今のマンション、今なら高く売れるだろうからな〜。古くなってきたので、買い換えて住み変えようかと思いまして・・・。今のところは、3SLDKで85m2・・・、検討しているところは、2SLDKで90平米以上あるんです。子供も大きくなったし・・・夫婦で、ゆったりと暮らそうかと思って・・・今買っておけば老後も安心だし・・・。戸建てを買っておけ・・・戸建て・・・。『戸建だとセキュリティーが・・・。庭とかいらないですし・・・。マンションの方が楽だと思いますけど・・・・。戸建という感覚はないです。それなら、老後安心度が増すよ。あれだったら、絶対的にタワーマンションよりもいいですね〜。私は、将来のタワマンライフは、今と異なり・・・ひどい状況になっていくのではないかという私の予想を話をし始めた。建設・不動産ランキング(一日一回、ブログランキングの投票クリックをお願いします。タワマンよりも、戸建ての方がいいということではなく・・・タワマンライフの崩壊って・・・。楽しいタワマン生活だとしよう。そこは、買う時に確認しました。修繕積立金の計画書みたいなものもあり、嫁と、これなら安心だと話しましたけど・・・。今回のマンションを今の相場で売ったら、タダで住んだみたいなものです。マンションを買う時に確認したら、都会は、人が集まるから利便性の良いところを買えば大丈夫!と言ってましたけど・・・・。『まあ、何年後を見据えて言ってるのか知らんけど・・・。その頃には人口減少で、いくら都会に人が集まると言っても、古くなったタワマンは人気がなくなり価格が下がっている。確かに、新しいタワマンは沢山できるでしょうね〜。『購入後30年・・・。この頃になると、そのタワマンの住民の半数以上は、高齢化した老人・・・・。大規模修繕の費用は足りないので更に積立金は上がり、管理費や積立金の滞納をする人も増えて、空室で売りに出ている部屋が3割・・・、マンションは古くなり、かつての豪華なタワマン感は全くなく・・・古くて汚いタワマンになり、価格を下げても下げても買い手がつかない・・・。マンションから富裕層は完全に逃げて、外国人労働者や、ブルーカラーの日本人が増えてきて、サラリーマン時代に無理をして買った人たちが僅かに残り超少ない年金で生活をする。環境は悪化し、管理費や積立金の滞納も増える。築30年以上のマンションですもんね〜。お金に余裕があれば買い換えてるでしょうね。『マンション購入から40年・・・。売買価格も賃料も無茶苦茶下がり、住む人の層は・・・・。論破されるの分かってるのでいいです。良い場所に家を買っておけば、何らか活用でできる。『不動産は、不動の産物ですか・・・なるほど・・・。『近藤社長のタワマンライフ崩壊の話を聞いていると、そうなるでしょうね。』ということで・・・・、この後は、Aくんが何杯飲んでも、私は見てない!一滴も飲んでない!と言い張り続け・・・・、Aくんは、飲んでいるところを私に見せようとするのだが、私が見ないように逃げるので・・・・、結局、この日は、Aくんを潰して飲み会は御開きとなった!不動産を購入する上で大事なことは、10年、20年、30年のライフプランと・・・・出口なんですよね〜。我々プロは、不動産を買うときには、必ず、出口を考えて買っています。弊社の私が担当をするお客様や、私のコンサルの方のクライアント様には、必ず出口戦略を考えていただき購入をするようにしています。素人さんも、出口という言葉を簡単に使いますが、本当に出口が見えている人は割と少ないです。それは、普通に買って、普通に売却をすることを考えるので、出口が見えにくいのであって・・・、我々は、安く買うか、付加価値をつけることができる物件を買うので・・・不動産業者は、土地の変動があっても生き残ることができる可能性が高いのです。我々は、朝から晩まで年がら年中、不動産を扱っているわけで・・・、素人の皆さんが、そのノウハウをマスターするには、不動産屋にならない限り難しいと思います。これは不動産だけではなく、どんな仕事も、職業として、しっかりやらないと・・・セミプロにはなれてもプロにはなれません。