りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)時計仕掛けのオレンジ。(今日はネタ的にあれなので内容とは全然違うタイトルにして検索しにくくしましたw)今日のネタ、書くかどうかギリギリまで悩んじゃいましたwこんにちは。今日のネットニュース見てたら例のかぼちゃ事件で進展があった模様です。シェアハウス投資の80人」(本日はかなり突っ込んだことを書く予定なのでス○ガと伏字対応での進行になりますw)ちょっと前の被害者便りを見てたら被害者側の弁護士がサイトを通じて被害者向けに「ス○ガに返済の一時停止の書類出すから賛同して」みたいな賛同者集めやってたので果たしてどのくらい集まるのかな?と思ってたら80人くらい名乗りをあげたようですね。そこでス○ガの支店名まで出てしまったので今回の事件の舞台までもが世間にバレてしまった感もありますがこれだけ新聞で叩かれ始めたこともあり当のス○ガも事実上の返済猶予の期間を設けてくれた模様です。これはあくまでも支払い猶予ってだけで新聞や被害者のス○ガ叩きが鳴りを潜め始めたらさっさと回収開始となると思うだけに今回の事件、、今後の不動産投資業界にとっても物件価格が下落するのかしないのかなど問題もあり、、どんな結末を迎えるのか非常に気になるのですが、、、もしス○ガがほとぼり冷めた頃を見計らって一気に回収モードに入れば「ス○ガショック」なんてことになり今流通している物件価格の相場に物凄い影響を与えてしまう話だし、被害者と話し合って返済条件の変更なんて事態になれば同じようにエビデンス偽造で融資を利用したサンタメ売買でクソ物件を掴まされた顧客が暴れ出して「かぼちゃだけ優遇するのはおかしい」とか言い出すかもしれません。(特に最近、サンタメ&サブリースで物件買った一部投資家にも売主業者からの家賃送金が止まったとこがあるらしいですから)ただ、この被害者側が言ってるエビデンス偽造での融資ですが、ス○ガには一切証拠が残っていないでしょうから社内調査してますとか言って実際に調査したところでボロが出るわけでも無く、また、被害者の弁護士さんが立証しようとしているスマート社ー仲介業者ース○ガが結託した不正融資なんて話に持って行くのは相当な難易度。(しかも一部の被害者の人は業者主導とは言え、このエビデンス偽造を黙認してるでしょうからそこを崩されると逆にス○ガに責め立てられてしまいます)そう考えると最終的にはス○ガは仲介業者と買主に騙されましたって話になりス○ガはせいぜい「今後の再発防止策」を策定し、結局、契約者である「買主さんの自己責任」と言う名の泣き寝入りで終わるのではと思ってます。考えると今回のシェアハウス騒動、、どこがどういけなかったのか?と考えてしまうのですが、一番の問題は「新中間省略登記(通称:サンタメ登記)」という名の「中間省略登記」の復活にあるんじゃないかとワタクシ、思ってます。して復活したものです。この制度復活により転売業者が勢い付きあちこちの銀行にこのサンタメ取引に対する融資を持ち掛けている過程でス○ガさんの融資に対する特異性に気が付き、どこのサンタメ業者さんも我先にとス○ガ詣をする事態になってしまいました。○ガさんからしたら当時、融資残高を伸ばしに伸ばし都銀の平均給料を上回る給料を払えるくらいの業績まで成長し株価もうなぎ上りになってましたから常識的に考えてもこの勢いを失いたくはないでしょう。(企業とは右肩上がりじゃないとダメなんです)実際、ワタクシのお客さんで売買時に抵当を外そうとしたらどんどんルール変更しやがって「抵当権解除は社内規定変更で1か月掛かる」だの「月末の解除には応じされないので翌月の1日にしろ」だの融資実行する買主側の銀行の「当月末に融資実行したい」という予定をことごとく邪魔してきました。期末の融資残高が減るのを極端に嫌っていたんじゃないかと思います。(ま、そんなのどこの銀行もそうでしょうけどあの邪魔の仕方はある意味異様でした)また、新規貸し出しにもとても情熱的でよくあちこちの支店からウチの会社に「当行の顧客で物件欲しい人がいるのでなにか物件情報ください」って電話がひっきりなしにかかって来てた時期もありました。(この銀行からの直電話、、ワタクシの記憶ではこの銀行だけです)で、物件を紹介するとなぜか聞いたことのない仲介さんがセットで付いて来てワタクシ、てっきりよくある銀行の関連企業の仲介さんなのかと思ったら全然違っててよくよく聞いたらその仲介さんにくっ付いてる顧客にサンタメで売るとか言い出すので「オマエらどんだけグルなんだよww」って思ったことも一度や二度の話じゃありません。(ただレインズ価格で買ってくれるし仲介だった人が買主に切り替わるのでこの時ばかりはWIN-WIN-WINでしたけどw)そんなこんなでここ数年は普通に仲介取引で成約するよりもサンタメ取引の方が高く売れるなんて逆転現象が起こり(業者が中抜きしても一般の仲介売買より高く売れるっておかしいでしょw)我々、、サンタメ買主の最終的な買値は実際に会うこともなく知るよしもありませんが2~3億レベルの物件であれば3千万~5千万は軽く上乗せされていたんじゃないかと思います。