りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)他人が尻込みする物件。今週も張り切って書くんですのwこんにちは。土曜日の狼セミナーにご参加された方、、まずはお疲れ様でした。ブログでも書いてた通り、ワタクシ、前歯に若干の不安を抱えてのセミナーだったので「途中で歯が取れちゃったらどうしよう、、」と終始、前歯の具合を気にしながらであまり話に集中できず、時々どこのパートをしゃべってるかわからなくなる場面もあり(しかも途中で誰かの携帯のSiri機能が働き「おっしゃる内容がよくわかりません」とアナウンスされテンパる場面付きw)いろいろご迷惑をお掛けしちゃいました。今回は懇親会までやったので最近、セミナー明けの翌週ははしゃぎ過ぎて具合が悪くなり風邪を引という一連の悪循環にも陥らず本日は絶好調で仕事出来てますが、今日会社に来て驚愕の事実を知りました。一昨日終わったばかりだってのに次回のセミナー、、12月10日なんです。(明日から11月ですから実質的にあと1か月くらいしかないじゃんww)今回のセミナーネタだって結構悩みに悩んで作ってるだけにあと1か月で次のセミナーネタを考えなきゃいけないなんて思うとホント、、「来年は年6回やりまーすw」なんて言わなきゃよかったと後悔だけが先走っちゃいます。(しかも明日が熊本セミナー用のレジュメの印刷締め切りだしw)しかし約束は約束です。次回のセミナーも今日以上のネタをご披露しようじゃないですかww(と出来もしないことを軽く言うワタクシ、、いつもこれで人生損してますw)と言うことで次回セミナーの受付は11月5日(土)の18時に設定します。(本来土曜日はブログお休み日ですが臨時更新しますw)さて、そんなセミナーでのお話の中で「こんな物件高騰期で買うのはお勧めしないけど敢えて買うならこういうとこ注意してね」とは話しましたが「具体的にどんな物件買うといいよ」の説明をしていないことに今朝気が付きました。「他人が尻込みするような物件を積極的に買え!」ってことです。(「だからこれがギャンブルだってオマエ言ってたじゃねーかよwwっ」て批判は甘んじてお受けしますw)言うまでもなく誰もが融資が付いてフルローンで買っても収支が思いきりプラスになる物件なんて今の時世、理論上は存在するかも知れませんが現実的には滅多にありません。(そう書くと「地方とかならうんぬん」とか言われますが恐らくそういう物件も「他人が尻込みする物件」の括りで考えてますのでご心配は無用です)参考までに某旅団員の家のポストに放り込まれていた買い取り業者の買い取り要件というのをアップします。土地マンション収益物件(但し、アパート・マンション系)弊社では常に現金200億円用意していますのでお気軽にお電話ください←ホント、一度でいいからこういうの言ってみたいっすw「高額で」と書かれてはいますが買い取り業者が高額で買い取るわけもなくいろいろケチつけて安く買い取ろうとしますし、買い取れなければ仲介に入って手数料をせしめる「プランB」で物件を預かり、囲い込みか何かして売り主を日干しにして結局、安く買っちゃうんだと思いますが(だってこんなチラシに簡単に引っ掛かる売り主さん、、あれですからw)、、ん?よくよくこのチラシを見ると下のほうに小さい文字で「買い取り対象外」の物件について書かれてます。「買い取り対象外」1借地権・底地権2居住用以外の物件3接道2.5m以下の敷延4既存不適格物件(単独建て替え出来ないもの)5私道等承諾を要する物件6車の通行承諾が取れていない物件(駐車スペースが無いもの含む)なるほど、、、この対象外の要件を見るとこの買い取り業者が戸建て用地として再販出来るもの以外は買い取りしませんって言ってるので買い取り対象になるのは1所有権じゃないと住宅ローンが付きにくい2融資が付きやすい居住用収益物件(これはこのまま再販して利益を出そうとしてるんでしょう)32.5m以上接道してれば車の駐車が容易なので戸建て用地で高く売れる4取り壊して再建築すると容積が減っちゃうとダメなので5取れないと再建築できない6車が通れなきゃ車庫作っても無駄wとでも言いたいんでしょう。