りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)記録ノススメ。ちきしょー、、なかなかマジック減らねーなー(イライラ)こんにちは。ここ数日、九州で50年に一度レベルの大雨に見舞われ甚大な被害が出ているようです。被災地の方にお見舞い申し上げます。この50年に一度レベルの大雨ですが、72時間で500ミリレベルの雨が降ると河川から離れた市街地でも下水道が逆流し溢れてしまうレベルになるそうでこうなるともはやハザードマップがどうとかのレベルでもなく今までどんな大雨が降っても溢れることの無かった地域でも洪水は起こりえるんじゃないかと思います。ちなみにこの72時間で500ミリレベルの大雨が平地だらけの東京で降り荒川でも氾濫しようものなら死者は2100人、被災者に至っては十万人レベルの被害になるというシミュレーションになってるそうでその際はもはや広域避難所なんかに逃げるより垂直避難(高い建物の4階付近まで避難する)方が生き残れるそうです。話は九州に戻しますが、ウチの団員で今回の大雨で実家が避難した2階であっても腰レベルまで浸水し、危うく死にかけたという人がいます。(ご本人がわざわざ「これブログネタにしてくれ」とおっしゃってたので敢えてブログネタにしてますw)話を詳しく聞いたのですが、ホント、一気に水が上がって来てあっという間に2階まで水が迫って来たそうで「とてもじゃないけど逃げる余裕なんて無かったぞ」とおっしゃってました。(時間にして15分くらいだったそうで逃げるかどうしようか悩んでるうちに水が上がってきた模様)テレビで「命を守る行動を」と呼び掛けていたのは知ってたそうですが氾濫しそうな河川からは離れてるし今までどんな大雨が降っても道路が冠水することも無かったので「まさかうちの実家に限って」と少々甘く見てた部分もあるようで家に水が入って来る寸前まで「避難」と言う発想は無かったそうです。(せいぜい土嚢でも積んで玄関からの水の侵入を防ぐ程度しか頭になかったとのこと)「ここ数年の雨の降り方がハンパないのでこの手の災害は九州や広島に限らずどこでも起きうるって思ってた方がいいよ」と死にかけた団員さんがおっしゃってましたが、昨今の地球の温暖化で大雨が降りやすくなってることとここまでの大雨を想定して市街地のインフラを作ってない地域も多いですからハザードマップで洪水になったことのないエリアだから大丈夫なんて甘く考えてちゃいけないような時代だと認識する必要があるんじゃないかと思います。そんな我々が物件を売買する際にもこのハザードマップをチェックするのですが、このハザードマップは過去の洪水災害の事実と地形的に危なそうな地域を予測して作成されています。岡山で起きた河川の氾濫での洪水の際はまさにこのハザードマップ通りに洪水が発生し、多数の死者が出てしまいましたが、あれも過去の河川の氾濫履歴を元に作成されていて実際に大雨が降って河川が氾濫したので同じようなトレースで洪水になったケースです。今後は今まで洪水になったことのないエリアでも下水道の逆流なんてパターンで洪水になる可能性があるので投資物件を買う際にはここまで調べて買わないと買った物件が浸水してその浸水歴から高値で売れなくなるということも充分にあり得ます。実際、物件売買の重要事項説明では洪水等による浸水歴なんてのも告知する必要があり、浸水したことを故意に隠すのはダメだし、浸水履歴があれば指値の材料にもされてしまいせっかく高値売却を狙っても高く売れなくなってしまいます。(特に物件を買う時にハザードマップを必ず要求してくる人ってすごくシビアに見てますからw)逆に実際に近辺が洪水しても浸水したことが無いのに「この一帯は昔大雨で浸水したことがあってなー(遠い目)」なんて記憶力のいい近所の人がいたりするとそれだけで「浸水歴があるエリア」と決めつけられ遠回しに安値扱いされちゃうこともあります。(多摩川流域でよくあるケースです)と言うことでワタクシ、物件の近隣で洪水があった際には実際に浸水していなくても当時の写真を撮っておいた方が良いと思ってます。