資産価値レポートについて、榊淳司自らがそのコンセプトを語ります。夕刊フジやzakzakの連載で活躍する住宅ジャーナリスト・榊淳司。テレビ出演や各種雑誌へのコメント、また執筆にも多数の実績があります。多くの人々が憧れるタワーマンションが実は厳しい「限界」にあることを赤裸々に語る。価格:864円+税で販売中9冊目の著書です。すべてのマンションに課された十字架とは?廃墟になる運命がヒタヒタと迫りくる。価格:930円+税で好評発売中8冊目の著書。★マンションは日本人を幸せにするか。★住宅ローンは10年完済で!これからの時代、もう、家でムリをしない。★新築マンションは、買ってはいけない?購入前に知っておきたい8つのリスク。★誰も書かなった、書けなかった、マンション選びの究極ノウハウ。★20年後、タダ同然になる家を買うか。(6)マンションは価格を決めてから募集せよ!私は、白洲次郎という人が好きです。明治生まれの、もうとっくに亡くなった方。日本が敗戦後、アメリカに占領されていた時期にGHQを相手に必死で国益を守ってくれた尊い人物です。その白洲次郎の言葉に、こういうのがあります。「ボクは人から、アカデミックな、プリミティブな正義感を振りまわされるのは困る、とよくいわれる。ボクにはそれが貴いものだと思っている。他人には幼稚なものかもしれんが、これだけは死ぬまで捨てない・・・・」カンタンに言えば、「正論を大切にする、曲げない」ということでしょう。私はこういう彼の生き方に対して大いに共感します。世の中、妙にモノわかりよすぎです。こんな風に書きだすと「お、また今回も脱線か?」と思われそうですね。いいえ、今日はまっとうにマンションの話です。開催直前の参加申込みが相次ぎ、当初予定した通り20名ほどにご参加いただきました。昨日、私の11回目のセミナーを開催しました。講演のあと、マンション購入についての個人相談を承ったのですが、その中のお一人が手書きの価格表を持ってこられました。販売センターでもらう、金額が空欄になった住戸割表みたいなやつです。そこに、エンピツで販売金額が書き込まれています。要望書が出なかったところは少し価格を下げるようですが、要望書が出たところは上げないけれども下げることもしないと言われました」まあ、その営業担当者はわりと正直ですね。そもそもそういうことってヘンだと思いませんか?少し分かりやすく解説します。新築マンションの価格というものは募集広告を始める時点で確定していないケースが多いのです。するのか?まず「予告広告」という名の募集広告を行います。価格をはっきり出さないで広告するのです。販売を開始するまでは購入のお申込み、または予約ができません」こういった断り書きが広告のどこかに掲載されています。「購入のお申込み、または予約」ができないにもかかわらず、モデルルームでは、堂々と販売のための営業活動が行われます。価格が分からないと営業できませんよね。そこで、価格が空欄になった「価格表」が登場します。売主企業は「0000万円で売りたい」という希望価格は存在します。「この住戸は5000万円でも十分利益は取れるけれど、できれば5500万円で売れれば儲かっちゃんだけどなー」というのが、売主企業の希望価格。そこで現場の担当者は、空欄になったところへ「5500」と書き込み、モデルルームにやってきたお客さんに「この住戸は一応5500万円です。それ以上に高くなることはないと思います」というふうに説明するワケです。それで、そのお客さんが「5500万円・・・買おうかしら」となったら「それじゃあ、要望書を出してください」ということになります。要望書というのは「私は000号室の購入を希望します」という申込書のようなモノ。実は、この要望書と呼ばれるものには何ら法的拘束力がありません。その際に「証拠金を10万円お願いします」なんて言われて素直に10万円を出したとしても、それはあくまで「預り金」。「やっぱり買いません」といえば返してもらえるものです。刑法の詐欺罪で逮捕されてもおかしくありません。いったやり取りが、「予告広告」の期間中に行われています。「購入のお申込み、または予約」は出来ないけれどお客は「要望書」なる「購入申込書」を書かされるのです。これって、完全な販売活動ですよね。「5500」万円で要望書が提出され、それを出した客が「かなり有望」となると、その住戸の価格は5500万円になる可能性が高くなります。他の住戸にほとんど人気がなく、その5500万円の部屋だけ要望書が出た、となると今度は全体的な価格が見直されるので5500の線は消えます。売主側は予告広告というグレーな期間を利用して「できるだけ高く売るため」に実地に客を誘い出してマーケティング調査をしているようなものです。私は、市場の反応を確認しながら販売価格を決めることを悪いことだというつもりはありません。市場を無視した価格を付けて、竣工後何年も売れ残るよりマシ。