仮移転しますが、再開発ビルが完成したら戻ってくることができます。Q2他のテナントさんはみんな転出されますので貴社も転出されてはいかがですか、と言われました。再開発の場合、テナントは転出してしまうものなのでしょうか?A2組合がそのようなことを言っても真実とは限りません。テナントが残るケースも沢山あります。惑わされないようにして下さい。Q3新しいビルに入る場合、賃料や管理費が大幅にアップします。負担と思いますので転出されてはいかがでしょうか、と組合に言われました。取り合ってもらえません。したらいいですか?A3このように言われても簡単に転出するべきではありません。組合からは漠然とした条件しか言われないかもしれませんが、だからといって権利を安易に放棄しないことです。都市再開発でテナントに確実に保障されているのは権利変換だけです。このカードを使って組合や大家に対抗していくしかありません。Q4組合設立が認可されたので30日以内に転出申出と金銭(補償金)給付申出の書面にサインして出して欲しいと組合から言われました。話で30日間では判断できません。したらいいですか?A4組合設立認可公告から30日というのは最初の評価基準日のことです。「評価基準日」において物件の評価をしますのでその日までに権利変換するか転出するかを組合に届ける必要があります。6ヶ月毎に更新されます。最初の評価基準日から6ヶ月以内に縦覧が開始されない場合は評価基準日は6ヶ月後遅くなります。縦覧開始まで6ヶ月以上かかる再開発も多く、その場合は評価基準日が変わるので転出申出を急いでする必要はありません。転出申出できないのが法の建前ですが、組合が例外的に認めている場合があります。これは組合が転出申出をなるべくして欲しい(出ていって欲しい)場合です。法の建前とは異なるので説明会などオープンな場では組合の説明が歯切れ悪くわかりにくことがあります。Q5組合が書面で提示してきた補償額が低すぎると思うのですがどうしたらいいですか?A5組合と協議します。してもまとまらない場合は都道府県の収用委員会に裁決の申請ができます。組合との協議で増える場合は少ないし裁決で増える場合も多くありません(裁決申請は実費がかなりかかります)。弁護士を依頼して交渉するか訴訟でしょう。Q8再開発の区域に入っていると聞きました。あった日から30日経過した日(評価基準日)以前に地区外に転出してしまうと補償の対象から外されてしまいます。転出のタイミングに十分注意して下さい。これとの関係で、定期借家契約への切り替えには応じないのが基本と考えて下さい。定期借家契約になりますと期間満了と同時に契約関係がなくなってしまいます。その時期が評価基準日の前に来ますと再開発から自動的に外されてしまいます。都市再開発法上の権利はすべて喪失します。賃料を大幅に減らすなどともちかけられても応じないことが重要です。評価基準日は組合の都合で6ヶ月延期されることがあります。基準になるのは原則として権利変換計画縦覧に一番近い評価基準日です。延期されているうちに契約を解除してしまい権利を失うこともありうるので細心の注意を払って下さい。組合によっては縦覧に一番近い評価基準日でない(もっと早い)こともあるので組合によく確認して下さい。Q9テナントに出る補償にはどういうものがありますか?A9都市再開発法97条の「通常受ける損失」の「補償」(これを「通損補償」といいます)です。転出する場合に都市再開発法91条の「借家権補償」が支払われるかは1つの大きな問題です。借地借家法上の立退き料が払われる場合もあります。転出を条件に解決金という名目で払われるのが通常です。