出来ればどこまで水位が上がって来たかまで記録しておくと良いのですがそうすることで例え物件が浸水エリアであっても「ほら、あの時の猛烈な雨でもこの物件は浸水しなかったんですよ」と言えるし、ハザードマップ見て怪しいエリアだと思って指値の材料に使おうと思ってる人にも牽制球代わりにもなるし何より浸水してないのですから買う人も安心して買ってくれるはずですw。(売買契約ではこの手の安心感があるかないかってすごく大事なんですw)またこの手の浸水の記録だけでなく、物件で起きたことを時系列でちゃんと記録しておくのもすごく大事です。言うのも物件を買いに来る人と言うのは「物件の過去の履歴」をすごく気にします。(稀にまったく気にしない人もいますが大半は長期ローンを組む人なのでワタクシの経験ではほとんどの人が気にしてると思ってます)修繕履歴なんてのが最たる例ですが、これが時系列できちんと揃ってる物件は買い手のお客さんへのプレゼンも効果的に出来るし、逆に買主から飛んでくる妙な質問にも上手く答えることが出来ます。「塗装は10年保証だしその保証もあと6年残ってると思って買ったのに4年しか残ってねーじゃねーかよ」と因縁をつけられ売値からその年数の保証分を引いてくれなんて訳の分からないクレームが飛んでくることもあるんです。あと客付けの履歴なんかも残しておいてくれると更に好感度アップです。この客付け履歴ではどこの仲介さんとどんなやり取りしてどんな属性の人を中心に集客してたかがわかり買主さんにやるプレゼンの際に「ほら、この売り主さん、ここまで厳しくチェックしてるから入居者の属性も抜群だし滞納もほとんど無いんですよ」と大威張り出来ちゃいますw(これで騙して売りつけた件数、、一桁じゃございません。)過去の入居者の契約書なんかも捨てちゃう人が多いですがこんなのも残しておいてくれると過去にどんな入居者を入れてたかがわかるのでぜひ残しておいて欲しいです。客付けの時、仲介さんとの記録をちゃんと残してますか?(まさか電話だけで要件伝えてませんよね?)当たり前ですが、この履歴を残していないと居住条件や契約内容を証明するものは契約書くらいしかありません。その契約書にこちらが希望する条件がまるっと抜けていて退去の時になって記載されてないことに気付いた場合、借主はその条件の未記載を楯に激しく抵抗してくることが多いです。(契約書に書いてないんだからそんなの知りませんってきます)実際に団員さんの物件であった話ですが、この団員さんは退去の際の清掃代をあらかじめm2単価1000円なんて感じで徴収してます。退去時にはその預かった敷金からm2分の清掃代を差っ引くのですがこの「清掃代」を仲介さんがうっかり記載し忘れて契約、団員さんからしたら仲介さんに何度も念押しして言ってたことなのでまさか未記載ってことは無いだろうと確認して無かったのも悪いですが、退去時にこの清掃代の未記載を借主に指摘され、結局仲介さんは「そんな話は大家さんから一度も聞いたことが無い」と逃げ切られ差っ引くはずだった清掃代を全額返還する羽目になったそうです。記載漏れをチェック出来なかったのはあれとしてもこのやり取りを仲介さんとメールでやってさえいれば仮に借主に清掃代を全額返還したとしても後日この仲介さんの説明義務違反を楯に根こそぎふんだくることも出来ただけにもったいないお話でございます。忙しいときほど電話でちゃちゃっと済ませたい気持ちはわかりますが、記録が残ってないと相手に反論される機会を与えるのと等しいと覚えていただき些細なことでも記録し、それを整理して保管しておくことをお勧めさせていただきます。真面目な話、、そういうきちんと記録が残ってる物件ほど買主からの指値を退ける好材料になると言うことなのですが、、、あれです。TOPTシャツとエアコンの話。今宵マジック点灯の予感がしますwこんにちは。なんだか大してブログの更新もしてないのに1位に返り咲いてしまったので更新します。以前にお話ししてた旅団Tシャツですが、結構欲しいって人が多いので真面目に作ることにしました。