このページは2004/3/9更新01/4/1創設gooで「繰り上げ返済」で検索したときに出てきたあるサイトで、複数ローンの繰り上げ返済の−最適化−を以下のように提唱していました。その矛盾点の指摘をしたいと思います。ある意味おもしろい例なので、一緒に考えてみて下さい。住宅ローンなどの繰り上げ返済を上手にしようローンが複数あった場合、いったいどうやれば一番効果的なのでしょうか。一般的には、金利の高いものから順番に繰り上げ償還するというのが定説のようですが、はたしてそうなのでしょうか。住宅ローンがあった場合、100万円の予算で繰上げ返済するには、どうすればよいのでしょうか。509,645円と案分するだけで利息に10万円分の差が出てしまいました。−−中略−−となり、最適返済が更に重要になってきます。いうわけで、−−中略−−対応しているのは、元利均等で、期間短縮の繰り上げ償還だけですが、ふつうこれだと思うので問題ないでしょう。さあ、貴方なら上の論理展開にどう対応致しますか?私共の反論・結論を見る前に一度ご自分で考えてみて下さい。数値設定は以下のようにして近似したいと存じます。元利均等返済シミュレーションでは次のように設定して算定するものとします。21090とタイプ[最終まで]の結果は、返済期間11年6ヶ月で終了して、支払利息合計=\447,808・・・・・b2a2+b2=繰り上げ返済の最適化?なるものを適用した支払利息合計総額=\643,089成る程、差し引き514,869円の利息が消滅しました。上と比較すれば差引108,829円の不利が生じているように見えます。・・・・・・・!さあ皆さんはこれで納得でしょうか?さて、問題はここからです。翌月の2年目以降から24,026円の負担が無くなっているのに気づいていない。皆様はどうですか?実はB:は2年目からは21,090円+24,026円の計45,116円の返済能力有りとして計算しなければならないのです。Aは本来6年9ヶ月までなので6年10ヶ月以降は21,090円に戻します。して設定この設定で1年11ヶ月まで期を進めます。次に月均等返済額欄は45116とタイプこの設定で6年9ヶ月まで期を進めます。返済期間7年11ヶ月で終了・・・・・b3a3+b3=金利の高い繰り上げ優先すると支払利息合計総額=\430,995差し引き726,963円もの利息が消滅。して設定この設定で1年11ヶ月まで期を進めます。次に月均等返済額欄は45116とタイプこの設定で4年4ヶ月まで期を進めます。返済期間11年丁度で終了・・・・・b4a3+b4=金利の高い繰り上げ優先すると支払利息合計総額=\517,170差し引き640,788円の利息が消滅。(1)は、(2)よりも実は125,919円の利息消滅効果が上乗せされるのです。ローンに悩まされる期間も、Bで6ヶ月短縮されるのです。繰り上げするなら金利の高い方からが鉄則です本来との比較では、726,963円もの利息削減に加え、Aの負担とその期間が実質そのままなら、Bで6年9ヶ月間も短縮されます。これが今の100万円を繰り上げ返済する効果といえましょう。賢明な元利均等返済シミュレーションのユーザーは数字のマジックに引っかからないで下さい。返済手数料も2カ所なら馬鹿にならない。均等返済額の増額が認められるかはいろいろなケースがあるでしょう。駄目でも、(1)の額よりは多少利息や手数料が増えましょうが貯まった額を毎年のように繰り上げ返済すれば良いわけです。結論的には金利の高い方への優先返済で良いのです。誤りや皆様のさらなる反論がございましたらご指摘下さい。b1の支払利息合計=\711,849a3+b1で支払利息合計総額=\751,918成る程、差し引き406,040円しか利息消滅しない。21090とタイプ[最終まで]の結果は、返済期間9年1ヶ月で終了して、支払利息合計=\285,585・・・・・b5a1+b5で支払利息合計総額=\731,694差し引き426,264円しか利息消滅しない。金利格差のある2つの融資で、一方へ偏った極端なこの2つの参考例は一見大差なく見え、その中間の数値(a2+b2)を提示されると最適ポイントがありそうに見えますが、そんなことはありません、実は大切な視点が抜けているだけなのです。「元利均等返済シミュレーション」には、時点管理が可能です。私共もよく陥りますが、よくよく検討して、その混乱を整理して下さい。1@hirotako.net上記案内更新2008/11/18平成13年4月1。