昨日は、NSXアパート経営の松田さんと、1月に企画しているリフォームセミナーの取材で、ホームセンターに行ってきました。松田さんは前職でホームセンターに8年間勤務されていたんだそうです。豊富な経験が、ブログでも公開されている「スーパーリフォーム」の、知識と技術の根幹となっています。実際、彼の解説付きでホームセンターを歩くと、びっくりします。「こんな値引きの制度があるのなら、何でみんなやらないんだろう?」という感じで、松田さんのノウハウの深さを垣間見ることができました。「上手な施主支給の方法が分かる」など、ホームセンターを極めることは、すべての大家さんにとって、相当なプラスになると思いました。それに、日常生活でも役立ちそうですね(笑)ホームセンターを200%極めるリフォーム術。数日のうちにはブログでもご案内できると思います。渋谷駅周辺での開催予定です。16:59マザーズオークションに登録した人が読める情報誌、「Lucra(ルクラ)」に、ちょっと前に参加した覆面座談会の記事が載りました。ここで公表しているので、全然「覆面」じゃありませんが(笑)体格を見れば分かりますが、ぼくはAさんです。一棟物の不動産投資、特に地方で投資する場合の注意点について、お話させていただきました。紙面を読む限りでは、実際にお話したものに比べて、かなり・・・というか、相当偉そうな感じに仕上がっています。明らかに年上だった司会者に対して平然とタメ口を聞いていたり、大して面白くもない自分のコメントのあとに、「(爆笑)」と書かれるなど、場を仕切って一人で喜んでいるかのような書かれ方です。「(一同爆笑)」ならまだ分かるのですが・・・。(原文のまま)」と、木造物件を購入された全国に数多い該当者の方に対して、ケンカを売るような発言をしているのです。こんなこと言ってませ~ん・・・。第一、ぼくが最初に買ったのはダイワハウスの木造アパートだし。・・・ということで、紙面に掲載されたのは嬉しいのですが、なかなか考えさせられる出来事ではありました。オークションの落札結果など、面白い記事が多くて良いと思います。無料なのに、お金の掛かった冊子に仕上がっています。マザーズオークションに登録して、お読みいただければと思います。座談会の記事は、IDUの社員さんではなく別のライターさんが書いていますので。20:25買付の結果は、できれば今日結論を出して欲しいということでお願いしていましたが、明日以降に延期ということになりました。ご丁寧なメールが来ています。仲介業者さんは、大変一生懸命やってくれています。売主さんは、相続税支払いのために物件売却を余儀なくされているとのことですが、こういう場合はなかなか決断できず、ずるずると結論を引き延ばされてしまいます。(^^;)ほかの買付が入っている訳でもなし、具体的にいくらなら売却するという基準がある訳でもなし、このような決断力の不足は、ぼくが迷惑するだけでなく、アパート経営全般にマイナスを及ぼしていますよね。それは妄想なんですけどねぇ。`)優柔不断な売り主さんに付き合うつもりもないので、「明後日の午前中までに結論でなければ買わない」ということにしてもらっています。不動産ってマインド勝負ですよね。09:193ヶ月くらい前から趣味で始めたアームレスリングですが、昨日はじめて試合に出てきました。試合によってちょっと違うこともありますが、普通は「ライトハンドの部」「レフトハンドの部」とありまして、それぞれ体重別に分かれていたりします。トーナメント方式で勝ち上がっていき、負けた選手は敗者復活戦で再チャレンジします。優勝者以外は必ず2回負ける、というのがアームレスリングのルールです。ぼくはもちろん2敗しました。(><)今日は腕が痛くて、パソコン打つのも支障があるくらいです。08:59今回の売り物件は、以前に健美家に出ていたのですが、すぐに買い付けが入ってサイトから消えてしまったマンションです。買い付けが入ったものの、後からどんどん値を下げていくような交渉だったようで、売り主さんがキレて再販ということになったようです。現地を見に行ってませんが、すでに写真をたくさんもらっていますので、だいたいのことが分かっています。いつもこんな感じで、現地を見る前に買い付けを入れますが、今のところ現地を見てキャンセルしたことはありません。