vol.00596おはようございます。賃貸経営コンサルタントの竹末です。いつもメールマガジンの購読ありがとうございます。竹末は現在、東京へ来ています。先週の土、日はマスター講座7期の研修を神田の会議室でやりました。その内の2日目は、満室を達成している研修生の2店舗を視察させていただきました。そのときの様子はこちらです。読んでいるとこういう記事が出ていました。お風呂が3点ユニットご覧のように見込み入居者が借りるのをためらってしまうような設備や仕様ですが読者の大家のみなさん!これを見て・・・ご自分の物件で、該当するようなことはありましたか?思わず、ドッキリとするような心にぐさっと突き刺さるような設備がありそうですね。1位が「トイレが和式」とか。私ぐらいの世代だとなんとか我慢できそうですが20代30代の諸君だと、ちょっと抵抗があるでしょうね。仮に洋式だとしてもウォッシュレットがついていないとねぇ。私自身もウォッシュレットはもう、やめられませんからね。2位の「収納がない」は基本的、構造的な問題なのでお答えしにくいですがもし、外部に余裕のスペースがあればトランクルームなどを設置してあげるといいでしょう。室内に収納のスペースが無ければ棚板や天袋など、空間を最大限に利用するような小物を付けてあげると喜ばれます。それから、3位の「便座が黄ばんでいる」ですがこれも、印象が悪いでしょうね。本体は陶器ですから、黄ばむことはないでしょうがその上にある「蓋」と「座」はプラスティック製品ですから20年ぐらいすれば色が変わるでしょうね。そんなに高いものではありませんから取り換えた方が良いですね。4位の「お風呂が黄ばんでいる」も印象が悪いですよ。取り換えることをお勧めします。5位の「バスタブがない」はあまりよくわからないのですがシャワーのみということでしょうか?こうしてみると、水回りの設備が重要視されているということに気づかされます。水回りの設備は使用する頻度が高く10年以上するとすぐに傷みやすいもの。人が使った痕跡が残るものは設備を更新するしかないかなと思います。6位の「エアコンがない」はこれは問題外です。逆に、エアコンがない物件ってあるんでしょうか?7位の「お風呂の鏡がさびている」そうですよね。20年ぐらいすると鏡が錆びているものが・・・これも印象が悪いですよね。「まっ、いいか」で済ませていることが多いです。安いものですから、ここはひとつ思い切って取り換えましょう。8位の「洗濯機置き場が室内にない」これも25年から30年物に多いケースです。前時代的で希少な設備ですね。(苦笑)お家賃はかなりの低めで勝負しなければなりません。20、30代の諸君は、こういうものはたぶん知らないんじゃないでしょうか?シャワーでもついていれば少しは違うんでしょうが・・・10位は1Kの代名詞。お馴染みの「3点ユニットバス」です。家賃が高いとか低いとかという次元ではなく部屋が空くかどうかという問題です。これについては、このメルマガで過去何度も課題に載せていますがあるものはあるという姿勢で対策を打つしかないと思います。対策を考える前にトイレ風呂共有のバスユニットをしっかり認識し認めてしまうことです。すればいいのかということですが今のままでどうやってごまかすか?ということを考えるべきです。「我慢してでも借りてみたい」こういう気持ちにさせることです。こんなデザインリフォームで攻めてみるとか・・・この手法は、あるビジネスホテルのユニットバスで見たことがありました。かっこよかったですよ。これなら、3点ユニットでも我慢できるのではないかと思います。そんなに費用は掛かりませんので是非、やってみてくださいね。考えてみると、どれも問題になることはわかりきっていることですよね。それをやるか、やらないか行動を実践に落とし込むことだと思います。最後までお読みいただきありがとうございます。大家さんの様々な空室問題解決のために、具体的なノウハウや気付きをお送りします。