りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)ワタクシの苦悩がまた増えた模様ですwささ、、月末ですから激しくポチってくださいねwこんにちは。本日は天下分け目の大一番である日本VSオーストラリア戦がある関係でこの狼ブログのアクセスも極端に落ちるんじゃないかと思いますが、、、めげずに更新します。結局、新しい管理会社も見つからないし未だに前の管理会社から引き継ぎ書類が出て来ない関係であと1か月今の状態が続くことになりました。(今日で終わりかと思ってたら昨日の夜、オーナーに懇願されて渋々OKしちゃいました、、、)ま、ワタクシの苦悩も増えるということになりますのでマイナス面の方が絶対大きいんじゃないかと思いますが、、、。(えぇ、、前はなんともなかった携帯への着信に恐怖感すら感じるようになりましたからww)でもいいです。オーナーからは「起きた出来事は全部ブログに書いてもいい」って言われましたからwwww(ま、ブログ的には書くことが増えて嬉しい悲鳴なので良しとしますw)さて、そんな月末ですが、今月を振り返ると不動産投資業界に少なからずの変化を感じました。融資ですが、春先よりは確実に融資が厳しくなってます。どこでわかるかと言うと、これは売り出し物件への反響です。去年の今頃であれば、一つ物件を売り出すと仕入れ転売系(登記するやつ)、サンタメ系(登記しないやつ)、一般仲介系とまんべんなく物確があったし、それなりに各系統の業者さんで成約出来てたものが今年の夏はほぼ一般仲介系での成約ばっかりになっちゃいました。要するに手金を持ってる人だけが買えるようになり、フルローンで買いたいって人は融資金額が伸びず買えなくなったということになるのですが、そんなことが影響してか、今月はサンタメ業者さんからの電話はほぼ皆無。(昼夜関係なくジャンジャン電話が掛かって来てたのに、、、です)まだニュースとかになってないので未確認ですが、もしかしたらホントにサンタメ政治の終焉を迎える時期がそう遠くない時期にやってくるんじゃないかとさえ思えてきます。なると今までサンタメで融資マシマシで買えてたものが流通しなくなるので実質的に物件価格は値下がりに転じます。言ってもその下がり幅は利回りベースで1%ダウンなんてスピードで落ちるのではなくちょっとづつ下がってくるので(まだ高く売れると信じて売り出してる人ってそう簡単には値下げ要請に応じないものです)気が付きにくいですが手金を持ってる人は融資も付きやすく買いやすい状態になりつつあるのでこれからはチャンスが続くんじゃないかと。不思議なことが一つあります。この手金を持って買いに来る人って指値がすごく弱いんです。(19800万であればせいぜい300万引きの指値くらいで買付け入れてくるんです)恐らくですが、これって買う目的が利回りより「とにかくお金があるから不動産を買っておこう」って考えで買ってるんじゃないかという動きなんじゃないかと思いますが、それと同時に「大幅指値を入れたら他に持って行かれちゃった」って経験を積んでるので「あまり無茶な指値すると買えなくなる」って恐怖でもあるんじゃないでしょうか?そんな一般の富裕層の人とか相続目的で売り買いする人が活発なのでここ最近もなんとなく物件の売れ行きがいいのですが、これら富裕層、相続系の人は築古物件を嫌う傾向なのは相変わらずです。先日も相続系で物件買いたいというお客さんが会社にやって来たので「欲しい物件はどんなのですか?」と聞けば「築3年以内(ホントはまっさらの新築がいいんだけど我慢します)」ってな塩梅。「そんな物件だと売り出し利回りが極端に低いから気に入る物件ってなかなか見つからないかもですよ」とアドバイスしましたが過去に所有していた物件が築古だったためかやたら修繕費が掛かりこれに懲りて「利回りが低くてもいいから築浅物件が欲しい」って流れになっちゃうんでしょうねー。我々業者からすると築10年くらいまでなら築浅と判断しちゃいますw。言うのも、築10年くらいだと流通している物件量が平成初期築の物件と比較すると極端に少ないのでタマ数が少ないという希少性を考慮すると「何言ってんですか?築10年なんてまだまだ築浅の部類ですよww」」と思ってしまうからなんだと思います。それともう一つ大事なことで新築物件で10年程度経過すると気の早いオーナーは一回目の大規模修繕をやろうと考えます。地主系オーナーで管理会社がオーナーを養分と見てる会社になると築9年目を超えたあたりから「来年は築10年目なので大規模修繕の計画作ります」とか言ってきっかり10年目にそこそこの規模の大規模修繕をやらせようと目論みます。ワタクシ的にはこういう物件であれば築11年目で買うのが一番適当なんじゃないかと思います。