素人さんの間違いだらけの不動産知識。ことを書かせていただきます。ことを書かせていただきます。なく・・・、当然ですが、各種分野ごとに許認可は揃っています。全部は、自社施工だけでは全部できないので、専門的分野は下請けさんを使っていますけどね〜。建設土木事業部では、2000坪〜3000坪の造成工事を3カ所、同時施工しています。今年の春頃から〜来年は・・・建設も始まります。昨年と今年で、30000m3の良質残土搬入と、2000m以上のU字側溝やL型擁壁が必要でしたので・・・・、こういう場合先に資金を出さなくてはいけないのですが、工事代を借りるということを知らなかったので・・・実は、今だから言えますが・・・、工事代金の入金があるまでの間、お金が出っぱなしになり資金繰りが大変でした!今年に入って少し楽になりましたが・・・・、昨年は、普段の宅地分譲事業に加えて、宮古島での物件購入と建設資金も必要だったので、支払いは出っ放し、入金は、まだまだ先という状況が続き・・・正直資金繰りが大変で・・・、黒字倒産するのではないかと思ったぐらい・・・資金が出る出る・・・ちょっとビビりました!愛知県での不動産事業については金融機関さんが資金を貸してくれますが、宮古島での事業は、どこの金融機関も、支店がないからエリア外という理由で、取引金融機関は、どこも融資をしてくれません。やっている宅地分譲の資金は融資を受けてやってるわけですが・・・、そこに、大型の建設土木工事が入ってきたので・・・、少しですが、金融機関から、会社設立以来初めて建設土木の運転資金というこのをお借りしました。会社の将来を考えると、こういうやり方は、クセになるといけないので・・・、施主様から入金があったら速攻で返済するようにしています。やって工事に必要な資金を借りるようになると、先延ばし癖がついて、そのうち小切手や手形を使うようになり、工事代金を先延ばしで払うようになって行くんだろうな〜と・・・ちょっと恐ろしくなりました。工事の関係の資金は借りてしまいましたが、小切手、手形を使わずになんとか凌ぐことができました。弊社の下請けさんへの支払いは、月末締めの翌月払いですので・・・、そういう意味では、仕事を受注しすぎまして・・・社内事情ですが、昨年は、統括管理部皆さんに迷惑をおかけしてしまいました。今年は、安心安全経営で行こうと思っています。本日のブログですが、建設土木の視察や現場チェックの話を書かせていただこうと思います。・・・正月明けの・・・現場チェック!工事について技術的なところは勿論のことですが・・・、一番気にするのは、近所の人たちや、通行人に迷惑をかけていないかです。子供達の通学路や子供の遊び場になるような場所の場合は、かなり念入りにチェックして、過剰なまでに養生をします。通常の養生を念入りにするだけでなく・・・、自分が子供だったら、この現場の前を通った時に、どういうイタズラをしたくなるかまで考えます!笑笑その他にも、通行人が、爺さん婆さんだった場合に、つまづかないか・・・、自転車が通った場合に、段差だけではなく、不安定な状態が起きないように、わだちができないかとか、シートがよれてハンドルを取られるようなことがないかなど、念入りにチェックします。あとは、雨が降った場合、強風が吹いた場合のことも考えて、しっかりと養生しておきます。それが終わると、図面と工程表を見ながら・・・現場の工事のチェックです。新設は、@月@日に・・・撤去の方は、予定通り@月@日に工事に入りますが・・、うちの工事が早いだけで、問題はありません。電力系の工事は、そんなに簡単に、日にちを変えてもらえないので・・・、そのままです。それを待ちながら、2班を別の現場に行かせてますので、別の現場の工事が進みますので、全体的に工期は短縮できてます。それは分かったけど・・。この道路になる部分に電柱があるのが、なんとなく気持ち悪いな〜・・・。他をチェックするわ・・・。あははは〜w』120m・・・、ずれる事なく・・・スパーンと通っていると気持ちいい・・・ズレてないのは当たり前のことなんですけど・・・、極稀に、下請けの下請けとかで手が悪いと、ほんの少しズレている時があるので、そこは私の拘りで・・・ぶっ壊してやり直してもらう。続いてU字側溝とブロック積み・・・これは、約114m・・・。所々、メジャーで道路幅を測って・・・チェック・・・元の杭の位置と逃げを確認して・・。『杭の逃げが、これだから・・・。えっと・・・、よし、この位置から通しを見てみよう。調整はもうしないの?』と聞いたら、下請けさんが、『はい!』