未定価格を提示して購入の意思を問いただしている不健全な現状。これって、消費者側に著しく不利な取引だと思います。いうのは、みなさんはモデルルームに行って何とはなしに見せられた手書きの数字をみて「買う」とか「高い」と反応しなければなりません。実は、それが立派な「価格交渉」になっているのです。いってみれば「だまし討ち」にあっているようなモノ。そこで「はい、買います」といってしまったら5000万円で買えた可能性もある物件を5500万円で買うことになってしまうのですから。エンドユーザーの無知に付け入る悪徳商法そのものです。私は、こういう売主に一方的に有利な「価格交渉」が罷り通っている諸悪の根源は「予告広告」という制度にあると思います。価格が決まっていないフリをしながら客を集めてできるだけ高値で販売することを可能にしているからです。いうのは消費者側が不利。規制というものは本来消費者を保護しなければなりません。あるにも関わらず、予告広告というシステムは著しく売主企業側に都合の良い規制となっています。これは、改めるべきです。予告広告というもの自体を、禁止にすべきですね。手法としては、宅建業法に一条を追加するだけで済むでしょう。新築住宅の分譲および販売において購入者を募集する場合は、必ず販売価格を提示して行わなければならない。販売価格を公開していない新築住宅の販売活動およびそれに類する一切の行為は、これを禁止する。これによって、モデルルームや販売センターでコソコソと手書きの価格表を見せながらインチキ臭くエンドユーザーをだまくらかそうとする光景はなくなるでしょう。価格は一旦発表してしまえば、それで売り切るかそうでなければルールに従って値下げをすべきですね。自由経済の法則にのっとれば、値上げも認めるべきです。やってはいけないのは企業側が裏でコソコソと自分たちに都合のいいように価格を操作すること。住宅というのは半ば社会の公器です。その取引には一定水準の透明性を保つべき、というのが私の考え。これは一般的には正論ですが、マンションデベ業界から見れば暴論でしょう。これまでやってきたズルい方法が取れなくなるからです。今後も私は「予告広告の禁止」を訴えていきます。これは、私にとっての「プリミティブな正義感」の一活動。実現するまで、いつまでも叫び続けるつもりです。次回セミナーは2013年4月20日(土)午後1時30分からに決定。場所も、今回と同じ「ルーテル市ヶ谷」です。年が明けてしばらくしたら参加者募集を始めます。物件が増えて、なんと244ページに!致し方なく、価格も上げさせていただきました。ここで取り上げた物件は以下の通り(アイウエオ順)。(1)1件のコメント久しぶりにこちらを拝見しました。新居選びを虎視眈々?辛抱強く?(笑)しています。そのうち、結局は賃貸暮らしを選ぶかもしれませんが..。私もずっとずっと思っておりました。何等か仕事をしたことのある人なら、価格未定でものを売る計画をする事業なんてありえません。出来るのか?と不思議に思います。最近こそ、ザックリ価格なるものを電話でも伝えるまともなデべも増えたように感じますが、とにかく品定めさせられる感が消えない売り方に人として辟易することも多いです。「資料請求に個人情報を書いて申し込んだ人からしか情報は与えません」と言った言葉は、いまもなお多いのが事実です。そのたび、価格も何もわからないのになぜ貴重な日を、交通費払って来いと言うのでしょうか?と逆に質問することもしばしば。こちらの真のニーズや、無駄な労力がどれだけマンション探しをしづらいものにしているか..お伝えすることも多くなりました。インターネットも普及しているのに、それを十分消費者の為に活用せずにと言うのは、買い手から見るととてもジレンマです。サラリーマンが欲しいのは、まず買える価格帯であるかどうか?そして、それぞれが望む間取りや位置、広さ、から始まります。立地とか近隣は、とりあえず興味があれば、自分で歩かなくては解らないので一人で確認します。HPには、ランドスケープ、間取り、等を早急に充実してほしいと思います。プラスアルファとして、これはいいなと思ったのは、家具のレイアウトシステムが備わったHPです。寸法や、家具が入った後の感覚がイメージしやすいのです。これらが、情報として早く手に入れば、検討者の無駄な動きやジレンマも軽減されます。区切りをつけて、譲れない項目3つくらいが揃うものを整理して見に行くこともできます。「予告広告の禁止」実現すればほんとに、素晴らしいですね。売り方も作り方ももっと進歩していくのではないかと、一消費者としてとてもとても期待しています。予告広告期間の何も答えられない人件費も削れて、余計な広告宣伝費も削ることが出来、販売もだらだらしなくなるのではないでしょうか?と私はずっと思っています。comment※こちらへ書き込みいただいたコメントは、承認後全て表示されます。専用フォームからお願いいたします。