これ他の銀行に持ち込んでもこんなバカみたいな融資は出ません。(だって当時の各金融機関、、ちゃんとストレステストして評価出してましたからw)でも不思議なことにこのサンタメ業者が買い付けを入れて来て1レインズから物件登録を外す2レントロールをワード、エクセルの状態でメールする3賃貸契約書の原本を貸し出すってやるとなぜかレインズ価格のクソ高値でも売れちゃうんです。(ちなみにこの流れ、、いつしか他の銀行でも通用することがわかりス○ガを出禁になった業者は一斉にそっちに鞍替えするという事態にもなりましたw)これで先日の報道であった「買主の所得(源泉あたりでしょうか?)のエビデンス偽造」の証拠が出て来たことを考えると誰が何をしてレインズ価格を遥かに上回る売値で売れて行ったかがわかってくるのですがこんな融資がまかり通ると見ればフィーが欲しい業者さんが放っておくわけもありません。これ、「エビデンス偽造で融資審査が通る銀行」と「どうやれば融資が通るか知ってた人」が「それに合わせた物件スキーム」を考え出し実行すればいいだけの話ってことです。えぇ、、そんな流れに絶妙なタイミングで乗っかったスマート社や他のシェア業者と当時のロバキヨ本から始まった不動産投資ブームによる初心者投資家のカオス化と日銀の金融緩和が重なってしまえばこんなスキームで金儲けを企む業者が登場するのはもはや時間の問題だったのではないかと。誰が悪いかを検証したところで登場人物のほぼ全員に非があることは明らかなのは言うまでもなく、契約書にハンコを押してしまった被害者はその瞬間に賃貸事業者になるわけで、、そんな人には可哀そうな話ですがそんな投資スキームに言葉巧みに嵌められてしまっただけの話に過ぎず、そこで損した瞬間に賃貸事業者から消費者に変わり被害者の会を結成したところで「シェアハウスに住むなんて貧乏人から家賃巻き上げて優雅に生活しようと思ったら逆に嵌められただけだろ」と言われても仕方のない部分もあります。銀行から金銭消費契約までの間に自力で年収を書く機会や提出したエビデンスを確認する機会ってホントに無かったんでしょうか?(他の銀行であれば申し込み時に直筆で書く融資申込書に年収欄があるはずだし何億も借りる契約するんだから細心の注意を払ってハンコ押すんじゃないかと。)ワタクシの勝手な推測かもしれませんがもしそうだとしたら逆にス○ガから手痛い逆襲を喰らう予感もするだけに心配でなりません。TOP「退去させない検定」。?日本カーリング協会の「無い袖は振れない」に涙しちゃいましたw(わくわくさんの「ポールさんの版元はフランス書院」には爆笑したワタクシではありますがwww)こんにちは。要するに明日の2末を過ぎれば大家さんにとって「恐怖の3末退去」のリスクから解放される大事な日でございます。「3末退去」とは?繁忙期と言われる3月過ぎると極端に申し込み率が減るシングル賃貸系で一番怖いのがこの3月末日付けの退去届け。それが入るのは1か月前の2月末までなのでここを過ぎれば3末退去予告を受けずに済むので3末なんかに退去されて4月1日から原状回復すると繁忙期過ぎの賃貸マーケットでは最悪、賃料を値下げしないといけなくなるので2月末までは気を抜けないのは言うまでもない。ま、そう言っても3月に入った途端に退去届けが飛んできて「さらに恐怖な4月1日付け退去」なんてのもありますから3月に入っても気が抜けない人も多いかと思いますが、とにかく、、、3末退去さえ無くなれば早期の退去リスクはほぼ無くなるので明日の夕方過ぎくらいには「管理会社からの連絡も無かったし今日はゆっくり風呂にでも入るかなー」なんて人ばかりになるんじゃないでしょうか?(なんて言ってて翌朝、管理会社から2月28日付けのFAXが届いてたりするんですけどww)さて、そんな退去届けですが、別に3月末でなくても大家さんにとっては嫌な連絡であることは言うまでもなく、入ってしまえば次回の募集に備えて原状回復の手配とか賃貸募集の手配に奔走することになりその際にはそれなりの出費を強いられます。運よく前回の賃料で埋まったところで原状回復や募集に掛かる経費で家賃の何か月分かは飛んで行きますから大家業と営む人間としてはこの退去そのものを抑えたいと思うのは自然の理。してですが、、この「退去させない」という業務を資格化して「退去させない検定」なんて資格を作ればワタクシ、、大儲け出来るんじゃないでしょうか?(ん?それってもしかしてあの大家検定とかですでにやってます?www)と一通りボケたところで本日はこの退去届けなんか出させずに「居住者に出来るだけ長く住んでもらう工夫」というネタでブログを書いてみます。