前回のブログ見たらスタンプを売ってる場所のリンク貼ってませんでした。(これじゃ売れるわけがありませんねw)と言うことで今回は販売リンク貼ります。https://store.line.me/stickershop/product/1087569/jaさて、そんなリンクを貼ったところでワタクシ、今回のLINEの報酬システムに重大な問題点を発見しました。通常ラインスタンプは現金で買うかLINEコインという仮想通貨で買えるのですが基本的にLINEコインに誘導されるはずです。このLINEコインってのがどうもクセモノで現金と比較すると交換レートが違うんです。↓これが我々のフトコロにwその2LINEコインで買う(ポイント1点で2円換算なので50ポイントでスタンプ買えます)↓コミッションは50%なので25ポイント(1点2円なので50円)↓これが我々のフトコロにwその2のLINEポイントって換金すると手数料なんだか知りませんが実際は1点=2円じゃなくて1点1.47円らしいんです。LINEのコインってFXみたいにスプレッドが存在するんです。1.47円換算で計算すると50円のコミッションが入ってくるところが36円くらいになり結局スタンプの売り上げの約64%はLINE側の取り分になっちゃうんですよ。言うことで現在の我々のコミッションは1224円。えぇ、気が付けば我々もLINEの養分になってたってことです。そんなわけで「そんな気の遠い話、付き合ってらんねーよ」と一言残してルイージ画伯はさきほど旅団スキー合宿に旅立ちましたとさ。?wやっぱり人生、含み損なんですのw(しくしく、、、)こんにちは。素人大家がクソ長いセールスレター勧誘で塾を開いて受講料30万だなんて話をよく耳にしますが、高額な受講料ふんだくられた上に講師のクソ物件を高値で売りつけられちゃ身も蓋もありません。(しかも最近は不動産業者がタイアップしているタイプでもこれらの高額塾があるとかないとかw)いやはや世の中商売上手な方ばかりで好景気間違いなしですね(ついでにUSDももう一度121円くらいまで上がってください。お願いしますw)そんな世の中であれば我々狼旅団も黙っちゃいられません。半年以上前からあのルイージ画伯によってイラスト製作していたのですが、LINE側のイチャモン適切なる指導で発売まで半年以上遅れ、昨日になってひょっこりLINE側から「発売許可」が出た次第。(ってか不規則更新になってからこんなの発売しても旬を思いっきり外してる感があります、、、w)そんな今さら感いっぱいなLINEスタンプ「狼旅団バージョン」。販売価格は100円なのでとりあえず全国に散らばる推定10万人の旅団員でLINEやってる人は全員購入お願いしますw(収益の半分が旅団の懐に転がり込む計算になってます)また今回のLINEスタンプ発売に伴いワタクシもLINEを始めました。(ホントは前にもやってたんですけどパスがわからなくなってアカウント凍結されちゃいましたw)昨日から始めてみましたが、、、おかしいです。Facebookみたいな勢いで友達が増えません。(友達のいないSNSってなんでこんなにモノ悲しいんでしょうw)そんなわけで、スタンプを買ってくれた人でワタクシと友達になってくれる人がいましたらID登録(ワタクシのIDは:morino_ookamiです)もお願いします。(暇なときはLINE電話でお話出来ますw)と言うことで本日は単なる宣伝目的の更新でした。TOPレインズ改革w18時更新と言いつつ現在時刻は18時30分なんですのwこんにちは。オジーオズボーンの「クレイジートレイン」と聖飢魔IIの「蝋人形の館」のリフって同じじゃねーのと感じるワタクシです。(今、社内で一番の話題ですw)うちの会社でも全国賃貸住宅新聞(略称:ぜんちん)を定期購読しているのですが最近、ワタクシ地方セミナーに行かなくなったので狼の名前が紙面に載ることも無くなりそろそろ定期購読の解約を検討しています。(だってそこ以外で読むとこないんですのw)今週も特に読むところの無いのでさっさと捨ててしまおうか・・・と思ってたら気になる記事を発見。先週まとめた中古住宅活性案の提言で出たそうなのですが、要するに仲介業者がひとつの物件を囲い込んで仲介手数料を両手で巻き上げるってやつに罰則規定とレインズへの登録ルールを改正する規則を設けるって案です。我々仲介もこれら「両手仲介しかしねーよw」って業者に物件確認すると「あ、その物件はすでにお話入ってます」とか「契約予定です」などどこっちがこの仲介が登録した瞬間を見計らって電話しているのにも関わらず明らかに物件を囲い込んでなにがなんでも両手仲介に持ち込もうとするやつに出くわします。いや民主党政権時代にも「両手仲介を禁止にしよう」という声が上がりましたが某業界団体の圧力で結局話だけで終わってしまい、今度は自民党がこの話を蒸し返して実現出来るのかと聞かれるとワタクシ、ちょっと疑問です。