りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)望外の沙汰。明日のセミナーは渋谷開催ですので間違って池袋に行かないようお願いしますwこんにちは。ブログジャンルに「嬉しいネタ」と言う欄があればそこに収納したいようなネタなのですが無いので「お遊びネタ」に格納します。前に書いたブログネタでこんなの覚えていますか?「すっかり犯人扱いされた話。」(コメント欄でも「狼さんがマジで刺しちゃう5秒前」とか書かれたネタですw)この時の住人さん、、、かれこれ3年以上お住まいの方でウチのレジでは「真っ先に出て行って欲しい人3年連続1位」という輝かしい経歴を持つ居住者さんです。先日、エスパー君が取った電話がこの方からで電話の内容はまさかまさかの退去予告でございましたwwwwえぇ、、まさに望外の沙汰でございます。普通の大家さんであれば「退去予告」と聞けば忌み嫌いまるで地獄に突き落とされたかのようなことをおっしゃる方が多いんじゃないかと思いますが、今回の退去予告は我々とこの居住者さんの3年にわたる抗争に終止符を打つ連絡だけにここだけの話、、その日の夜はワタクシとエスパー君で飲めや歌えやのどんちゃん騒ぎしましたwwww(締めにいつものオネエバーで大判振る舞いして山崎のボトルまで入れちゃいましたww)我々もいろいろな退去予告を喰らいましたがここまで嬉しい退去予告は初めてで今振り返ってみれば入居審査の時に感じた違和感をそのままに何も考えずに入れてしまった我々のミスであります。(えぇ、、「入居者さん大手企業勤務だしとてもいい人っぽい方でしたよ」って仲介に言われて信用した我々がバカでしたw)参考までにこの時の違和感について書きますが、1婚約予定の同棲カップル2借主名義は女性3保証会社の加入を拒み女性側の連帯保証人で押し切る4連帯保証人が開業医だったので信用5女性は某大企業に10年勤務(年収1000万)の問題は2と3の部分です。ワタクシの経験では家賃が15万もする部屋に住もうってのに同棲カップルの女性名義は要注意アラートが点灯します。この点を入居前に仲介さんに聞いたら「男性が現在転職したばかりでまだ申し込み出来るステイタスじゃないので最初は女性名義で契約し、男性がちゃんと就職して年収が確定したら名義を男性に切り替える」と言ってたのでそれを信用したのですが、結局最後の最後まで名義が変わることもなく恐らく男性は就職すらしてないでしょう。(管理で掃除に行くとバンドミュージシャン風な兄ちゃんが平時の昼間っからベランダで長時間タバコ吹かしてたし)で、住み始めてからしばらくして見慣れないゴールデンレトリバーが一匹増えその犬のウ○チがウチのレジの通路や電柱にされるようになり普通の神経なら当然片付けるはずですが一切やらないもんですから常に漂うウ〇チ臭からなのか、最近は近所のガキが「ウ〇チマンション」と呼ばれるまでに成長しておりました。(念のため申しあげておきますが、ゴールデンちゃんのウ〇チって人間並みかそれ以上ですからねw)ま、ウ〇チくらいならワタクシまだまだ我慢しますが一番アタマに来たのはそのモリモリウ〇チに吸った煙草の吸殻を刺して灰皿替わりにしてた点。(証拠にしようと思って一応写真は撮ってありますが、、写真見ただけで臭って来そうな画像なので今回は掲載を差し控えさせていただきます)この時ばかりは防犯カメラ画像をキャプチャしてその証拠を突き付けてこれを口実に強制的に退去させようと目論んだのですが、相手が二枚も三枚も上でカメラアングルをうまくかわして見えないところでやるもんだから決定的証拠画像が撮れてませんでした。(ってかあれですよ、、犬がウ〇チするシーンを何時間も再生してる我々、、絶対バカだと思いますw)我々、今回の入居者さんとの抗争を経験して「上場企業勤務のエリートだからってもろ手を挙げて歓迎しちゃいけない」ってことを学ばせていただきましたし、自ら退去するっていうんだからもうノーサイドってことでいいでしょう。(お互いの健闘を讃え合って気持ちよく出て行って貰いましょうと思う我々ですw)ただあれです、、こんな入居者さんが住んでた部屋ですから退去後、部屋がどんな状態になっているかは非常に心配です。「なんか部屋がベージュ基調の素敵な部屋ですね」とおっしゃってました。