不動産業者が3000万円で、と言ってきても、人によっては、そこまで下げたくないと思う。状況が変わるまで残しておこう。これ以上下がることもないだろう......そんな気持ちで、空き家のまま残しておく。首都圏に空き家が増える背景には、そんな事情もあるのだ。首都圏には「売りたくても売れない」、「貸したくても貸せない」マンションも存在する。一戸建てと違い、マンションならば売れるでしょう、と思われがちだが、じつは、マンションでも「駅から遠いために売れない、貸せない」という物件はある。その例としてよく引き合いに出されるのは、かつて公団(現在のUR都市機構)が分譲した郊外のマンション。名前を変えた公団は、駅から離れた場所で、賃貸マンションとともに多くの分譲マンションもつくった。「なんで、そんな不便な場所に」と思われるだろうが、これには理由があった。公団は国のお金をつかって住宅をつくるため、「民業圧迫」を避けた。簡単にいうと、民間不動産業者の邪魔をするような住宅をつくらないようにしたのだ。競合物件のない場所を探し、「駅から遠い」という致命的短所をもつマンションが各地に誕生してしまった。現在、それらの多くは築40年を超え、古い基準でつくられたため、50平米程度の2DKという使いにくい間取りもあって、ますます買い手、借り手がつかない。結果、空室のまま放置される住戸が生じ、マンション管理にも支障が出る......まさに、昭和時代が生んだ負の遺産と言いたくなる状況なのだ。気の毒と言うしかないのだが、もともとの分譲価格が安かったし、それまで長く幸せな生活を営む場所になっていたのがせめてもの救いだ。空き家だらけのマンションがある、という報道をする場合、それがどんな場所に建っているのかを知らせるべきだろう。駅から遠く離れ、古くなったマンションが売れずに放置されているからといって、首都圏のマンションすべてが空き家になる可能性がある、とするのはあまりに飛躍した予測なのである。年間200物件以上の物件取材を行い、全国の住宅事情に精通。連載コラムを持ち、テレビ出演も多い。今、マンション・一戸建ての評価は、高く売れるか、貸せるかの“投資”目線が中心になっていますが、自ら住む目的で購入する“実需”目線での住み心地評価も大切。「建築作品」としての価値も重視される時代になっていきます。知ることができない不動産物件の真価を、現場取材と関係者への聞き取りで採掘。不動産を扱うプロのためのレビューをお届けします。東京オリンピック4番候補の対策とは?(室井昌也)メジャーのベテラン捕手2人に聞きました。テクノロジーと肉眼と対話の使い方。Limitedによって提供されており、この機能によって生じた損害に対してヤフー株式会社は一切の責任を負いません。不動産関係者や投資家といったプロ向けの住宅レポートを有料記事として展開。デベロッパーや販売会社への直接取材で聞き出した開発秘話や販売の工夫などを紹介することにした。マンションや一戸建て住宅を取材してまわっていると、工夫のほどに感心して、賞賛したくなることがある。その工夫はプロにとって「偉大な一歩」であっても、興味の薄い人にとっては、どうでもいいことだったりする。そこで、プロ向けの有料記事であれば、書きたいことを思い切り書くことができると考えた。人を念頭に記事を書き続けてきた私にとって、有料記事は新しい世界に踏み出す気持ちにさせてくれる。記事をつくる私も、新たな分野を楽しみにしている。第1回の記事は下の「サンプル記事」のリンクから全文を読むことができる。一般的な住宅関連記事は今までどおり無料記事として書いてゆく。有料記事第1回は、湾岸エリアで分譲されている「ブランズタワー豊洲」における“偉大な工夫”を取り上げたい。JR西日本プロパティーズ)は、東京メトロ有楽町線の豊洲駅から徒歩4分に建設される超高層マンションだ。豊洲エリアでも、駅に近いマンションとなるのだが、その特徴は「駅近」だけではない。今、湾岸エリアで新規分譲マンションが出ると、真っ先に関心を示すのは、じつは、すでに湾岸に住んでいる人たち。「新しいマンションは、どんなだろう」「良質で、価格が折り合えば、購入してもよい」とモデルルームを見に来る。所有している湾岸のマンションを中古で売れば、購入時よりも高く売れる。賃貸に出したときの家賃設定も高い。買い替えても、もしくは買い足してもよいかな、と考える人が多いためだろう。湾岸在住の知り合いと、見学してきた感想で盛り上がる。その湾外在住者の間で、すこぶる評価が高いマンションが「ブランズタワー豊洲」だ。理由は、建物と専有部のつくりがよいと評価されているから。免震の効果が大きいとされる「中間免震構造」を採用し、非常用電源は72時間分を備える。