りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)え?年利300%wwwwセミナー特需すらないんですのwこんにちは。ここ最近の為替マーケット。不動産融資がユルユルになるって話もどこ吹く風と言ったところでしょう。テレビなんかを見てるとコメンテーターの人が熱心に「低金利な今こそ不動産投資は今がチャンス!!」と騒いでいましたが、「低金利になった分以上に不動産価格が高騰してるって部分はどう見てるんでしょう?」と質問したくなっちゃいます。昨日も銀行回りしていた時にいろいろ聞いて回ったのですが、1銀行の収益が圧縮されるので今貸し付けている金利はあまり下げたくない2マイナス金利騒動のドサクサで手数料を上げたい3貸付金利が安くなるのでリスクある貸し付けはやりたくないなんてめちゃめちゃ本音じみた言葉が聞こえてきて個人的に今後の不動産融資って益々高属性じゃないと貸して貰えそうもないな、、って思えてきました。あと、これだけの低金利なので預金者の金利も下げたいって雰囲気でしたから(雰囲気じゃなくホントはそう言ってたんですが聞かなかったことにしますw)今後は今の低金利以上に更なる金利の低下も心配されます。言っても今どき、銀行に預金して利息が付く付かないなんて心配する次元でもないですから銀行預金なんてタンスに仕舞っておくより銀行の方が安全ってノリって感じでしょう。(100万円を一年預けても100円付けばマシですからw)そんな金利でしかない昨今ですのであの手この手で怪しさ満点な高金利商品が登場するわけですが、なんと驚異の利回り300%の民泊預金なるものが巷で売り出されているようです。w利回り300%ってことはあれです、100万円を一年預けると300万円になるってことですよwwwさすがにこの話がヤバすぎると思ったのか、ご本人のオファーサイトが消滅していたのでリンクは張れませんがそこに載ってた文章を軽く抜粋しておきます。・・・ま、なんというか、、(どこをどう突っ込めばいいのか、、w)狼ブログ読んでるやつがこれ見て心動かされることは無いでしょうけど(そもそも100万を一年預けて2万5000円って、、算数も出来ないのk、、ゲフンゲフン、、)ネット商材ビジネスも行くとこまで行ってまった感もハンパないですwww。(ってか始める前にちゃんと調べてやんないと辻褄すら合ってねーじゃんw)でもこんなシケたHPでも引っ掛かる人は見事に引っ掛かってしまうってのが現実。(どうせ金が無いって言ってもカード払い可とかだしw)「預金」と称して集められた現金が主催者の生活費として溶けてなくなるのか、自転車操業で新規参入者の「利息」に回されるのか、いつものお約束の高額塾の入り口のプロダクトローンチなのかわかりませんが調べていくうちにひとつわかったことはこの主催者、、「エアベーの書籍をご出版されてる」ってことです。ん?これって先にエアベーの本出して箔付けしてこのビジネスを提案してるの?ってゲスな勘ぐりを入れたくなっちゃうのはワタクシだけではないと思いますが、まぁ、あれです。こんなのに100万出すくらいなら騙されたと思ってワタクシにFX預金として一年預けて配当を受けた方が遥かにマシではないかと。(ちなみにワタクシのFX預金、、たった一年どころか3か月持たずに溶けてしまいますが、、、何か?ww)しかし、こういう仕掛けを顔出してやってのけるくらいですから相当腹括っているんでしょう。(この手の人って顔出すことになにも抵抗感無いところがある意味、すごいと思います)あ、そうそう。実は今、一番熱いマーケットってこの手のネット商材ビジネスなんじゃないかと。しゃべりすぎて腹筋が痛いんですのwこんにちは。スマホとかいじってると時々、身に覚えの無いメールが届くことがあります。和解手続き代行等を主とした調査機関でございます。同社が起訴準備期間に入った事を報告致します。記載期日に指定裁判所へ出廷となります。差押えを含めた強制執行となりますので、ご注意下さい。早急にお電話にてご相談ください。万が一身に覚えのない場合でも、早急にご連絡ください。※時間帯によって繋がりにくい場合がございますので、その際は恐れ入りますが、再度お掛け直し頂きますようお願い致します。メールでの返答には対応しておりません。携帯でメールしてるほとんどの人に届いてるんじゃないかと思いますが、結論から言って100%架空請求詐欺です。