→キャッシュフローで1000万円を稼ぐサラリーマン大家の収支を公開Aさんとは相性がいいけど、Bさんとはどうも馬が合わない......。いった人間関係の悩みを抱える人は多いだろう。投資にも向き不向きがある。投資の手段は株、FX、不動産とさまざまだが、自分にとって相性のいい方法を選択することが望ましい。相性ばっちりなら楽しく取り組めて、知恵を働かせられるもの。結果、資産は増えていくのだ。福岡県に住む会社員のラブ☆スカイさん(41歳)の場合は、それが不動産投資だった。不動産投資に出会い、行動を起こして3年余り。新築アパートに特化したやり方で物件を買い進め、現在建設中のものを含めて5棟所有。同時に太陽光発電投資も行い、資産総額は3億2000万円に達している。そんなラブ☆スカイさんの不動産投資ノウハウや太陽光発電投資の内容などを、これまでの経緯とあわせて詳しく紹介しよう。→株、FXと惨敗し、不動産投資で開眼!3人の子どもを持つ父親のラブ☆スカイさんは、「シミュレーション好き」を自認する。数年前のあるとき、子ども3人分の教育費を試算して愕然としたそうだ。「小中高と公立で、大学+大学院が私立で下宿の場合、子ども一人当たり2100万円の教育費が必要になる計算です。子どもたちに十分な教育を受けさせてあげるには、どうしたらいいのか。解決策として浮かんだのが、副収入を得ることでした」まずは多少の経験があった株投資に挑戦。いつのまにか500万円のマイナスに。次に挑戦したFX投資でも100万円を失い、撤退を余儀なくされる。「株、FXの失敗を経て、行き着いたのが不動産投資なんです。大家業は仕事と両立しやすく、思いどおりの成果も得られたのでハマりました。シミュレーションを重ねて、自分が望むプランを実現するやり方を見出せたのがよかったのでしょう」そのやり方のひとつは、地元・福岡で新築の木造アパートを建てること。当初は中古アパートを見て回ったそうだが、なぜ新築を選んだのだろうか。価値の低い物件だと融資の際、頭金に2割3割の自己資金が必要なるのもネックでした。入居者も見込めて運営は安定します。新築アパートを建てたのだが、このとき、驚きのやり方でスタートを切っている。普通ならまず1棟だろう。それをいきなり3棟とは、かなり無謀なのでは......。1棟だけ購入するより、3棟同時に購入したほうが断然有利です。計算上そう判断し、購入後も正解を実感しましたね」その理由はこうだ。木造アパート1棟の土地・建物の価格を6000万円前後に想定。家賃収入のキャッシュフローは年間最低100万円入ると予測できる。入居も見込めて満室経営が望めるため、10年で1000万円は貯められるという計算に。「これは1棟のケースで、問題は10年目以降です。10年目以降は家賃の下落や修繕費用などが発生し、支出が増えていきます。その支出を貯めた1000万円で賄うことになり、本来の目的である子どもたちの教育費が奪われてしまう。ローン終了後にはお金はほとんど残りません」1棟ではなく、3棟持ちだったならどうなるか。「10年後に貯まるのは3000万円ですよね。そのときには1棟分のローン残高は3000万円程度ですから、3棟のうち1棟の借金を全額返済できるわけです。すると10年目以降、1棟分の家賃収入全額が実入りになる。→1億8000万円の融資付けに成功!どのように銀行マンを説得したのか!?新築アパート3棟となると金額は億を超える。億単位の融資を引き出すのは至難の業だったはずだが、どうやって口説いたのか。「1棟ずつ3行の銀行に融資を依頼し、資料を用意して私の3棟同時購入シミュレーションを各行の担当者に説明しました。融資額は3棟合計で1億8000万円。頭金は合計400万円程度ですんだそうだ。3棟の新築アパートが完成し、運営開始半年後には“計画どおり”借り換えを実行している。「アパート投資の新参者には、銀行は高い金利を提示してきます。融資を受けた3行の金利は平均3%でしたが、第一歩を踏み出すには飲まざるを得えまません。スタートさえできればOK。提示された金利は2%。『うちはまとめて1.8%でやります』となり、その結果を今度はM銀行にぶつけたら、1.6%に下がり......と。最終的にはM銀行で金利1.4%の借り換えが実現しました」その後、3棟の実績をテコに4棟目、5棟目(現在建設中)の新築アパートを購入。「家賃収入のキャッシュフローは増やせば、10年で貯まる金額は想定の3000万円を超えます。→所有する全5棟の価格、利回りなどを公開ここで、ラブ☆スカイさんが所有する5棟の新築木造アパートの詳細を公開しよう。全5棟の家賃収入は月185万円。