えぇ、、ここまで書けばなんとなくワタクシの意図もわかるんじゃないかと思いますが、築浅の築9年で買えばその時点では確かに築11年目よりは築浅に思うでしょうけど建物のコンデション的に見ると一度大規模修繕をくぐって貰った後の築11年で買った方が長い目で見るとお得な気がするんです。言ってもオーナーだって一千万単位の大規模修繕を終わらせてすぐに売り出すのはもったいないと考えるでしょうから現実的には築13年~15年くらいしないと手放そうとは考えないかもしれませんが現実的には築10年くらいであっけなく手離すオーナーも多いんです。(恐らくですが10年保有で得られる優遇税制を使おうって魂胆なんじゃないかとw)で、養分系管理会社に「築10年も経過するとあちこち痛んでいるので手直ししてからじゃないと高くは売れません」とか言って大規模修繕をやらせてからその管理会社の専任で買ったあとも引き続き管理契約をぶん取ろうと「賃貸管理契約を結んでるお客さんのみ」に「こんな物件ありますけど買いませんか?」と打診します。(ウチの団員でもわざとこの管理会社に物件管理を切り替えてブツ出しして貰って美味しい物件を仕留めたやつがいますw)なんて書くとこの養分系管理会社がどこの会社なのかバレてしまいそうですが(わかったからとコメント欄で実名挙げるのはご遠慮くださいwww)この手の会社、、実際のところ結構存在します。(ま、そのくらい悪どく儲けないと上場なんて出来ませんからねーww)前にも書きましたがこの手の地主物件でサブリース契約まで引き受けてるなんて場合、管理会社はとにかく満室にしようと考えるので賃料設定が低くても平気で賃貸しちゃいます。いう物件を買う時のレントロールは周辺の賃料相場と比較しても安いことが多く、場合によっては「築10年くらいでも部屋のリノベーションしないと募集に影響が出ますよ」なんて言って空室になった部屋から片っ端にリノベまでさせちゃいます。こんなことしてちゃオーナーはいつまで経っても利益なんか出なくなるのですが損をしないくらいの薄い利益は出ちゃうのでそんなことになってるとは露とも知らないオーナーさんだとまんまとこのスキームに引っ掛かって物件を転がされてしまいます。前にテレビとかでハウスメーカーのサブリース問題や人も寄り付かない畑とか空き地に大量の新築アパートを建てさせてオーナーを潰す商法が問題になってますが、そんな問題よりもワタクシ、、個人的にはこっちの問題の方が深刻なんじゃないかと思ってます。(そういや、サブリースの問題とかをドヤ顔でテレビでしゃべってたコンサルさんがいましたがこっちの問題については一切話そうとしないのは単に聞かれた話題じゃないからなんでしょうか?)とは言え、これを不動産投資の視線で見れば買う側にとってはまだまだ美味しい話なのでまだ誰も気が付かなくてもいいって気持ちも無くはないんですけどね。TOPクマさんからのお返し。昨夜はなぜかゴミ回収車の運転手になる夢を見ましたwこんにちは。「明朝更新予定のクマさんのブログはきっとワタクシの経験した以上の汚部屋の話題になると思いますのでご期待くださいwww」とまったく予告なしに無茶振りしたところ、、さすがはクマさんです。えぇ、、キッチリと汚部屋ネタで返してくれましたwww(と言うことで皆さん、クマさんに敬意を示す意味でもクマさんブログもポチってくださいませw)そんなクマさんの今日のブログを読みましたが、なんすか?天井30センチまで迫ったゴミの山ってwwww(動画もあったので拝見しましたが、我々が遭遇した一昨日の現場はいくらなんでもここまでひどくはなかったですよww)そんな動画をよく見るとゴミの山の中にわずかな居住スペース(と言うよりスリバチ状の縦穴)がありこんなスペースでも人間が生存できるとわかり、今さらながら人間の「生きるための適応能力」にはただただ脱帽するばかりです。一昨日、我々が経験した現場も同様にうず高く積まれたごみの山の裏にはすり鉢状の畳半畳ほど居住スペースが残されており借主もそこで生計を営んでおりましたが、ここまでの悲惨な状況になるまでにはそれなりのメカニズムがあるようです。多いのが分別ごみの仕分けから端を発するケース。都内の場合、燃えるゴミと燃えないゴミとその他資源ゴミというジャンルで分別して指定された曜日の指定された時間に出さないといけない決まりになってます。一般の人であれば朝起きて会社や学校に行きますからその出掛ける際に出してしまえばいいのですが、例えば夜間勤務とか夜間広間等の不規則勤務の場合、このゴミ出しが面倒になってきます。(だって下手すると毎回寝てる時間にゴミ収集がありますからw)また実家時代にゴミ出しの経験が無ければゴミの分別はなかなか上手には出来ません。