2020年1月6日FacebookTwitterはてブPocketFeedlyこんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。アパートと戸建ての賃貸経営をしています。今回は、直近で購入した、戸建てリフォームのお話です。戸建ての内装リフォームがだいぶ終わりました。あとは外壁塗装も今月中旬からスタートします。いまは募集賃料をいくらにするか考え中です。最初は強気に出して、徐々に下げていく作戦になりそうです。2019戸建ての内装リフォームがだいぶ終わりました。あとは外壁塗装も今月中旬からスタートします。いまは募集賃料をいくらにするか考え中です。最初は強気に出して、徐々に下げていく作戦になりそうです。外壁塗装がまだ終わってませんが、内装リフォームはだいたい終わりました。いうわけで、今回は本物件のリフォームプランのポイントと考えたことついて解説します。購入した戸建てのスペックは以下のとおりです。駐車場:1台(普通車)前面道路:4m(公道)電車の駅からは歩けませんが、市街化区域でかつ築24年にも関わらず、土地値以下だったため購入することにしました。高速のI.C.から500mほどで通勤には大変便利な立地にあります。外観と間取りは以下のような感じです。間取りもファミリータイプで、6帖×4室+リビング16帖で使いやすい感じでしたね。所有者さんが1年前に住んでいたままだったので、残置物モリモリ状態で引っ越していました。この物件の最大の問題は雨漏りでした。1階の天井を開口したら、断熱材もぐっしょり濡れていました。原因は2階のバルコニーです。やっかいだったのは強い雨が降ると、すぐに漏ってくること。秋の大型シーズンのときは、室内に湿気がこもり、どんどんカビ臭くなってきて大変でした(笑)和室の押入れも過去に雨漏りしたのでしょうね。押入れの壁裏はすべて真っ黒でしょう。いうわけで、この雨漏り対策をどうするか考えなければいけません。結論からいうと、今回は外壁・屋根の全面塗装とバルコニー防水をすることにしました。本来は、バルコニー防水だけして様子見するのも一つの手ですが、入居者さんが入った後、再発すると迷惑がかかりますからね。築24年なので、この段階でしっかりやっておく判断をしたわけです。こちらは残置物撤去からスタートしました。を格安で回収してもらう3つの方法【コスト比較あり】」で解説しましたように、安い業者さんを手配して処分することができました。ゴミが無くなったら、スッキリしましたね。クロスだけ交換すれば、そのまま使えそうでした。お風呂は壁がタイルです。築24年だけに、ユニットバスが入っていたのは良かったですね。こちらは交換しないといけませんね。トイレは汚かったですが、床・クロスの交換で行けそうです。※こういう古い手洗いがそのまま付いているのは初めてですそして一番は、信頼できる屋根・外壁・バルコニー塗装の業者さんを探すのが大変でした。10社程度に電話して、費用感をヒアリングしつつ、最終的に3社くらいに見積もりを依頼し、10年の雨漏り保証が付いている業者さんに決定しました。外壁塗装ついては「戸建ての外壁塗装&ベランダ防水に掛かった費用を公開【雨漏りアリ】」にて、公開しています。業者の選び方や掛かった実際の費用にご興味ありましたら、ご覧ください。毎回、同じようなリフォームだと面白くないので、今回は初めて「フロアタイル」を使ってみました。品番はサンゲツのWD-887です。このフロアタイルは、グレーがかったホワイトウッド系で、幅が180mmあります。Point!普通のフロアタイルは幅が150mmくらいまでのものが多いのですが、この品番はタイル幅が180mmあるため、より空間が広く感じることができます。LDKは、天井・キッチンまわり・窓壁にアクセントクロスを施しました。天井に木目のアクセントクロスを入れる場合は、フローリングは明るめのほうが、バランスが良いかなと感じています。トイレは手洗いがどうしても昭和風味なので(笑)、右壁に白レンガのクロスを入れて、内見した人が手洗いに目があまり行かないように工夫してみました。あとはブラック系のクッションフロアを入れています。和室は襖にアクセントクロス。白&ネイビー系を入れています。畳は表替えは行わず、上敷き畳にしてコストカットしています。砂壁はペンキでDIY塗装しました。この工法が一番安く、一日で完成するので、最近はこの手法を採用しています。ボード&クロス、漆喰、などいろいろ試しましたが、これが一番コスト対効果が優れている印象です。関連:コスト15000円!砂壁をDIYでペンキ塗装する方法【写真で解説】キッチンは特にリフォームしていません。使える状態だったので、クリーニング&簡単なステージングのみです。お風呂も大きなリフォームはしていません。