【ちょっと現物不動産の話】リートとTATERU(タテル)アパートの収支を比較してみた。リート(REIT,不動産投資信託)の話をしよう。主要指数&指標REIT今昔物語リート(REIT,不動産投資信託)の話をしよう。JREIT,海外REIT情報ブログちょっと現物不動産投資の話をしよう【ちょっと現物不動産の話】リートとTATERU(タテル)アパートの収支を比較してみた。Tweet【ちょっと現物不動産の話】リートとTATERU(タテル)アパートの収支を比較してみた。コメント株式会社TATERU(タテル)の提供する新築アパート融資に係る書類改ざんがニュースになっています。不動産会社タテルで新たな書類改ざんが発覚(東洋経済)https://toyokeizai.net/articles/-/238934株価も下がり、評判も下がっていますが、評判が下がったのは、タテルだけではなく、不動産業界全体もではないでしょうか。いつもながら思うのですが、こうした土地付き建売である新築アパートの利回りは6%程度と言われています。土地の用意が最初からあり、建物も企画お任せで建ててくれるのですから、その費用は上乗せされていても、さもありなんです。それにしても、いつも思うには、この程度の利回りのアパートを買うのであれば、リート買った方がいいのではと思っています。今回は、そのシミュレーションをお届けします。結局どこが問題なのか比較の前提まず、今回の比較の前提は、インカムゲインだけとしたいと思います。キャピタルゲインについては、リートの場合、市況に左右されますし、現物不動産でも同様です。これは、比較しがたいのです。現物不動産の方がキャピタルゲインが大きく思えるかもしれません。現物不動産のデメリットは、リートのようにボタン一つで売れるといった明確性がありませんし、依頼した不動産屋の腕の良しあしなど、不確定要素が多いんですね。売るだけで、仲介料が、3%+6万とかかかったりするので、例えば、1億5千万の物件を売ったとしたら、456万円ももっていかれたりします。これを上回るキャピタルゲインを得なければ、赤字です。初期設定では、初期設定です。自己資金100万としましょう。リートとタテルのアパートをそれぞれ自己資金100万で購入したことにします。タテルのアパートは、銀行が貸してくれますが、リートは、貸してくれませんので、そのように計算します。今回は、NISAを使うこととします。100万円分のJリートを購入して、japan-reit.comに載っている全銘柄平均利回り4.19%で計算します。100万×4.19%=41,900円これが年間配当となります。NISAなので、非課税となりますから、非常に計算が楽ですね。最近の事件で、ネット上で見積もりを掲載しているユーザーがいるので、そちらを参考にしたいと思います。タテルの見積書に載っている収益と費用の構成は以下のとおりです。上記の見積りで、タテル的には、利回り6.2%ほどと明記しておりますが、単純に年間家賃を取得価格で割って計算すると、5.6%ほどになります。これは、分母の取得価格をどう置くかで変わってきます。いうのを利回りのマジックといいます。タテルの計算では、取得価格に外構・造成工事と全体の諸費用が含まれていない分母を使っていると思われます。これは、タテルに聞いてみないと正確ではありませんが、分母を小さくすれば、利回りが大きくなるワナのようです。74万なら、タテルの勝ちだなと思った方は、少し危険です。実際には、見積書に載っていない経費もあるので、何がいくら載っていないかは、投資家が自分で考えなくてはならないのです。ここは、重要なポイントです。30万(ただし、今回のシミュレーションからは、除くことにします。120万(ただし、今回のシミュレーションからは、除くことにします。※実際は、諸費用での一括払いに含まれているようですが、会計上毎年発生するので、支出に含めます。法人設立費用と不動産取得税を加味していませんから、ずいぶんと手加減をしています。それはさておき、タテルアパートには竣工後最近の数か月の間、家賃保証があると言われていますが、その後は、退去した際には、以下の費用がかかります。16万(空室期間2か月として)たった2か月の退去空室が発生しただけで、34万もの下落となり、収支が一気に3万。この時点で、リートに敗北となります。一度の退去発生でガクッと収支が落ちることがリートとの決定的な違いですね。結婚するとか家を買ったなど、完全に入居者都合による退去は、だれもコントロールすることはできません。した費用は、新築でも中古アパートでも避けられない費用なのですね。セールスマンとしては、新築なので退去はないし、すぐに次も決まりますと言うでしょうが、仮にすぐに決まるとしても、最低でもクリーニングなどの原状回復と仲介広告料は必要な費用ですね。新築アパートの場合は、最初の入居者が退去した以降、いわゆる新築プレミアムが落ちますので、家賃下落も加わることになります。月2千円下落しただけでも、年2万4千円も収益が下がるのです。心理的な負担は見えない負担はプライスレス最後に、そもそも、タテルアパートの場合、1億を超える借金をしているので、それは現物のレバレッジメリットでもありますが、一方では、とても大きなリスクを背負っているわけです。それで、現物のリート100万とそんなに収支が変わらないのなら、何のための投資でしょうか。この心理的負担は、プライスレスです。結局どこが問題なのかタテルアパートのどこが問題なのでしょうか。建物の奇麗さやIOTアパートをうたった先進性は、まったくもって問題ないでしょう。金融機関の金利も決して安くはないですが、融資期間が長くとれていますし、自己資金を使っていない点では、効率的とも言えます。フルローンは、問題だと言われますが、一番の問題はそこではありません。どんなに金利が高くても、レバレッジが高くても、物件の収益力が高くて、十分にペイするのであれば、回っていくからです。物件の利回りが6%ほどなのに、そこにフルローンを組み合わせてしまうから、手残りが少ないのです。問題は、物件の取得額が高いことにあります。それは、株式会社TATERU(タテル)が土地を仕入れ、建物建設までオールインワンで面倒を見て、IOTもどんどん取り入れていくなど、経費がたくさんかかっていることもあります。タテルは、販促DVDに著名なサッカー選手を起用し、セミナーも定期的に開催していましたから、ある程度の取り分を得ていかないと成り立たないのだと思います。不動産投資熱の高まりにより、一般のサラリーマンたちが低い利回りでも購入するようになったので、より利益率を高くもっていった結果ではないか、と想像します。スポンサーリンクTweetコメントこの記事へのコメントはありません。コメントする返信をキャンセルする。名前(必須)メール(必須)※メールアドレスは公開されません。【REIT今昔物語】不動産ファンドブームの終焉と大和証券オフィス投資法人(8976)の誕生。≫トップへ戻る→リート(REIT,不動産投資信託)の話をしよう。【マネー脳みそ】現物不動産投資は、リート(REIT)と違って「経営」でもある。現物不動産投資の強気価格が継続。16年10月~12月期も登録物件利回り低下。ツイートRankingこのブログがお役に立ちましたら、1クリックお願いします。リート(REIT,不動産投資信託)の話をしよう。