価格ってCREALで公表されてるけど、よくわからないんだよね~。やって求めてるの?超簡単にわかるように解説するよ!こんにちわ、不動産鑑定士のトッティです。今回は、僕たち不動産鑑定士が不動産を評価するときに考えている、”金融市場”と”投資用不動産価格”の関係について記事にしてみました。結論を先にお伝えすると、金融市場と不動産価格は、間に「利回り」をかませることで、すべてがつながりますよ。利回りという式で求められます。いわゆる収益還元法(直接還元法)ですね。利回りはキャップレートともいいます。「不動産の生み出すCF」って賃料とかだよね。「利回り」はどうやって求めてるの?投資用不動産の利回りを求める方法には、金融資産の利回りに不動産特有のリスクを積み上げていく方法があります。他にもいろいろな方法はありますが、今回は簡略化のため省略しますね。説明しよう!国債金利:長期国債の金利のこと。リスクプレミアム:不動産特有のリスクのこと。期待成長率:賃料の変動率のこと。賃料上昇ならマイナス、賃料下落ならプラスになる。利回りを求める式のうち、今回は「国債金利」に注目してみます。国債は安全資産、いわゆる”リスクフリーレート”ですね。今は金融緩和で国債金利がゼロに近いですが、金利が低いってことは、裏をかえせば今後、金利が上昇するリスクがある、とも言えます。期待成長率という式に当てはめて考えると、右辺の国債金利が上昇すると、左辺の利回りが上昇します。利回りという式であらわされるので、利回り(分母)が上昇すれば、不動産の価格は下落します。これが金利と不動産価格との関係です。金利が上昇すれば不動産価格は下落します。国債金利が不動産価格に影響するということは、日銀の今の金融緩和の出口戦略には注目しておいた方がいいですね。日銀は、超低金利を2020年春までは継続する、と発表しました。日銀の量的緩和が、少なくとも2020年春まで継続するということは、当面は不動産価格は安定する可能性が高い、ということができます。その2:国債大量発行のリスクまた、日本は国債は発行しすぎなので、国債を持っていることが不安になると、国債を買う人がいなくなるので、国債を買ってもらうために、国債金利が上昇します。金利上昇リスク国債金利は、日銀の「金融緩和の出口」と「国債大量発行」という2つの意味で、今後上昇するリスクがあります。裏を返せば、不動産価格の下落リスクがあるってことですね。簡単ですが、これが「投資用不動産の価格」と「金融市場」との関係です。fundingなどの不動産投資型クラウドファンディングの投資物件、ソーシャルレンディングの担保物件でも同じような考え方で不動産価格を求めているはずです。ソシャレンは、OwnersBookのように、ちゃんと不動産がわかっている業者ならば...という前提条件が付きますが....国債大量発行はリスクですが、金融緩和が持続するようなので、当面は不特法クラウドファンディング、不動産専門のOwnersBookは大丈夫かな、と個人的に思ってます。funding、OwnersBookに少額から試してみてください。全て貸付先・不動産が見える業者でデフォルトは発生していません。fundingで空き家に投資できるの?オレ不動産はよくわか...2019-08-20【不動産鑑定士が解説】CREAL(クリアル)の評判・メリット・デメリットまとめ最近CREALってよく聞くけど.....いったい何?オレ不動産はよく...2019-07-14【納得】不動産クラウドファンディングの利回りはこれだけ知ってればOK!利回りってめちゃくちゃ難しい。funding(ファンタスファンディング)のクリック祭り!こんにちわ、トッティです。funding新規案件のおすすめは?こんにちわ、トッティです。はてなブログPro2018年にサラリーマンを卒業した42歳2児の父です。日本で唯一の不動産鑑定士のクラウドファンディング投資ブログ。クラウドファンディングやリートなど証券化対象不動産の評価が得意です。このブログでは、クラウドファンディングや不動産に関する情報を分かりやすくお届けしてます。月別アーカイブスターをつけました引用をストックしましたストック一覧を見る閉じる引用するにはまずログインしてくださいログイン閉じる引用をストックできませんでした。再度お試しください閉じる限定公開記事のため引用できません。