(もっとも、この話がホントであればこのメールを送ってきた会社はいわゆる「非弁行為」なのでそもそも相手をする必要も無い話ですけどw)なのでこんなメールが届いた時の対処法は「サクッと削除」でOKです。(スマホだとなまじメールで残しておくといつの間にか発信しちゃうこともあるし)ちなみにこのメールのテンプレ、ワタクシの記憶では、今から遡ること15年前には存在していましたが未だに同じテンプレ使ってるってことは・・・この手の詐欺業界もあまり進歩してないんですね。(月に人が行くどころか今では火星に人を送り込もうとしてるってのに、、、ですw)でもこんなメールが届けば誰しもが一瞬、ドキッとするんじゃないでしょうか?w(なんでこのメアド知ってんの?って感じです)今どきは携帯アプリ経由でメアドが流出するそうなのですが、これは携帯アプリに仕込まれたウィルスに感染した携帯に入っていた連絡先が根こそぎ抜き取られるパターンがほとんどです。(どこかのサイトにメアド入れちゃったために巡回ロボットにメアドを抜き取られる手法はもう古いし効率悪いので最近はこっちが主流です)ってことは身の回りの誰かがこの携帯アプリをDLして感染してるわけになるのですが、この「誰か」の危機管理能力の無さが連絡先に入ってる全員のメアド流失に繋がってることを考えると知り合ったばかりの人の連絡先をむやみに登録しちゃうのも危機管理能力が低いってことにもなります。(ま、メアドが漏れたってこの手の詐欺メールに使われるだけですから大したことも無いんですけどねw)そんな話を昨日のセミナーでも話しましたが、facebookなんかやってると時々、明らかに商売目的で友達の数をやたら増やしたがってるやつがいます。そいつの友人数を見ると大体、上限いっぱいの5000人。ワタクシ、「これだけ友達が多いんだから芸能人とかなにか有名な人なんだろうな」と思ってググったりするのですが、どう考えても5000人も友達が出来そうな輝かしい経歴の持ち主でもありません。(ドヤ顔で斜に構えたその写真からして、腹黒さが見てとれます)想像するにこいつと友達になると後日、超前向きな自己啓発系らしき案内か、金儲け出来そうで全くできない「自称)有益な情報」のプラットホームに誘導されるメールでも来るんだろうなって思うのですが、そこにいる5000人の「友人」、、、どいつもこいつも「リア充いっぱいですw」って顔した自撮り画像がプロフィールに貼り付けられてます。SNSが流行ってかなり経ちますが、ネット上のこの奇妙な連鎖の関係でいつの間にか携帯の個人情報がブッコ抜かれているんだろうと思い、ワタクシ、FBこそやってはいるものの、外部との連鎖には接続してません。(あくまでも心はガラパゴスですw)ましてワタクシの携帯。仕事上の顧客情報が満載ですから迂闊に変なやつと繋がって万が一個人情報が流れてしまってはワタクシの信用にも傷が付きます。(厳密に言えば外部とのアクセスの仕方がわからないってとこもありますがw)情報弱者とは言いませんが、こんな連鎖を好む方達とどこかで繋がってると「あれ?なんでこのメアド知ってんの?ww」ってことが起きやすいってことを念頭に繋がりを作っていただけると幸いです。ちなみにワタクシの元にはこの手の詐欺メールがひっきりなしに届きます。(このお問い合わせ先の会社は毎日2~3通飛んできますw)「なんだよ、、狼だってわけのわかんねーやつと連携しちゃってんだろ?ww」って思われるかもしれませんが・・・違うんです。20年前に作ったシンプルな組み合わせのメアドなのでランダムにアドレスを生育する機械に掛けると0.3秒で組成出来ちゃうくらいのアドレスなんです。(gg123@ドコモみたいな超簡単なアドレスなんですww)普段はipadでメールをやってる関係でこの携帯メールはほとんど使ってませんから支障はありませんが、携帯メールがメインって方は携帯メールに届くメールに添付されてる写真でさえも注意しないといつどこで妙なウィルスに感染しちゃうかわかりません。届く迷惑メールはどうやっても届くので仕方ないですがこれを知らないうちにまき散らす側にだけはならないよう危機管理能力を高めていただくことも不動産投資の必須なスキルの一つです。(こういう能力に欠けてる人ほど儲かりもしない話に飛びつきやすい傾向があるようです)最近、また某不動産コンサルがエアベー絡みの塾を開講しようとしてます。彼らのFB上の友達の数、、めちゃめちゃ多いんじゃないかって容易に想像が付くってもんです。TOPそんなお人好しじゃないんです。