独立系FPによるファイナンシャルコンシェルジュ保険・住宅(不動産)・住宅ローンなどをメインテーマにした独立系FP(ファイナンシャルプランナー)による運営ブログです。今回の話をお読み頂いてしっかりご判断ください。住宅ローンの繰上返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。(金融機関によっては返済額軽減型は契約更改作業が必要になる場合があります)確かにこの2つを単純に比べたら、金利削減効果は「期間短縮型」のほうが大きいと言えます。この効果が実感できる時期は、最終完済日以降という落とし穴的な要素があるのです。具体例を挙げてお話しましょう。借入期間35年、毎月返済のみで返済開始し、4年目早々の2020年9月に繰上返済100万円した場合の2つの繰上返済方法での金利削減効果比較です。353,755円(返済額軽減型)=504,925円と金利削減効果は期間短縮型のほうが2倍以上です。期間短縮型の場合は毎月の返済額が変わらず、金利削減効果は当面実感できません。(22回分の返済期間が短縮)なんと実感できるのは、30年以上先の話です。3,534円と翌月から3,534円の返済額減少効果が実感できます。あなたなら、どちらの繰上返済方法を選択されますか?今回のお話はどちらがいいという話ではありません。その人の状況によっては、選択肢が変わり得ることを知って頂きたいのです。「周りが金利削減効果が大きいのは期間短縮型だから・・・」と思考停止してしまってみえる方がほとんどとお見受けします。家計のリスクヘッジには返済額軽減型のほうが有効です。今後の繰上返済予定も含めてどちらが有効であるかをしっかりと判断してください。住宅ローンを早く返すワザ。/住宅ローン一般的に繰上返済は、その返済時期が早ければ早いほど金利削減効果は大きいものです。アドバイスをよく聞かれると思います。言えないケースがあります。税額控除まで含めて考えると、年明けの1月に繰上返済したほうがトータルでは約5,500円得になります。差し引きで、トータル約5,500円の得になるということです。(もちろん全額、税額控除されるという前提です)住宅ローン金利が現在のように、変動金利で1%未満や全期間固定でも1%台中後半ということになれば、なおさらです。しないほうがいいの?」と。支払利息よりも大きいため、早く返さないほうがいいのではないかと思われることと思います。(もちろん、全額税額控除が受けられる前提です)しかしある記事によると、下記のような試算がされています。住宅ローン減税効果303万円+利息軽減効果48万円=351万円_____________________________________________________________________これは、住宅ローンの利率が年利0.90%であっても、3年目や11年目に200万円を繰上返済をしたほうが有利だと示しています。どちらが本当なのでしょうか?私、個人としては、さらに突っ込んで考えないと結論はでないと考えます。上記の試算には、時間的価値やその他の運用益については考慮されていないからです。(特に、繰上返済がない場合については、繰上返済原資200万円の扱いは???)利息軽減効果はあくまでも、残年数(上記の場合でいえば、32年・24年)経過後の話です。即座に利息が上記の金額減るわけではありません。そこには、時間的価値が入ってしまっているので、同等比較ではありません。(このため、単年だけで比較した場合とで結果が違っているのです)また時間的価値を含めるのであれば、繰上返済原資である200万円についての運用益や住宅ローン減税差額の運用益についても含めて考えなければ同等比較にはなりません。前提条件がアバウトすぎるからです。難しく考えないのであれば、住宅ローン利率年利1%未満の方は、目先重視で住宅ローン減税を優先されたほうがいいように思います。「期間短縮型」と「返済額軽減型」の二つの方法があります。一般的に、繰上返済の効果(利息削減効果)は、「期間短縮型」のほうが大きいと言われております。「期間短縮型」のほうが大きいといえるでしょう。両者にそれほど大差がないということをご存知でしょうか。注)ただし、実際には繰上返済手数料や最低繰上返済額などを考慮することが不可欠です。不測の事態(思わぬ収入減や支出増など)に対する対応力は上がるでしょう。長期の返済期間中に何が起こるかわかならいと思われる方は、こちらのほうが賢明かもしれません。どちらの方法がいいのかは、状況次第です。「どちらが自分に合っているか」を考えられるようになっていただくことが主旨です。/住宅ローン過去最低水準の住宅ローン金利で推移するなか、住宅ローンの金利タイプ選択において、FPをはじめ、専門家からはさまざまな意見が述べられております。自分なりに判断し、見解を導きだしています。固定金利を薦める意見、変動金利を薦める意見、それぞれ根拠がありますが、どちらも間違ってはおりません。要は、判断基準が違うのです。」を言い当てることはできないということです。結果論でしかありません。”をどう考えるかということのように思います。”については、御存知だと思いますので、説明を割愛させていただきます。”とは、条件を満たせば、店頭表示金利から、〇.〇%優遇しますというものです。当初は、キャンペーンで期間限定だったりしていましたが、最近ではほぼ常態化し、その内容もどんどんお客様有利になっています。0.875~1.075%となっていたりします。(個別対応では、更なる金利優遇がある場合もあります)さらには、優遇金利適用は借入期間全期間で一律となっていたりします。固定金利を薦める意見の方のなかに、この優遇金利についての実情を御存知ないと思われる方がおみえになります。実質、先の3.41%が4.0%程度になってほぼ同等なのではないでしょうか。銀行も途中で変えることはできません。適用金利が3%や4%になるには、店頭表示金利が4.6%、5.6%にならなければあり得ないのです。”をどう考え、どう予測したかという判断基準の違いによるものではないでしょうか?(もちろん、これ以外にもあることは承知しておりますが・・・)このように述べますと、私が変動金利を薦めているように聞こえるかもしれませんが、そうではありません。ライフプランニング上から判断すべきというのが、私のスタンスです。”予測は重要なのです。*0プロフィールAuthor:リップラボ愛知県、岐阜県を中心に営業しております独立系FPの小木曽浩司です。施行が近づいてきました。