素人さんが不動産を購入するときに重要なことは、その不動産と、自分たちの状況、社会情勢の、10年後、20年後、30年後、それ以降のことを考えるようにするとで・・・、シミュレーションすることで、素人なりに作戦が思いつくでしょうし、出口が見えてくるんじゃないかと思います。タワマンについては、買うべきではないと思いますし・・・持っている人は、早めに売却をされた方がいいように思いますが、まあ、人の価値観はお金だけじゃないので・・・・、そこも考えるとするなら、個人の主観ですので私は、なんとも言えないですし・・・、あくまでも、今回のブログの内容は私の予想であって未来は誰にも分かりませんので・・・、ご自身でよくお考えになり、ご判断ください。そんなわけで・・・本日は、タワマンライフの崩壊(タワーマンション)というテーマで書かせていただきました。ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたしますもしよろしければ・・・、インスタグラムと、ツイッターでフォローしていただけると嬉しいです。タワマン2020年01月17日2385)外国人と不動産(賃貸、売買)皆さん、外国人が日本に住むのは嫌ですか???我々日本人は・・・、外国人が嫌という人の方が多いのではないでしょうか。嫌というよりは、日本人は、悪意がないのに、不注意、無思慮に悪気なく差別を行っていますよね〜。病院の待合室や、電車の中で、誰かが隣に座ったとして・・・、日本人だったら、そのまま座っているか、10センチほどズレるぐらいなのに、外国人が隣に座ると、自分が座っている席を大きく横にズレたり、カバンを反対側に置いたり、妙に過剰に反応する人とかいますけど・・・、これって、悪気のない偏見と差別だと思うんですよね。それから、外国人というだけで、入居を断るというのも、ある意味、偏見と差別なのではないかと思います。確かに、不良外人や、マナーの悪い外人もいますし、言葉の壁や習慣や常識も違うので、日本人と同じようにいかないかもしれませんが、これだけ国際化して来ているし、オリンピックも近いし・・・外国人というだけで毛嫌いするのもどうかと思います。私も、自分や、自分の子供が海外に住もうとして、外国人だからと差別されたり毛嫌いされたら嫌ですし・・・。昔よりは、少しずつだけど・・・外国人差別もなくなって来ているのかもしれませんが・・・。不動産も、外国人が所有していたり、外国人が所有者になり賃貸していたりしているところって増えて来ましたよね〜。最近は、分譲住宅やタワマンにも外国人が住んでいたり、外国人研修生の寮になっているような戸建てやマンションも増えて来ましたし・・・、徐々に受け入れてていってるのかな〜?実際の話、今後の流れを考えると、外国人が日本に住むことを嫌がるのではなく、どうしたら、お互いに気持ちよく住めるかを考えていくべきでしょうね。今回の話は・・・、人権無視の酷いマンションの管理組合の理事長(おばちゃん)の話・・・・。この令和、東京オリンピック&パラリンピックの年に・・・、『外国人はダメ!』を連発・・・wさて、その内容を書かせていただくことにしましょう。弊社の社員が、不動産の取引をする際に、管理組合に詳細をお聞きしたわけですが・・・、うちの社員では、理事長の話を一方的に聞くばかりで言い返さずに言いなりになっていたので、私が話すことになったわけですが・・・。いうようなことを平気で言うのです。今時、こういう差別的な言い方をするのは、ありえないんですけど・・・何せ、オバタリアンだから仕方がないのか???詳細の詳細を解説しますが。方は、外国人はダメです!と言って断って来たらしいのですが・・・・実際には、何人か外国人が住んでいるらしく、このマンションを担当している弊社の社員は、線引きができなくて困っている感じだったので・・・、私が、管理組合と話をしました。そんなわけで・・・管理組合の理事長のオバチャンと私が電話で話をしたわけですが・・・。このオバチャンは、長年このマンションに住み着いているボスのような存在らしく、マンションの管理組合の理事長は毎年交代するらしいのですが、何故か実務は、このオバチャンが中心になって運営されているようなのです。