りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)今日は6つの質問にお答えします。いや、クリスマスの団員登録まだやってませんでした。待っててくださいwこんにちは。今日は終日、外での現調作業なので質問にだけさっさと答えていきます。激しく「ザ・例外」なんですかね。先日は我が家までお越しいただきありがとうございました。古家が乗ってる物件に目を付けて古家付き土地(建物は瑕疵担保免責)で買うというのを狙っております。使える建物が土地に乗ってる場合、売主の心情からするとどうしても建物代が欲しくなるようでこの買い方をすればほぼ土地値で買えるだけでなく「建物はこちらで壊して更地にするから解体費を差し引いてくれ」が通りやすいです。(で、その後、解体費が捻出出来なくなったので仕方なく建物使ってますと適当なこと言っておけばいいんすよw)ただ売主が建物として使えないと認識してる度合いがどのくらいかで変わる話なのも事実でいつもポールさんが買ってるような限りなく廃墟に近い建物付き(もはやそれが家ですら無い場合)から売主はもう使える家じゃ無いと思いつつ見る人が見れば「お、これはまだ新築に近い(家が傾いてない、雨漏りしてないってだけで新築に見える築古系大家さん多しw)」って人もいますからこれは現地に行きじっくり吟味して買うのが王道です。無いでしょうからそこで間取りをスケッチしておおよそリノベプランを把握、収支が合えば買いって流れになるんじゃ無いかと思います。ここで注意して欲しいのは築古戸建で格安物件は大抵、道路付けが悪く現地の建物写真がgoogleでは見れないことが多いこと。(360度カメラ搭載のGoogle号ですら進入して写真が撮れないって場所にお宝物件が眠ってること多しなんですw)また古家の外観が分かったとしても部屋の内部を見ないと買えるかどうかの判断も出来ないのでやはり現地での内見は必須になりますね。(残置物がたくさん残ってる可能性があるのもこのパターンですから)あと築古物件を買う人でシロアリをやたら気にする人がいらっしゃいますが、そもそも賃貸の重要事項説明ではシロアリの有無に言及する欄はございませんww(意味わかりますよね?w)と言うことで次行きます。質問22戸アパート質問シリーズになって恐縮です。2階建2戸のアパートを保有しております。面積は上も下も同じです。このようなケース、どちらかの居住者に賃貸併用としてエグジットすることは可能でしょうか?またどうやって話をもっていくべきでしょうか。|賃貸併用の出口の質問ですが、この場合、厳密に言うと「賃貸併用の融資条件である自己使用面積51%以上」ってのがネックになりそうですね。いうことでこの場合、事前にいくつかの金融機関に住宅ローンを打診して「住宅ローンの対象物件」として見てくれるか?」を確認した方がいいです。(窓口で聞くだけでも結構情報は集まります)金融機関によっては別に自己使用部分が51%でなくてもやってくれるところもあるでしょう。自己使用部分が50平米以下だと住宅ローン減税が使えないとかさらに部屋が狭いとそもそも住宅ローンの対象外なんてこともあるのでご注意ください。無事融資が出そうな金融機関が見つかったら1階、2階の居住者に「家賃払わずにここに住む方法があります」なんて話を持ち掛け(当然、事前にどこに勤務で住宅ローンが通るかを申込書や契約書の個人情報で把握)色よい反応があれば試しに金融機関に持ち込んでみるって感じでしょうか?とは言え、木造アパートに住む属性の人ですから思ったようにはなかなか行かないと思うので次回空室が出た際にそういう属性っぽい人を出来るだけ入れるようにして入居時にそんな話もしてみてはいかがかと思います。(「考えるな!買え!作戦」と名付けますw)次行きます。質問3ハルミフラッグ焼却場のある周りの再開発。建物の見てくれは団地、バスで新橋まで繋がるのはいつになることやら?勝どき駅までとても不便な一応の中央区。売り出しも全く興味沸かず。割高なのに完売するのでしょうかねぇ、閣下の意見を賜りたいです。晴海の方がまだマシのような気がしてます。