今年もそろそろつけ麺の季節なんですのwこんにちは。今週に入ってから推定「不動産投資の世界とは無縁」っぽい方からの相談メールが増えてます。そのメールなんですが礼儀もへったくれもなくたぶん携帯かスマホでメールしてくるんでしょう。こんな感じで短いメールが飛んできます。事例その1はじめまして。〇〇さんと〇〇さんの件ですがホントでしょうか?事例その2すでに申し込んでしまったのですがどうしたらいいでしょうか?事例のメールを読めばお分かりだと思いますが、相談の内容はほぼ例の「ゴールドオーシャンダイエット」の話です。皆さん口々に聞いてくるのは「これって実際に儲かるのか?」ってことと「この話は詐〇ですか?」って話。取られるのか知りませんが厳密に言えばちゃんと塾とかなりに役務を提供されるんですから〇欺って言っちゃいけませんw。それを言うなら問題は「その提供される役務に対して支払った金額が妥当かどうか?」ってことです。ドトールで飲むコーヒーと帝国ホテルのラウンジで飲むコーヒーも原料は同じですが金額はまったく違うのと一緒でその役務が支払った金額に見合っているかいないかってだけの話ですからそこは注意して欲しいところです。絶対に儲かるって言うビジネスの話ですからお金を払って儲からなかったら「詐欺じゃないか?」って思うからこういう聞き方になるのだと思います。儲かる人が100人中一人でもいれば主催者からしたら「え?ちゃんと儲かってますよ(極々少数ですけどw)」って言えなくもないしそれに文句をつければどうせ、「アナタが儲からなかったのはやり方が悪いからだ」と言われやり方を正してもどうせ「もっと気合入れて検索作業やらないから儲からないんです(え?楽して儲かる話じゃなかったの?ww)」と言われ気合を入れたところで「更にお金を払ってくれたらこれよりもっと楽に稼げるいい商材あります」とか言われ追い金を払って商材を追加して怒涛の追い込みを見せてもうまくいかず(いい加減気が付かないとw)返金を申し込んだところで「他の人はちゃんと儲かっているからやっぱりあなたのやり方が悪いからだ」と煙に巻かれてそのうち返金メールのやり取りすらめんどくさくなって挫折、、、って道を辿ります。集計したところ今日までに28通来ましたがそういうメールが25通ありました。(あとの3通はわりとまともな書き方でしたがそれでも普段貰ってるビジネスレターからしたらお話になりませんw)で、過去ブログで書いたことがわかりにくかったのか「我々仲介はその物件がサキモノ物件であった場合、余程の義理でもない限りその先付け業者を抜きに掛かります(意味わかりますか?)」の部分についてもう少し素人でもかわるように教えて欲しいというのが多かったのでここだけ解説しておきます。ネットに載ってる売り物件というのは大部分が買主側の仲介さん(買主さんからしか仲介手数料が貰えない立場の仲介業者さん)が売り主側の仲介さん(売り主さんから売却を委託されている仲介業者さんで仲介手数料は売り主さんから貰います)の売り物件情報をせっせと撒き餌替わりに広告としてネット媒体に掲載してます。この状態が「サキモノ物件」の状態です。「サキ」とは「先に売り主側業者がいる物件」を指していますのでこの物件を成約した場合、仲介手数料の分け前を払ってくれるのは買主側仲介業者(いわゆる「客付け業者」)になります。(先である元付業者がフィーを支払う確率はこの時点で限りなくゼロです)となると我々仲介はこの先にいる元付け業者を飛ばして(これを「抜く」とか「抜き」と言います)直接売り主さんにアプローチして「ワタクシに直接買いたいってお客さんがいるので今頼んでる業者さんなんか無視して契約しませんか?」と持ちかけることを考えます。売主さん、買主さん、どちらの仲介業者さんの仲介手数料は宅建業法で決まっていて3%(+6万)+消費税が上限です。(これ以外に別途で違う名目のでフィーを取ることもありますが一般の投資家さんが物件を売り買いする場合はこの上限額にて報酬が支払われています)「抜き」がキレイに決まると売り主さん、買主さん両方から仲介手数料をせしめることが出来るので普通の仲介業者なら実行するかは別として一瞬でも「これって抜けねーかな?」と頭の片隅に悪魔の囁きがよぎるのはこの両手手数料が見え隠れするからですw。そんな解説が住んだところで次行きます。