不動産会社の仲介には、売主と買主どちらか一方だけの仲介をおこなう「片手仲介」と双方の仲介をおこなう「両手仲介」があります。これら片手仲介と両手仲介は、それぞれどのように売主・買主に影響するのでしょうか。今回は、片手仲介と両手仲介それぞれの特徴を解説し、更に両手仲介でおこりやすい「囲い込み」とその予防策についても説明します。物件の売却依頼を受けた業者とは別の業者が買主を見つけてきた場合、買主を見つけてきた業者は買主に対して仲介業務をおこない、売却依頼を受けた業者は売主に対して仲介業務をおこなうことになります。これが「片手仲介」です。片手仲介では公平な取引がおこなわれる片手仲介の最大のメリットは公平な取引がおこなわれるということです。片手仲介では売主・買主それぞれに仲介業者がついているので、売主側の業者は売主の要望を、買主側の業者は買主の要望を最優先にして取引をおこないます。したがって、後に説明する両手仲介で起こりがちな「売買契約を成立させるために無理な物件の値下げ交渉をする」といったことが片手仲介では起きないといわれています。この点は売主にとって大きなメリットになるでしょう。自社の顧客から買い手を探すだけの両手仲介よりも広く買い手を探すことができ、よりよい条件で契約を成立させやすいというメリットもあります。業者の業務姿勢に問題が生じる場合があると指摘する人もいます。不動産会社は売主や買主から受け取る仲介手数料で利益を得ていますが、その上限額は法律で「物件の売買価格×3%+6万円」と定められています。売主あるいは買主どちらか一方からの仲介手数料だけで利益を得るのには限界があるのです。売却する物件そのものの価値が低いと仲介手数料はわずかになってしまうため、業者が積極的に営業活動をしてくれなかったり、物件調査をきちんとしてくれないことがあるようです。発生する「仲介手数料」とは何か?不動産会社に物件売買の仲介を依頼する時、発生する「仲介手数料」ですが、これはおおむね不動産売却価格の3%を占める高額な費用となります。5000万円で物件を売れば150万円以上の手数料を仲立ちとなった不動産会社に支払わなければなりません。このような高額な出費となる仲介手数料ですが、業者の中には不当な手数料を請...両手仲介は問題視されることが多い売却依頼を受けた不動産会社が自ら買い手を見つけてきた場合、その不動産会社は売主・買主双方の仲介業務をおこなうことになります。これが「両手仲介」です。両手仲介自体は法律で認められている仲介方法ですが、一方で、公平性を問題視する声もあります。基本的に売主のために物件価格を高くしようとすると買主に損失が生まれ、買主のために物件価格を安くしようとすると売主の利益が損なわれます。「物件を高く売りたい売主」と「安く買いたい買主」の利益は相反するものであり、双方に利益が出るように仲介することは難しいということです。実際に米国では、公平性の欠如という観点から両手取引が禁止されている州もあります。不動産会社の受ける恩恵が最も大きい両手仲介の恩恵を最も受けるのが不動産会社という点も問題のひとつとして挙げられています。前の項目で説明した片手仲介の場合、業者が売主・買主それぞれから受け取れる仲介手数料には上限が定められているため、得られる利益に限界があります。両手仲介では売主・買主の双方から仲介手数料を得ることができ、利益は単純計算で片手仲介の倍額になります。した仕組みになっていることがきっかけで、自社の利益を追求するあまり不正に両手仲介をしようとする業者が現れてしまうのです。このときに業者がおこなう行為を「囲い込み」といいます。囲い込みについて次の項目で詳しく説明していきます。不動産会社が両手仲介を目的として、売主から売却依頼を受けた物件を他社に紹介しないようにすることがあります。これを「囲い込み」といいます。売主が不動産会社に物件の売却を依頼すると、不動産会社は売主の依頼に基づいてレインズに不動産情報を登録し、不動産業界全体が連携して買主を探すことになります。ところが囲い込みをする業者は、レインズの登録を怠って他社と物件情報を共有しません。