(だってこの某業界団体は選挙の時の票田ですからw)とは言え、この囲い込み。今では一部の大手仲介さんくらいしかやってないので(さらに言わせていただくと両手なんて生易しいもんではなく売り買い2回仲介に入る両手の往復ビンタまでやるツワモノもいるくらいですw)今から規制しても遅きにナントカです。ここでちょっとした豆知識ですが自分が物件を購入する場合、両手仲介でやる業者を狙い、自分が物件を売る場合、片手仲介でやる業者を狙うってご存知ですか?実は仲介さんって両手手数料の時は「両手の状態で契約に持ち込みたい」ってことで買主寄りになりがちなんです。(ワタクシのセミナーで「客付け業者なんかすっ飛ばせ!」と言ってるのはこれが理由の一つです)逆に自分の物件を売る場合は片手仲介でやる業者に頼まないと・・・もうおわかりですね?全てのパターンがそうだとは言い切りませんが基本的な考え方でいくとほぼこの方程式が当てはまりますので物件を売り買いする際にはご参考ください。それともう一つ自民党が提言でまとめようとしていることで築20年クラスの木造戸建てを一律ゼロ評価しない「建物評価ルールの改善」と「金融機関での担保評価ルールの改善」というものがあります。これは昨今問題になってる空き家対策の一環でやろうとしているのではないかと思いますが、そもそも日本の木造家屋はそこまでそんな20年先のことまで考えて建てている物件なんて少ないのが現状です。(特に建売り住宅なんてそこまで耐えられるわけねーd、、、、ふんがふんが。)参考までに我々業者が築古中古戸建を再販しようとしないのは「築20年も経った木造住宅なんて瑕疵担保考えたらおっかなくて売れねーよwww」ってのが本音の部分。最近はリフォーム技術も向上しているので出来なくはない話ですが、我々宅建業者から見ればそんな物件を買い取ろうとしたら基本的に更地再販を考えます。(ホームインスペクションなんて時間と金掛けていちいちやってらんねーしw)なんて書き方すると「古家再生して空き家を減らそうって思ってんのに何言ってんだ、てめーは!!!」と怒られそうですがそもそも日本の風土と資質を考えると我々の世代では時間的に無理があります。(こんな風潮になるのっておそらく20年~30年後くらいじゃないかと)アメリカはいざ知らず、ほかの外国の古家って石とかで出来ている無機物であって日本の木造住宅は有機物で出来てます。無機物であれば100年でも200年でも持ちますから設備とちょっとした更新工事で何度でも再利用出来ますが元々日本の建築基準が出来たのはここ70年程度。戦後の住宅不足で質より量な政策で建てられた家屋が多いですから根本的な部分で無理があります。木造以外の建物についても建て替え可能にするには区分であれば居住者の大多数の同意が必要です。築50年超えの非木造建物が出始めているのでこれを壊さずに外国のように再利用って手法もありかと思いますがいかんせん当時の建築技術も質より量で建てられてますからこっちも結局はスクラップビルドじゃないとダメです。それも昨今の技術革新によって可能になったとしても最後に立ちはだかるのは政党の支持母体である某政治団体。(うちみたいな会社にも「反対署名しろ」と回覧板が回ってきますw)また新築が売れなくなると家電の買い替え需要が落ちるので内需拡大したい国の政策も絡み結局はこの話、今の世代では出来るわけないじゃんって結論に達します。政治的な発言をブログでは書かないワタクシですが今回の提言。個人的には「古い家を再生して賃貸に出したい」って人が多い不動産投資マーケットを考えると是非とも実現して欲しいのですが、、、。担保評価が変われば今より築古戸建の融資に有利じゃんwと言うことでここだけは早期実現を願うワタクシでございます。TOP3月の賃貸戦線。ドラギとは違うのだよ、ドラギとは、、ですのwこんにちは。3月も中盤に入り大家業をいそしんでおられる方に於かれましてはぼちぼち年に一度の苦行である「確定申告」も終わり一息ついている頃なんじゃないかと思います。(あ、そうそう、、3月末には狼旅団税の納期があるのでお忘れなくw)我々の業界も3月の中盤を過ぎると3月分の決済予定がほぼ決まるのでここ最近は案外、まったりした日々を送ってます。賃貸仲介の業界は今がまさに正念場。頻繁に掛かって来る物件確認電話にも「怨念」めいた雰囲気があり「まだご紹介可能でしょうか?」という願い空しく、ワタクシが「あぁ、あの物件は決まりましたよ」と返事をするたびに「恐怖新聞」のワンシーンを思い起こします。いや、、だから、、決まったもんは決まったんだってwさて、そんな3月の賃貸戦線。3月末の繁忙期を逃してしまいそうな大家さんも多いんじゃないかと思いますが、昨今は4月に入っても結構申し込みが入るらしく「ぎゃー!時期を逃したー!!」と不用意に賃料を下げなくても埋まるそうです。