00続けて、リーフィアレジデンス橋本(エガオガオカプロジェクト)。設計・施工は長谷工で直床です。直床は、この価格帯の長谷工物件ですので当然でしょう。ひと昔前ですら長谷工による大規模物件においては坪単価200万円前半ぐらいまでのものが直床になることが多く、マンション価格が高騰した近頃では坪単価300万円近くとも直床が見られるようになっています。当物件の最大の特徴は22,000m2弱の広大な敷地の4割程度を占める森(+緑地)に他なりません。民間の緑地で長年に渡り手つかずの状況だったようですが、当プロジェクトはこの緑地を活用することをメインテーマとし、敷地内には「さとやまの森」と名付けられた自然豊かな空間(というか自然そのものと言ってもいいぐらい)が存在しています。森の大半は従前のものを活かした形(採算面も考慮してのものでしょう)ではあるものの、西側には木道を整備、かつ、森に隣接した位置にフォレストテラスなどの共用空間を完備することで、この地・このスケールならではの物件に仕上がっていると感じます。緑地の調査・活用に関しては、環境シンクタンク・コンサルタントであるプレックス研究所が携わり、生物多様性に配慮した施設に与えられる「ABINC認証」を取得しているという点も評価出来る材料になるでしょう。ABINC認証はザ・パークハウス国分寺四季の森、ザ・パークハウスあざみ野一丁目などを初めとして近年認証を受ける物件が増えてきており、このレベルの自然(環境)でなくとも認証を受けることが十分可能なのが現実ですので、とりわけ貴重なものではありません。この物件の場合、ほぼ自然そのままのような森が敷地内にあるわけで、ワンパクな男の子のいるご家庭などにはとりわけ魅力的、かつ、なかなか興味深いコンセプトなのは確かでしょう。そのように敷地の4割程度が森などの緑地空間になっていることもあり、22,000m2近い敷地面積があっても駐車場は総戸数の8割にも満たない331台(うちほとんどとなる312台が機械式)しかなく駅距離や周辺の起伏のきつい立地条件を考えても残念です。一般的にはマンション開発によって大半の既存樹が伐採されてしまうものですし、当物件のコンセプトは環境共生という視点においては大いに評価すべきものとなるはずです。住民自身(管理組合)の努力は欠かせませんが、入居後は管理会社によるコミュニティサポートプログラムの一環で里山体験ワークショップや夏祭りイベントなども予定されているようですのでこの地でしか味わうことの出来ない経験も出来るかもしれません。それぐらい珍しいコンセプトを採用した物件になります。共用施設としては、キッチンスタジオ、コミュニティスペース、キッズスペースなどがあります。総戸数425戸のわりにはシンプルな方であり、ゲストルーム(この戸数だと一般的には2室ぐらいかな)はあって欲しかったとは思いますが...。外観デザインに関しては、この価格帯の物件ですので凄く高級感のある部分などは見たらないものの、バルコニー幅(奥行)や庇のラインで変化を与えていることで、全体として単調なものとなっていない点が評価出来ます。当物件はその大通り2本の交差点、かつ、南傾斜の高台ポジションに建ちますので、かなり離れたところからみても存在感を放つものとなるはずです。前回のリーフィアレジデンス橋本。公式ホームページお部屋は東棟の72m2の3LDK、東向き中住戸です。1階なので視界抜けは得られないものの、久保ヶ谷戸通りの向かいは戸建街ですし、やや南東に傾いた東向きになるので日照時間もそこそこにはなるでしょう。間取りとしては、東棟の多くを占める70m2台前半のプランになります。南棟は80m2台中心(一部90m2台)と近年の狭小トレンド下においては珍しいほどゆったりとしたプランニングが採用されているのですが、東棟(一部60m2台・80m2台)は流石にややコンパクト目ではありますね。当プランは田の字ベースですのでごくごく一般的なプランニングではあるのですが、共用廊下側の柱による面積消費は少なくなく、横長リビング(※)としたことで廊下の長さも少々気になるものになります。※一般的に縦長リビングの方が玄関からリビングの入口までの距離が短く出来るので廊下を短く出来ていることが多いです。それでも60m2台などよりもひと回り大きな70m2をしっかりと超えたものにはなるので、居室畳数に違和感はないですし、収納も充実したものになりますね。面積が大きく異なるのでグロス価格は全然違いますが、先ほどの93m2の南西角と大差のない水準で、意外にも強気な設定と感じます。68m2というひと回り小さなプランにはなるものの、当物件の下限は2,500万円台で2,598万円(第1期では販売がないが同じ東棟)としても坪単価125万円になりますので、不思議なほど差のあるお値段設定ですね。坪単価120万円台のものはちょっとしたパンダ価格という意味合いが強いのだとは思いますが...。ちなみに、駅の反対側のオハナ橋本はフラットアプローチの駅徒歩15分なので交通利便性には大分差があるものの、平均坪単価約175万円という水準なので差はけして小さくありません。当物件の平均は150万円程度になるはずで、マンション価格が安かった2011~2012年に多摩境駅寄りのポジションで分譲されたグレイシャスヒルズやグロリアヒルズ多摩境の平均坪単価約110万円水準にと比べるとかなり値上がり感があるのは確かです(都下の相場は一部の人気エリアを除き完全に息切れの様相ですんで...)。橋本駅の将来性やMrMaxが目の前となる立地条件からすると大きな違和感のある水準とは言えません。総戸数425戸に対し第1期はたったの55戸と、やはりこのご時世(駅近トレンド、かつ、マンションが高騰し売れていない)の駅距離のある物件ゆえの厳しさを感じずにはいられず、そういった意味ではもう少しパンチのある価格設定が望ましかったのだとは思いますが...。設備仕様面は、総戸数425戸というスケールがありながらディスポーザーはありません。価格帯からすると致し方ない印象ではありますし、世が世なら床暖房する付いていないというケースも考えられますので、致命的なレベルではないでしょう。水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターは当然ありませんし、食洗機もオプションになります。管理費は187円/m2。これだけのスケールがありながらディスポーザーがないことを考えると150円/m2程度であって欲しかったところですが、やはり森や木道の維持するためにはそれ相応のコストがかかるはずなので、それがあってのこの金額ならば悪くないでしょう。管理しないと完全なお荷物になってしまいますし、住民の皆様にはぜひとも魅力あるものとして維持して行って欲しいと願わずにはいられません。(1)プロフィールAuthor:モモレジ自己居住用及び投資用としてのマンション購入数は10室を超えるプチ投資家で猫とマンションをこよなく愛しています。