蓋を開けてみれば申し込み殺到で今では坪400万円台なんて噂も耳にします。場所的にも勝どきの駅から徒歩で行けるのか不安な晴海最果ての地だけにやれBRTが通るだの地下鉄が通るだの直線トンネルのバスが通るだの言われても今ある駅からははるか遠くにある物件ので個人的にはあまりお勧め出来ません。言え、オリンピックの選手村だし、高層マンションでもなく将来的には一つの街として開発しようって思いも強いので10年後くらいは、、もしかして、、って可能性も無くもないですが、、あそこってやっぱり大地震の時真っ先に津波の餌食ですよね。考えるとやっぱり勝どき周辺の高層レジの方がいいんじゃないかと思います。実需レジの話してるとそのうちボロが出そうなので次行きます。質問4いや~何かブログ読んでてこんなに笑ったの久しぶりな気がします。ええ、もちろん普段は為になるという意味です。都内基準でも地方基準でも主観で結構ですし不明点はイメージで補完お願いします。|あ、全部要らねーって答えはダメなんですね。頭を振り絞って検討します。選択基準を明確にしたいのでここは都内の環八の内側って条件で考えてみます。1築40年以上2接道要件の不備(間口2m未満、幅員4m未満等)3僻地(イメージ的には23区内なのに最寄り駅まで徒歩30分でバスもない)4建物はあるが土地狭小の4択であればワタクシ、間違いなく最初に選ぶのは1の「築40年以上」です。2の「接道要件不備」を選択すると将来的に土地としての価値があまり上がらず(なんだかんだ言っても不動産は道路付けですw)賃貸だけで回しても大してリターンも望めません。3「駅から30分以上離れた僻地」ですがワタクシが15分以上歩くのが嫌なのでよほどのネームバリューのある地名か(深沢とか成城学園の遠くの方w)ファミリー層が安心して暮らせそうなエリア(バス便が川崎並みに充実してるなど)が無い限り手を出しません。4の「建物はあるが土地狭小」も悪くは無いですが優先順位はやはり土地なので順番としては1432の順番になります。・・・と考えるとこの4つの条件が揃う築古戸建てであれば安く買えるってことでもありますので築古戸建てを探す際の検索条件の参考にしてみてください。(それに古家付き土地の検索条件を付加して連日ネットで探し回って初めてお宝物件に出会えるんじゃないかってヒントになっておりますw)次行きます。昨日のリバブルさんの高裁判決の件ですね。この裁判、申し込み確定段階で本来の「0.5か月分の仲介手数料を1ヵ月分の事前承諾したかの有無」で揉めた裁判ですが高裁は申し込み前の事前承諾を認めず、0.5カ月分の仲介手数料が妥当との判決を出しました。(実際には地裁判決を支持したわけですが)これ、実際には申し込み段階より遥か前の案内時に見せて物件概要書に小さく「仲介手数料は1か月分(プラス消費税)をいただきます」と書いてあったのに事前承諾として認めてくれなかったということも覚えておいていただきたいのですが、この判決で日本中に「賃貸の仲介手数料は0.5カ月」と広めてしまう結果になりました。言え、業法では元々仲介手数料は0.5カ月と決まっていて「お客が承認すれば1ヵ月取っても良い」ってルールですから仲介さん側としては今後、入居申込書の段階で「申込時に1か月分支払うことを了承したものとします」なんて但し書き入れてもうアリの入る隙も無いくらいの文章に変えてくると思います。っ越し・火災保険のあっせんでのKBなんてフィーを初期費用に参入出来たりもします。「借り手から0.5カ月しか取れないなら売主さんに広告費として数か月いただきそれをフィーに充てる」なんてことも出来ますので逆に言えばこの辺のサジ加減を理解してる大家側が有利になるんじゃねーの?って感じです。あと、今後、この判決を知りドヤ顔で「仲介手数料って0.5カ月が上限ですよね?」なんて聞いてくるヤツが増えると思いますが、業界的にはこの手の客が後々揉める可能性が高い客と認識もしますので「都合のいいクソ客チェッカー」の役割も果たすんじゃないかとも思いますので個人的には結果オーライと思っておりますw(Twitterでこんなこと書いたら炎上しますがブログならセーフと思い書いてみますw)次行きます。