(都内でもプラスチックごみが可燃ゴミか不燃ごみか判断が分かれる区もありますから)最初の頃は、「とりあえずどうやって出していいかわかんねーからネットで調べておこう」なんて保留にして家の中に置いておくとそれに目が慣れてしまい、一つ二つのゴミ袋であれば「来週まとめて出そう」って気にもなりかねません。この来週がホントに来週来ればいいのですが、これに「コンビニ袋」という厄介な因子が加わります。買い物によっては結構容量の大きい袋になることがあり、丈夫にも出来ているので一人暮らしの人ってこれをゴミ袋として使おうとします。これが結構厄介で、普通の40リットルクラスのデカいゴミ袋をゴミ一杯にするとそこそこ大きいオブジェになりますが、コンビニ袋はそんなに大きくない上に取っ手を縛るとそのままゴミが密閉出来ちゃうのでそのまま部屋に置いておいても最初はそんな邪魔にならないんです。コンビニでの買い物では可燃ごみになるものと不燃ごみになるものが一緒に一つの袋に入れられることが多いのでちょっとずぼらな人だとその袋にそのまま可燃ごみと不燃ごみを混在させて捨てようとします。一昨日も現場に行って思ったことで、汚部屋としてゴミを蓄える人のゴミ袋を見るとほぼこの不燃、可燃がごっちゃに入っているのですが、この状態でゴミ置き場に置けば回収されるな可能性が低くなりますのでそのうちゴミを出すのに消極的になってしまい結局またいつもの「来週こそ分別してゴミを出そう」になり、結局そのまま捨てることなく溜め込むという流れになるんじゃないかと思います。クマさんのブログでも書いてありましたが、部屋がゴミでいっぱいになってくると居住者は第三者(特に管理会社w)に部屋の内部を見せたくなくなる傾向が高くなるので部屋のトイレとかキッチンに不具合が生じても無申告になるケースが多いです。酷い話になるとトイレが詰まってるのに修理依頼もせずにそのまま無理矢理使用して大惨事にしてみたり(クマさんでさえ画像アップしないくらいの大惨事なのでワタクシも詳細な言及は差し控えますw)キッチンにどんだけカビが生えてそれが壁に伝わり蝋人形の館みたいになっても人間、最後は半畳分程度の居住スペースがあれば生存出来ることも証明されていますので(ww)そんなカビや汚れなんか気にもせずすべてを先送りしようとするもんです。(恐らくですが「管理会社にはこのゴミをちゃんと片付けてから言えばいいや」って感じになってるはずですw)でもいくら先送りしても居住者がその気にならなければ一向に改善することもなく生活崩壊してゴミ屋敷になってる状態ではどこから手を付けていいのかわからないと言う状態になってしまいますからこうなると自力で解決するのはほぼ不可能になりこれの発覚を恐れて管理会社にバレないようにカーテンを閉めっぱなしにしたり他人の入室を拒むようになり管理会社が発見した時には最悪な事態になってしまうわけです。こんなメカニズムを紐解くと、入居時にどういう入居申し込みが入ったら警戒すべきかってのが見えても来ます。勤務状態が昼夜3交代の昼夜が逆転してるような人であればゴミ回収の時間に寝ている可能性があるのでこういう人が申し込んで来れば当然要警戒になります。実際には昼間勤務のちゃんとゴミ出し時間にゴミ出し可能な人であっても部屋をゴミ屋敷にする可能性は無くはありません。賃貸物件は本人に貸すのではなく本人を育ててくれた親に貸す気持ちで貸すってのが重要ではないかと思います。・ご両親はどんな人ですか?(サラリーマンなのか自営業なのか無職なのか等)なんて感じで仲介さんに聞き出して貰ってます。(ってかこっちが仲介に質問ぶつけてるんですけど)その答えを聞くとなんとなくですが「身の回りの世話は全部母親がやってて掃除機すら握ったことない人なんだろうな」とか「ほぼ自炊しない人なんだろうな」とか「携帯代なんかよりもなにより家賃を優先する人なんだろうな」ってのが見えてきます。入居申し込み書を見るといつものようにマイルールで端折って記入してくる人もいるのでそういう人を見掛けると警戒モードを一気に引き上げてみたり場合によってはお断りすることもあります。記入してくる人であっても「親が持家なのか借家なのか?」とか「まだ仕事してるのか?」、「何年同じ会社で勤務してるのか?」、「親の仕事を入居者本人の仕事の関連性(前にも書きましたが親が歯医者で子供が不動産屋なんてパターンだとウチではお断りモードになりますw)」などをチェックするとなんとなくですが、入居者本人が新居でどんな生活を送るのかくらいは想像出来ます。あと、入居してからでもわかることは多く、例えば、家賃の支払いのプチ遅れ(月末振り込みだってのに月開けの3日とかに振り込んでくるやつ)に督促掛ける際の言い訳を聞けばその人の生活属性や本人の性格みたいなものが見えてきます。これもワタクシの経験ですが、ここでなんらかのノイズ掛かった言い訳をして来る人は要注意で、家賃のプチ遅れ以外にゴミを分別出来ない人が多いです。