01/05/25元利均等のシミュレータ、すごいです。拝見させていただきました。実は私も仕事で元利均等のシミュレータをAccessで作っているのですが、経済数学には疎いので計算方法がさっぱりわかりません。そこで、よかったら、このシミュレータの計算式を教えてもらえないでしょうか?よろしくお願いします。=元金×i返済元金=均等返済額−返済利息ここで、期間とは返済回数のことで、利率とは1回分の経過金利のことです。ソフト全体としては、この事項を元に、縦横無尽に組み合わせて構成していますので、定まった計算法というのはありません。01/04/20**初めてメールします。繰上げ返済についてアドバイスお願します。**以下、この部分のやり取りは相当長いですが、Ver6.0以降の繰上金利検討ナビゲーション内の「住宅ローン控除」の急遽リリースの動機となりました。途中での誤った指摘もありますから、留意の上ご覧下さい。言いたいところですが、むしろどこに間違いがあるか楽しみながら見ていただくため、本当に長いですがほぼ全文のやり取りをそのまま掲載いたします。昨年12月に夫婦共有名義で、銀行から20年で住宅ローンを借入れしました。現在主人は52歳、私は43歳です。主人もあと8年で60歳の定年を迎える予定ですので、出来る限り繰上げ返済をしたいと思っています。ヒロタコさんが開発された、繰上げ返済の良いシミュレーション計算ソフトを教えて下さい。繰上げ返済出来そうなので、期間短縮型で私の方の借入れを返済したいと思っているのですが、住宅ローン控除の事もあり、果たしてそれが得なのか損なのか解りません。我家にとって一番良い方法を教えて下さい。方に、誠に図々しいお願いですが、どうぞ宜しくお願い致します。返事心よりお待ちしています。<---作者より--->計算上は、金利の違いが無いためアヤ以外の相違はありません。1年後150万円繰上返済の効果は、920万への繰上なら支払い利息で684,728円の節約・16年2ヶ月迄短縮されます。1880万への繰上なら支払い利息で731,839円の節約・18年1ヶ月迄短縮されます。なにか1880万の方へが有利に見えますがそんなことはなく、返済能力そのままを考慮すると、全体で約747,000円となり、18年9ヶ月目迄短縮と言うのが正解で、どちらに振っても実は一緒です。(ここらの計算方法はhttp://hirotako.net/kintou/saitekika.htm参照)同様に200万円なら、全体として支払い利息で約980,000円節約・18年4ヶ月目で完済となります。2.2%と低金利とはいえ結構大きな金額です。これが将来金利が幾分でも高くなれば、もっと大きな落差が生じます。住宅ローン控除の適用効果は大きいです。2.2%から1%を差し引いても、1.2%ですが、それを上回るような預金もありませんので、しないよりはした方が良いでしょう。その反面で、直近の問題として¥150万〜¥200万の部分に働き手のご主人の収入からのものがありと見られ、贈与税が掛かる恐れがありそうなことです。購入時と違い、返済では余りうるさくはないと思いますがこの程度なら税務署も目をつぶってくれるのかどうか?ご主人程ではなくても奥様にも収入があれば、何とでも説明できそうで余り問題とはならないと思いますが・・・、確信はありません。先の贈与税の件ですが、基礎控除の変更を抜かしていました。よって、ご主人110万・奥様55万と見なして、総額165万以内なら奥様の方へ全額繰上返済しても大丈夫でしょう。逆の場合なら奥様110万・ご主人220万として総額330万以内ならご主人の方へ全額繰上返済しても大丈夫です。(ただし、1年毎で1回までの話です。毎年しても大丈夫です)尚、共に年末残高の1%以上の所得税を払っておられるなら、先に述べましたようにアヤ以外の相違はなくどちらでも全く一緒です。01/04/24前回出しましたメールにはあまり詳しく書かなかったのですが、私たち夫婦は共働きしており、昨年の年収は主人が約770万円、私の年収が約430万円でした。昨年12月に銀行より住宅ローンを借りましたので、昨年は夫婦共に住宅借入れ残高1%以上の所得税でしたので、住宅ローン控除の恩恵をまるまる受ける事が出来ました。来年4月より、主人の唯一の扶養家族だった子供が就職する予定ですので、夫婦共に扶養家族がいなくなり、これからますます所得税が高くなると想像出来ます。主人が定年を迎える60歳までに、できれば年間150〜200万円ずつ位をメドに繰上げ返済し、退職金も返済の一部に充てたいと考えているのですが、この方法をとれば8年間に繰上げ返済手数料はトータルで168,000円かかり、もしも1回に付き100万円以上が条件の繰上げ返済をすると、住宅ローン控除も一部受けられなくなります。