高利回りを狙う地方物件投資では、どうしても紙とデータの段階で買い付けを入れる必要がありますので、地元の業者さん&ネット経由で詳細な情報を入手することが鍵となります。(^^)現地を見たときに、「あれ?前にも来たことがあるかな?」と感じてしまうくらい、きっちり調べることができれば、現物を見ないで買い付けを入れても、特に心配するようなことにはならないと思います。遠隔地物件入手の詳細はメルマガでもお伝えしています。06:41売り物件が見つかったので、買付入れちゃいました!(*^▽^*)石川県なんですが、金沢市ではなくてもうちょっと田舎・・・・というかかなり田舎にある35世帯ワンルームです。現状が空室40%くらい(16戸空室)で、来春までに6戸退去が決まっているという、なかなか上級者向けなRCマンションです。(^^;)しかし、満室時利回り22%!しかも築7年。(笑)延床面積が1300m2くらいありますので、新築するのに2億円以上は絶対に掛かってる物件を、3分の1くらいの価格で買い付けを入れてます。「大家さん側に問題のある空室率の高い物件を、大幅指値で購入し、それを気合いで満室にして利回り20%」っていうのが、「投資家けーちゃんスタイル」として定着しつつある気がします。今日はアームレスリングの大会があるので、これから東府中まで行ってきます。00:04全賃セミナーから2日経ちまして、ぼくの周りの大家さんは、既に新しく得たノウハウを実践したり、面白そうなアイテムの見積を取ったり、何かしら行動を開始しています。ぼくの場合はブロードバンドですね。学んだ2日間ですから、「あ~、おもしろかった」で終わらせずに、すぐに行動しましょう☆(≧∇≦)9参加できなかった方も、来月の財布の中身レポートでは、メンバー3人による賃貸住宅フェア・ダイジェストの音声ファイル(約30分)が付いてきますので、それを聞いていただけたらと思います。今日、3人で集まって収録をしてきました。あと、来月19日のスペシャルライブは、相当良さそうです。いう大規模&低価格なセミナーには、たくさんの投資家さんが参加するので、声を掛けたり飲み会に参加したりと、セミナー以外にも色々楽しいですね。ぼくも最初から最後までいますので、お会いした方よろしくお願いします。同日開催の、こちらのセミナーに参加できないのが、ちょっと悲しいです。02:38メルマガ120部超えました。́∇`=)使い放題インターネットは、人によってはかなりのインパクトになりそうです。「トレーダー専用マンション」なんかを、首都圏で企画しようかと考えているくらいです(笑)ブロードバンドはもちろんのこと、共有スペースに日経平均や各種為替レートの電光掲示板があって、入居者が全員トレーダーだから、情報交換もしやすい・・・というのはどうかなぁ。新築はさておき、持ち物件2つで検討を始めました。ひとつは空室6戸の新規取得マンション。これは普通に、入居率アップのため。ひとつは、こちらは満室ですが学生の多い金沢のマンション。これはNTTの回線は準備できていて、あとは入居者さんが各自でBフレッツ光を契約する仕組みになっていますが、こちらで引いてあげて安く使ってもらえれば、大家のぼくにも収益があります。まとめて引いてあげる。費用は月額2.5万円くらい。月額2500円くらいで使い放題。個別に契約するよりかなり安い。いうビジネスモデルです。それぞれの管理会社さんに、入居者さんへのアンケートを実施していただくようお願いしました。(*^▽^*)すぐにご対応いただけそうです。金沢の会社さんは、2時間くらいでアンケート用紙まで作っていただけました。QRコードまで付いていて、IT力の高さが分かります。09:23賃貸住宅フェア、2日間入り浸りました。東京は平日開催なので去年までは行けませんでしたが、やっぱり他の会場とは規模、盛り上がりとも全然違いますね~。(^^)会社を休んで来ている方も多く、大家業への熱意を感じます。これまではひたすら現役大家さんのセミナーを聞くことが多かったのですが、今年は業者さんのセミナーを聞いたり、展示をゆっくり見たりと充実した活動ができました。今年のトレンドだなぁ~と思ったのは、ブロードバンドです。NTTの回線を準備しておいて、入居者さんに個別契約してもらうのではなく、大家さんの負担で引いておいて、いつでも使えるようにしておく。設置費用もどんどん安くなっているので、今が引き時かなぁと思いました。