(当然ですが退去立ち合いに行くとエアコンのフィルターの掃除なんか一度もやってくれた形跡がありませんw)それともう一つ、これは最近法則としてわかったことなんですが宅配ボックスの荷物をいつまでも入れっぱなしにしてる人は大抵部屋が汚いか滞納傾向の人が多いです。(決めつけちゃって申し訳ないですが、、ほぼ事実なんですから仕方ありませんw)宅配ボックスって共用で使うモノなのでいつまでの荷物を入れっぱなしにされちゃうと次の荷物が格納できないので届いたら早く出して欲しいのですが、なぜかいつまでも引き取らない人がいます。ウチでは3日経って受け取った形跡が無いと部屋に電話して「早く受け取ってください」とお願いするのですが、「届いたのを知らなかった」だの、「今、旅行に行ってるので帰ったら受け取る」なんて言っときながら実は在宅だった、、なんてケースの人の部屋の退去立ち合いいくと大体、何かしら問題が起きてます。(水回りが強烈に汚いとか引っ越し寸前に粗大ごみをゴミ捨て場に平気で捨てるとかw)要するにこれって入居者さんの育った環境によって自立した生活が出来るのか出来ないのかって部分なのですが、子供は親から生活習慣を教わってるので親の生活習慣がダメだと子供の生活習慣もダメだってことです。別に親の生活習慣がだらしないから子供に伝染するって話だけじゃなくて「親が几帳面」でもよく子供の生活習慣がダメになることがあります。(えぇ、、さっきの掃除機のはなしじゃないですが、子供の頃から親がなんでもやってあげてるって「過保護な家庭」に育った人も生活習慣で自立出来てないことが多いんです。これに当てはまるんじゃないかと思いますがワタクシ、、賃貸営業時代は親(特に母親w)と一緒に物件探しに来店する人達の会話は些細なことでも聞き漏らさないように、かつ、まるでストーカーのように激しくチェック入れてました。・エアコンのフィルターは月に一度外して掃除しましょう。(フィルターの掃除不良でのエアコン故障は実費請求しますよw)・ペット飼うのはいいけどウンチとか砂をトイレに流さないでください。(たとえそれがトイレに流してもOKってタイプでもダメw)・お風呂の排水口などは定期的に掃除してください。(掃除不良での詰まりは実費請求しちゃうぞw)なんてことを紙ベースで諭してます。・粗大ごみはなぜ別枠なのか?・・・そんなの普通に出されたら持って行けねーだろって説明なんてもの併せて解説しておくとゴミ出しにも理解して貰えてちゃんと守ろうって思って貰えるもんです。(要するにこういうのを親から説明されてないから知らないって人が多いんですw)と、ダラダラと書いてみましたが、汚部屋問題についてはワタクシなんかよりもクマさんの方が経験値が高いってのがクマさんの今日のブログを見るとよーくわかると思いますのでせっかくクマさんが過去ログまで引っ張り出して書いてくれましたからぜひリンクを辿って復習してみてください。(ってころでラスティー君、、ワタクシのブログのアーカイブが終わったらクマさんのブログのアーカイブも作ってみてはいかがかとwwww)最後になりますが、クマさんからワタクシにあったご質問で、それにしても、今回の狼さんの汚部屋、玄関から部屋への入り方が知りたいです。ありましたが、そんな階段だのトンネルだのの工作物を作れるくらいなら最初からこんなゴミの壁を作るわけもなく、この方、、単純にその壁をワシワシと掻き分けて四つん這いで歩いて乗り越えて奥のスリバチ状の縦穴にパイルダーオンしてるだけですってww。今日はとても疲れてるので短めに更新です。今朝は朝っぱらからJ-アラートが鳴り響き、寝ぼけマナコで「何事か?!!」と思ったらどこかの国のミサイルが日本上空をかすめたそうですがワタクシ、、「襟裳岬」が一瞬どこなのかわからずベッドの中で「ま、とりあえず森進一の歌を口ずさむやつが全国で数百万人いるんだろうなー」と予想しながら二度寝してしまいました。(そんな平和ボケのワタクシですが、、なにか?)えぇ、、そんなことより今日のワタクシ、、昨夜はいろいろあって非常に寝不足なんです。言うのも、先日のブログで書いたネタ(ソムリエってネタです)の件でワタクシ、「ってわけにもいかないのでこの汚部屋問題はお盆が開けたら調査することにします」と書いてたと思いますが、いつまでも放置できないので覚悟を決めて昨夜はそれの確認作業で各部屋を不意打ち的に強襲したんです。E)こういう不意打ち時、、ですが、昼間に強襲してもシングル層の物件ゆえに留守である可能性が高く、その点、夜であれば部屋の電気が点いているとこが在室だし、夜の方が在宅の可能性が高いと判断しての強襲なのですが、時間を考えると在宅だからといきなり強襲してもドアを開けてくれる保証もありません。