一般の方より戸建分譲購入の相談がきました。品川区南大井の販売価格5380万・土地45m2・建物91m2の新築戸建分譲です。品川区全体の戸建分譲の販売平均は6672万で、南大井は平均で5600万円ですから5380万円は相場平均より安いです。品川区は小中一貫校制度なので区としての教育環境の評判は良いです。今回の物件の学区の小学校はネットPTA評価で5段階で「4.0」で品川区38校中11番目です。最先端の人気校ではないですが、良い評価といえます。大地震で津波10メールトがくると浸水してまう可能性があります。できれば高基礎が良いです。政府のハザードマップによると震度6強の確率が「6%から26%」のエリアです。隣が「26%から100%」エリアなので、湾岸としては少し良い立地といえます。東京都のボーリング調査の結果によると、固い地盤(N値50)まで地下10メートルと湾岸エリアとしては良いといえます。大地震での被害は少ないといえるでしょう。これらの点から、東京都心湾岸エリアの物件としては全体的には良い物件だと思います。98%なので、2020年まで東京オリンピック及び安倍政権が続く現在の経済状況が続けば、98%の確率で毎年2.11万円上がります。なると計算では2021年は68.4万円/m2になる。2021年以降は、1金融緩和が終了すれば価格上昇は鈍る。2日本経済の経済成長率が1.0%を切れば価格上昇は鈍る。3品川区の人口流入が続く限り、公示地価は上昇が続く。人口流入が続く限り下落は無く、日本経済成長が続けば微上昇が続く。20年後は70万円/m2なので土地45.3×70万=3171万で建物780万なので合計3951万。現在の品川区人気が続けば人気度1.25倍となり4938万円になる。南大井ではワンルームの平均家賃が7.87万円なので6戸賃貸では年間収入566万円。収益率6%とすると資産価値は9433万円。建物6戸×800万=4800なので土地は4633万。30坪とすると、154万/坪で46.7万/m2。「アベノミクス賃貸不動産バブル」崩壊すると現在の62.4万円/m2から46.7万円/m2まで下げる。土地45.3m2×46.7万=2115万で、建物91m2×20万×15/35=780万で合計2895万円。品川区人気で1.25倍になるとして3618万。バブル崩壊すると20年後の販売価格は2895万円が計算価格で人気があれば3618万円。これらからすると・現在の経済成長が続けば、20年後は土地70万円/m2で価格は3951万から4938万。