そんな方はあちこちの大家さんイベントで「オレ(ワタシ)って狼旅団の団員なんですよ」と吹きまくって差し支えありません。(ついでに話した方にもポチを勧めていただけるとあなたは名誉団員です。副賞として福々まんじゅうがいつの日か贈呈されることでしょうw)そうやってあらためて数えたら・・・20人どころではありませんね。狼旅団という名前にしたのは(これよく聞かれます)不動産業界のある意味テロ組織的なノリで言いたい事を思い切り言ってしまおうという意味合いで「旅団」としてます。「団」が付いている以上そのうち団体として大家さん業界や不動産業界の集まりみたいな組織化をひとり密かに目論んで付けました。やって半ば強制的に団員として無理やり結束を固めようと企んでいますが・・・どうも一人では限界があります。(脳内登録にもメモリーの容量があるんです。)そろそろ副団長なり組織化を計り磐石な体勢を作らないといけないのかと思い始めてます。どこの団体もこういう組織つくりをしているはずじゃないかと。そんな組織を作って何をするのと言われるとしょぼくれんのように特に目的はありませんw。ワタクシ、そういう集まりが大好きなんです。しょぼくれんもどちらかと言うとそちらの意味合いが強く特にに何のしがらみも無い好き勝手な事を言える団体だし「大家さん同士で群れてるだけじゃん」とおおっぴらに言われても良いように不動産知識を詰め込み教育的にだらだら毎日、不動産っぽい話でブログを書いてます。これなら狼旅団で不動産のお勉強してるという名目で群れて遊ぶことが出来るんじゃないかと・・・w。話がかなりあさっての方向にいってしまいました、。団員さんと電話で話した愛知県の40%。ワタクシなりに昨日からいろいろ調査をしてみました。ホントなら現地に見に行けばすぐわかるのですがGWに東名かっ飛んで現地入りするほどワタクシ、根性ありません。ITのチカラを駆使して多角的に分析してみました(要はPCだけで調べるってことです)。簡単なところでレインズで成約賃料調査。いつも言いますが募集単価なんてあてになりません。・よくセミナーで話すM調査(Mは例のお店の頭文字)・成約しやすい部屋のタイプ調査その他もろもろ。クルマがメインか電車がメインかなど含む今回の調査物件は土地300坪だか400坪の土地にバカでかそうなRCが建ってますのでワンルーム単価で3万とか言うような賃料設定ではまずランニングコスト(俗にいうOPXってやつですね、あってます?)がやばそうです。このあたりをどのくらいで考えればいいのか悩みます。収支計算とかでは出てこない不確定要素が多すぎです。心配事は周辺にあったはずの学校(私立大学)が消滅してますw。調べたらどうもここじゃロケーションが悪すぎて名古屋市に撤退したそうです。周辺の企業も調べてみましたがどうも昨今の不況の影響をモロに喰らってる企業ばかりな様子。ワンルームが多い本物件。学生の需要がないと相当厳しそうです。この劣悪な賃貸環境でも埋める自信がある方には物件情報としてお出ししますが基本的にこういう物件はあまりお勧めしません。している大学が5年後、今の場所に留まっていられるかなんておそらく今年のプロ野球の順位予想するくらいあてにならないんじゃないかと思います。国立大学とか就職に有利な大学ならまだ生徒が減るなんて事ないでしょうが、怖いのはさほど偏差値の高くない大学。生徒が増えなきゃ経営が成り立つわけありませんから自然と消えていってしまいます。5年後にいまそこにある工場がうまく稼動できるかどうかなんて当の経営者だって予測できないでしょう。欲しい物件の近所にやれ〇〇大学とかやれ大手企業があるから賃貸需要が旺盛だなんて話。聞きますがどうなんでしょう。先日も書きましたが都内だって同じ駅で方や満室、方や入居率50%なんて物件が存在します。不特定多数の人が住んでる東京でもこの有様ですからこの辺の調査は今後必須になるんじゃないかと思います。面接をする機会が多いそうなのですが、昨今の学生の質を思い切り嘆いておられました。うちは新卒なんて採用しませんからほとんど縁がないのですがあちらの企業は新卒メイン。一次面接の10分程度の話でボロが見えてくるそうです。「え?だって今は面接のマニュアルなりがあるんだからそう簡単にボロなんて出ないでしょう?」と聞いたら「いえいえ、、ホントあっけなくボロ出しますよw」と言ってました。ここ数年、相当学力の低下した学生が氾濫しているそうです。