/土地活用のプロによるトヨタホーム辛口レビュー|特徴・評判から注意点まで2019.01.05土地活用のプロによるトヨタホーム辛口レビュー|特徴・評判から注意点までTweetPocket土地活用を検討していて「トヨタホームの土地活用」が気になっているけど、“トヨタホームの土地活用って実際のところどうなの?、安心して任せても大丈夫なの?”と疑問を抱き悩んでいませんか?結論としては、「担当者によってバラつきはあるものの、トヨタホームの土地活用は様々な点で評価が高く、特に雪国での建築や住居系建物での土地活用を検討するような方には適した優良業者」といえます。このページでは、これまで土地活用のコンサルティングを業務として300人以上の土地オーナーの最適な土地活用について支援をしてきた筆者が、「トヨタホームの土地活用の評判と注意点」について、以下の流れに沿って分かり易くご紹介します。トヨタホームの土地活用の総評トヨタホームの土地活用の特徴とメリット・デメリットトヨタホームの土地活用をおすすめな人とおすすめしない人トヨタホームの土地活用を検討する際に注意すべき11のポイントこのページをすべて読めば、「トヨタホームの土地活用」についての理解が深まり、「自分にとってベストな土地活用」の検討に向けて、自信を持って第一歩を踏み出していただけるようになるでしょう。土地活用が初めてで難しく感じる方は、このページを読んで大枠のイメージを持ったら、まずは複数の専門家に意見を聞くことをおすすめします。その際に大事な注意点があり、建築会社や不動産会社等に直接電話をすることは絶対にやめましょう。この業界では電話をとった人が担当になるという慣習があるため、土地活用の専門家ではないレベルの低い担当がついてしまう・・・ということになりかねません。確実に複数業者の専門担当者と連絡を取りたい方は、NTTが運営する「HOME4U土地活用」などの信頼できる一括登録サイトを利用して、専門担当者からの連絡を待つことをおすすめします。上記をまとめると、トヨタホームの土地活用は「価格帯の高さ」「対応力の物足りなさ」というデメリットはあるものの、トヨタグループというブランド力や実績の多さからくる「安心感」をはじめとして、特に住居系の土地活用に於いてレベルが高いといえます。トヨタホームの土地活用の特徴とメリット・デメリットトヨタホームの土地活用を検討するにあたって、押さえておくべき特徴とメリット・デメリットについてご紹介していきます。60年まで延長可能な保証システムトヨタホームグループ各社による一括借上システム高耐久・高品質且つ短工期を実現する2種類の工業化建築工法トヨタホームの建物は、建物大半(約85%)を工場でつくり、つくった部屋(ラーメン構造のユニット)を現場で組み上げる「ユニット工法」と、現場で鉄骨部材を組み上げていく「鉄骨軸組工法(EST工法)」の2種類の商品が用意されています。各工法にはそれぞれ以下のようなメリット・デメリットがあります。(EST工法)」メリット:設計の自由度が高い、施工条件への対応力が高いデメリット:(ユニット工法と比較して)コストが高い、工期が長い、品質が確保し難いそのため、エリアや建築地の施工条件・間取り等に合わせて有利な工法にて柔軟に対応することができます。ユニット工法では現場にトラックで運んできたユニットを組立てるだけで構造躯体と外装が出来上がってしまうため、“朝には基礎しかなかった現場が夜には建物がほぼ出来上がっている”というような魔法のような早さで施工することが可能で、雪国のように天候によって現場条件が大きく制限されてしまうような地域では非常に有利な工法です。いずれの工法に於いても、部材は工場にて厳格に品質管理・生産されているため、常に安定した性能と品質が確保されており、耐久性や安全性等の面で物件によって差が出るということが少なく安心して建築を任せることができます。最長60年まで延長可能な保証システム通常、新築する建築会社には、「住宅の品質確保の促進等に関する法律(通称:品確法)」によって、建物の主要部分(構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分)については10年間の瑕疵担保責任が義務付けられていることから、どこで建築しようとも10年間の保証はついてきます。トヨタホームの工業化建築については、それをゆうに上回る、当初30年間の初期保証(※部位により異なる)に加え、有償点検と有償補修を行えば10年単位で最長60年まで保証が延長できる延長保証システムがあります。