人気のあるセミナーだと、こんな感じで人が溢れます(笑)※メルマガ登録ありがとうございます。次回は100名超の方に配信できそうです。00:54このブログをアップしたら寝るところですが、起きたら賃貸住宅フェアを見に行きます。去年までは、平日に開催される東京ではなく、土曜日が絡む大阪のに参加していました。今年は、2日間最初っから最後までいる予定です。体力持つかな・・・(笑)自宅のある関内から会場(国際展示場)までは、1時間ちょいと意外に早いのですが、2日間東京の東の方まで通うのもめんどくさいので、夜はまたお泊まりです☆なんか楽しいなぁ(≧∇≦)/いつもは大家さんが自らのノウハウを披露するようなセミナーを聞くことが多いのですが、今回は控えめにしておいて、敢えて業者さんのにどんどん出てみようと思ってます。営業トークの中にも、最先端のお話が混ぜられていることがありますし、大家さんのお話は大家さん学びの会で聞くことができるかな、というのが理由です。あと、しっかりとしたノウハウを伝えていただくには時間が短いなぁ・・という気もします。ちなみに、学びの会の有料会員は「財布の中身レポート」と同じくらいオトクです!ヽ(^◇^*)/今日もメーリングリストでは、「火災報知器をいかに安く効果的に取り付けるか」ということについて、貴重な情報が流れていました。皆さん、親切でいい人ばかりです。話がそれましたが、2日間楽しみですねおもしろいネタがあったら、またご報告いたします。00:07サブプライムローンについてブログ検索でまとめてみました。昨日の記事を書いていて、自分でもよく分からなかったので(笑)ブログは便利ですね。(≧∇≦)■サブプライムローンとは、米国において、信用力の低い借り手に対して貸し付けたローンの総称を言う。優遇レートのことを「プライムレート」と言ったりするが、サブライムはこの反対。■米国の消費者の大半は、過去の借り入れ・返済の履歴と現在の借り入れ状況にて記録が取られており、これを点数化したクレジットスコアと呼ばれる点数が付けられている。クレジットスコアは、借金の返済が遅延すると低下し、クレジットスコア低い借り手は信用力が低いと判断されることとなる。金利も高めに設定される。■サブプライムの典型としては2005年頃に登場した「NINJA(ニンジャ)」と呼ばれるローンなどがあり、NINJAとはノー・インカム、ノー・ジョブ・アンド・アセットの略。所得がなくても借りりられるローン。■このような無節操な貸し出しが出来るようになったのは証券化という金融技術によるところが大きい。証券化という手法によって、貸す側はオイシイ部分だけを受け取り、ローン自体は他の人に売却し、将来発生する貸し倒れリスクから逃れることが可能になった。貸す側のビジネスモラルはどんどん喪失された。■破綻の要因となったのは、2006年からの住宅上昇率の鈍化と延滞率の増加。大手ニューセンチュリーファイナンシャルが経営破綻&上場廃止となり、一気に表面化した。■売るための証券化商品を作るためには、基本となる住宅ローンが必要である。ローンがあって証券化するのではなく、証券化商品が必要でローンを組ませる。そんな逆転現象が、どんな相手であろうともローンを組ませる、という無節操な融資に結びついたと言える。■いま、最悪のシナリオとして、サブプライム関連の損失は3000億ドル(33兆円)という試算が出ているが、日本の土地バブル崩壊での不良債権総額は100兆円を超えたことからも、この数字は楽観的すぎるとの声も。■株価の下落ばかりが取り沙汰されるが、アメリカにはローンが払えず自宅を手放さざるを得ない借り手が百万人以上いるとのこと。(REIT)が岐路にある。売れ行きの陰りにサブプライム問題が拍車を掛けている。大手ゴールドマン・サックスが、40億ドル(約4480億円)の巨額の利益を上げた。■ブッシュ大統領が、サブプライムの金利を固定するとのニュースも。よる期発予定にない資産売却等が相次いで行われてきている。私募ファンドの解約が進んでいる証拠である。■サブプライム問題の影響による外資の資金引き上げで、今後強制解約がもっと顕著に行われていくはずであり、そこで仮に不動産がたたき売られれば、例えキャッシュフローが安定してる物件だろうがなんだろうが、原資産価値を割って売りさばかれて元本割れするだろう。自社株買いが増加することを予想している。