き夫婦の世帯年収ごとにナマの相談事例を豊富に公開!週刊ダイヤモンド社ザイオンライン他多数メディアで執筆の傍らライフワークとしてサイトを運営しています。固まってなければ受けられない注文住宅で土地の代金や中間金のお金を払うために銀行から受ける融資を「つなぎ融資」と言います。先行して必要となるこれらの代金は住宅ローンで借りることが出来ません。そのお金が必要となる時点で「住宅」が存在しないからです。これから建てるんですから当然ですよね。「つなぎ融資」は住宅ローンではなく、原則として無担保で銀行が貸す融資です。銀行がこのつなぎ融資をするのには、一定の条件があります。確実に住宅が建設されるであろうという確証です。幾らで建てるのか=不動産の担保価値これらが確定していることを要求するのです。以上、参考になれば幸いです。土地と建築家は決まっていますが、設計はこれからのため、工務店とは契約していません。(土地はこれから契約します)工務店は設計が出来たあとにいくつか見積をとりたいと思っております。ろうきんの無担保ローンなどで、土地を購入した後に、フラット35で借りなおすしか方法が無いのではと思っているのですが、他に良い方法があるのではと、自信が持てません。他にも借り方があるのでしょうか?回答:設計と工務店が未定で土地だけ購入するのは相当のリスクを覚悟しましょう気に入った土地を先に見つけて、そこにハウスメーカーではなく建築家に設計を依頼して家を建てる。その資金を住宅ローンで払おうとする場合には、どうしてもつなぎ融資が必要になると思います。冒頭で述べたように、つなぎ融資には、原則として工務店との建物請負契約書が必要になります。結局建築家設計の家を建てるのにつなぎ融資を使えないということになってしまいますよね。自己資金で土地を買える人か、既に土地を持っている人でなければ無理なのか?そんなことはありません。建築事務所の図面と概算の見積であっても、先行で土地代金を融資してくれる金融機関もあります。金利がその分高くなってしまいますよね。それが言われている「ろうきん」の無担保ローンです。無担保ローンは金利が高いです。いうとそれだけリスクが高いからなんですよ。マイホームを建築するために土地を購入されたのですから、家を建てるに決まってるでしょ!と思われると思います。客観的には家が建たない可能性が相当あるんですよね。私は、この建築家の方を存じ上げませんし、どんな仕様で家を建てようと考えているのかもお聞きしていません。信用していない、という面もあるのでしょう。銀行の融資担当という立場もまた、私と同じなんです。具体的にどのように建つのか、それが幾らなのか?決まってなければ、それは絵空事とたいして変わらないという見方なんです。建築費が大幅にオーバーするリスク設計が決まっていないということは、その土地に建つ予定の建物が予定の1650万円で建築できる保証は有りません。建築家がそのような設計図を書いてくれるとは限らないです。建築家として「十分この予算で可能だ」と考える設計図を作ったとして、実際に工務店がその予算内で見積もりを出すとも限らないです。1650万で確実にできるという仕様で作った設計があったとして、それが自分たちの希望に沿うレベルのものであるとは限りません。設計が無ければ工務店も見積もりを出すことが出来ません。幾らになるのかある程度の幅のリスクを負った上での、今の予算というものから大幅にオーバーする可能性も有りながら、の土地の購入であるということですね。設計や工務店の選定に時間をかけるとそれだけ利息コストがかさむ工務店については、複数の相見積もりを取る予定です。それが基本ではありますが、予算を抑えつつ、後悔しない家にするために設計の見直しや工務店との交渉をしていくこととなりますが、完成までの期間が延びるということはそれだけ高い金利の借り入れ利息を払い続けることになります。2000万円を金利5%で借りると1年で100万円を利息だけで支払うことになります。自分の「こだわり」にいくらまで払う?本当に熟慮すべきことなのに流してしまってる?果たして、この見極めが素人につくのか?というハードルがあります。オーバーした予算で審査に臨むと審査に通らないリスクを負うそして、当初の予算をオーバーした請負金額で本番の住宅ローンの審査を受けるということになった場合に、確実にローンの審査に通るのか?というリスクがあるのです。住宅ローンを借りる場合、既に土地の借入があるとその分は審査上マイナスとなります。これから借りる住宅ローンで完済するのですが、その際の審査の考え方というのは金融機関によっても少しずつ違います。実際に家が出来上がる時点での自身の収入や金利によっても借入できる金額は変わってきます。最終的に家の建築代金を払えなければ、家の引き渡しを受けることは出来ません。