トップページ田原都市鑑定の最新の鑑定コラムへはトップページへ前のページへ次のページへ鑑定コラム全目次へ154)不動産の利回り(割引率とターミナルレート)不動産の利回りは、その不動産の種類、地域、建物の築年数、収益性の期待、予想リスク等の様々な要因を反映して、一つ一つ利回りが異なっている。賃貸不動産にあっては賃料の年間純収益であり、企業純収益では不動産に属する収益である。不動産の利回りで特に異なるのは、種類による利回りである。貸事務所ビル、社交ビル、店舗、マンション、アパート、工場、倉庫、ゴルフ場、ホテル等の種類によって、不動産の利回りは異なっている。それは、それぞれの不動産が持つ特性(収益性、リスク等)を反映して形成されるためである。5億円の資本を貸ビル、ホテル、ゴルフ場に投下した場合、その得られる収益は同じでは無い。投下資本の5%の利益が、どの不動産からも等しく得られるという保証はないし、又、そうしたものでは無い。不動産の価格を求める収益還元法の中で、DCF法という手法がある。DCF法とはどういうものかについては、多くの解説書が出ているから、それらに任せる。ここでは、DCF法で使われる割引率、ターミナルレート(ある期間以降の還元利回り)に付いて、不動産鑑定の実務において、どういう数値が使われているか述べる。割引率、ターミナルレートにどういう数値が使われているか、余りオープンされない。別に隠して居るわけでは無いと思うが、何故か公にはオープンにされない。私の多くない不動産鑑定評価で、最近(2004年)1〜2年の鑑定評価で、実際に使用した割引率、ターミナルレートの幾つかをオープンにする。個人の不動産鑑定士の扱う鑑定の件数には限りがあるから、発表数値が種別の全部をあらわしている物でもなく、かつ、この数値が絶対というものでは無い。一人の不動産鑑定士が実際の不動産鑑定評価で、どの様な数値を使っているのかを知ることは、不動産鑑定或いは不動産の売買等不動産に係わる人々にとって、何らかの役に立つであろう。(経営10%とは経営配分利益10%ということである。6.5%貸ビル・マンション等利回り、還元利回りに関して、本『鑑定コラム』に次の記事があります。参考になると思います。トップページ田原都市鑑定の最新の鑑定コラムへはトップページへ前のページへ後のページへ鑑定コラム全目次へ。