組合が提示してきた補償金額があまりに低いので、組合が譲歩してくるまで話し合いに応じる予定はありません。それで問題ないでしょうかA10それは危険です。確かに、補償額について組合はテナントと協議する義務を負いますが、最後まで協議が成立しない場合は審査委員の過半数の同意をとって補償額を決めてしまうことができます。テナントは、これに対し、収用委員会に不服申立て(補償裁決申請)をすることは可能ですが、結果が出るまで時間がかかる反面、不服申立てが認められる可能性は低いといえます。組合は自分で決めた補償金を供託してしまえば当面テナントに支払う義務もないので、テナントは自腹で移転しなければならないことになります。増額してもらうおうと思っていたら突然交渉を打ち切られて明渡しを迫られるというケースは結構あります。徹底抗戦するのであれば「居座り」は逆効果です。Q1110の続きですが、そうしますと組合の提示した補償額で折れるしかないのでしょうか?A11組合は補償基準を作成しています。その補償基準にもとづいて補償額を提示してきます(その用紙を「個票」といいます)。補償基準そのものは誰が交渉しようと変わりません。補償額についてはそうではありません。交渉だけでは組合は原則として折れないので訴訟を有効活用する必要があります。組合の出してきた従前資産評価額があまりに低いので「これでは納得できない。1度評価し直して持ってきて欲しい」と言って待っているつもりです。それで問題ありませんか?A12従前資産額に不服がある場合は積極的に交渉していかないとそのままの額を基準に権利変換されてしまいます。組合の評価基準が妥当か含めて交渉することになります。この分野は不動産鑑定士の助けを借りないと交渉困難です。物件調書に署名捺印するよう求められました。署名押印は慎重にして下さい。署名押印してしまうと物件調書の内容が真実だと推定されてしまいます。これを後で覆すのは大変です。検討しておかしいと思ったら署名押印せず専門家に相談して下さい。署名押印をしないで放置していると区職員が立ち会って署名押印して先に進んでしまいます(吏員立会い)。その前に相談することが重要です。Q14準備組合から建物調査をしたいという連絡がありました。再開発に賛成というわけでもないし、家の中に入られるのも嫌です。応じるべきなのでしょうか?A14建物調査は「正当な理由」がない限り拒めません。「正当な理由」があると言って突っぱねるのも可能ですが、建物の外観などから物件調書を作成されてしまうことになるので、権利変換、補償の点でかえって不利益です。建物調査のやり方につき要望があるのであれば事前に調査会社と取り決めておくべきでしょう。Q15再開発区域内に建物を所有しています。テナントに貸していましたが再開発で程なく解体されるということだったので契約を更新しませんでした。ところがその後、再開発のスケジュールが大幅に延期になりました。そこで少し改築してテナントに貸して賃料収入を得たいのですが何か注意点はありますか?A15主に2つあります。1つは新しく入ったテナントが再開発にあたってきちんと退去するよう慎重に契約条件を決めることです。1つは建物調査の前に改築することです。組合設立の前後でも変わってきますので(準備)組合と十分協議することが必要です。建物調査の後に改築すると建物評価に改築が反映されません。Q16ビルをテナントに貸しています。再開発の話を聞いたのか退去するテナントが増え始め家賃収入が大幅に減ってしまいました。再開発工事が始まるまでは数年かかるようです。これから新規に入居するテナントも見込めないので賃料の補償を受けたいのですが可能ですか?A16組合によっては家賃欠収補償として払ってくれる場合があります。(準備)組合に相談して下さい。理事会、総会で補償規程を承認する必要があります。組合の事務局に強く要求して下さい。Q17私が住んでいる場所が再開発されるといううわさを聞きました。どんな話かわかりませんが、私は今の居住環境に満足しており、再開発などして欲しくありません。このまま居座っていればいいのでしょうか?住んでいる自治体に陳情にいけばいいのでしょうか?A17実は一番深刻な問題です。居座りを決め込んでも、行政に相談してもよくありません。再開発は先に進めば進むほど止められません。できれば都市計画手続きの段階で当事務所にご相談下さい。下記のフォームよりご連絡ください。