素人さんの間違いだらけの不動産知識。読者の皆様には、ご心配、ご請求等、多々、メッセージやメールを頂きました。更新が遅れましたこと、深くお詫び申し上げます。実は、最近、不動産コンサルティングの難しいやつが、4件ありまして・・・・。4件目が、詳しくは書けませんが、海外の不動産売買&海外の店舗の居抜きのコンサル・・・。どれも実際に、契約に至るのかどうかは、分からないですが・・・。そもそも、不動産コンサルというのは、常識ある依頼者であれば問題ないのですが、基本的に、美味しいところ取りで報酬は払わないという人が多いですからね〜・・・、あとは、不動産売買が絡むと、仲介手数料に込みだと主張される方とか・・・。そんな事を言っていても仕方がないですし・・・・、実際に、不動産の仕事には繋がっているので・・・、どこまでが仕事で、どこまでが人脈づくりなのか、どこまでが趣味の世界なのかも分からないけど・・・・それなりに楽しいですからいいんですけどね〜wそんなわけで・・・・。この契約書やら、企画書やら・・・それに付随する何たらかんたら・・・・特に海外のは、めっちゃいい加減すぎて話にならないし、おまけに英語や現地語分かんないし・・・、それ以前に、不動産に対する法律もだけど、考え方が違いすぎて・・・、日本の不動産業者は、某国では、恐ろしくて絶対に不動産は買えないと思います(笑)本日は、某国の不動産の話を、書きますが・・・・日本の不動産業者からするとあり得ない話なので、笑っちゃいますよw某国では、一応、土地の所有権というものはありますが、外国人は購入することができません。基本的には、その国の国民か、その国の国民が51%以上の資本比率がないと買う事ができません。・・・、売買されちゃってるんですよね〜・・・・。やって、売買されているのかと言うと・・・、その国の国民の名義を借りて、売買をするわけです。簡単に説明すると、日本人のAさんが、某国人のBさんとの間で、Bさんの土地の本当の所有権はAさんにあるという念書を交わすのと同時に、Bさんに所有権移転をするわけです。簡単に書きすぎですが・・・(笑)もちろん、条文の中には、あ〜でもない、こ〜でもないと、意味のないものが、もう少し詳細が記してありますが、私の見解では、これは、買うと言っても他人名義なわけで、所有権ではない気がします。事実、こんなやり方をして、名義を借りた相手に売り逃げされてしまったり、二重売買をされた方がいます。ひとつ・・・、法人を作って、49%日本人のAさん、51%を某国の方の出資というか、資本比率にして、その法人で土地を購入するわけです。これは、詳しく説明するまでもないですよね。この方法も、多くのトラブルの例があり、安全とは言えません。ここまで書いたところで・・・皆さん、こんな状態で、仮に1億の土地を購入できますか???普通は、できませんが、しちゃう人もいるのです。個人もですが・・・、意外と、日本で皆さんが名前を知っているような企業もあったりして・・・・wまあ、ここまでは、某国以外も、このような土地の所有権移転をしている国もあるのですが・・・。ここからが、問題なのです。土地の所有権自体が、曖昧な場所が多いのです。これから先の話は、先進国に住んでいる人には信じてもらえないかもしれませんが、簡単に説明すると、訳が分からないレベルの未登記?=国?と、市町村レベルの登記と、県レベルの登記と、国レベルの登記があるのです。Aランクの所有権は、国か県と、市町村と、両方に登記されている所有権で、Bランクは、どちらか一方のみに登記されている所有権で、Cランクは、どこにも登記されていないような所有権です。Cランクは、国や県所有の土地を、勝手に自分の土地だと主張していたり、偽の権利書みたいなものを持っていたりする所有権なんです。最近は、都会の土地は、そこそこ所有権がハッキリクッキリしてきてはいるのですが、田舎に行けば行くほど、Cランクの所有権の土地が多いわけです。いうCランクの所有権の土地が生まれるのか・・・私なりに考えてみたのですが・・・。所有者が悪いというケースは少なくて、不動産ブローカーや、木端役人が小遣い稼ぎで、適当な権利書を偽造して、所有者は頑なに、それを本物だと思って信じているケースが多いような気がします。(推測)さて、ここまで書いたところで・・・皆さん、こんな状態で、仮に1億の土地を購入できますか???普通は、できませんが、しちゃう人もいるのです。お金の有り余っている個人、企業さんは、買えばいいんですよwとりあえず、土地の所有権の話は、ここまでにしておきましょう。いう状況下で、安全に土地が使えるのは、借地権なんです。借地であれば、騙されたとしても、国や県から、突然退去しろと言われても、被害総額は、所有権よりは被害総額が少なく済みますけどね。土地上に建物を建ててしまった後や、居抜き物件を高額な価格で購入した後に、出て行けとなった場合は、これまた大変な事になるんですけどね。何にしても、所有権も借地権も、日本と、某国では違いすぎるので、土地に手を出すことの安全性は低く・・・、先進国の、まともな不動産業者は、知れば知るほど怖くて手が出せませんし・・・、私は、責任という部分で仲介をする事すらできません。ここからが本題になるのですが・・・、何度か仕事でお世話になった日本の不動産投資家の方なんですけど、某国で、土地を借りて、飲食店を始めるという事で、相談がありました。ある日本人から某国での飲食店の出店を勧められ、人材の確保から、借地と、ライセンスの取得がスムーズに行くように、その国の偉い御仁と、他国の不動産ブローカーを紹介され、いろいろ世話になっている相談があったのですが・・・、何となく、怪しい臭いがしたので、某国の不動産の恐ろしさをお伝えしたところ、コンサルとして中に入ってほしいと頼まれまして・・・・・。あれこれ、話を聞いたのですが・・・・。