念のため申し上げておきますが、、お食事中の方、、ご注意くださいね。この建物のGが全部ここから巣立ってるんじゃないかってレベルのゴミの山なのですが、、この住人、、ちゃんと部屋の中で生活を営んでおりましたwwww(こうなるともはや「汚部屋発見」どころじゃなくオーナーにとっては「災害」以外のナニモノでもございません。)で、ドアを開口一番、ワタクシ「オマエ、、ホントふざけんなよ!!!!」と怒り狂ってしまいましたが現実を目の当たりにして同時に力が抜けてしまいました。(こんなことがあるから管理なんか二度とやりたくねーんだよww)しかし、現実は現実です。やったらこんなゴミが溜まるのかなんて話をしても仕方がないし、こんなヤツが反省して今後部屋をきれいに使うなんて生活ももう無理でしょう。(賃貸契約上で言う、借主の善管注意義務とかのレベルで話をしても時間の無駄ですw)またこのゴミの山を片付けろと言ったところでこの状況を住人が是正するとも思えません。(そんなことが出来るくらいならここまでゴミの山にはなりませんw)こういう時はあれです。こっちで費用負担してでも部屋の中を空っぽにして強制退去に限ります。日々積もるゴミの山に対応しきれずに居住を放棄しようと考えていたそうで転居先が決まればこのゴミを処分して退去する腹積もりだったそうなのですが、このゴミの撤去をどうすればいいのかわからず途方に暮れてた模様。(「要るものと要らないものの区別もつかないし踏ん切りもつかないんですよねー」とか言ってましたけど、、こういう時は一旦、全部廃棄しないとダメなんだよww)本来であれば借家法の関係でこんな無茶な追い出しは違法なのですが、この状態で居住権を主張されるのもムカつきます。いう時は最初から言葉責めでガンガン詰めて追い込んでしまえば案外簡単に退去届けにハンコもつくもんなので(撤去費用こっちで持つからとか言えば妙に納得すること多しです)容赦なく追い込み開始です。開けっ放しにしておくと悪臭がすごくてまともにお話が出来ません。あと、部屋からちょろちょろと黒い物体が部屋から旅立とうともするので居住者には一度外に出て来て貰おうと思ったのですが、「外で話をするのもあれなので」と我々に入室を促します。いや、この部屋に入れと言われても我々、どうしても足が動きません。(往路は根性で行けるかもしれませんが復路は絶対無理な気がします)結局、20分くらい押し問答した挙句、居住者がワシワシとゴミの山をかき分けて外に出て来てくれたのでそのままこの住人をウチの事務所まで連行。(言うまでもありませんが事務所までの道のりの車中は妙な臭いが充満してました)その場で作った退去届けにハンコを押させコトの顛末をオーナーに報告して昨日は這う這うの体で家に帰って来たのですが帰って来たのは深夜2時。(ウチの犬も呆れて寝てましたw)そんな朝っぱらにミサイルが日本をかすめたわけですが、正直言って破壊力はミサイルのJ-アラートなんかよりこの汚部屋の方がワタクシにはインパクト大でしたww。(いろんな汚部屋を見てきましたがドア開けたら壁になってたレベルは初めてでございます)先日もこの手の汚部屋をアップさせていただきましたが、、、あの遥か上を行く汚部屋にこの1か月でまたお目に掛かれるなんてワタクシ、、きっと運がいいんでしょうねー。TOP区分のリカバリー法(無責任編w)まずはポチってからお読みくださいwこんにちは。不動産投資を始める前にこんなつまらないことに捕まると儲かるどころか浮上も難しいですから。(不動産投資の失敗は入口の場面が一番多いんですw)と書いて終わったワタクシ、、よくよく考えたら、このブログを不動産投資の入り口局面で読んでる人なんてごく少数だし、大抵の読者さんは不動産投資でなにか行き詰まることがあってネット検索してるうちにこのブログに迷い込んだんじゃないかと思います。そんな人に今さら「不動産投資は入り口が肝心ですよ」と言ったところで傷口に塩を塗りこんでるだけの気がするので今日はその入り口で間違った選択をしてしまった人向けにリカバリーする方法なんてのを書いてみます。(書くことが多そうなのでもしかしたら連載になるかもしれませんw)まず第一弾として「区分レジ」です。始めるのには買い入れロットも手頃なので参入障壁も低く、大抵の場合、オーナーチェンジが多いので買った瞬間に賃料収入が見込めます。区分物件は物件1件ごとに管理費と修繕積立金が毎月掛かるので家賃収入が6万だとしてもいきなり5万円台の収入に減ります。家賃収入が9万くらいのワンルームになると初期投資額(要するに借り入れw)が2000万を超えることも多く、中古区分と言えども将来的な物件の値下がりを考えると買った瞬間に出口局面でそれなりに損害を喰らいます。