Value)で決まるといわれています。経済学における新古典派といわれる学派の、レオン・ワルラス(1834-1910)によって提唱された理論で、今では幅広く経済学からファイナンスの専門家の間で活用されています。賃貸住宅から発生する家賃収入は、将来にわたって得られることが期待されているわけですが、将来時点において入手可能な家賃を現在時点で受け取ろうとすれば、その家賃から割引された金額になってしまうということは自然と理解できるものと思います。将来の家賃収入を現在の価値に変換していこうとすると、その家賃が得られる将来のタイミングによって、現在の価値が変わっていきます。金利が1%の債券に10,000円投資した場合には、その債権は1年後には10,100円に増えます。一方で、賃貸住宅のように、1年後に10,000円の収入が見込まれるという場合には、現在の受取額に換算した割引現在価値としてはおおよそ9,901円になります。金利1%が10年間続くとすれば、10年後の10,000円の割引現在価値は、1.0110=1.1046で10,000円を割った9,053円となります。そのようなものを足し合わせていくことで、賃貸住宅の資産価値を計算することができるのです。Flow)という考え方で計算されます。正確に理解するために、数式を使って、さらに賃貸住宅投資という視点から整理してみましょう。年が経過したt期の最初の資産価格であるとします。既存物件を想定しています。期の最後に受け取ることができる家賃となります。賃貸住宅を保有していくためには、固定資産税や日々の清掃などの運営費用、保険料などを支払ったりしていきますが、そのような費用に該当するものです。いう費用を差し引いたのちに残ったお金が、賃貸住宅のオーナーの手元に残るわけです。続いて、割引率について考えます。期待名目利子率、つまりここでいう割引率とします。それでは、その割引率とは具体的にどのように計算することができるのでしょうか。本来、賃貸住宅に投資しないで、国債を買ったとしましょう。国債は資産運用の中でも最も安全な資産であると考えられています。そのような国債の運用によって入るはずだった利回り以上のリターンがなければ、よりリスクが高い賃貸住宅に投資することはありません。そこで、安全資産として考えられている国債の利回りに対して、賃貸住宅経営のリスクを上乗せします。一方で、国債は一定期間の利回りは一定ですが、賃貸住宅の投資利回りは成長が期待されます。そのような成長も考慮し、賃貸住宅投資のリスクプレミアムというものが決定されるのです。理論的には、安全資産の利回りに、このようなリスクプレミアムが足し合わせたものが、割引率として使われることになります。年と仮定すると賃貸住宅の資産価格は次のような式によって説明することができるのです。(1)さらに、この賃貸住宅が1年古くなると、その時の賃貸住宅の資産価格は、次のように変わります。割ると、(1)式の結果から、(3)式を得ることができます。かけると、(4)式を求めることができます。(4)経済学では、これをユーザーコストといっています。賃貸住宅投資から得られる投資収益と考えてもいいでしょう。この式がどのように証明されてくるのかという上記の一連の展開が理解できないとしても、このように得られた(4)式からは、賃貸住宅経営をしていくうえで多くの示唆を得ることができるのです。あることには変わりがありません。かかることとなるわけです。このような費用をどのようにマネジメントしていくのかということによって、家賃収入にも影響が出てきますし、手元に残る収益が大きく変わってしまいます。大きな費用が発生してしまったり、適切に費用をかけなかったことで家賃収入が大きく低下してしまったりすることがあるためです。ここは、プロの方にお任せする、またはしっかりと専門的なアドバイスをもらう必要があります。このキャピタルリターンの変動は、賃貸住宅投資において最も大きなリスクとなってしまうのです。それでは、そのようなリスクをどのようにヘッジする、または避けることができるのでしょうか。この理論では、キャピタルリターンの時間を長くすることで、リスクが小さくなるということは証明されています。転売を繰り返していくというのではなく、じっくりと保有して、適切な家賃収入を得ながら、売却時期を待てばいいわけです。それでは、現在の市場をどのように見ればいいのでしょうか。東京の都心部などでは、空室率が極めて低下しているわけですが、家賃は粘着性が強いために、ほぼ横ばいまたは微増で動いています。価格はここ数年大きく上昇しました。このような賃貸住宅価格の上昇はどのように説明できるかということは、今回の原稿を読まれた皆さんであれば、容易に説明ができるはずです。今まで説明してきたように、賃貸住宅の資産価格の将来収益の割引現在価値として決定されるわけですから、収益が安定しているのであれば、割引率が大きく低下したためであるといえます。金融政策におけるゼロ金利政策を受けて、基準となる安全資産としての利回りが大きく低下しました。中国などの海外から資金が流入してくると、さらにその割引率を低下させるように作用します。すると、大都市部で起こっている賃貸住宅の価格上昇は、実需によって収益が上昇しているわけではなく、割引率の低下を通じてもたらされているということがご理解いただけたと思います。賃貸住宅経営をするものは、このような金融情勢にも注意を払っていくことが求められています。土地活用に役立つコラムや動画の最新情報はメールマガジンで配信しております。他にもセミナーや現場見学会の案内など役立つ情報が満載です。