き夫婦の世帯年収ごとにナマの相談事例を豊富に公開!週刊ダイヤモンド社ザイオンライン他多数メディアで執筆の傍らライフワークとしてサイトを運営しています。する家の価格によって様々です。中でも割と多いのが変動金利では住信SBIネット銀行かauじぶん銀行、固定金利ではアルヒスーパーフラット8です。その理由は最長の35年で借りて、定年までに繰上げ返済するという基本の住宅ローンの返済計画に乗せたときに、その金利タイプの中で支払総額が最小になることが多いからです。おりしも住信SBIネット銀行はさらに変動金利を引き下げましたね!驚きました。変動金利トップの住信SBIネット銀行が変動金利を引き下げ!三井住友信託銀行の狙いは?今後は0.3%台もある?|千日のブログその反面、それぞれ注意点もあります。住信SBIネット銀行やauじぶん銀行はネット銀行の特徴としてあまり融通がききませんし、審査の基準も厳し目です。アルヒのスーパーフラット8は物件価格の2割の頭金が必要となります。一般的な住宅を前提とすれば、1千万円くらいの現預金を家の購入に使う必要があります。そんな現金を用意できる人はちょっと限られていますよね。そんな住信SBIとスーパーフラット8のどっちも使える場合は、どっちにすべきなのか?というのが、今日のご相談者です。以上、参考になれば幸いです。1アルヒスーパーフラット8S:5年間0.78%、その後1.03%(手数料0.45%)2アルヒスーパーフラット9S:5年間0.83%、その後1.08%(手数料0.45%)➂住信SBIネット銀行変動:0.42%(手数料2.2%)※他で保険に入っているため、団信は付けません。住信SBIネット銀行の変動か、アルヒスーパーフラット8Sか、千日さんのご意見を聞かせて頂ければと思います。スーパーフラット9Sの場合、いくら繰り上げ返済をすればスーパーフラット8Sと同じ総額で借りることができるでしょうか?回答1:団信に加入しないならアルヒスーパーフラットは0.28%引き下げとなるのでお勧め度が上がる変動金利か固定金利か?という選択は質の面と量の面から考えていきます。質的な面としては金利変動リスクを負うか負わないか?ということですね。こちら基本の考え方になりますのでご一読ください。金利タイプ選びのセオリーまた、35歳という年齢からは次の2つの千日のブログがお勧めです。|千日のブログ2018年に30代後半~40代前半で借りる住宅ローンは変動金利か固定金利か?決め方を解説|千日のブログ丁度この狭間におられますね。今回は特にアルヒのスーパーフラット8を使えるケースで団信に加入しないケースです。団信に加入しない場合、アルヒのスーパーフラットは通常のフラット35よりもお得になります。アルヒスーパーフラットは保証型というもので、団信に加入しない場合は0.28%の引き下げになります。これが普通のフラット35になると買取型ということになるんですが、団信に加入しない場合は0.2%の引き下げなんですよ。団信に加入しないことで0.08%得なんですよね。スーパーフラット8は0.1%引き下げになりますから、合計で全期間にわたり0.18%の引き下げになります。今回は「S」ということで当初の5年間は0.25%引き下げになります。フラット35を選んだ場合のお得度がすごく高いです。これに対して住信SBIネット銀行の方は提携ローンの特別金利で0.42%ということですが、ホームぺージで公開されている金利は0.447%ということで0.027%低いだけなんですよね。金利引き下げ幅が小さいです。加えて、団信への加入が義務となっていますので、生命保険がダブついている状況になります。この金利の条件面、生命保険のダブりという面で、主に量的側面からアルヒスーパーフラットの方がよりお勧めです。長期金利が上がりそうな局面ですが、フラット35は国の政策上ある程度抑えられると考えられます。|千日のブログでは、実際に金額でどうなっているのか?シミュレーションで比較してみましょう。回答2:シミュレーションで比較しますでは実際に3つの比較をしてみましょう。1アルヒスーパーフラット8S:5年間0.78%、その後1.03%(手数料0.45%)2アルヒスーパーフラット9S:5年間0.83%、その後1.08%(手数料0.45%)➂住信SBIネット銀行変動:0.42%(手数料2.2%)1は頭金2割、2と➂は頭金1割とします。