メーカーの純正保証がついていることで、中長期的な土地活用時にも安心できますし、もし将来的に売却する必要性が出てきたとしても、建物の価値向上につながる可能性があるため嬉しいシステムです。トヨタホームグループ各社による一括借上システムトヨタホームの土地活用では、トヨタホームグループ各社による一括借上システムを利用して空室リスクをヘッジした土地活用を行うことができます。エリアにより条件や対応の可否は異なりますが、概ね募集家賃の90%〜85%程度の保証料率で安定収入を確保することができます。他のハウスメーカーのように一括借上専門の不動産会社ではなく、エリア毎にトヨタホームないしは販売会社各社による一括借上を行うシステムになっているため、全体での管理戸数等は公表されていませんが、メーカーや販売会社という資本のしっかりとした企業による一括借上が受けられるという点で安心感があります。トヨタホームの土地活用のメリットトヨタホームの土地活用のメリットは大きく以下の6つが挙げられます。対応エリアが比較的広い(仙台から熊本まで)工期が短く雪国にも強い(ユニット工法の場合)保証が充実していて安心(最長60年まで延長可能)トヨタホームグループ各社の一括借上げが利用可能トヨタホームの土地活用の最大のメリットは、「トヨタグループというブランド力や実績の多さからくる安心感と特に住居系の土地活用に於けるレベルの高さ」といえるでしょう。業界大手の一角として、業界最大規模とまではいかないものの仙台から熊本までの幅広いエリアに対応可能で遠方地の活用等でも安心して相談ができる点は非常に大きなメリットです。独自の「ユニット工法」故の現場工期の短さは、日本全国どこでも気候や天候に左右されずに安定した品質で建築できるというトヨタホーム特有のメリットといえます。事実、東北や北陸等の雪国ではユニット工法の建物のシェアは非常に高くなっています。工業化建築ではそもそも高耐久・高品質な建物を提供している上に、ハード面でのアフター保証が充実していることや、経営面でも資本のしっかりとした企業の一括借上メニューが選べること等、ハード・ソフト両面で非常にメリットの多いおすすめの業者です。トヨタホームの土地活用のデメリット逆に、トヨタホームの土地活用のデメリットには大きく以下の5つが挙げられます。価格帯が高め(低予算で短期投資志向の人には不向き)他の大手と比較して住居系以外の対応力に欠ける道路が狭い地域では施工できない可能性がある(ユニット工法の場合)工業化建築の商品は外観デザインの自由度が低い担当者や部署により提案レベルに大きな差が出るトヨタホームの土地活用の最大のデメリットは、やはり「価格帯の高さ」と「対応力の物足りなさ」といえるでしょう。あるため、個人資産として代々受け継いで行くような中長期的な土地活用として検討する際には良いと思いますが、10〜15年程度の比較的短期的な投資として検討する場合にはオーバースペックとなる可能性もあります。2種類の工法や高性能・高耐久な建物など、様々なメリットの多いトヨタホームの土地活用ではありますが、主に住宅向けに開発された商品であり、事業としても住宅がメインであるため、「住居系以外の建物への対応がし難い」というデメリットもあります。品質が安定していて保証が充実しているのが工業化建築のメリットではありますが、その分特に外観デザイン等の自由度が低いというデメリットもあります。巷にはないオリジナルのデザインで差別化したデザイナーズ物件等、オリジナリティにこだわりたい人には物足りなさを感じさせる可能性があります。最後に、それなりの大企業であればどこでも当てはまる話ではありますが、営業や設計・現場監督等それぞれ数多くのスタッフがいるため、担当により当たり外れがあるということもデメリットの一つでしょう。トヨタホームではエリアによって販売代理店制をとっているため、その差は大きくなりがちです。紹介でない限り担当者は選びにくい面もありますが、相談する部署は自分で選べますので、きちんと土地活用を専門に扱う部署に相談するようにしましょう。当然のことながら、全ての面で完璧な業者など存在しませんので、自分のニーズや条件と照らして最適な業者を見極めることが大切です。これまでの評価を踏まえて、「トヨタホームの土地活用をおすすめする人としない人」について以下にまとめております。つのタイプの人にはトヨタホームの土地活用をおすすめします。前述のとおり、トヨタホームの土地活用の最大のメリットは、「トヨタグループというブランド力や実績の多さからくる安心感と特に住居系の土地活用に於けるレベルの高さ」です。そのため、住居系の土地活用で企画から建築・経営管理まで総合的に安心できる業者に任せてしまいたいという人やそもそも初めての土地活用で総合的に任せてしまった方が良い人には最適の業者といえます。