なると逆にこの悪条件の物件はこの手の業者さんが買い取り出来ないってことですからますはこういう物件を狙えば「他人が尻込みするような物件」として比較的ブルーオーシャンで買える可能性がありブルーオーシャンであればあるほど指値が通りやすいってことになります。最近のマーケットではこの程度の悪条件じゃまだまだ買える人も多く、指値どころかこの程度だと満額で札が刺さる可能性のほうが高いです。「こんなのに満額で札刺してどうすんのよ」って思うワタクシですがこれだけ高額市場になってるとこの程度の悪条件でもまだまだ好条件に見えてしまうんでしょう。なると「もっと悪条件な他人が尻込みする物件」であればよりブルーオーシャンなはずです。えーっと、、やっぱりこの話、、セミナーでやんなくて良かった気がしてきました。TOPタワマン増税あれこれ。明日のセミナーは全席2人掛けになったんですのwこんにちは。先日来の新聞報道などで話題になってる「タワーマンションの課税強化」の件。昨日も書きましたが法律というのは時の政権の都合や、国民の声などでいつでも変えられてしまうので違法ではないけどグレーなものはほとんどの場合、いつか何らかの規制を受けることが多いです。(消費税還付なんかも今はグレーの領域ですが今後は高確率でお役所がメスを入れてくることでしょう)で、そのタワーマンションの課税強化の話ですが、ちょっとおさらいすると1現行のタワーマンションだと2階を買おうが60階を買おうが床面積などでの単純案分なのでどのフロアーを買っても課税評価は同じ2当然低層階より高層階のほうが売買価格は高いので評価額が同じってのは低層階の人が不利になり、高層階の人は節税効果がある。3以前よりマンション業者や税理士さんなどから「高層階を買うと節税効果が高い」と勧められ保有している富裕層が多い4富裕層だけが恩恵を得られるような税制だと富裕層じゃない人からの批判が増える5富の再配分の原理からしても税収が増えるという側面からも高層階の課税を強化すると国民は喜び、国税も喜ぶw6但し、過去に遡って全部のタワマンを課税強化したら今までに買った人が怒り出すので「2018年以降の新築物件」で「階数20階以上」に絞る(ま、ある意味選挙対策ですねw)。6項」を使って執行しようとしています。このほんにゃら6項ってのは「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の評価は国税庁長官の指示を受けて評価する」という「俺らがおかしいと思ったら各地の税務署に一斉に指示を飛ばして調べちゃうからな!」って話でまさに昨日から書いてるグレー部分でなかば黙認状態だったのをいきなりチェック入れてバンバン指摘しちゃうよと言い出したのと同義語です。(法律に無い部分なのでこうやって「通達」とか「指示」というやり方でいきなり変えてしまう手法、、ある意味ギャング商法と変わらない気もしますw)ちなみに先のバブル崩壊(1990年代)も「総量規制」という当時の大蔵省の「銀行局長通達」という紙切れ一枚を金融機関に飛ばしたもんだからいきなり不動産向け融資がストップして例の「失われた20年」になりましたが、今回のタワマン課税強化で起きそうなことをワタクシの視線でちょっと考えてみます。来年の12月までに新築分譲されたタワマンはこの規制の対象外になるのでそれまでに買ってしまった人は引き続きタワマン減税の恩恵にあずかれます。来年いっぱいはこれを「駆け込み需要」と称して各マンデベさんが躍起になって分譲しちゃおうってことでもあります。来年12月までに竣工するタワマンとなると青田売りが原則なだけに今の時点で契約なりしてないと手に入れることは難しいのが現実。(ウチの近所のタワマンなんて来年の秋に分譲予定ですがすでに完売マークになってます)となるとこんな話が飛び出す以前に「こんな高値でしか買えないけど、、やっぱりタワマン欲しいからなー」と無理して買ってしまった人。