それと、縁起でもない話ですが、団体生命には加入しているのですが、共有名義で借入れしている為、主人の方が万が一先に亡くなった場合、主人のローンは消えまが、私のローンは、払い続けなければならず、どちらのローンを優先的に繰上げ返済すべきか迷っています。*自分の事しか考えないとんでもない嫁だと思わないで下さいネ。私が先に死んでも、主人は経済的には困らない筈ですから。勝手を言いますが、もう一度良きアドバイスおねがいします。2,459,059と言うことで、毎年の方が45,878円お得な計算になります。150万を2年・あと150万を1年定期にしてもそれ程もらえない。3年まとめると、額も膨らみ先日お話しした贈与税の件も懸念されましょう。それにしても繰上返済手数料21,000円は高いですね。所得控除してくれるからと言っても、借金は借金。良くても差し引き1.2%の金利は掛かるわけですから出来るだけ早く小さくするのが賢明でしょう。良い投資話があるならともかく、と言いたいところですが、大概リスクが付き物で、お金の価値を低めてしまうのがオチです。将来の話は本当にだれも判らないわけで、ご主人の万一のことはともかく、現在の60歳なんてまだまだ元気で退職してもそれまでの所得は無理でも再就職したりして恩恵を受ける事も考えられます。ローン控除適用の残存10年の事も視野に入れての話になりますが貴宅の場合を下記(参考)で詳細に試算してみましたが、ローン控除の適用はそこまで心配しなくても幸い受けられそうもありません。8年以上ご主人が適用できないので、原則奥様の方からでしょうか?ま、出来れば毎年返済で・・その程度の大枠だけ決められて・・・その都度で判断されても良いのではないでしょうか。悩むほどの誤差は実はありません。仕組みはしっかり把握しておくことは重要ですが、前もって決めすぎると条件が変動して来たときに柔軟で素早い対応ができなくなります。*******(参考)********尚、一切繰り上げしないときの支払い総利息は6,635,281円です。8年間毎年150万相当額を繰上返済された場合をA、B例で比較してみましょう。4,012,788・・・�Aさあどうですか?�@と�Aを比べると21万円程度の差でBが非常に有利な様に見えます。同じ時点の元金残�Bと�Cとの違いも考慮しておく必要があります。支払い総利息節減効果の中にはその後の単独金利も含まれています。9年目に退職金で一括返済すると、実は差が縮まってしまい、�Dと�Eとの差5万円弱だけBが有利になるだけなのです。となり処理誤差範囲の差です。*******追伸*******尚、この処理過程を皆様の参考とするため、ホームページに載せたいと存じます。01/04/27会社から帰ってきたばかりで、まだ拾い読みしただけですので、まだ内容を十分理解した訳ではないですが、このメールは大切に保存し、今後に役立てたいと思います。ホームページ掲載の件ですが、古田さんが考えだして下さった答えですので、皆様のお役に少しでも立つなら載せていただいて結構です。私どもと判るような固有名詞は使わない様にお願い致します。本当に有難うございました。<---作者より--->ご同意いただきありがとうございます。固有名詞等は一切使いません。繰上や金利変更でのいろいろなケースの「支払い総利息節減効果」を一気に比較できるルーチンの開発中で、貴宅のケースも参考にさせていただいております。先日の結果も正確かどうかは実は開発過程での算出なのでどうか判りません。開発が完了いたしましたら、その使い方の事例として、ホームページ上で紹介させていただきたいと存じます。来年の1月までまだ御時間もありそうなので、出来ましたらご案内いたしますから、その時に覗いていただければ幸いです。01/04/29先日頂きましたメールで、ローンの早期完済も夢ではない事がわかり、本当に嬉しく思いました。主人も「60歳以降も働く」と言ってくれているのですが、やはり不安でしたし、私自身もローンが残っている間は仕事をやめる事が出来ないというプレッシャーも有りました。これで、日々の生活に励みが出来ました。古田さんのホームページに出会う事が出来、本当にラッキーでした。これからも頼りにしていますので、頑張って良いホームページを作って下さい。出来上がり楽しみに待っています。01/05/03先日メールで繰上げ返済のアドバイス頂きました「shiba」です。古田さんに教えていただいた計算ソフト、何度挑戦してもダウンロードする事が出来ません。してなのでしょうか?今現在は、応急処置として他の繰上げ返済計算ソフトをダウンロードし、使用しているのですが、今後は古田さんの開発された計算ソフトで、是非利用し続けたいと考えています。うまくダウンロード出来る方法教えて下さい。私が現在利用している機種は、2000年2月に購入致しました。