私は、社員から引き継ぎを受けた新しい担当ということで、自分の名前を名乗り・・・丁重にご挨拶をさせていただき話し始めました。前の担当の人にも言いましたけど、外国人は使用禁止しているます。各ご家庭の諸事情により、若干の外国人が住んでいまして・・・、アメリカ、イギリス・・・あとは、オーストラリアの人も昨年から・・・・。基本的に、知らない外人が住まわれるというのは困ります。ほら〜、今、中国人とかベトナム人の人多いでしょ〜・・・あと、フィリピンとかブラジルも昔から多いじゃない・・・ああいうのは、住民が嫌うので・・・私も、正直、嫌ですし・・・。最近は、日本で住むための教育とかを受けてから来るので、問題は減っていますが・・・、ないとは断言できませんからね〜。今回、@@@号室を買われるお客様は、法人で購入して会社の寮としてベトナム人を3人入居させたいということなんですけど・・・、今の感じだと、難しそうですね〜。『ベトナムでしょ〜・・。ベトナム人は、禁止しているんですよ。今、住んでいる外国人は別ですけど・・・・。ダメと良いの明確な線引きが全く分からんです。誰だって、外人とは同じマンションに住みたくないでしょう。それを、あからさまに言えないのも日本人なんでしょうけど・・・うちは、禁止してます。そんな時代じゃないんですけどね〜。これは、難しい問題ですよね〜。『線引きですか・・・。住民の皆さん次第なんだけど・・・エレベーターで同じになったり、エントランスで一緒になったり・・。うちは、若い奥さんや子供も多いから皆さん嫌がると思います。それに、管理組合は、その手の話は私が一任されているので、私が、はっきりお断りさせていただきます。これから新しく入って来る人はダメということです。私としては、購入希望の法人様に、なぜ外国人はダメなのか、説明をしなくてはいけませんので・・・。要するに、管理組合として、中国人、ベトナム人は、住まわせない!ということですよね。そこは、議題に上がってるのですが、まだ明確には決定していません。最悪、こっちは、先に所有権を移転してしまえばいいわけで、それを侵害する権利は組合さんにはないですし、規約にもないので問題ないですけど・・・、まあ、後からゴタゴタしたくないので、こうやって先に話しているんですが・・・。『ちょっと・・・違う、違う、違います。中国人の問題があってからで、今は、外国人をどうするか決めている最中だから、ダメということです。ベトナム人はダメです。ダメなものはダメなんです・・・。建設・不動産ランキング(一日一回、ブログランキングの投票クリックをお願いします。何が脅迫なのか分かりませんけど・・・。組合で決めて、それを示してください。管理組合を通してから売買をしてください。『脅迫なんかしてないですよ。所有権移転してから勝負して決着つけましょうか?って言ってるだけです。管理組合の了解がないと登記ができないというわけではないですよ。それに、もしもマンションを買って変な外人が入居してきたら、住民団結して追い出します。管理組合の承諾なしに変な人に売ってしまうというような脅迫はやめてください。私は、明確に、線引きをして示してください。外国人は、入れたくないの。『日本人ですけど・・・、イマイチ分かりません。『差別と言われても構いませんけど、とにかく外国人は禁止しているんです。『まあ、日本人の性質上、そういった気持ちは理解できますけど・・・、日本に来て、真面目に一生懸命働こうとか、仕事を覚えようとしている人に対して、外国人という理由で毛嫌いするのも、どうなんでしょうね〜。『それは、そうかもしれませんけど・・・。・・・、入居されるに当たって、ルールガチガチの念書を差し出してもらって、OKするとか・・・。そんな約束したって守ってもらえないかもしれないじゃないですか。守らないだろうし・・・。私は、難しいことは分からないけど、とにかく、こういったお話は全て断らせていただいてます。『それは、わかりましたけど・・・。今日、あなたと、こうやって話した内容を買主さんにお伝えしても、ご納得いただけるか、自信がありません。