2019年1月20日FacebookTwitterはてブPocketFeedlyこれから不動産投資をしたい方のご相談をお受けする機会が多くなってきました。ご相談にお越しになる方々は、すでに物件をいくつか所有している人もいらっしゃいますが、これからはじめて不動産への投資を検討する方、まだ1棟目を買ったあたり、という方々が大半になります。みなさんの知識量にも差があります。皆さん投資のステージが違うので、ご相談いただく内容も、個性がありバラエティに富んでいます。相談会においては私から、不動産投資で失敗しないために守って欲しいことを、できる限り分かりやすくお伝えするようにしています。それを纏めると以下の3つになります。目標と期限を明確にする物件探しより融資が先キャッシュフローとレバレッジどれも基本的なことばかりですが、一つ一つ触れてみたいと思います。キャピタルゲインを得るには時間が掛かるまずは目標と期限を明確に決める投資を開始するときには、「目標とその期限」を決めることが何より大切になってきます。人間は弱い生き物ですから、目標がないと走り出せません。登山でも、いつまでに、どこの地点まで山を昇る。頂上まで到達したら、いつまでに下山する。いった逆算思考で、ルートや所要時間を考えるはずです。不動産も、購入後にリフォームして安定稼働させ、最後は売却まで考えなければいけません。山を昇ることがゴールではなく、下山して無事生還することで一つの投資が終わりを告げます。心身ともに元気でいられるのが60代までだとすると、30代の人は残り30年。40代の人は残り20年ちょっとです。人生の残された時間は、そんなに多くはありません。いつまでに・どこまで行く、という揺るぎない目標を、見定めていただくことをおすすめしています。短期間で、ある程度の家賃収入やキャッシュフローを求めたり、できればサラリーマンリタイアを目指す、という人には必須条件になります。目標が決まれば、どのような手段を取るべきかもクリアになっていきますし、自分を奮い立たせてアクションを起こす、大きな原動力になります。私が不動産投資をスタートして間もない頃、物件探しを最優先して、日夜ポータルサイトを見ていた時期がありました。1棟目に4世帯の小型のアパートを購入し、2棟目に戸建てを購入した後、一気に規模拡大をしたくなったので、3棟目は10世帯前後の中規模のアパートを狙っていました。高利回りアパートだと、都市部は厳しいので、おのずと地方中心に見ていくことになります。当時の私は、低属性で自己資金も少なく、共同担保物件も持ち合わせていなかったため、金融機関に持ち込んでも、ことごとく玉砕していました。この時の敗因は、物件優先で探していたということです。そこから融資優先にシフトチェンジすることで状況が少しずつ好転していったのを覚えています。金融機関によって評価される視点が違います。年収基準一つ取っても、自分のサラリーマン年収だけで評価されることもあれば、夫婦合算の世帯年収で見たり、子供の有無でも変わってくるなど、金融機関により基準がまったく異なるのです。現在の私は、どこの金融機関がどういう融資基準になっているのか、だいたいは把握できています(融資基準はどんどん変わっていくので、常にアップデートが必要)。当時は、その基準を分かっていなかったので、物件を見つけては、審査に出して玉砕という無駄なことを繰り返していました。今となっては、その失敗からも多くの学びに繋がったので尊い経験ではありますが、かなり非効率なことをしていたと思っています。したがって不動産投資は物件より「融資」が先というのが王道になります。自分が探しているエリアで良い物件が出た時に、融資先を把握していれば、狙い撃ちで買い付けを出すことができます。自分には融資の付かない物件を内見する、という非効率なアクションも少なくなります。キャッシュフローとレバレッジ不動産投資は、物件を選定し、高い稼働率で運営して、家賃収入(インカムゲイン)を積み上げていく投資です。差し引いた「キャッシュフロー」ということになります。間違いを恐れずに言えば、不動産投資の特に初期段階においては、キャッシュフローがしっかり出るかどうかが最も重要です。積算評価や担保価値がいくら出ていようとも、キャッシュフローが出なければ再投資(次の物件購入)が進んでいかないため、全く意味がありません。キャピタルゲインを得るには時間が掛かるキャッシュフローは出ないけれども、10年後、15年後などにローン返済が終わった時に売却することで利益が出るという投資をキャピタルゲインと呼びます。これは好立地の物件を、資産家が買う場合には良いですが、資産ゼロの人がこれをやると、”お楽しみはかなり先”ということになります。持たざる者が最短でインカムゲインを増やすためには、高利回りで自己資金回収を早くして、途中で売却して売却益も得ながら、より規模の大きな物件に組み替えていく。これをひたすら繰り返すしか道はありません。ここまで来ると自己資金の問題に必ず突き当たります。不動産を購入するには、常に頭金や諸費用、そして購入後は満室にするためのリフォーム費や修繕費が必要になります。したがって、家計をうまく設計して、そうした自己資金をいつでも拠出できるように、貯めておくこともポイントになってきます。私の場合は、家賃収入で安定したインカムゲインを積み上げていくことを大切にしています。いう意味では、頻繁な売却をするとキャッシュフローが一時的に下がり、自己資金が貯まるスピードが落ちるので当面は売却に消極的です。切れて税負担が大きくなる物件については適正な時期に売却し、利確・損切りをすることで、常にレバレッジを効かせた再投資ができるようにしていく予定です。よる再投資(レバレッジ)。この3つがうまく回るよう、賃貸経営と税務をハンドリングしていくのが、不動産投資家の仕事だと理解しています。▼初めての投資でよくある疑問・ご質問をまとめましたwww.asunarolife.net▼まずは家賃収入30万円を目指すと今後の展開がしやすくなりますwww.asunarolife.net▼一口に不動産投資と行っても、属性、自己資金などによって取るべき戦略が変わってきます。ここでは代表的な不動産投資の手法について解説しています。Pelican0825おすすめの記事WEB・ITNURO光の感想と速度レビュー!最安のキャンペーンを紹介!我が家では引っ越しを機に、インターネット回線を見直しました。お部屋の印象アップ!おすすめのアクセントクロス10選を一挙公開こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。不動産賃貸業を5年ほどやってまして、日々リフォームをしています。今回は、私がこ...プロフィール執筆者:ペリカン資産ゼロから不動産投資をスタートして1年半でサラリーマン卒業しました。弊ブログは「不動産投資のリアル」を発信します(月間12万PV)。アパート3棟・戸建て8棟保有。