この退去ですが大抵の場合、「仕事や学業など、なにかの理由で今の住居では不便」という理由で起こることが多いのですが、「んー、、多少不便でもここに住んだ方が得かも」と思わせると意外に長期間住んでくれることも多いです。なればその「多少不便でも住んでお得」だと思わせればいいわけで究極的に言わせていただければ「家賃タダでいいから住んでください」となります。(タダと言われればよほどの遠方にでも引っ越さない限りお得と感じて残留するでしょうw)さすがにホントにタダにするわけにもいきませんからこれは無理としますが、それでもここが恐らく下限の条件にはなります。その賃料をちょっとづつ上げて行き、どこまで賃貸条件を譲れば退去届を書く気持ちにさせないか?ってところを考えてみます。言え、むやみに家賃を下げてしまえば他の部屋の住人から「俺の家賃も下げろ」だのそれを知った住人全員が一斉蜂起して「退去届け」を書いてくるかもしれません。(ちなみに何らかの理由で家賃を下げないといけない時は効果なんか期待しなくてもいいので違約条件付きの「他の部屋の住人に家賃を下げて貰った事実を公表しない」って覚書くらい作っておきましょうね)また賃料を下げてしまうと物件自体の利回りにも影響してしまい出口局面で売り出し利回りも低下してしまうのでやはりこの賃料を下げてでも退去させないってのは無理があるんじゃないかと思います。言うことで利回りにも影響しない更新料って部分をいじります。うちでもそうですが「なんかこの人、、家賃払いもいいし、近所付き合いも良好そうだなー」と思う優良入居者には出て行って欲しくないので本来であれば更新料として1か月取るところ、「次回の更新料は要りませんから長く住んでください」としています。(これ更新間際に言うとあまり効果ないので更新のかなり前(優良入居者判定した瞬間でもいいくらいです)に言っておいた方がいいです)また旅団のベテラン大家さんなどはワタクシなんかよりも突っ込んだ対策を取ってるようで更新回数が多い入居者さんなんかは自動更新状態にして更新契約すら交わしませんし、場合によっては部屋の火災保険まで大家負担なんてこともやるそうです。w(しかもこの大家さん、本来、管理会社さんに払う予定だった事務手数料分のお金を入居者に還元なんて荒技まで駆使してますが「事務手の25000円や火災保険の2万くらいの持ち出しなら退去されて原状回復費とか募集時の広告料を考えたら安いもの」、、だそうですw)そんな更新事務手数料も掛からなくなるのと同時にいつもブログで書いてる「貸し手側からの更新するかどうかのお尋ねの手紙」すら出さなくて済み、「あ、そろそろ更新だけど、、更新どうしようなかー?」なんて考える隙すら与えずに済む可能性も浮上します。仲介さんにまでもいろいろと対策を施してるそうです。賃貸募集時に「単に仲介手数料欲しさにどんな客でもぶつけてくる仲介さん」ってのが存在しますがこの手の客付けしてきた仲介さんで毎回毎回「2年目の更新」まで行かずに退去しちゃうような客ばかり嵌めこんでくる仲介さんには更新事務そのものの権限を召し上げちゃうそうです。仲介さんにとってこの更新手続き収入ってのは打ち出の小槌的収入でもあるのでこの大家さん、ダメ仲介と認定するとその更新権限を出来る仲介さんに移しちゃうんだそうです。そんな競争が存在するとどこの仲介さんも「長期間住んでくれそうなお客さん」を優先的に案内してくれるそうで長い目で見ればこの作業も決して無駄にはなりません。要するに満室だからと慢心して放置せずに常に居住している全ての人の更新予定日を把握して先手先手で対策を講じるってのがキモなのですが、それ以前に仲介さんにも「更新させると良いことがあるよ」とメッセージを流し続けることが大事なんです。仲介さんへの日頃の差し入れにもかなり気を遣ってるそうで、例えば1仲介さんの新規店舗開店の時に胡蝶蘭を送る。(えぇ、、自分の物件の管轄店舗じゃなくても、、、ですw)2ついでに壁掛け時計とかフェイクグリーン(枯れない観葉植物など)、加湿器や空気清浄機まで送りつけるw3繁忙期などはカップスープや冷食を送る(カップラーメンでは時代遅れだそうです)4ご家族にどうぞと季節のフルーツの差し入れまで持参するなんてことまでやってるそうです。これのキモは「使える仲介さんには常に足跡を残す!」なのですがよくある消えモノ(お菓子とか)ではなく事務所にいつまでも形が残るものを贈り、「あ、これって○○大家さんがくれたんだよな」と思わせるのがいいそうです。(と、以前に「ヨックモックのお菓子が効く」なんてドヤ顔でブログで書いたワタクシ、、穴があったら入りたいです。)そんな人からたとえ「誰がどう考えても埋まりそうもない物件のマイソク図面」を持ち込まれたとしても「あの大家さんの物件だからなんとなしないといけない」なんて妙な義務感に襲われるかもしれないしそうなればシメタモノです。