公式ブログ)川崎市中原区の再開発で変貌する街・武蔵小杉のタウン情報サイト『武蔵小杉ライフ』の公式ニュースブログ。ニュータンタンメン味」が本日発売、元祖ニュータンタンメン本舗・川崎フロンターレ・川崎市が3者協力(02/17)川崎フロンターレの2020シーズン緒戦。アリオ武蔵小杉」を建設するための環境アセスメントが進められています。あることがハードルとなっています。■アリオ武蔵小杉のイメージパース第二種住居地域は、4m水平面で冬至8時~16時の間の日陰が3時間未満となるよう日照が保証されています。この規定に照らすと、現在の計画のアリオ武蔵小杉の建築許可を出すことができません。小杉を第二種住居地域から「商業地域」に変更する都市計画の変更を打ち出しています。商業地域は前述のような日照の保証がありませんので、アリオ武蔵小杉の建設が可能となる、というわけです。川崎市まちづくり局はこの用途地域の変更を「従来からの周知事項」であるとしていますが、この点について、これまでの都市計画マスタープランなど行政文書において当該記述は見受けられませんでしたし、私も正直なところ聞いたことがありませんでした。これを受けて、2011年11月26日に開催された都市計画公聴会では、パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー管理組合が公述人として立ち、用途変更にあたっての代替案を提示されていました。※<公述申述書の要旨>※公述は一般に公開されているものです。■これまで行政はミッドスカイタワー敷地を商業地域に用途変更することは既決定であり、周知事項と説明してきた。ミッドスカイタワーが販売された平成20年以前に川崎市が発表した行政文書のどこにも当該記述は見当たらない。■用途地域が第二種住居地域であることに着目してミッドスカイタワーを購入された者も相当数認められる。組合に対して非公式の打診を受けた。我々の要請に応える形で9月30日に区分所有者向けの非公式説明会を実施した。■上記において、区分所有者が納得できる説明はなされていない。■以上の経緯に鑑み、多くの区分所有者にとっては、商業地域への用途変更は予見可能な事情と解することは困難である。無限の将来にわたって現在の用途地域の維持を求めるものではない。侵害があること若しくは他の利害関係者に対して回復しがたい急迫な権益侵害があることを実証したうえで、利害関係人からの理解を得る必要があると言っているに過ぎない。■しかしながら、これまで川崎市からは、このような実証的な説明はなされていない。「ただし書」の適用を提案する。措置と考えるからである。■これに対して、川崎市は先例がないとの理由から消極的な姿勢を示している。■ところが、ミッドスカイタワー自体が、この「ただし書」の適用によって建築許可が下ろされている。北側隣接地域を第二種住居地域から変更せずにミッドスカイタワーが建設されたわけで、全くの同条件でないにせよ先例は存在している。川崎市並びに関係行政官庁は真剣に考えていただきたい。ただし書適用を求める件」が実現するか否かとは別に、次の点を主張したい。性の高い商業機能の共存のため、建築基準法第69条に基づく建築協定実現に向けて作業を進めてきており、当事者間合意に向けての調整は最終段階に達している。■建築協定の内容には、ミッドスカイタワーの居住階層住民の日照状態に関して、地表12m平面で冬至8時~16時の間の日陰が3時間未満とする等も含めている。■さらに、将来当事者が変更しても互いに協定の効果が持続することが法律上担保された特殊な協定であり、川崎市の認可が必要である。居住者が最低限の日照状態を確保するための制度的手当てである。■川崎市からは、先の住民説明会においても「できるかぎりの支援はする」とのお言葉をいただいている。■川崎市に対して、当該建築協定の実現に向けて、積極的かつ前向きな指導をするとともに、申請後は速やかな認可を行うよう要請する。公述申述書の内容(要旨)は、以上です。用途地域の変更撤回を求める一方で、東京機械製作所の再開発の遅延を望むものではないとしています。ただし書」の適用です。これは、日影規制に抵触しつつも例外的に建築許可を認めるという方策であり、パークシティ武蔵小杉の用途地域を第二種住居地域から変更せずにアリオ武蔵小杉を建設することが可能となるものです。この適用では、具体的にはミッドスカイタワーの4階(居住層)以上には所定の日陰規制を敷き、それ以下は受忍するということになります。用途地域が商業施設に変更されますと一気に日照の担保がなくなりますが、最低限の担保は維持しつつ、隣接地の再開発事業の推進は可能となる、というプランです。■ミッドスカイタワーの南側(写真右手が東京機械製作所)公述申述書にある「前例」とは、ミッドスカイタワー建設時にこの「ただし書」が適用されたというものです。ミッドスカイタワーは、これを建設することにより北側のフーディアム武蔵小杉(同様に第二種住居地域)への日照が不足となるため、そのままでは建築許可を下すことができませんでした。ここで「ただし書」を適用することにより、建築許可を下したわけです。その際の許可理由は、「フーディアムは第二種住居地域であっても住居ではないため、影響が少ない」ということによるものでした。※もうひとつ、「2.建築基準法第69条などに定める建築協定に関する件」として後半に記載されているのは、前述の「ただし書」の提案が受け入れられなかった場合の「次善の策」ともいえるものです。当事者が変更になっても有効となるものです。当事者である東京機械製作所の業績、経営状況はたいへんに厳しいものがあり、将来的にはアリオ武蔵小杉も第三者に売却される可能性が否定できません。