、、とりあえず満室達成でございます!!!(やはり一度全部埋まってみないと不安いっぱいですからよかったですw)ただあれです。満室になったのはあくまでも内装もなにも全部新品だからじゃないでしょうか?(いわゆる新築プレミアってやつです)と言うことで満室になったくらいで浮かれること無くダメ部屋はダメ部屋として捉えておかないと将来的にはヤラレテしまうので他の人からもいただいた策を速やかに実行していきたいと思います。(我々、ハイジ部屋でホトホト懲りてますからw)さて、シェアの空室っぷりをもっと書こうと思ってたのですが満室になってしまった関係で本日は予定を大幅に変更して違うネタ書きます。先日のセミナー募集時の「ワタクシに聞きたいこと」で「買ったら死亡」物件の特徴ってどんなのですか?ってやつです。この買ったら死亡って定義ですが、ワタクシがこう聞かれれば「持つに持てない、売るに売れない」って物件じゃないかと答えます。不動産投資の場合、不動産業者のように買っていきなり転売利益を考えるのではなく部屋を貸した対価から諸々の経費や返済、税金を「差っ引いた残り」がいかに多いかがキモです。これが少ないだけならいいですが買ってから空室が目立ってきてどうやっても埋まらないって場合、下手するとこの「差っ引いた残り」が残るどころかマイナスになることもあります。全部埋まってるのに「差っ引いた残り」がマイナスになるって人も最近は多いようで、これの原因は大体、買うときに仲介さんが出してきた収支予定表に都合のいい数字が盛られてそれが実際と大きく乖離しているってケースじゃないかと思います。いう物件を一度保有してしまうとマイナスがなかなか解消されず気が付いた時には本業の収入にまで手を出す羽目になり投資のつもりで始めた不動産がお荷物になってきます。なるとそこから逃れたくなって売却って言葉が脳裏をよぎりますが、恐らくその売りたい値段は自分が損しない範囲でしょうから売るに売れないはずです。(抵当権がパンパン過ぎて売ってマイナスじゃ売りたくないですから)こうなるとここから脱却するには買う時より困難な道が待ち受けてます。(と、この手の話は過去ログに散々書いてるのでそっちをご参照ください)そうならないためにはそんな「買ったら死亡(なぜか「死亡」って打つと「脂肪」って出てくるのですがこのPC壊れてんでしょうか?w)」物件を掴まないためには買う前にその特徴を掴んでおく必要があります。「今まではちゃんと敷金礼金取って募集してたのに直近の賃貸契約はゼロゼロ物件で募集している」なんてパターン。(月並みでごめんなさいw)恐らく売り出すときに空室が多いと指し値されたり銀行評価が低くなって思ったような融資が引けなくなるのが嫌で売る直前に空室部分を埋めてしまおうってパターンです。これは物件を買うときに参考にするレントロールの「原契約(その入居者が一番最初に交わした契約)」を見れば一目瞭然です。繁忙期でもないのに似たような時期に一気に入居しているときは要注意ですので「なんでこんな一気に部屋が埋まってるんですか?」と軽くツッコミ入れれば大体化けの皮が剥がれるものです。次に定番の「下駄ばき物件」。都内やその近郊で売ってるレジ物件で新耐震クラスの平成モノレジで販売利回りがやたら高いのがありますがこれはよく見ると1ワンルームなどの狭い部屋のオンパレード21階部分が店舗事務所部分ってことが多いです。1の狭い部屋のオンパレードは多少調整もききますが1階が店舗事務所だと一度空室だと次回がいくらの賃料で決まるかなんて「神の味噌汁(神のみぞ知る)」です。(事業用賃貸って需要が無いと家賃がいくらになるかわからないので仲介さんの「想定賃料」なんて信じちゃいけませんw)楽勝で埋まるのであればいいですが、そういう物件を仲介さんから貰って検討する際、「この店舗部分が埋まらなかったらどうする?」ってのを考えておかないと後々、想定外の事態が起きます。(想定外って言っても要するにいくら募集しても埋まらないってやつですけどねw)と、ここまでは最近の不動産投資本にも書いてあることなのでどうでもいいんですが、不動産屋的見地で言わせていただくとやはり不動産屋さんによってそういう物件を容赦なく嵌め込んであとは知らん顔って場合が一番「買ったら死亡」物件になりやすいです。どこの仲介さんがあぶないとかはワタクシも物確やっててわかっているのですが(と考えただけで固有名詞として脳裏に9社登場しますw)彼らがおっかないのは融資を付けたいがために無茶苦茶やってくることです。