金銭的自立を目指す女性:リフォームコストにシビアになる金銭的自立を目指す女性:リフォームコストにシビアになる不動産投資において「実質利回り」が重要なことはすでにご存知かと思いますが、実質利回りを良くするための重要な要素となるのが「リフォームコスト」です。実質利回りを計算する際に、家賃収入から差し引く「必要経費」の中で、最も多くの割合を占めるのが、物件のリフォームに対してかかるコストなのです。そこで今回は、不動産投資をする上での「リフォームコストの捉え方」について解説したいと思います。実はリフォームコストは、女性投資家が特に注意すべき項目でもあります。いうのも、女性の場合は男性よりも「物件をきれいにしたい」という思いが強い傾向にあるため、普通に賃貸経営をしていても、無意識のうちに男性投資家よりもリフォームに多くのコストをかけてしまいがちです。リフォームに投資した金額分だけリターン(収益)が増えるというわけではありません。不動産投資におけるリフォームコストは、一定以上かけてもその分のリターンは期待できないため、「コストの見極め」がとても重要となってきます。原状回復工事にかけるリフォームコストの目安リフォームコストが最もかかるタイミングは、物件の入居者が退去した時の「原状回復工事」です。どんなに部屋をきれいに使っていたとしても、ルームクリーニング費用は最低限必要となります。そのほかにも劣化状況に応じて次のようなリフォームが必要となります。・給湯器の交換リフォームは細かいところを気にし始めると、際限なくコストがかさんでしまいます。原状回復工事にかけるコストの目安としては、概ね「家賃の4ヶ月分を上限」として考え、できる限り「家賃の2ヶ月分以内」に収まるようにやりくりをするようにしましょう。女性投資家がリフォームコストを削減するためのポイント女性の場合はとにかく物件をもとの綺麗な状態にまで戻そうとリフォームにコストを割いてしまうケースが多いため、多くても家賃の4ヶ月分以内に抑えるように強く意識することが大切です。女性投資家がリフォームコストを抑えるためのポイントは、次の流れに沿ってリフォームに「優先順位」を付けることです。ステップ1:入居者が退去したあとに室内を確認したら、リフォーム項目を次の3つに分類します。具体的には、クロスの張替えやルームクリーニング代、水栓のパッキン交換、その他故障している設備品の修理交換などがこれに該当します。具体的には、部分的に傷が付いた床の傷補修や部分的に汚れたクロスの張替え、古くなってきているエアコン、給湯器、換気扇などの交換がこれに該当します。具体的には、電気コンロをIHコンロに交換する、3点式ユニットバスをバストイレ別にリフォームする、クロスを見栄えの良いアクセントクロスに張り替える、などがこれに該当します。ステップ2:優先順位の高い1から順にリフォーム費用を計算していき、家賃の2ヶ月分を超えた部分については、極力次の退去時のリフォームにまわします。このようにリフォームコストを削減する際には、まずはリフォーム項目に「優先順位」をつけて適切に取捨選択をすることが重要となります。大がかりなリフォームは、できる限り避ける賃貸管理を不動産会社に任せている場合や、内装会社にリフォームの見積もりをとってもらったりすると、それらの会社から大規模なリフォームやリノベーションを提案されることがよくあります。女性投資家の場合はこういった大規模なリフォーム工事に肯定的な考えの方が多いため、特にこのような営業をされる可能性があります。先程も言ったように、不動産投資においては、リフォームにコストをかけた分家賃が上がるわけではありません。場合によっては50万円のリフォームをした場合と10万円のリフォームをした場合を比べても、収益には何らの変化もないケースもあります。そのため、不動産投資で成功するためには、利回りを悪化させる高額なリフォームは極力避けて、できる限り「必要最低限のリフォーム」に留めることを優先に考えましょう。しても多額のリフォームを実施したい場合は、以下の条件を満たすかどうか必ず確認しましょう。1:リフォームをすることで、家賃が現状よりも値上げできる。2:値上げ分した差額分のおよそ5年分程度でリフォーム費用がすべて回収できる。以上に当てはまらない場合は、大掛かりなリフォームをしても、それはマイナスにしかならないため十分注意しましょう。