122年生の建築計画Iを担当している中城です。不動産学部に勤めて20年ですから、とりあえずベテラン教員です。いいますか、相当歳の教員です。2016年度後学期の授業の一コマを紹介します。工学部建築学科の建築計画とは視点を変え、不動産実務で役立つ内容を教授しています。はじめに建築可能な建築物の延べ面積は容積率で規定されます。容積率は延べ面積の敷地面積に対する割合で、300%、400%などと表示されます。分譲マンションは区分所有者が独占的に使う専有部分と入居者全員で使う共用部分で構成されます。開発事業者は建築可能な延べ面積の中で、なるだけ広く専有面積を確保して事業収益を確保しようとします。言い換えれば共用部分を狭くしようとします。これが基本的な構図ですが、共同住宅には容積率に入らない共用部分のつくり方があり、専有面積を狭くすることなく、共用部分を拡充してマンションの魅力を高めることができます。容積率の計算方法が少しずつ見直されていることが背景にあります(註1)。共同住宅で多くみられる外部廊下や外部階段は壁で囲まれておらず、床面積に入りません(図1、図2の「11」の部分:註2)。次の部分は容積率を計算する際の延べ面積に含みません。建築物の用途を問わず適用され、2~5は2012年9月、6は2014年7月の改正で追加されました(註3)。住宅の容積率の扱い上記のほか、住宅用の建築物は以下の特例があります。表と図は上記をまとめたものです(註4)。容積率の計算方法の変更点のうち、日常の利用に関係が深くマンションのグレード感に影響が大きいものは8です。収益を生まない共用部分はなるだけ狭くすることが通常でしたが、容積率の対象外となったことを受けて;1)広いエントランスホールをつくる。2)悪天候でも快適に使える内部階段にする。3)防災関連室を設ける。共用部分を拡充してマンションのグレードを上げる傾向があります。廊下や階段が容積率に入らないことが、超高層マンションの増加につながっています(註5)。註1)基本的には緩和される方向で見直されています。本稿は分譲マンションを念頭に述べますが、賃貸マンションについても同様です。註3)本文中の1等の番号は、表、図の1等の部分と対応して表示しています。註4)このケースでは以上のうち、7は含まれていません。註5)超高層マンションは内部廊下や内部階段などが広く、容積率に算入されていた時代は開発事業者が手がける魅力に乏しかった。******最後までご覧下さり、誠にありがとうございました。(記事・広告・デザイン等)に関する著作権は当社に帰属しており、他のホームページ・ブログ等に無断で転載・転用することを禁止します。引用する場合は、リンクを貼る等して当サイトからの引用であることを明らかにしてください。当サイトへのリンクを貼ることは自由です。ご連絡の必要もありません。本サービスは売却検討中の方向けの、不動産会社に査定依頼ができるサービスです。「賃貸名人に育ててもらった」その真相に迫る!【PR】株式会社ダンゴネット「ビデオリリース」はこうして作られる。NewsTV動画制作の現場に密着!【PR】株式会社NewsTV成功企業が顧問を雇う理由。データサイエンティストに告ぐ。