りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)タロット占い。昨日のブログ、、伏字にすべきところを全部オープンで書いてしまって涙目ですwこんにちは。不動産投資で一番怖いこと言えば、いろいろあると思いますがやはり最大の恐怖は「空室」ではないかと思います。(ま、本来であれば「夜逃げ」「滞納」「デフォルト」なんてのもありますが今日のブログに進行上、これでいきますw)ただ、居住用の場合、大抵は賃料を他の類似物件より安く設定してしまえば埋まることが多いので、究極的ですが結局のところ「これ以上家賃は下げられない(下げると融資の返済が出来なくなる、、など)」って部分が障害になって空室になってるんじゃないかと思います。これって物件を買う際に賃料を「期待値」を含む「最大値」で計算して収支を弾いてしまい、「買ってみたらそんな賃料では埋まらなかった」ってパターンで陥ることが多く、まさに行き過ぎたトラタヌ的収支計算から来る弊害。(ま、大半の仲介さんはその最大値を見せて売りつけますのでここを投資家さんが見破れないと初っ端から業者の養分一確です)しかしすでに買ってしまってるわけですから逃げるに逃げられず「期待値通りの賃料で申し込みが入らなければお断り」と言うパターンの空室地獄、、、これに嵌ってる投資家さんも多いのではないかと思います。多少家賃を下げて募集しても融資返済に支障はないという方でも、「出口戦略」を視野に入れている人あたりだと「むやみに賃料下げちゃうと再販時に利回りが下がって見えちゃうから賃料を値下げして募集するのはイヤ」って方も多いです。現在、市中に出回ってる「高利回りに見える売り物件」のほとんどがこれで、これの原因は「何億も借り入れして投資物件を買ったけど手出しの連続で投資になってない」とか「中古物件ゆえに直すところが多すぎてこのまま行くと採算割れになる」とか「不労所得と聞いていたがこれじゃ苦労所得じゃねーかよww」なんてところに気が付いた人が「今ならまだ売り逃げ出来るかも」と目論んで売りに出してる物件であることがほとんどなんじゃないでしょうか?マメ知識的に書いておきますがこれらの物件を見抜くにはその物件謄本の乙区を見るとわかることが多いです。売り主さんがこの物件を買った時期が「ここ2年~3年以内」で「金利の高い系銀行や融資にジャブジャブと言われていた銀行」から「売買価格より若干低めの抵当権設定」がされている場合、本来であれば5年以内の短期譲渡の喪が明けてからの方が得なはずなのに物件を手放そうとしていると読み取ることが出来ます。業者側はそんな物件しか出回らない時代であっても売っていかないと生活が成り立たなくなっちゃいますからここ数年で増殖して来た「これから不動産投資始めます」って人に対してあの手この手の営業活動して囲い込みを図っています。その手の業者さんほど「もうすぐ融資の扉が閉じちゃいますから早く物件買いましょう」と素人客を煽り、昨日のブログのような「荒業」をまだ見破ることが出来ない地方の銀行にこの「荒業」を駆使してフルローンを付けてしまうのですが、そもそも今からこの物件を買うとなると以前のオーナー様が成す術なく運営を諦めた時の買値以上の値段で買うことになるわけです。この時に融資を受ける銀行は間違っても高金利な銀行からの融資ではないと思うし(多分、4.5%だった金利で借りてたものが今度は1%前後の金利での融資になってるはずです)前のオーナーが買った価格より多少高く買っても見た目の収支は回っているように見えますので買って数年はなんだか毎年CFが出てウハウハな気分になるかもしれません。(しかも消費税還付なんで複合技を使うと初年度からいきなりキャッシュオンでございますw)ただ忘れちゃいけないのは「その物件がそもそも運営が難しくなるくらいの難易度が高い物件である可能性が高い」ってこと。駅からかなり遠く見た目も微妙で設備もなんとなく昭和っぽい物件をフルローンで買ったとします。満室想定利回りは10%。本物件にはややこしそうな油圧エレベーターがついていて水回りも旧式の加圧ポンプ付きの受水槽に高架水槽。過去に漏水事故があった(らしいが実態は不明)とかボカされた重説のわりに買ってから退去した住人からは「住んでる間結露と上階からの漏水で苦しめられました」と恨みつらみを言われつつリフォーム見積りは水回り一新はおろかカビたボードまで張り替えで諸々150万。今度は何かの弾みで近隣に節税目的の新築物件がバンバン建ち始めるとそこで家賃競争が勃発。同じような間取りの新築5万の物件と同じような間取りの中古の5万の物件であればどちらが競争力があるかなんて一目瞭然ですが地主物件は利回りがさほど高くなくてもオーナーから怒られない事が多い関係で「賃料が安くてもいいからとにかく埋めてしまおう」というベクトルになりやすくこんなことが起こるとそのエリアの賃料体系はたちまち崩壊します。そんなことが無くても物件そのものの修繕があまり行われておらず水回り系や防水系でトラブルが発生するとたちまち数百万~数千万単位の出費を強いられることも少なくありません。(ちなみに投資物件で水回りのトラブルが起こると「瑕疵担保責任」がややこしくなり出口での物件価格に激しく影響します)これを見破るのは至難の業ですから新規に物件を買う側はやはり運営出来るかギリギリの買値の物件を掴んじゃいけないって結論に達するわけでワタクシがブログと通じて口が酸っぱくなるほど「今物件買ってどうしようっていうのよw」と言ってるのはこれに起因しています。昨日もブログで書いたように金融機関もそのリスクに気が付き始め「金持ちには貸すけどそうじゃない人には貸さない」と言う方針を明確に示し始めています。・・・このブログ読んでる人ならそんなのもうおわかりだと思いますが、気を付けていただきたいのは「あれ?これって俺のこと?www」と思った方。他人に対して疑り深くなるが吉」と出ていますwと言うことでこの属性の方は今年は特に他人の話す儲け話にホイホイと乗らないようにしてくださいw(えぇ、、「他人はみんな泥棒」ってくらい思っとくと被害に遭わずに済みますよw)と言うのも実際の話、ここ数年で業者が素人に押し付けて買わせたヤバめの物件が今年になってさも値下がりしたかのように売りに出てくるかもしれませんが、その売値は良くても無茶にフカした融資額の残債をわずかに下回ってるに過ぎません。そもそも設定されてる抵当権額を下回って投げ売り状態で売りに出てくるのは少なくともまだまだ先の話ですから(だって今物件を保有してる人も金融機関も簡単に赤字覚悟の任売に応じるわけないでしょw)もし物件を買おうと思うのでしたらもうちょっと風向きが変わってからの方が断然お得です。書いたところでこのブログをそんな「あれ?これって俺のこと?www」属性の人が読んでる訳もありませんから(聞くところによればこのブログ読んでる人って不動産投資家全体の2%前後らしいですw)書くだけ無駄なのですがそういう人が数年後にこのブログに辿りついたときに「あ、このブログ、、○年前に気が付いてれば良かった」と思われるように書き残しつつ、、本日のブログは終了です。