あのビジネスで主催者さんが言ってた話で1物件探しはネット上のポータルサイトに載ってる物件を検索する2報酬発生時期は原則決済直後3支払元は売り主さん4「抜き行為」は一切やらないというお話がありましたがそもそもネットのポータルに載ってる物件と言うのは手数料は買主さんからしか取れない物件であることがほとんどです。ポータルに物件情報を載せている張本人は売り主側の業者さんではなく買主側の業者さんですから。そんな物件を「例の夢のようなツール」で発掘出来たとして(あくまでも仮定の話ですけどw)売り主さん側仲介がその情報提供者にフィーを払えるわけがありません。(そんなの買主側仲介から貰えよと一蹴されます)だってそれをやるにはその売り主さん側の仲介を「抜く」しかありませんから(売主側仲介が買主側仲介にフィーを分けるなんてその物件、、よっぽどのクソ物件じゃないとありえませんw)じゃあ100歩譲って買主側仲介から情報料としてフィーを貰うとします。不動産屋さんはこの仲介手数料でメシ食ってるし仲介の契約書にハンコを押すという行為はその取引の責任を負ってハンコを押しているわけですが(取引で何か問題が起きて訴えられてもちゃんと賠償金が払えるように売買金額の3%なんてフィーが貰えるんですよ)ただネットでグラフを見てるだけのやつに毎回毎回フィー払うわけないでしょw。(ま、いきなり「抜く」とまずいでしょうから最初の数回は払うかもしれないけどそのうち「あの物件は誰も買いませんでした」とかウソつかれて結局「抜かれる」だけだってww)「そんなことありません。私を信じてください!!」って言うかもしれませんが忘れちゃいけないのは不動産屋さんは息を吐く位上手にウソが付けるってことです。!!」なんて言ってメールしてくるわけないでしょwwでもあれです。物件売買の仲介のハンコを押さずに仲介手数料の分け前が貰えるって話だけはおいしいですw。(我々不動産屋は宅建免許の関係上、これが出来ないんです)結局どうやって分け前貰うかって部分は謎ですが「仲介責任無しでお金が貰えるってスキーム」であることは間違いないですから(ここが間違いだったらもはやタチの悪い冗談ですw)今回お申込みされた方はせいぜい「人生の逆転(逆転の逆は現状維持どころか更なる不幸にみまわr、、、げふんげふん、、)」のために頑張ってください。言うことでこの「ゴールドオーシャンダイエット」のネタ。飽きてきた人も多いと思いますので今日でホントに終了です。TOP新規閲覧を拒むかのようなブログなのになんすか?このアクセス数は?wwwデブすぎて今日から食事制限なんですのwこんにちは。昨日のネタ、、なにがウケたんだかわかりませんが狼旅団ブログ開設以来初めて一日のアクセスで驚異の8000アクセスを超えましたww。(っつーか8000もアクセスあってもポチ数が変わらないってどういうことだよ?w)普段は2000~3000アクセスあればいい方だし、他人の商売を邪魔する気もないので検索で辿って来られないように敢えて違うブログタイトルにしておいたのもあまり意味が無かった模様です。このブログ、リピート読者90%という「新規閲覧を拒むかのようなブログ」なのですが昨日の夜半くらいから新規閲覧者が40%を超えてますw。(これも狼旅団ブログ開設以来初の出来事です)皆さん、やっぱりお金儲けの話には目が無いみたいですねw。そんなわけで昨日は不動産業界のカラクリなんぞをざっくりですが書いてみましたが初めてこのブログを読んだって方でもなんとなくおわかりいただけましたか?仲介経験者なら当たり前に知ってる基礎知識でも本とか見聞だけに頼ってるとどうしても「ホントの部分」ってわからないものです。不動産屋は一部の素人同然のような業者さんを除き法律行為の最前線で仕事してるので自分を守る術まで熟知してます。やったら効率よく稼げるかも知ってるし自分の仕事に邪魔が入らないようにするか・・なんて術も持ってます。我々は常に売主、買主、貸主に借主、果ては建築会社やその他の法人からの訴訟リスクを常に抱えている商売なのでホント大変なんです。そんなところに「このビジネスってリスクは無いんでしょうか?」なんて間抜けな質問してくる右も左もわからない人が参入しても勝算なんかあるわけねーだろ!!!って感じです。(リスクが無かったら誰にも教えないで自分でやるか人を雇ってそいつに給料払ってやらせてるってww)ま、我々の業界、、それでも簡単にお金が入りそうだと勘違いして異業種から参入してくる方もあとを絶ちませんが、そもそも仲介行為でどうやって最終的にお金にするか理解できてないので(簡単な紹介してるくらいだと我々不動産屋は「あの物件ですがせっかくご紹介いただきましたが成約出来ませんでした」って嘘くらい息を吐くように出来るんですよw)仕事はしたけどいつまでもお金が入って来ない→行動費が底を突き終了・・なんてやつウジャウジャいます。