(3)ここでは、ホテルと同様に1日からでも賃貸することができるホノルルの短期バケーションレンタル可能なコンドミニアムの基本と詳細情報をご案内します。これらのコンドミニアムの殆どは、ワイキキに位置し、投資家及びご自身のセカンドハウスをハワイに滞在していない期間にレンタルし収入を期待される方々に人気です。この手引きでは、ホノルルでの短期バケーションレンタル用コンドミニアムを運用する上で知っておかなければならないことをご案内し、短期バケーションレンタルとして許可されているコンドミニアムをご紹介します。(ホテルコンドだけでなく短期賃貸可能なコンドミニアムもご紹介しています。)ワイキキで短期バケーションレンタルを運用するにあたりオーナー様として法的に許可されるには、以下の3つの基準のうちいずれか1つを満たす必要があります。Permitting(企画・許可局)により管理されています。当局により1990年頃にNUCがなくても許可しているコンドミニアムを記載した非公式文書が作成されており、弊社はこの文書を閲覧しています。これまでに法的措置においてこの文書が使用されたことはありませんが、特定の物件に対する苦情や問い合わせが発生した場合には当局が調査資料としてこの文書を使用する可能性があります。)注記:コンドミニアムの管理組合が最低30日以上と定めるレンタル最短期間の規定を変更した場合は、上記基準を満たすオーナー様でも短期バケーションレンタルの運用が許可されない場合あります。(ホテル及びリゾート)」のいずれかに分類されます。Use(コンドミニアム使用にかかる宣言書)を記入し、短期バケーションレンタル運用の内容を更新する必要がありました。現在(2017年7月時点)、「ホテル及びリゾート」に再分類するためのフォームなど特にガイドラインがありません。電話相談することをお勧め致します。「ホテル及びリゾート」として分類されている物件の所有権を得て、バケーションレンタルをする場合は、フォームに記載するなどの対応の必要がありません。ホノルル市郡修正条例八章の七の一節(h)によると、オーナー様が有効なNUCを保有する場合はその物件の区画指定に基づき分類される、とされています。A”)の税率が適応されます。(固定資産税について詳しくはこちらをご参照願います。Useを9月1日までに提出すれば、「Residential」として再分類を受ける申請を行うことができます。申請が通れば、5年間有効となります。12月15日にオーナー宛に固定資産税用の評価額が郵送され、その際に申請が認められたかどうかがわかります。A”何れかの税率が次の年度から適用されます。該当の5年間に再度バケレン等で短期貸しする場合は、(新しいオーナーになったとしても)ペナルティーがかかるため注意が必要です。「ホテル及びリゾート」に分類された物件には、評価額の1.39%が課税されます。「Residential」に分類された物件は下記のいずれかに沿って課税されます。)申請対象外で資産評価額が1,000,000ドル以下のオーナー様は、評価額の0.35%となる「Residential」の税率が適応されます。exemptionを申請できない住居に対する税区分。二段階のタックスレート(税率)。1,000,000ドル未満の査定額は0.45%、1,000,000ドルを超える部分は1.05%。所定の年の10月1日時点で、税務署が物件の分類を決定し、この決定が翌年度適応されます。例:2018年10月1日に2019年度(2019年7月1日~2020年6月30日)の分類が決定します。賃貸所得税すべての短期賃貸による所得は、二種類の税金が課されます。2018年1月1日からのレート。180日以下の賃貸契約すべてに適応。(NUC)NUCとは、当該区画が「リゾートホテル地区」に指定されていない場合でも、オーナー様が短期バケーションレンタル事業を経営することができる許可証です。1986年まではホノルル市郡企画・許可局がNUCを発行していました。当局が許可証の発行を停止した際に、NUCを持つ多くのオーナー様がすでに発行されていたNUCを新たな規則の対象外としました。