不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。>2017年07月24日11:40カテゴリ賃貸系クレーム合鍵の保管について昨日の記事で管理物件の合鍵(あいかぎ)保管について「別の機会に書かせてもらう」と、書きました。忘れる前に書かせて頂きます人気ブログランキング←本日もクリックをお願いしますね。賃貸物件の合鍵を管理会社が保管する話ですが、自分の記憶では10年以上前に、大手の賃貸管理会社が「合鍵の保管をやめました」と発表した事があり、その後も何社かの管理系会社が「保管しない」発表をしたと思います。・従業員による侵入等の不正リスクと、言った事が保管しない理由なのでしょう。従業員が合鍵を使って住居侵入して事件を起こした場合は、その従業員だけの問題では無く企業としての責任となる訳で、不正防止方法を考えた場合は結果的に保管しないと言う選択に行き着く訳です。自分的には、その考えは正しいと思います。徹底するのであれば、鍵の引渡しの際に新品の鍵シリンダーを賃借人の目の前で交換して、その場で鍵の袋を開封せずに渡して「合鍵を作る隙が無い」状態を作るべきです。鍵交換のスキルと引渡しの際に現地に行く時間が無いと実現できませんが、「鍵渡し屋」と言うジャンルでビジネスになるかも知れませんね。ひとつの「合鍵を保管する管理会社」側にも理由があります。他にもあるかも知れませんが、自分の勤務先では上記の理由で30年以上にも渡り管理物件の鍵を保管している訳です。この中で、一番重要なのは「緊急時に必要だから」の部分なのですが、実務的に言うと「安否確認」に関連する事です。あった」のか「早とちり」だったのかは結果論なのです。他人の部屋に入居者の許可なく入室することは、分譲物件でも賃貸物件でも、住居侵入の刑法犯として扱われる犯罪行為です。「室内で倒れているかも知れない」と、言われた場合に「本人さんの許可が無いと入れませんよ」何て言い返してしまう事は、人命救助の観点で問題となりますし、死亡事故の発生は賃貸経営上の大きなリスクです。自分の過去の経験から言うと安否確認依頼の9割くらいは「早とちり」です。(安否確認依頼の理由)・勤務先を無断欠勤している・電話しても出てくれない・意味深な言葉を残して連絡が取れなくなった・ポストに郵便物が溜まっている・異臭がするさすがに異臭がしている状態であればかなりの状態であるとわかりますが、どれも「入居者本人と連絡が取れない状態」であるのが前提となるのです。管理会社としてどのような動きをしているかについて簡単に自分が行っている事を説明します。(安否確認依頼を受けてからの流れ)1.入居者本人に電話。この段階で、「会社を辞めようと思っている」、「親とケンカしている」、「交際を断りたくて無視していた」等の理由で依頼者からの電話に出ないだけの場合は解決です。電話に出ない場合は、SMS(ショートメッセージ)で「安否確認で入室しようと思っていますので大至急折り返し電話下さい」と入れます。電話を無視する人でも、大抵は携帯を見ていますので「入室する」なんて書いてあると電話してくるものです。管理会社からの電話にもメールにも反応しない場合は、本当に倒れている可能性が高くなってきます。上記で反応が無い場合は、交番のお巡りさんに立会をお願いして、依頼連絡してきた方にも立ち会ってもらうようにします。110番通報するとパトカーがサイレン鳴らして来てしまうので、自分は交番に直接お願いしていますが、「これから死にます」なんて言ってる状態なら、110番の方が良いと思います。警察官と一緒に入室したからと言って、住居侵入罪にならない等と言うことにはないのですが、「室内で倒れているかも知れない」状況であるのだから「緊急性があった」と判断して開錠します。警察官同行のメリットは、室内で倒れている事を発見してからの救急要請や、事件性がある場合の現場保存、その他ご家族への連絡等、全てお任せできる事です。これを警察官立会無しで行うと、「第一発見者」となり「生死の確認でご遺体に呼びかけする」とか「冷たくなっていないか触って確認する」なんて事をして、110番通報と119番通報をして警察官が到着した後は「重要参考人」として指紋取られたり事情聴取されることになるのです。(経験者です・・・)と、そんな流れなのですが、本題の「合鍵保管」の話に戻します。安否確認をして、「実際に室内で倒れていた」と言うことになれば、人命救助をして感謝されるかも知れないし、万が一の事があっても早期に対応をした事になるでしょう。少なくとも「緊急性があった」と誰もが判断するので「勝手に中に入った」との苦情はありません。ところが、鍵を開けて室内に誰もいなくて「早とちり」である事が確定した場合には「鍵を持っていないこと」が問題になるのです。合鍵が無い場合は、鍵屋さんに開錠を依頼するか、窓ガラスを割って入るかの判断を行います。今時の玄関キーはピッキングしにくいタイプが普及していてベテランの鍵屋さんでも解錠に時間が掛かります。鍵屋さんの鍵開け技術料と、窓ガラスを割るのはどっちが安いか?何て感じでお金の事を考え出して、安否確認を申し出してきた勤務先の方に「費用負担して頂けますか?」と確認すると「ちょっと上司に聞かないと・・・」とかの話になり、お巡りさんを待たせる訳にもいかないので、誰がお金出すのか曖昧なままで窓ガラスを割ったりする事になります。結果として本当に倒れていた場合は、正しい行為となり窓ガラスの復旧費用等は小さな話となりますが、「外出してただけ」であった場合は窓ガラスの復旧と費用の支払いを誰かにしてもらわないといけなくなります。その点は面倒な話ではありますが大きな問題ではありません。様子みます」なんて言われてしまう事です。安否確認の9割は何でも無い。これは、統計が有る訳では無く長年の自分の経験からの感覚です。