私は、不動産屋としてではなく、個人的に考えても、外国人というだけで、そうやってレッテルを貼られるのは、可哀想だし、理不尽だな〜と思うのです。『私は、法律とか分からないから、何が正しいのか、どうしたらいいのか分かりませんし、そんな難しいことはできません。『だから〜・・・、う〜ん・・。その約束を破ったら、どうするこうするって罰則も入れておくって事です。それは、他の住民も同じように念書を入れさせてくださいね。すれば、今よりも、マンションの規律守られ、環境も良くなるんじゃないですか?・・・って事です。う〜〜〜〜ん、書いてくれるかな〜・・・・。書かない人もいるんじゃないかな〜・・・。それを、今の住民も、これから住む人も、きっちり守って、みんな気持ちよく生活をするんです。『皆さん、どう言いますかね〜・・・。『私は、賛成してもらえると思いますし、新しいルールを遵守するって、ことになると思いますけど・・・・。話の持ってき方次第じゃないかと思いますが・・・・。近藤さん、でしたっけ・・・。役員を集めて早急に話し合います。こちらで、話し合って、結果をご連絡させていただきます。『はい、もちろんです。話し合いの際に、以前の中国人が問題になった際の内容や、今後問題になるかもしれないことを箇条書きでいいのでいただけるとありがたいです。オリンピックも近いですし、今後、観光客や労働者も入ってくると思いますので・・・、今回、きっちり対策しておくことは、とても良いことだと思います。』そんなわけで・・・外国人の入居について、マンションの管理組合で、話し合っていただくことになりましたが・・・・。前の東京五輪の話をされて・・・今回の東京五輪の話をされて・・・、なんだかんだ1時間近く話し込んでしまいました。このマンションは、買主さんの会社の寮にできるようになると思いますが・・・確率的には、8:2ぐらいの確率で行けると踏んでいます。今回、私の立場は、このマンションに外国人3名が住めるようにすることにあるわけで・・・、営業なんてものは、断られてからが本当の勝負なわけですから、頑張って交渉したのですが・・・実際の話・・・、この問題って難しいですよね〜。賃貸の場合、大家は、入居者を選ぶことができますが・・・、マンションの共用部分使用について他の所有者、もしくは入居者は、余程のことがない限り、出て行けとか、住むなとか、使うな!とは言えないと思うんですよね〜。管理組合でルールを決めることはできますが、それを守らない人がいた場合・・・、立退きをさせることも難しいと思います。裁判所も、余程の迷惑行為がない限り・・・、外国人という理由だけで、強制執行はできないと思います。・・・、今は、買主さんに、他の住人の迷惑にならないように・・・、きっちり、しっかり約束をさせて取引をするしかないですね〜。マンションの管理組合から、箇条書きが来たら・・・うちの顧問弁護士と相談しながら、約定書や同意書を作成しようと持っています。わが国の外国人差別って、悪意がないのに、不注意、無思慮に悪気なく差別を行っていることが多いんですよね〜。伝統と関わりが深いかもしれない。これを書き始めると長くなるので今回はやめておくが、とにかく外国人差別はひどい・・・特に高齢者!そして、それを見て見ぬふりをする人たちも多い。日本では、正々堂々と差別している高齢者が多いのと、そこで公然と差別を受けた被害者は、ほとんどの場合、周りの人たちにも助けてもらえないし、そもそも行政機関や裁判所に救済を求めても、なかなか救済を受けることができない。住宅差別に対する法制度を強化することにより企業などが極めて無思慮に差別を行わないような法律を確立していくことが必要だと思いますが、皆さんは、どう思われますか?まあ、それにしても、日本人は、外国人が嫌いという人が多いですよね〜・・・。ペリーや、ザビエルは、さぞかし大変だったんだろうな〜wそんなわけで・・・本日は、外国人と不動産(賃貸、売買)というテーマで書かせていただきました。ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたしますもしよろしければ・・・、インスタグラムと、ツイッターでフォローしていただけると嬉しいです。今後の太陽光発電投資!(中古市場の値上がり)これまで、表面利回り10%以上が当たり前だった産業用の太陽光発電投資(野立て太陽光発電)ですが・・・めちゃくちゃ美味しい投資案件でしたよね〜w3000万円の投資で年間330〜350万円・・・20年で6600万円〜7000万円・・・FITが始まった頃は、こんな感じだったように記憶しております。それが、年々売電収入も下がり、同時にパネルやパワコンの価格も下がってきて・・・最近は、1500万円ぐらいの投資で、過積載にして、年間150万円ギリギリあるかないか微妙なところ・・・。売電収入も下がり、機材も下がり、パネルを過積載にして・・・なんとか10%前後を維持しているわけですが・・・。それでも、表面利回り10%前後は出るので、収益物件として考えると美味しいですよね(弊社が販売した太陽光発電所を空撮※一部他社の物件有り)でも・・・。その言葉を発する事自体、時代についていけていないと言うかオワコンな感覚だと思います。確かにFIT(再生可能エネルギー固定買取制度)の終了と言う観点からは、もう終わったと思われても仕方がないのかもしれません。厳密には、大型の太陽光や風力の事業用が終わると言う感じで、太陽光発電自体が終わるといったわけではありません。ここからが重要なところなんですが・・・。FIT廃止&改正により、新規の投資が成り立たないとしても・・・既に認定を取得してある手付かずの案件や、既に稼働してる中古発電所が沢山あるわけです。最近は、キロ27円以上の物件は市場から減ってしまい、あまりお見かけしませんが、まだ21円、24円は、ちょくちょく見ますし、それ以下のものは、かなり情報があります。それと、既に償却を済ませてしまった中古の太陽光発電所とかも売りに出ています。この価格が・・・昨年秋頃よりも今年の価格が上がってきているのです。昨年まで利回り10%以上、9%以上で探していた人たちが、もう少し下の利回りのものを買い始めのです。太陽光業者も強気に売っているということなのでしょうが・・・・。考えてみれば、野立て太陽光は、今後、新規の認定が取れないですし・・・、銀行金利が安い中で、確実に契約満期終了まで売電収入があるわけですので、高くなっていくのは当たり前なのかもしれませんね。表面利回り10%以上が当たり前だった産業用の太陽光発電投資(野立て太陽光発電)ですが・・・、今は、ここ1〜2年の間に認定を取得し仕込みをしてある物件が、9%、8%・・・と下げてでも売れていくという事なので・・・当社も、自社張りをするために取得してあったものが数十カ所あるので・・・自社張りをしないと決定した物件や、認定価格ダウン時期が迫ってきた物件は、徐々に売りに出していこうと思っています。読者の皆さんの中に、認定IDを持っている人は、売りに出してもいいと思いますし・・・、今、購入できるのであれば買っておくと、もしかしたら上がるかもしれませんね。認定だけ持っていても、一定の期間を過ぎると、その権利はなくなってしまうので、そこは気をつけてくださいね。終わったわけではなく、しばらくは、今後、ID売りや、中古売りの市場が賑わいそうな感じです。本当に市場に物がなくなってくるまでは値上がりしていく可能性が高いです。四日市の現場に行ってきました。弊社が、販売した低圧の太陽光発電所が大量にある地域です。今回、弊社の自社所有用の高圧の太陽光発電所が完成したので、視察に行ってきました。これまで、弊社所有の太陽光発電所は、全て、低圧なので、300坪前後の土地に、50Kw〜100Kw分のパネルを張ってあるわけですが・・・・、今回は、メガまでではないですが・・・、低圧と比べると、めちゃくちゃデカい高圧の太陽光発電所で、低圧にはないキュービクルという高圧設備が必要になります。皆さん、キュービクルというと一般的な言葉ではないので説明させていただきますが・・・、髪の毛のキューティクルと間違えそうなので・・・、キュービクルとキューティクルは、全然物が違います・・・すみません・・・おやじギャク的に、このネタ使いたいので・・・・w話は、視察の話戻りますが・・・。