(こういうのを我々の業界では「仕事ごっこ」と呼んでます)それでも彼らはこれだけ大きいお金が動いているんだからいつかは金になるだろうと努力しますが不動産って結局人脈がモノをいう商売なのでここに気が付いてない人ってのは結局また行動費が底をついて終了、、ってループを繰り返します。この人脈ですが、結局のところ普段の挨拶事が出来てるかそうでないかで「いい人脈に巡り合えるか」「そうじゃない人脈に嵌ってドツボになるか」ほぼ決まります。ワタクシも実はネットビジネスやってる方の知り合いが多いですが(仕事柄どうしても群がって来るんですw)儲けてるやつは目は濁ってても気が利くし挨拶事も怠りません。いうヤツってなぜか信頼を得やすいのでなにか儲かりそうな仕事があったとき真っ先にお声が掛かるんです。(ま、仕事の内容はともかくいいやつって言われるやつほど儲かりそうな仕事に巡り合えます)しかしいくら大金つぎ込んでも花すら咲かないヤツ。彼らは基本的に挨拶事が苦手です。(ホント、もう一緒にいるとムカつくくらい気が利きません)これは性格の問題なので出来ないやつはとことん出来ませんが、「本気で変わりたい」とか「本気でお金儲けがしたい」なんて人は黙って3年間、自分の目に入ってくる人に対してきちんと挨拶出来るようになるだけで「あいつ最近変わったよな」って思って貰えてさらに自然と気が利くようになってくるので同じようにお金も付いてきます。(骨身に沁みるほど経験してきたワタクシが言うんだから間違いないってw)特に不動産業はこれが出来てないと瞬間的に儲かることはあっても長続きしません。言えば瞬間的にでも儲かっても大体周囲から妬まれて潰されるからです。(あんにゃろー最近調子コイてんじゃねーの、、と)しかし普段から挨拶事も出来て気の利くやつだと「あいつのとこと組むとなんか儲かりそうだな」と本能的に感じるので(不動産屋ってこういう目利きは神がかり的ですw)連鎖的に儲かるようになっちゃうんです。(経験者のワタクシが言うんだから、、(以下略))え?俺ってちゃんとあいさつも出来るし気も利いてると思うけど全然金が儲からない、、ですって?それはあなた、、あれですよ。他人を信用し過ぎるからだと思いますよ。ワタクシ、最近口酸っぱく言ってますが不動産の世界に限らずお金儲けがしたいなら「人を見たら泥棒と思え」と言うのが出来てないとまるでだめお(通称:まだお)です。←やっとこれ使える場面がやってきましたwwなぜかと言えば不動産は常に大きいお金が動くのでたった一言で誤差が生じて金額が大きくブレるからです。余計なひと言を言ったばっかりに仲介手数料が半分になったとか、黙ってればもっと高く売れたのにうっかり余計なこと言って指値を入れられたなんて良くある話です。大金が動くと言うことは人によっては「自分だけ儲けよう」とウソをついてでも利益を独占しようとする人も出てきます。(業界的には「爪が長い」と言います)こういう時に大体ウマいウソをつかれて煙に巻かれてしまうのですがお金儲けってのは「むやみに他人を信用しない」って性格じゃないと大成できません。これから3年間は「他人の言うことはうのみで信用しない」ってのを実践してみてください。我々不動産仲介の現場でも「他人の言うことを信じたばかりに騙された」なんて話はよくあります。我々は最初から「こいつの言ってることはどこまでホントなのか?」と疑って聞いてます。(最近は100あるうちの98までがホントで最後の2でウソつくやつもいるくらいですからw)まして今はネット社会なので疑わしい事象については大抵ググれば調べることが出来ます。ネットで好き勝手書かれて「ちょっとした風評被害だよ」って言う人もいるかもしれませんが大抵のケースでは火の無いところに煙は立ちません。(言ってる意味わかります?)参考までに、初めて会って名刺交換すれば打ち合わせ中にその人の名前でググって「妙な検索に引っ掛からないか?」くらいは我々不動産業者は当たり前にようにやってます。「俺様、お金持ちなんだよね」ってやつが登場すればipad駆使してそいつの法人謄本だってその場であげて確認くらいしてるのも我々です。