2020年1月26日FacebookTwitterはてブPocketFeedlyこんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。地方アパートと戸建てを10棟ほど経営しています。先日、資産ゼロからの拡大シナリオについてツイートしました。不動産投資の拡大ステップです。1⃣種銭をためて不動産を買う2⃣キャッシュフローをしっかり出す3⃣再投資して規模拡大4⃣収入増えたら新築か好立地へ組み換え最初はキャッシュフローと規模を追うほうが投資効率が高まり、リタイアも早まります。新築や一等地から入るとキツいので順番が大切です。2020不動産投資の拡大ステップです。1.種銭をためて不動産を買う2.キャッシュフローをしっかり出す3.再投資して規模拡大4.収入増えたら新築か好立地へ組み換え最初はキャッシュフローと規模を追うほうが投資効率が高まり、リタイアも早まります。新築や一等地から入るとキツいので順番が大切です。基本はこのステップで良いのですが、もう少し噛み砕いて解説します。私も5年前は、年収400万台で、資産ゼロでした。今回は、持たざる者が如何にして不動産投資で拡大を狙うか?を解説します。最後に:最初の資金調達方法について【注意】新築や一等地から入ると時間が掛かります新築アパートや、新築ワンルーム投資などから入ると、頭打ちになりがちです。いった投資法は、資産家向けです。目安としては自己資金が最低1000万〜2000万は必要でしょう。1棟目から土地から新築アパートなどに触手を伸ばすのであれば、かなりの勉強が必要になります。建築費が高止まりしている昨今ですから、土地探しと工務店探しがポイントになるのは言うまでもありません。ハードルを乗り越えるからこそ大きなリターンがあります。投資とはそういうものですね。覚悟があるひとはよいでしょう。本記事は「持たざる者のための不動産投資」がテーマですので、自己資金の少ない方に新築系は適していないということですね。土地から1棟を手がけようと思う方は、収益シミュレーションを綿密に行ったうえで取り組んでいただきたいと思います。Check!!【新築アパート投資】利回り8%では儲からないワケ区分マンション投資をするなら中古・新築どちらが良いのか?【結論】なお最初から一等地での投資もオススメしません。一等地は、安定した需要があり空室リスクは低くなりますが、収益性が低いため、そうとう借金のロットを大きくしないと、サラリーマン卒業はおぼつかないでしょう。一等地のマンション投資だけで、30〜40代の若年でリタイアする人が少ないのは、それだけ時間がかかるからです。資産をゆっくり拡大したい人向きです。早期のリタイアを目指さないのなら良いと思いますが、過ぎ去った時間は絶対に取り戻すことができません。自分の投資目的をよく考えて、手法を選択したいところですね。結論、以下の3つのステップですね。小ロットでインカム&売却益の両取りを狙う築古アパートでスキルと経験を積む好立地か新築投資へシフトするそれぞれ解説しておきます。1.小ロットでインカム&売却益の両取りを狙う私が1棟目としてオススメするのは、築古戸建てですね。中でも、「市街化区域の戸建て」あたりから入るのが良いと考えています。長期的なのインカムが安定している売却益を狙える(=種銭が増える)戸建ては入居付けがしやすく、長く住んでくれる可能性が高いため、単身向けアパートと比べるとキャッシュフローが安定しやすい特徴があります。ファミリータイプの区分マンションでも良いですが、新耐震でかつ、1000万以下で探すとなると、なかなか入手ができません。ロットの面でも、検討しやすい戸建ての方が軍配が上がります。戸建て投資でよく言われるのが、「拡大のスピードが遅い」という点です。戸建てだけ買い続けての拡大は時間がかかります。不動産投資は売却をかませることで大きく種銭を増やして、次のステージに向かうことができます。いう点では、投資家だけでなく、実需にも高値で売れる可能性の出てくる「市街区域の戸建て」が最も望ましいと考えるのは、そのためです。※もちろん売れなくても持ち続けてインカムを得てもOKです”調整区域エリア”は難易度が高くなることは以前、弊ブログでもご紹介したとおりですね。吸収することができます。その点で、賃貸業はスタートしてから売却益を得るまで、ある程度「辛抱の期間」が必要になってきます。