2020年1月22日FacebookTwitterはてブPocketFeedlyこんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。地方で戸建て7棟、アパート3棟を経営しています。先日、セゾンファンデックスについて以下のツイートをしました。トラストのアパート融資が厳しくなりましたが、セゾンファンデックスも一つの手です。木造軽鉄で50ー経過年数の期間で、1案件につき上限5000万円までのロットなら取り組みやすい。基本8割融資なので現金入れるか、共担入れてフル狙うかになります。詳細気になる方いればまた記事にします。2020トラストのアパート融資が厳しくなりましたが、セゾンファンデックスも一つの手です。木造軽鉄で50ー経過年数の期間で、1案件につき上限5000万円までのロットなら取り組みやすい。基本8割融資なので現金入れるか、共担入れてフル狙うかになります。詳細気になる方いればまた記事にします。いうわけで、わりとツイートが反響があったので、記事にします。今回は1棟アパート・1棟マンションを念頭において、融資活用のポイントを解説します。築30年未満で購入することセゾンファンデックスの融資基準まずは融資基準をおさらいしておきます。(建ぺい率・容積率オーバー)など幅広く融資を引くことができます。)がメインになります。地方物件もOKですが、収益性が高くないと評価が出ないので、駅徒歩10分前後までが取り組みやすいでしょう。サラリーマンターゲットですが年収制限はないので、派遣社員や勤続年数が短い方、所得が多くない方も対象になります。金利は個人の場合は、3.65%(変動金利)です。法人だと事業用という位置づけになりますので、3.65%(変動)〜となります。この点で私も以前、法人で検討していることを伝えたら金利は5%台ということでした。法人にはかなり厳しいようですね。基本的には個人名義での購入が適していると言えるでしょう。RCは60年ー築年数での融資期間となります。新築でも最大は30年になります。築古なら20年〜25年が最大と考えておくべきでしょう。積算評価と収益還元の両方から審査されます。セゾンの担当者いわく、外部調査機関が審査するようです。地方で耐用年数超えの全空物件だと、積算も出ず建物評価もゼロになるため、融資はNGになります。再生系の地方高利回りには向いていませんね。立地はそれなりに選ばないといけません。地方高利回りを持ち込むのであれば、市街化区域は必須条件で、かつ高稼働していれば、収益還元でみてもらうことができます。フルローン・オーバーローンについてセゾンファンデックスは、原則は物件価格の80%融資となります。※厳密には「物件評価の80%」=融資額となります※また法人融資だと、7割が融資上限ですもちろん担保余力のある別の所有物件を共同担保にすることで、フルローンも可能です。オーバーローンはほぼ不可能です。諸費用分の自己資金は最低でも必要になります。1案件につき上限金額は5000万円まで。億超えの物件には向きませんので注意してください。上げ返済手数料)について手数料は以下のとおりです。融資事務手数料=融資金額の1.5%調査料=融資金額の0.5%繰り上げ返済手数料=返済元金の3%買うときに約2%(融資事務手数料+調査料)が掛かります。これは3000万のアパートだと、60万円なのでそれなりに大きい金額になりますね。繰り上げ返済手数料が3%掛かります。三井住友トラストL&Fでも解約金は2%ですので、セゾンのほうが大きいです。(参考)1棟アパートの融資なら三井住友トラストを活用せよ【フルローン可】ただしトラストは共同担保が実質必須になってきますので、その点はセゾンに軍配が上がります。セゾンファンデックス向きの1棟アパートとは!?私が思う、セゾンファンデックス向きの1棟アパートは次のとおり。融資活用のポイント立地の良いアパート(駅徒歩10分圏内)地方の超高利回りアパート(ただし市街化区域)まず、セゾンファンデックスは立地重視だということですね。地図でいうと、国道16号線の内側を好みます。駅徒歩10分程度までのほうが、評価が伸びやすいでしょう。1都3県でも地方ぎみのエリアだと、駅が遠くても利回り20%近く出るものであれば、収益還元で勝負、ができるかもしれません。地方で利回りがそれなり(10%〜15%)であれば、自己資金多めに入れることで、審査の土俵には乗ります。その場合、融資は5割〜6割になる可能性が高いです。リスクを知っておこう誤解していただきたくないのは、本記事はセゾンファンデックスを推奨する記事ではないということです。ノンバンク系は金利が3%後半で、長期融資を引くため、さまざまな弊害があります。以前、弊ブログでも私の築古アパート経営がそこまで儲かっていないことを書きました。残債減らない金利の支払いが多くなる返済終わる前に建物が使えなくなるという3重苦になりがちなのです。このリスクを初心者の人はなかなか実感できません。私の場合は、利回り13%のアパートに金利3.9%で融資を引いて、「意外と手取りは少ないのだな〜」と感じた過去の経験があります。「中途半端な利回りで買うと失敗する」ということですね。いうわけで、ノンバンクを使う方は以下の2つを守ってください。すれば、もう少し賃貸経営が楽になります。イールドギャップを10%以上取ること築30年未満で購入することそれぞれ解説して終わります。イールドギャップを10%以上取ること賃貸経営が苦しくなる最大の理由は「イールドギャップを十分に確保していないこと」です。融資金利が5%でも、物件利回りが20%なら問題ないということになります。王道としては、表面利回りー融資金利が10%以上にすることです。欲を言えば、12%くらいあると非常に楽ですが、価格高騰していて、簡単ではありません。賃料下落も想定して、固めラインでの10%をしっかり確保することです。築30年未満で購入すること築古アパートの場合は、購入時に、築30年未満がおすすめです。理由としては、5年保有して売却するときに築35年未満なので、買い手がつく可能性が高いことが一つ。朽ちるまで貸すなら20年以上貸せる(おしりは築50年として)ので、インカムで十分元がとれて回収がプラスになると考えるからです。逆に、築35年オーバーで買う場合は、私の知り合いで利回り20〜30%で買って、一気に回収してしまっている投資家さんもいます。これも一つの有効な投資法ですね。いうわけで、表面利回り10%程度でノンバンク融資を引くと、キャッシュフローはあまり出ないので注意しましょう。これは私の実感値でもあります。土地値があるので、途中で繰上返済するとか、20年持って土地売りするというキャピタルゲイン型であればOKということになります。自分なりの目線をしっかり持ち、うまくノンバンクの良さを利用するようにしましょう。▼地方アパートの収益性について解説していますサラリーマンが地方で3年間アパート経営して稼いだ金額【実績公開】2019.9.8こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。「サラリーマンの不動産投資」というと、お医者さんが都市部の一等地に新築マンションを買うようなイメージがあります。差し引くと、利益(キャッシュフロー)はほ...▼会社員を卒業を狙う不動産投資法を解説していますサラリーマン卒業を本気で狙う不動産投資術【ポイントは3つある】2020.1.3こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。サラリーマンを卒業して、3年が経ちました。2013年4月4日、日銀による異次元金融緩和が発表されて、不動産向け融資もジャブジャブになりました。雑記・時事ネタコインランドリーはダニ・花粉対策に最適!料金も安くてお得!雨の多い季節は洗濯物がまったく乾かなくて、大変ですよね!梅雨だけでなく、秋雨前線もあるし、冬はぜんぜん乾かない。大学時代に中国人の友人から言われたこの一言が衝撃だったのを今でも覚えています。彼は、国の...プロフィール執筆者:ペリカン資産ゼロから不動産投資をスタートして1年半でサラリーマン卒業しました。弊ブログは「不動産投資のリアル」を発信します(月間12万PV)。アパート3棟・戸建て8棟保有。