と答えたので・・・。『歪んでいるからやり直せ!』と言ったら・・・中国製のフェンスで、フェンス自体が、どうとかこうとか・・・変な言い訳をしたので・・・、ぶちキレて・・・私が重機に乗って、フェンスを踏み潰したことがありましたが・・・。その時は、重機で踏み潰したのせいで、フェンスがグチャグチャになり、別のフェンスを購入してやり直したので、太陽光の工事の利益がなくなったのですが・・・w測量図や工事図面が直線なのに、施工が直線にならないのは、何があろうと許せないのです。建設・不動産ランキングそれくらい、私は、フェンスも、ブロックも、擁壁も・・・通しに拘ります。通しだけではなく・・・、それ以前の下地工事などもですし・・・、そもそも、下地やそれ以前の工事が悪いと、通しも悪くなります。住宅地の開発工事をやって道路や公園や貯留槽の工事をやるので・・・当然、行政の完了検査を受けるので・・・手の悪い下請けでは、こういった工事はできません。役所の検査は、手直しなしで一発合格したいですからね。建設工事に入るので、大きなトラックやクレーンを入れますので、土木工事が、しっかりしていないといけないのです。建設土木工事は素晴らしいと思ってもらいたいですからね〜。これまで、海抜0m地帯で湧き出る水と戦いながら、擁壁工事や水路工事をやってきましたし・・・、高低差がある山も、土の土圧と戦いながら造成工事をしてきました・・・、そうやって、多くの住宅街を造ってきました。宅地分譲の現場は、開発事業部や、建設土木事業部だけではなく、私も、しっかりとチェックをしてきましたし・・・、お客様から依頼を受けた建設土木の現場も、もちろん、こうやって私自身がチェックをしてきました。言っても・・・、当社の現場監督や、施工管理から言わせれば・・・、社長がチェックしなくても、俺たちが、それ以上にチェックしてるわ〜!ということなんでしょうけど・・・(笑)まあ、でも、このチェックは、続けていこうと思っています。工事全体を見ていますし、実際は、ほかのチェックポイントも沢山あるのですけど・・・、でも、まあ・・・・。建設土木事業部の近況を書かせていただきました。・・・ここで、終わろうと思ったのですが・・・、YouTubeを半年以上ぶりに更新したので・・・もしよろしけば、見てやってください。チャンネル登録よろしくお願いしますw前々回の動画は15万回・・・、前回の動画は、30万以上の再生回数となりましたが・・・今回は、どれくらい行くのか楽しみです。丈夫なのは当たり前に美しく仕上げていますwそれでは、本日は、このへんで失礼いたします。ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたしますもしよろしければ・・・、インスタグラムと、ツイッターでフォローしていただけると嬉しいです。土木工事2020年01月08日2381)困り事だけ電話してくる人!不動産屋の年明けは、皆さんが思っているよりも、意外と忙しいです・・・。年始の挨拶まわりをしながら、普段の業務をこなして・・・、年末は忙しいので、年明けに!・・・と来年回しにした仕事に追われる!そんな中で、理不尽な事があったり不愉快な思いをすると・・・、普段、言わないような事を言ってしまったり、言わなくてもいい言葉を発してしまったり・・・私も、五十面下げて、まだまだ人間ができていないというか、未熟だな〜と・・・・今日は、そんなエピソードを書きたいと思います。買った位置から10万円以上値上がりしたので・・・良いタイミングだったと思います。様子を見て、買いますのか、一旦利確するのかを決めたいと思います。ドルも、今朝から、円高の方向107円代ですが・・・、思っていたよりも動きが早いので、一旦、108円代半ば〜後半あたりまでは戻すでしょうね〜。売りを利確して・・・買いを入れずに様子を見ます。今年の予想なので・・・上げ下げしながら、円高は、まだまだ、これから進んでいくんだと思いますwビットコインを、なぜ、あそこで仕掛けたのか・・・理由を語らせていただくと・・・。いろんなポイントなどと仮想通貨の紐付けが進ん行くいうことと、まあ、イランとアメリカの問題がヤバい報告に行きそうなので・・・、最近は、有事の時の金買いもですが、有事の際の仮想通貨という流れも少しずつ大きくなりつつあるように思います。皆さんの周りに、困ったときだけ連絡してくる人っていませんか???私の周りは、たまに、そういう人がいるので・・・今回は、そんな話を書こうと思うのですが・・・。