りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)今日も質問が届いてるので更新です。お、この勢いなら連日更新可能かもwこんにちは。今日も質問が届いてるのでわかる範囲でお答えします。業者売主の場合の適切な対応をご教示いただけますでしょうか。ないケースですが、対仲介や物元業者とはまた異なると思いますので。業者が売主と言う場合、いつこの物件を仕込んだかが大事です。業者なので仕入れ転売で利益を取ってるわけで仕込んだ時期が直近で(3か月以内くらい)であれば最初から転売を意識しての仕入れになってるわけでその売値には仕入れ+経費+利益の15%~20%程度オンされた金額になってます。登記までされていると経費はさらに載せられるので売値5000万であれば買値は3000万後半程度。これを謄本で追い掛けるとなんとなく買った値段や売りたい金額の意図も見えてきますが業者から買うと言うことは自動的に瑕疵担保責任2年が乗って来るのである意味素人売り主から買うよりは有利でございます。言うと業者売り主であれば仲介を飛ばして直接売主に飛び込めば仲介手数料も掛かりませんし、その分の値引きをお願いすれば引いてくれるかもしれません。仲介経由で物件情報を貰おうと言う場合、時々ですが「業者売主」なんてケースもあるのでバカ正直に住所氏名年齢を業者に教えるのではなく情報登録の時点で架空の名義のメアドをいくつも駆使し情報取るようにするってのも作戦の一つかと思います。2年だろうがなんだろうが物件をロクに調べずにサンタメ売買してしまい後になって瑕疵担保責任追及しようとしたら会社が無くなってたとか賠償責任を負うだけの体力のない会社なんてこともあるのでそういう会社じゃないかどうかくらいは確認しておいてください。※もし聞きたいことと答えが違ってたらまた質問してくださいw質問2駅近(都心まで30分以内の駅をイメージ)のマンションで駐車場いらないという家族はいますが、同じ条件(駅からの距離、家賃)の戸建だと借りたい人は駐車場を求めるものでしょうか?戸建を探される方は、仕事や買い物する上で車の必要性が低くても、駐車場を求められている方が多いように思います。家族それぞれの考え方による!という答えが無いかもしれませんが、傾向があるようでしたらご教授ください。|えーっと、、これはワタクシの経験論でしかありませんが戸建てを探してる人はわりと駐車場も付いてる方がいいって人は多いですね。(どうせ買うなら車庫付きってイメージです)ただ実際に成約してる事例を見ると「近隣に車庫借りればなんとかなるか・・・」とか「最初は車庫が欲しいと思ってたけど、、駅から近いしそうでもないよね・・・」と他の優先条件で決める人も多いのが現状です。中古戸建を買う場合、車庫の有無より道路付けをよーく考えてください。ある話で安く売られてる築古戸建て物件は車どころか自転車が通れるかどうか怪しい道路付けの物件が多く、家の前は車が通れる幅員があってもそこまで進入するのに途中で幅員が狭すぎて車が入って来れないとか遥か向こうに車を置かないと無理なんて場合、借りる人が「引っ越しの時どうやって荷物を搬入するんだろう」とか「宅配便のクルマが入って来れなさそう」なんて思って敬遠されることもあります。築古戸建てを買ってリフォーム入れようと業者に依頼した時に搬入経路が狭すぎて余計にお金が掛かるなんてこともありますので安く買えるからと道路付けの確認を怠ると思いがけないところで苦労します。あと、道路幅員4mある車庫付きの戸建て物件を買う場合(6m道路の成形地なんかで格安の戸建て物件はそうそうないと思うので限定しますw)現地で車が擦った跡が無いか確認してください。道路の標識とか壁に擦った跡が決まったところに付いてるって場合、その道路には癖があることが多く初めてそこに車で侵入した人にとってはトラップになってるだけでなく車庫入れでも毎回苦労することになるケースが多いです。(そんなので近隣から「オタクの家の住人が毎回うちの壁に車擦るのよ」って言いがかり付けられた経験あります、、。w)とは言え、何度も言いますが道路幅員がまともな築古戸建てで格安って物件は滅多にありませんので安く売られてる物件があれば車庫があろうが無かろうが買いに走るが正解ではないかと思います。40m2位しかない、など色々と癖のあるものがよく出ますが、建売業者が手出ししないものほど安くなる可能性がある、という考えで良いでしょうか。どこかの時点で手放す際も苦労しそうではありますが。|確かに転売業者が手を出しにくいイコール安く買えるのは事実だし本来であれば実需向けが一番高く売れるのに誰も買わないから安くなるってことです。実需の需要が無いわけですから出口戦略は厳しいものになるのは事実ですが、こういう時は買う前にその物件の発展性を死ぬ気で考えてください。一般的なのは隣地の買収(地上げ)とか接道不良であれば道路部分の買取(もしくは借地)、容積オーバーであれば減築(壊したら全部崩壊しそうだけどww)など業者がめんどくさがって更地にしか価値を見出せないものを時間を掛けてモノにするってのは一般の不動産投資家なら出来なくもありません。