いつもの安普請なのだと「数回洗っただけでしょぼしょぼになっちゃう」とのご意見も多く今回は綿製ではなく吸湿性に優れたナイロンの入ったいい生地を使うことになり3000円くらいで売らないと赤字になりそうな勢いでございますww現在、デザイナーさんから最終案が届き、印刷の位置と大きさを決める作業に入っていますがこんな感じのロゴがバックプリントで入ります。色は「黒」「ネイビー」「バーガンティ(赤っぽい色)」の3色を予定しています。発売ですがこの狼ブログ8周年の記念日でもある9月5日のブログ更新の際に販売リンクを貼りますのでぜひ買ってやってくださいw(ちなみに100枚以下しか売れないと真面目に赤字になる設定でございますのでここはまとめ買い推奨ですw。皆さんの所有物件で今年はエアコンの不調の連絡、、どのくらい来ましたか?このエアコンの不調、、なぜかお盆休みで業者が休みの時に限ってくることが多いのはうちだけではないと思いますがウチの場合今年はエアコン本体からの漏水が多発しました。居住者の皆さん、、エアコンのフィルターだけはきちんと掃除してくれるのですが本体内部の掃除はやってくれないので本体のドレンが詰まり水が逆流して漏れるんです。(で、いきなりダダダーって漏れるので居住者の人がびっくりして電話してくる、、とw)特にウチの場合、新築時から住んでる人が多く、かれこれ8年経過しているのに本体を分解清掃する概念が無いとこんなことになることもあるのですが、入居者さんからしたら「この分解清掃って家主が費用負担するもんじゃないの?」とよく言われます。確かにエアコンは家主が設置したものなので所有権は家主。それが漏水すれば家主負担で直すでいいのですが、事態が深刻になってから対応するのではその費用も嵩んでしまうかもしれません。(えぇ、、下手したらそれが原因でぶっ壊れてわずか8年で新品交換する羽目になっちゃうかもしれません)このエアコンの分解清掃ですが安い業者であれば1万円台でちゃっちゃとやってくれます。入居者さんって案外フィルター掃除だけしておけば安心って思ってる人も多く、まして自腹切って分解清掃までやる人は少ないでしょう。(特に単身住まいの人とか)であればです、、いっそのこと更新のたびに入居者の部屋に突撃して問答無用でエアコンの分解清掃を家主負担ですればいいんじゃね?って答えに辿り着きます。2年に一度でも分解掃除しておけばエアコンがわけも分からず壊れることも少なくなるでしょうし、まして「無料で掃除しますよ」ってサービスですから断る人も少ないでしょう。(エスパー君の所有物件では「その分お金でくれ」ってのたまう不届きな入居者がいるそうですがww)しかもあれです。更新時に部屋に立ち入ればその部屋が汚部屋になってないかの確認も出来ちゃいます。(と同時にさりげなくどんなタイプの入居者なのかとか普段からの生活度チェックも出来ます)賃貸物件の場合、一度部屋を貸してしまうと大家さんがなかなか部屋に立ち入れませんからこんな口実を作って部屋に入るのもありかと思い、ウチでもこの手法を採用することにしました。(但し、今やると工賃がすごく高そうな気がするので秋口を過ぎたら実行します)と、偉そうにブログで書いてしまいましたが、ここ読んでる大家さんであればそのくらい当たり前にやってる気もします。こんな当たり前のことを書くのか?、、ですって?そりゃあれです。TOP大家業界の勝ち組。ログインパスワード忘れて一瞬ビビりましたwこんにちは。二週間ほどブログを休ませて貰ったおかけで体調もすっかり元に戻りました。昨今の不動産業界のシオシオ加減からしても大した動きは無いだろうと思ってましたが、例のあおり運転の犯人が二代目系地主大家だったとわかりまたもや不動産投資業界で痛くも無い腹を探られそうな予感もします。いわゆるエリート層も多いので承認欲求の塊みたいな人もいるようですが、大抵の人は社会経験も豊富で善悪の区別がつく人ばかりなのでこんなのは異例中の異例ではないかと思います。(ってか大方、クスリかなにかやってたんじゃねーの?