(なんでもエビデンスがないと信じちゃいけないのにエクセルの入金記録なんか見せられた日にはそいつの人間性すら疑っちゃいますってw)これが出来るようになると「ウソとホントの境い目」が見えるようになるのでここで初めて「ウソをウソと見抜ける能力」が身に付くと。「信用してたのにあいつに騙された」って負け犬の遠吠えみたいなこと言ってる人がいますがそれは「ウソをウソだと見抜くことが出来ない」だけで本来は「親兄弟だって金が絡んだ時はむやみに信用しちゃいけない」が正解です。我々過去の不動産取引シーンで経験していますが金が絡むと親だろうがなんだだろうが刺したり出来るのが人間です。騙されたからと言ってなんでも裁判に持ち込む前に(どうせ裁判やったところで儲かるのは弁護士だけです)どこの段階で自分が信じちゃって騙されたのかを検証しておかないと次回はこのちょっと上を行くウソでもまた騙されて虎の子の最後の投資資金としてサラ金から摘んだお金もムダ金になるだけです。「とにかく行動しなけりゃ始まらない」っていろんなところで洗脳されてるならここから行動してみたほうが早道じゃないかとワタクシは個人的ですが思ってます。リスクなくお金儲けしたいって方も多いと思いますがそもそも情報商材ってのはあるテンプレートを派生させたものでそれに適当に気を引きそうなネタを織り込んで周りの大御所さん達が「私もおすすめです」とか言って一気にブログなどで煽って集客して最初は無料でも段々バックエンドの高額商材を売りつけるってものです。ワタクシもそんなセミナーに潜入したことがありますが(自腹で5000円も払わされましたw)そのセミナーで1座る椅子はあってもメモ取る机が無い(しかもその椅子が隣とくっ付く位の圧迫感w)2講師の自己紹介がやたらクソ長い(てめーの略歴よりとっとと実のある話を聞かせてください)3セミナー途中で「では今から隣の人とお話してください」とか言って無理やり話をさせる(だから実のある話を、)4内容よりいかに「自由な時間が手に入るか?」ってとこばっかしw繰り返し話される5くっだらない質問されていちいち手を上げさせる(この辺で段々帰りたくなりますw)なんてのはひとつでもあればそれは最初からそういう洗脳させるためのプログラムだし、そもそもそのセミナー主催者はそのプログラムを高い金払って商材として買ってるはずですw。(ちなみにこれは高額の塾とか有料会員として取り込むためのプログラム商材(プロダクトトローチって言いますw)←突っ込み不要です結局、お金儲けするならこのプログラムを売る方がマシかもしれませんね。(さすがにこれってちょっと使い古されたネタですがw)こうやってネットビジネスとして「儲ける手段の手段」を商材にして売るという「砂金を取って儲けるのではなく砂金を取る(取れるかもしれない)道具を爆発的に売れるようにするためのノウハウを情報として売る(www)」のとほとんど一緒ですからこんなものにお金を払って「騙された!金返せ!」なんて言ってちゃいつまで経っても自由な生活は手に入りません。最後になりますがこの狼旅団ブログ、並びにここを読んでる旅団員で「リスクなくお金儲けが出来る」なんて思ってるやつはおそらく一人もいません。(いや、待て待て、、一人いたかもしれませんw)そりゃそうです。これだけ毎日毎日こんなネガティブブログ読んでたらそう洗脳されちゃいますからねーwww(いつもネガティブなことばっかし書いてごめんなさい。)では皆さん、素敵なGWをお過ごしください。TOPゴールドフィンガーダイエット(もはやなんだかわかりませんw)いつの間にか5月に突入なんですのwこんにちは。昨日は仕事帰りに浅草橋の「世界の山ちゃん・浅草橋店」にて別口で両国で見学会をやっていた旅団員と合流しての親睦会に参加しました。ま、いつものメンバーなので親睦会と言ってもどうでもいいっちゃいいんですが、その親睦会に千葉が誇るリノベ王、あの「世界のムラさん」が座ってました。BOLOもなんかガラ悪そうじゃんw)そんなムラさんからワンポイントアドバイス。収益物件を「物件」と言う人と「現場」と言う人がいるけどあれの定義は「物件」・・・リノベが2週間くらいで終わるもの「現場」・・・リノベが3か月くらい掛かるもの(ってかそれってすでにリノベじゃねーだろww)だそうですw。ムラさんの物件は不動産投資のジャンル的には「現場」と呼称するモノが多いので昨日の懇談会中はずっとこの呼称での不動産談義となりました。