※レインズ・・・全国の不動産会社が加入しているネットワークシステムのこと。レインズに登録していても、物件の図面を載せないことで他社からの問い合わせを避けるケースもあります。他社から問い合わせがあったとしても「商談中です」「契約予定です」などと言って紹介を断ってしまいます。囲い込みは、業者の利益を追求して売主に損害を与える違法性の高い行為といえます。両手仲介にもメリットがある両手仲介は囲い込みがおこなわれやすいため敬遠されがちですが、適正な仲介がおこなわれれば以下のようなメリットもあります。複数の業者を介さないので、値段交渉などがスムーズにおこなわれる場合が多い仲介手数料を安くしてもらえる可能性が高い大手不動産会社を利用すればマッチングがしやすい両手仲介は片手仲介よりも手数料を多くもらうことができるので、不動産会社が仲介手数料の値下げ交渉に応じてくれる可能性が高くなるようです。両手仲介をおこなっている大手不動産会社も多いようですが、大手不動産会社は顧客登録が多いうえにグループ会社など幅広い自社ネットワークを保有しています。そのため、他社の情報網を利用しなくてもマッチングしやすい傾向にあります。囲い込みは売主にとって大きな機会損失につながります。よい条件でトラブル無く物件を売却するためにも、事前に囲い込みを防ぎましょう。ここでは、1一般媒介契約を結ぶ2レインズや不動産ポータルサイトを確認する3他の不動産会社に相談するという3つの囲い込み予防策について説明します。1一般媒介契約を結ぶ囲い込み予防としてまずできることは、不動産会社と結ぶ媒介契約として「一般媒介契約」を選ぶことです。一般媒介契約の場合、売主は複数の業者に売却を依頼できるので物件情報が1社に囲い込まれることはありません。一般媒介契約の場合は物件情報をレインズに登録する義務はありません。通常の不動産会社であれば物件登録をお願いすることで登録してもらえます。物件登録をお願いして断られたら、自社都合を優先する業者の可能性があるため、媒介契約先を変えるというのも予防策になります。1社だけに仲介を依頼できる業者が見つけてきた買い手とのみ売買契約ができるレインズへの登録義務あり2レインズや不動産ポータルサイトを確認するレインズにおける物件取引状況は「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」のいずれかから選択することができます。囲い込みをおこなう不動産会社は、実際の取引状況に関係なく「書面による購入申込みあり」や「売主都合で一時紹介停止中」と掲載し、物件の問い合わせが来ないようにします。前の項目で説明したように、わざと物件の図面を載せないようにして内覧や購入を希望する人が出てくるのを避けます。このような不正がおこなわれていないか、レインズを使って確認しましょう。不動産会社がレインズに物件情報を登録すると、登録した情報の概要を記載した登録証明書が発行されます。登録証明書には売主専用のIDとパスワードが記載されているので、それを使って売主もレインズにログインできます。他にも、不動産ポータルサイトで自分の物件が掲載されているか確認する方法もあります。3他の不動産会社に相談する囲い込みをされている場合、不動産会社と媒介契約を結んでから1カ月経っても物件の内覧者がゼロだったり極めて少ないことがあります。不審に思って他の不動産会社に相談したところ、売却依頼した物件の情報がレインズに登録されていないことが発覚した例もあります。そのため、物件の売却状況に動きが全く感じられないなど不審に思ったときは他の不動産会社に相談・依頼替えするのも一つの手段です。業者の中には片手仲介を専門におこなっているところもあるので、複数の業者を比較し検討するとよいでしょう。まとめ片手仲介は売主と買主の両者にとってメリットのある仲介方法で、両手仲介は不動産会社側のメリットが大きい仲介方法です。そのため、不動産の仲介を依頼するときには基本的に片手仲介を選択したほうがよいといえます。両手仲介が決して悪手というわけではなく、自社の顧客を多く抱える大手不動産会社に依頼するときには買い手がすぐにみつかりやすいメリットがあります。