本連載は、不動産投資における収益物件の具体的な選び方を見ていきます。今回は、投資判断を下すにあたって頼りになる「指標」について考えてみましょう。資産形成の手段として、「不動産投資」が注目を集めています。)などと比較して長期的に安定した収入を得やすい、ローリスクな投資という一面はあるでしょう。不動産なら何でもいいかというと、もちろんそんなことはありません。リスクが低いからといって誰でも成功できるかというと、それももちろん違います。それでは、不動産投資のリスクを極力抑えて、長期的かつ安定的に収入を得るためにはどうすればよいのでしょうか。今回は、正しい投資判断をするための指標について見ていきましょう。ポータルサイトなどに掲載されている利回りは、正確には「表面利回り」を指します。これは満室想定家賃を単純に物件価格で除算(割り算)した数値だというのは周知の通りです。投資判断をする際に第一に確認する指標として意味を持っています。日本国内の収益物件はこの表面利回りで表示されるケースが一般的です。保有期間中に年間を通じて満室を維持できるケースはありません。空室が発生し、滞納が発生する可能性もあるため、満室想定家賃を実際の運用時に期待するのは現実的ではありません。表面利回りに惑わされてしまうと、キャッシュフローが出ない物件を間違って購入しかねないのです。表面利回りを参考にしながらも、その物件の収益力をより具体的に想定するためにはどうすればいいのでしょうか。以降、投資の判断材料の導き方を説明します。活用したいNOIとFCRという指標まず年間を通じて常に満室ということはあまりないので、その分を考慮する必要があります。これを実効総収入と定義づけます。場合、投資判断をする際の空室率は、5〜10%で想定します。滞納損失も含めて同じパーセンテージでみていいでしょう。実効総収入から控除します。Income)は次の通りです。運営費このNOIが物件の本当の収益力を表しているのです。Return)と呼びます。総投資額(物件価格+購入諸経費)FCRは大雑把にいえば、「ネット利回り」ともいわれているのでご存知の方も多いのではないでしょうか。このNOIとFCRの指標を理解するだけで、投資判断に幅が出てきます。簡単なモデルケースを取り上げてみます。物件1、2ともに表面利回りは11.0%です。FCRはどうなるでしょうか。計算を簡略化するために購入諸経費は計算に入れないことにします。点検が必要な設備が多くついています。RC造物件は固都税が木造に比べて高いです。結果として、運営費は200万円程度となります。物件2は点検する設備は特段なく、強いて挙げても消火器程度です。日本の税制では土地の固定資産税はかなり減税され、かつ木造中古物件の建物に対する固都税も安価です。結果として、運営費は100万円程度となります。まとめると、次のようになります。物件価格1億円=9%このように、同じ表面利回りでも、ネット利回りであるFCRで比較すると違ってくるのがわかります。表面利回りは単純に求めやすいので、使いやすい指標ではあります。投資判断の際は空室率を考慮し、さらに運営費を確認することで、正しい投資判断ができるようになるのです。【注目記事】「儲かるなら自分がやれば?」と投資セミナーで質問すると...幻冬舎ゴールドオンラインの主催・共催・協賛セミナーをいち早くお届けする、LINE@アカウントを始めました!お友達登録はこちらからお願いします。三井不動産レジデンシャル株式会社を経て、収益不動産に特化した事業を展開する武蔵コーポレーション株式会社で収益不動産の売買仲介および賃貸管理業務についての実務経験を積む。平成25年に独立して大阪市内に大和財託株式会社を設立。収益不動産を通じて、購入から運用・売却まで一貫した資産形成をサポートしている。売却までを視野に入れた収支シミュレーションに定評がある。成功の法則』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。お気に入りお気に入りに登録しました。幻冬舎メディアコンサルティング東京五輪による地価上昇の影響もあり、注目を集めている不動産投資。家賃滞納70代独居老人を「強制執行」で追い出そうとしたが...メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。し、行動するための情報を厳選してお届けします。