(大和証券投資信託の見解)参照ブログhttp://blogs.yahoo.co.jp/saugi762/347173.htmlhttp://ameblo.jp/sakura888/entry-10060207627.htmlhttp://fx10000.sblo.jp/article/8248991.htmlhttp://www.doitsu-tarou.com/ecg/2007/12/vol130_42ae.htmlhttp://blog.livedoor.jp/riging00/archives/50644056.htmlhttp://blogs.yahoo.co.jp/kedume1998/28432618.htmlhttp://toushin.telescopingmethod.biz/2007/12/post-176.htmlhttp://ameblo.jp/nqg57528/entry-10056421590.htmlhttp://independenceday2030.blog93.fc2.com/blog-entry-34.htmlメルマガ53名になりました。ありがとうございます。11:25前回の大食いネタに限らず、ぼくのブログには食べ物&食べ物屋さんの記事がよく出てきます。新しくホームグラウンドになった横浜・関内周辺のお店については、既にとてつもなく充実しているサイトを運営されている方がいらっしゃるので、ここで採り上げるのを断念しました。(^^;)恰幅の良い彼のホームページお店の数と詳細なレポートには、到底歯が立ちません。ぼくの自宅から徒歩圏のお店もたくさん掲載されていますが、「よくこんな店入れるなぁ・・」というような怪しいお店まで網羅されており、白旗を上げた次第です。横浜が本拠地ですが、都内や全国主要都市のお店もたくさん出ていますので、参考にしてみてくださいね。00:39不動産投資に対する融資基準の見直しについて、色々なニュースが流れています。ブログ検索でまとめてみました。事実調査をした訳ではありませんし、各ブログ運営者の意見も含まれていますのでご注意下さい。■サラリーマン向けの不動産投資が焦げ付き始め、融資基準が大幅に見直されている。小規模物件向けの融資が困難になってきているとのこと。■北海道(主に札幌)の物件で焦げ付きが多く、またサブプライムローンを発端とする危機感の高まりが、見直しの主な要因。■バブル崩壊を招いた「総量規制」の二の舞になるとの危惧も。■不動産投資向け融資に積極的だったSMBCは、自己資金1千万円を持たない顧客を本店稟議案件としたほか、給与収入1千万円が必須の条件となったのとこと。自己資金なしでの通称「フルローン」も、12月12日付けで本店稟議案件となった。■SMBCでは物件価格の90%までの融資に変更された。不動産仲介の大手「通販大家さん」からの案件でも同様の基準で運営される見込み。■本部稟議になっても、全ての案件がNGという訳ではないが、審査期間が極端に長くなる見通し。■融資の基準が厳しくなることで、来年の1~3月は極端に値下がりしたお買い得物件が多数出てくるだろう。自己資金があり、属性の高い購入者には寧ろ有利な状況に。SMBCのフルローンありきの営業を行っていたところも多く、仲介件数の減少による業績悪化も懸念される。■担保評価の方法には変更がないようで、自己資金を持っているかどうかが最大の鍵になる。(6)メルマガ発行しました。12:58先日のブログで、商材の発行者様から抗議が来てしまいました。(^^;)告訴も辞さずっていうことらしいです。波乱の予感がしますねぇ。ブログ的には面白くなるかもしれませんが(笑)さて、メールマガジンを発行してみました。by↑ここから直接手続きできます。ご登録、よろしくお願いします。00:22以前、吉川さんのブログで、ご自身の著作からネタを盗まれたという話がありました。盗まれたというより、完全にコピーされたとのことです。あれからどうなったんでしょうね。セミナーDVDや、自分で出してる国金レポートなども、情報を売っていることには変わりないのですが、人マネでないことは絶対条件です。今日はもうひとつパクリ商材を見つけました。こちらは不動産投資です。サイト↑買っちゃダメですよ?