こりゃ、就職率の低い大学は本気でアテに出来なくなりそうですね。特定の施設をアテにして不動産物件を購入するという手法はもしかしたら相当ヤバイ局面なんじゃないかと。TOP脳内都心5区こんばんは。本日も時間が無いのでipadからの更新です。リンクが貼れないので明日改めて貼ります。いうことで本日は本文のみです。不動産の収益物件で一番高い取引になる東京の物件。高い取引になるのはこの中でも一部のエリアです。この他にも高値なのが目黒、文京、新宿などがあとに続き一番安いのは奥多摩。ま、奥多摩を東京と呼べるかは疑問ですが、、、。ワタクシ、過去の取引を思い出すと圧倒的に多いのが世田谷区と目黒区。あとは品川やら渋谷区などが続きます。言ったところでしょうか、、w。この辺は土地値と坪賃料単価の乖離が少ないので個人的に好きです。世田谷区とかでもそうなのですが同じ世田谷でも天と地ほど違います。岡本とか鎌田なんて地名が付けばそこはちょっと世田谷ナイズされているとはいい難い場所です。このへんはどちらかというと風致の問題があるのでイヤなだけですけど。港区などでも南青山とか広尾などはいいですが芝浦とかはイマイチなロケーションです。あと東新橋なんてのもちょっと惜しい場所ですねw。目黒区なんかでも自由が丘なんて聞けば高そうな住所ですが本町なんて聞くと・・・です。先日、富山に行った際に吉川さんもおっしゃっていましたが地元の人でも買える場所と買えない場所のエリア分けがキッチリと出来ていました。「富山でも地元の大家さんはここのエリアは買わないんだよね」と言っていたエリアがあります。(それはどこかなんて書いたら持ってる人に気の毒なのでここはカットですw)単に利回りだけ追求すると東京という地名はよく見えますがやはり町名によってはここはダメだろwってところが多いです。地方の方とお話すると変な話、田無とか東久留米市とかの東京と武蔵野市の東京が一緒に見えることがあるらしいです。実際に歩くと違いに気が付きますがこれは歩いて見ないとわかりません。昼間、愛知県の物件で利回り40%(あくまで満室想定ですよw)なんて話が来ましたが、、いくら利回りが高くても基本的にワタクシこういう物件は紹介しません。ここがどんな場所なのかさっぱりわかりません。利回りがいくら良くてもこんなの責任持てないです。こんな利回りで売りに出るんですから大体想像つきます。地元の大家さんは絶対買わないんじゃないかと。この愛知県の物件は弁護士管財案件です。現金なモノで管財とか聞くと、もしかしたら、、、という甘い期待感がしちゃいますw。空室対策に鬼のようなノウハウがある人ならこの物件はお宝なのかもしれません。言う人がワタクシのまわりにいれば出さないことも無いですがやはりいつもの土地勘がないエリアでお客さんに高い買い物をさせるのはどうしても心のブレーキが掛かります。(参考までにこの物件、日本海大家さんのブログで今試験的にやってる「(仮称)未公開物件でお勉強プロジェクト」に送りました。ネット上で出回ってる物件と未公開で業者間で出回ってる物件がどのくらい違うのか認識いただければと思います。この企画、あまりだらだら続けると日本海大家さんのブログの進行の邪魔になるので長くは続かないと思いますがw時々、これは勉強になりそうだと思う物件は教材として出して行こうと思ってます。(あくまでお勉強用です。取り扱い注意でお願いします)ネット上で出回っていないだけでワタクシも普段は仲介しない物件が多いと思います。ここぞという時はA評価を入れてレポート付きで日本海大家さんに送りますw。ま、そんな物件があればの話ですけど。お客さんにそんな危ない橋を渡って高利回りを追求させる売り方は好きではありませんし万が一何か起こればどのみちこちらにも責任が及びます。(売っておいて知らん顔すればいいじゃんなんて不動産屋じゃモテないですw)冒頭、都心五区の話をしましたが東京だってこんな現象は良くあります。同じ世田谷なのにかたや空室だらけでかたや満室。同じ駅で同じような築年数でもこんな寝ぼけたことが起こります。原因は複合的に起こるのでこれが悪いってのは無いです。物件の総合力で起こります。こんなこと書き出したら終わらなくなっちゃうので何かの時に書きたいと思います。なんだか連休前だからなのかブログ最近つまらないのかわかりませんが、、段々とポチの勢いが少なくなってきた予感がしてます。お正月はポチ数が落ちるよとクマさんから聞いていたのですがGWもそうなのでしょうか。不安なGWになりそうです。