|特別無料レポート50名様限定コストをかけずに空室解消!マル秘ノウハウ完全公開この無料レポートは全国賃貸住宅新聞に執筆掲載された記事を編集しPDFにしたものです。告!不動産投資はお止めなさい!悪いことは言わない。不動産投資はお止めになったほうがいい。各種メディアに掲載された情報を掲載します。取材の申し込みはコチラからお願いします。≫メディア掲載はコチラからお役立ちサイト賃貸経営に役立つサイトをリンクしています。賃貸経営をしていくためには様々な知識や情報が必要です。ネットで調査をする時や困った時に使いこなし、お役立てください。≫お役立ちサイトはコチラからお客様の声セミナー講演や教材を購入された方、竹末のコンサルティングを受けられた方の感想を集めております。させていただいた100人以上のオーナーさんからの声もあります。コチラをご覧になって評価してください。無料メールマガジン大家さんの様々な問題解決のために具体的なノウハウや気づきを1週間に1度、お送りいたします。≫バックナンバーはコチラからアパートマンション小予算空室解消リフォームアパートマンションの空室対策でリフォームのノウハウは欠かせません。お金を掛ければどんなものでも空室は埋まります。現実には大家さんは費用の捻出ができないから困っているわけです。空室対策110番トップページへ戻るQ&A-2このコーナーでは、これまで相談された方々が送ってこられた「最初の質問」とその回答を、個人が特定できない範囲で公開しています。アパート経営は、分からないことだらけなのが当然です。分からないことをそのままにせず、お気軽にご相談ください。一部「アパート経営comなんでもQ&Aコーナー」に投稿した記事も含まれています。メールいつも楽しみに読ませていただいております。ひとつ教えていただければありがたいです。週末になると賃貸を探されるお客さんが増えるなか、仲介業者さんに当方の物件を優先的に斡旋していただけるように依頼するFAX文書があれば、是非教えてください。業者さんに送るファックスDMは、入居者を詰めてもらうのに大変効果があります。(DM:ダイレクトメール)ただ、業者さんへは、毎日毎日たくさんのファックス文書が入ってきます。他業者からの連絡事項、入居付けの依頼や、専門業者からの連絡事項、他の大家さんからの依頼文書など、毎日、たくさんのFAX文書が流れてきます。その埋もれたFAX文書の中で○○さんのFAXを見つけてもらうためには、何らかの工夫をしなければなかなか見てもらえないでしょう。そのためにまず、文章の冒頭に書くキャッチコピー。気を引くキャッチコピーが重要です。手にとって見て、一瞬なんだコレと思わせるようなキャッチコピーですね。こんなのどうでしょうか?「急いでこのお手紙を読んでください!あなたに損はさせませんから・・・」ちょっとやりすぎかもしれませんね。いつもご紹介を頂きありがとうございます。子育て世代が泣いてよろこぶファミリー物件のご紹介です。」詳しくはコチラで→このぐらいの感じでどうでしょうか・・・?それから、営業マンに覚えてもらうために、プレゼントをオファーとしてつけておくことも必須です。通常の「入居付けお願いします」の文書では印象に残りません。営業マンにメリットのあるプレゼントを考えましょう。「今月末までに、この部屋を決めてくれたら営業マンさんへ5000円のクオカードプレゼント!」というようなオファーなんかいいかもしれませんね。優先的に斡旋してもらいたいなら、とにかくファックス文書が「目立つこと」を優先させてください。案内チラシを作る要領と一緒です。手作り風のDMもいいかもしれません。ワードかエクセルの字体が多いです。そんなDMばかりのなかで自筆で書くと、DMが目立ちやすく、見てもらう確率が高くなって反応が上がるでしょう。それらのFAXDMを、常時送っていれば、営業マンが○○さんの物件を完璧に覚えてくれるでしょう。FAXDMの目的は物件を依頼することばかりではなく、営業マンに大家さんご自身を記憶してもらうこと。営業マンに物件を覚えてもらうこと。すれば営業マンさんは、入居者が来店したときにあなたの物件を真っ先に紹介することでしょう。最終的にお客様を紹介してもらうことです。お世話になりまして、ありがとうございます。─中略─さて、最近業者においては、家賃1ヶ月の仲介料にとどまらず、広告料、宣伝料と称して3か月分を家主側に請求してくる例もあります。対処方法など如何なものでしょうか、よきアドバイスあれば宜しくお願いします。事前に広告料を3ヶ月と謳っていれば仕方がありませんが、入居者を見つけた後に請求してくる場合は問題がありそうですね。その場合でも、いやなら断ればいいでしょう。以下は広告料についての私の見解です。今までに広告費もかけずに仲介手数料も相手側(入居者)に出させて自分は一銭も出さずに経営をやってきた経験のある大家さんは、理解に苦しむかもしれません。それが当たり前だったからです。時代は変わっています。皆さんもご存知でしょう。空室率が20パーセント近くもあって、供給が完全に需要をオーバーし物件が有り余っている状態ですよ。お金を出さずに満室になる時代ではありません。満室経営を維持していくために多少の支出はやむ終えないことです。アパート経営が商売だと考えたら、商売を成功させるため広告費をかけずに商品が売れますか?商品を売るためには折込みチラシを配ったり、ミニコミ誌に広告を載せたり、タウンページに広告を載せたり、看板を出したりして労力とお金をかけ宣伝しますよね。やって、自分の持っている商品やサービスを売ろうとします。商売人にとって広告費というのは最低限必要な経費なのです。その経費は小額では商品が売れないし、多くては経営が圧迫され利益が出なくなる。それほど広告費というのは重要な要素になることを知っておいて頂きたい。それを前提に考えると入居者が契約期間の2年間住んでくれた場合、24ヶ月の家賃売り上げがあがります。その商品が24ヶ月分の売り上げをあげた時の広告費を10パーセントとしたら、2.4ヶ月分が広告費と考えればどうでしょうか?自分で広告費何パーセントかを決めたらいいのです。論理的にこちらから説明できるように定式化すればいい。業者さんの言われる広告費3ヶ月は、まったく根拠の無い慣習的な数字です。3ヶ月なのか質問してみて、よい回答が得られなかったら、逆にこちらの定式化した考えを伝え納得してもらったらいいと思います。その入居者が2年以上住んでくれれば、24ヶ月を超えた部分は家主にとって儲けですが、業者さんは更新料等を得られますのでお互いさまです。いずれにしてもこの広告料は、全国的に上がっていく傾向にあり、家主にとっても大きな問題に発展しそうですね。ご無沙汰をしております。何時も暖かいメール配信有り難うございます。管理会社様から何時も募集の度に「この物件は古いので家賃を下げなければ決まりません」と、どんどん値下げされます。悲しくてこの際(A棟・B棟が1室ずつ空きになり借金も0−なので)全体のリニューアルを思い切ってしてみようと話を進めています。銀行さんにも一応打診をして見ましたらOKが出ましたのでお話を進めているところです。金額はまだ出ていませんが無理の無いようにしたいと考えています。ズーット気にしておりました駐車場も階段も全て総括的に少し変えて、家賃を下げられずに済むように出来たらと希望を燃やしています。何時になるのか解かりませんがこのような希望に向かって頑張っています。これからも宜しくご指導をお願い致します。