資産運用2017.05.08不動産投資(管理)家賃の下落にどう備えるべきかマンション投資の代表的なリスクの一つに、「家賃下落リスク」があります。築年数が経ち、老朽化が進めば、家賃が下がるのは自然なことでしょう。そのリスクをできるだけ抑えるために、できることがあるのです。家賃はなぜ下落するのか建物の経年劣化は、しっかりとメンテナンスをしていたとしても、抑えられないものがあります。実際の劣化の状態がどうであれ、築年数が経てば、家賃を引き下げる方向に作用することは、前提として理解しておくべきでしょう。少子高齢化が進み、空き家問題も取りざたされる現在、需給バランスでは供給が上回っているのが現状です。近年は新築マンションも急増しており、古い物件の競争力が低下することは必然でしょう。いえ、家賃の水準にはさまざまな要素が関わってきます。そのなかでも大きく賃料を左右するのは、立地と部屋の住みやすさ・住み心地の良さでしょう。新築物件も、賃料下落の可能性が高まっています。新築物件は、利回りを良く見せたり、後に高く売却したりするために、その地域の相場よりもやや割高な賃料設定をされているケースが多いためです。家賃保証などがあれば、保証期間は良いのですが、保証がなくなり、あらためて入居者募集を行ってみると、なかなか入居者が付かず、賃料を下げざるを得ない状況に陥ることがあります。家賃下落リスクを抑えるために、購入時に「新築」ではなく、むしろ「中古」物件を選ぶという方法もあります。自分で住むマンションなら、真新しく、きれいな新築物件が良いと考えるかもしれませんが、投資の観点からは、すでに“実際に入居者が付いた実績のある賃料”が購入時にわかっている「中古」物件のほうが、家賃下落リスクはコントロールしやすいと言えます。中古の場合は、物件の「立地」をよく吟味することです。「駅から近い」「近くに商業施設が多い」など、その立地の利便性が重要です。それは家賃水準に大きく影響するからです。立地条件は、時間が経過しても大きく変わらないということも、家賃下落リスクを考えるうえで重要なことです。それでは、購入後にできる対策とは何でしょうか。それは部屋の住みやすさ・住み心地の良さを維持するということです。入居者をきちんとケアして、退去者を出さないという考え方が重要になります。基本的に入居者は入居した時の家賃で住み続けてくれるものだからです。契約更新のタイミングで家賃値下げの交渉を持ちかけられることもあるかもしれませんが、そのようなケースはそう多くはありません。入居者が退去すると、物件の価値は、すぐさま市場で判断されることになります。購入時からみれば、築年数もさらに経っており、賃料を下げないと入居者が付かないといった事態になります。家賃を下げざるを得なくなったら賃料を一度下げると、月々のキャッシュフローは減り利回りは低くなります。後々売却を考えている場合、賃料の値下げは売却価格を下げることにもつながります。物件が古くなったら、リノベーションで部屋の魅力を高める手もあります。敷金を下げて、初期費用を低く設定したり、例えば「ペット可の物件にする」などその他の入居条件を緩和したり、賃料の維持に有効な方法もあります。賃料は、一度下げると元の水準に戻すのが極めて難しくなります。家賃を下げるのは、“最後の手段”と考え、下げずに済む方法がないか不動産会社ともよく相談してみることをおすすめします。不動産投資で重要な賃貸管理のポイント不動産投資の「わからない」を「やってみたい」に無料eBookダウンロード不動産投資に興味を持たれた方はお気軽にご相談下さい。基本的なことからREISMのリノベーション投資まで、初心者の方にも安心して参加できる不動産投資セミナーです。リズムが提案する『働きながら永く持つ。時間を味方につける不動産投資術』を公開。このセミナーでは、良質な中古不動産を見極める「マーケティング分析」や入居希望者の行列ができる「リノベーションブランド”REISM(リズム)”」など、ここでしか聞けないリズム独自の成功ノウハウを分かりやすくお届けします。長期的に安定した資産形成を行うための正しい投資手法をお伝えします。買うなら五輪後がいいの?2019.8.26五輪後に家賃が上がる地域と下がる地域はどこ?2018.12.31借入金の返済は経費にならないの?節税対策にはならない借入金を解説2018.6.11賃貸経営で「東京ルール」って知っていますか2018.10.8自分で住むために買う物件と、投資用物件の違いとは?2017.2.20民法改正で押さえておきたい家賃保証会社のポイント2019.4.15新着コラム不動産投資で失敗する人が見落としがちなリスクとは2020.02.17不動産投資家のための家賃保証会社の選び方2020.02.17「老後2,000万円」に備える。手持ちの1,000万円を資産運用で2倍にできる?2020.02.10リフォームローンってなに?金利は高いの?2020.02.10中古マンションを買うときに消費税がかからないって本当?2020.02.03新耐震基準と旧耐震基準を比較。選ぶなら中古でも新耐震!2020.02.03新着コラム一覧はこちらREISMのエリア分析レポートREISMエリア分析レポートは、毎月1つの駅を取り上げ、交通アクセス、商業施設、人口など様々な視点から分析し、そのエリアの特長をレポートとしています。様々な不動産運用スタイルをご紹介。