(^^;)いちばん上の派手な煽り文句以外は共感できる部分もあるし、結構分かりやすい文章だったりするんですけどね(笑)でも、この感情に訴える文章を、「どっかで読んだことのあるなぁ・・?」って思った方もいらっしゃいませんでしょうか。転用されているのです。それぞれ中段の「もう、こんな生活イヤだ」のところを読んでみてください。みょ~に語尾を変えたりと、小細工していますけどね。束田さんの講義は非常に素晴らしいものです。「分かりやすさ」だったら、業界ナンバーワンではないでしょうか。商材の中身は知る由もありませんが、色々なセミナーや教材から同じように転用しているんだろうなぁ・・・という想像をしてしまいます。いう人がいるから、情報販売がどんどん怪しく思われちゃうんですよね。00:29あまり自慢していることではないんですが、ぼくは割とたくさん食べる方です。・・・っていうか、かなり食べます。早いです(笑)フードファイター一歩手前です。^^;西山さんのブログで知ったのですが、本日ウェンディーズから大変魅力的なハンバーガーが販売されるということですので、さっそく食べに行ってこようと思います。写真で見ると結構すごいのですが、この記事によると、お肉が約300gで、970kcalとのことです。ぼくが学生時代に通っていた、くいしんぼというお店では、ふつうに560gのハンバーグを食べていましたので(しかもライスのお代わり自由)、このくらいのハンバーガーで「完食にチャレンジ!」という訳ではないですけどね。今日はジムに行ったので健康モード。夕食はサラダや納豆なんかと、ちょっとビールを飲んで終わりにしました。(4)プレゼントです。00:21こないだのブログで最初に購入した教材の話をしましたが、CDを聞いた後に届いたメールで、同じ浦田さんが製作された5万円するビデオ教材を購入しました。見事なアップセールですね。浦田さんの目論見通りに購入してしまいました(笑)「不動産投資の軌跡」のところにも記載がある、ホームスタディ講座というのを購入しました。内容的にはちょっと古い部分もあるのですが、不動産投資を基礎の基礎から学べる良質の教材だったと思います。不動産のブログやサイトを読んでると、よく「買付を入れる」という言葉が出てきますが、まったく経験のない人には「は?買付を入れるって??」と感じると思います。「入れる・・って、何か挿入するのかも?」と勘違いしても、ぼくの論理コースローンよりはマシです(笑)この教材では、買付申込書のサンプルも掲載されていますし、不動産業者さんに物件情報をお願いするお手紙の雛形もあります。当時はそのまま実践していました。役だったホームスタディ講座ですが、さすがにもう観ることもなくなりましたので、ご希望の方に差し上げます。収益物件を持っていらっしゃらない方で、都内か横浜で直接お渡しできる方だと助かります。不動産投資でハッピー&リッチな人生を実現するにあたっての、ぼくからのレクチャー付きです(笑)toushika_keichan@yahoo.co.jpまで、メールでご連絡下さい。こちらのページの、スタンダードパッケージ(52,500円)です。テキストに多少書き込みがあります。ビデオの画質は問題ありません。明日は財布レポートの配信します。23:21昨日、今日と一泊で東京に出張でした。土曜日は、財布の中身レポート購読者様との忘年会。参加された方のレベルが高く、お互いに情報や知識を提供しようという姿勢だったのが良かったですね。レポートをお読みいただいている方は、やっぱりひと味違います。お越しいただいた皆様、ありがとうございました。今日は大家さん学びの会の勉強会で、NSX松田さんと匿名のMさんを交えた公開座談会でした。勉強会の内容は録音されて会員の方に配信されるとのことですが、非常にアットホームな雰囲気も手伝って、文字にできないディープな話が多かったですね(*/∇\*)学びの会の水澤さんは、毎回の勉強会を充実したものにするために、しっかり準備と工夫をされていますね~。ぶっちゃけトークを上手に引き出していらっしゃいました。創りあげていくものですね。2日続けて意識の高い大家さんとお話ができて、楽しい週末になりました。08:41ゴールドジムに入会したという話を別ブログに書きました。最近のジムは、自分用の個別ロッカーを年間契約で借りられることが多いです。ゴールドジムでもそうで、シューズやパワーグリップなどを置いておけます。