残代金を払えない可能性のある施主の建築を請け負う工務店のリスクつなぎ融資が受けられないということは、この工事を請け負う工務店にとってもリスクがあるということになります。契約どおりに家を完成させても、最後に代金を回収できないリスクということですね。銀行からの融資がある程度確実に受けられるということを示さないと、請け負ってくれる工務店の幅は大きく制限されるということになります。回答:多少の無理をしてでも、つなぎ融資の条件を揃えることをお勧めしますつまり「お金を払えない」ということが、今後のあらゆることの障害になっていきます。普通のハウスメーカーの家を買うとか、出来上がっている中古物件を買うとかいう場合であれば十分な自己資金と言えるのですが、建築家の注文住宅で土地を先行して購入する前提で考えると、心もとないのです。以下の2つのどちらかをお勧めします。土地の購入を借金無しで乗り切る。つなぎ融資の条件がそろうまで土地を購入せずに押さえる。1.土地の購入を無借金で乗り切るご両親から追加援助してもらう、または、借りるなどして、自己資金のみで土地を購入する。ご両親に土地を購入してもらい、その上に家を建てる。土地の購入で借金があると、それが足かせになって、建物の建築に濃い影を落とすことになります。借金をせずに家を建てるための土地を確保するのです。2.頭を下げて設計と工務店が固まるまで土地を押さえる手付金によっておさえられる期間は数か月までです。急ぎで設計を確定させ、つなぎ融資が受けられる前提で工務店を確定して請負契約書を固めれば、前述のリスクは回避されます。その分のリスクは土地の売主に負ってもらうんですね。自分が負うと...借金を負って多額の利息を払いながら目的のマイホームを建てられないリスク。ヤバすぎです、再起不能でしょう。土地の売主のリスクは...手付金を受け取って、残代金がもらえるまでの間、長く待たなければならないという負担。家が建たない場合はその手付金は自分のものになる。自分が負う場合よりも断然マシですよね。頼み込めば、呑んでもらえる可能性は十分にあるのです。言って不動産屋は、嫌がると思いますけど、彼らはリスクを負いませんからね、ここは頑張って交渉する価値のあるポイントです。こちらの状況を誠意をもって説明し、筋を通して頼めば、案外OKしてくれるものですよ。参考:住宅ローンのシミュレーション参考として、この予算で住宅ローンが組めた場合のシミュレーションを行いました。無理の無い金額とは言えず、リスクはありますまずは3300万円の借り入れが無理なく返済できる額か?です。固定金利を1.38%とすると、月収と年齢でざっくりとした目安をつくることが出来ます。下表は頭金ゼロで購入できる家の値段の表です。言い換えれば無理なく返済できる住宅ローンの金額ということになります。3354前提条件:元利均等返済、ボーナス払いなし、定年60歳、固定金利1.38%旦那様は31歳年収400万で月収20万とすると、2663万円ですね。3300万円住宅ローンは若干足が出ている状態ということです。審査ではこの基準よりも少し多めに借りられることがありますが、予算をオーバーしたときのリスクは「高めだ」と考えました。奥様とのペアローンにすれば可能性はありますが、そこは出来ればオススメしたくないところです。資金繰り面の比較シミュレーション固定金利ならば、頭金が2割以上ありますので、アルヒのスーパーフラット8Sが使えますね。現時点の固定金利では支払が最安になる住宅ローンです。変動金利としては、中央ろうきんの変動金利0.625%としました(ろうきんの無担保ローンを検討されているようですので)。0固定金利の場合でも旦那様単独では、毎月の返済額は厳しいものになります。奥様のとの2馬力であれば大丈夫です。変動金利の場合は二つの「4」のハードルがあります。毎月の返済額の4分の1を繰上げ返済用に貯蓄する。毎月の返済額と上記貯蓄を合わせて手取り月収の4割以下にする。金利タイプ選びのセオリーこれを考えると、固定金利の方がお勧めということになります。3,221,464変動金利の方が322万少ない支払額となりますが、金利変動リスクがありますので、絵にかいた餅ですね。金利が上がった場合に対応できる貯蓄を作っておく必要があります。変動金利で住宅ローン金利が上がったら繰上げ返済すべき金額の一覧表-千日のブログが参考になると思います。以上、参考になれば幸いです。HatenaPocketフラット35で頭金1割あるか無いかで大きく違う!住宅財形は解約までに日数が必要Next年収1000万で7000万超の住宅ローンを変動金利で借りても大丈夫?Prevお勧め住宅ローン➤繰上げ返済で早期完済を目指すなら、最も有利。借りるなら絶対に外せない商品。➤繰上げ返済で早期完済を目指すなら、最も有利な3年固定。!全疾病保障が無料で付帯する1%以下のフラット35➤三井住友銀行はメガバンクでトップクラスの低金利が魅力。