以後、オーナー様は当時発行されたNUCを保持することができ、現在は偶数年に許可証を更新することで一定の管理下に置かれています。Branch(条例監督局)への更新手続きが遅れた場合はNUCが無効となってしまいます。現在、ワイキキ全体で約600件、ワイキキ以外(主にオアフ島のノースショアとカイルア)の物件に対して約100件のNUCが存在します。ワイキキ及びオアフ島全土でNUCを持つ居住用不動産の一覧はこちらをご覧ください。一般的に銀行は完全なキッチン(フルキッチン)設備のない物件に対して融資しない傾向にあります。フルキッチンとしてみなされる代表的な条件として、普通サイズの冷蔵庫1台、シンク1台、作り付けコンロ4台以上があげられます。銀行によっては、冷蔵庫のドアとは別に独立したドアのある冷凍庫、普通サイズのオーブンの設備を求められます。Factorのように融資が可能な銀行もあります(2017年時点)。地元ハワイの銀行では短期バケーションレンタル用コンドミニアムへの融資条件が頻繁に変更されます。銀行の投資意欲も物件次第といった状況です。多くの場合、フルキッチン設備のある物件であれば少なくとも地元銀行1行からは融資を受けられます。一般的にアメリカ本土の銀行は、特別な関係がない限り短期バケーションレンタル用コンドミニアムへの融資をしない可能性が高くなっています。Foundationといったあまり伝統的ではないいくつかの融資機関に関しては融資する可能性があります。一般的に銀行は30%またはそれ以上の手付金を求めます。外国人が投資で購入する場合は、どんなコンドでもポートフォリオ・ローンとなり、レートも普通のコンベンショナルローンよりも高めです。b)予想される融資の条件や融資に関する費用を確認するとよいでしょう。委託、オーナー様ご自身での運営ホテルへの運営委託メリット:強いマーケティング力と知名度があり、将来的に比較的高めの日額賃貸料を設定し易く、稼働率も比較的高めです。ホテルが貸物件管理方法を熟知していることも強みです。デメリット:管理費が比較的高く(一般的に賃貸総収入の50%)、ホテル側の基準に合わせて物件のリフォームや改修、家具の購入などをオーナー様のご負担により行わなければならない場合があります。委託メリット:一般的に管理費が比較的安く(一般的に20%~25%)、物件貸出基準がより柔軟で全体的に規定も少ないのが特徴です。デメリット:マーケティング力がホテルほど強くないため高額賃貸収入は見込めません。ホテルへの運営委託と三者不動産代理店への委託のどちらが適しているのかは、各物件を個別に分析し判断する必要があります。代理店の中でも物件に対して物件の貸出基準を設けている場合もあります。オーナー様ご自身での運営オーナー様がオアフ島にお住まいの場合、認可を受けた不動産代理店を通さずに賃貸物件の管理をすることができます。(各コンドミニアムの管理記録文書が必要です。)オーナー様がハワイのその他の島、アメリカ本土、あるいは海外にお住まいの場合、ご自身が賃貸契約の連絡先となることはできません。このような場合でもオーナー様がオアフ島在住の代理人を立てることができます。緊急連絡先となる代理人、税金関連の代理人を立てる必要があります。これらの代理人には同一人物を指名することができ、認可を受けた不動産代理人である必要はありません。その他の予備知識1)多くの物件には専用駐車場がありません。多くの場合、建物内や近隣に賃貸駐車場があります。2)洗濯機及び乾燥機が設置されていない物件もありますが、その場合一般的には共同ランドリーがあります。Park(クレセント・パーク)など)。そのため、「リゾートホテル地区」に指定されていても、短期バケーションレンタル事業経営が可能と保証されているわけではありません。4)多くの建物ではペット禁止です。5)経験値より、a)クヒオ通りの海側からビーチまでの建物b)アラモアナ大通りの海側の建物、は「リゾートホテル地区」に指定されています。)の申請ができない建物があります。