35年の元利均等返済ボーナス払いとし、定年の60歳で一括返済するという前提を置きました。これで、資金繰り面の比較、借入費用の比較、総支払額の比較をシミュレーションします。3,855,9001に対して2➂の毎月の支払額が多いのは、借り入れ額が多いというのが主な理由です。ご主人の年収590万の月収を約25万とすると、概ね10万円位が適正範囲なのでちょっとオーバーしていますね。そこは基本的に奥様との2馬力で返済するということで乗り切る感じかと思います。奥様が産休に入っている間の返済はキツくなること、また出産のリスクということで考えると、毎月の返済は低く抑える方が安全かなと思います。60歳(定年時)残高は1000万円以下にすることを推奨しています。どれもオーバーしていますが、より1の方が超過が少な目となっていますね。低く抑えることをお勧めします。1,189,884借入費用では、アルヒスーパーフラットと住信SBIネット銀行で大きな差が生じました。これは事務手数料率が以下のようにアルヒの方が安いからです。アルヒ:0.45%住信SBI:2.2%通常はアルヒのスーパーフラットの手数料は2.2%で住信SBIと差が無いのですけど、提携ローンの特典ということですね。これによって手数料に80万円もの差が生じました。借入費用という面もアルヒスーパーフラットに軍配が上がります。58,356,445総額でも1のスーパーフラット8Sが最小となりました。金利変動リスクを負わない状態でなおかつ、総支払額でも最も有利となるのですね。頭金を多く入れる分、貯蓄が減ってしまいます。間をとってスーパーフラット9Sという選択肢も考えられますね。そこで、考えられるのが次の比較ですよね。最初から頭金を2割入れてアルヒスーパーフラット8Sにするか?最初は頭金1割でアルヒスーパーフラット9Sとし、住宅ローン控除が終わった10年後に繰上げ返済するか?そこで、スーパーフラット9で幾ら繰上げ返済すればスーパーフラット8と同じ支払額になるのか?というのが知りたくなるのです。回答➂:スーパーフラット9で幾ら繰上げ返済すれば「8」と釣り合うのか?シミュレーション結論を先に書きましょう。以下の条件で総支払額は同じになります。アルヒスーパーフラット8Sで頭金は1,052万円とする。アルヒスーパーフラット9Sで頭金は526万円、そして10年後に850万円を繰上げ返済(返済額軽減型)する。最初に頭金を526万円温存してアルヒスーパーフラット9Sとした場合、10年後には850万円繰上げ返済してやっと、アルヒスーパーフラット8Sと同じになるのです。6,626まず先に総支払額の比較から見てみましょう。「アルヒスーパーフラット8S」と「アルヒスーパーフラット9Sで10年後に850万円を繰上げ返済」した場合との総支払額の差はわずか6,626円ですね。10年後に繰上げ返済する理由は、当初10年は住宅ローン控除があるため、ローン残高は多くしておいた方が得だからです。-276,200スーパーフラット9Sで繰上げ返済する場合、頭金としては526万円少なくして貯金を温存できます。毎月支払い面では1万5千円負担が大きくなる上で貯蓄をして、10年後には850万円を繰上げ返済するということですね。繰上げ返済すれば、元本が減る分毎月の返済額は1万6千円軽くなります(返済額軽減型)。60歳の定年時の残高は190万円少なくなります。当初の10年間の資金繰りが厳しくなり、10年経って繰上げ返済が成功すれば、後が楽になっていくというプランになりますね。繰上げ返済は早期にした方が利息を減らすことが出来ます。頭金は究極の繰上げ返済なんです。頭金を入れることで金利も下がる「8」という商品がいかに支払面で有利かということが分かりますよね。詳しい条件は以下のようになります。以上、参考になれば幸いです。HatenaPocket購入後2年半だけど住み替えたい!今の住宅ローンと住宅ローン控除について解説Nextフラット35と財形融資(5年ごと固定)の配分はどうすべき?3大疾病特約は?Prevお勧め住宅ローン➤繰上げ返済で早期完済を目指すなら、最も有利。借りるなら絶対に外せない商品。➤繰上げ返済で早期完済を目指すなら、最も有利な3年固定。!全疾病保障が無料で付帯する1%以下のフラット35➤三井住友銀行はメガバンクでトップクラスの低金利が魅力。