水栓交換と、ミラーを新品にしただけです。洗面台は人造大理石の3万円台のものを使用して、施工は私のDIYです。洗面化粧台はいつも「人造大理石」のやつを使っています。メリットは以下のとおり。・陶器製の約1/5の重さで運びやすい・陶器じゃないので衝撃に強く割れにくいとにかくめちゃめちゃ軽いので、DIYで洗面化粧台を取り付けする人は運ぶとき「腰にも優しい」のでオススメですよ。2019人造大理石は軽くて、持ち運びやすいので、DIYヤーにはうってつけですね。コンセント付きのものを購入すれば、取り付けは給排水管をつなぐだけなので、私でもそんなに難しくなく施工することができます。仕上げに、洗面台の取っ手に、黒のリアテックシートを貼って仕上げました。今後は「資産価値のある戸建て投資」しかやらないペリカンの戸建て投資は「エリア関係なく儲かりそうなら何でもやる」というのが”これまでの戦略”でした。最近は、市街化区域の戸建てのみ、を投資対象とする方針にしています。理由はいろいろあります。以前は、耐用年数超えの築古戸建てにも、多くの金融機関が融資をしてくれました。最近は公庫・ノンバンク系でも、融資期間が10年以下になったり、最悪は「融資不可」と言われるケースもあります。いったキーワードが、より融資審査においても重要性を増してくるものと考えています。「買う時に融資がつく」ということは、「売るときにも融資がつきやすい」ということなので、投資家向けに売却する際にも、よりイグジットが楽になるだろうという判断です。300〜400万円くらいの戸建てであれば、キャッシュ買いの人もいるので気にしなくても良いという論調はあります。Point!しかし、500万円以上の戸建てのほうが実需向けに売りやすい”好立地”になりやすく、その方がキャピタルゲインを取りやすいと私は考えています。理由は、言わずもがな、住宅ローン購入だからですね。一つデメリットがあるとしたら、好立地の戸建て投資は、超高利回りにはなりにくいことでしょう。地方では利回り20%、30%で戸建て運営している人も、ザラです。投資は利回りだけではないということです。現金購入し、リフォーム費だけ公庫に借りるなどできれば、好立地の戸建てが無担保で手に入ります。いざアパートなど規模拡大する際に、それは「共同担保」にすることも可能です。これは弊ブログでも何度もお伝えしているとおりですね。不動産投資というと、「東京23区内がいい」とか「地方で利回り50%を狙う」とか、とかく極端な意見が目立ちますが、それは、その人の住んでいる場所・置かれた属性・時代背景によっても、取るべき手段は変わります。した絶対的な正解のない世界ですので、大切なのは「自分に合った戦略」を描く努力をしつつ、一歩一歩進んでいくことです。はじめからすべて思い描いたようにはいきません。投資は他人との競争でもありません。そこは自分にできる投資のレベルを徐々にアップしていけばよいでしょう。▼マル経融資は戸建て投資にも使うことができます。期間10年・金利1%前半は悪くないと思います。マル経融資で事業・不動産投資を加速せよ【金利1.1%で無担保OK】2019.3.20こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。地方で大家さんをしつつ自由に生きています。どんな属性の人にも門戸が開かれており、審査も柔軟にしてくれます。これから事業開始する方、少額の借入をしたいにはピッタリの金融機関です。楽してキャッシュフロー月100万は不可能です2019.8.29こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。現在は築古アパート3棟と戸建て6棟を保有しています。「どうやったら不動産投資でキャッシュフロー100万に最速で行くのだろうか?」と誰でも思ったことがあるでしょう。私も5年くらい前はそんな感じでした。Pelican0825おすすめの記事セミリタイア不労所得で生活したいなら株式配当か不動産投資しかない【真実】こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。地方で不動産賃貸業をしながら、のんびり暮らしています。【2019年10月の家賃収入】大家業は他人との競争ではありませんこんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。今月は戸建てを一軒購入しました。先日「夢の利回り30%台なるか!?好立地の戸建てを...プロフィール執筆者:ペリカン資産ゼロから不動産投資をスタートして1年半でサラリーマン卒業しました。弊ブログは「不動産投資のリアル」を発信します(月間12万PV)。アパート3棟・戸建て8棟保有。