あと、区分の場合、退去すれば100だったものが0になり埋まるまでの間は返済費用や経費がそっくり持ち出しになる上に、原状回復費用と募集費(広告料が掛かるなんて話、仲介さんから聞いて買ってますか?)の出費があるので実際の収支を見ると借り入れした額に対してのパフォーマンスが悪いことが多いです。(ま、1000万借りて毎月1万の利益になるからいいんですって人は別ですけど)将来的に物件が値上がり局面に進むのであればキャピタルゲイン狙いで買っては売り買っては売りでそれなりに収支はプラスになりそうな気もしますが、それ以上に区分物件は需要よりも供給量が多すぎるので将来的には築年数が経過した物件や立地の悪い物件から淘汰され価値の上りそうもない物件を長期保有して細々とインカムを稼ぎ残債を減らしていくか思い切って損切りして処分するかのどちらかの選択になりがちです。そこで以前に提案したのが1買った業者に頼んで再販してもらう・・・高く買ってくれそうな顧客を抱えているからw2賃借人が退去したのを見計らって実需として売る・・・利回りじゃないので高く売れる可能性大w3管理組合に役員として潜入して好き勝手に修繕積立金を使う・・・バリューアップ出来るので資産価値増大するかもwなどなど。巷では最近、融資が厳しくなって来ているので大きいロットの物件よりもフットワークが軽そうな区分物件の方が売りやすいみたいでこういう経済情勢を見極めながら方針を決めるといいのですが、今の情勢を考えると今は損しないギリギリの売値設定で売り逃げ戦略を取るのが一番かと思います。実は最近、レインズを見てると未だに「アベノミクスだから」とか「金利が安いから」と高買いした区分なのに利益を出そうと無茶な売値設定で売り出してる人が多いんです。いうマーケットに「損しない範囲の売値設定」で売り出すとどうなるか?えぇ、、それってマーケットから見ると「安くは無いけど高くも見えない値付け設定」に見えるんです。今のまま保有し続けても将来的には高確率で損が出るわけですから損しない範囲でリセットしてまたお金を貯める方が長い不動産投資の旅路を考えると結果的に得になるんじゃないかとワタクシ、思うのですが、ここで考えてしまうのが「損しない売値を設定しても高すぎて売れないんじゃないか?」って点。(特に新築区分の人ってこんな人が多いはずです)ここ1年とかの直近で物件を買ってしまった人は相場が高い時期に掴んでいるので確かに厳しいですが、そういう人は今の波をやり過ごして次の波までに返済を進めて残債を減らしてその次回の波に乗っかるといいんじゃないかと思います。不動産の価格変動って10年周期くらいで起きるので今、仮に不動産バブル崩壊前夜と言われていても新築から10年後くらいにまた高値の波が訪れる可能性はそこそこ高いです。昨今建てられた新築物件は建築費が高い時なのでデベロッパーもそれほど新築物件を大量供給していません。これって不動産バブル崩壊の平成6年から平成12年くらいまでの物件供給が少ないときに似ていて、リーマンショック直前までの大量供給時代の次の世代の供給なので10年後に今の時代を見ると供給量が少ない築浅物件と見えることになります。そんな時代の物件を売らずに持ってたわけですからこれも一種の逆張り(「あの時によく損切りせずに持ってられましたねーっ」てパターンですw)なのでどう考えても損切りじゃないと売れないって時はこんな考え方の方が結果的に損しない確率が高いです。保有すると決めたら無駄な出費は徹底的に抑えて冬眠というより仮死状態で保有するってことをご検討ください。5%ですが家賃6万であれば年間36000円。部屋数が少なければ区分物件の場合、そんなにトラブル等の緊急連絡も無いですからここ一年くらいで特にトラブル連絡が無い物件に関しては思い切って管理契約を打ち切って自力管理すれば経費節減できます。部屋の原状回復も決して家賃を上げるためのリノベーションなんて考えず清潔感重視の安普請リフォームでも入居しそうな賃料設定程度の費用で出来るところまで原状回復して貸すってのもありです。固定資産税はマケて貰えないのでそのまま払うでいいですが賃貸時に出す広告料もある程度賃料を下げると要らなくなるので(高い賃料設定で入れたいからこそ広告料ってのは掛かるもんですw)利益を出そうなんて考えない賃料設定で賃貸に出せば広告費を掛けなくても埋まる場合があります。不動産投資をするつもりで物件を買ったのはわかりますが、やっぱり買うには時期ってもんがあってその時期を微妙に逃してるって判断すれば「売り逃げ」「我慢して保有」「損切り売り」のどれかになるんじゃないかと思います。損切りしてしまえば二度とリカバリーは出来ないし、最悪住む人がいなければ自分が住むって考えもある意味不動産投資です。