前述の通り、施工条件の厳しい雪国でも最短1日で外装・屋根までの組み上げが可能な「ユニット工法」の商品を持っている大手の中でも稀有なハウスメーカーですので、そういった地域の土地活用をする際には検討の中の一社に入れておくべき業者です。エリアによってトヨタホームないしは販売会社といった資本のしっかりした会社から直接の一括借上を受けられるため、一括借上を前提に土地活用を検討したい人にもおすすめです。逆に、以下の3つのタイプの人にはトヨタホームの土地活用はおすすめしません。住居系以外の土地活用がしたい人オリジナルデザインにこだわった建物を建てたい人トヨタホームの土地活用のデメリットにもあるとおり、基本的に中長期的な視点で高耐久・高品質な建物を提供している業者であるため、その分価格帯も高めであり予算を抑えた短期視点での土地活用を検討したい人にはあまり向かない業者といえます。そもそもの事業展開や建物の工法的に住居系がメインの業者ですので、はなから商業系等の住居系以外の土地活用を検討している人にも向きません。前述のとおり、工業化建築では規格や部材があらかじめ決められているため、一般の在来建築と比較してデザイン面での自由度は低く、外観等でオリジナリティを出したい人や相当にデザインにこだわりたい人は物足りなさを感じる可能性があります。(※使う部材は決められていますが、色やそもそもの設計プラン等でのデザイン差別化は可能です。トヨタホームの土地活用を検討する際に注意すべき11のポイントトヨタホームの土地活用を検討する際の流れは概ね以下の通りです。上図のような一連の流れの中では大きく分けて以下のような注意点があります。以下、それぞれ順を追って解説していきます。建築後に大きく計画を変更することが困難な土地活用に於いては、検討フェーズが最も大切であるといえますので失敗することのないよう慎重に検討を進めるべきです。トヨタホームの土地活用の検討フェーズで注意すべき点は大きく以下の6つです。土地活用専門の部署に依頼する(担当者や部署により提案レベルに大きな差が出る)提案内容についての根拠(マーケティング結果等)を提示してもらう設定賃料の根拠と将来の下落リスクについて見通しを説明してもらう提案内容は最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図るモデルルームではない実際の物件を複数見せてもらう必ず複数社比較して価格交渉してから決める土地活用専門の部署に依頼する(担当者や部署により提案レベルに大きな差が出る)規模の大きなトヨタホームでは、戸建住宅をメインに扱う担当者・部署と土地活用をメインに扱う担当者・部署の大きく2種類が存在しますが、当然のことながら土地活用については土地活用をメインに扱う担当に依頼するべきです。基本的に最初にコンタクトを取った営業マンが担当となるケースが多いため、中には戸建住宅メインの担当が土地活用の提案を行うというようなことも多くあり得ます。そのため、より良い提案をしてもらうためにも、むやみに住宅展示場等の営業マンに相談するのではなく、土地活用を専門に扱う部署へ直接問い合わせることをおすすめしますが、その際に最も簡単で便利な方法は一括資料請求サービスの活用でしょう。もとに最適な専門部署に繋いでもらえます。観点で、いろいろと比較した上で、総合的に最もおすすめなサイトは大手NTTデータグループ会社が運営していて信頼性抜群の「HOME4U土地活用」です。このサイトから一括資料請求して情報収集した後に、気になる業者に本格的に相談するとよいでしょう。HOME4Uには、不動産売却など土地活用以外にも色々なサービスがありますので、下記の土地活用専用の公式ページから一括請求するとよいです。HOME4U(ホームフォーユー)土地活用:https://land.home4u.jp提案内容についての根拠(マーケティング結果等)を提示してもらう後からの大きな計画変更が困難な土地活用に於いて、現在の需要と供給及び将来の展望等のマーケティングには最も大切な項目です。かかわらず、実際の土地活用の検討現場では意外とこのマーケティングがなおざりにされているケースを多く見てきました。マーケティングをなおざりにすると、空室リスクが大きく高まってしまい、「いざ建築が完了して経営を始めようと思ったら借り手がつかない」などというようなことになると、その先何十年も苦労することになってします。ならないためにも、必ず提案内容についての根拠(マーケティング結果等)を提示してもらい、様々な角度からしっかりと慎重に検討してから決断するようにしましょう。