素人さんの間違いだらけの不動産知識。皆さん、おはようございます。大きくは二つに分かれます・・・中には不動産を買う事が趣味みたいな方もいますが・・・。本日は・・・、その中でも、不動産投資目的としての購入について書かせていただきます。おっと、その前に・・・・、読者の皆様・・・、ブログランキングが2位になってしまいました。お力をお借りしたく・・・下記のバナーをクリックして、ブログランキングの順位表の中から、(素人さんの為の不動産学校)をクリックしていただき投票をお願いいたします。人気ブログランキングへブログランキングへの投票、ありがとうございました。購入についての話ですが・・・・。通常、不動産投資というと・・・、一棟売りのアパートやマンション、商業ビル等を購入し、賃料を収入源として利回り?%という形を想像されると思いますが・・・、不動産を購入し、売却により利益を出している方々も多いのです。宅建業法では、業でない者が、反復継続して不動産売買をすることは禁止されています。個人間の売買を禁止しているわけではありません。当社がやっている、大きな土地を開発したり、大きな土地を購入して、一般の方々複数人に販売するというような事を、不動産免許がない者がしたら・・・これは、完全にアウトですよね。不動産業免許がない個人が、区分所有のマンションや、戸建を賃貸しようと考えて購入しました。その後、賃借人を募集したが借り手が見つからず・・・やむを得なく買った値段よりも高く売った。次は、賃貸物件を取得したいということで、不動産を購入したが・・・、やはり借り手が見つからず売った。そんなこんなで、10年間の間に、5件の転売をする形になり、大きな利益が出てしまった。故意的にともとれるし・・・、物件を買った時に賃貸の募集等をしていれば、故意的にと断定はできない。この場合の反復継続というのは、故意的なものか、偶然なのかを、どのラインで線引きするのか・・・・、微妙なグレーの部分があるわけです。昨年は4件・・・、今年に入ってから3件・・・。素人さんの不動産転売についての問い合わせがありました。先日、競売物件の転売についての相談があったので、今回、ブログに書かせていただこうと思ったわけですが・・・。反復継続して、不動産を購入して、それを売却して利益を得ようとするのであれば・・・・。私の意見としては、相談者さんたちが読者である以上、失敗しないでいただきたと成功を祈っておりますが、本音を言わせていただくと、転売をするのであれば、不動産免許を取得されて、不動産業として転売をされたほうがいいと思います。これは、法を犯すことをしてほしくないという意味と・・・、それだけではなく、正規に業としてやったほうが、情報が集めやすく、又、発信もしやすいので成功する確率が上がるということです。プロとしての知識も必要になりますし、それなりの人脈作りも必要になりますが、プロにしか入ってこない情報が入ってきますし、自分でも、プロとしての営業もできますし、物件の掘り起こしをすることもできます。情報をいただく場合もあります。相場や、相場よりも少し安いぐらいの情報は、即お断りをします。検討する情報は、加工して付加価値が付けられる物件か、相場より大幅に安く買えそうな物件のみです。その購入候補の試算を早急に出して、数字が合うものは買い付けを出し、数字が合わないものは断ります。断った場合に、物件情報を下さった方から、仲介でもいいのでお願いしますということになれば、仲介部門の回して仲介として受ける場合もあります。素人が転売をするよりも、明らかに優良な情報が集まるわけですから、不動産を買い、それを売ることを反復継続して行うのであれば、小規模なものでも業としてやったほうが良いと思います。私の知人Aが、不動産投資をしながら、反復継続の売買なのかどうかは微妙ですが、不動産を購入して、時折売買をしている人がいます。収益物件をメインとして、年間のキャッシュフローが2000万円ほどあるのですが、最近は、収益物件を購入することをストップしていて、安いと思う物件が出ると収益物件以外の物を含め、ネットで拾ってきて購入したり、競売の入札をして購入したりしています。この知人Aは、悩んだ時だけ相談してきて、長電話をするので迷惑しています。最初の3〜4回は、親切丁寧にアドバイスしたのですが・・・・、相談に乗ってもお礼の言葉もないし・・・、買ったのか買わないのかも連絡がありませんので、最近は、なるべく電話に出ないように、スルーしていたのですが・・・・。それはそれとして・・・・(笑)結局、知人Aさんが、これまで買った物件や、検討している物件というのは、私が見て美味しい物件ものではないのです。するとプラスマイナス0か損切り・・・・。成功して1割、失敗してプラスマイナス0か損切りってことは、自分の労力を考えると儲からないビジネスってことです。