なった際、こういった公的に認められた協定が重要ということではないでしょうか。※いずれにしましても、川崎市においては、本件に限らず十分に情報提供を行ったうえで都市計画を進めていってほしいところです。パークシティ武蔵小杉の用地の用途変更については、当然ながら「従来から既決定で周知事項」であったエビデンスが求められましたが、回答は「それはないが、うちうちでは決めていた」というものでした。それではさすがに、理解を得ることは難しいのでは...と思う次第です。都市計画に当たって利害が衝突したりするのは当然おこることですので、やはり行政が情報は速やかに出していくこと、早い段階で話し合いの場を持つこと、柔軟性を保つことが大切かと思います。05:48)[Edit]ミッドスカイタワーと同じ時期に「武蔵小山」でもマンションが売り出されていて、そちらは「商業地域」で敷地の隣にラブホテルが建っていました。あるミッドスカイタワーを選びました。それがいまさら「商業地域」になることが既成事実だったとは初耳です。15:05)Andreaさん、こんにちは。コメントありがとうございます。公述申述書にもある通り、パークシティ武蔵小杉の用地が商業地域に変更されることに関しては、それを示す行政文書は存在していません。マンション引き渡しに伴う重要事項説明書にも当該記述は存在していないと区分所有者の方から聞いています。「エビデンスはないが、我々のうちうちで決めていた」という話が、今年の8月になって川崎市まちづくり局から初めて伝達されてきたというかたちです。マンションを購入するにあたり、その用途地域が何か、というのは基本的な確認事項ですので、Andreaさんのように第二種住居地域であることに着目された方は、やはり多かったのではないかと思います。商業地域になることによって変わるのは、日照ひとつの話ではありませんので、お住まいの方にとっては将来にわたっての重要な事柄ですね。12月中には、この用途地域変更件に関する結論が出るようです。都市計画マスタープランは、どの様な関係にあるのでしょうか?マスタープランの土地利用方針図の分類と用途地域の分類が異なるので、全く別物のような気もするし、同じ団体(川崎市)、同じ目的(都市計画)なので、全く別物の訳がない気もします。分類されるリエト、小杉タワーエリアなどは、どうするつもりかを問いたいです。00:13)Qさん、こんにちは。コメントありがとうございます。都市計画マスタープランは、最上位概念として全体構想があり、その下に中原区構想があり、さらにブレイクダウンされたものとして小杉駅周辺まちづくり地域構想があります。都市計画上の用途地域や各種制限などは、マスタープランを具現化するものということになろうかと思います。「開発することになったので規制を変える」というのは場当たり的な対応ではないか、というのは個人的に私も感じるところです。11:56)[Edit]用途地変更が行われるかは確定していませんが、「(仮称)小杉二丁目開発」でも同じような問題が発生しています。川崎市のマスタープラン作成時には、「(仮称)小杉二丁目開発」は、地域開発としてはプランに入っていましたが、ここに190mのタワーマンションが2棟も立つことは、明確になっていませんでした。(現在でも見ることの出来る資料においてでも)2011年11月22日、23日に産業福祉会館で行われた、開発業者による説明会で初めて知った周辺住民も多いと思います。現在は、意見書の提出期間が終了して、環境局もしくは開発業者からの、返答待ちの状態ですが、小杉地区は今大きく変わろうとしていますが、既に居住している「川崎市民」に対して、川崎市の説明が不十分であると感じるのは、私ぐらいなのでしょうか。22:37)小杉通勤者さん、こんにちは。コメントありがとうございます。北側敷地は大西学園と駐車場が大部分ですが、住宅もありましたね。現在は第一種住居地域となっています。うちうちの話では「超高層ツインタワー」という情報は聞いていましたが、広く周知されたものではもちろんありませんでした。驚かれた方も多かったのではないでしょうか。ご指摘の通りマスタープランなども見直しは都度必要になるでしょうし、「誰も見ない役所の片隅で縦覧した」といったことではなく、きちんと広く伝わる手段で情報を出していくことも必要かと思います。サイト本体では紹介しきれない未公開情報なども掲載していきます。自己紹介:■ブログライターについてタウン情報サイト「武蔵小杉ライフ」を運営しております。はつしも:武蔵小杉ライフ運営委員会代表。ウェブ構築・渉外・企画を担当し、ブログでは再開発や街ネタ記事を担当。ごもり:育児関係やスイーツ・パン・レストランなどグルメ関係の記事を担当。かれじし:特別ライター。はつしも、つごもりとは違った切り口で街の話題をご紹介します。たちばな:新メンバー。他のメンバーが苦手とする分野や、グルメ系を担当します。■コメントについてコメントは承認制であり、歓迎いたします。コメント内容に事実でないことを含むもの、荒らしと思われるものなど不適切と当サイトが判断するものは承認いたしませんので、あらかじめご了解ください。■著作権について当ウェブサイトの文章、写真の著作権は「武蔵小杉ライフ運営委員会」および提供元に帰属し、マップの著作権は株式会社昭文社に帰属します。められた範囲を超えた引用は著作権の侵害となりますので禁止といたします。ニュータンタンメン味」が本日発売、元祖ニュータンタンメン本舗・川崎フロンターレ・川崎市が3者協力(02/17)川崎フロンターレの2020シーズン緒戦。