いえいえ、、この部屋は元々サンゲツの純白クロスに純白巾木の部屋だったんですwww(タバコのヤニでベージュ基調になっちゃったんですw)今回も1部屋を片付けるという教育を受けてそうにない彼女+2スーパーヘビースモーカーなバンドマン+3どこでもウ〇チする制御不能なゴールデンちゃんの組み合わせだけに相当な荒れ具合を予想しておりますが、、いつものお約束通りこの部屋も退去後すぐにお茶会を開催しますwww(えぇ、、退去した状態そのままの会場でお茶会を開催しますので汚れてもいい服でご参加くださいww)ちなみに退去予定日は梅雨も明け蒸し暑くなって猛暑になりそうな時期な7月末。(きっとエアコンのフィルター掃除なんてやってないでしょうから目詰まりして冷たい風なんて出て来ない部屋だと予想しております)そんな部屋でワタクシのお話を聞いてみたいと言う勇者の方がいればコメント欄に「お茶会参加希望」と書いてメルアド入れておいてください。(なお、前回40人なんて多人数を呼んでしまい目詰まりしたエアコンからの熱気と人混みで軽い酸欠になったので今回は上限を20名とさせていただきます)最後になりますが今回ばかりは退去予告撤回が出来ないよう、万全の構えで追い出しますので皆様も一緒にお祈りください。最近インドカレーに目覚めてますwこんにちは。不動産屋的に言わせていただくと実質的には明日が月末となるのですが明日は銀行も四半期の締め日。我々、今週はやたら決済が多くてあちこちの銀行に入り浸ってたのですが、、ひとつだけ例外な銀行がございました。えぇ、、わかる人にはわかるいつもの2階の決済会場でございます。先日、この銀行様に来月決済予定の物件の抹消書類の打ち合わせに行ったのですが、2年前の6月末なんて言ったらこの銀行、、どの決済室も終日使用中で部屋の前のラウンジみたいな席では次の決済を待つサンタメ屋にくっ付いてる融資アレンジャー(正式には「チャネル」と呼びますw)のおっちゃんが携帯片手にニコニコしながら座ってたのにまるで図書館のような静けさでございましたwwま、融資しない銀行に用事がある人なんていませんから仕方ないですけど先日の株主総会も大荒れでいっときの飛ぶ鳥を落とす勢いはどこへやらって感じで聞けばヤバイ融資も大台の兆のレベルに届きそうな勢いとのこと。(ま、あの鼻息荒かった業者さんたちの勢いをずっと見てたワタクシとしては逆に兆に届かないって方が嘘な気がしますがww)そんな余波があちこちの金融機関に飛び火しちゃったのか、先日まで木造系の融資で30年引けてたこの銀行と同郷の銀行様も新規の融資を見合わせ始めたらしくこれでメジャーな築古系融資期間はノンバンクさんのみとなりつつありワタクシが口酸っぱく「貯金しつつ爪を研げ」と言ってた言葉を信じて爪を研ぎつつ貯金してた人はこれから「あり得ない指値」で物件が買える時代が来るかと思います。言うのも、そもそも不動産投資はほとんどのケースで融資を引きレバレッジを効かせて物件を買うことがほとんどです。この融資が止まればこのレバレッジが効かせられなくなり手持ちの現金が無い人は物件が買えなくなります。今物件を持ってる人で部屋もちゃんと埋まり、毎月潤沢な家賃収入が入ってくる人であればこんな時は嵐が去るのを待ってればいいですが、この融資ジャブジャブ期の物件高騰期に無理やりフルローンで買ってしまい、部屋が思うように埋まらず築古ゆえの大規模修繕地獄が見え始めてる人あたりだと「今のうちにこの物件を売って逃げよう」と思う人も増えて来ます。融資が出なくなる時期は思うような高値で売れるはずも無く、かと言って保有し続けるだけの体力も無い人は残債がいくら残ってようと売って終わらせないといけなくなります。(恐らくは融資した金融機関もやんわりとプレッシャーを掛けてくる時期がこれからではないかと。)こういう局面での売値はあってないようなもので10年前のリーマンショックの時も極端な話、売値2億、利回り8%なんてタグ付けてた物件が「月末までに決済してくれるなら」なんて言われて信じられない売値になることがありました。(レベルで行くと2億の値札の物件が8000万くらいになっちゃうレベルw)前にもブログで書きましたが今回の融資渋々問題でターゲットになるのは大家歴の浅いサラリーマン大家さん。言ってみれば投資ではまだひよこレベルの人が多いでしょうからこういう人に対して回収のプロな金融機関や百戦錬磨の不動産屋さん(特に任売系)の人が助けるフリして身ぐるみ剥がしに来られたら太刀打ちすることは相当難しいと思います。