売らない?投資のために購入したマンションが、いつまで利益を上げられるのか。将来的には売るべきなのか、売るとしたら買い手がつくのか......。マンション投資を検討していると、将来の「出口戦略」が気になる方も多いのではないでしょうか。そこで今回は、物件の売却についての基本的なスタンスについて考えてみましょう。不動産市場が上向いてくると、「物件を売却したほうがいいのではないか」という考えが頭をよぎるかもしれません。バブル景気の時代には、売却益を目的とする不動産投資が主流でした。ローン金利が高くて赤字経営前提の投資でも、すぐに物件が売れて利益が出せるため、不動産がどんどん売れるような時代でした。今はそんな時代ではありません。新築・中古にかかわらず、購入直後から物件の価値は少しずつ下がっていくものと考えておくべきでしょう。何十年という長期にわたって安定的に家賃収入をあげること、これが今の時代の不動産投資の基本的な考え方です。実際にマンション経営を続けていると、さまざまな要因で空室が埋まらなくなったり、家賃の下落、金利の上昇などによって赤字経営に陥ったり、物件を「手放したい」と考える場面が、出てくる可能性もあるのです。売るか売らないかを判断するポイント今は、2020年の東京オリンピックに向けて、不動産価格の上昇が期待されています。これから物件を購入するとして、仮に数年後に購入価格よりも物件評価額が上回ったとしても、単純に売ったほうがよいと考えるのは早計です。経費がかかっているので、購入後あまり時間の経っていないタイミングで売却しては、結果的にお金があまり残らない可能性があります。不動産相場を予測するのは難しいですが、「現在売った場合」と「何年か後に売った場合」を比較して、それぞれ売却益がいくらになるか、何年後まで保有すると家賃収入はいくら入るのか、ローンの残債はいくらになるかなど、よくシミュレーションしたうえで、売却するか否かを判断してください。売却してしまえば、家賃収入はゼロになります。場合によっては、赤字が続けば「損切り」してでも一度ポジションを精算するという経営判断もあるでしょう。急にまとまった現金が必要になった場合などは、やむをえないかもしれません。手放す前にリノベーションなどを行うことで、物件価値を高めて空室を埋めたり、家賃を上げたりできないかということも、視野に入れてみるべきです。売るなら、いつ売るべきか投資コストを回収した後、いつ売るのかといったことも、購入前からプランを検討しておいたほうがいいでしょう。この判断には、これから購入する物件の築年数が関わってきます。ローンの返済期間は、一般的に建物の法定耐用年数から算出されます。法定耐用年数は建物の構造によって異なり、木造アパートなら22年、重量鉄骨なら34年、鉄筋コンクリートなら47年と定められています。築後にその年数が経過すると、建物が使用できなくなるというわけではありませんが、金融機関から融資を受ける場合、この法定耐用年数をもとに、返済期間は決まってきます。鉄筋コンクリートの中古マンションの場合だと法定耐用年数は47年なので、購入時に物件の築年数が20年だとすると、返済年数の上限は27年となります。一般的な考え方なので、物件の状態などで返済年数は増減することがありますが、築年数が新しいほど長く返済年数を設定することができます。返済年数が短くなれば、月々の返済額が大きくなります。中古マンションを買うなら、築年数が比較的浅い物件を購入し、長期でローンを組むようにして、キャッシュフローに余裕を持たせたほうが、最終的に売却する時に有利になります。投資用物件の売却には、築年数のほかにも入居率や収益状況なども考慮しながら、売却時期や価格などを検討する必要があります。不動産会社とも定期的に相談しながら、適切な売却のタイミングを見計らうことが大切です。「わからない」を「やってみたい」に無料eBookダウンロード不動産投資に興味を持たれた方はお気軽にご相談下さい。基本的なことからREISMのリノベーション投資まで、初心者の方にも安心して参加できる不動産投資セミナーです。リズムが提案する『働きながら永く持つ。時間を味方につける不動産投資術』を公開。このセミナーでは、良質な中古不動産を見極める「マーケティング分析」や入居希望者の行列ができる「リノベーションブランド”REISM(リズム)”」など、ここでしか聞けないリズム独自の成功ノウハウを分かりやすくお届けします。長期的に安定した資産形成を行うための正しい投資手法をお伝えします。買うなら五輪後がいいの?2019.8.26五輪後に家賃が上がる地域と下がる地域はどこ?2018.12.31借入金の返済は経費にならないの?節税対策にはならない借入金を解説2018.6.11賃貸経営で「東京ルール」って知っていますか2018.10.8自分で住むために買う物件と、投資用物件の違いとは?2017.2.20民法改正で押さえておきたい家賃保証会社のポイント2019.4.15新着コラム不動産投資で失敗する人が見落としがちなリスクとは2020.02.17不動産投資家のための家賃保証会社の選び方2020.02.17「老後2,000万円」に備える。手持ちの1,000万円を資産運用で2倍にできる?2020.02.10リフォームローンってなに?金利は高いの?2020.02.10中古マンションを買うときに消費税がかからないって本当?2020.02.03新耐震基準と旧耐震基準を比較。選ぶなら中古でも新耐震!2020.02.03新着コラム一覧はこちらREISMのエリア分析レポートREISMエリア分析レポートは、毎月1つの駅を取り上げ、交通アクセス、商業施設、人口など様々な視点から分析し、そのエリアの特長をレポートとしています。様々な不動産運用スタイルをご紹介。