地下鉄の駅から徒歩6分〜10分の物件で築6年〜9年のRC構造です。周りの賃貸マンションと比べても価格的に高くもなく安くもなくというところです。賃貸物件でありながら中庭を設けたり、メゾネットタイプのデザイナーズマンションにしたりして、他のマンションとの差別化をはかり将来のことも考えて設計しました。ウォシュレットサービス、部屋の飾りつけ、ご近所マップ、営業マンのお礼、広告宣伝費2ヶ月分等気づいたことを実践してまいりましたが、空室は今のところなくなる気配がありません。いうよりも物件を見学に来られるかたが非常に少ないように感じます。竹末様よりのメルマガのアドバイスで、段階的に家賃を下げて行くことにしましたが、専任の不動産屋の動きが悪く、インターネットのポータルサイトには前の家賃のままで掲載されいるなど歯がゆい思いをしています。3月も半ばになり残り2週間が勝負だからと思っていますが、不安な毎日です。メールありがとうございます。はじめまして、竹末です。努力されているようですが、なかなか空室が埋まらないとのこと。やることは一杯あるはずです。できれば、DVDには隠されたヒントがたくさんありますから何度も見てくださいね。内見が少ないということは、集客が出来ていないということですね。集客するために大家として何が出来るかということを考えてください。繁忙期も後、半月しかありませんので、時間の掛かることはもう言いませんが、【期間限定付き】で仕掛けをしてみることです。手っ取り早いのは、不動産屋さんをその気にさせることです。2ヶ月も広告費を出すのを約束しているようですので、個人の営業マンをターゲットにしたほうが良いでしょう。最後に頼りになるのはやはり客付けの担当営業マンです。営業マンに期間限定付きで「キックバック」を出すことです。(※キックバックとは、会社ではなく個人の営業マンに対して成約すればお礼、報酬を出すこと。会社がOKを出すところもある。)たとえば、「3月末までに決めてもらったら、あなたに個人的に半月分の御礼をしましょう。会社には内緒でここだけの秘密ですから頑張ってくださいね」こんな調子で営業マンへお話してください。不動産会社の店頭でこの話をするのは避けてください。店の中の他の人に聞かれるとまずいでしょう。個人的に会える場所をつくることです。内見があったときの帰りに自宅にチョッと寄ってもらうとか、どこかの喫茶店へ呼び出すとか、ほんとうは実際に会ってお願いするほうが効果があるのですが、それが出来なければ、電話やメールという手段もあります。担当者の個人メールアドレスに直接出すのです。個人アドレスであれば他の人に見られることはありません。それから、家賃が高いのか、安いのか、正直にその担当者に聞いてみてください。本人が高いと思っているなら、なかなか入居者には紹介してくれません。だれもが物件を決めてお金を稼ぎたいので、決まりにくい物件をあえて入居者へ紹介する営業マンはいません。本人(営業マン)が納得できる家賃であることが前提の条件です。他にフリーレントという方法もありますし、家賃2ヶ月間半額とか或いは敷金2ヶ月を1ヶ月に、礼金1ヶ月を0に、などなど、とにかくあらゆる方法を探ってみることです。入居者にとって『メリット』になりそうなことは全てやってみてください。決断を延ばせば伸ばすほど状況は悪くなっていきますので、あと半月しかないという気持ちで、最後まであきらめずに頑張ってみてください。何時も参考になる記事ありがとうございます。「大家が(自分)威張っている」とか、担当不動産屋さんが管理物件や借り上げ物件を優先し、我がアパートは二の次。意地悪な店長ですが、経営者家族と友達のため、浮気もできないと言う難しい課題です。これは、まさに自己改革なので解決が困難です。して他の不動産屋さんへお願いできるか悩んでおります。一昨年他の不動産屋さんへも物件紹介をしても良いと経営者に承諾を得て、他の不動産に扱いをOKしたら結局3室空きのままの報復をされました。いなかなものですから、古い他の不動産屋さんも怖がって扱ってもらえません。部屋は綺麗で見学者には評判が良いのですが、見学の紹介者もこの時期ひと組だけでした。こんな問題にもご指導の余地があるでしょうか。確かに難しい問題ですね。この質問は、大家さんの悩みの一つでときどき、ご相談があります。○○さんはこの不動産屋と一生付き合っていくつもりですか?いやな思いをしてまで付き合っていくつもりがあるのですか?はっきりいって申し訳ないのですが、○○さんはこの「不動産屋さんの奴隷」です。この不動産屋さんは○○さんの弱み(客付け)につけ込み、思うままに操っているわけです。いう関係は遅かれ早かれ破局をむかえ、いずれこの不動産屋さんと喧嘩別れになるでしょう。早いか遅いかの違いで決着をつけるべきです。いままでこういった相談があった大家さんにはこのようにアドバイスし、業者さんと別れてもらっています。恐れることはありません。思い切って決断をしてください。他の不動産屋さんを必ず先に見つけておいて、この不動産屋さんを切ってください。○○さんに好意的で協力的な不動産屋さんを見つけましょう。その後、客付けを不動産屋へ依頼し自主管理に切り替え「強い大家」になってください。