そんな剥がされた物件がまたマーケットを周って新しいオーナーさんに売られていくわけですが、融資が付かなくなるということは流動性が落ちるわけなので物件相場も下落傾向。今回はそんな屍みたいになっちゃう人をあらかじめ予測して爪を研いで待ってる投資家さんも多いのでそんないきなり大下落なんてことは無いですが、局地的に物件価格が下落するのは間違いないでしょう。(と言うことで狙いをどこの銀行にも融資が付かない地方の中核都市エリアで国立大とか駅近の立地で商店街が死んでないってとこで現金半分くらい突っ込む覚悟で買える物件を狙うとめちゃくちゃ指値の効いた美味しい物件が買えちゃうはずです)先日、ちょっとだけお話しした「オオカミの馬車」の話を切り出した途端、「手金もあるし融資も自力で付けられるから話を聞かせろ」って人からウジャウジャとメールが飛んできたことを考えるとこのブログを読んでる人でこの手のタイプな人も多いかと思いますので手金の多さをチラつかせながら「この値段なら買ってやってもいいぞ」と少々強気な交渉に討って出てもいい時期もそう遠くはないかと思います。利回りが10%でも動かなくなった時期」でございます。(えぇ、、いまだに市場では8%~9%もあれば高利回りだと判断されてますからこんな時じゃまだまだダメです)と言うのも今回、不動産投資で物件を探しているのが「築30年で7%の利回りが高利回りに見えちゃう人」ってパターンが多く、彼らから見たら借地、再建築不可の9%の物件はかなり高利回りに見えてしまい、かつ、売値のロットを探してる層からしたらこのレベルの物件は「買うべき物件」に見えてしまうんです。いう人が多ければこんな物件が売りに出た瞬間に瞬間蒸発化し、その価格帯での取引が相場になってしまい、いつまでも売値が下がらないんです。(銀行の融資がダメでも低金利政策のためノンバンクの金利がいつもより低いのも要因のひとつです)「需要があれば価格は下がらない」すなわち買いたい人がまだまだいる現状ではこの層が「えー、、借地で10%じゃ高いよ。」って思ってくれないといつまでも下がらないんです。言ってるうちに高買いし過ぎて屍になっていく投資家さんも出現し始めますからそういう人が増えて供給される物件が増えて行けば自ずと売り出し利回りが上がり始め「は?借地の分際で利回り10%なんて誰が買うんだよww」って世相になりここでやっと「下落・暴落」って流れになるわけです。先日もどこかで「静銀の融資が止まった・これで物件は大暴落だww」と喜んでネットに書いてる人がいましたが、不動産投資と言うのはいつの時代もタイムラグがあり、融資が止まった=暴落ってことではないんです。(融資が止まり、流動性が落ちたのを投資家が知り、最初は我慢出来てても抵抗力がどんどん落ちて来て激しく抵抗した挙句、涙ながらに安値で手放すって流れは意外に時間が掛かるんです)しかも過去の「キャピタルゲインで転がす時代(総量規制で瞬殺された時)」だった昔のバブルの頃ではなく今は「家賃というインカムゲインがメインの投資スタンス」なだけに屍候補の人がホントに死にかけるのはもう少し先なので物件見ていい物件なのか悪い物件なのかの目利きが出来ない投資家さんに於かれましては慌てずに爪を研ぎ続けてください。痛くてロクにしゃべれませんwこんにちは。土曜日のセミナーにお越しいただいた皆様、、長丁場お疲れさまでした。今回のセミナーのレジュメが60ページといつもより文字数が多かった関係でしゃべるワタクシも時間配分がうまくいかず皆さんが一番聞きたかった最後の方のパートをいつものようにすっ飛ばしてしまった件、、お詫びいたします。(最初はすごく気を付けていたのですが2章であまりに調子に乗ってしまい時間を数えるの忘れてしまいました。)あと、今回、初めてセミナーのアンケートを取りましたが、その中でお一人、微妙なコトを書かれ我々今朝から非常に困惑しております。この残りの20度はどこに行ってしまったんでしょうか?。(微妙な角度付けられてワタクシ、毛が抜けるほど考え込んでしまいましたwww)また、普段しゃべる側にいて気が付かないことも多くわかり次回から反映させたいと思います。今週は本業の方でやたら契約決済が多く、ブログの更新もほぼ出来ないんじゃないかと思います。(なのでセミナーが終わってから届いたお礼のメールとか質問、相談のメールの返信が若干遅くなることをお許し下さい)それと先週募集してた福岡セミナー。