昨日からの懸案の賃貸フェアーの件。2月のしょぼくれんサミットでゴッドアイテムを大量放出していることもあり党第一書記からやはり量産化不可能の赤信号が出ました。んー、、やはり厳しいですか。しょぼくれんとして出店するなはゴッドアイテムは不可欠(たろうさんも言ってますがゴッドアイテムあってのしょぼくれん)。ゴッドアイテム無しではダメです。オオカミが作ればいいじゃんと言われそうですがゴッドアイテムはしょぼくれん秘密ファクトリー(所在地非公表)で職人さんが作ったものでなくてはなりません。ワタクシが真似て作ってもそれはゴッドアイテムではありません。こればっかりはワタクシの力ではどうにもなりません。当日ワタクシとクロノスさんとOz...さんでアンミラのコスプレで偽造しょぼくれんティッシュを配ってきますw。(取り敢えず3000個ほど発注しておきます。)会場で見かけても石とか投げないでください。(ほとんどネタブログと化してます。)さて、ネタはさておき、仙台のオオカミセミナーの日程が決まったそうです。セミナー行脚の日程がすべて出揃いました。仙台の日程は仙台大家さんの会から正式に発表があると思いますが6月30日だそうです。ワタクシ、プロのセミナー講師じゃないのでこういうのはそろそろ専門の方にお任せです。セミナーネタとしてしゃべるのはこれが最後になります(これだけ喋ったらもうネタがありませんw)。東北の方、よかったらご参加ください。そんなわけで今日はちょっと過去の話題に触れます。先日赤坂の秀和紀尾井町TBRビルが売れたそうです。この物件、、いろいろ思い出があります(ここでは書けませんがホントいろいろ・・ですw)。このビルの地上げ話が実質的に金融機関が融資を絞るきっかけになったと思ってます。共用部分でお経をガンガン流して粘る居住者をビビらせたってやつ。当時何回かこのビルに行きましたが、、、怖かったですねー。地上げの最前線ってやつでしたw。この頃の地上げはバブル期に近い地上げがあちこちで派手に行われていました。ワタクシレベルの不動産業者でもこの程度の物件を平気で扱っていましたw。登場人物は見るからにマトモじゃないのですがそれがごく当たり前でそうい方とタメ口で話していないと舐められちゃいます。ワタクシ、必死に背伸びしてた記憶があります。いや、区分物件の立ち退き交渉付き物件が一棟物件をやるより儲かるって理解できますか?(いや、マジですよ)3億の物件を普通に仲介してもたかだか1000万。これでも十分おいしいですけどね。これが、築40年の16m2・3点ユニットのオンボロ区分ワンルームを2000万で買い受けて賃貸人を追い出して空にして転売で得られる利益はなんと3000万ww。今なら1000万でも売れるかわからないようなオンボロ区分が当時、2000万で仕入れて5000万。(追い出しはワタクシの業務ではありません。これは弁護士の仕事ですw)これを怪しい中間省略でやれば手金無しで3000万ゲットでした。だいたいどこの業者がこの区分をまとめているかとかいくらくらいで一棟にまとめて転売先を見つけているかくらいは知ってましたから買取りの金額も青天井でした。(うちが5000万で売ったものを更に上乗せして7000万で売り抜けたなんてツワモノもいましたw)もう先手必勝、先に区分の部分を抑えておけば何もしなくてもあげてる方から売ってくれと言われたものです。いう話、金貸しルートで来るのですがたかだか1000万くらいの債権で金のたまごみたいな区分物件を手放してしまうのですから売る方はかわいそうですね。今時はあまりパッとしませんが当時神田駅周辺の金貸しはバブリまくってました。この神田あたりの闇金と街金の中間みたいな人のところからよくこの手の話がきましたっけ。即決和解とかが流行ったの。最近はあまり耳にしないフレーズですが当時の不動産屋の人気フレーズでした。NOIとかのファンド系横文字より即決和解の言葉ほうがおカネの匂いがしましたw。ま、今時こんな昔話をしても何の意味もありませんがこの頃、サラリーマン大家さんに対してフルローン、オーバーローンの融資がバンバン出ていた記憶があります。当時はワタクシ、エンドさん相手に商売していなかったのでまったく恩恵に預かっていませんがこの頃、業販に目もくれずエンドさんにフルローンで物件を売っていた方は先見の目があったんじゃないかと若干羨ましい思いです。ワタクシもその頃そっち系で頑張ってればもう少し人生が変わってたかもしれません。