質問いつも面白く購読しております。8.7万円ここで云うリフォームとは未だ使用出来るが将来客付けの難易度を低くする。最低限の現状回復だけをやり家賃を入居時毎にデスカウントしたほうが良いのか?アドバイスよろしくお願いします家賃の差額で数字を検討するのはどうかなと思います。このような計算をすれば、賃貸経営はあまり儲かるものではないので、何をやっても成り立ちません。リフォームをやって8.2万が8.7万に値上げが本当に可能なのか、8.7万で本当に入居者が入ってくれるのか、先にこのあたりを押さえておかなければなりません。たしかに費用対効果で家賃の差額分が投資額に対して何年掛かるか、という計算もよく理解できます。これは部屋が満室になったときの計算ですね。数字というのは予測できないことは読み込めないのが問題です。大雑把に60÷8.7=約6ヶ月で元が取れて、それ以降は儲けだと、考えたほうがよいのではないでしょうか?また、22年というのは税務上の扱いで木造の法定耐用年数です。実際の建物はそれ以上に持ちますので、この数字に固執することはありません。空室にしないための付加価値、家賃を下げないための付加価値、として考えたほうが良いのではないでしょうか。ものの考え方として、借家を長期で堅実に経営したいのなら、リフォームは空室対策のための手段の一つだと考えて良いとおもいます。アレコレいいましたが結論として築21年なら、手を入れればまだ十分役に立ちますし、あと、10年は引延ばすことができます。そのためにもう少し投資額を増やしてフルリフォーム、スケルトンリフォーム(再生)を視野に入れ、新築同様にしたほうが良いかと思います。解体して新築するほうが効率が悪いです。徹底攻略セミナー」送ってくださりありがとうございました。DVDを視聴いたしました。テキストP○○の「営業マンに御礼をする」というところがありますが、どのようなものをいくら位すればよいのでしょうか。管理会社と話したのですが、会社によっては、御礼は皆で分けるところがあったり、また直接営業してくれた方に店頭で御礼を渡すのがはばかるところもあるようで、躊躇してしまう気持も起きてきます。適切なるアドバイスをお願いいたします。空室対策の徹底攻略セミナーを見て頂いてありがとうございました。大きな声で公に話すべき内容ではありませんが、実態として、本などですでに紹介されていますのでそろそろ詳しい話をしても良いかなと思います。私の物件でやったり年輩の大家さんへアドバイスしたりしていました。経験的に担当者への個人的なお礼は確かに効果があったのは事実です。いうなら、会社より個人的な関係のほうが効果があります。業界新聞や書籍などでは、家賃の0.5か月分とか1か月分、あるところでは家賃の2、3か月分などというめちゃくちゃな報酬を出している大家さんもいるとか。「キックバック」とかいって会社として認めない方針のところもありますが、公然と認めている業者さんもあります。広告費も含めて、家主の空室を何とか埋めたいという欲求を実現させる一番手っ取り早い方法かもしれません。不健全な行為と見られる場合もあるかもしれませんが、常識をわきまえれば、私は問題はないと思います。会社が認めていれば、営業マンへの励みになるため、問題なくキックバックを出してよいでしょう。会社が認めていない場合、そういう類のものを営業マンへ渡すことは本人のためにならないですし、もしそれが会社内でわかった場合は当事者の退職問題にもなりかねません。そこでキックバックという強烈な言葉でなく担当者への「お礼」、「気持ち」としてほんの少々のお小遣い程度の額、ずばり、1万から2万ぐらいの「寸志」「心付け」というような形で表現したらよいかと思います。「寸志」や「心付け」は、普通は領収書を取るものではありませんね。現金がご自分に抵抗があるなら、賄賂性があると思うなら商品券やクオカード、ビール券などのものに置き換えて渡しても良いかと思います。額が少ないのではないかという方もいるでしょうが、大丈夫です!私の経験則からそのぐらいでも若い営業マンには十分効果はあります。年収があまり高くない彼らにとっては、それでも十分ありがたいものなんです。それ以上の額になると賄賂性が強くなるでしょ。○○さんのいうように店頭で渡すのは問題があります。間違っても他の人がいる目の前でそういう行為をすることは避けてください。できればお店で渡すのではなく、チョッと場所をはずしたところが宜しいかと思います。営業に出たついでに自宅のほうへ寄ってもらうとか、近くの喫茶店で打合せを兼ねて渡すとか、それができないなら住所を聞き出して自宅へ商品券を郵送したっていいじゃないですか。営業マンへそのぐらいの気配りをしてあげるのが大家として自然で、当然な行為です。会ったついでにいろいろな情報収集もできますしね。額の問題ではないのです。「気持ち」ですからその程度で押さえておけばよいのです。札束で人のほっぺたを殴るような真似だけは止めましょう。品性の問題で、気持ちがこもっていないと打算的な繋がりだけでは長続きはしません。そのほうが営業マンとの関係が長続きするでしょう。真面目な営業マンならそれを望んでいるはず。大家の気持ちに応えようと努力してくれます。