土日ブログを見に来た人はいつもなら募集開始の一時間くらいで埋まるのが当たり前なのになんで土日もずーっと募集してたの?と思った人も多いんじゃないかと思いますが、、ワタクシも「あれ?なんでこんなに低反響なの?」って思いましたよwww(いつもなら最初の30分で100通くらいメール飛んできますからww)8年やってきた旅団もそろそろ飽きられて事実上のオワコンじゃねーのwww(えぇ、、セミナーの懇親会でもそうバカにされましたよw)と思い「こんな生き恥かくくらいならもう二度と福岡なんか行かねーよ」と涙したワタクシ、、、しかし、ワタクシ、大事なものを確認するの忘れてることに日曜の朝になって気が付きました。「迷惑メールホルダー」の存在でございます。(えぇ、、それはそれはたくさん迷い込んでましたよ。w)普段はそっちにメールが流れないようにしてたので今回もまったく確認もしなかったのですが、今回から変更したフォームメームがいけなかった模様です。(返信アドレスが変わってしまい半分くらいが迷惑メール扱いになってました)最後になりますがそんな土曜日のセミナーに神戸からはるばるDX母ちゃんも来てくれてました。(雰囲気を消して椅子に座ってたので気が付かなかった人も多いとか)そのDX母ちゃんの一行の中にプロのイラストレーターの方が混じっててその方が旅団のためにわざわざ新ロゴを考えて来てくれました。?このハイクオリティーwwwFB上ではすでにこれでTシャツを作ろうかとか盛り上がっておりますが気になるのは前作での大失敗。(セミナーの時に1000円という原価のまま売ってのですが売れ残ってしまいましたww)前作は家でコツコツとシルクスクリーン印刷機(プリントゴッコみたいなやつ)で一枚一枚作りましたが今回はちゃんとプロの業者に発注して胸と袖とバックプリントというメタルTシャツ仕様に仕上げたいと思います。TOP狼旅団福岡セミナーのご案内。昨日のブログネタ、、見事なくらいにスベってしまいましたwwwこんにちは。本日はこれから夜の契約業務がある関係でセミナーの告知だけの更新でございます。福岡セミナーの申し込みは明日でございますwこんにちは。富裕層の多いこの不動産投資業界では今日の午前中発表の東京五輪のチケット当選の合否で気を揉んでる方も多かったのではないかと思います。ちなみにワタクシも一生に一度であろう母国開催のオリンピックをどこでもいいので観戦しようとチケットの申し込みに参戦しましたが日頃から徳を積んでないだけに見事惨敗。(陸上とか水泳・柔道などの人気スポーツを諦めてマイナースポーツに狙いを定めてもこのザマです。)仕方が無いので今回のオリンピックは都内を縦横無尽に駆け抜けるマラソンと皇居でやる競歩を無料観戦することとし、オリンピックのメイン種目は今さらですが4K対応のビエラ買ってリプレイ付き動画でビール片手に優雅に観戦することにします。(なーに、、どうせ巨人戦を迫力画面で見ようと思ってたところです。別にオリンピックが見たくて買うわけじゃないんです。当選した人に聞いて回りましたが、、もしかしてオリンピックの中の人ってワタクシの資産背景とかチェックして抽選していません?(「オマエ、、この銀行残高じゃ高額チケット当選しても支払い能力ねーだろwww」とか)と言うことで次回の東京五輪(開催未定)ではちゃんと銀行口座のエビデンスマシマシにして申し込むことにします。話は変わりますが来週から建築基準条例が改正になります。改正の主旨は、1建築物・市街地の安全性の確保2既存建築ストックの活用3木造建築を巡る多様なニーズへの対応の3つ。今までの改正はどちらかと言うと災害・事件・事故に対応するために強化というのが多かったのですが、今回の改正は少子高齢化を背景とした既存建築ストックの活用のために緩和が主となっています。建蔽率10%緩和」ではないかと思います。(あとは用途変更規制が100m2から200m2に緩和されたこと、、でしょうか。)今までだと建築基準法の制限で出来なかったことが条件を満たすと緩和になるって部分に目敏く注目して今だと既存不適格で融資が引けなかったものが融資が出るようになったりすれば今ある建物を壊して新築にしなくても利用が可能になるわけで、昨今の築古物件投資をやってる方から見たら今回の緩和措置で投資できる幅も広がるんじゃないかと思ってます。