りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)店舗仲介。夏休みの頃からずっとやってた「ワケあり店舗賃貸」の契約交渉がようやくまとまりました。(こんなことで2か月も費やす効率の悪さです。)「え?狼って店舗賃貸もやってるの?」って言われそうですがワタクシ、元々居住系だけじゃなく店舗賃貸もやってましたし、頼まれれば基本的になんでも好き嫌いなく受けちゃいます。(「安請け合いの狼」とでも呼んでください。)特に今回の貸主さんは10年以上ご贔屓なお客さん。(「賃貸なんてやりたくないんです」なんて言えるはずもありません。)ただ、店舗賃貸って床面積が今回みたいに広くなるといろいろ面倒なことが起こります。床面積の大きいやつだと入居する法人もそこそこデカイ法人なので書類一つ一つがその法人の法務とかを経由してやりとりするケースが多く、句読点とかテニオハについても細かくイチャモンが入りますw。書類のやり取りだけでも大変なのに更に、ここから契約が前提で設備改修の打ち合わせにも参加を強制させられます。(契約まではオーナー直ではなかなか出来ないので仕方ないんですが)そこでも貸主借主どちらが費用負担するのかって部分の交渉があるのですが大手さんほどこの交渉は手強いです。あと路面店舗だと店の外装なんかでも揉めますw。(このデザインだと建物のイメージが、、、って感じです。)単に契約交渉だけなら楽なんですが管理会社を巻き込んでの交渉事、、お互いの人間としてのエゴも見え隠れしてつまんないところでもチカラを入れて交渉しないと結局貸主さんが不利になるので毎回終わると「あー、賃貸なんてもう二度とやらねー!」って思うのもいつものことです。都内のそこそこ広い店舗物件だと契約時の手数料が時として1億の収益物件を仲介するより多くなることがあるんです。個人的に言わせて貰うと賃貸の仲介より収益物件の仲介の方が精神的に楽なのでどうしても賃貸仲介を敬遠しちゃうのですがたまにはやっておかないとやり方を忘れちゃいますw。リハビリってわけでもないですが話がまとまった時の充実感は収益売るのとあまり変わりません。今回の交渉過程で寸前までまとまりかけた話が2回ほどありました。どちらも途中でこれまたつまらない理由で飛びました。(夏休みに忙しくてなかなかブログ書けなかった一因がこれですw)相手仲介さんに振り回されたのがほとんどですがホント泣きたくなりました。法人などが賃貸物件を契約する時ってのはいちいち上層部の稟議があるので物事を一つ決めるにも書類を作らないといけません。作ってもすぐには承認が下りるはずもなく法人によってはハンコが5つも6つも必要なところさえあります。契約交渉に入ると同時に何社もやらずにその1社と相対しますがその稟議がなかなか下りずに時間だけ経つと貸主から「一体どーなってんのよ?」とイチャモンが付きます。「すみません、、借主さん、もう少し広いところじゃないとダメって言ってるんです」とか言ってドタキャンしてきます。話的には「狼さん、、ここの段落は半角スペース入れて揃えてください」ってところまで言ってるのに話の根底から飛ぶんですからホント刺したくなりますw。ワタクシ、交渉ごとで変に時間が掛かってる時は大体「契約をしたくて引っ張ってるのは仲介じゃないの?」って思ってるのですでにこの話は成約しないだろうと覚悟をしてます。(こうやって心の準備は出来てますがいざ飛ばされるとすごくムカつきますけどw)さて、こんな感じで店舗物件が埋まり始まると「いよいよ景気回復局面なのかな」と思います。(ホント長い冬でしたw)やっぱり不動産は商業系物件が動いてナンボです。働く環境があって始めて賃貸物件が成り立つわけですからこの商業系物件が活性化してくれないと居住系賃貸は尻つぼみです。(周辺に大企業の工場があるとか大学があるとかと仲介に言われて物件買ってる人、、大丈夫ですか?)昨今は居住系賃貸物件にしか融資がつかないのでなかなか商業系物件は買えませんがこっちが動くようになると利回りも断然こっちのほうがいいので居住系物件の売買価格が下がる可能性があります。実際数年前はホントに商業系物件ばかり取引する仲介さんが多かったので今回の景気回復局面、、(単に旗が振られてるだけかもしれませんがw)新橋あたりの喫茶店で地上げ屋風ブローカーが暗躍するようになるといいのになーと期待感いっぱいですww。(現在はやっぱり儲かっていないのか喫茶店での「魑魅魍魎な話」より「飲んだ飲み物の伝票を誰が払うか」で揉めてますw)このブログ。数年後にきっと読み返す機会がくると思いますがその時に「やっぱり思ったようにはならなかったんじゃんw」ってことにならないようにしてもらいたいと切に願ってます。