設定賃料の根拠と将来の下落リスクについて見通しを説明してもらう土地活用の検討段階では、設定賃料もあくまで想定の見込み賃料でシミュレーションされていきます。賃料については単純にエリアや大きさ等だけではなく、募集会社の募集力や建物のグレード等によっても変わってくるため、業者によって多少の差が出るポイントでもあります。そのため、「想定されている見込み賃料が本当に相場と比較して妥当なのか」ということと、「将来的な下落リスクについてはどのように考えて想定しているのか」という点についてはしっかりと押さえた上で、自分自身も納得しておく必要があります。将来の経営に大きく影響を与えるポイントですので、単純に、出された提案書をみて安易に検討するのではなく、しっかりと確認して納得のいく判断をするようにしましょう。提案内容は最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図る土地活用の提案では、土地活用の目的及び所有地の立地条件や建築条件等から、各業者がそれぞれ「これがベスト」と思う提案を持ってくるため、何度も出し直してもらっても大きく変わらないと思いがちですが、それは大きな間違いです。最初から各業者は真剣に検討した提案も持ってくるものですが、プランを練り直して多少変更するだけで賃料収入が増やせたり、無駄な建築コストを抑えられたり、ターゲット層を多少広げるだけで設定賃料が上げられたり等と、じっくり練り直し検討することでブラッシュアップできることがほとんどです。仮に、初回の提案で自分の満足レベルをクリアしていたとしても、「さらに賃料収入を上げられるようなプラン上の工夫はできないか」「構造や仕様・設備等を見直すことで同じ効用のままで無駄なコストを抑えられないか」等の依頼を出し、最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図るのが賢明な方法です。モデルルームではない実際の物件を複数見せてもらう図面やパースによる説明だけでは実際に建った際のイメージをしっかりと持つことは難しい上、使われる建築部材や設備の質感やグレード感、施工の品質等は実際の現場を見てみないと正確にはわからないため、決断する前に必ず実際の現場をみせてもらうべきです。その際、見せるようにつくられた営業用のモデルルームではなく、実際に一般のオーナーから請け負って建築した物件を複数見せてもらうことで、その業者のありのままの物件を確認することができます。綺麗に作り込まれた外観パース等だけで判断せず、必ず現場確認をするようにしましょう。複数社比較して価格交渉してから決めるこれは建築に限った話ではありませんが、競合相手がいるかいないかで、最終的な成約価格には大きな差が出てくるケースがほとんどです。業者からしても、価格で競合に負けてしまうと何も得られませんが、多少値引きをしてでも競合に勝てれば一定の利益が得られることから、「最終的に価格が原因で負けるかもしれない」という段階になれば概ねほとんどの業者は価格交渉に応じてくれます。仮に、直接的な値引きが限界でできないとしても、何かしらのより良い条件や付加価値を提示してもらえる可能性も高いです。そのため、必ず最終決断をする段階では複数社を比較して価格交渉してから決めるようにしましょう。※ワンポイントアドバイス!前述のとおり、適切な部署の担当をつけてもらう相談方法としては、まず資料請求するのが最も効率的な方法ですが、複数社に資料請求するのは多少手間が掛かりますので、先にご紹介した「HOME4U土地活用」などの一括資料請求サービス等を活用するのがおすすめです。建物の詳細な打ち合わせが完了したら、建築フェーズに入っていきますが、このフェーズで注意すべき点は大きく以下の2つです。余裕を持った工期を設定してもらうできれば決算月の月末(3月末と9月末)の竣工・引渡しは避ける※代理店により異なる場合がある余裕を持った工期を設定してもらう建築会社の売上の計上方法には、期末時点での工事の出来高に応じて計算する出来高方式と建物が完成して引渡しをした時点で全額を売上計上する引渡方式の主に2種類の計上方法があります。どちらの計上方法かは業者によって異なりますが、いずれにしても早く工事を完成させた方が売上が早く上がり全体的な生産性も上がることから、あまり余裕のない工期を設定されがちです。オーナーからしても早く完成した方が早く収入が入ってくる等メリットも多いのですが、工期に余裕がないと突貫工事で施工が雑になってしまう等のリスクもあるため、きちんと余裕を持った工期を設定してもらうようにしましょう。※ワンポイントアドバイス!