りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。不動産業者さんは決済に追われ忙しいはずなのですが・・・おかしいなぁ。うちは滅多に月末の決済ということは無くw大体、まったりしてます。同業者さんから「狼のところはいっつも月末、暇なんだねぇ」と言われるのも癪なので「忙しいふり」だけはしますw。月末は出来るだけ業者さんの電話に出ないよう心がけていますw。言い訳無しに月末の決済ってホント少ないんです。仕事が無いときは自社物件購入の野望で燃えています。うちで収益として購入する物件は基本的に「自分がよく理解しているエリア」です。土地勘が無いエリアではおっかなくてとても投資なんて出来ません。しても欲しいときはそれこそ理解できるまで1週間でも通い詰めてひたすら情報収集。通い詰めればおおよそ感覚くらいは掴めるものです。(嫌いな人を好きになる時いいところを見つける作業に似てますw)そんな中、今朝ブログを読み漁っていたのですが気になる記事を発見。我が心の友ジェービルさんのブログです。(勝手に載せてしまってごめんなさい。)うちの新築マンションの内覧会にもいらしてから事あるごとにお話をさせていただいていますがいつも「この人に早く追いつきたいな」と思う方のお一人です。今朝のタイトルは「負けない不動産投資」。あまりに良い事書いていらっしゃるので不慣れなツイートまでかましてしまいましたw。内容はお読みいただければおわかりだと思うのですが商業ビルがなぜヤバイのか住宅地での勝ち組・負け組のくだりは短い文章の中でもものすごい情報が凝縮されています。(こうやって短文で伝える能力はどうやったら得られるんでしょうか?見習いたいです)ワタクシが下駄履き物件を嫌うのもこれが理由のひとつです。店舗として1階が下駄履きになっている収益モノはいつまで賃貸が維持できるかわかりませんし退去するだけならいいですが家賃滞納・夜逃げなんてことになれば被害は甚大です。この手の下駄履き物件がよく利回り10%オーバーで出てきますがよくよく考えないととても怖い物件です。(入っているテナントさんをデータバンクでチェックするくらい慎重になります)ジェービルさん自ら保有する物件は築古のレジだったりバイク置き場だったりアパートだったりするのですが(ワタクシ不動産屋から見ても良い意味でもはやプロでないと扱えない物件ばかりで脱帽します。)すべて「帝都板橋」付近のドミナント政策で保有されています。土曜日のアパート経営フェスタで講師をされた沢田冨美子さんは良い意味で我々不動産業界でもかなり有名人ですがあの方も自分が知らないエリアには投資しません。知らないエリアでもOKなケースもありますが、不動産投資は大儲けする事よりも「絶対に負けない」という投資スタイルも必要ではないかと思います。不動産投資は投資金額も数千万以上と非常に高額なもの。銀行の悪口を言うわけではありませんがいつも不動産投資家の味方である訳がありません。銀行がその気になれば虫けらのように扱われることも否定できませんから。(事実、そういう方をたくさん見てきました)こっそりと年に1回くらいは融資してる物件の評価の見直しくらいはやってますからある日突然担保不足なんて判定する可能性が無いわけではありません。いつもイケイケフルローンな方もちょっと読んでいただけたらと思います。ネタに詰まって他人のブログをネタにするなんて小賢しいこと覚えやがって・・いえいえ・・良いものは良いんですよw。TOPテレホマン参上!今日は休みなので今週土曜日にやる例のセミナーの原稿をまとめてます。セミナー講師なんて本業でもないし1回きりということで引き受けたのですがズルズルと回数が増え今回で3回目。どれだけ大人数の前でも普通に喋れるようになりました。「これが本当に最後の最後ですからw」ということなので最後くらいきっちり制限時間内でうまく喋ろうと思うのですが、せっかくなのでいろいろ喋りたいし教えたがりなワタクシ。まとめたらうまく時間で収まるのかあれこれ考えてます。まともに喋ったら3時間でも収まらないことを1時間ちょいで話せというのも無理があるかと思います。他のセミナーに行くとその辺うまくまとめていらっしゃる講師さんがいます。これは能力の差ですね。ワタクシには真似できません。セミナーで喋れない分は親睦会と言う名の飲み会で喋り倒すからいいのですが。言っても皆さんお金を払っての参加なのでワタクシもどうやったらもっと上手に話せるのか参考にしようと今月はまめに時間を作っていろいろな不動産セミナーに行ってきました。