奥にあり道が狭いので、手前の駐車場に車を止めて歩いて行きました。歩いて行く道中で熊が出ると危険なので・・・・(冗談w)歩いて行くよりも先に・・・ドローンを飛ばして、スマホの画面で現地を確認しながら・・・トボトボ歩いて行ったのですが・・・。ドローンの方が、早く現場に到着するわけですので・・・・。ドローンから撮影した、高圧の太陽光発電所の画像が・・・・ドローンが飛べる最高の高さで真上からでは、全体が治らないので、少し離れて斜めにして撮影しました。曇りでも発電する国産メーカーの単結晶パネルにしたので、他のパネルと比べると、どす黒い感じがしますが・・・、こう見えて、めちゃ発電します。見積もりを見た際に、パネルは大量に買い込んだからなのか、単結晶の割に意外と安いな〜というイメージでしたが、逆に、キュービクルは、た・た・高・高いな〜!と思ったのですが・・・設置してあるキュービクルの前で写真を取ったら・・・、まあ、今回、当社初の高圧の太陽光発電所が完成して良かったな〜と思いましたけどねwそんなわけで・・・野立ての太陽光発電は、まだまだ大丈夫・・・あと2年ぐらいは、太陽光発電の認定付きの土地の売買や、中古の太陽光発電所の売買が盛んに行われると思いますし、この先、相場が、もう少し上がるのではないかと予想しています。(弊社が販売した太陽光発電所を空撮※一部他社の物件有り)この太陽光発電所団地も、現在、8割ほど太陽光パネルで埋まりましたが、残りの2割になりました。この近隣の同業他社様も、写真には写ってませんが、この付近で、まだ未完成のところがあるようですし、他県でやっている仲の良い同業者さんも、四国、九州方面に大量に保有しているようです。多いので・・・、この現場も含めて、ぼちぼち売っていこうと考えています。・・・弊社の太陽光部門は・・・、野立て太陽光の在庫がなくなり次第・・・販売を工場や戸建てに特化して、あとはメンテの方に行こうと考えてます。ランキング太陽光発電事業の未来について・・・!これから先は、太陽光パネルで発電した電気を、売るのではなく、自分で使うという時代がきます。実は、もうすでに、そういう時代に移り変わりつつあり・・・・弊社が取り扱っている、大型の蓄電池は、かなり売れ行きが良いです。今後の売電は、キロあたり7〜9円ぐらいなんですけど・・・、我々は電気を15円〜26円ぐらいで買っています。キロあたり売るのと買うのに、これだけの差があると、自分で発電して蓄電池に貯めて使った方が良いのです。お金の問題もありますけど・・・蓄電池をつけておけば、災害時にも電気が使えます。家庭用の太陽光発電と、一部の産業用の太陽光発電は、売電から蓄電の時代になってきました。家が停電になったり、会社が停電になった時に、電気が使えるというのは本当に助かります。逆に、電気が使えないと・・・、冷蔵庫の中のものはグチャグチャになるし、エアコンは使えないし、そもそも明かりがないと夜は真っ暗です。最近、高性能の蓄電池が安くなったということもあり、又、家庭用の売電契約が終了するという人たちもいて、蓄電池が恐ろしいほど売れています。当社でも、以前は、蓄電池をメーカーに注文してから1週間以内に納品されていたのですが、最近は、3週間〜1ヶ月ぐらいかかるようになってきました。昨年末、メーカーによっては、入荷時期が未定なんて時期もあったりして・・・。2020年は、蓄電池が普及する年になるように思います。私も、今年は、自宅と、宮古島の家に蓄電池をつけます。本当は、昨年末に自宅だけは取り付けをしようと思ったのですが・・・!年内に取り付けたいお客様が大勢いらっしゃって、社長の家は後回し・・・!みたいな感じで・・・、じゃあ、年明け!と約束をしていたのですが・・・、年明け早々に弊社の太陽光事業部から、『すみません。他のお客様の方を調整するだけでも大変なんですよ!』と言ってきたので・・・。『じゃあ、その時一緒にやりましょう。宮古島と愛知と同時に工事するってことは工事の手が違うってことだろ。