新婚向け物件は5月から7月の方が申し込みが入りやすいので(だってくそ忙しい3月に結婚式挙げる人より春から夏の方が多いでしょ)決して「繁忙期を逃してしまった」なんて落ち込まずに平然と今の賃料で募集していた方が得策だと思います。あと3月までの繁忙期を逃したと急に慌てて「広告料」をマシマシにして募集をしている人がたまにいます。AD付き物件をゴリ押ししていると上司から「てめー!そんな不人気物件を客にぶつけて客がつぶれたらどーすんだよ!!」と灰皿でぶん殴られる仲介がいると言う事実を少しは考慮していただけると幸いですw。地域差はありますが、こと都内の仲介さんはAD付きの仲介物件に対して「なにか訳があって広告料付けねーと埋まらねーんだろうな」と思ってるフシがあるので単にADを盛るのではなく「フリーレント期間」を付けるとか仲介の個人的収入になるような取り計らいを考えてあげた方がよろしいかと。あと、大家さんで「どう考えても独身男性(しかも低収入属性)」にしか貸せないような部屋にウエルカムボードだの内見セットだの部屋の説明文POPなどをせっせと置いてる方がいらっしいます。たしかにその作戦、間違いだとは言いませんが彼らは賃料の安さを見て申し込んで来ているので効果は非常に薄いです。(徹底的に掃除して清潔感ある部屋にしておくだけでOKです)適材適所と言いますか、賃貸物件ってのは貸すターゲットをよく考えて作戦建てないと単なる空回りで終わってしまうことが多いので「この物件にはどんな人種が入居するのかな?」と常に考えておかないといけません。物件は年々劣化しますのでその都度「少し年数も経ったし今度はどんな人種が入るかな?」というのも考えておかないと気が付いたら賃貸ターゲットが変わってたなんてことになるやもしれません。事実、うちのレジですが5年目に入り若干、入居者特性に変化が見られるようになりました。当初はDINKS向けレジと言うことで企画していたのでそれにあわせた募集戦略をとってました。(最寄り駅の賃貸か客を引くのではなく他の高い家賃層の駅の客を引っ張る戦術など)しかし昨今の申し込みを見るとやたら独身女性の申し込みが増えてるんです。(特に30代後半~40代前半の方が多いです)なんでこんな変化が起きたのかいろいろ考えてもさっぱりわからないのですが需要の変化が起きているのは事実なのでこちらも戦略を変更しないといけません。想像するにこの世代の女子の所得が上がったのと晩婚化が影響しているのではないかと女性ウケしそうな収納を増やしたり水回りをもう少し女子が好みそうなものに変更するなどして柔軟に対応しようと思いますが、この流れがまたどう変わるかわかりません。建物の劣化と並行して見えないスピードで賃貸需要も変化しているのでこういう視点を常に頭に入れておかないと「いつの間にか広告費マシマシにしないと埋まらない物件」として仲介さんから敬遠される物件に成長してしまう可能性があります。「新築の頃は何もしなくても埋まってた物件」が気が付いたら「回りのライバル物件にも劣る物件に成り下がってた」なんてことが無いように気を付けたいところです。この進行スピードは目に見えないスピードで進行しますのでホント、、ご注意ください。最後になりますがそんなAD重視な仲介さんか(要するに金がすべてな不動産屋w)かリピート客を大事にする仲介さんかを見分ける術を少々伝授します。一般的には貸したあともちゃんと賃借人さんのフォローをしてくれる仲介さんってのが大前提なのですがこれは貸してからでないとわかりません。そこの時点まで気が付かないと変な仲介さんと契約を交わしてしまい後々、賃借人とのトラブルになる可能性が高くなるのでワタクシは契約段階で重説を巡り付帯設備まで細かく言及してくる仲介さんを「いい仲介さん」と見ています。客付け仲介さんによっては「契約が終わってしまったらあとは管理会社に全部お任せ」なんて無責任な仲介さんもいます。これ系の仲介さんはどちらかと言うと売り上げ重視な仲介さんなので仕事も適当ですw。物件の客付けを依頼する段階でも物件について細かく質問してくる仲介さんは後々のトラブルが起きないようにいい仕事をする傾向が強いのでこういう仲介さんを見つけたらどんな手段を使ってでも客付けをお願いしてください。(こういう仲介さんにこそ最大限の便宜を図ってあげてください)仲介と言うのはそこまでやって対価を得る仕事ですので決して「契約が終わったらもう知らねーよww」なんて言いそうな仲介さんとは付き合っちゃいけませんw。不動産のトラブルの7割はこの選定を間違えてしまって起こるものです。不動産屋だからどこの業者もプロだと思うのは早計ですし大手だから安心というのも最近は少々怪しくなってます。(とは言え大手はリーガルチェックがしっかりしているので比較的安心ですけど)不動産業者はこの世に数えきれないほどいますのでここを押さえておくだけで最初のトラブルを未然に防ぐことが出来るってこと、ぜひ覚えておいてください。