セミナーの内容は正直どうでもいい話だったので覚えていませんがw喋りが本業だけあってみなさんお上手でした。そのなかでコツらしきものがちょっとわかりました。・声の大小で伝えたいことを分ける・内容を深く掘り下げないたぶんこの2点。ワタクシがいけないのはなんでも深く掘り下げすぎる事。これで時間を消費してしまうようです。考えたら不動産投資の本でも自己啓発の本でもさわりの部分は書いてあっても深く掘り下げたことは書きません。そんなこと書いてたらページがあっという間に足りなくなります。セミナーは大多数の前でやらないといけないので掘り下げるよりも幅広くセンテンスを説明する方が優先されるんじゃないでしょうか?一通りだーっと話して、細かいことはこのあとの個別相談会と言う名のクロージングによってお客さんを取り込むことが目的なのですから大多数の前で掘り下げてはいけないという理屈は理解できました。(確かに今回聞きに行ったセミナーほとんどが「細かいお話は個別に受け付けています」となっていました)個別に何をするのかと言うと、この掘り下げた部分に課金するのです。「この〇〇を〇〇すると〇〇になります」とぼかした表現するんですねw。話はちょっと逸れますが、ネット上での情報系アフェリエイトの商品は大体この手法を取ります。100万円分の情報を先着10名様に5000円で販売しますとか言うやつです。(そもそもこの100万円という価値を誰が決めたのかがすでに疑問ですが・・)ちょっと掘り下げて説明しますが、ネットの普及に伴って在宅ビジネスというジャンル出来たのが今から約15年前。その頃は100Mの光ファイバーなんてものはなく128KbpsのISDN回線(128Kbpsつったらネットでたった5分のHな動画を落とすのにどんなに早くても8時間以上かかるんです。良くてもADSL回線。夜11時から繋ぎ放題になる「テレホマン」の時代w。(繋ぐ時、ピーーーガリャガリャリャリャなんてやつw)ヤフーオークションがまだ何を売っても良かった時代に「情報」という商品をねずみ講式に販売を始めたのがたぶん最初です。ダイヤルQ2が廃れてネットで何か金儲け出来ないかなんてまじめに考えていた古き時代。(秋葉原で「インターネットください」って真顔で言ってるやつがいましたっけ)ITバブルが起こるちょっと前、楽してお金儲けをする方法~寝ていてもお金が振り込まれます!!なんて盛んにヤフー掲示板を賑わせていました。今でもいるのかはわかりませんがよくヤフオクで札束を証拠として写真で載せている方がいらっしゃいました。(このころはこれが一番インパクトがありました)当時、この見せ金写真を撮影していたのが何を隠そう一部の不動産業者でしたw。数千万の仲介手数料をごそっと銀行から下ろしてきて(当時はATMでいくらお金を下ろそうと制限はありませんでした)きれいにテーブルに広げて写真撮影。その見せ金写真がヤフオクで売れた時代があったんです。この手の情報すべてが無益な情報だとは思いません。お金を出して得た情報によって買った人が有益であれば何も問題ありません。ワタクシの経験ではこういう情報は何か「オチ」があります。昔の「激裏情報サイト」みたいなものです。以前にも書きましたが鉱山を掘る人とその鉱山を掘るスコップを売る人がいて、アフェリエイターさんはこの鉱山を掘るスコップを売る人です。その鉱山で金が出るか出ないかは関係ありません。スコップがたくさん売れればいいだけの話。ワタクシも週末のセミナーで「おまえも同じ穴のムジナじゃん」と後ろ指を刺されないようにしないといけませんねww。有益なお話がたくさん出来ればと思います。不動産の世界は仲介がしっかりしていれば売主も買主もWIN-WINになることが多いです。ついでに仲介も儲かる・・と本当はこれが一番いいのですが。うまくいかないものですw。まわりくどく書いてるけど要はセミナーへのお誘いってことですかい?と思われたアナタ。スルドイ洞察力ですね。今日は馴染みのお客さんに頼まれて一緒に物件を見に行ってきました。今回、このお客さんが買うか買わないか悩んでいる物件はワタクシの出した物件ではないので仲介は出来ません。ここでこの物件を買ってしまうとワタクシは1円にもならないばかりか次の物件をワタクシから買うまでのスパンがあいてしまう恐れがあります。考えてもこれを買わせてしまうとワタクシには不利になります。本音で言えば買うのを邪魔したいwww。(イケナイ悪魔が囁きますww)物件がダメ物件ならクソミソにあれこれケチつけてそうしたいところですが・・・これが良いんです。