vol.00594おはようございます。賃貸経営コンサルタントの竹末です。いつもメールマガジンの購読ありがとうございます。最近、歩きながらものを食べたり、飲んだりする若い人をよく見かけるようになりましたね。「なんと、はしたないことか。恥じらいはないのか?」(電車の中で堂々と化粧をする女性も同じようなもの。思ったことがありました。歩きながら、ものを食べる習慣は、元来、日本人にはなかった習慣です。欧米人なら許されるでしょうが私ぐらいの世代は、そういう習慣はお行儀が悪いものだ恥ずかしいことだと教えられています。ものを食べたり飲んだりする時は、場所を確保して落ち着いてしっかり座って食べるものです。それがお行儀であり、しつけであると思っていました。私は、こういう若い人の行動に興味がありましたので試しに、真似をして歩きながらパンを食べてみたんですね。それはできませんでした。食べてもおいしくないし人の目が気になるんです。いう行為が恥ずかしいです。投資家は、建物のいったいどこを見て納得し購入するのか?ほとんどの人は、売主、もしくは仲介業者の意見を聞く程度で、自分の見た目の感覚に頼って済ませていることが多いようです。投資物件の良し悪しの判断は環境や立地、などの外的条件によっても大きく左右しますが商品である建物のクオリティーが大変重要な要素になります。品質を見極めるのに建築の知識のない素人の投資家がどんなにしっかり見たところで見抜けるはずがありません。見当はずれの部分しか見ていないことが多く建築のプロが見る視点とまったく違うのです。いうことがありました。ある投資家から相談がありました。建物を見てほしいという相談です。インスペクションというほど大げさな調べ方ではありませんが建物をざっと外から見てチェックしていきました。何箇所か気になる部分はありましたが早急に処理しなければならない大きな瑕疵はありません。つぎに建築前の建築確認申請書類や業者さんの関係書類を見せてもらうと基礎補強の杭工事報告書が見つかりました。見ると、杭工事を施工している部分は建物の外周部分と界壁の真下部分だけしかやっていなかったのです。その該当部分以外の基礎の真下には杭は打っていなかったのを発見したのです。工事写真を見ると、元の田んぼの土地にマサ土を80〜90センチ埋め転圧をして敷地内の地盤を整地していました。「埋土」というのは「切土」と違って10、20年の長期間で確実に地盤沈下を起こします。内部の部屋の床下に入ってみると外壁部分は下がっていませんでしたが案の定、建物の内部では基礎と土台の間に5〜6センチほどの隙間がありました。いうことは土台に付いている柱が隙間分だけ下がるということです。)に大きく影響を及ぼします。最終的には床下に入り、土台を柱ごとジャッキアップして建物全体を4〜5センチ上げました。そのおかげで、建具は開閉がスムーズになりましたが2階の部屋の内壁のクロスがひび割れてしまいました。これは空室になっている部屋だけですので他の部屋もすべてやらなければなりません。どれだけお金のかかることやら事前に瑕疵を見つけられなかった自分に腹が立ちます。このように、目に見えない瑕疵がどれほど購入後の負担になるかわかりません。ちなみに、この物件は私の物件でした。(苦笑)建築を長年やってきたプロの私でさえ、そういった欠陥が見抜けなかったのです。皆さんも投資物件を購入するときは購入前に必ず専門家に見てもらってください。20年ぐらい前の建物で、こんな工事をやっている建物はごまんとあります。20〜30年前は皆さんが知っているあの大手メーカーでさえもこの程度の仕事しかできない時代だったのです。これからのアパート・マンション経営は物件を取得するときもその物件を運営、維持していくときも「リフォームの知識」や「建築の知識」は必須ですね。最後までお読みいただきありがとうございます。それではまた、メールしますね。大家さんの様々な空室問題解決のために、具体的なノウハウや気付きをお送りします。