ローン返済を差し引くと、キャシュフローは月約75万円に。大家業を始めてから満室状態が続いているそうだ。→1円もかけずに太陽光発電を実現!10年目以降には月28万円の収入が見込める!?次に、太陽光発電投資に話を移そう。太陽光発電投資とは、購入した土地に太陽光パネルを設置し、発電した電気を電力会社に買い取ってもらう事業投資である。ラブ☆スカイさんが太陽光発電投資に目をつけたのは6年前。自宅の屋根に太陽光パネルを設置したのがきっかけだったという。「自宅をオール電化にしたら、思いのほか光熱費を節約でき、売電収入も入ってきたんです。設置容量は5.9kwで、買い取り価は現在(10kw未満37円、2014年度)より格段に高くて1kw時当たり48円。月平均1万7000円のプラスになって驚きでしたね」この経験が頭にあり、所有する3棟の新築アパートの屋根に太陽光パネルを設置することにしたそうだ。平成25年10月に売電を開始。買い取り価格は1kw時あたり38円の固定20年。「3機合計の売電収入は月平均11万円を維持しています」その後、祖母の土地を借り、野立ての太陽光発電投資にも着手している。「母親の実家が熊本にあり、そこに住む祖母が山の中腹に約6000坪の広大な土地を所有していたんです。フラットな土地で太陽光パネルを設置するにはもってこい。日本政策金融公庫にお願いして設備資金を全額融資してもらい、50kwの大規模容量の太陽光システムを実現できました」この野立ても買い取り価格は1kw時当たり38円で、固定20年。平成26年12月に売電を開始して現在数か月だが、月平均16万円の売電収入を得ているとのこと。→利回りは新築アパートより高く、10%以上!以下は、太陽光発電投資の収支詳細だ。14.33%全5機の売電収入は月平均28万6000円。ローン返済を差し引くとキャシュフローは月平均10万円だが、手持ち資金を一切使っていないので御の字だろう。「見ての通り、新築アパートより太陽光発電投資のほうが利回りが高いのも大きな利点です。新築アパートは10年以降に支出が増えるため、それに備えて太陽光設備の融資は金利1.8%、返済期間10年で組みました。10年後にローンを完済したら、残る買い取り期間10年は月平均28万6000円の売電収入が見込めるわけです」5棟の新築アパートを所有し、5機の太陽光システムが稼働する現在の副収入合計は年間約2500万円。ローン返済を差し引いたキャッシュフローは年間約1000万円(建設中の5棟目のアパート含む)というからすごい数字だ。買い取り制度に暗雲が立ち込めている。投資家の応募殺到により送電網の容量を超えてしまい、一部の電力会社では新規の買い取り契約をストップしているのである。過熱する太陽光発電を抑制すべく、国が買い取り価格の大幅な引き下げを検討しているのも気になるところ。これから太陽光発電投資を始める場合には、買い取り契約を継続している電力会社を選択しなくてはならい。該当地域で太陽光発電を開始したら、買い取り価格の下落は避けられないはずだ。「十分旨味はあると思いますよ。利回りは大きく変からないと読めるからです」5~6年前の工事費用は1kw当たり50万円前後だったが、現在はその半分、25万円前後の工事費用をウリにする業者も出てきているという。工事費用はかつての半値ですから、計算上は10%台前半の利回りを望めます。→子どもには1円も相続させない今後も新築アパートと太陽光発電の投資を続けるというラブ☆スカイさん。「できるだけ手持ち資金を使わず、レバレッジを効かせてキャッシュフローを厚くするのが私の戦略です。前述したように10年目に一部物件のローン返済を完済し、目的とする子どもの教育を終えたら、あとは老後資金が増えていくばかり。「余談ですが、子どもたちには現金や不動産など1円の相続もさせないつもりです。何の苦労もせずに得たお金は一瞬にして使い果たし、あとには何も残りません。不動産投資と太陽光発電投資。どちらも賢く知恵を働かせれば、現金を積み上げていける仕組みを築けるのは間違いない。行動を起こした成功を手にしたラブ☆スカイさんの例はその証明である。ラブ☆スカイさんのプロフィール会社員。新築アパートを5棟所有し、太陽光発電投資にも取り組む。年間キャッシュフローは約1000万円。副業を始めると、人生が大きく変ります不動産や発電事業以外の投資先を探す。不動産を法人で保有することのメリットを本気で考察しよう続)どうやって新築物件を3棟手に入れることが出来たのか?投資総額5億円!投資ブログのストック記事が12話ありますよ~時給3万円なり!2年ぶりに保有アパートに出向いて樹木伐採処理あと7年で東京五輪です。