この無茶苦茶、、ブログで書くと一部の会社から「事実無根の名誉棄損」とか言われそうなので書けませんが、事実として様々なエビデンスの偽造なんざ朝飯前です。これをやられると素人の投資家さんは見抜くことも出来ずに物件を掴まされて1年くらいして「あれ?なんでお金が残らないんだ?」と悩むんじゃないかと思います。この時点ですでに仲介さんは見事に売り抜けてますからそんな仲介さんに「なんか、、買った物件が思うように儲からないんですけど、、」なんて相談しようものなら判を押したようにきっとこう言うはずです。「ではこの物件、売りましょう。なーに、、買った値段よりも高く売ることが出来ますよ。不動産物件ってのはこうやって転々と所有者変更を経て廻ってるってことを理解していただくとなんとなく「買ったら死亡(何度やっても「脂肪」って出てくるのはなぜなんでしょう、、)」の物件が見えてくるはずです。時間があればセミナーでもう一度お話したいと思います。更新時間なので本日はここまでです。どこに引っ越したか知らなかったんですのwこんにちは。今月下旬から無事に稼働し始めた我々のシェアハウス。一気に全室埋まり満室になるかと思いきや、、最後の一部屋が埋まりません。この埋まらないお部屋、、1階リビングの真後ろにある部屋なのですが、リビングの後ろということはリビングからの騒音がうるさい上に(費用の関係上大した防音措置も施してねーしw)部屋からの出入りが丸見えという悪環境。こんな部屋に高い家賃を払ってまでこの部屋に率先して住みたいってやつも少ないでしょうからあまり強気な家賃設定でもありません。運営上のポリシーで以下の足かせのような条件が付いてます。こんな部屋だってのにこの3つの条件が付いてるもんですから日本人の男性が内見したいと申し込んで来ても管理者側では内見させることなくお断りしてるそうです。オーナー側からしたら「そんな都合のいいやつなんて来るわけねーんだからとにかく埋めちゃえよw」って言いたいところなのですが運営者側のポリシー(日本人と外国人比率50・50)はある意味「鉄の掟」。このバランスを崩すとシェア自体の運営方針が崩れちゃうので長い目で見れば従わざるを得ません。言え、赤井親分のシェアなんて親分がハワイに遊びに行ってる間に空いた3部屋が一気に埋まってるなんて話を聞くとやっぱり「そんな都合のいいやつなんて来るわけねーんだからとにかく埋めちゃえよw」と声を大にして叫びたくなります。一度は申し込みが入ったのでワタクシ、てっきり満室になったと思ってたんです。その後いつまで経っても満室の更新にならないので(HPで随時確認出来るんです)管理会社に電話すると、、たしかに一度は申し込みが入ったのは事実でその後、他の新規に完成したシェアの方が通学に便利(とか言ってますが実はそっちの方がちょっと豪華らしいですw)と言うことで振替えられちゃったそうです。「そうは言ってもこれから新学期ですから心配ないですよ」と管理会社さんは言いますが我々、やっぱり入居って「勢い」を見てます。思うに、賃貸募集って「勢い」みたいなのがあって埋まりそうだなって部屋はバンバン内見が入ってすぐ埋まるけど「なんかこの部屋は条件悪そうだな」って思う部屋は内見自体にも勢いがありません。この傾向ってずっと続くことが多いのでそんな「勢い」のない部屋は他の部屋とは違うサムシングを考えておかないと毎回客付で苦労するものです。大家業界ではそう言う部屋を事前に把握してる人が多く、対策として代表的な客付けアイテムである「クネクネライト」とか「クネクネミラー」、果てはIKEAで売ってる見た目北欧風なインテリアを並べてモデルルーム化して内見に備える人も多いですが(アクセントクロスなんてもの最近は当たり前のように使ってますよね?)シェアの部屋ってそもそも間取りが狭くてモノがあまりおけない関係で個室の見栄えってあまり良くは出来ません。(だからって高価な机や椅子、ベッドなんてやってたら初期費用段階で採算割れしちゃうしw)ウチで保有する都内某所のRCレジにも通称ハイジ部屋なる部屋がありますが、あの部屋も退去連絡があるたびに「さて、今度はどうやって埋めようかな?」と悩みますが、おそらく今回のシェアハウスも保有している限りこの部屋がダメ部屋として君臨することでしょう。なるとこのダメ部屋をどうやってうまく回すかが肝心です。家賃を下げてしまえば一気に解決なのですが長い目で見るとその効果もいつまで続くかわかりません。(安い家賃に慣れちゃうとそれが当たり前に家賃に見えちゃいますから)だからってこの部屋だけ内装を奢ってゴージャスな居室にするとその費用を回収するまで実質的に家賃は上がらないことになります。