(ついでに言うと持ち出しになったとしても返済自体は進みますからまだ負けたわけでもありませんw)当然、今挙げたすべてのパターンに当て嵌らない人もいるかもしれませんが「ぐわー!!仲介に騙されてクソ物件掴まされたーー!!」と嘆くまでに出来る可能性のあることは全部チャレンジしてから損切しても遅くはありません。言うことで先週、「超難問」とされた区分投資のリカバリー法を1週間考えて捻り出してみましたが、ちょっとでも参考になれば幸いです。TOP福岡セミナーのお知らせと連鎖破たんの話。週末もじゃんじゃんポチってくださいませwこんにちは。先日ブログでお知らせした「狼セミナー@福岡事変」ですが、11月11日(土)13時スタートと正式に確定しましたwww会場は博多駅徒歩5分くらいのとこのきれいな会議室を福岡支部の団員さんに確保していただきましたのでそこでやります。今回はいつもの地元大家さんの会主催ではなくワタクシが主催するのでワタクシのブログで募集となります。時期的に早いので9月に入ったあたりでこのブログ上にて募集開始しますが今回の会場の収容人数は100人(実際には105人ですが募集は100人きっかりになります)なので原則的に普段ワタクシと会う機会が少ないであろう西日本の方を優先しますのでご了承ください。福岡開催と並行して東京でもセミナーをやろうと思っているのですが、どうしても会場の確保が出来ません。(50人くらいなら余裕で取れるのですが130人ともなるとすごく高い会場費のとこしかないんです)と言うことで福岡と同じ内容になるであろう東京編は会場が取れ次第の告知をさせていただきます。(このままだと来年になりそうな予感がしますがw)さて、話は変わりますが8月もそろそろ終わり来週から9月を迎えます。そんな中、最近、あちこちで不動産業者の資金不足からの倒産だの事業縮小なんて話を耳にするようになりました。融資じゃぶじゃぶだった頃の業者さんによっては儲かるからと後先考えずに人員増強しちゃってその人件費等で経営を圧迫し始めて思ったより売り上げも上がらず、そんな社長を見切りデキる社員がその会社を逃げ出し、出来ない社員だけが残り引き続き会社の経営を圧迫すると言う不動産業界でありがちな経営判断のミスで傷口が広がるというのは毎度のことなのであれですが、そんな会社が起死回生とばかりに転売事業を手掛け見事に散っていくという悪循環は融資が絞られる際によくある光景でもあります。言え、実際にはまだまだそんな倒産する会社の方が珍しい状況なので慌てる必要もありませんが(ってかまだ融資が閉まりきってない今の時期に飛んでるようじゃ話になりませんw)、ここ7~8年くらいで不動産投資を始めた方にとってはこの業者の経営不振は初めての経験になるでしょうから念のため注意しておいた方がいいことをズラズラと書いてみます。建築系の不動産屋さん。土地を仕込んで上物を建て分譲販売したりしてるところですが、不動産投資の分野では新築アパートを建ててそれを売る業者さんあたりでしょう。彼らは銀行から短期間でお金を借りて土地を仕入れ上物を建てたのちに投資家さんに融資を付けて販売します。銀行が投資家さんにある程度の融資が出せていればいいのですが、この融資が止まると1年間程度の短期間でお金を引いて土地の仕入れから上物を建てている業者さんは完成物件が捌けず(こう言うのを「物件をシコらす」と言います)に融資も返済出来ずに最終的には換金目的の叩き売り(利益を放棄してでも売りに走ります)を始めることがあります。昨今は建築単価も高止まりしてる上に、投資家さんの目も肥えてきて都内と言えども新築利回り6%台の木造アパートでは利益が出ないってこともわかって来ているので業者が想定した販売利回りでは売れ行きも鈍ってます。いう時に、例の新築物件の過剰供給(要するにD東建託などの問題)が噴出すると更に新築物件を低利回りで買っても儲からないという風潮とサブリースは損という流れに勢いが付いてしまい(しかもその販売利回りも新築だから設定できる利回りであって将来的には相当値下がりする家賃だったりするんですw)更に売れ行きが落ちて行きます。(余談ですが、そうならないために業者さんは今のうちに不動産投資を志すど素人の投資家予備軍をセミナーやメルマガで集客しもっともらしい理屈を付けて物件を売りつけようと目論みます)こういう負のスパイラルが始まると本当に物件が売れなくなり、下手すると在庫を抱えたまま倒産したりするんですが建築中の物件で残代金を支払わないと工事業者は「留置権」という「金払わないと商品引き渡さねーぞ」という動きを見せます。代金を払えばいいのですが資金繰りの関係で「売れたらその時にお客から貰うお金で決済するね」って引き延ばしも出来るので資金繰りに行き詰った業者になるとそんな支払いを綱渡りでやろうとします。困るのはこういう時に別の現場で土地から新築を建てている個人の投資家さん。