(「悪いけどうちの現場は二週間なんかで終わるなんて甘っちょろくはねーよ」とおっしゃってましたw)さて、そんな懇談会で一部旅団員より「一昨日のゴールドオーシャンネタの続編は書かないのか?」と言われました。(昨日はずっとcocoyouと「ごーるどおーしゃんびじねすぅぅ!!」って遊んでましたw)また、このネタに関してタレコミメールを依頼したところたった一晩で20件以上のタレコミメールが届き、やはり皆さん、お金儲けの話には敏感だと言うことがヒシヒシと感じられました。(儲かる儲からないは別としてw)と言うことで最近、ふくちゃんもブログランキングで派手に暴れていることも鑑み(あの潜水艦ブロガー、、4位まで急浮上ですw)、先日のタレコミメールを咀嚼しながら今日も懲りずに書いてみようかと思います。多かったタレコミメールですがこの「なんか誤解してるみたいですけどたぶん狼さんが痩せられると思っている話って結局お金持ちになってスポーツジムに行くってパターンですよw」ってやつです。(え?そうなの?ww)要するにこの手法で儲けたお金で自由な時間を手に入れて朝からスポーツジム三昧になるのでそこで初めて痩せられるというオチだそうですが、朝にスポーツジムに行くと暇そうなじいちゃんばあちゃんと一見、そのスジの人なんじゃね?って感じの浅黒いおっちゃんとかしかいないし、結局またエアロビの講師に「もっと健康的に有酸素運動が出来るんですのw」と甘い言葉で釣られて酸欠になるというオチが骨身に沁みているワタクシとしてはかなり落胆しました。(日本海大家さん、、やっぱり楽には痩せられないみたいですよ。)そんなオチならもうこの話に用はありません。そこでこの儲け話を不動産屋的見地で検証してこのネタは終わりにしようと思います。ワタクシ、暇な時間を見つけては1本30分弱の無料動画をせっせと全部拝見しましたが、、、結局のとこ、これってどこで課金出来るのかさっぱりわかりませんでした。動画の中でお二人が「このビジネスは必ず儲かります!、保証します!」としきりに連呼していましたがご本人のクセなのか、一瞬、目が泳ぐ表情を見るとどうしても「儲かる」ように感じられません。「物件を売りたいってお客さん」と「それを買いたいってお客さん」とを繋ぐビジネスモデルです。高額な商品なので取引に当たってはそりゃ慎重に調査して「この物件を売っても(買っても)大丈夫なのか?」を検証して双方が納得する形で取引を誘導するという義務があり、これを怠ると「説明義務違反」とか「不法行為」と認定されてお上から厳重な罰を受けるという因果な宿命を帯びてます。「売りたい方は高く売りたいし」「買いたい方は安く買いたい」ってのが現実ですから売り出す方は高い値段で広く広告して「高買いしそうな客」を見つけようとします。これに反して安く買いたいって人は「マーケットに出回ってる物件の中から自己の持つ目利き力で物件を探している」わけですが、お宝物件と言うのはあまりマーケットに出回っていない物件の方がいい物件である確率は高いです。landさんのブログをご参照ください。)なぜかと言えば仲介さんの手数料に関係してます。不動産屋だってバカじゃないですから儲かりそうな物件をそのままエンド客がウジャウジャいるネットのマーケットなんかには絶対出しません。そんな物件だったら一度転がしてフィーを稼ごうとするんです。(これが「転売屋に一度抱かせて往復ビンタ」ってやつですw)またネット上のマーケットに情報を放出するってことはこの時点で両手手数料を諦めてます。諦めるってことは自分の顧客にはこんなクソ高い値段で買いそうなカモはいないってことと等しいので「どこかにそんなカモいませんか?」というノリでネット掲載を企てます。(実際には元付けがネット掲載するって稀ですけど)実際、物件の収支がうまく噛み合う物件って所有者から物件を預かる際に安い価格が設定出来た物件です、しかもフルローンが付きそうな物件だったら一度転売業者に抱かせて仲介手数料を稼ぎ、さらにもう一度売り出してもう一度仲介手数料を稼ごうとしますからネットに出回ってる時点でこの物件は繰り返しになりますが「収支の合いそうもないクソ物件(または「収支が合いそうに見せかけたクソ物件w)」である可能性が高いです。そんな物件を我々がどうやって見分けているかと言うと、、1その物件がサキモノ物件なのかどうか?2情報を出している仲介さんの特性(サキモノ物件ばっかり出している業者さんって案外この物件を本気で売る気はありません)3その物件エリアの相場から見て高いか安いかです。