こんなに金掛けて回収するのに何年掛かるんだよ、、とwと言うことでここでお願いです。どなたか「予算10万でこのダメ部屋を復活させる方法」を迷えるワタクシにご伝授ください。(と、いつものように読者丸投げ企画ですwww)例えば「こんなグッズを置くと入居率アップしますよ」とか「安い防音の方法を知ってるから教えますよ」とかなんでも結構ですが30代以下の外国人女性がターゲットになるのでオトコが喜びそうなグッズとか言って妙な写真をコメ欄に載せたら容赦なくぶん殴りますのでそのつもりで(特に山田君、、君は何も考えなくてもいいからねw)。「をを!!!これは画期的な方法なんじゃんww」って方には「狼と行く!都内大盛りメシ食い倒れツアー」の参加権利を授与します。注:本ツアーはワタクシの奢りではとバスにて都内の大盛り店舗を渡り歩き炭水化物を大量摂取するツアーです。「刺したくなるネタ」が多い気がするんですのwこんにちは。例によって9末の超押し込み時期に翻弄され続ける我々。なってますw)そんな火曜日、、またもや事件発生です。実はちょっと前に売買を依頼された物件があるのですが(都内某所の実需用区分レジです)、どうやらこれを買おうとしてた買主が逃亡した模様です。ま、今どきは買付け入れても売買交渉の過程でいくらでも途中で頓挫することもあるので驚く話じゃないのですが、この買主、、わざわざウチの会社にまで押し掛けて来て「現金で買うから今週中に契約したい」ってめちゃめちゃ息巻いてたんです。会社まで買主さんがやってきて「現金で買う」と言われれば多忙な月末な我々でもなんとか時間を工面して売契の準備もやるし、売主さんにも「こんな積極的な買主さんですから月末にちゃっちゃとやっちゃいましょうよw」お伝えしてます。したくないので本来であれば相手仲介さんと契約内容を詰めたりして書類を完成形に持ち込み余裕しゃくしゃくでいたいところだってのに当の仲介さんがつかまりません。おかしいと思って会社に電話してみたのですが、不在なので折り返しお電話しますの一点張り。契約が佳境の差し掛かった時にこう言うことがあると、相手になにが起きてるかくらいなんとなくわかります。(えぇ、、仲介さん、きっとバツが悪くなって一切の接触を絶って来たんでしょう。)しかし何度も言いますが、こういう時売主様の矢面に立つのは我々です。仲介さんから「申し訳ないですがこの話、無かったことにしてください」とか言われれば刺したくなる気持ちを抑えて売主様に事の顛末を丁寧にご説明差し上げて許しを乞うのですが、連絡なしに話が消えちゃうと説明も出来ません。今回はこの買主さんの名刺が会社にあったのであわよくば両手仲介を期待しつつ、この買主さんの携帯に電話してみました。会社にまで押し掛けてきて「現金で買う」って言ってた買主さん、、やっぱり逃亡した模様です。新戦力君が朝から「リラっくまいいよ~」ってうるさいんですのwこんにちは。ワタクシのブログジャンルに「晒しちゃってもいいですか?」のコーナーがあることは本ブログをお読みの方ならご存じかと思いますがそんなワタクシのブログのメールフォームにまたもやワケのわかんねー営業メールが飛んできました。一週間で10通くらい飛んでくるのですがこれをいちいち晒してると日々のブログ更新が全部「晒しますよコーナー」になっちゃうので最近はあまり晒すことも無かったのですが、今日はちょっと不動産に関係ありそうなのが飛んできたので晒します。------------ここから------------□狼旅団@地下潜伏中様にメールフォームよりメールが送信されました。05:55:11件名:【クローズドASP】高額報酬のご連絡(レントラックスの○島です)ホスト:119.104.38.91--------------------------------初めてご連絡させて頂きます。【アフィリエイター様を公募せず、こちらからの勧誘や紹介のみでご登録頂いているASP】でございます。下記サイトを拝見いたしまして、是非とも、弊社ASPにご登録頂きたいと思いまして、この度恐縮ながら、ご連絡をさせていただきました。下記にてご紹介させて頂ければと存じます。■イエ○ールhttp://www.rentracks.jp/rdct/761/p1272-3.html単価:9,257円(税込)承認率:通常条件から100%保証・当月中承認(成果発生後1~2営業日以内に承認いただけます)リスティングで人気の高い案件です。