お金だけの問題でなく、「お礼」というのは、○○さんがほんとうにありがたいという感謝している気持ちを表現したものなんです。履き違えないで欲しいですね。「キックバック」とかそんな言葉で合理的に、事務的に問題を解決しようと思わないことです。私は過去営業を20年近くやっていたからこそ、こういったことが理解できるのです。以上が「営業マンへお礼」についての私の見解です。昨日は下記内容にかかわるご指導を頂きまして厚く御礼申し上げます。御意見を参考に前進したいと思います。今後とも宜しく願います。昨日のご質問の漏れで家賃相場ですが、現状であれば、○○万ですが、これから賃貸マンション経営は最も繁忙期になります。3:○万の、1カ月家賃の、どれが、よいと思われますか?(真意はかすかな期待からくることですが。)宜しければ返事願います。家賃の件ですが、入居シーズンであるということでお気持ちはよくわかります。家主として少しでも安くなった家賃を取り戻したい、というのも理解できます。私は○○さんの地域の家賃相場を知りません。家賃相場を知らない人間が安いとか高いとかいう判断はできません。○○さんご自身で家賃の調査をし、近隣の「家賃相場観」を養ってください。不動産屋へのヒヤリングや情報誌、インターネットで○○さんと似たような地域にある、似たような物件(築年数も考慮)を探し出し比較検討してみてください。いうと、ほとんどの入居者はインターネットで探ってきますので、家賃や敷金、礼金などは比較されることが多いからです。インターネットというツールは商品を比較できる最大の武器なのです。家賃は勘に頼っていてはだめです。今のような賃貸大競争時代は、常にライバルを研究していなければなりません。他から入居者を奪い取ってくるぐらいの気持ちがなければ、たぶん空室は埋まらないでしょう。したデータを取って調査、研究してみましょう。自分の物件の家賃は安いのか、高いのか、家賃相場は一体どのくらいなのかしっかりとその地域で比較し家賃価格を把握することです。これをすることで今後の家賃の値付けも、時と状況に応じて臨機応変に変えていくことができます。時間は少し掛かるでしょうが分析データーは自分に蓄積され知識となります。いった努力が必ず実を結びますのでぜひ、やってみてください。空室マニュアルの中で、排水管の臭いを一発で消すとあったと思いますが、臭いを取る方法をお知らせ下さいませんか。流しと洗濯機置き場の排水管から上に上がってくる悪臭です。多忙で、マニュアルをチェック出来ないので申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。配水管からの臭いは、たぶん長期に空室になっているため、トラップ内の水が蒸発しているのではないかと思われます。トラップというのは、配水管からの臭いが逆流したり、害虫があがってくるのを防ぐ役割があり、水が溜まっているところを封水(水を閉じ込める)といいます。アパートやマンションの部屋の中で、水を使うところにはかならず排水があり、排水管にはトラップが付いているはずです。き場、浴室、流しなどですね。それで臭いを消すのは簡単です。流しや洗濯機パンの排水口に水を流してください。1時間してもう一度臭いを確かめてください。それで臭いが消えないようなら他の原因が考えられますので、ホームセンターへ行って配水管の臭いを消す洗浄剤などで洗浄してみてください。流し下の排水は、排水ホースを取り付けるパイプとの隙間があると臭いが上がる場合があります。最近の建物はそういうことはないんですが、15年以上前のアパートの設備はこういうものが多いです。その場合、その隙間を埋めるためにテープを巻くかエアコンの穴埋めに使用するパテを詰めてみてください。ほとんどの場合で以上のようなことをやれば、臭いは消えます。入居者が知らずに不動産と契約しその後、独自のホームページを見たと言って、大家と直接契約したいと言ってきた場合はどのように対応すればいいのでしょうか?そういう場合は不動産会社が先に見つけてきたお客様ですから、不動産会社との契約が優先でしょう。契約優先ですからあなた自身で理由を告げて、その入居者を断るべきです。手数料の問題がありますので、トラブルにならないようにしなければなりません。いったことはよくあることで、不動産会社との関係が悪くなる原因です。あなたは不動産会社とライバル関係にあるのではありません。不動産会社と協力しながら良い関係を保っていかなければ、早晩、敵を作ってしまうことになりかねません。この業界は、あなたが知らない独特な慣習やルール(暗黙の了解)があることも知らなければなりません。今後も不動産会社をうまく利用しながら付き合っていきましょう。自己取引をすれば入居者の手数料が必要なくなるので、入居者が入りやすくなるだろうといわれますが、それはしないほうが良いとおもいます。業者さんにちゃんとした契約業務をやってもらって、入居者と契約した責任を果たし、手数料収入という「旨み」を与えたほうが賢いやり方だと思うのです。そのほうが、何かあった時いろいろな雑事を処理してくれますし、不動産屋さんが「ウチは入居者を連れてきただけで、その後の責任はない」という言い逃れはできなくなります。