誰しも、一足飛びの飛躍を志しますが、ぜひ5年程度はじっくり賃貸業と向き合いながら、投資拡大のチャンスを掴んでください。2.築古アパートでスキルと経験を積むレバレッジということを考えたときに、手頃な金額帯のアパートが第一選択になります。いう私もアパート投資は、800万→3000万→2100万とロットを抑えたものを中心に買ってきました。最初から4000万円超のロットだと、自己資金と融資の問題でハードルが高くなりがちです。小さめのロットから入って、共同住宅の賃貸経営とはどういったものなのか?を学ぶことから始めると良いでしょう。Check!!高利回りの築古アパートでも儲からないケースサラリーマン大家がアパート投資で1年間に得た家賃収入たとえ小さなアパートであっても、賃貸経営をしている中では「アパートはこういう経費がかかるのだな〜」とか「利回りが中途半端だと手残りもそれなりだな」、、、など実感を伴って、気づくことができます。トラブルが、戸建て投資と比較しても、多くなります。いった経験をすることで、大家として素養がだんだん身についていきます。3.好立地か新築投資へプロパー融資を引く最終的な目的はここでしょう。好立地または新築に、プロパー融資を引くというのが、一つのゴールです。しても賃貸需要の先細りや、出口でのリスクが付きまといます。プロパー融資なのか?というと、それはアパートローンだけでは、いつか頭打ちになるからです。その証拠に、金融機関のパッケージ型のアパートローンは「融資上限額」があります。1億円までなお上記は最大融資額であり、属性によってはもっと下がることもあります。通常は年収の10倍〜15倍前後まで、という金融機関が多いですね。会社員を辞めずずっと副業感覚であれば、融資は1〜2億で十分でしょう。それ以上を求めるなら、法人を設立し、プロパー融資で相談していくというのが王道です。最後に:最初の資金調達方法についておわりに、初期段階で使える「金融機関例」を挙げておきますね。き融資(地銀・信金)✅信託銀行(オリックス銀行など)✅ノンバンク✅現金購入するどこの銀行でも自己資金が求められる時代です。日々倹約し、キャッシュを温存しておきましょう。2020上記の金融機関で実績を積みつつ、スタートしましょう。持たざる者が大きく巻き返しを図るには、「倹約し、コツコツ貯金をして、利回りの良い投資を実践していく」。初心者の方で「とりあえず1棟を買ってみたい」という方もいますが、あまりオススメしません。それは買うことがゴールになってしまっている状態です。キャッシュフローが出ずに苦戦するか、空室期間が長くなりモチベーションがだんだん低下していくケースが多いです。自分や家族が幸福になるために不動産を買っているのに、これでは”悲しい投資”になってしまいますよね。不動産投資をすることが目的になってはいけませんね。私たちは、不動産投資をするために生きているのではありません。幸せに生きるために、不動産投資をしているのです。▼法人化と売却について、こちらの記事でより詳しく書いています。不動産投資の拡大戦略の王道ステップとは?【売却益→法人化を解説】2019.8.1こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。地方エリアで専業大家さんとして生きています。実は、「不動産投資の規模拡大」というのは、すでに先輩大家さ...▼公庫の無担保ローンの活用方法を解説しています。公庫の無担保ローンで不動産投資を始める方法【賢い融資の受け方】2019.11.12こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。千葉で大家さんをしています。これまで公庫から4回ほど融資を受けて、不動産投資をしてきました。収益物件を買う投資家には、リスクを抑えて現金でコツコツ増やしたいという方もいれば、できるだけ「融資」を使って購入していきたいという方もいます。借金=悪だと考える人が多いかもしれません。世帯年収1000万円を目指そう【人生の自由度が上がる】こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。DINKSなら夫が年収600万、妻は400万円程度でも、世帯年収は1000万円に達...プロフィール執筆者:ペリカン資産ゼロから不動産投資をスタートして1年半でサラリーマン卒業しました。弊ブログは「不動産投資のリアル」を発信します(月間12万PV)。アパート3棟・戸建て8棟保有。