私の周りと言っても、友人、知人関係は、少ないのですが・・・・、お客様や、不動産コンサルをさせていただいてるクライアント様には、たまに、そういう人がいらっしゃると言った方がいいのかもしれません。昨年末の話なんですが・・・。私の昔からのお客様Aさんから・・・商談中で、電話に出られない状況の中・・・・1時間半の間に4回も電話をしてきて・・・・。?』という言葉もなく・・・、『何回も電話したんですよ〜・・・電話ぐらい出てくださいよ〜!』と少し機嫌が悪い感じで・・・。『緊急ではないけど、不動産にことで相談に乗って欲しいのでお電話をしました。商談中であれば、後でも構いませんよ〜。『夕方6時までなら、大丈夫です。』ということで電話を切ったのだが・・・、夕方6時まで3時間以上あったわけで・・・、何で4回も電話をしてきて、しかも、不機嫌なのか疑問でした。その後、商談が終わってから電話をさせていただいたところ・・・。できずに困っているということと・・・・、解約をしたいけど、不動産業者が、2度も契約の延長をしているが、未だに、農振除外もできておらず、農地転用ができないとのことで・・・、3月には、その土地に資材を置きたいのでなんとかしてほしいということだった。できていないといけないので・・・その話は、変だと伝えた。『1月契約だったら、どう考えても変・・・、早ければ6月に・・・、遅くても10月には・・・。不動産屋は、できると言っていたから契約をしたんだけど・・・。今も、通常ならできるけど、某市の市役所の農業委員会が頭が悪すぎて、農地転用どころか、農振除外が、遅れているらしく・・、契約を延長しているのだが、3月に材料が入ってくるので、3月に間に合わないと困るんだけどな〜。農振がクリアできていないのであれば、100000%無理です。3月に資材を置くのであれば、すでに資材置き場として使える別の土地を買うか借りるかしないと無理です。『場所は、某市@町字@@です。申請関係は、不動産屋と、不動産屋が連れてきた行政書士に任せてあるから分からないです。今の不動産屋がボケで何ともならないから、近藤社長が行政側と話をしてもらえないですか。他社様のやってる仕事に私が口を出す形になるので、そればできないです。そもそも、今、農振除外って、相当難しいので・・・それ相応の理由が必要なんですけど・・・、その不動産屋と行政書士は、何を根拠にできると言っているんでしょうね〜。なくても、できると言ってたし・・・、逆に、千代田不動産に相談をすると話を壊されるかもしれないから、内緒にしてくれと言われまして・・・、それで、内緒で契約をしちゃったんですよ。邪魔なんかしませんけど・・・。うちの場合は、できる見込みがないものは、そもそも契約をしませんし・・・、農振除外は繊細なので、慣れた行政書士を使わないと難しいんですよ。農業委員会だけではなく、地元にも、きちんと挨拶をして筋を通しておかないといけないし・・・、印鑑をいただく順番がある地域もあるし・・・。私も、今の不動産屋では、できんと思います。やりたくないというか、私はやりません・・・・。農振除外、農転ができるできないかは、100%とは言えませんが、できる自信はあります。それで、その太陽光業者が倒産したとかで・・・、うちが、保守メンテ、修理をやったでしょ。それから、昔・・・、他の不動産屋から買った土地の測量で、隣地の印鑑がいただけなかったときも、私に頼んできたので、私が立会い印鑑をいただいてきたじゃないですか。その後、礼の一言もなかったですし・・・。・・そんなこともありましたね〜。ありがとうございました。千代田さんにも依頼をしてあったけど、他所の不動産屋が持ってきた土地の方が良かったので買っただけですけど・・・・。『それなら、測量立会いの印鑑は、その不動産屋がやる仕事だし・・・、太陽光の話にしても、言い方は失礼ですが、困っていると思ったから見るに見かねて引き受けたわけだし・・・、今回の件も、契約をした不動産屋がやるべきことでしょう。家電を激安の量販店で買って、近所の電気屋に、毎回、無料で取り付けと、修理を頼むみたいなことなので・・・、それをやっても・・・、その後のお礼の一言もないわけだし・・・、さすがに、今回は、引き受けられません。『そういうことですか〜・・・。電気屋の例えは分かりやすかったです。農振除外と農地転用をお助けいただいたら、些少ですが報酬をお支払いさせていただきますし・・・、お礼にも伺いますので、今回、何とかしてください。私は、結構、不動産を買ったり売ったりしていますので、今後も、良いお付き合いをお願いします。