びっくりしたのは、横浜のゴールドジムでは使ったウエアを翌日までに洗っておいてくれるサービスがあるのです。ほとんど手ぶらでジムに行けます。不動産とは関係ありませんが、素晴らしいと思ったので書いてみました。明日は、財布の中身レポート読者の方と忘年会です。沢孝史さんや三田ゆきさん、北野琴奈さんもいらっしゃるそうで、楽しい飲み会になりそうです。明後日は大家さん学びの会。ぼくもお話させていただく予定ですので、いらっしゃる方はよろしくお願いします。来月は、メンター泉さんの対談があるスペシャルライブに行きます。参加費3千円は安い☆まぁ、値段の問題ではないんですけどね(笑)泉さんは去年から激やせしているのですが、このページでも相変わらず太っている頃の写真を使っているのは不思議ですね。14:28一昨日入れた買い付けは、通りませんでした。(^^;)800万円引きのオファーだったのですが、それでも利回りは14%ちょい。築浅で評価は出そうだったのですが、指し値も通らないようでは断念するしかありません。今年中になんとかしたかったんですけどね~。25日も今年はありますので、最後までがんばります。得意分野を活かしてリスクと保険のページを作りました。ブログ右側の「カテゴリー」のところに追加してあります。コンテンツも少なくて読み応えがないですが、全部読めば相当な知識が付くように工夫するつもりですので、本編ブログと併せてよろしくお願いいたします。00:06今日は・・・あ、もう昨日ですね。久しぶりに買付を入れました。富山市の、場所的には割といいところにある、8戸の軽量鉄骨マンションです。築浅で担保評価的には出そうなのですが、利回りがちょっと・・・という感じだったので、15%程指値をしています。「12月中に決済できます!」と、買付申込書に手書きで記入してFAXしました。(≧∇≦)「すぐに買えます。融資も通ってます(または通ります)」というのは、指値を通すためのよい方法です。数時間後に業者さんから連絡が来たのですが、なかなか厳しい様子。売り急いでないんだそうです。́∇`=)・・・って言い返したいところですが、ホントは買い急いでるんですよね。(^^;)金利が下がってきてるので、今のうちに3年くらいの固定で決めておきたいし、これが買えれば年初に立てた「家賃月収400万円」という目標を、満室ベースではギリギリで達成できます。会社では「目標必達!」ってやってましたけど、強制されることがないと、どうしても甘くなります。最後まで、目標にはこだわりを持っていたいですね。́)9明日くらいには結果出るのかな。買付なんて10%通るかどうか・・・という確率ですから、期待はほどほどにしておきます。23:38横浜に転居して、今日ついにゴールドジムに入会しました。(≧∇≦)ここ数年で日本にもずいぶん増えましたが、ロサンゼルス近くのベニスというところが発祥の、ハードコアなジムです。ボディビルダー時代のシュワちゃんも会員でした。あるのですが、自宅からのアクセスが悪いので、やむなく他のジムに入ってました。横浜のは自宅・職場の両方から10分以内に到着できます。健康&パワー獲得のため、まじめにトレーニングしようと誓ったのでした。01:24早いものでもう12月。世間では忘年会シーズンですね。今年は若干少なめですが、今週は飲み会が3本ありますし、機会があれば月末までに北陸へ行って、日頃お世話になっている方と親交を深めたいと思っています。(≧∇≦)先日3棟目のマンションが再び満室になったお話を書きましたが、続いて2棟目のマンションにも入居が決まり、購入以来初めての満室になりました。ヽ(^◇^*)/相次ぐ滞納や夜逃げ、漏水にもちろん空室に悩まされていた築古マンションですが、ついに努力が実ったという感じです。このまま永遠に住んで欲しいです。́∇`=)購入したばかりのRCマンションは、相変わらず多くの空室がありますが、前回に続いてオリジナルの物件チラシを作成する予定です。今日は、お世話になってる管理会社さんから、チラシに使用する写真が届きました。(容量が大きいのでCDロムで送ってもらってます)物件の内外だけでなく、近所のスーパーやスターバックス、病院などの施設の写真まで撮ってきていただきました。※富山にはおしゃれなカフェが非常に少なく、近所にスタバがあることは十分なアピールポイントになります。寒くて忙しいはずなのに、頭が下がります。