「どの程度であれば余裕のある工期か」は建物の種類や構造・規模等によって異なるため、一概に言えませんが、工事が始まって実際に作業を行う現場の職人さんと会話すると、設定されている工期が適切かどうかの本音が聞けることが多いです。できれば決算月の月末(3月末と9月末)の竣工・引渡しは避ける※代理店により異なる場合がある期末になると少しでも売上を上げようという心理が働き、多少無理をしてでも頑張って完成させるといったようなことは建築に限らず世の中全般でよく起こり得る話ですが、そういったケースでは大概品質が落ちがちです。期末には仕事が立て込むものでもありますので、敢えて仕事が立て込み品質が落ちる可能性の高い時期に引渡しを設定するのは多少リスクがあると思います。建築の場合は、金額も大きく現場の職人さんの作業がダイレクトで品質に影響を与えますので、できれば決算付きの月末(トヨタホームの場合は3月末と9月末)の竣工・引渡しは避けて、同月でも中旬や上旬等比較的ゆとりのある時期に設定してもらうようにしましょう。建物の竣工・引渡しを終えたら、いよいよ経営・管理フェーズに入っていきますが、このフェーズで注意すべき点は大きく以下の3つです。(サブリース)といった大きく3つの経営方式がありますが、いずれの方式でも借り手を募集する際にどの程度の賃料が妥当であるかを判断するためにも、複数の不動産業者から賃料査定を取るのが一般的です。その際、前述の通り、その業者の募集力や物件グレードの見立て方の違い等によって査定賃料にも差が出てくるため、なるべく複数の業者から査定してもらい、その賃料の根拠と将来の下落リスクについても確認するのが賢明です。当初から一括借上の前提で計画を進めてきた場合であっても、一括借上契約を結ぶ前に複数の業者から賃料査定をしてもらい、再度詳細な検討を行った上で、条件交渉をしてから決めるようにしましょう。い免責期間」の3つの項目が非常に大切です。い免責期間」の3つの項目は、借上業者の営業努力(自社の利益を減らして条件をよくする)によって変動するため、完全に交渉次第といえます。借上げ料率を1〜2%程度上げてもらう、賃料固定期間を2年間延長してもらう、賃料支払い免責期間を1ヶ月短くしてもらう、等できる限り有利になるように交渉してから決めるようにしましょう。将来の修繕予測を立ててもらい、毎月の賃料収入の中から修繕積立金を積立てる当然のことながら、建物は経年劣化していくため、いずれ修繕をする必要が出てきます。どの程度の期間でどんな内容の修繕が必要かは、建物の構造やグレード・立地環境等によって変わるため一概にはいえませんが、長期的に見ると数百万〜数千万円単位のなかなか急には用意できないような大きな金額になってくるため、当初からきちんと計画的に積み立てておくべきです。そのため、外装や内装・設備等それぞれ「いつ頃、どのような修繕が必要で、いくらぐらい掛かるか」を建築業者と管理業者から見立ててもらい、それを月割りにした金額を毎月の賃料収入の中から積み立てるようにしましょう。まとめいかがでしたでしょうか。トヨタホームの土地活用についての理解が深まり、所有地の活用についての疑問や悩みが大きく解消できたのではないでしょうか。所有地の条件や土地活用の目的に照らして、最適な活用方法や選ぶべき業者は人それぞれ異なりますが、土地は所有しているだけでも毎年安くない税金が掛かりますので、折角の土地を負の資産にしないためにも、積極的に活用して収益を生み出す方法を検討するのが得策だと思います。本ページでは「トヨタホームの土地活用の評判と注意点」について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で行えば、きっと後悔しない土地活用ができるでしょう。土地活用は、後からの計画の変更が難しいため、時間をかけてじっくりと最適な方法を検討するべきです。将来的なニーズのある人は、大手NTTデータグループ会社が運営していて信頼性抜群の「HOME4U土地活用」などの一括資料請求サービスを利用しながら、早めにまずは事前情報収集から検討を始められることをおすすめします。土地活用のプロによる三井ホーム辛口レビュー|特徴・評判から注意点まで土地活用のプロによる積水ハウス(シャーメゾン)辛口レビュー|特徴・評判から注意点まで土地活用のプロによる住友不動産辛口レビュー|特徴・評判から注意点まで土地活用のプロによる東急ホームズ辛口レビュー|特徴・評判から注意点までカテゴリー記事まとめここのタイトルが入ります。土地活用のいろは大手ハウスメーカーで土地活用のコンサルティングをしていた経験を活かして、皆様に土地活用についてわかりやすく本質的な情報をご提供します。