(えぇ、、大事なのはこの妙な義務感を抱かせることですからw)またそれが結果的に仲介さんの実入りにも影響してくるわけですからオーナー側がこの善循環に持ち込めれば相当な武器になるはずです。入居申し込みが入って入居させたら滞納されたなんて時に喰らう出費なんかより遥かに割安ですから試してみてもいいかもしれませんね。忘れちゃいけないのはこんな大家さんであっても普段からの仲介さんへの「マイソク1000本ノック」は怠らずに毎月やってるそうなので(と言っても今は担当者直メールで済んでるそうですけどw)不動産投資はなんでも「他人任せ」でお金がチャリンチャリン言うわけじゃなってことは肝に銘じておく必要があると思います。(と書いておきながらワタクシ、、自社物件にはここ半年行ってないのでエラそうに言える身分でもないですがw)と言うことで本日の課題です。TOP楽待の記事に軽くイチャモンつけてみます。本日は後半でムチャ振りが4件ございますwこんにちは。本日は、先日のFBにわくわくさんがぶち込んで来たネタについてコメントさせていただきます。(旅団秘密ページにぶち込んで来るってことはワタクシに辛辣な論評をして欲しいという合図じゃないかと感じますので本日は遠慮なく書かせていただきますw)そんなネタがこれ。要するに不動産投資家さんで不動産投資本を出版するにあたりどんなことが起こるかについて書かれてます。コラム冒頭では本を出版することのメリットが書かれていましたがなんでも本を出すとセミナー会員が増え銀行融資にも少なからず好影響があるらしいです。人たちにも名前が売れますし、「本を書いてる人だからすごい人なんだろうなー」なんて煙幕を張ることも可能、、。(事実、本を出すと「先生」とか呼ばれるそうですからw)まして本屋で出した書籍が平置きなんかされようものなら「お!この本、、もしかして売れ筋の本なんじゃないか?」と手の取って貰える確率も上がるし不動産投資でありがちな「セミプロ騙すより素人騙す方が儲けやすい」って観点からするとやはりこの書籍出版ってのは自腹で200万払っても相当なメリットなんでしょう。(200万の出費で有名になったりセミナー集客が増えてコンサル営業に結びついたり銀行融資でなんらかの恩恵があるなら200万なんて惜しくないって人も多いんじゃないかと)だからでしょうか?本来、1冊しか仕入れられていない本屋とかに著者が営業時間中に侵入し、外部から持ち込んだてめーの書籍を本屋の棚に平置きして写真撮って「○○書店でも「平置きで」売っていただいてますww」なんて自作自演するのって。(都内某所の書店でそれやってた某不動産投資家さん、、、ワタクシその光景を隣の自己啓発系書籍の棚の陰から盗み見てましたよw))また、本を出すと献本だのと言って「送りますから読んでブログで書いてくれ」と遠回しに催促されることもありますが、どこの馬の骨かもわからないやつに軽々しく個人情報を流すのもイヤなので「すみません、、欲しかったら自分で買いますから、、、」とお断りしたのも一度や二度のことでもございません。(しかも最近、どうも「狼は献本を受け付けない」という情報が出回ってるせいかワタクシにこの「献本したい連絡」もめっきり減りましたが。)だからと言って世に出る不動産投資本が全部クソかと言うとそうでもありません。(中には当てずっぽうながらも素晴らしい経験談を本にまとめてる人もいるし真面目に本書いて出したはいいけどそれを悪意のあるやつに広告塔に使われてそのまま神輿になってしまった人もいるし、、)実際、ワタクシもAmazonとかで「お、この本、、面白そう(いろいろな意味でw)」と思えば自腹で購入してますし、馴染みの大家さんが本を出せば内容的に信用も出来るのでつい買ってしまいます。(自腹と言っても会社の経費で落としちゃってるのは内緒にしておいてください)で、このワタクシが実際に買うか?買わないか?の判断ですが、これは普段の著者である人の日頃の言動・活動を見て決めています。赤井親分とかジェービルさんとかクマさんが本を出したと言われれば中身なんか考えずに出版日に即買いするのですが、なぜかと言えば、ワタクシの目にはこの人達って本を出してその後にコンサル活動で大金を得ようとか不動産関連商材を売ろうとかなどのバックエンドの商品を売ろうって気がまるで見えないんです。(えぇ、、普段の言動を聞いてると不動産投資以外の分野で金儲けしようって気がまるで感じられないってとこに注目してるんです)書籍を出版するって何か目的がないとなかなか出来ないものなので、楽待コラムにも書いてあった通り大抵の人は本を出すことで知名度を上げそこからコンサル化したりして回収を図るものなのですが、赤井さんとかジェービルさんにはそんな気があるわけでもありません。