エリア分析レポート」は、毎月1つの駅を取り上げ、交通アクセス、商業施設、人口など様々な視点から分析し、そのエリアの特長をレポートしています。東京都の中でもファッション産業が集積している渋谷区にあります。原宿と表参道の間に駅があり、商業地と高級住宅地から構成されています。」は若者を中心にショッピングを楽しむ人々で毎日のように賑わい、表参道方面は洗練された大人な雰囲気の高級ブランド店や表参道ヒルズなどがケヤキ通りに立ち並んでいます。近年ではサブカル的なお店もオープンし、今までとは違う客層も拡大しています。どちらも感性を刺激してくれる魅力的な街並みが形成されています。代々木公園や駅名にもなっている明治神宮も近くにあり、緑地環境が充実しているのも魅力です。明治神宮の境内には約70万m2もの広さを誇る神宮の森が広がっており、10万本もの木々を植樹して造成された人工森を歩くと日々の喧騒から心身ともにリフレッシュすることができます。通りの喧騒とは裏腹に通りから一本入ると落ち着いた環境の住宅街です。表参道東側の神宮前4丁目は物件が多く、穏やかな街並みが広がっています。フレンチやイタリアン、カフェなどが点在しており、静かな住環境のアクセントになっています。都心の最先端の商業地と落ち着いた住環境の両方を手に入れられる「明治神宮前」は、東京に住む人なら一度は憧れる街として不動の人気を得ています。徒歩圏内に複数路線!都内のありとあらゆるところへ!「明治神宮前」駅は東京メトロ副都心線と千代田線を利用することができます。駅名に「原宿」と入っているようにJR山手線「原宿」駅の至近で、乗り換え駅としても案内をされています。多種多様な路線を使いこなすことができる交通利便性の高い立地です。副都心線を使えば「池袋」や、「渋谷」から東横線方面への乗り入れ、千代田線は「霞ヶ関」など政治の中心地や、「大手町」など金融ビジネス街を通ります。徒歩圏内にある「原宿」まで出れば都内を一周できるJR山手線を使え、「渋谷」まで出てしまえば、東京メトロや東急線も利用可能です。明治通りも近く、休日での自動車での移動にも便利なエリアです。賃貸市場を分析していきます。賃料相場と築年数の比較です。エリアは人気が高く、都内でもトップクラスの賃料相場。築年が経っても賃料が落ちにくいことが「築年別平均賃料の分布図」からも読み取ることができます。見てみると、明治神宮前駅の単身者物件の月額賃料は「d.切片」の29,955と円からスタートし、徒歩1分ごとに「a.徒歩」の2,215円ずつ値下がり、築年数1年ごとに「b.築年」の294円ずつ値下がり、面積1m2ごとに「c.面積」の4,436円ずつ値上がることがわかります。面積の影響が非常に高く、面積を重視する人が多いことが伺えます。「賃料に対する影響割合の比較」から明治神宮前駅の賃貸市場の傾向を分析すると、明治神宮前は「b.築年/d.切片」の影響が小さく、築年による賃料の下落傾向が小さいことがわかります。標準偏差の割合「e.標準偏差/d.切片」は非常に高く出ています。市場の賃料の許容量が高い=リノベーションによる賃料の上昇効果が期待できる市場です。※リズムマンションDBより作成(データは2015年12月末日現在のデータです。)※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません。※重回帰分析は築10~30年、16m2以上30m2未満の物件から算出しています。居住者特性を見ていきます。単身者世帯の比較です。東京都ならびに渋谷区の人口のうち単身者世帯の割合をみると、東京都全体で約47%、渋谷区で約62%です。明治神宮前の単身者世帯の割合を見てみると56%と単身者世帯の多いエリアです。2010年からの推移を見ると、数としては2,000人弱増加しており、そのうちの6割以上が単身者です。対象エリア内の居住者の年齢構成をみると男女ともに20~40代までの割合が高く、特に20代、30代の割合は全国平均よりも非常に高いです。この年代で40%近くを占めており、感度の高い若者が集まる街であることが数値からも読み取れます。―REISMでは明治神宮前エリアでのリノベーション実績があります。