(恐らくですが分譲後にあちこちの買い取り業者さんから「この部屋高く買うので売ってください」とか言われるんじゃないでしょうか?ww(ちなみにワタクシであれば買った瞬間にさらに高い値段で転売しちゃいますw)2今の中古タワマンの低層階の人の憂鬱2018年以前に20階建て以上の部屋を買えた人はいろいろ恩恵ありそうですが、逆にそれ以前の時期に低層フロアを所有している人は結果的に課税評価額が高層階と同じ額の課税のままなので物件としても価値も低下してしまう可能性が高いです。今まではどのフロアーを買っても同じ課税評価額だったし、今後も評価額は変わりませんので中古タワマンの高層階と比較すると売値面でさらに低い評価になっちゃうからです。(高層階は値上がりするかも知れませんが低層階は、、以下略)また税金負担が変わることによって今まで平等負担だった管理費や修繕負担金にも格差が生じそうなのでマンション内で管理組合の発言力も変わっちゃうんじゃないでしょうか?(なにやら高層階の住人のほうが発言力高くなりそうですw)えぇ、、ただでさえ、タワマンの住人って口にこそ出さないものの依然として「高層階と低層階でのカースト制度」みたいなのがありますからこんな話で益々格差が広がって低層階用のエレベーターの前に立つのが段々イヤになってしまうんじゃないかと。(で、売りに出したら予想外に安い査定されてしまうとか。)以上のことを考えると今までと同じような物件価値じゃなくなるので今度はここの価格の歪みを狙っていち早く新しい手法を考えた人があらたな勝ち組になるんじゃないかと思いますが、参考までに今日の時点で考えられる価値あるタワマン物件を挙げるとすれば12017年までに完成した高層階(出来れるだけ上のフロア)2定番である南東角部屋3周辺に高層物件が建たないロケーションあたりでしょう。ご存知の通り区分物件ってのは一戸あたりの土地割合が異常に低いので土地評価重視の日本の税制を考えると所有権の一戸建てを持ってるより課税評価は低いです。実需の区分ってのは建物全体でみると中古の一戸建てより流動性が高くなにかあったときの換金性が一戸建ての比じゃありません。(実際に売り出して思いますが中古戸建てってホント高く売れませんよーw)これが「タワマンが相続税対策としてうってつけな理由」でもあるんですが、今度の新制度でも一棟物件がなかなか買えない昨今の不動産投資事情においてはなんらかの新手法が登場するんじゃないかとワタクシ、、少々期待しております。えぇ、、そうは言っても今のワタクシじゃ転売くらいしか思いつきませんけどねwww(と、特にオチもなく終わる。TOP家具付き賃貸物件の話。さーて、、今日もサクサクと更新なんですのwこんにちは。賃貸物件で家具付き賃貸ってのがあります。単身者などで実家から新居を選ぶ際、入居時の初期費用だけで結構掛かるのに、それ以外にこの家具類の調達までしないといけないので金銭的負担も大変です。(大学進学などで一人暮らしなんてパターンだとこの家具類をそろえる費用、、ワタクシも経験ありますがすごく重い負担ですw)そんなときに抜群の威力を発揮するこの「家具付き賃貸」。最近のデキる大家さんはこの家具も業者さんとリース契約してうまく経費化しているそうですが、そんな中、本日一つの判決が東京地裁よりありました。「テレビ付き賃貸物件のNHK受信料の入居者負担は妥当か否か?」(引用元:ライブドアニュース)要するに「テレビ備え付けの賃貸物件でのNHK受信料は入居者が負担するのか、はたまたテレビを設置した貸主が負担するのか?っ」て話なんですが、今日の判決では「テレビ設置者の貸主が負担すべき」という判決になりました。(見てるやつが負担すりゃいいのにって思ったのはワタクシだけじゃないはずです)前にもブログで書きましたが日本はとにかく判例主義なので一度こういう判決が出ると過去の事例にまで遡り、あちこちの裁判所に類似事件として持ち込まれこの判例を援用され、「NHK受信料はテレビを設置した人負担」となり、過去のあった最大の返金祭りに発展した「過払い金返還裁判」みたいなことに発展するかもしれません。