普通に考えれば出来ることなら不動産屋でもやろうと一瞬は考えるのでその不動産屋が諦めて安く売りに出してるのか?若しくはそこにまったく気が付かずに売りに出してるのかのチェックだけは怠らないようにしてください。(「あー、、それも考えたけど、、無理なんだよねw」って話も多いですw)質問4はじめまして、最近狼さんのブログを読んで不動産投資の勉強をしてる者です。今日少し触れている仲介について質問があります。過去に不動産の新規買付は一般媒介がメリットが多いと書いておられたと思いますが、その場合複数の仲介屋を回って物件を探していくことになると思います。その際に利用する仲介屋は、どのような所を選べばいいのでしょうか??(例えば大手仲介屋のみを利用するなど)ざっくりとした質問ですが、回答いただけたらなと思います。|「不動産の新規買付は一般媒介がメリットが多い」って話ですが、すみません。意味がよくわかりません。どちらがいいか?って質問かもしれないので先にお答えしておきますが、この場合「元付け業者に直接行った方が指値しやすいのでメリットがある」ってことです。(両手手数料で取引したい業者は先付け業者がいる場合、元付に買主が飛んで来たら安い買付けでも取引したがるって原理です)さらに言えば、自力でブツ上げ出来る能力がある不動産屋(大手だとスミフあたりでしょうか?)がHPなどに載せてる物件は掲載当初は両手狙いでまだレインズに登録させないで成約させようとするところが多いのでそういう会社を狙い撃ちするのも作戦の一つです。(この話はすでに9年以上言い続けていますが未だに有効です)あと「どこの仲介屋がいいか?」と質問されていますが、業者単位で物件探しするのは正直お勧めしません。言うのも物件を出す業者さんってのは営業マンの力量によるところが大きく、会社がデカい会社だとか投資物件専門の会社だからと言うより個々の営業マンのセンスと知識によるところが大きいです。実際、スミフのHP見て未公開物件をいち早く見つけてもその担当者が「素人客は面倒だから取引しない(実際には「お話入ってます」とか「成約予定です」なんて断られますw)」なんて場合もあるし、投資物件専門の会社であれば「融資が出る客順に嵌めこみすればいいや」なんて営業マンもいます。昨日も書きましたがどの会社を回ると言うより個々の営業マンといろいろコミュニケーション取って信用して貰う(この場合、まず買える客、決断出来る客、ゴネない客と植え付けることが大事です)から先にやり「あ、この人、、なんかセンスもあるし知識もある(そしてマメに連絡くれるし嘘つかない等)」とわかれば餌付け(人はメシ食わすと変わるもんです)して距離感を縮めてください。えぇ、、物件が出た時に「あ、あの人なら買うかなー」とか「これならあの人にピッタリかもしれんw」と営業マンの脳裏にアナタの顔が浮かばないとそれこそネット集客された客リストのメアドで流れ作業的に一斉メールで送信された物件しかやって来ないんです。大半の投資家さんはこの客リストで撒かれた物件を検討しないといけないし、それこそ一日に何回もネットを徘徊して物件情報を拾うと言う地味な作業を繰り返して投資物件を検討、購入しています。物件探しの最初の頃ってのは「なにどうやって探したらいいのかすらわからない」と思います。ここ数年は融資が渋くなってきて買いたい物件があっても融資が思ったほど伸びずに断念することも増えてます。ホント、初心者投資家さんにとっては受難な時代になってますがここで絶対やってはいけないのは「よくわからないけどとりあえず始めてみる」ってやつ。実際に信用が付くのは「担保力があり、かつ収益性のある物件での不動産投資」です。(と、かのジェービルさんもケンビヤコラムで申しております)築古物件投資でも安い物件だからとつい手を出してしまいその物件が足枷になったり不動産投資は利回りが高くないしロットも張るのでコインランドリーや太陽光投資、、、なんて発想でも今は良くても将来的にどう転ぶかわかりません。怖いのはこれで「今は何ともなくても将来、急に金融機関の方針が変わってニッチもサッチもいかなくなる」ってこと。なんて打ち出の小づちのような融資スキームで物件を爆発的に増やしてた人が多いですが、あれも今のところは何もお咎め無しにはなってますが相当高値で買ってる関係で残債は10年過ぎてもそれほど減ってるわけでもなく金融機関が急に方針を変えて一括返済を迫って来るって恐怖よりも不動産投資そのものの足元が揺らぎ飛んでしまう人も多いんじゃないかと思います。(えぇ、、ホントに怖いのは保有耐性の無い状態での物件保有でございます。)今は昔と違い不動産投資に関する情報が山のようにネットに載ってますので検索能力さえ高ければそれなりに良質な情報も手に入れることが出来ます。この手間を惜しんで楽して不動産投資のカリスマなんて人に易々ついて行かないようにしてください。(えぇ、、こう言っちゃなんですが、初心者投資家さんにとって今が一番フィービジネスで狙い撃ちされる時代なんですからww)と、今日は質問に答えるだけで終わってしまいましたが引き続き聞きたいことがあればコメント欄に書きこんでおいてください。