今回の動画では「プロの仲介さんってこの作業に10分くらいかけているので1000件物件見るのに膨大な時間を掛けてますよ」とおっしゃっていましたが実際、我々が物件をチェックしている時間ってひと物件で20秒くらいじゃないかと思います。(ワタクシ的に言わせていただくと1土地の面積見て、2専有面積見て、3売値見て、4どこが仲介してるか?ってだけで充分目利き出来ちゃいますからw)なぜなら我々業者はネット掲載される前の物件をレインズで検索機能を使って探せるからです。(ま、そんなエラそうなこと書いてもレインズさえ使い物にならないクソ物件しか載ってませんけどw)ここをお読みの方はもうご存知だと思いますがポータルサイトに掲載されている物件のほとんどがいわゆる「サキモノ物件」です。サキモノ物件である以上、そこに掲載されてる想定利回りはとてもじゃないけど信用できません。この想定利回りは売りに出す側が都合よくねつ造した賃料であって1万歩譲って仮にその賃料で満室だったとしても将来にわたってその賃料であるわけがありません。その数字を入力してグラフの色がどうのというなら最初っからフルローンが通りそうな物件だけ探せる機能を付けたほうがまだ商品として成り立つんじゃないかと思います。(なんだかんだ言って初心者のカモ客は物件の収支なんかよりも融資が通るかどうかで買う買わないを決めてることが多い世界ですから)さて、こんなネット上のサキモノ物件を「夢のら○んばん」とかの無料で出回ってる収支計算ツールを使って必死に探していると確かに3か月に1回くらいですが「元付け仲介が値付けを間違えて」かつ、「それにサキ付け業者も気が付かないで掲載してる」って物件を見つけることが出来ますが実際はと言えば「ネットに載った時点で数万人の人が閲覧可能」になります。そんな場所でいくらツールを使って計算したところでその物件には1時間もしないうちに問い合わせが殺到して掲載が落ちると言う事態になっちゃいますw。(むしろそんな物件に対してグラフの色見て「〇」って判断しちゃ元も子もありませんが、、)併せて言いますが前段のレインズ掲載の時点でほとんどの物件が晒しモノ状態になっちゃうんだからポータルサイトに載った時点の物件で「〇」になった物件って一体どんな物件なのよwwって思ってしまうのは気のせいでしょうか?で、なんですか?そのツールで見つけた物件を宅建業者経由の顧客に紹介してフィーを得るですって?www業界の隙間とかおっしゃっていますが正直、そんな芸当が出来るような隙間は我々の業界はありません。可否くらいはいちいち表計算なんかしなくてもローン電卓一つで即座に弾き出せますw。(だって私らこれでメシ食ってんですからw)これは過去の狼セミナーで話した「業者の値付けの仕方・考え方」というやつなのですがこれがわかっていれば「どこまで指値しても仲介に買い付けを握りつぶされずに売り主さんに持って行ってもらえるか?ww」くらい出来ると思います。(口酸っぱく言いますけど不動産投資家の最大のライバルは同じ投資家同士の他に転売業者という強敵が同じフィールドにいるんですw)あと、大手の業者はこんなことやらずに宅地開発とか分譲とかで儲けることが出来るのでわざわざこんなことをやらないともおっしゃってましたがそれも違います。(ってか論点がズレてます)大手の「仲介さん」はもともと分譲とか開発はやってませんw。(それって大手さんの本体の開発系会社の話でしょw)大手の仲介さんは派手な広告をエンド直に出せるので基本的に元付け物件が多いんです。従って彼らの売り物件はブツアゲ作業で得られた物件ががメインです。そんな大手の業者がわざわざサキモノ物件しか載ってないネットで検索出来るツールを開発してこんなシチめんどくさい作業を1件に1分も掛けてやるわけないじゃないかと。(特に大手さんは両手手数料がデフォなので片手手数料になるような手法はあまりやってくれません。ジャンルになるとマーケットの数字はこれの10分の1も無いでしょう。(マメ知識ですが新築のマンション分譲って実は原則的に仲介さんって入れないんです。知ってます?)まあ、そうは言ってもこのビジネスで「裕福になって自由な時間を手に入れたい」って人もいるでしょう。我々仲介はその物件がサキモノ物件であった場合、余程の義理でもない限りその先付け業者を抜きに掛かります(意味わかりますか?)あ、そうそう。・・・えーっと、、ホントは今日でこの話を書くのをやめようかと思ったのですが書いてるうちに段々ノッて来ちゃいましたw。