Declaration(コンドミニアム・デクラレーション)に短期バケーションレンタルが許可された物件であると記載されていても、ホノルル市郡の規定に沿わない場合は、短期バケーションレンタル事業を経営することができません。ワイキキのバケーションレンタル用コンドミニアム下記に短期バケーションレンタルが可能なワイキキのコンドミニアムの総合一覧をご案内します。5つのカテゴリーに分かれておりアルファベット順にご案内しています。(NUC保有の建物及びおそらく非合法短期バーケーションレンタルが混在する区画)※以下各コンドミニアムの写真がありませんが、こちらのリンク先では写真付きでご紹介しております。運営ホテル:アクア・バンブー・ワイキキ・ホテル(電話:808-922-7777)保有権:単純不動産権コメント:フルキッチン付1ベッドルームは8戸のみ。フルキッチン無の1ベッドルームが5戸。運営ホテル:アクア・イリカイ・ホテル&ラグジュアリー・スイーツ(電話:808-954-7417)保有権:単純不動産権コメント:46平米のユニットはもともと1ベッドルームでほとんどのユニットで障子を取り払いよりワイドな景色を堪能できるスタジオタイプに改装。http://www.waikikibeachrentals.comでも同物件掲載中。運営ホテル:ルアナ・ワイキキ・ホテル(電話:808-955-6000)保有権:単純不動産権コメント:スタジオタイプは2種類。コンロと電子レンジ付の簡易キッチンスタジオタイプとコンロなし電子レンジなしのホテルタイプ。コメント:素晴らしオーシャンビューが望める屋上プール付。運営ホテル:リージェンシー・オン・ビーチウォーク・バイ・アウトリガー(電話:808-922-3871)保有権:単純不動産権コメント:トランプ・タワーからもすぐの好立地。2は2017年春完成予定。よる運営可能な物件がわずかに有。オーナー様特典として、滞在中(フルタイム滞在でも)駐車場無料。よる運営可能な物件がわずかに有。オーナー様特典として、滞在中(フルタイム滞在でも)駐車場無料。注記:アストン社が管理する賃貸プログラムでは年間14日の無料清掃サービス付。上層階(特に02号室、03号室)からは美しい海とダイヤモンドヘッドを一望できます。(期限:2043年)物件有コメント:ごく一部のユニットに1ベッドルーム及び駐車場有付。運営ホテル:キャッスル(電話:808-952-4500)、パーク(電話:808-954-7426)、アウトリガー(電話:808-922-3871)保有権:単純不動産権コメント:ペット可(但し、要確認)。ワイキキで唯一の海辺(ホワイト・サンディー・ビーチ)に建つコンドミニアムです。建物内に運営ホテルが3社参入。保有権:単純不動産権コメント:ペット可(但し、要確認)。フルキッチンでないスタジオタイプが1階に1戸有。保有権:単純不動産権コメント:大通りを渡らずにビーチに出られる超好立地。保有権:借地不動産権(期限:2052年).コメント:バケーションレンタルは8戸のみ。建物内のその他ユニットはインペリアルが運営するタイムシェア物件。保有権:単純不動産権及び借地不動産権(期限:2033年)混在コメント:ペット可(但し、要確認)。St)は借地不動産権。保有権:単純不動産権コメント:全戸駐車場1台分付。土地の権利:単純不動産コメント:殆どのユニットは駐車場がついていません。(期限:2034年)物件有。(期限:2032年)物件有。コメント:多くの物件に駐車場1台分付。運営ホテル:アクア・アロハ・サーフ・ワイキキ・ホテル(電話:808-954-7410)保有権:単純不動産権コメント:美しいロビーが特徴です。保有権:単純不動産権及び借地不動産権(期限:2054年)物件混在コメント:ハワイアン・モナーク・ホテルには客室が50室あり、これらすべてはホテル2階に事務所を構えるロバーツ・ハワイが所有しています。同社は個人所有ユニットの管理運営は行っていません。個人オーナーに対しホテル運営サービスを提供しないという独自規定があるにも関わらず、建物は現在も要NUC対象外であるため、オーナー様は短期バケーションレンタル事業経営を行うことができます。