りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)なんで新築なのに利回りが中古より高いのよ?昨日の靴磨きくん、、いまだに連絡がありませんwこんにちは。ここ数年、都内23区の物件情報を見てるとなぜか中古のアパートより新築アパートの方が利回りがいいという現象が起きてます。中古のアパートでは融資に掛け目が入って手金が必要なケースが多いのに新築アパートだとなぜかフルローンが通る、、なんてことも起きててそんな事象を目にすると「買ってしばらくしたら大規模修繕で金が掛かる中古アパートより10年くらいは修繕不要で回せる新築アパートの方が有利なんじゃねーの?」とさえ思ってしまう人、、多いんじゃないでしょうか?(何を隠そうワタクシもそう思ってた一人でございますw)ただ、実際にそんな高利回りな新築アパートに目をやると都内のアパマン条例の網をうまいこと掻い潜った狭小ワンルーム(もしくはキッチンが廊下替わりなのに1Kと名乗る20m2以下の部屋で固めた仕様の部屋)であることが多く、新築当初は新築プレミアもあって埋めることは出来ても5年先くらいを考えると一体賃料がどの程度下落しちゃうのかさえわかりません。23区と言っても家賃を考えると「こんなとこでこんな家賃が取れるのか?ww」と思ってしまう都電荒川線沿線とか震災時に計画停電で実際に停電を喰らってしまったようなエリアで土地としては実需向け戸建てに出来ないようなクズ土地を安く仕入れ、そこに無理やりアパートプランをねじ込んでしまうケースが多いのでボリューム通りには建築することが出来ず、「土地の決済をしちゃったのに想定の容積が消化できないプランしか出来ない→こんな土地買うんじゃなかった(涙)」なんてことがよく起きます。あとは、、仮にうまく容積消化が出来たとしても妙に変形しちゃった部屋とか、賃貸の仲介さんが図面を見ても「こんな部屋じゃ広告費貰っても埋める自信ねーよw」なんて使いにくい部屋になってしまい、と言ってもすでに計画時の賃料はそうそう動かせませんから埋まりもしない家賃設定で強引に建築を進めてしまい最終的には新築プレミアが乗ってるというのにいきなり広告費をチラつかせて募集を強いられるなんてクソみたいなパターンを喰らった方も多いんじゃないでしょうか?実は先日そんな迷える仔羊様から相談を受けていろいろ調べてみたのですが、ワタクシが前日予言した例のかぼちゃ以降に起こるであろう騙しの戦術を垣間見ることが出来たのでブログで晒しちゃいますwこの戦術ですが、流れはこんな感じです1クズ土地を探してきてそこに無理やり高利回りが取れるような狭小ワンルームのボリュームプランをぶち込む2新築賃料の周辺データを取り、そこで一番高い賃料を「賃貸事例」と称し顧客に説明3その賃料プランのままボリューム計算が進み、多少部屋の形が変わってしまっても続行4ただこのままだと融資に掛け目が入るのでそこからレントロールをフカしさらに高い利回り設定で銀行に融資打診5新築物件なので過去の賃料を調べようがない銀行はそのフカしたレントロールのまま審査6融資掛け目が入るもその掛け目はすでに購入金額を上回っているので売主も買主もヨッシャヨッシャwたしかに新築でフルローンには出来て買主さんも無事不動産投資を始めることは出来ましたが、、こんなハリボテみたいな賃料が長く続くわけもなく(ってかこの賃料じゃ仲介さんも客を案内してくれないでしょw)数年でデフォルトしちゃうのは必至。(だって毎月の返済計画見ると6部屋中2部屋空室で持ち出し発生なんですもん)しかも融資額が明らかに評価を上回ってますから再販しようにもこれでは借り入れ時の抵当額を消せるわけもなくかぼちゃよりは賃借人が付きやすいのでいきなりデフォルトとはなりませんが、新築ワンルーム並みの持ち出しが長期間に渡って発生する恐れがあります。(要するに持つに持てない売るに売れないってやつです)更に怖いのは賃貸管理が売主さんの会社縛りである点。(要するに管理条件付き新築物件ってことです)その管理契約書も見せて貰ったのですが、そこには「退去時の原状回復工事は管理会社指定の業者で」と書いてあり、所有者が自由に安い業者を指定する権利すらありません。言うなれば、売主様に建築時に抜かれ、売却後も延々と養分を吸われ、所有者である買主さんはなぜか手出し発生と言う誰のために不動産投資をやってるのかわからない状態になってしまってる感じです。ワタクシ、例のかぼちゃ騒ぎの時に「きっとかぼちゃの亜流が起こるんじゃないか?」と思ってましたが昨今の銀行融資が厳しくなったことで「じゃ、比較的融資が引きやすい新築物件で似たようなことは出来ないか?」と考える業者が早くも登場した模様ですからこのブログを読んでる方に於かれましては充分ご注意いただきたいところです。こんなのも「なんで新築なのに利回りが中古より高いのよ?」と考えればわかりそうな話なのですが、物件を売りたい業者さんはここの部分をすでに理論武装していて素人に毛の生えた投資家さんれべるだとたちまち煙に巻かれてしまいます。(98%ホントのこと言って最後の2%嘘つかれると素人の人はまず見破れません)しかもかぼちゃと違いググって検索した程度じゃこれらの業者さんの悪事はまだ表にも出ていないのでつい手を出ししまいそうになっちゃいますが、狭小ワンルームの需要はあくまでも都心のいいところの話と捉えて間違っても柴又の土手沿いとか小菅なんてワンルームの不毛地帯に妙な新築をドヤ顔で建てたりしないようにお願いする次第であります。昨日、0-9で惨敗を喫した某球団の応援のため急きょドームに出撃することになりましたので本日のブログはここまでとさせていただきます。オーバーローンの日記でこのブログに辿りついてから、見させて頂いてます。失礼ですが、ご相談させてください。いうのも、今さらながら太陽光の野立て投資に興味を持ってしまい、一億ぐらいの借り入れをして、5基、6基を運営して脱サラみたいなことを進めているブログをよくみています。これは騙されそうな感じでしょうか。比較的信頼ができそうなブロガーさんも進めてたりしており、慎重派な私ですが、興味を持ってしまってます。喝を入れて頂きたく、よろしくお願い致します。titleうちも今家族が視聴中です!メッセンジャー打ち砕くと終盤効きますよね!靴磨きさんは忙しくてまだ見れないのかもしれないですね。素直さ大切ですね、と思いつつも、閣下の教えだと、と塩梅が大切ですかね。今日の記事、垂直に切りこんでいらして。