不動産賃貸に関する税金を正しく理解して節税しよう!お金の専門家が「お金を増やす」ノウハウを教えます。まとめ昨今のシェアハウス問題でマイナスイメージがつきまとっている不動産賃貸ですが、相続税対策としては有効な手段です。空地を単に相続した場合は、相続人は現金で1円も入手できず、相続税評価額に応じた相続税を支払うことになります。空き地に賃貸マンションを建てる場合は、マンション建設費用の借入が発生するかもしれませんが、その後数十年の賃貸収入を入手することができます。相続税は払わなればなりませんが、元空き地からの継続収入があります。不動産賃貸を行えば、所得税を納める必要がありますし、規模が大きくなれば、消費税も払わなければなりません。以下の記事では不動産賃貸を行う際に留意すべき所得税と消費税について書きました。皆様の何かの参考になりましたら、幸いです。所得税のしくみ所得税は個人の所得に対して課税される税です。1年間のすべての所得の金額から所得控除を差し引いた課税所得金額に税率を適用して税額を計算します。所得税の税率は、分離課税に対するものなどを除き、所得が多くなるに従って段階的に高くなる超過累進税率となっています。課税される所得金額に対する所得税の金額は、次の速算表を使用すると簡単に求められます。2,796,000円なお、所得税は、納税者が自ら所得と税額を計算し、納税する「申告納税制度」を採用しています。所得税の納税義務者は、その年の翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告を提出することによって納付すべき所得税を確定する義務があります。次の所得(事業所得又は譲渡所得に該当するものを除きます。)をいいます(所得税法26条1項)。不動産所得の金額は、次のように計算します(所得税法26条2項)。37条1項に定義されている必要経費の範囲は以下のとおりです。その他これらの所得を生ずべき業務について生じた費用(償却費以外の費用についてはその年において債務が確定したもの)ここには、「損失の額」は規定されていないことから、損失の取り扱いは「別段の定め」によることになります。必要経費には、主として次のようなものがあります。最高65万円を控除する青色申告特別控除の適用を受けることができます。所得税と住民税との合計税率は15%から55%の超過累進税率となっていますので、65万円の控除を受けると、最高で357,500円になります。65万円の特別控除は、事業を営んでいること、正規の簿記により記帳し、貸借対照表と損益計算書を添付した確定申告書を期限内に提出していることが適用の要件です。関する届出書」を提出していることが要件であり、必要経費に算入する給与の額は、労務の提供に見合った届出の範囲内の金額でなければなりません。建物等のメンテナンスこまめな建物等のメンテナンスによって建物等を良い状態に保てば、長期的には修繕費の削減につながり、資産価値を高めることになります。通常のメンテナンスは支出時の必要経費となりますが、修繕の周期や内容、規模、金額によっては、資本的支出として減価償却を行わなければならない場合もあり、そうすると、費用を負担する時期と必要経費算入の時期が大きくずれることになります。日頃の管理は、税負担軽減の面からも重要です。所得の金額の計算は、実際の収支とは異なります。実際の収支は、収入から支払った経費と借入金の返済額を差し引いたものですが、所得の金額の計算においては、借入金の返済額は必要経費とはならず、減価償却費を計算して必要経費に算入することとなります。従って、減価償却費は、実際の収支に比べて所得の金額の計算を小さくする要素となります。各年分の減価償却費の額は、その資産の取得価額と耐用年数を基礎に、定額法又は定率法に寄って計算します。不動産の賃貸には、多額の初期投資が必要です。運営する小規模企業共済に加入することができます。掛金の全額が所得控除の対象となり、最高額では年間84万円(月額掛金7万円)、所得の金額を減少させることができます。個人事業を廃止した場合に受け取る共済金は、退職所得として課税上優遇されています。消費税のしくみ消費税は、日本国内の消費に課税する税金です。すべての消費に広く薄く税の負担を求めるものとされています。実際に納税をするのは、消費者ではなく、商品やサービスを提供する事業者です。事業者は、売買等の代金に消費税を上乗せして受け取り、課税期間ごとに集計し、申告・納付します。消費税の納税義務者は、法人及び個人事業者とされています。消費税は、納税義務者が自ら税額を計算し、納税する申告納税制度を採用しています。個人事業者は、免税事業者とする場合を除いて、その年の翌年3月31日までに確定申告を提出することによって納付すべき消費税を確定する義務があります。個人事業者においては、「事業として」行った取引であるかどうかが、課税対象を判断する重要なポイントとなります。「事業として」に該当しなければ、消費税を納付する必要はありません。消費税法にいう「事業」は、所得税において所得区分の基準となる「事業」、あるいは不動産所得の規模を判断する場合の「事業」より範囲の広い概念であり、対価を得て行われる資産の譲渡及び貸付け並びに役務の提供が反復、継続、独立して行われることを事業といい、その性質上事業に付随して対価を得て行われる資産の譲渡及び貸付並びに役務の提供を含みます。不動産の貸付けについては、所得税において事業的規模に至らないとされるものであっても、継続して貸付けを行う場合は、「事業として」に該当します。土地(土地の上に存する権利を含む)の譲渡及び貸付は非課税です。非課税となる土地、土地の上に存する権利の範囲は以下の通りです。人の居住の用に供する家屋又は家屋のうち居住の用に供する部分の貸付けについては、非課税となります。以下の点について留意しましょう。下宿営業が該当します。