りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)ルマンドアイスとバナナボートの話。ルマンドアイスが全国発売になったそうですが、、、もしかしてこのブログの影響ですか?wwwこんにちは。不動産業で仲介手数料が発生するのは「売買」か「賃貸」の仲介であることがほとんどですが、これは「仲介手数料としてお客から取っていいのは上限(ま、一般論で言うと3%ってやつです)が決まっているから」であって「仲介手数料」という名目でなければぶっちゃけいくら取っても構いません。コンサルタントフィー」、賃貸であれば「広告料」なんて名目の「仲介手数料」を上乗せしてきます。仲介さんからしたら「一度の取引でたくさんのフィーが貰える方がいい」に決まってますから一度の仲介でたくさんフィーが出る方の物件を優先的に客付けしたくなるのが自然の理。それが原因で賃貸などで最近の大家さんは他人より優先的に客付けしてもらうべくこの広告料を上積みして「うちの物件を優先して客付けしてくれ」となっちゃったわけですが、中には最初から業者側より「本物件は○か月分の広告料ください」と言われるケースも増えてます。そんなこと言われると「え?○か月分の広告料出さないと客付けしてくれないの?」とか思うかもしれませんが出し渋れば他の広告料付きの物件を優先され3月までの繁忙期を逃してしまいますから賃貸物件が飽和しているエリアなどではほぼ業者さんの言いなりになって広告料を積み増ししているんじゃないかと思います。いう名目以外でもフィーの供与は一切禁止」とかにしないと無くなることはないでしょう。そんな広告料を出さないようにするには業者側から「この物件は空室になっても募集掛けるとすぐ埋まる物件」と認知されればいいわけでうまくすると空室が出てない時にも「オタクの物件、、空室になる部屋ありませんかねー?」と頻繁に電話が掛かってきます。なれば業者に広告費請求されても「は?広告費なんざ今まで一度も払ったことないんだけど・・」と大口を叩けるようになり退去予告が入った瞬間に各業者に一斉メールで「○月○日で1部屋空くので募集よろしくねw」」と送るだけで各業者、一斉に客付け作業に取り掛かり原状回復が終わる頃には満額で申し込みが入るはずです。いう物件をたくさん持ってれば空室に悩むことも無いし入居者なんて選び放題なので「んー、、この人ちょっと属性ヤバいけど保証会社通せばいっかー」なんて少々不安に駆られながら入居させることもないのでデキる大家さんになると広告費ばかり取られる物件をさっさと売り払い、広告費なんて払ったことがないって物件ばっかりにシフトし、最終的には「不労所得が得られる大家業」となり初めて南の島でバナナボートにプカプカ浮かびながら読書が出来るってもんです。(ちなみに最終的にワタクシが団員に求めるレベルはここでございますw)そうなるには結局、ご自身が求める希望賃料が「マーケットから見て安い」と思わせたり「この家賃払ってでも絶対この物件に住みたい」と思わせればいいのですが、そうは簡単に行かないのが不動産投資の難しいところ。結局そこまで持って行くには多額の追加投資が必要になりそこまで資金に余裕が無ければ結局は絵に描いた餅で終わってしまします。「手金に余裕がない状態であれば無理して不動産投資なんかやらない方がいいですよ」とも説いちゃってますが、最近はここの部分のスキルがやたら高い人がいますのでこういう人にくっ付いて教わればそういう物件に仕上げることが出来るようにもなってきてるのでワタクシ、「不動産投資では横の繋がりを拡大して行ったほうが得ですよ」と説き続け、こちらで予め吟味したメンツを揃え相互で教え合えるような人脈を作り相乗効果を狙ってます。出来るような集団を目指しておりますw)そんな努力が最近実を結びつつあるようでワタクシの知らないところで集まり出して大家さん同士お互いが儲かるスキームを作り出し利益を叩き出してる人が増え始め、そのノウハウを教えて貰い、さもワタクシが始めたかのように他の団員にドヤ顔で教えられるようになり「やっぱ、狼さん、すげーやw」と尊敬の眼差しで見られるのって他力本願ではありますがめちゃめちゃ気持ちいいもんですwwww(おかげさまで最近、ワタクシのモテる度数も急上昇してる感もあるくらいですww)さて、それとは別に「売買」で考えると、物件売買時に通常の仲介手数料以上のフィーを業者さんに支払ってると言う投資家さんは少ないんじゃないかと思います。