(他にも何人かいるのですが時間がないので本日は割愛です)「じゃあ、なんでわざわざ本なんか出すんだよ」ってことになるのですが、恐らく赤井さんの場合、墓標的に「自分が今までやって来たことを何らかの形で残したい(しかも本出すとセミナーに行く先々でモテるのでダブルでお得w)」とかジェービルさんあたりだと不動産以外にもとメガバンカーという肩書もある元々業界で有名キャラだったゆえに出版社に「本出してくれ」って言われてたクチなんじゃないかと思います。(ってかご本人、「ホントは本なんて面倒だから出したくないんだけどねー」って飲むたびに愚痴ってましたっけw)そういう人が出す本ってのは「本だからあえて書く」みたいな記述が結構あってそういう部分がものすごく勉強になるんです。売名目的な著者の本でも時々「お、これ結構いいこと書いてるなー」と思うこともあるのですがそこで「この人いい人かも」なんて思うとさあ大変。そんな人にうっかり近づこうとしようものなら「一緒にタッグ組んでお金儲けしましょう」と誘われたり「狼さんお墨付き」なんてやられて妙な広告塔替わりにさせられちゃいます。出す本の著者に近づくと結局最終的にはうまいこと取り込まれてしまい、本来儲けるつもりで始めたはずの不動産投資で違う扉を開けてしまい気が付いた頃には戻るに戻れないところに行ってしまう確率が高いんです。(大抵、その著者の手先になって集客活動手伝ったりして不動産投資では儲けられずにそこで得たおこぼれが収入になってたりするんです)ワタクシ、この大家業界をまる7年ウォッチしてますが、最初の頃はウチのイベントにも顔出してた人がやがて何かに触発されてしまい気が付くと妙な不動産セミナー系大家の会とか自己啓発セミナーのメンバーになってたりマルチの片棒になってたりして消えて行きます。(ま、ウチにいても団員からお金をむしり取るコンテンツが無いので少しでも金になる木に移りたいって気持ちもわからなくないですけど)また、誰かとタッグで本出してその売名効果で集客し、不動産屋まで立ち上げて我々業者でも顧客に出すのをためらうくらいの地方の売れない築古木造アパートを「極秘高利回り物件」と称してして会員に売りさばいてしまい、買って回らなくなってしまった人からの救援要請も後を絶ちません。(ってかいつも思うけどなんで売った奴が責任もってそのケツ拭かねーんだよwww)実はこれのほとんどがブログ→メルマガから派生した書籍出版であり、本を出したことで「著名な人」と勘違いした不動産投資初心者の人が間違った扉を開けてしまったがために不動産投資の迷宮に迷い込んでしまい、知らず知らずのうちに億単位の借金を背負った挙句、昨今の融資方針の変更で起こった貸し渋りの煽りをモロに影響受けてしまい不動産投資の終着駅がどこにあるのか分からなくなってきていることの原因ではないかと思います。(今はまだ実感の無い人も多いと思いますがどうもワタクシの予想より1年早くなりそうなので今日は思いっきり書かせていただいております)実際、そういう迷宮に迷い込んだ人の話を聞くと「失敗のターニングポイント」はほぼ妙な本を読んでしまったために囲い込まれてしまったって人が多く、コンサルだと言われて不動産投資に詳しい人かと思ってたら実は大した知識も持ち合わせておらずひたすら己の利益の方向に誘導されて気が付けば逃げるに逃げられないところまで来てしまったってパターンばっかりです。(もちろん運よく成功した人もいるんですがその成功確率が半分以下ではもはやコンサルの意味がありませんw)なのでワタクシ、前々からエセコンサルの話をブログで書いているんですが、悲しいことにワタクシのブログはそういう人が自分の投資スタイルが失敗だと気がついてから飛んでくるブログなので初心者の人が引っ掛からないようにするには誰かが自腹で200万くらい突っ込んで「共同出版」と言う名の自費出版でネガティブな不動産投資本を出して本屋の棚に平置きの自作自演でもしないといけません。(1冊だけの細々ば縦置きだと恐らくネガティブ系投資本は売れませんから)もちろん「じゃ、オマエがそんな本出せばいいじゃねーかよ」と言われると思いますが、ワタクシの場合、本業もあるしそんな本出して万が一にも有名にでもなると本業に差し支えて200万どこの損では済みません。(同業者にワタクシの存在がバレたらたちどころに干されてしまい結果的に億単位の損害になっちゃうんです。)そんなわけで、大変申し訳ないですがワタクシは春先に予定している「ブログ全体の電子書籍化されたPDFに無料配布」でご勘弁ください。(ファイルがあまりに重いので希望者にCDで焼いて送ってあげますw)と言うことで本日は一つお願いがあります。「持ってるノウハウを本で書いたら絶対読むけどなー」って人も多いはずなので誰かとびっきりのネガティブ系書籍を出版してはくれないでしょうか?(あと番外でポールさんなんかにも「ぼくちゃんの勝負服はアミバ様」なんてタイトルで己の不動産体験談を本にまとめてほしいと思いますが、、彼の場合、うれち○こすーぷなんて言葉が飛び交うので鶴光が本出してた時代ならいざ知らず、、彼は出版コードや倫理的に無理だと思いますwww)ワタクシ、思うんです。