(この騒動、、今まで登記業務が最大の任務だった司法書士さんの仕事に幅が増えて大儲けした書士さんも多いとかw)今回の判決が確定してしまえばNHKは入居者から集めたお金を返金しないといけなくなるわけですが、同時に今度はレオパレスさんがNHKに対して受信料を払わされることを意味します。この判決に不服なNHKとしては当然、最高裁まで争うでしょうし、何年もかかる話なので今すぐどうこうと言う話にはならないでしょう。(先日のワンセグ裁判もまだ地裁レベルなのでこれも時間かかるでしょうねー)だってこんな判決が確定したらただでさえ受信料頼みのNHKからしたらホント、由々しき自体ですもん。今度はこの考え方がスタンダードになりあちこちで今までに支払ったNHK受信料の返還訴訟が起こることでしょう。それと付随して今度はテレビを貸室に設置したオーナーに対してNHKから受信料の請求が起こるのも容易に想像出来ます。(月々の受信料と見れば大したことないですが、NHKは恐らくその返金訴訟された分をそっくりテレビ設置者であるオーナーにしてくるとなると数年分とかの請求になるはずです。)とは言え、最近の若者はテレビより動画サイトやSNSとかが主戦場ですのでテレビが一人暮らしのマストアイテムにはなってません。(ホント、最近の若い人はテレビなんかわざわざ見なくなりましたから)と言うことでこの裁判次第ですが、今のうちにこの家具付き賃貸からテレビは排除(見たい人は自力で設置してくださいなんて話)する動きになるんじゃないかと思います。やって裁判が起こるたびに新しい判例が出来て今までとはガラッと変わる流れになるのが世の常ですから(エアベーの話題の時にも散々書いた話ですがw)今大丈夫だから延々に大丈夫なんて発想は捨てちゃってください。グレーゾーンなものってのは後日何か不都合なことが起こると決まって法律が出来たりします。やって周りを見回すと結構違法じゃないけどグレーっぽいものも多いです。いつまでできるかわからないものに借金してまで頑張るってのはそろそろ考え直す時期なのかもしれません。と今日もダラダラと書いてるのは明後日のセミナーでこの話に触れるからなんです。最近、都内で妙に利回りの高い物件が増えているのをご存知でしょうか?当然の話ですが最近の物件高騰で不動産屋さんも売れる物件が少なくなってきてます。売る相手を選べばまだまだ商売としては成り立つもんだから業者さんもあの手この手を考えます。そんな話の流れでこの妙に利回りが高い(高そうに見える)物件が増えてるわけですがセミナーに来る前の予習としてこの「グレーっぽい物件はなんぞや?」くらいは想像できる範囲で考えてご参加していただけると幸いです。結局、通常の1.5倍のレジュメ量になりましたので話す内容もそれなりに多いです。(ページ数減らしたつもりが結局増えちゃいましたw)と言うことで今回もいつものように自己紹介とかすべてすっ飛ばしてさっさと本題に入っちゃいますので定刻の13時には着席していただけるようにお願いします。(あと時間的にトイレ休憩も少なくなるかもしれませんw)そんなこんなで投稿時刻に18時になりそうなので本日はこの辺で終了です。TOP信憑性の高い話w今日も大慌てのブログ更新なんですのwこんにちは。前々からブログで書いてることで物件を高く売る戦術の一つとして「投資で買って実需で売る」ってのがあります。「利回り物件として買って賃借人が出て行ったあとそんな自己使用目的の人に売ると高く売れますよ」と言う意味です。家賃8万円の区分ワンルームレジを利回り換算3.4%で売り抜けたときはかなりシビれたものですが買っていく人も納得して買ってくれてるので我々の心もあまり痛みませんw(「やっぱりいい物件はそれなりの値段しますからねー」とか適当なこと言って売っちゃいましたw)しかし、投資系の物件を買う人と違い実需物件を買うお客さんって普段から不動産に接している人は少なくある意味、ここ読んでる不動産投資家さんとは比較にならないくらいに素人さんであることが多いです。重説を契約印を押す一時間前に初めて買主に説明してましたwwwwと言っても宅建業法では「売買契約する前までに」と書いてあるのでぶっちゃけ別に契約直前に重説を読んでも問題はありません。