事業的規模になった場合のデメリットやった方が得になる、確定申告1医療費が年間10万円を超えるとき2住宅ローンを組んで家を購入したとき3株で損をしたとき4不動産投資を始めたときまとめあなたは、すでに不動産投資をして家賃収入がありますか?それとも、不動産投資を検討している状況でしょうか?あなたがいずれかに当てはまるのなら、ぜひ不動産投資の“経費”について知っておくといいでしょう。不動産投資の経費を正しく理解した上で「確定申告」ができれば、正しく納税することに繋がり、時には節税となることもあるからです。確定申告とは、1年間の家賃収入と不動産投資にかかった経費を計算して、不動産投資の利益に応じた税金を納めることを指します。(不動産投資に限らず、給与所得以外の収益や大きな出費があった場合にも、確定申告を行う必要があります)そして、スムーズに確定申告をするためには、事前に経費として計上できる費用を知っておき、必要な書類や領収書などをしっかりと保管しておくことが重要となります。している人はもちろん、不動産投資を検討している人にも役立つ情報をお届けします。確定申告のスケジュール確定申告は、毎年1月1日から12月31日までの1年間の所得を計算し、確定申告書を提出して申告・納付をします。確定申告書の提出期間は決まっていて、毎年2月上旬から3月中旬です。2016年分の申告を行う、2017年の確定申告の期間は、2月16日(木)から3月15日(水)でした。この期限までに確定申告を実施しない場合には、無申告加算税が課されます。期限内に申告した場合でも納付期限までに税金を納めなかった場合は延滞税が課されます。申告及び納付期限は必ず守るようにしましょう。確定申告には、「白色申告」と「青色申告」の2種類がありますが、不動産投資の確定申告を行う場合は、青色申告で行う方が多いです。言うと、青色申告は利益から10万円を控除することができたり、必要経費として認められる科目数・金額が増加したりするので、納税額を抑えることができるからです。(不動産投資の規模が大きい場合は、65万円控除を受けられる場合があります。提出しておく必要があります。青色申告書のフォーマットや書き方については、以下のページで詳しく説明されているので、確認してみてください。不動産投資の経費となる費用について不動産投資の経費として計上できる主な費用は、以下の通りです。時の経過等によって価値が減った部分を経費として計上する仕組みです。減価償却の対象となるのは建物のみで、土地は含まれません。この減価償却費の費用が大きい場合、収入よりも経費が多くなり、収支がマイナスになることがあります。その場合は、マイナス分を給与所得から引くことができるので、税金の対象となる所得が少なくなり、節税効果があります。注意が必要な点としては、建物の構造によって減価償却費の算出基準となる「法定耐用年数」が異なることです。減価償却費は、以下のように物件の取得原価を法定耐用年数で除することで導かれます。ついては、以下の国税庁のサイトで詳しく説明されていますので、詳しく知りたい方は確認してみてください。耐用年数表|国税庁ちなみに、物件を取得したときにすでに法定耐用年数が過ぎていたり、中古の物件を取得したりする場合は、以下のように耐用年数を算出します。法定耐用年数を超えた物件の耐用年数は、以下の通りです。20%例えば、重工鉄骨のマンションの場合、本来の法定耐用年数は34年です。この物件の耐用年数は、34年×20%=6.8年となります。法定耐用年数を超えていない場合この物件の耐用年数は、以下の通りです。(経過した年数×20%)例えば、中古の木造アパート(法定耐用年数22年)を築10年で購入したとします。この物件の耐用年数は、(22年-10年)+10年×20%=14年です。先ほど減価償却は建物しか対象にならないとお伝えしました。そのため、不動産を購入する際は売主さんと「土地と建物の配分」について相談し、建物の配分を多くすることができれば、減価償却対象になる費用が増えるので、節税に繋がります。管理費は、以下の3つに分類することができます。・入居者の募集、管理をしてくれる賃貸管理会社と契約している場合の管理費これらの費用は経費として計上できますので、あらかじめ支払明細書や領収書などを入手するか、もしくは通帳の記帳をしておきましょう。3.損害保険料(火災・地震など)損害保険会社に支払う火災保険や地震保険などの費用は、経費として計上できます。火災保険は2年間などの複数年契約で、保険料は一括で支払うことがほとんど。経費として計上できるのは1年分なので注意しましょう。修繕費とは、建物の維持管理や、修理などの原状回復にかかる費用のことを指します。具体的には、以下の費用を修繕費として計上できます。・畳や障子の張替えまた、以下のような費用は修繕費ではなく、不動産の価値を高める「資本的支出」に分類されるので、修繕費として計上できませんので、注意してください。・間取りを変更するリフォーム・オートロックを集合玄関に設置する、などただ、修繕費と資本的支出の判断はなかなか難しいケースがあります。以下のような場合は、修繕費として計上しても問ありません。購入するときにローンなど金融機関から融資を受けた場合、その利息分を経費として計上できます。元本返済に当たる部分は経費になりませんので、注意が必要です。作成費用を、税理士に依頼する場合は、その費用を経費として計上できます。個人の税理士へ依頼する場合は、源泉徴収を行う必要があります。源泉徴収税額は、翌月10日までに納付する義務があります。以下に当てはまる場合は、年2回の納付で問題ありません。・個人事業主で「源泉所得税の納期の特例の承認に関する申請書」を税務署に提出し認可を得ている1月から6月までに源泉徴収した税額は7月10日まで、7月から12月に源泉徴収した税額は翌年1月20日までに納付します。