これら「これから本出してくれないかなー組」の人達は自分の経験したノウハウを一発で一冊の本にまとめて「私が培った経験と知識を共有出来たら」って気で書いてくるんじゃないかと。(なので相当中身の濃い事を書いてくるんじゃないかと希望的観測を含め予想しております)また、すでに不動産投資本の世界も飽和状態で一時期流行った「サルでも出来る」だの「ゼロ円から始める」だの「年収○○万からでも出来る」だの「○年で家賃収入○億」だの夢みたい話ばっかりな本と違いこの人達は「は?不動産投資なんかに夢見てんじゃねーよwww」って間違っても不動産投資に夢を見させる本なんか出すとも思えませんwあと、今後は不動産投資業界も斜陽化してくるはずなのでこれからこの手のマイナスオーラ系書籍は爆発的ヒットになるんじゃないかとも思います。(「サルでも出来る自己破産」とか「借金○億からの脱出」とか「銀行からの督促電話に怯えない100の方法」とか「完全版!青木ヶ原・東尋坊の歩き方MAP」などなど)そんなネガティブ系書籍が旬を迎えようとしている昨今ですのでどなたかぜひ書籍化お願いする次第であります。TOP眉一つ動かさない話。shikonさん、、昨日のワタクシの無茶振りに応えてくれたようですw(詳しくはこのリンクをクリックw)こんにちは。昨日書いたブログでコメント欄から以下の質問が届きましたのでまずはこれをお答えします。業界新参者ゆえ、「スルガ木造ショック」を知りません。今が2018年なのでここ5年くらいで不動産投資の世界に飛び込んできた人はまさかあのスルガさんが築古木造物件に融資をしていたなんて理解出来ないと思いますが、実はこのスルガさんでも2012年の初夏の頃くらいまでは積極的に長期融資をやってたんです。ちなみにその更に遡ること5年前(要するに2007年頃です)なんかだと今の「居住用物件のみにしか融資しない」と言われたスルガさん、、バリバリ非住居の売りビル物件でも融資やってたんです。今から6年前の2012年の6月~7月くらいになって社内的事情(聞いた話ではこの築古融資が何らかの理由で銀行幹部のおかんむりに触れたとかだった記憶があります)でいきなり止まり、それまでの木造築古物件=スルガで30年なんてバカみたいな長期融資を組めるという恩恵でザクザクキャッシュフローだった流れがいきなり止まってしまい、当時ブログで集客しててめーの物件をそのお客に売りつけていた有名ブロガー様でさえ大量に仕入れた物件の出口を失うだけでなく他の木造築古コレクター様も利確出来なくなり慌ててマーケットに放出しちゃうもんだから築古木造相場が暴落してしまい、当時、9%くらいあれば楽勝で売れてたものが10%でも売れず昭和時代築の木造築古物件は短期間ではありましたが12%~15%程度の利回りで売却されてた時期があるんです。昨日の話じゃないですが、まさにこれが「一部の金融機関しか融資しない流動性が低い物件のリスク」でありその時の特殊な事情で融資が出ていたものがいきなりストップすると一般投資家は動揺して別に損しているわけでもないのに「ヤバくなる前に売ってしまおう」という行動を取るものです。そんな動きを敏感に察知するのは一番不動産物件に触れることの多い不動産業者。融資と売買が連動している業務の不動産屋さんになると「融資が出ない物件」というのをいち早く把握しますから値付けの段階で「今はこんな利回りじゃ売れませんからもっと売値下げてください」とか言い出し、「不動産取引がやりにくくなる前にたくさん売り切って今のうちに手数料を稼いでおこう」なんて流れになるのも当然の摂理でマーケットに今までより利回りの高い物件が大量に供給され始めます。融資が出にくくなってますからいくら利回りが高くても買える人はそんなに多くもなく、また不思議と利回りが上がり出す時ってのはなんとなく世論も「え?今、不動産投資やるの?(バカじゃねーの?ww)」なんてなってるはずなので結局ですがこういう「バカじゃねーの?ww」って言われる時期に眉一つ動かさずに買えちゃう人がまた数年後に来るであろう融資ジャブジャブ時代にまんまと売り逃げ出来てしまうわけです。(そういやリーマンショック直後に眉一つ動かさず坪5000万で銀座中央通りの物件を買ってた人に「お前、坪5000なんかで買ってバカだなーw」と罵ってた人がいましたがリーマン後のマーケットが落ち着いたあたりで坪8000万で売り逃げに成功し、罵ったてたやつは妙に信憑性が高そうな詐欺的転売話に引っ掛かったり女遊びが派手になってそれが奥様にばれ慰謝料持って行かれたりでリーマン寸前までに稼いで持ってた70億のお金を全部溶かして消えちゃいましたっけw)そんなスルガ木造ショックの際に救世主として君臨してたのがオリックスさんとかちょっと遅れて静銀さんあたりでスルガさんが出さなくなった築古木造融資に積極的になったこれらの銀行にまたもや不動産業者が気付き築古木造となると「静銀でフルローン出ます」なんて流れになってカタに嵌められた投資家さんも少なくないでしょう。