(期限:2044年)物件有コメント:内部規定により、ホテル運営委託の場合のみ短期バケーションレンタル事業が可能です。(ホテル運営以外は30日以上の賃貸契約である必要があります)スタジオタイプの間取りは2種類。)申請が認められていません。オーナー様ご自身がフルタイムでユニットお住まいの場合でも施設分類は「ホテル及びリゾート施設」となります。(高税率適用となります。運営ホテル:ウィンドマン・バケーション・リゾーツ・ロイヤル・ガーデン・アット・ワイキキ(電話:808-943-0202)保有権:単純不動産権コメント:ほとんどのユニットがスタジオタイプ、1~3ベッドルームのユニット数はわずかです。ホテル運営有り、NUC要)注記:このカテゴリーの物件では、ホテル運営がありますが、NUCをお持ちでないオーナー様による短期バケーションレンタル事業経営はできません。(期限:2035年)物件有コメント:ほぼ全ユニットに駐車場1台分付。建物は2棟ありアメニティ施設は2棟共同利用です。(ホテル運営無、NUC要)注記:このカテゴリーにはa)NUCを保有のオーナー様の物件が少なくとも5件はある建物、とb)短期バケーションレンタル事業経営が許可されていなにも関わらず事業が行われている物件が存在する建物が混在しています。建物内にNUC物件ある場合はその旨を太字で記載しています。(期限:2051年)物件有コメント:全ユニットに駐車場1台分付。一部ユニットは2台分付です!40件弱のユニットオーナーがNUC保有。不動産保有権:借地不動産権(期限:2032年)都市計画区分:「集合住宅地区」コメント:郵便番号はワイキキと同じでありながら実際はワイキキの一部ではありません。(建物内に事務所を構える資産管理者が1名居るのみです。保有権:単純不動産権コメント:全ユニットに少なくとも駐車場1台分付。20件弱のユニットオーナーがNUC保有。保有権:借地不動産権(期限:2035年)コメント:建物自体はNUC免除対象ですが稼働している運営ホテルがないため、事実上短期バケーションレンタル事業はできません。コメント:全ユニットに少なくとも駐車場1台分付。一部ユニットはタイムシェアとして利用され、建物内にはタイムシェアの運営会社が3社参入しています。70件弱のユニットオーナーがNUC保有。(期限:2048年)物件有コメント:ほぼ全ユニットに駐車場1台分付。60件弱のユニットオーナーがNUC保有。この建物内の物件は、近隣の建物に入居するホテル運営会社が管理しています。オーナー様がNUC保有の短期バケーションレンタルに限ります。保有権:単純不動産権その他の地区ワイキキを除きホノルル市内に短期バケーションレンタルが可能なコンドミニアムが2件だけあります。運営ホテル:アラモアナ・ホテルの名のもとで実際はアウトリガーが管理運営を行っています。指定されており、全ユニットが「ホテル及リゾート施設」に分類されています。コメント:建物自体は素晴らし状態です。オーナー様のフルタイム滞在はできません。メンテナンス料が高額です。すべてのユニットにおいて単純不動産へ転換可能です。都市計画区分:「BMX-4」と呼ばれる多目的事業地区で商業、住宅、短期レンタルバケーション施設が混在しています。コメント:主に1ベッドルームタイプで、屋上には素晴らしいデッキがあります。ユニットの一部はタウンハウス様式です。ホノルルダウンタウンのビジネス地区に立地しています。統計を表示Emailのお知らせを希望の方はEmailアドレスが必要になります。物件は、借地権の期限が近づくにつれ、価値が下がる傾向があります。過去を見ると所有権の物件と比較し、売却に時間がかかっています。そのため、この市場動向データには借地権の物件を含んでおりません。中間値は通常、平均値よりも真ん中に近い値を描写します。21について見てみると、中央値は7(真ん中の数字)で平均値は9(全て足して5で割る)です。中央値7の方が、サンプルサイズのちょうど中間を描写するのにずっと適しています。96814ハワイ不動産のことならお任せください。