以下のような費用も、経費として計上できます。関わる目的での移動にかかった交通費は、経費として計上することができます。不動産投資セミナーへの参加や、物件を見に行くときの交通費などです。電車の切符など、領収書が出ないものに関しては、エクセルなどでまとめて管理しておきましょう。ついても経費として計上できます。車はプライベートと兼用していることが多いので、その場合は例えば全費用の3割などと決めて、計上したりします。連絡に使用した通話料や、情報収集の際の通信費、書類のやり取りなどの郵送費用などを計上することができます。経済などの不動産経営に影響がある書籍や雑誌の購入費用は経費となります。所有に関連する関係者との飲食費用は、交際費として計上できます。使用するパソコンや、印刷に使用するプリンターやトナー、物件を撮影するデジタルカメラなどは消耗品として計上することができます。特例を利用する場合には、30万円未満であれば消耗品として計上することができます。不動産経営をする前に購入した場合でも経費として計上できますので、忘れないようにしましょう。以上が、不動産投資の主な経費です。不動産投資の規模が大きくなり「事業的規模」といわれる状態になると、経費として計上できる費用が増えます。事業的規模になると、計上できる費用が増える事業的規模とは、以下のいずれかに当てはまる状態を指します。・所有するマンションが10室以上そして、事業的規模になると、以下のような経費を計上することができます。計上する場合は、以下の条件を満たしていることを確認してください。家計を同じくしている同一家計の家族が対象なので、子どもが独立して別の収入を得ている場合は対象となりません。子どもが学生などで一人暮らしをして別の家に住んでいても、仕送りをしている場合は同一家計とみなされます。子どもの年齢はその年の12月31日時点で15歳以上であることが条件です。・勤務実態があること実際に働いていない妻や子どもに対して、給料を支払うことはできません。実際に働いている場合は、給料に対して仕事内容や勤務時間が見合っている必要がありますので、注意してください。このため、15歳以上であっても学業に専念する大学生・高校生は、原則として専従者とはなれない点に注意してください。支給される家族は、「配偶者控除」や「扶養控除」から外れます。金額は、以下のこの控除額以上の金額で設定するようにしましょう。火災や地震などで建物が被害を受けた場合、損失の全額を必要経費として計上することができます。損失が、その年の不動産所得よりも上回る場合は、給与所得などのほかの所得から差し引くことができます。それでも損失が上回る場合は、翌年以降3年間の範囲で、損失を繰り越せます。税務署に提出する必要がありますので、注意してください。関する届出書」を提出しましょう。このように、事業的規模になると計上できる経費が増えることは大きなメリットです。その分デメリットもあります。事業的規模になった場合のデメリット以下の二つが、事業的規模になった場合のデメリットです。1.事業税を支払う必要がある事業的規模の不動産投資を行う場合、「事業税」を各都道府県に収める必要があります。事業税の算出方法としては、以下の通りです。5%2.帳簿を作成する必要がある事業的規模で、先ほどのような経費を計上するには、家賃収入や経費などを帳簿に記帳することが義務づけられています。帳簿は7年間保管しておく必要があります。やった方が得になる、確定申告ここまで不動産投資で計上できる費用をご紹介してきましたが、豆知識として確定申告の際に控除の対象になるものをご紹介します。1医療費が年間10万円を超えるとき自分もしくは家族の医療費が多くかかった場合、医療費控除というものがあります。具体的には、年間10万円を超える医療費を払うと、確定申告によって医療費が一部が戻ってきます。対象となるのは自己負担が10万円を超える医療費を払った分だけで、医療保険の保険金がでた場合にはそれを差し引いて計算することになります。治療費だけでなく、薬局で購入した風邪薬の費用、病院へ通うためのタクシー代も対象になりますので、領収書を大事に取っておく必要がありますね。2住宅ローンを組んで家を購入したとき住宅ローンを組んで自宅を購入した場合、住宅ローン減税というものがあります。これは政府が住宅の購入を推進するために設けている施策になります。不動産の販売が進むということは経済に良い影響を与えるということですね。確定申告で手続きするのは最初の一度だけで、翌年からは自動的に適用されます。3株で損をしたとき株をやっていて損をした場合、税金が戻ってくることはないのですが、損失を次の年に繰り越すことで、次の年に利益がでたときの税金が免除されます。4不動産投資を始めたときこの場合は、損益通算ができるようになります。給与収入と不動産収入を合算することですね。掛かった経費を出すことによって払いすぎた税金を戻せる可能性があります。これらの通り、取り戻せるチャンスがあるのです。まとめ不動産投資の確定申告や、計上できる経費については、ご理解いただけましたでしょうか?最近は、さまざまな青色申告用の会計ソフトやサービスが出ていますし、当社で取得した物件でしたらご相談に乗ることも可能です。TIMES」は、不動産による資産運用サポートを提供しているプロパティエージェント株式会社が運営するメディアです。投資向けマンションデベロッパー満足度調査で3年連続総合No.1、入居率99.5%以上を実現している東証一部上場のプロパティエージェントだからこそ発信できる情報をお届けします。トレンドなど、幅広く網羅的に情報を提供していきます。グレーなイメージを持たれがちな不動産投資ですが、不動産投資Times編集部は、読者の皆様の不動産投資をサポートできる真の情報を発信し続けます。