(今思えばあのお堅い静銀さんがこんな融資に固執してたのって同じ静岡繋がりの何かがあったんでしょうか?)そんなオリックスさんや静銀さんも業者や買主がパソコン駆使してやってたエビデンス偽造を見抜き始め更に追い討ちを掛けるように地主系サブリース事件や昨今のかぼちゃショック等で今ではかなり融資審査も厳格になりその流れでなんとなく不動産マーケット全体の融資姿勢までもが厳しくなっちゃいましたが(あれだけジャブジャブだった千葉銀様までもが年収3000万個人資産5000万以下は貸さないなんて言い出すとは思ってもいませんでしたw)、忘れやすい国民性な日本人なだけに結局、時が経てばまた融資ジャブジャブ時代に戻るのは確実なので「今、無理して買い急ぐ必要もないですよ」って言ってるわけです。年齢的に融資を組んで物件買うには今が限界なお年頃なんです、、とか金利が低い今の時期だから多少利回りが低くてもスプレッドが取れるからなんてところに気持ちが行っちゃって「そろそろ融資も厳しくなってきたから売買仲介から管理業務主体に鞍替えしようかな」なんて考えてる不動産屋に行き掛けのお駄賃をあげちゃうことになるんですが(それが証拠に最近、客付け仲介でブイブイ言わしてた会社の物確がめっきり減ったもんなーw)、、、それだと「よーいドン!」って号砲一発、いきなりバックしてゴールから遠ざかってしまいますよ。(ゼロからのスタートならまだ救いもありますが、マイナスからのリカバリーって結構悲しくなります。)ま、それでもそこそこ経験を積んで来て物件の目利きが出来る人であれば今の物件高騰期でも平気でお宝物件を見つけてくることが出来るのでそんな人にまでワタクシ、「やめろ」とは言いませんが、少なくとも「先般のかぼちゃ物件を業者に勧められて買いはしなかったけど魅力的に見えた」とか「自己資金が無くても系初心者向けセミナーに行ってセミナー後の個別相談会のイスに座った」とか「不動産投資っていろいろあってなにをやったらいいか迷ってる」なんて方であれば「不動産投資を始めるのは今ではないんじゃないか?」と思います。・・・とまとめてみて思ったのですが、ワタクシのブログ、、ブログの大半は余計なことしか書いてないことに改めて気が付きましたwww。TOP売りたくても売れない話。最近、書けば書くほど敵が増えてる気がしますwこんにちは。日中、我が団員ブロガーでもあるshikonさんのブログを読んでて気になる記述を発見したので今日はそれをネタにします。「一部の金融機関しか融資しない流動性が低そうな物件所有していると、相当安く仕入れておかない場合、とんでもないことになってしまう可能性高いです。昨今の融資が厳しくなってきたと心配する以前にヤバイ問題なんじゃないかと思い始めてきました。(しかし、、どうでもいいけどワタクシ、この話は過去に何度もブログで書いてきましたがたった一行の記述でワタクシが過去に書いて来た数万文字を表現されてしまうと一体ワタクシのブログって何だったのよと泣きたくなりましたw)と言うのもshikonさんもご指摘の通り、かぼちゃの一件に端を発してスルガさんの融資がストップ(ま、ストップと言うより今よりも消極姿勢の融資になるって方が正しいですが)なんてことになると資金余力の無いわりに億単位で融資を受けてるいわゆる「保有耐性の無い人達」の出口が無くなり何年か前に起きた「スルガ木造ショック」みたいなことが起きてしまう恐れが出てきます。心配なのが1ここ1~2年くらいのサンタメ取引で平成初期くらいまでのちょっと遠くのRC、S造物件を買ってる2借入は億単位だけど実際の実入りが税金を払うとほとんど残らない(目安は1億借りて手残り50万以下)3しかしあちこち設備が傷み始めて管理会社から大規模修繕の提案を受け始めている4賃貸募集で広告費を大量に詰まないと内見すら来ない5今後、貸室の原状回復でリノベ―ションレベルの費用が掛かるであろう部屋を大量に抱えているって人。買った当初はサンタメ業者さんから家賃保証なんか受けられていたので返済額以上の実入りがあったと思いますが家賃保証が切れたあたりで「あれ?なぜか部屋が埋まらないぞ」って思い始め、広告料を積んで募集してみたけど「あれ?なぜか内見すら連絡ないぞ」となりようやく「あ、この賃料と部屋のコンデションが悪いから埋まらないんだ」と膝を叩く頃にはもはや手の打ちようがないケースがほとんどです。そこで「儲からないならせめて買った金額で売れないかな?」と売り出しを打診するのですが「時すでに遅し」で周りの保有耐性の無い人たちが今のかぼちゃの競売物件みたいにゾロゾロと売り出し始めていてとてもじゃないけど買った金額なんかじゃ売れっこないなんて居面になってきます。これが売るに売れない状態なのですが、不動産屋のこんな罠に嵌ってしまった方は保有耐性が無い限り昨今のかぼちゃ畑と同じ運命を辿ることになります。