(仲手満額の3%以上に払ってるって買取業者さんみたいなことやってる人って一般の投資家さんでは少ないはずです)ただ仲介さんから言わせていただくとここでフィーを弾んでくれる人に対して優先的に物件を出したいって思うのも自然の理ですのでお金に余裕がある人はこの戦術を取るもの手です。言ってもこのフィーは売買でのフィーですので賃貸の仲手を違いかなり高額です。(1億の物件の仲介料で300万越しますからこれに別のフィーを加えようものなら大惨事ですw)なので売買では相手仲介さんが両手取引に持ち込めるような策を立てるのが手っ取り早いし、両手であれば仲介さんは買い手有利に働くと言う傾向を考慮すると客付け仲介さんには悪いですが、出来るだけブツ元である仲介さんを探して直接交渉すると言う戦術が有効です。(大きな声じゃ言えませんが旅団のサービスで「ブツモト特定サービス」があるのはそのためでありますw)ただ、そのブツモト探しも一般的なレインズやアットホームなどの検索サイトにブツモトが載せている場合くらいしかわからないことがほとんどでワタクシに検索依頼が来てもその手の検索サイトにブツモトが掲載してくれなければいちいち謄本あげて売主に「どこに仲介任せてるの?」って聞く以外にありません。(ま、こう聞くと大抵売り主が気味悪がって教えてくれないのでこれの成功確率は50%程度ですw)なのでワタクシの場合、現地に行き、どこが管理やってるのかを確認するとか(現地に行くと高確率で掲示板あたりに管理会社の住所と電話番号が書いてあるので「オタクが元付けですか?」と単刀直入に聞いちゃいますw)、所有者に連絡して「ウチの賃貸客がオタクの物件借りたいって言ってるので賃貸募集の一般媒介くれ」とか言いつつ「そう言えばこの物件、売りに出てるなら興味のお客さんもいるんですよ」とか適当に嘘ついて元付けを聞き出したりもしますw(「ウチは客紹介するだけで仲介に入らないから心配すんなよ」と言っておけば大抵のオーナーはブツモト紹介してくれるはずなのでそこに欲しいってお客さんを紹介して直で取引出来れば作戦成功ですw)しかしそんな元付けさん、、こっちがそんな行動に出る頃にはすでに他から買付けが入ってるタイミングかもしれません。いう時こそ、元付さんに「ウチなら仲手に業務委託を積むのでウチに売ってくれ(決してあと3%積むなんて風呂敷広げずに100万くらいを上限にしといてくださいw)」と言うと100%ではないですがほぼゼロだった買える確率が上がるものです。物件によっては買い取り業者が買付け1番手を取ってる場合があります。買取業者さんは仕入れのためなら平気で満額手数料にあと3%くらい平気で「業務委託費」として払うのでそういう物件であれば「ゼニカネの問題じゃない(ウチは買い付け順位を優先するのよw)」とか言い出すのでそう言われたら「ワタクシ、個人ですけど瑕疵担保免責で構いません」と突っ張ってみてください。場合、個人の投資家と買い取り業者ではここを元付さんが見ている可能性が高いので「ワタクシ、個人ですけど業者と同じ買い方出来ますよ(と言っても業託まで満額は払えませんけどねw)」という姿勢を見せると案外こっちになびいてくれます。言うのも買い取り業者さんって再販が目的なのでやれ測量しろだのやれ境界確定だけはやってくれだの結構売主にとって面倒なオーダーをしてきます。(この手の作業ってオーナーチェンジする前の元のオーナーの方が近隣立ち合いとかやりやすいので買う前にやっておきたいのが業者さんの心情ですw)そこで「あ、ワタクシ、、境界も何も現況有姿で構いませんよ」と言うと「なんかこっちの客の方がめんどくさくなさそう」と思ってくれることも多いです。全部が全部成功するわけじゃありませんが、仲介さんはフィーの多さで売るなり貸すなりするお客さんを選別する傾向が高いのでこんなやり方も頭に入れておくと良いことがありかもしてませんよ。そこで、仲介さんの心理を逆手に取って交渉を優位に運ぼうって話になるのですが、、、ワタクシ、そろそろお出かけの時間になったので続きはまたの機会に書かせていただきます。