と思うくらいの暴れっぷりですのでもはや二代目大家さんなんて話は関係ない話な気もします)事実、ワタクシが普段交流のある大家さん達であんなイキったカッコしてるやつなんて皆無だし(むしろもう少しおしゃれした方がいいんじゃないかと心配な人が多いです、、)高級車に乗るにしても永遠に左側車線を80キロで走りそうな人ばっかりだし(助手席のワタクシが「おい、トロトロ走ってんじゃねーよ」と毒づきたくなるケース多し)いちいち他人の揚げ足取って声を荒げる人なんて会ったこともありません。(えぇ、、ワタクシの周りにいる人は「羊の皮を被ったヤギ」みたいな人ばっかりなんです)恐らく、親御さんから「他人様に迷惑を掛けるな」とか「あまり外で金持ちヅラするな」なんて教育をみっちり叩き込まれているからなんだと思いますが、ワタクシの周りにいる富裕層な方はほぼ富裕層には見えません。(あ、これでも褒めてるつもりですから「余計なお世話だよ」とコメントにぶちこまないでくださいねw)そういう人が周りにたくさんいるおかげでSNSでやたらゴージャス振りをアピールする人を見るととても滑稽に見えてしまうのですが、このアピールの激しい人がひとたび新聞沙汰になり実名が出ると世の中の人はその人を特定しようと一斉にSNSに襲い掛かります。今回の人も会社を経営されていたようで顔や実名まで出してイキってましたからネットで特定されるのも早く、またお盆休みでテレビの視聴率の一番高いときにニュースになったので社会的関心も高く「目立つ」という目的は達せられたかもしれませんがこの目立ち方はこの人のご家族にも相当な影響を及ぼしそうです。一生困らないだけの資産を親から譲り受けたのにこんなつまんないところで実名と顔を晒してしまいしかも偏屈な大家だと社会的に認定されてしまった以上、せっかく受け継いだ一棟マンションの入居者も次第に出て行ってしまい今後は客付けにも苦労するんじゃないかと思います。言えこの手の人は絶対に自分が悪いとは思わない性格なので恐らくは「常磐道の動画を世間に晒した若造にいつか仕返しする」なんて考えてしまうんじゃないかと思いますが、指名手配までされて警察に追いかけられたんですから普通に丸くなって生きて欲しいです。(ウチのエスパー君が言ってましたが高速は追い越し車線より左側の車線を普通に走った方が早く着くそうですよ)世の中下を見たらキリが無いですが、親が食っていくのに困らないくらいの財産を残してくれるケースは意外に少ないです。いう人に対して財産を残して貰ってない人は「羨ましい」と思うそうですが、実際に財産を残して貰った二代目資産家のプレッシャーもハンパないそうで下手打つと資金繰りや税金で苦しめられ「こんなに苦労するなら親の財産なんて継ぐんじゃなかった」と思う人も多いそうです。昼間、そんな二代目の地主系の大家さんからとある修繕の依頼を受けました。電気系絡みの大きな工事の話だったのですが、ワタクシの場合、こういう依頼があれば直接業者さんを紹介してサヤ抜きは一切しません。それだと業務を請け負う業者さんが「この人、信用ある人(要するに支払い能力は大丈夫?)なの?」と心配するし、紹介なので最終的に何かトラブルが発生すればサヤ抜きしてなくても大なり小なりの責任論が飛んできます。今回の場合、こんな事件があったばかりなのでワタクシがいくら「このお客さん、、地主さんでお金持ちだから支払いなんてヘのカッパですよww」と言ってもクルマはなに乗ってるのか?(まさかポルシェのカイエンとかじゃないよね?)とか性格的に激昂するタイプなのか?(突然豹変して恫喝して来ないよね?)とか服装は派手な人なのか?(第3ボタンまで開けてシャツ着てないよね?)とか髪型はどんな髪型なのか?(EXILE系ツーブロックじゃないよね?)なんて今までには存在しなかった与信チェックが早速入りました。何度も言いますがウチのお客さんにあの手のお客さんはいませんwしかしこういう事件があるとお金持ちで温厚なタイプの人であっても色眼鏡で見られてしまいます。考えると今、ワタクシの周りにいる1お金持ちなのにいつもユニクロ(奮発してもせいぜいGAP)2車はベンツかもしれないけどすべて純正品のフルノーマル(妙に低音爆裂なウーハーとか入れない)3SNSはやってても基本ROM専(間違っても「今日のディナー」なんて一皿一皿ドヤ顔で載せない)みたいな人が大家業界の勝ち組ってことになるわけです。本日も短い更新になります。