2割以上の純利、失敗しても1割以上の純利が出る物件を購入してはじめて労力が報われる計算になってくるわけです。申し上げると、純利で2割3割を出すには、右から左に転売なんてことは難しく、何らかの知恵や工夫がないと出ない数字であり、素人さんには難しい領域なのです。不動産業者が素人さんのところに持ってきた物件や、競売で買った物件を、ちょいとリフォームをして売るなんて程度では、小遣い稼ぎ程度の利益しか出ないのです。小遣い稼ぎに、転売という大きなリスクを抱えるぐらいなら、収益物件で安定した収入を得ていたほうが良いと思います。不動産をかじっている方や、不動産投資家は、自分が不動産業者と仲がいいとか、自分は特別なお客様だとか、上手に付き合っていると思っている人が多いですが・・・・、、それは、素人と玄人としての付き合い方として関係であって、玄人同士の付き合い方とは明らかに違います。当たり前の事ですが、不動産業者は、素人には素人用の物件、玄人には玄人用の物件を分けて出してきますからね。それから、競売物件を購入して転売してる方も多いようですが・・・、昔の競売はともかく、現在の競売物件は、美味しい物件なんてほとんどありません。昔は、買ってからの整理整頓が大変だったのですが、今の競売は、昔のような落札後の難しさはほとんどなく、素人でも簡単に買って整理整頓できますし・・・・、あれだけ広く公開されてしまっているわけですから、多くの素人玄人が入札しまくってくるので、めちゃくちゃ安くなんて買えません。玄人も競売物件を買って転売しているじゃないかと思われる方もいるかもしれませんが・・・、それは、何らかの秘策があるか・・・、沢山仕入れて利益を1割程度に設定して薄利多売で売っているわけです。私が、みている限り・・・競売物件の中に美味しい物件は少ないです。因みに・・・・私が、競売物件の入札をする場合は、隣接の土地を含めての作戦や、どこに売り込むか、どう加工したら高く売れるか等、特別な秘策がある場合のみです。本当に良い物件は、業者間の水面下で動くのです。順守してほしいですが・・・、仮に業法に、不動産業者以外が反復継続してという文言がなかったとしても・・・・、素人さんが不動産投資として転売をすることは、あまりお勧めできません。不動産の転売は、一見簡単なように見えますが、実は、いろんな危険が潜んでいます。年間数百件の取引をしていると、いろんな物件があります。不動産おたくみたいで恥ずかしいですが・・・ズバリ言いましょう。不動産というのは、人と同じように、容姿も性格も違います・・・・(笑)自分の身の丈に合う、優良な収益物件を購入し、安定した不動産投資をすることが安全だと思います。皆様の益々のご発展を記念いたしまして、本日のブログは、ここまでとさせていただきます。そんなわけで、本日は、素人さんの不動産転売について書かせていただきました。ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします。いつもご愛読いただきありがとうございます。読者の皆さん、応援ありがとうございます。12:47更新お待ちしておりました。お偉方に突然電話をして繋いでしまうので私ども庶民にはできないやり方です。今日のブログを読んで、前に私が某所の土地の仲介をお願いした時に、こんなもんは行政に買わせなあかんわと、市長に市で買っといたらどうだ?って突然電話をされてアポイントまで取っていただき、その発想の豊かさに驚かされたことを思い出しました。素人さんだけではなく私たち玄人もご指導をお願いします。13:46業界歴20年の不動産業者です。実に的を得ている内容でとても興味深く拝見させてもらいました。参考になる事が多々あり、今後に生かしていきたいと考えてます。ありがとうございました。14:32更新、首を長くしてお待ちしていました。ご指導をありがとうございます、柳の下に、そんなにドジョウが居るわけないでしょうね、地道にコツコツと働きます。22:44S不動産さん、更新遅くなりました。心配してお電話をいただき恐縮です。しく、更新ができませんでした。玄人さんの為の不動産学校ですか・・・w面白そうですが、業界には、私なんかよりも知識と経験豊富な多くの諸先輩方々がいらっしゃるのに書けませんよ・・・。岐阜の同業者さん、いえいえ・・・私は業歴20年未満ですので・・・こちらこそ、ご指導ご鞭撻をお願いしたいです。今後とも宜しくお願いします。うさぎさん、更新が遅れてすみません。柳の下に、うなぎもドジョウもいませんし、いてもなかなか捕まえるのは難しいですからね。私も、コツコツ頑張ります。18:25先日は、ありがとうございました。最近、私の住まいの近くに、久々にとても興味のあるカフェがオープンし、毎日足しげく妻と二人で通っています。