(恐らく今は金利が安い銀行に借り換えで逃げようとしても受け入れてくれる銀行もめっきり少なくなってますからここで詰まれてしまうわけです)となるとこれらの人達は昨今のかぼちゃ畑同様、他人様であるスルガさんに生殺与奪を握られてしまう訳で、もしかしたらですが売主、銀行の不法行為なんて裁判で戦える可能性がまだ若干残されている分、かぼちゃの方がまだマシかもしれません。(しかも仲介に唆されて「年収欄」とか「自己資金欄」をごまかして記入しちゃった人だとこれで裁判なんかしようものなら逆に一括返済攻撃喰らう可能性もあるのでくれぐれも寝た子は起こさないようにw)ホント、あれです。投資で他人の顔色を伺わないといけない状態ってのが結構ストレスになるもので今そんな物件抱えてる人を思うとやり切れないものがありますが、一時期流行った光速投資を再度焼き直して集客していた人たちあたりはどんな思いで今の惨状を見ているのかとても気になるワタクシです。(あと「スルガを使った上手な不動産投資」とか言ってクソ高い会費取ってた人たちもいましたが、、今どうしてるんでしょうねー?)ただ、そんな中でもフルローン、オーバーローンの手金無しで不動産投資を始めたけど運よく保有耐性が高かったため「こんな時期でも余裕で買い進めます」って人がいるのも事実。考えるとフルローン、オーバーローン投資でも成功した人もいるわけですからすべてのフルローン、オーバーローンが悪いってわけでもありませんがそんなフル、オーバーでやってうまくいってる人に話を聞くと、1空室がどうすれば埋まるかを買う前によーく考える2それが実現可能かを考えて実際に自分が出来るか何度も自問自答する3業者の言ってることなんか信用せず己の目で判断して決める4最悪だと思う部分がどこなのかを先にイメージしてそんな気配が見えた物件は多少損してでも速攻で売却(←特にこれ、、実は売却時期がまだギリギリ良かった人が多く、大抵大儲けで売り逃げ出来てますw)5そこで得たお金を突っ込んで自己資本比率を高めた物件を購入なんて人が多いようです。この1~4までの話は過去ログやセミナーで嫌になるほどやってる話なのでここではいちいち書きませんが、こんなのは正直、不動産投資の初歩の初歩でしかありません。(昨日も書きましたが50万払ってクラックの見つけ方なんか教わっても意味無いんですw)ホントに不動産投資で儲けることが出来る人っていつの時代に初めてもきっちり儲けが出せるはずだそういう人はどんな儲け話にも応用が利くはずなので今の物件高騰期に不動産投資になんか参入して来ないでしょう。(と、不動産投資ブログで堂々と書いてしまっていい話なのかわかりませんがw)そんな話を一通りネチネチと書いたところで昨日コメント欄に届いたご質問にお答えしたいと思います。少なくとも自己資金で7000万だ1億持ってる人ですからこの不動産投資以前になにかの投資か蓄財で資金が出来たんだと思います。そんな人が今、不動産投資を始めたいなんて思っているとも思えないのですがどうしても不動産投資の世界で戦いたいと思うのでしたらとある特定の銀行株でも空売りしていた方がいいんじゃないでしょうか?(ちなみに今日、株価見たら1877円までダダ下がりしてましたよw)このとある銀行の株価が下がれば下がるほど、不動産融資の環境は悪くなる一方ですから株が下がって儲かる間は株で儲けて株が下がり切ったあたりで換金してその頃には恐らく不動産相場が壊滅的シオシオ状態になって来てるでしょうからそこで増えた資金(最初の資金と儲かった資金を足すと1億以上の自己資金になってるはずですw)を4つに分けて一物件あたり2割程度の自己資金を突っ込み狼狽売りし始めた物件を鬼差しで買付け入れて買える物件を買う(但し、決済当日に「ちょっと資金が足りないからマケてくれないか?」と無茶振りして更に安く買えるのがこの狼狽売り時期ですので念のためお試しくださいw)と一気に今の価格で4棟合計で6億くらいするものが4億を切るくらいで買えるんじゃないかと。(イメージ的には地球から火星に行くのに一旦、月の引力を使って飛んでくスイングバイ航法みたいなノリですw)ま、これ今から7~8年前に実際にやってた作戦なんですけど不動産投資はこんなサイクルが繰り返しで起こるので自己資金があるなら今頃そんなお金持ちに接近して「今は新築アパートの時代ですよ」なんてくだらない12m2くらいの新築出来合い物件の話なんかに耳を貸さず、しばし待ってその波を捕まえて買う方が得策ではないかと思います。(勢いにうまく乗っかれればこの手法、そこそこ大儲け出来そうなのですが空売り仕掛けた瞬間にこのとある銀行の株価が上がってしまったりすれば水泡に帰してしまう危険な戦術ですので話半分くらいで捉えていただけると幸いです。w)と、またもやごちゃごちゃと文字数だけがやたら多くなった中身の薄い話なってしまった感がありますが、、大丈夫です。