そのため、ホテル、旅館、リゾートマンション、貸別荘等は、たとえこれらの施設の利用期間が1か月以上となる場合であっても非課税となる住宅の貸付けから除かれることになります。集合住宅においては、施設の使用料又は役務の提供の対価を家賃や共益費として収受する場合、又はこれらと別建てで収受する場合があります。具体的には、以下の通りです。事業者は、基準期間(前々事業年度と考えて頂いて差支えありません。)における課税売上高が1,000万円以下であっても、特定期間(前事業年度の前半6か月分)における課税売上高が1,000万円を超える場合には、課税事業者となります。特定期間における課税売上高は、実際の売上高に代えて、給与等の額によることもできます。したがって、実際の売上高が1,000万円を超えていても、給与等の額が1,000万円以下であれば免税事業者となることができ、実際の売上高が1,000万円を超えていても、給与等の額が1,000万円以下であれば免税事業者となることができます。逆に実際の売上高が1,000万円以下であっても、給与等の額が1,000万円を超えていれば、課税事業者の選択の手続きを行わないでも、課税事業者となることができます。提出して課税事業者となり、消費税の還付申告を行うことができます。提出して、基準期間における課税売上高が5,000万円以下である課税期間につき、簡易課税制度を選択することができます。原則の消費税申告では仕入税額控除の金額を課税業者が集計しなければなりませんが、簡易課税制度ではその集計は必要なく、売上高の一定割合を仕入税額控除とすることで、消費税の申告をします。届出書は事業を開始した場合を除いて、その課税期間が開始するまでに提出しておかなければなりません。課税事業者を選択した場合の3年間の継続適用の期間は、簡易課税制度を適用することができません。不動産賃貸を行う者は、簡易課税制度を適用すると、みなし仕入率40%が適用され、課税標準額に対する消費税額の60%が納税額となります。簡易課税制度には、2年間の継続適用の取り扱いがあります。簡易課税制度は、実際の課税仕入れを全く考慮しないので、多額の設備投資などを計画している場合は、慎重な判断が必要です。所得税の取扱い建物等の存する土地をその建物等と共に取得した場合に限定した話です。その取得後おおむね1年以内にその建物等の取り壊しに着手するなど、その取得が当初からその建物等を取り壊して土地を利用する目的であることが明らかであると認められるという条件がつきます。その建物等の取得に要した費用の額、取り壊し後の土地の造成費用、土地及び建物に係る未経過期間の固定資産税の精算金は、その取得した土地の取得費に参入することになります。取り壊しに伴い発生した資材がある場合には、その発生資材の価額を控除した残額を土地の取得費に参入します。消費税の取扱い消費税において、取り壊し予定で土地と共に購入したことをもって建物の購入対価の額が土地の取得費に算入される場合であっても、消費税においては、建物の購入に要した費用は、課税仕入れ等の対価となります。その取り壊しについても、撤去等の工事に係る費用は、役務の提供を受けた対価ですから、課税仕入れ等の対価となります。まとめここまで記事をお読み頂きましてありがとうございました。1章では不動産賃貸に関する所得税ということで、所得税中の所得区分である不動産所得について説明しました。必要経費はどれを入れたらよいか迷うところではありますが、支払う所得税の圧縮のため、経費の漏れがないようにしましょう。2章では不動産賃貸に関する所得税の節税ポイントということを説明しました。建物の修繕がないときは、小規模企業共済にたくさんお金を入れて所得を圧縮するなど、毎年の状況に応じて臨機応変に対応していく必要があります。3章では不動産賃貸に関する消費税について説明しました。収入において、何が課税で何が非課税になるのかを正しく理解する必要があります。4章では不動産賃貸に関する消費税の節税ポイントを説明しました。課税事業者になる・非課税事業者になるということを上手に使っていくことが重要です。5章では、その他の注意点ということで取り壊し予定の建物の取得について記載しました。何か、皆様のお役に立ちますと幸いです。して、会計事務所で10年間働いています。専門家として税金の仕組みをわかりやすく解説します。)この記事へのコメントはありません。この記事へのトラックバックはありません。どのように決められる?自分でも計算できる資産の評価方法を解説します。年末調整ってどのように行うのか解説します意外と多い!失業手当以外にももらうことが出来る手当について解説します。節税の最初の一歩!所得区分を正しく理解して、賢く節税を進める方法とは?【小売り・飲食】簡単でお得なキャッシュレス決済、Squareの特徴やメリット・デメリットを解説。不動産を相続するなら調べておきたい路線価。相続税にもかかわる路線価の見方を解説します。古着転売の仕入れはここで行え!本当は教えたくない、プロも利用する仕入れ場所を公開する。消費税が増税されると円安に進む?消費税増税と円安の可能性を検証。海外預金口座の開設方法ガイド。カードローンをまとめる方法。2019.12.03好きなことで勝負するアフィリエイトの可能性。(44)アーカイブ月を選択2019年12月2019年11月2019年10月2019年9月2019年8月2019年7月2019年6月2019年5月2019年4月2019年3月2019年2月2019年1月2018年12月2018年11月2018年10月2018年9月2018年8月2018年7月2018年6月2018年5月お金を借りる・ローン複数のカードローンをまとめる方法。おまとめローンやその他の対...クレジットカード・電子マネー・ポイントAirPAY(エアペイ)のメリット・デメリットに導入方法を解説お金を借りる・ローンSMBCモビットの審査落ちを避けたい!審査の流れや審査落ちを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