個人的にも今後は応援してゆきたいお店です!!公私ともにお忙しい毎日をお過ごしのご様子。11月楽しみにしています。21:49金額の大小は関係なく不動産で利益を得ようと思うなら宅建士の勉強は必須ですよね。合否は関係なく、受験を通して得る知識は最大最強のアドバイザーだと思います。いっても、どうせやるなら合格したい。受験日まで、あと2ケ月を切りましたが相変わらず黄色信号。21:54もうじき記事数が2000に乗りますね。23:18雅楽さん、近所に素敵なカフェがオープンしたんですね。カフェ、いいな〜・・・・。うちのビルの一階もカフェになってほしいな〜と思いながら、エントランスに漏れてくる飲食店の臭いに耐えております。11月の件・・・着々と進んでいますよwまた、近くなったらご報告しますね。千代田不動産ファンさん、宅建士の勉強は、安全に取引をするための基本みたいなものです。利益を出すというよりは、リスクを知り危険回避をしながら進む戦略を立てる時の豆知識的みたいなものだと思います。基本というか、それを知っているか知らないかで、結果が大きく異なる場合がありますので、しっかりと頭に入れておくべきです。実務は、原則よりも例外が原則みたいなところも多く、さらに例外の例外を使う事になります。あと1ヶ月半です・・・頑張ってください。FANBLEさん、そうですね〜・・・2000ですねw長きにわたり応援していただいて本当にありがとうございます。次は、3000目指して頑張ります。23:46返信をありがとうございます。不動産は一度踏み込むと夢中になるのだと思います。08:39千代田不動産ファンさん、そうなんですよね〜。何千本取引をしても、まだまだ極めることはできません。死ぬまで楽しめそうです。cal[i][j]%>">Archives2020年02月2020年01月2019年12月2019年11月2019年10月2019年09月2019年08月2019年07月2019年06月2019年05月2019年04月2019年03月2019年02月2019年01月2018年12月2018年11月2018年10月2018年09月2018年08月2018年07月2018年06月2018年05月2018年04月2018年03月2018年02月2018年01月2017年12月2017年11月2017年10月2017年09月2017年08月2017年07月2017年06月2017年05月2017年04月2017年03月2017年02月2017年01月2016年12月2016年11月2016年10月2016年09月2016年08月2016年07月2016年06月2016年05月2016年04月2016年03月2016年02月2016年01月2015年12月2015年11月2015年10月2015年09月2015年08月2015年07月2015年06月2015年05月2015年04月2015年03月2015年02月2015年01月2014年12月2014年11月2014年10月2014年09月2014年08月2014年07月2014年06月2014年05月2014年04月2014年03月2014年02月2014年01月2013年12月2013年11月2013年10月2013年09月2013年08月2013年07月2013年06月2013年05月2013年04月2013年03月2013年02月2013年01月2012年12月2012年11月2012年10月2012年09月2012年08月2012年07月2012年06月2012年05月2012年04月2012年03月2012年02月2012年01月2011年12月2011年11月2011年10月2011年09月2011年08月2011年07月2011年06月2011年05月2011年04月2011年03月2011年02月2011年01月2010年12月2010年11月2010年10月2010年09月2010年08月2010年07月2010年06月2010年05月2010年04月2010年03月2010年02月2010年01月2009年12月2009年11月2009年10月2009年09月2009年08月2009年07月2009年06月2009年05月2009年04月2009年03月2009年02月2009年01月2008年12月2008年11月2008年10月2008年09月2008年08月2008年07月2008年06月2008年05月2008年04月2008年03月2008年02月2008年01月2007年12月2007年11月2007年10月2007年09月2007年08月2007年07月2007年06月2007年05月2007年04月2007年03月QRコード外部リンクスポンサードリンク。