逆を言うと1割くらいは本当に室内で倒れているのです。病気の場合には「早期の発見」が大切なのでしょう。遅れた理由は、解錠を躊躇していたから・・・と、言うことになりたくないので、自分は安否確認時には絶対に合鍵がある方が良いと思っています。「人命」>「合鍵保管の面倒さとリスク」って事なので、うちの会社では現状維持で合鍵を保管する体制が続くと思います。ちなみに、現在は入居者さんの加入している家財保険に「鍵を無くした時に解錠するサービス」が付いているので、合鍵を保管していても「夜中に鍵を貸し出すリスク」は無くなりました。(安否確認とは無関係ですが)ただ、保管の手間とスペースの問題、犯罪リスクの点は、合鍵を保管する事をやめない限りついてまわる事でしょう。自分が管理会社を1から立ち上げたとしたら「合鍵は全部入居者さんに渡します」「緊急時は躊躇なく窓を割ります」なんて言ってるかも知れませんね。何か、今回の記事長くなっちゃいましたが、「人命優先」の考えは合鍵を保管していてもいなくても同じって事が結論です。←不動産系ブログの最新更新情報です。21:24こんばんは。合鍵は色々な考えがあると思いますが、クマさんの仰る通り、なによりも人命が一番大切だと思います。これからもっと暑くなりますし、年配の方で独り暮らしの方と連絡とれないなんてこともあるかもしれません。その時はやはり合鍵が必要だと思います。明日は雷雨があるかもしれません。被害がないと良いです。06:36クマさまおはようございます。(^^ゞたぶん、合鍵を保管したがらないのは、なんかあったときに便利だけど面倒だから。鍵があれば、警察官の立ち会いのもと、すぐに入れます。疑われるリスクもある。入れる、鍵を持ってんだから。それに、管理するのもなかなか面倒です。地主さんが10戸くらいのアパート経営なら、預かる鍵も10個だから大したことない。管理会社が絡むと数十万個ですよ。保管庫を準備しなきゃいけない。経費を削りたいんだから、そんな面倒したくない。ウチの会社は、全部の車に軍手、モンキーレンキ、ペンチとラジペンを積んでます。僕も拘束された経験あります。一方で、ガラス割って入れたから助けられたときもある。警察は腰が引けて使い物ならなかったから、悪役を引き受けた。おかげで、間に合った。悪者がいるから、善人が引き立つ。クマさまと違って、因果な立場です。カネさえ儲かればイィって商売はしません。形を変えて、みんなに喜んで欲しい。さぁて、片付け始めますか。一気にザクザクできないから。いえ、1秒でも早く掘り起こして遺族にお届けしなきゃとも思う。そちらも暑いんでしょ?熱中症に気をつけて、お互いに頑張りましょう。鍵を保管する話は、ホント奥深いです。なって、次元が違って話が噛み合わないのだと思います。「緊急時には何とかする」と考えていても、現実的には合鍵で開ける方が早いので・・・と、書くとまたしてもグルグル回りだします。緊急時に鍵を開けるとかは、うちの場合は契約条項にありません。何というか、人命救助とか火災時の緊急避難的な事なのかと思います。具体的に条文に加えても良いとは思いますが、抽象的な方が応用が効く気もします。最近になって、夜間の鍵の貸出について保険のオマケで対応無料の業者さん差し向けてくれるようになり助かってます。貴重な、お話ありがとうございます。大変な思いをしてきたのですね。被災地でのご活躍、ほんと頭が下がります。ケガや熱中症に気をつけて下さいね。合鍵は、緊急時に必要になるものなので、持っていないと入室に時間が掛かります。大体、身内に渡すものですが、地方に住んでいる親御さんや、遠方の子供が持っていても緊急時には意味が無いので、管理会社が持っている事は意味があると思います。リスクがあるので持つ方も大変なのですが、そこら辺議論が活発になるのは良いことです。20:34かつて大家に勝手に入られたことがあります。窓ガラスをボールで割られてダンボールで塞ぐ必要が有ったから、とのことでしたが、事前連絡もなく、ダンボールは外から貼れば済んだ話でした。>「人命」>「合鍵保管の面倒さとリスク」なるほど、そのとおりだと思います。それは借家人が決めて、合鍵を渡すか否か選べばよい話だと思います。侵入」で検索すれば、怖い思いをした人の被害体験が次々ヒットします。20:37というわけで、>自分的には、その考えは正しいと思います。ように考えてくれる管理会社や大家さんが増えてくれれば嬉しいなと思います。貴重な体験談拝聴させて頂きました。様コメントありがとうございます。侵入」検索して読みました。自分の感覚では安否確認以外では絶対に入りません。安否確認でも関係先に連絡をしたり、警察を呼んだりとかなり慎重になるものです。段ボールを外から貼れば済む話だとしたら勝手に入るってのは、やりすぎな気が自分もします。最低でもお巡りさんに頼めるレベルの内容が鍵開けの前提条件ですね。何が言いたいの?偶然にも舞ってました。本を読んで下さいね福岡で語らせて頂きました。不動産投資ランキング建設・不動産ランキング賃貸管理ランキング不動産用語検索ブログ内が検索できます。第2弾発売中!あやちゃん先生と対談させて頂きました。株式会社シー・エフ・ネッツCFネッツPMブログ鎌倉鑑定ブログご自由にどうぞこのブログはリンクフリーです。許可無くリンクしちゃって下さい。引き続き相互リンクも受付しておりますのでよろしくお願いします。↓相互リンク歓迎↓コメントにてお申込下さい。株太郎と愉快な仲間たち投資信託徹底ガイドProfileクマ不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。平成19年6月1日〜8月31日まで。オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。