魅力ここでは、不動産鑑定士の試験の難易度、合格率の推移、合格者の属性、勉強時間などをお話しします。試験結果情報|国土交通省HPの掲載データに基づきます。国土交通省が実施する国家試験で、例年5月中旬と8月の初旬にそれぞれ短答式試験と論文式試験があります。鑑定評価演習の5科目の試験が行われます。受験資格については、以前は「短大卒以上」などの受験資格がありましたが、現在は受験資格はありません。そのため、受験料13,000円を払えば誰でも受験をすることができます。ある資格試験の中でも難易度が高く、資格くらぶの中の分類としては、上から2番目の激難に分類されます。好景気などの影響もあり、最近は受験者数が大きく減少をし、年々合格率が上がっています。考えると、なおも難関の試験と言えるでしょう。難易度の理由は下記の通りです。個人的に、不動産鑑定士の難易度が高いのは、合格者予備軍に到達するのが困難だからというのが一番の大きな要因だと思います。勉強しますが、これらの科目は学問として非常に奥が深く、さらに論述式試験ということもあって、試験で戦えるレベルに持っていくのが大変です。至っては、税理士試験を受験している筆者からしても、常軌を逸しているような量の暗記が求められるため、それを暗記し、理解をするレベルまでもっていくのは並大抵のことではありません。極めつけは、これらの試験が同年度に3日間で一気に行われるという点です。5科目満遍なく勉強をするのは想像以上に困難なことなのです。簡単な試験と言って良いでしょう。合格率の推移は次の通りです。短答式試験の合格率の推移リーマンショックのあった2008年頃から受験者数の減少が続いていましたが、最近は受験者数が増えてきています。合格率については、ここ10年の間ほぼ毎年上昇を続けていて、直近の試験(2019年)の合格率も32.4%と高い水準でした。以前は論文式の合格率は10%前後でしたが、2011年ころから合格率が上昇をし、ここ5年間の合格率は14%後半で安定的に推移しています。3.9%前述の通り、最近は短答式試験は30%超、論文式試験は14%後半の合格率で安定をしています。短答式試験も論文式試験も合格率は年々上昇しているため、最近の最終合格率は5%近くまで上昇をしています。これは約10年前の合格率の2倍の水準であり、試験の相対的な難易度が年々下がっていることが分かります。合格者の属性を分析してみます。18%最近は女性の不動産鑑定士も多くなってきていますが、もともと男性色の強い業界のため、まだまだ女性の合格者は男性と比べて少ないようです。年齢による合格率の差が顕著で、若いほど合格率が高く、高齢のほど合格率が低いことが分かります。合格者の大半が20代から30代の受験生です。9%短答式と比べてさらに、論文式試験では女性の合格者の割合が少なくなっています。7.4%論文式試験も短答式試験と同様に、若い人の方が合格率が高く、特に20代の合格率が突出して高くなっています。逆に、50歳を超えると合格率がガクッと落ちます。20代から30代の合格者の割合は全体の7割近くを占めています。年齢ごとの最終合格率の推移は下記の通りです。論文式の合格率」として算出しています。20代では最終合格率が10%を超えますが、50代以降は2.5%を下回ります。試験は先の通り、短答式試験と論文式試験の2つから構成されていて、それぞれの試験で出題される科目とその重要度は次の表の通りとなります。短答式試験では「行政法規」と「鑑定評価理論」の2科目から出題されます。マークシート形式の試験のため、暗記をベースに過去問を何度も解く事で比較的簡単に合格レベルに達します。毎年の合格率が30%を超えることからも、簡単な部類の試験と言えます。この短答式試験の合格は、論文式試験の受験資格となっていて、短答式試験に合格をした年を含めて以降3年間の短答式試験が免除されます。(下記参照)一方、論文式試験では、1民法、2経済学、3会計学、4鑑定評価理論、5鑑定評価演習の5科目から出題されますが、それぞれの科目は専門性が高く、また学問的奥行きも深いため、これら受験科目が不動産鑑定士試験の難易度を高めていると言っても過言ではありません。最近は合格率が15%近くまで上昇をしているため、以前と比べると難易度は下がっていますが、そもそも不動産鑑定士試験の論文式試験は、合格者予備軍に入るまでが大変です。民法や経済学、会計学については、基礎知識のない人にとって学習当初は「何を言ってるの?」というような感覚でしょうし、実際に試験で戦えるレベルに達するまでにはかなりの勉強時間が必要です。この試験の最重要科目である鑑定評価理論に至っては、「暗記の量」と「独特の学問性」を原因として、毎年多くの人が途中で挫折をしています。合格に必要な大まかな勉強時間はだいたい2,500時間~4,000時間くらいです。(この勉強時間には予備校での受講時間も含まれています。)なお、これは一発で合格した場合の勉強時間ですので、次年度ということになればもっと時間がかかることになります。知識があれば、論文式試験の半年から2日に1問というペースで問題を解いても十分に合格レベルに達することができます。一般教養科目については、経済学は比較的短期間で得点になる科目ですが、民法は時間をかけても得点源になることはほぼありませんから、最小限の勉強にとどめます。余裕があれば会計学を勉強しましょう。会計学は勉強時間に比例して得点に繋がる科目です。学習開始時期いつから不動産鑑定士の勉強を始めるべきか?ということに悩むと思いますが、学生などで1日10時間以上勉強に集中できるような環境であれば、目標とする論文式試験の1年前からやり始めても間に合います。理想は目標とする論文式試験の前年の4月からです。社会人の場合は目標とする論文式試験の前年の1月からスタートをするのが良いと思います。1年目は短答式の合格だけを目指し、短答式を終了してから論文式試験に向けて本腰を入れます。これが一発合格に一番近い学習開始時期になると思います。さいごに不動産鑑定士試験の難易度は実際のところ、受験者が少なくなってきたこともあり年々下がってきています。一方で、不動産鑑定士の仕事は証券化市場の拡大のおかげもあり、確実に増えてきています。近年は、もともとの不動産鑑定評価の仕事以外にも、不動産鑑定評価の知識を活かした、いわゆる「コンサルティング業務」も増えてきています。確かに、1度に何科目も勉強をし、やっとのことで合格者予備軍に入るわけですが、その母集団に入ってしまえば、合格まではあともう少しと言えます。得意科目としていくかが、この試験の合否に直結します。筆者の周りにも10年越しで合格をした人などもいますし、統計的にも60歳以上で合格をしている人もいますので、最後まで諦めずに、努力をし続けた人が合格を勝ち取るのだと信じています。関西在住の2児(年子)のパパです。大学を卒業後、IT業界でDBエンジニアとして、その後は不動産鑑定士として働きました。現在は税理士業界で、資産税(主に相続税)の仕事をしています。2021年からUS-CPA目指して勉強を開始する予定です。資格くらぶ?資格くらぶは、主に筆者の職務経験と受験経験を下に、リアルな資格の情報を発信することを目的としたwebサイトです。現在の筆者の保有資格及び勉強中(勉強予定)の資格は次の通りです。