高級ホテルを思わせる広々とした玄関に大きな収納スペースなど機能的でありながら、「Organic」ならではの上質感も忘れない。重厚な石タイル、淡い色の木材、ホワイトとさまざまな表情が入り混じる居室壁面。上質な空間と恵まれた環境を手に入れられる空間に仕上がっています。変化」によると、2008年から5年の間に23区全体で約146千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」を見ると、空き家数も5年の間で全体的に増えています。「明治神宮前」のある渋谷区を見てみると、供給にあたる借家数は9.4%、空家数は41.3%増加しており、やや供給の多いエリアといえます。エリア別に貸家の住宅着工数を見ると、東京都と23区の各年の増減は相関していることがグラフから読み取ることができます。渋谷区の供給傾向も東京都や23区の増減と似たような動きを見せおり、2000年頃から着工数の増加が見られ、2006年以降は低い水準で抑えられていることがわかります。2009年以降はまた増加傾向がうかがえ、2015年も東京都と同じく増加傾向と予測できます。人口の推移を見てみると、渋谷区の人口は年々増加していることがわかります。東京都によると渋谷区は2020年前まで増加傾向と予測されており、2020年より徐々に減少を始めますが、2035年の段階でも2005年とほぼ同水準と予測されています。明治神宮前においてはその利便性の高さと、開発による市場の活性化が期待でき、中古マンションの価値にもよい影響が期待できます。東京都の中でもファッション産業が集積している渋谷区にあります。原宿と表参道の間に駅があり、商業地と高級住宅地から構成されています。原宿・表参道といえば東京の流行の発信地。感性を刺激してくれるような魅力的な街並みが形成されています。代々木公園や駅名にもなっている明治神宮も近くにあり、緑地環境が充実しているのも魅力です。賃貸市場に目を向けると、都内でもトップクラスの賃料相場と、高いリノベーション需要感度(賃料の幅=標準偏差)があり、リノベーションに向いている市場です。人口も増加傾向があり、2010年から2015年の単身者数の推移を見ると、数としては2,000人弱増加。そのうちの6割以上が単身者です。人口の増加=需要の高まりと考えると、明治神宮前は今後も安定した需要があり、賃貸市場が大きく変動する可能性の少ないエリアと推測できます。基本的なことからREISMのリノベーション投資まで、初心者の方にも安心して参加できる不動産投資セミナーです。リズムが提案する『働きながら永く持つ。時間を味方につける不動産投資術』を公開。このセミナーでは、良質な中古不動産を見極める「マーケティング分析」や入居希望者の行列ができる「リノベーションブランド”REISM(リズム)”」など、ここでしか聞けないリズム独自の成功ノウハウを分かりやすくお届けします。長期的に安定した資産形成を行うための正しい投資手法をお伝えします。買うなら五輪後がいいの?2019.8.26五輪後に家賃が上がる地域と下がる地域はどこ?2018.12.31借入金の返済は経費にならないの?節税対策にはならない借入金を解説2018.6.11自分で住むために買う物件と、投資用物件の違いとは?2017.2.20賃貸経営で「東京ルール」って知っていますか2018.10.8民法改正で押さえておきたい家賃保証会社のポイント2019.4.15新着コラム不動産投資で失敗する人が見落としがちなリスクとは2020.02.17不動産投資家のための家賃保証会社の選び方2020.02.17「老後2,000万円」に備える。手持ちの1,000万円を資産運用で2倍にできる?2020.02.10リフォームローンってなに?金利は高いの?2020.02.10中古マンションを買うときに消費税がかからないって本当?2020.02.03新耐震基準と旧耐震基準を比較。選ぶなら中古でも新耐震!2020.02.03新着コラム一覧はこちらREISMのエリア分析レポートREISMエリア分析レポートは、毎月1つの駅を取り上げ、交通アクセス、商業施設、人口など様々な視点から分析し、そのエリアの特長をレポートとしています。様々な不動産運用スタイルをご紹介。