(ってか買主の判断力を鈍らせるためにわざとやってんじゃねーのか、、、とw)ムカついたのはこの仲介さんもこの重説読む寸前までこの書類に目を通していなかったこと。我々、普段から重説は出来るだけ早く読んで貰おうと最低でも契約の3日くらい前までには「契約書(案)「重説(案)」として相手仲介さんに送ってます。そこで一度プロ目線で読み込んでもらいお直しする箇所を指摘してもらい完全に合意したのち、袋綴じして郵送してます。汚ねー書類にしなくてもいいし、契約自体もスムーズに終わり売り主さん、買主さんにも無駄な時間を掛けずに済みます。箇所がたくさん出来てしまいましたw。(押印の朱肉って結構乾かないのでどんどん色移りしてしまいそりゃ汚ねーこと汚ねーことww)それだけじゃありません。この買主さん、、まるでド素人さんなんですけど重箱の隅から隅まで突っついてコト細かに質問してくるタイプの人で正に「不動産買うのなんか一生でそう何回も無い話だし納得して買いたい」って典型的な人。(しまいには「マンションの管理規約の文言が気に入らない」と我々じゃ解決できないような無茶まで言い出して我々を困らせますw)えぇ、、10時から始まる契約がその重説の引っ掛かりで大幅に遅れ実際に契約書に押印したのは午後の2時になっちゃいましたw。(この売り主さん、仕事が多忙だってのに売り主本人と会って話がしたいっていうもんだから無理やり来て貰ってるだけに我々の立場もございません)投資物件をそのまま投資物件で売るのであれば相手もあまりうるさいこと言わないことが多いのですが(過去の事例では腐乱死体になった自殺物件の売買で「あ、俺が住むわけじゃねーから全然平気w(しかも俺、幽霊見えないしw)」と平気な顔して物件買っていったなんてこともありますw)実需の買主ってのは自分が実際に住むのでそうじゃない人が多いです。その分実需の人は高く買ってくれるので多少のことは我慢しなければいけませんがこういう細かいところをちゃんと処理しておかないと「この仲介さん、、なんか心配だなー」と思われて挙句の果てに「この物件、買って正解だったのかなー」なんて因縁っぽいことを思われることもよくあります。これも昔の話ですが某大手仲介さんと取引した時、買主さんが「住むにあたって水害とかが心配なのでハザードマップを取り寄せて欲しい」と打診されていたにもかかわらずすっかり忘れて契約しようとしたもんだから買主が怒り出して契約が4時間ストップしたことがあります。(契約するかどうするか考えるから時間をくれと言われて4時間待たされましたw)その時も「こんな仲介さんに大事なマイホームの契約を任せていいのか?、、あとこの物件で本当にいいのか?」と自問自答されその仲介さん、必死になって説得してたのを思い出しますが(ワタクシ、こういう時「それなら無理して買わなくてもいいですよ」って言っちゃうタイプなのでこの時は外の喫茶店に4時間隔離されちゃいましたw)、それも「投資で買って実需で売る」作戦の大事な部分なのでご留意いただけると幸いでございます。この「高い買い物するんだから慎重になるのは当然だ」と考えて契約に臨んでくる素人実需の人はホント、めんどくさい人が多いです。TOP取り越し苦労な話。おでんの季節なんですのwこんにちは。最近、買い取り屋さんからの電話ばっかりでうんざりしてます。(仲介業者さんは一体どこに消えたんでしょう。w)しかも前は仲介しかやってなかったはずの不動産屋さんまでが「なんか買い取り出来そうな物件、ありませんかねー?」と掛かってきます。・融資特約無しってな感じでしょうか?ま、この条件であれば並みの仲介さんは瑕疵担保責任だので揉めることもなく融資特約期間中という「喪が明けるまでの期間」を指折り数えることもないこの手の買い取り業者さんに物件情報出して両手手数料を貰うほうが楽で仕方ないのですが、基本的にこんな物件はそうそうありません。57年6月以降に建築確認取ってるやつ・鉄骨造っぽく見える木造、、でもいいですwなんて部分でしょうか?(しかし下げるハードルにもそろそろ限界が見えてきてますw)と言ってもこの一連の買い取り条件ですが、よーく見ると実際に自社でカネ打って買うわけでも無くほぼほぼ中間省略目当てであることが多いです。