ワタクシは建築に詳しいわけではないので先ほど挙げた建蔽率10%緩和で今までだと日影規制に阻まれてうまく容積消化出来なかった新築物件が建ぺい率緩和で上に建てなくても容積消化出来る床面積に出来るんじゃねーの?くらいしか思いつきませんが、スクラップビルドが基本だった日本の住宅事情に少しは風穴も空き、またもや「耐用年数なんざぶっ飛ばせ旋風」が起こるのを期待したいところでございます。(そういやそんな「耐用年数ぶっ飛ばせ派」だった西〇信金さん、、この前融資の打診したら前なら余裕の30年融資だった物件が期間8年という悲しい評価を喰らいましたwww)あとこの改正を見ると用途変更についてやたら触れてます。してですがこれって今までは法の網で居住用としてしか使えなかった建物を老人介護の拠点系の福祉利用を推進したいから緩和したんじゃないでしょうか?(って読み返したらまんまそんな感じですねw)この用途変更の問題で今までは難しかった居宅から業務用賃貸物件への用途変更も可能になるのでしたら家賃収入は業務用賃貸の方が高いので利回り的にも上昇させることが出来、不動産投資をやってる人にとってはいろいろ恩恵もありそうです。となにやらダラダラ書いてますが、ワタクシが国交省にお願いしたいのは都内23区全域の台東区化でございます。なんとなくしょぼくれたマイナーエリアではございますが容積がたっぷり食えるエリアが多いので建物を建てようと思えば住居地域なんかより遥かにデカい建物が建築出来ます。ホント、、羨ましいくらいに真っ赤でございますwワタクシ、投資物件は容積をいかに喰いきれるかが大事だと思ってるクチなので時折、この台東区界隈で土地を探してはボリューム入れて新築レジが出来ないか調べてますが、(以前は設計士様に丸投げしてましたが最近はなんとか自力でCAD使えるようになり簡易ボリュームくらいならちゃっちゃと出来ちゃいますw)いかんせん、この区は駅力が弱いとそうそう高い家賃も取れないので前々から地団駄踏んでおりました。これが我々の帝都板橋区や麗しの都豊島区で出来たら台東区よりは駅力もあるのでそこそこ賃料の取れる収益物件が出来ちゃいます。ま、当然、全部ってわけにはいかないと思うのでここは「特区」というものを作っていただいてそこに関しては建ぺい80%・容積600%(ホントは700%、800%と行きたいとこですがそこまで贅沢は言いませんw)の商業地としていただけるとそこのエリアはきっと防火対策も出来た近未来都市になるんじゃないかと思います。今までは坪150万もしなかった土地がいきなり坪1000万くらいに跳ね上がりますから持ってた人は単なる小作人系地主から富裕層地主に大変貌して国内消費も増え一石二鳥どころか三鳥、四鳥ですw)ただ道路幅員が狭いとせっかく600%ある容積率の場所でも道路斜線制限を喰らい360%だの240%だのって目に遭いますので土地値が上がることを条件に一度換地事業を展開して江東区みたいに一律で道路幅員を増やしてみてはいかがでしょうか?(そうすれば都バスも縦横無尽に走れるようになり都内から自家用車も減り温暖化対策にも一役買えるかと。ワタクシがいくら声高に叫んだところでこの話、、様々なしっぺ返しが予想されますからあれですが(そもそもその財源どうすんだ問題から地主の了承だけで何十年も掛かる問題を考えたら誰もやらないことくらいわかってますってw)、、、きっとワタクシが死んで次の世代くらいになった頃にそういう問題をクリア出来る頭脳を持った人が現れてワタクシが来世に地主の息子として生まれ変わってくる頃には(えぇ、、ワタクシ、現世でたくさん徳を積んで来世は地主の息子として復活予定です)ワタクシの親が持つ安い土地を「金ならいくらでも積むからこの土地売ってくれ」とたくさんの地上げ屋さんがお土産持ってやって来て「は?ゼニカネの問題じゃねーんだよww」って言ってブイブイ売値を釣り上げることが出来る世の中にしていただきたいところでございます。(その頃には六本木なんかより高島平の方が人気あって坪単価1500万くらいで分譲された「新高島平ヒルズ」のヒルズ族が川越街道でフェラーリ乗り回すようになってると思います)と、そんな近未来のことをうつらうつら考えたらなんだかお腹が痛くなってきました。(板橋区って高層建物建てようと思ったら恐ろしく地盤が悪いとこだらけなのでそれ考えたら気分悪くなってきました)でもあれです。長嶋先生がこのブログ読んでてくれたらきっとなんとかしてくれるんじゃないかと。