2020年1月20日FacebookTwitterはてブPocketFeedlyこんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。今月は、所有アパートに空室が出たので、ひさびさにセルフリフォームしています。いうわけで、今月も家賃収入と近況報告です。120万円ほど、経費差引後で111万円です。ここからローン返済があります。残債は6702万円(前月比ー29万円)です。先日以下のツイートをしました。不動産投資の初心者で、1棟目から利益を出そうとする人がいますが「負けなければOK」くらいの方が良いです。大きく利益を出そうとすると、募集家賃も下げられず、空室が続いてストレスになる人が結構います。不動産投資は1棟目より2棟目、2棟目より3棟目と、徐々にレベルアップを目指す投資です。2020不動産投資の初心者で、1棟目から利益を出そうとする人がいますが「負けなければOK」くらいの方が良いです。大きく利益を出そうとすると、募集家賃も下げられず、空室が続いてストレスになる人が結構います。不動産投資は1棟目より2棟目、2棟目より3棟目と、徐々にレベルアップを目指す投資です。スルガ銀行に端を発した不動産ショックにより、収益不動産向けの融資が厳しくなっています。その一方で、不動産価格はそこまで大きく下がっていない状況が続いています。これは融資が閉まっても、売り手マインドが大きく落ちていない証左でしょう。いった状況なので、不動産投資をスタートして間もない方は、自己資金が足りず、なかなか大きなレバレッジで買えない日々が続くかもしれません。価格が落ちていないときに、大きなロットの物件を狙いに行くのは投資家側の体力をものすごく必要とされます。経験値が少ない時期に、大きく勝負に出ることはギャンブル性が高くなりますので、それもオススメしません。私も1棟目に買ったアパートは800万円で、2棟目に買った戸建ては275万円でした。いま思えば、こうした小粒の物件で経験とスキルに磨きをかけ、コツコツ自己資金を貯めたことで、その後に数千万単位の融資が引けるようになりました。私がロットを上げた3〜4年前より、今のほうがはるかに融資環境は厳しくなっています。いう時期だからこそ、大きな利益を追い求めるのではなく、まずは「負けない投資」を目指していただきたいと思います。26戸(入居率96.2%)です。10月に買った戸建ては、募集から1週間でお申し込みをいただくことができました。運が良かっただけかもしれませんが、ありがたいことです。この物件は外壁塗装もして、わりと費用がかかりましたが、300万円で買って家賃85,000円で埋まったので上々だと思います。利回り18%での着地となりました。家賃UPできたのが収益向上になりました。(参考)利回り18%・土地値以下の戸建て投資!リフォーム費&客付け法を公開あと群馬アパートで1月頭に退去がありました。こちらのお部屋ですね。解約は1月頭だったのですが、10日で次の入居者さんが決まりました。今週からすぐに入居したいということだったので、ほとんど空室ロスなくしっかり埋まりました。入居者は、近くの病院にお勤めの看護師さん。自宅から遠いので、近くに引っ越したいというニーズでした。私は「エリア最安値で、一番素敵なお部屋を提供する!」というコンセプトのためか、最近はさほど労せず次の入居者さんが決まります。今回も目立ったリフォームはせず、美装だけして決まりました。長野アパートも今月に1室空きが出ました。結婚を期に引っ越しのようです。いうわけで一昨日、ひさしぶりに長野アパートを視察がてらリフォームしてきました(千葉からだと距離が遠いです。笑)以前は、アパートのまわりは古い住宅が多かったですね。最近は新築分譲がたくさん建てられて、だいぶ雰囲気が変わっていました。昨日ひさしぶりに行ったら新築戸建てに変わってました。街は、刻々と変わっていきますね。2020自分が手塩にかけて5年経営してきたアパートの近隣が、こうして再開発されていることは、嬉しい気持ちになりました。同時に、私のアパートも外壁塗装などして、見た目が負けないよう綺麗にしなければいけないなと思ったものです。今年4月から変わる、賃貸借契約の注意点について、先日ツイートしました。大家さんはしっかり対策しておきましょう1つ目の「原状回復ルール」について、補足しておきます。賃貸住宅においては、以前より国交省のガイドラインを参考にされていました。ついては賃借人は原状回復の義務を負わない」という部分ですね。現行民法には、このルールを定めた条文がなかったため、従来からトラブルになっていました。したがって、これまで慣例としていたことが、今春から正式に「法律」となったということです。これにより、入居者や仲介会社の目線も、より厳しくなってくることが予想されます。大家さんが取るべき対策としては、特約にしっかり原状回復ルールを記載しておくことが有効となると思います(私も、特約は自分でワード2枚分くらい作成して、それを仲介会社に毎回重要事項説明してもらうようにしています)修繕範囲と費用を、貸主・借り主がしっかり契約段階で合意しておくことが、円満退去につながるでしょう。▼カフェでお茶しながらご相談に乗っています。ご興味のある方はどうぞ。【カフェ相談】不動産投資のコンサルを承っております2016.9.27こんにちは。カフェ相談はお茶を飲みながら、ざっくばらんにペリカンに投資相談してみたい方が対象です。お気軽にお問い合わせください。fa-arrow-circle-rightペリカンのプロフィールはこちら。fa-arrow-circle-rightペリカンの所有不動産一覧は...▼戸建て投資のロードマップです。小さな投資をコツコツ積み上げると、それなりの規模になります。戸建て投資の始め方【知識ゼロ→毎月30万円の家賃収入を目指そう】2019.6.30戸建て投資の基礎知識〜中級者向けのテクニックをまとめました。このページを読むことで、戸建て投資の物件選び・融資・リフォームなどを体系的に学ぶことができ、毎月30万円の家賃収入を目指せるレベルになります。毎月の家賃収入は、生活の安定をもたらし、人生を豊かにしてくれます。不動産投資で最低限チェックすべき15のポイントこんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。サラリーマンを辞めて、不動産投資をしながらのんびり暮らしています。小さく始めて、大きく育てる不動産投資【最低3期の実績をつくろう】こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。戸建てとアパートの賃貸運営をしています。満室時の家賃月収は115万円ほどです。...プロフィール執筆者:ペリカン資産ゼロから不動産投資をスタートして1年半でサラリーマン卒業しました。弊ブログは「不動産投資のリアル」を発信します(月間12万PV)。アパート3棟・戸建て8棟保有。