(いかにも買い取り条件が某地銀の融資にハマりそうな条件ですからw)さらに最近は一般の大家さんだけじゃなく不動産業者向けにもこんな不動産セミナーまで開催されてますwまさに世の中が「総転売ブーム」みたいな様相になって来てますが、実はこの転売業務って仲介業務より簡単なのが現実です。(実際にやってきたワタクシが言うんだから間違いないですw)なにしろ転売業務って物件見てなんとなく安いと感じたら社内の査定シートに数字をぶっこんで収支がプラスかマイナスかを見るだけなので(肝心の数字も代数入れればなんとなくそれらしい収支が出ちゃうんですw)3か月も経験積めば素人でもほぼ一人前に見えちゃうんです。(「あ、これ買いますよ」って言われちゃうと仲介さんも「この人スゲー」って誤解しちゃうしw)しかし、これはあくまでも仕入れるとこまでの話。実際にはここから「販売業務」という名の転売作業が待ち受けていて自力で仕入れた物件を自力で売りさばく系の業者さんは実際に売り出しやって利益を上げないといけません。(仕入れて3か月も売れずにいると仕入れ業務を外されて辛い辛い販売業務に配置換えになるリスクもあります)とはいっても最近は物件情報を出してくれた業者さんにそのまま専任媒介出したり、中には「売り主物件」として各仲介さんにFAXをばら撒き「売れたら両手だよw」とニンジンぶら下げて販売活動を委託することもあるので、やはり仕入れ転売業務ってのはおいしい部分が多いんじゃないかと。wこの転売ブームですが、やはり昨今の融資じゃぶじゃぶ事情から来ていると思います。実際のところ一般の不動産投資家さんにも属性さえよければ基本じゃぶじゃぶですが、我々宅建業者にも転売用途(要するに融資期間が1年とかのやつです)であれば都銀さんでも楽に借りられます。実際に都銀からお金を借りて売り主から所有権をこっちに移転してからだと登記費用やらもろもろが余計に掛かるのでお金を借りるリスクを考えちゃうとおいそれと銀行からお金は借りたくありません。(売り出し失敗してリファイナンス掛けるもの大変だし)幸い、昨今は東〇経済とかで洗脳されちゃった「融資さえ付いてしまえばなんでも買う」って初心者の人が増えてきたし(どうでもいいけど今回の黄色い本、、我々からすると5年遅れの情報に見えるのは気のせいでしょうか?w)銀行からわざわざお金を借りなくてもサクサク中間省略で転売出来ちゃう時代なので一切手ガネを打つことなく濡れ手に粟状態なのが現実でしょう。(今さら二重売契ネタが紙面を賑わすなんて少々片腹イタイです)しかし、この状況、、ワタクシにはそろそろ高値不動産取引の終焉に見えて仕方がありません。前のリーマンショックの時の話を何回も持ち出して恐縮ですが、、あの時も最後の方はこうやって業者が買い取り案件を探し回って「こりゃいくらなんでも高掴みだろww」って価格で買い漁ってたんです。(最後の最後に誰も買わない商業ビル物件を買取りシコらせた挙句、自社使用してそのまま消えた不動産屋さん、、多かったなー)当然、あの時と今じゃ微妙に経済環境が違いますから必ず同じことが起こるよとは言いませんが何か歯車が一つ狂っただけで一気に逆風が吹くってことは起こりえますからどこで「誰がババを掴んじゃうのか?」と「その時期がいつなのか?」ってのは今、買い取りやってる業者さんからでもよく聞く話です。(今のうちに儲けるだけ儲けてあとは南の島で、、って人も多いです)これも毎度の話ですが一気な逆風は突然やってきます。(さしずめ昨日の某地銀さんになにか不測なことが起きたとき、、なんてのが一番危ないですw)前回はあまり一般投資家の参加者が少なかった時代だったので良かったですが(プロばっかりが派手に飛んだのもあれはあれですごかったですけどねw)今回はかなりの数の一般投資家さんが含まれてるのでひとたび逆風が吹くと、、、いや、、深く考えるのはやめときましょう。(それこそ取り越し苦労って言われそうだし)えぇ、、こればっかりはワタクシの予想通りなんかにいくわけもないですから。