りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)下がる下がると聞いてましたが、、wセミナーの当選メールは本日発送しました。不動産投資向けの融資が渋くなり初めてそろそろ一年半くらいになりますが、、ようやっとその余波で物件価格が下がり始めた気がします。言ってもネットで出回ってる物件はまだまだ下げ渋っているわけで(そりゃ残債考えたら下げて売るわけにもいかない方が多いですから)実際に下がり始めているのはいわゆる「業ブツ」でございます。業ブツとは不動産屋さんが転売用の物件として仕入れ虎視眈々と出口を見つけて嵌めこむように抱えてた物件なのですが、これらの物件の融資は一般の融資と違い長期の融資じゃありません。(または数千億単位の包括的な融資を組んで融資枠の範囲で回してるのですがそれの組み換え等で短い償還期限のものがあります)長期の融資じゃないのは仕入れてから一年程度までの期間に転売して一括返済しちゃうからですが、こうも融資が渋くなれば転売向けエンド出口がなかなか見つからずそうこうしているうちに償還期限がやって来て最終的には利益なしでもいいから売り切っちゃえとマーケットに放出、、と相成ります。(特に大手は決済時期を見越して早めに動いてくるのですが見てるとかなりの損切りも仕掛けてきますw)しかし、利益無しでと言ってもその売値じゃまだまだ高すぎるって物件の場合、更なる値下げを強いられるわけですが、転売系の不動産屋の大手ともなれば様々なオトナの理由で買値よりも安く売り出すことがあります。いう情報はサッと出てサッと消えることも多く、しかも決済スピードが速く、普通に融資付けしようとしてもそのスピードの追い付かず結局現金客や融資があっさり出る富裕層の人がモノに出来ちゃうのですが日頃からの営業努力の賜物で最近は我々クラスの弱小不動産屋にもそれらの情報が出てくるようになりました。上場系の再販業者さん(サンタメやらずに真面目に登記して大規模リノベして再販してくれるありがたい業者さん)から頻繁に「こういう物件、、いくらなら買ってくれそうなお客さんいます?」と担当さんからの直打診が増え、実際に我々クラスの弱小業者でもポツポツ成約し始めてます。(数年前から「金貯めて爪研いでなさい」って言ってたのがやっと実を結び始めてますww)今後もこういう売買のケースが増えるんだろうとは思いますが、今後はこれら業ブツ以外に「保有耐性の無い投資家の持ち物件」がリストに加わって来ます。保有耐性の無い投資家さん、、さすがにこのブログ読んでる人で当て嵌まる人もいないでしょうから派手に書いちゃいますが、ここ数年のサンタメ決済+サンタメ業者の家賃保証1年+エビデンス偽造などなどのパワーワードを駆使して物件を買ってた人たちでADをいくら出そうと埋まらない物件や、買った瞬間に大規模修繕が必要でそれしないと入居者が内覧にすら来ない物件あたりから先にマーケットに任売状態で出回って来ます。そんな任売物件が増えてくればマーケットの動揺も激しくなりあまり知識の無い投資家さんは「この先、もしかしたら暴落局面に入るんじゃないか」と誤解して売り急ぎする人も増えてくると思います。(今から10年耐えられるって人は別に無理して売る必要も無いってのに、、、です)こういう段階になると数年前に起きた「スルガ木造融資ショック」と同じように大半の人が売り急ぎ始めマーケット利回りが徐々に上がって来ます。全部が全部残債を下回った売値で出てくることも無いし、そもそも見た目の売値は変わってないので(数百万の値下げ表示は出てもガツンと値下げ表示はしませんw)どこまで無茶な指値が通るかの神経戦になると思いますが、そんなのはどこから融資を受けていたか?その融資期間やどこが仲介しているか見ればおおよそ想像もつくので十分に勝算があるんじゃないかと思います。(そんな時のために過去ログ残してあるので読んでみてくださいw)また、来年の5月には民法の大改正があります。どのような売買契約書になるのか定かではありませんが瑕疵担保が大幅に改正され相当売主不利な契約になりそうですので不動産のスキルの高い人であればここを突いて更なる指値が通ることも充分に予想できます。先日、販売した旅団Tシャツですが、業者さんの手違いでサイズ違いや数量の発送ミスがあった模様です。一応連絡のあった方にはすでに対処してるそうですが、いまだに「お金を振り込んだのに届いてない」とか「数やサイズが違う」と言う方がいましたら業者さんに連絡しつつ念のためワタクシにもご一報ください。民法改正の時期>また、来年の5月には民法の大改正があります。民法の大改正は、2020年4月1日に施行予定です。大人の理由とか諸々含んだ法律論良いですね。私はまだ眼が治らず昨日は針刺し20分、dr手づから止血5分で仕事オケーな私でした。titleやっと下がり始めたんですねリアルタイムな情報助かります。ちなみに旅団Tシャツありがたく頂きました。熱海方面も伊豆半島東側、ここ数年チェックしてますが何か安くなっているような気がします。ここはジミーに地元不動産屋さんの縄張りのようですが最近、新規参入が増えています。そこが売主だったり、且つ売値が少しずつ下がります。狼閣下の話を思い出しながら妄想が膨らみます。|編集ようやくの買い場もう少し軍資金が欲しい所ですが、そう贅沢も言っていられないですね。弟からも借りようかしら。|編集tutuカ◎タスは本当にいい会社ですね。アーバソエロステートみたいにお客様の夢を食い荒らして父さんする。業者が出てきたので心配です。