約43平米の1LDKから約219平米の3LDKまでバリエーション豊富な住戸は、開放感が大きいことも高評価の理由だ。実際、「ブランズタワー豊洲」のモデルルームでは大きな開放感を感じる。それを感じさせるために、いくつかの工夫が凝らされている。角住戸には床面から立ち上がるコーナーサッシを配置。このコーナーサッシは背が高いにもかかわらず、横桟を入れず、縦桟だけで構成される。高い風圧が想定される超高層でハイサッシの横桟を無くすのは、たいへんだったろう。一般的なハイサッシよりも高く、縦桟のみで構成されるコーナーサッシ。モデルルームにて筆者撮影また、万が一、ガラスにキズが入ったなどの理由でガラス交換をするとき、交換用ガラスをエレベーターで運びやすくするためには、横桟と縦桟でガラス1枚のサイズを小さくしたほうがよい。いった設計上の困難さ、管理上の都合を押し切って、縦桟のみのコーナーサッシをつくった努力に脱帽したい。バルコニーに設置されるガラスの手すりには、一般的な縦桟に加えて横桟が2本入れられている。これは、手すりの高さを150センチにしているため、風圧に耐えるための補強である。バルコニーの手すりは縦桟と横桟入り。それでも、デザインがよいので、桟が邪魔にならない。モデルルームにて筆者撮影バルコニーに出たときの恐怖心を軽減させるために、手すりを高くしたのだが、高くするための補強も行ったわけだ。ガラスの桟に関して、場所に応じた最善の方策がとられている。「ブランズタワー豊洲」で最も注目すべき特徴は、しかしながら、ガラスの桟ではない。私が注目するのは、以下の2点。「隣接する小学校の校舎増築」と「1戸に1つずつ配置される大型の防災倉庫」だ。南側に小学校の増築予定地がある。上の写真は、2019年2月、「ブランズタワー豊洲」の販売開始に先立って行われた記者発表で公開された敷地配置図。これは、隣接する豊洲西小学校の校舎を増やす工事が行われることを示している。校舎が増えるおかげで、「ブランズタワー豊洲」に住む児童は、豊洲西小学校に通うことができる。校舎が増えなければ、定員一杯を理由に、入学はできなかった。都合よく小学校が増築してくれてよかったねえ、と思う人は、まずいないだろう。ご明察のとおり、「ブランズタワー豊洲」は、敷地の一部を使って校舎を建設し、小学校に無償譲渡するのである。その手前に、新しい校舎がつくられる予定だ。新たな校舎とその用地を無償譲渡することは、「ブランズタワー豊洲」の分譲価格に影響を及ぼす。1戸あたりの価格は多少とも上昇することになる。価格が上がるが、「隣接する小学校に子どもを通わせることができる」という長所が生まれる。これが、もし「隣接する小学校には通えません」となったら、どうなるか。子育てをしているファミリー世帯はガッカリして、それを理由に購入を見合わせる可能性が出てくる。その場合、「小学校は遠くなりますが、その分、分譲価格は安くなっています」といっても、納得してくれるかどうか。「価格の安さ」でいえば、ほぼ同時期に販売を開始した「晴海フラッグ」の分譲住宅にかなわない。「晴海フラッグ」と「ブランズタワー豊洲」では、駅からの距離、既存の商業施設への近さなど立地条件が大きく異なり、地下鉄駅と「ららぽーと豊洲」に近い「ブランズタワー豊洲」のほうが、高い価格設定となる。価格に見合う「長所」を多くしようとする姿勢は正しい。「長所」のひとつが、隣接する小学校に通うことができることとなる。隣接する小学校に子どもを通わせることができれば、親の安心感は大きい。中古で売るとき、賃貸で貸し出すときの大きなアピールポイントにもなる。大きな防災備蓄倉庫が付くという長所も「ブランズタワー豊洲」には、1戸にひとつずつ防災備蓄倉庫が付く、という長所もある。その防災倉庫は、サイズが大きく、玄関錠と同じキーで施錠・解錠ができるので、各住戸ごとに管理される。各住戸に設置される防災備蓄倉庫の例。住戸によって大きさに差があるが、かなりの大型になる。写真は、東急不動産提供まるでトランクルームのようだが、防災備蓄の目的でしか使えないことになっている。これは、防災備蓄倉庫であることを理由に容積算入外となっているため、仕方のないことだろう。それでも、これだけ大きな「各戸の防災倉庫」を容積に入れずに済んでいるとは、おそれ入る。小学校の校舎にしろ、各戸の防災倉庫にしろ、実現させるには、行政との交渉が必要だ。大規模マンションの場合、この「交渉力」が物件の魅力を左右する。「ブランズタワー豊洲」は、高い交渉力で勝ち取った長所が多い。それは、同マンションの大きな魅力になっている。■リニア中央新幹線で、狙い目の駅は本当に「橋本」か。