他の物件で支払いトラブルが起こるとよく別で建ててる物件の支払い関係にも波及して「あっちの支払いが出来ねーならこっちの現場もお金貰えるかわからないから工事はストップ」なんてことが起こり施主である投資家さんは手付、中間金をちゃんと払っているにも関わらず他の物件のせいでこっちの物件まで煽りを喰らい最終的に竣工前に業者に破産され泣き寝入り、、、ということが起きます。一度工事が止まった現場を違う業者に引き継がせ工事を再開させるのは今まで以上に費用が掛かるので完成してみれば割高となり予定通りの利回りで収益が上がらなくなり家賃を返済に回す際に「ウチの口座で家賃の収容を」をとお願いされているオーナーはその入金状況を銀行にチェックされ「収入予定と入金が随分違うのですがこれってなんですか?」と問い詰められ最悪は「この物件は売り払った方がいいんじゃないですか?」」と引導を渡される可能性も否定できません。(と言ってもこんなのホント最悪な事例ですからそうそうはありませんw)建築系の資金繰りの行き詰まりは同時並行してる他の現場と一蓮托生なケースも多く、また更に怖いのは下請けで使ってる建築会社が何かの弾みで倒産してしまい建築業者が居なくなるという状態。(ワタクシ、、これを一度経験してますがホント目の前が真っ暗になりますよw)不動産建築ビジネスっていろんな業者が集まって一つものもを作り上げることが多いのでコマが一つ欠けるだけで大事件になりがちなので金融機関の融資事情をチェックする時は投資家さん向けの融資以外に短期間で融資を引いている業者の融資状況も見ていた方がいいです。リーマンショックの時はここの一角が崩れて最終的にあちこちのデベロッパーに波及したのですが、あの時も一部の業者や銀行が周囲の状況を見て危機感を持って方針転換してしまい梯子を外されたデベさんが一瞬で壊滅してしまった事例が多かったです。言うことで「中古物件じゃ大した利回り取れねーから自力で新築やろうかな?」と画策してる方。不動産バブル崩壊前夜での新築計画はこんなところで破たんするリスクがあるってことをご認識ください。対して無くても登記無しに右から左に物件を流すだけで仲介手数料の何倍も一度に稼ぐことが出来たこの取引でも注意が必要です。このサンタメビジネスの最大の弱点は売主と契約して最終エンドに販売する時に起こる最終エンド客の融資不調。サンタメ業者さんは事前に「この物件であればこの属性の人を銀行に連れて行けばこのくらいの融資が引ける」と言う前提を確立させてから最終買主を物色してそのエンド客に物件を当てがいます。し」なんてカッコいい契約を巻いておきながら買主の融資不調で決済を延期できてもせいぜい3か月がいいとこでしょう。(本来は1か月くらい決済時期を土下座して売り主に懇願してもその後、2回も決済延期で引っ張れば売り主さんも怒り心頭しますw)そうなると決済出来ないという違約解約となりこの資金はサンタメ業者持ちになります。この違約金を払えるくらいの体力がある会社であれば大丈夫ですけどこのサンタメ取引が度胸があれば資金力なんて無くても誰でも出来る参加障壁が意外に低いビジネスだけに実際に違約を喰らえば払えずに逃げちゃう業者も少なからず存在するはずです。この際も、その当事者同士で揉めてるうちはいいのですが不動産屋って最終的に資金繰りで息詰まると「あっちの契約がいついつだからあそこで貰った手付金をこっちに一瞬流用して、その後入ってくる予定の決済時利益をこっちにあてがえば、、、」なんて綱渡りを始めます。関係ない取引で穴が開いたためにこっちにまで波及する」と言うことが起きます。こっちのケースはどこかで始まるであろう「不動産融資の縮小」が発生した際に起こる可能性があるのでこれは取引しようとしてるサンタメ業者の他の取引(車内営業マン同士の裏話程度の話でも充分推測できますw)を担当営業マンから聞き出せばなんとなく見えてくるので「あ、前の担当辞めちゃったんですよ」とか「この前、決済しようとした物件、、飛んじゃったんですよ」とか「売り渡し出てたのに売りやめになったんですよ」って話を耳にしたらそこからは警戒モードに入ってください。(ってかそんな時期に物件を買おうと目論む時点で負けg、、、(以下略))と言ってもこれらの予兆は不動産業者も最後の最後まで見せないことが多いので今は新聞のニュースよりもIR情報などをチェックして不動産業界の動向を探るって方法くらいしか浮かびません。(リーマンの時、ワタクシはこのIR情報を毎日チェックして「あの会社が飛ぶってことは連鎖的にこっちの会社も危ないなー」って予測してましたっけ)負の連鎖で息詰まるのが不動産業界なのでホントここだけは押さえておいてください。不動産投資を始める前にこんなつまらないことに捕まると儲かるどころか浮上も難しいですから。