全国どのエリアからでもCVが発生します(実は他の案件ではCV発生しない地域がございます)■スマ○スターhttp://www.sumaistar.com/sell/promo/ssflrRentaracks?utm_source=Rentaracks&utm_medium=Affiliate&utm_campaign=Sell_MainLP単価:9,603円(税込)承認率:89.39%単価・承認率ともに交渉可能案件です!LPも優れている案件です。承認率:80~90%・LPが洗練されておりCVRも高く媒体様からも人気の案件です。ともに交渉可能でございます。※開始したばかりで未計測スタート時でも100%承認保証(当月承認)適用可能です。LPが少し未熟でして、CVRが低く、現在改修いただいております。改善次第では、良案件となる可能性がございます。※開始したばかりで未計測エリアが比較的に狭く、CVRがあまり高くない可能性がございます。サービスですが、こちらもお勧めでございます。承認保証が適用できるかがポイントとなっております。ご検討を頂けますと有り難く存じます。引き続きまして、宜しくお願い致します!弊社には他にも多数の案件をご用意しております。○島------------ここまで------------ワタクシ、この手の話で専門用語がわからなかったので大手広告会社勤務の団員Tさんにメールを送り解説して貰いましたが、要するに「アフィリエイトの手先をやってくれませんか」という勧誘のメールだそうです。普通のアフィリだと登録制で誰でも手軽に始めることが出来るそうなんですが、ここは審査か紹介が無いと出来ないらしく、ワタクシのブログがこれらの広告主に優良な見込み客を運んでくれそうなブログサイトだと判断されてるからなんだそうです。(なんかそう言われるとあまりうれしくない話ですw)で、どうやればお金になるのかと言うと、1ワタクシがこれらのサイトの広告バナーを貼る2広告先のLP(ランディングページと言うそうです)に飛び飛ばされたやつがそこで無料査定する3結果的に不動産を売りたい人の個人情報と物件情報をゲットされることになる4その人には、この広告主と契約している不動産会社複数社からじゃんじゃん電話が掛かってくる(ある意味、中古車査定にデータを載せた瞬間にバンバン電話が掛かってくるのと同じ仕組みですねw)と、ここで気になるのが「承認率」という数字。ここまでの作業を完了するとCVした(コンバージョン:完了って意味らしいです)と言うそうで、このCVした中からどの程度お金の支払い対象になるか、ということだそうです。個人情報が取れても意味が無いようなケース(営業エリア以外とか、データが抜け漏れが多い、とかニセデータだったりとか)を除外するわけですが、その除外される率を100%から引いたものが”承認率”となりこれと単価の掛け合わせた売り上げが収入となるそうです。あとLPとかCVRとか難解な言葉もありますが、おおよその内容はわかりました。要するにネットで価格査定を依頼するってことは「お金払っても売り客の個人情報が欲しい」と思ってるお腹を空かせた不動産屋に高タンパクなエサを放り込むってことと同義語なんじゃないかと。w中でも特筆すべきは最後の広告主の「ソニー不○産様(怖いので一部伏字で表記させていただきました)」。大手企業とはいえ、まだ不動産業界に足を踏み入れて間もない企業だし、ネット広告主体で営業活動やってるのでこういう手法で集客しないと顧客獲得も難しいのでしょうか?(「難しいのでしょう」って断言すると怒られそうなので疑問形にしました)こうやってリフォームの見積もりのLPに飛ばされてそこ見た一般の人がここにリフォームを申し込んで工事して得られた利益がこうやって回っているのかと思うと、、一体どんな額の見積もりが出てくるのか・・・?、、ワタクシ、非常に興味があるところです。最後になりますが、このメールの送り主のメール送信時間を見ると早朝の5時55分。アフィリで1億儲けたとか豪語する方もいますが・・・お金を儲けるのってやっぱりそれなりに苦労しないとダメなんですね。(もしかしたら自動送信ソフトでガンガン送り付けてるのかもしれませんけど手作業でやってるとしたら・・・寝てた方がマシな気がします。手作業と言えば先週お申込みいただいたセミナー申し込みメール。こちらも現在、手作業で返信メールを作成しておりますwww(5年もやってていまだにアナログ作業なんです。)当選者全員に送り付けるにはまだ途方もない作業になりますので今しばらくお待ちください。(月末の決済と同時進行なので作業が全然追い付きません。